Bài giảng phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng

Chỉ số giá xây dựng được biểu thị bằng tỷ số giữagiá xây dựng công trình tại thời điểm so sánh với giáxây dựng công trình tại thời điểm đựợc chọn làm gốc.Chỉ số giá xây dựng công trình đ

§Ò c ¬ng h íng dÉn

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

I Tiếp cận vấn đề nghiên cứu

1 Khái niệm

Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độbiến động (tăng hoặc giảm) của giá xây dựng công trìnhqua các thời kỳ

Chỉ số giá xây dựng được biểu thị bằng tỷ số giữagiá xây dựng công trình tại thời điểm so sánh với giáxây dựng công trình tại thời điểm đựợc chọn làm gốc.Chỉ số giá xây dựng công trình được xác định theo loạihình công trình xây dựng, loại công việc trong hoạtđộng xây dựng, loại yếu tố cấu thành trong chi phí xâydựng công trình, theo khu vực và được công bố theotừng thời điểm cụ thể (có thể theo tháng, quý hoặc theonăm)

2 Mục đích xác định, công bố chỉ số giá xây dựng công trình

Chỉ số giá xây dựng là một trong các công cụ quản

lý có hiệu quả giúp các chủ thể tham gia hoạt động đầu

tư xây dựng công trình, cho phép tính đúng, tính đủ chi

VIỆN KINH TẾ XÂY DỰNG – BỘ XÂY DỰNG

phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, giảm bớt và đơn giảnhúa việc điều chỉnh bổ sung chi phớ trong quỏ trỡnhthực hiện, phự hợp với yờu cầu thực tế khỏch quan củathị trường Cụ thể:

- Đối với chủ đầu t: Có căn cứ để xác định hợp lý tổngmức đầu t, làm cơ sở cho việc xác định đúng đắn dựtoán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản

lý, thực hiện dự án;

- Đối với nhà thầu xây dựng: Cho phép dự tính đợcchiến lợc xây dựng giá bỏ thầu công trình có căn cứkhoa học dựa trên các điều kiện cụ thể của họ và thờigian thực hiện công trình, tiến độ cấp vốn; phục vụcụng tỏc thanh toỏn chi phớ thực hiện với chủ đầutư ;

- Đối với tổ chức t vấn: giúp t vấn lập dự án, t vấn quản

lý chi phí xác định đúng đắn tổng mức đầu t trong lập

dự án, giúp chủ đầu t có cơ sở để quản lý chi phí trongquá trình thực hiện dự án;

- Đối với cơ quan quản lý, tổ chức tài chính, ngân hàngcấp vốn đối với dự án: là cơ sở để quản lý, bố trínguồn vốn; là cơ sở xem xét điều chỉnh chi phí trongquá trình thực hiện;

- Ngoài ra, đối với một số cơ quan thanh tra, kiểm tratrong xây dựng dùng để tham khảo phục vụ công tácchuyên môn

Chớnh vỡ tớnh chất, ý nghĩa của nú nờn tại Nghị định99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chớnh phủ, lần

đầu tiên đã quy định có tính pháp lý cụ thể về kháiniệm, mục đích sử dụng và thẩm quyền công bố Chỉ sốgiá xây dựng Theo quy định tại Nghị định này, Chỉ sốgiá xây dựng được dùng để xác định tổng mức đầu tư,quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và được xácđịnh theo loại công trình, theo khu vực và được công bốtheo từng thời điểm.

Bộ Xây dựng công bố phương pháp xây dựng chỉ

số giá xây dựng và định kỳ công bố chỉ số giá xây dựng.Tuy nhiên để xã hội hóa công tác lập, trong bối cảnhviệc đầu tư xây dựng thực hiện bằng nhiều nguồn vốnkhác nhau, cũng như phát huy năng lực của các tổ chức

tư vấn, Nghị định quy định các tổ chức tư vấn có đủđiều kiện năng lực cũng có thể được xác định, công bốchỉ số giá xây dựng để các đối tượng có nhu cầu lựachọn tham khảo áp dụng

Để xác định chỉ số giá xây dựng có nhiều phươngpháp khác nhau như:

- Phương pháp dựa trên sự biến động của các yếu tốđầu vào;

- Phương pháp so sánh;

- Phương pháp chuyên gia;

- Phương pháp kết hợp sử dụng số liệu theo công bốcủa các cơ quan khác có chức năng …

Sau đây trình bày chi tiết một trong những phươngpháp phổ biến nhất đã được Bộ Xây dựng công bố tạivăn bản số 1599/BXD-VP ngày 25/07/2007 là Phươngpháp dựa trên sự biến động của các yếu tố đầu vào

Chỉ số giá xây dựng tại văn bản này là hệ thống cácchỉ số giá bao gồm :

Chỉ số giá xây dựng công trình là chỉ số giá tínhcho một nhóm công trình hoặc một loại công trình xâydựng

Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí là cácchỉ số giá tính theo cơ cấu chi phí của tổng mức đầu tư,gồm các chỉ số như: chỉ số giá phần xây dựng, chỉ số giáphần thiết bị và chỉ số giá khoản mục chi phí khác(khoản mục chi phí khác ở đây bao gồm chi phí quản lý

dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác)

Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí là cácchỉ số giá tính theo yếu tố chi phí của dự toán xây dựngcông trình, gồm các chỉ số như: chỉ số giá vật liệu xâydựng công trình, chỉ số giá nhân công xây dựng côngtrình và chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình

Khái niệm từng chỉ số giá được định nghĩa như sau:

a Chỉ số giá xây dựng công trình là chỉ tiêu phản ánh

mức độ biến động của giá xây dựng công trình theothời gian

b Thời điểm gốc là thời điểm được chọn làm gốc để so

sánh Các cơ cấu chi phí xây dựng được xác định tạithời điểm này

c Thời điểm so sánh là thời điểm cần xác định các chỉ

số giá so với thời điểm gốc hoặc so với thời điểm sosánh khác

d Công trình đại diện để xác định chỉ số giá xây dựng

là các công trình xây dựng mới, có tính năng phục vụphù hợp với phân loại công trình, được xây dựng theoquy trình công nghệ thi công phổ biến, sử dụng cácloại vật liệu xây dựng thông dụng

e Chỉ số giá phần xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức

độ biến động chi phí xây dựng của công trình theothời gian

f Chỉ số giá phần thiết bị là chỉ tiêu phản ánh mức độ

biến động chi phí thiết bị của công trình theo thờigian

g Chỉ số giá phần chi phí khác là chỉ tiêu phản ánh

mức độ biến động các khoản mục chi phí khác củacông trình theo thời gian

h Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình là chỉ tiêu

phản ánh mức độ biến động chi phí vật liệu xây dựngtrong chi phí trực tiếp của cơ cấu dự toán theo thờigian

i Chỉ số giá nhân công xây dựng công trình là chỉ tiêu

phản ánh mức độ biến động chi phí nhân công trongchi phí trực tiếp của cơ cấu dự toán theo thời gian

j Chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình là chỉ

tiêu phản ánh mức độ biến động chi phí máy thi côngxây dựng trong chi phí trực tiếp của cơ cấu dự toántheo thời gian

k Chỉ số giá vật liệu xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức

độ biến động giá của loại vật liệu xây dựng chủ yếutheo thời gian

Vật liệu chủ yếu cho loại công trình hoặc công trình

là các vật liệu cùng nhóm (ví dụ: gạch xây dựng baogồm một số loại gạch xây; đá bao gồm các loại đá xâydựng thông dụng như đá 1x2, 2x4, 4x6, đá hộc; cát baogồm cát xây, cát đổ bê tông; thép xây dựng bao gồmthép tròn, thép hình v.v.) hoặc loại vật liệu (ví dụ: nhựađường) chiếm tỷ trọng chi phí lớn trong chi phí vật liệu

l Chỉ số giá ca máy thi công xây dựng là chỉ tiêu phản

ánh mức độ biến động giá ca máy của nhóm máy thicông xây dựng chủ yếu theo thời gian

Nhóm máy thi công xây dựng chủ yếu gồm cácmáy và thiết bị thi công thực hiện một loại công tác xâydựng, lắp đặt (ví dụ: nhóm máy làm đất gồm máy đào,máy xúc, ô tô vận chuyển; nhóm máy làm đường: baogồm máy lu, máy rải, ô tô vận chuyển, máy tưới nước,tưới nhựa v.v.) mà chi phí của chúng chiếm tỷ trọng lớntrong chi phí máy thi công xây dựng.

3 Các căn cứ xác định chỉ số giá xây dựng

Các chỉ số giá xây dựng được tính bình quân chotừng nhóm công trình hoặc công trình, theo khu vực vàdựa trên các căn cứ sau:

- Các văn bản của Nhà nước về quản lý đầu tư và xâydựng;

- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt nam;

- Các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng côngtrình, các quy định về sử dụng lao động, vật tư, xemáy thi công và các chi phí khác có liên quan ở cácthời điểm tính toán;

- Căn cứ phân loại cấp công trình theo quy định;

- Mặt bằng giá xây dựng tại các thời điểm tính toán;

- Số liệu thống kê về cơ cấu chi phí theo loại hình côngtrình xây dựng

II Nguyên tắc và phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình

1 Nguyên tắc tính toán chung

- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư (nếu có) thì tùy theo điều kiện cụ thể của dự

án để xem xét và tính toán, trường hợp chi phí bồithường giải phóng mặt bằng, tái định cư chiếm tỷtrọng nhỏ hơn 1% trong tổng chi phí công trình thì cóthể không xét tới hoặc hệ số biến động của chi phínày được coi bằng 1

- Chỉ số giá phần chi phí khác xem xét sự biến độngcủa các khoản mục chi phí chiếm tỷ trọng lớn trongtổng chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xâydựng và chi phí khác (gọi tắt là chi phí khác) của dự

án như: chi phí lập dự án đầu tư, chi phí khảo sát, chiphí thiết kế, chi phí quản lý dự án, Đối với cáckhoản mục chi phí chiếm tỷ trọng nhỏ hơn 1,5% trongtổng chi phí khác của dự án thì có thể không xét tớihoặc hệ số biến động của chi phí này được coi bằng 1

- Số lượng công trình đại diện cần lựa chọn để tính toáncác chỉ số giá xây dựng cho mỗi loại công trình phải

đủ lớn để phản ánh được mức độ biến động giá choloại công trình (trong văn bản có ghi tối thiểu là 2công trình) Trường hợp đối với loại công trình xây

dựng mà chỉ có một (01) công trình duy nhất (Hoặctính chỉ số giá cho công trình cụ thể) thì sử dụng côngtrình đó làm công trình đại diện để tính toán

- Cơ cấu chi phí để xác định các chỉ số giá xây dựnglấy theo cơ cấu dự toán chi phí phù hợp với các quyđịnh quản lý chi phí trong đầu tư xây dựng công trình.Các cơ cấu chi phí này được tổng hợp từ các số liệuthống kê, và thường được sử dụng cố định để xácđịnh chỉ số giá xây dựng trong khoảng thời gian 5năm

- Đơn vị tính chỉ số giá xây dựng có thể lấy là phầntrăm (%) cho tiện việc so sánh đối chiếu

2 Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình

Trên cơ sở sử dụng phương pháp thống kê để thuthập và xử lý số liệu phục vụ mục tiêu xác định chỉ sốgiá, quy trình xác định chỉ số giá xây dựng sẽ tiến hànhqua 3 giai đoạn sau:

- Giai đoạn 1: Lựa chọn các công trình đại diện, thuthập các số liệu, dữ liệu cần thiết phục vụ tính toán;

- Giai đoạn 2: Lựa chọn thời điểm tính toán; xử lý sốliệu, xác định các cơ cấu chi phí;

- Giai đoạn 3: Xác định các chỉ số giá xây dựng

2.1 Giai đoạn 1: Lựa chọn công trình đại diện, thu

thập các số liệu, dữ liệu cần thiết phục vụ tính toánMỗi loại hình công trình có cơ cấu chi phí khácnhau, do đó sẽ làm cho chỉ số giá khác nhau Khi xácđịnh chỉ số giá xây dựng cần phải tiến hành phân loạicông trình Có nhiều cách phân loại công trình để tínhchỉ số giá nhưng để phù hợp với các quy định về tiêuchuẩn kỹ thuật, phù hợp với cơ cấu chi phí theo quyđịnh hiện hành có thể chọn cách phân loại công trìnhtheo như cách phân loại của Nghị định 209/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xâydựng

Đối với mỗi loại công trình trong từng loại hìnhcông trình, mức độ thay đổi hao phí vật liệu, nhân công,máy thi công theo tiêu chuẩn kỹ thuật nếu không lớn,hoặc thấy mức độ thay đổi chỉ số giá theo một số loạicông trình trong từng loại hình không nhiều có thể gộpchung chúng thành nhóm cho đơn giản trong cách tính

Công trình đại diện được lựa chọn để xác định chỉ

số giá xây dựng là công trình xây dựng mới, có tínhnăng phục vụ phù hợp với phân loại công trình, đượcxây dựng theo quy trình công nghệ thi công phổ biến, sửdụng các loại vật liệu xây dựng thông dụng Đối với

từng loại công trình xây dựng lựa chọn ra một số côngtrình đại diện để tính toán Số lượng công trình đại diệncàng lớn thì kết quả càng phản ánh rõ sự biến động giáxây dựng cho loại công trình đó.

Các số liệu cần thu thập để xác định chỉ số giá xây dựng bao gồm:

- Số liệu quyết toán vốn đầu tư xây dựng côngtrình;

- Trường hợp không có số liệu quyết toán thì thuthập số liệu tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng côngtrình đã được phê duyệt, và chi tiết các khoản mục chiphí cấu thành nên các chi phí này;

- Các chế độ chính sách, quy định về quản lý chiphí đầu tư xây dựng công trình, sử dụng lao động, vật

tư, xe máy thi công và các chi phí khác có liên quan ởcác thời điểm tính toán (gồm các thông tư hướng dẫn vềlập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, thông

tư hướng dẫn điều chỉnh chi phí xây dựng, hệ thốngbảng lương, các chế độ phụ cấp có tính chất lương, địnhmức khấu hao máy móc và thiết bị, hệ thống định mức

dự toán xây dựng công trình);

- Thông tin về giá cả thị trường (ví dụ giá vật liệuhoặc giá ca máy có thể lấy theo thông báo giá, bảng giá

ca máy được cấp có thẩm quyền công bố v.v.)

2.2 Giai đoạn 2: Lựa chọn thời điểm tính toán; xử lý số

liệu, xác định các cơ cấu chi phí

2.2.1 Thời điểm tính toán

Căn cứ vào mục đích áp dụng chỉ số giá xây dựng

để lựa chọn thời điểm gốc và các thời điểm so sánh:

Đối với trường hợp sử dụng các chỉ số giá xây dựngphục vụ công tác lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựngcông trình của Ngành và địa phương sẽ căn cứ vào tìnhhình xây dựng của công trình và của khu vực để xácđịnh các thời điểm tính toán Các thời điểm so sánh làthời điểm từng năm một liên tiếp đến thời điểm xác địnhchỉ số giá Hiện nay, theo quy định, sử dụng chỉ số giálàm cơ sở xác định chi phí dự phòng do yếu tố trượt giácần xác định (hay sử dụng) chỉ số giá của tối thiểu 3năm liên tiếp tính từ thời điểm lập Tổng mức đầu tư hay

Dự toán

Đối với trường hợp sử dụng các chỉ số giá xây dựngphục vụ cho công tác thanh toán phụ thuộc vào điềukiện cụ thể của hợp đồng xây dựng, thời điểm gốc đượclấy theo điều kiện qui định trong hợp đồng Theo một sốhợp đồng, khi sử dụng chỉ số giá vào việc điều chỉnh giátrị hợp đồng, thời điểm gốc lấy tại 28 ngày trước ngàykhởi công

2.2.2 Xử lý số liệu và xác định các chi phí tại thời điểm gốc

Chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác được xác

định căn cứ vào số liệu Quyết toán hoặc Tổng mức đầu

tư hoặc Dự toán đã được phê duyệt

Trường hợp sử dụng số liệu Quyết toán vốn đầu tưxây dựng công trình thì các chi phí xây dựng, thiết bị,chi phí khác và các khoản mục chi phí chi tiết cấu thànhnên các chi phí này phải được quy đổi về thời điểm gốc.Việc qui đổi các chi phí này về thời điểm gốc được thựchiện tương tự như theo phương pháp qui đổi chi phí dự

án đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàn giaođưa công trình vào sử dụng theo hướng dẫn tại Thông tư

số 07/2005/TT-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xâydựng

Trường hợp sử dụng các số liệu của Tổng mức đầu

tư, dự toán xây dựng công trình được phê duyệt thì cóthể vận dụng các qui định hướng dẫn về lập và quản lýchi phí dự án đầu tư xây dựng công trình để qui đổi vềthời điểm gốc

Chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công: Căn cứ

vào khối lượng công tác thực hiện, các định mức xây

dựng công trình tính ra số lượng vật liệu tiêu hao, sốlượng ngày công các loại bậc thợ, số ca máy chính sửdụng Từ các kết quả tính toán được, dựa vào các thôngbáo giá vật liệu, chế độ lương nhân công và giá ca máy

do cấp có thẩm quyền công bố tại thời điểm gốc để tính

ra chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công, các chi phítừng loại vật liệu xây dựng chủ yếu, nhóm máy thi côngxây dựng chủ yếu

Giá vật liệu xây dựng đến hiện trường xây dựng

được xác định trên cơ sở giá vật liệu của thị trường hoặcbáo giá của nhà sản xuất, nhà cung cấp hoặc giá đã được

áp dụng của công trình khác có tiêu chuẩn, chất lượngtương tự đã sử dụng và xác định theo phương pháp tínhtoán giá vật liệu đến hiện trường do cơ quan có thẩmquyền hướng dẫn

Giá nhân công xây dựng được xác định căn cứ theo

mặt bằng giá của thị trường lao động phổ biến của từngkhu vực hoặc mức tiền lương tối thiểu được cơ quan nhànước, địa phương công bố và các chế độ phụ cấp theongành nghề tại thời điểm tính toán

Giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng xác định

theo phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thicông do Nhà nước hướng dẫn hoặc bảng giá ca máy docác cấp có thẩm quyền công bố, hoặc có thể áp dụng giáthuê máy trên thị trường

2.2.3 Xác định các cơ cấu chi phí của công trình đại diện

bình quân của các tỷ trọng chi phí xây dựng, tỷ trọng chiphí thiết bị, tỷ trọng chi phí khác tương ứng của các côngtrình đại diện trong loại công trình

Tỷ trọng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phíkhác của từng công trình đại diện bằng tỷ số giữa chi phíxây dựng, thiết bị, chi phí khác của công trình đại diện

đó so víi tổng các chi phí này của công trình Công thứcxác định như sau:

XDCTi

XDi XDi