một số phương pháp xác định giá nhà đất tại hà nội

e Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quantâm đến thị trường bất động sản, thường đưa

LỜI MỞ ĐẦUI- MỤC ĐÍCH NGHIÊN cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấuthành nên giang sơn đất nước Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sứcquan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, gia đình Nóphản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia,

mỗi dân tộc

Ớ nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống cácloại thị trường dần được hình thành và phát triển Trong đó thị trường nhà đất làthị trường rất nhạy cảm và phức tạp Sự phát triển của các loại thị trường này là

hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công

lao động xã hội ngày càng sâu sắc

Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản

và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụgắn liền với hàng hoá đó Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phậnkhông thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốcdân Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời

gian vừa qua

CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SẢN VÀ

THỊ TRƯỜNG NHÀ DATI- KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SẢN

l Kháỉ niêm về thỉ trưởng bất đỏng sán

Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đấtnước và mỗi thành viên trong xã hội Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệvới các lợi ích khác nhau Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhàđầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rấtrộng lớn và phức tạp Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta

đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường

Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại: Bất động sản và động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sửdụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật Ớ nhiều nước trên thếgiới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết các khái niệm về bấtđộng sản giữa các nước đều có sự thống nhất Mặc dù vậy , khi xác định tài sản

cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ

ơ nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thốngpháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụngthuật ngữ bất động sản và động sản Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng cáckhái niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm củachúng Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quánquốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các

tài sản và các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không

Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều

181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản Bất động

sản là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:

+Đất đai

+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;

Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng TrungQuốc là phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý

và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và

các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản

2 Đăc điểm của bát đỏng sán

a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cô định không thể di chuyển:

Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thịtrường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề

vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậyngười ta nhắc đến vị trí" tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hìnhphát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng

kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản

b) Tính bền lâu ;Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ

khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )làchỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản vớituổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạngthái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi íchthu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nóchấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá

c) Tính thích ứng: Lợi ích của công trinh được sinh ra trong quá trình sử

dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lạinét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu

tư Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên

các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS

trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong toà cao ốc thì cáccăn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn củacác nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đếntính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản

này không hoàn giống như bất động sản khác

e) Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với

hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quantâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnhvực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sảnxuất giao dịch và sử dụng BĐS.VÌ không thể di chuyển từ thị trường này sangthị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi nhữngảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế ,đất đai, nhà ở,

tiền tệ

f) Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi

hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hayvàn2 bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải

có năng lực quản lí tương xứng

g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được

nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học,chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giaothông , quy hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán đượcchính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là

thành công rất lớn

3 - Khái niêm về thi trường bát đỏng sản

a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản:

- Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau,qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi bên cần

r T

- Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là :

+ Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa

lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;

+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá

BĐS nhà đất;

- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trường bất động sản ngàycàng được hình thành và phát triển Hàng hoá trên thị trường bất động sản làloại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi íchcho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch

Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh Thị trường mua bán, thị trườngcho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phânthị trường làm 3 cấp:

- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai)

- Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho

thuê

- Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã đượcmua và thuê

II- KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRUỒNG NHÀ DAT

1- Đinh nghĩa vé thỉ trường nhà đất

“ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc

quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đấtđai thì sẽ như thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sựtồn tại của con người cũng không xảy ra Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ,hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đaibền vững, lâu dài là vô cùng cần thiết.

Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gianbên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở Nhà ởkhông chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môitrường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục Nhà ở là tổ ấm hạnhphúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗiquốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ pháttriển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống củangười dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càngtăng cao Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự pháttriển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chứckinh tế, xã hội và cả trong mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vựccủa đời sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội

Như vây, thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành.Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai lànhững loại hàng hoá chủ yếu của thị trường nhà đất

Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở,vườn tược, khuôn viên gắn với nhà

Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược, khuônviên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác

Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị

Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mỏ' rộng ởnước ta ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở

đó có thể hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đếnmột vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước

Thị trường nhà đất còn được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bánhàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổimua và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phươngthức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau Thị trườngnhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo sốlượng, quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiệnthông tin giữa người mua và người bán

2- Vai trò của thi trường nhà đát

Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoánhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằmđáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vàoviệc xây dựng và phát triển đất nước

Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triểnkinh tế-xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lóp dân cư Chính vìvậy, thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốcgia, bởi vậy sự phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thịtrường trong nền Kinh tế quốc dân

> Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuấtcho các nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanhnhà đất và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình, với vaitrò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu vàquyền sử dụng từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậytạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị trường

chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanhnghiệp kinh doanh nhà đất Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩmnhư nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cảgiá cả và đất đai được vật hoá trong sản phẩm Để tiến hành quá trình tái sảnxuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình tháitiền Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn như thế được thựchiện thông qua thị trường Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lạiphụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lượng của thịtrường Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đấtkhông chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiệnthực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.

> Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xâydựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện của sảnxuất hàng hoá người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụngcác yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sảnphẩm hàng hoá đó được đem đi bán Trong khi đó, người tiêu dùng sản phẩmlại cần mua những loại hàng hoá đó và như vậy họ phải tìm mua những loaịhàng hoá đó Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thịtrường Thông qua thị trường, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau đểgiải quyết mối quan hệ của mình

> Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng caochất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Thịtrường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫnnhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả Sự tồn tại và vận động củathị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau Mỗi

sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngượclại Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và

nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sảnphẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.

> Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mớiquản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác.Nhờ đó thị trường nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi íchcủa Nhà nước, lợi ích của các chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích củangười lao động ) Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phầntừng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá.Thông qua hoạt động của thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung,hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý, tạo điềukiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng

“kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạnkhác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng giatăng ở nước ta Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lậpmối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng các côngtrình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tàinguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản,tận dụng và phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư,tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước

> Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác,nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Khi tham gia vào thịtrường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, cómối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thịtrường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địachính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường

Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanhnhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Vì vậy thông qua kết quả kinhdoanh nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các

3- Đăc điểm cơ bản của thỉ trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản Thịtrường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hànghoá trong nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bảnsau đây:

> Thị trường nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất

cả các vùng trên đất nước Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các thịtrường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình

độ phát triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cámiền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hộikhác nhau quy định Vì vậy, ở đô thị thị trường nhà đất có quy mô và trình

độ phát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông thôn, miền núi,

> Thị trường nhà đất là một dạng thị trường không hoàn hảo do sựkhông đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó.Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phốicủa điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán sử dụng nhà đất Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũngkhông hoàn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thông tin liênquan đến những giao dịch trước đó Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chiphí thu thập thông tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâmđến Mặt khác, thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo là do tínhchất không tái tạo được của đất, nên thị trường nhà đất mang tĩnh chất độcquyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, biến động của giá nhà đất thườngmạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hoá Tất cả các đặc tính như đặc điểmcủa tài sản đất đai, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sựthiếu hiểu biết thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sựkhông hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường tài sản đất đai

> Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng tương

cụ thế nào đó thường mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thịtrường, như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Biến động trone thịtrường nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khácnên nhà đất chỉ hấp dẫn những người có thể thanh toán những thứ cho thuêđược thực hiện chậm Cung của một loại nhà đất cụ thế có thể tăng lên bằngviệc chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Chẳnghạn như, nếu số lượng văn phòng làm việc không đủ cho thuê, thì người chothuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng Nhưng việc thay đổi mụcđích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngượclại.

> Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cảrất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tinthị trường

> Đặc điểm không thể tách rời thị trường nhà đất là tổng cung đất đaicho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể giatăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất thiết cố định cho từngmục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soátbằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho nhữngmục đích sử dụng cụ thê đó

III- CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT- YẾU Tố QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ

TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

1- Cung nhà đất

1.1- Khái niệm cung nhà đất

Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối

Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất cóđược ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giaodịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy

định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốnbán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn Nhữngnguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó Để cácnguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ cácđiều kiện sau:

> Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thịtrường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và đượcthị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

> Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhucầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhàđất cho người khác

> Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giámặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận củathị trường

> Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vàogiao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt Đặcbiệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tínhkhông thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu

1.2- Đặc điểm của cung nhà đất

Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mangnhững nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác:

Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lun thông theokhông gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí vàtính không đồng nhất của đất đai Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng vềcung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từngđịa phương hay từng vùng lãnh thổ Không như các hàng hoá thông thường khác

là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trườngcần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậmchí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung-cầu họp lý Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng vàhoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất

Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi,nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ýmuốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn

đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quantrọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội

Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêmmột cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, songlại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuấtkinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố Ngoài ra cung về nhà đất đápứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những ngườichủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa

mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vựckhác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằngcung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhàđất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cungtuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn Bên cạnh đó, mức tăng cungtuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loạinhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ

tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ởnhóm cung khác Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thểtăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đấtthường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượngcầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ

mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội

Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đãnhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở cácnhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mong cho thị trường nhà đất ngầmngoài tầm kiểm soát của nhà nước Khi trình độ phát triển của lực lượng sảnxuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất chosản xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đấtcho khu vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất

ở và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lượng cầu ngày càng tăng ởnhóm này Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về nhà đất phục vụcho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự donhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh,Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đólà: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát

> Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhànước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồnvốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sởhữu Nhà nước Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có

kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốcgia Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điềutiết trực tiếp vào thị trường Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng cómột lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng

> Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lón cho thị trường.Lượng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồnvốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cánhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của phápluật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà 0 Do vạy Nhà nướckhông thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉđiều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuậtxây dựng

> Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đốicung cầu cho bản thân Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực nàyhoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng vàkiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn

Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinhhoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàngnăm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp Năm 2000,

cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng

120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số

2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha

và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp

Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn caocấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cungnhà ở khu vực tự phát càng giảm dần

1.3- Những nhân tô ảnh hưởng đến cung nhà đất

a) Quỹ nhà đất trong CMV hoach của Chính phủ

Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của

nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý vàđịnh đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dànhcho các mục đích sử dụng khác nhau Một vùng đất nằm ngay trong thành phố,nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề cóđóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất Chỉ cần một quyết định của Chínhphủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăngcung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Do vậy tổng cung về nhàđất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dândụng, đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất làtăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bấthợp pháp

h) Sư phát triển của hê thống kết cấu ha tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhàđất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện

có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận củađất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầukhác nhau của thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạtầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, songcũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp

một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là

người quyết định

c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượngcung về nhà ở Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng

và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyênvật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà

ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vàocủa quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với cáccấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ởmột số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phảiđược thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùngnên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lón vào sự phát triển của công

dì Chính sách và pháp luât của Nhà nước

Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lón vàochính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách

sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất

Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhàđất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồnđất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng

và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất họp pháp Nhữngnguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụngnhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ thamgia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tĩnh vàonguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thịtrường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân

Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đấtđai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vựchoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sửdụng đất đai không thể điều chính kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếuhụt về cung nhà đất Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiệncủa những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cunghọp pháp nên các nguồn cung bất họp pháp vẫn được chấp nhận.

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc thừanhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một nhân

tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất Sự hoạt động công khi hoácủa thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làmphong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung Một thị trườnghoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết củaNhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết Để thu được lợinhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cáchgiả tạo Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường nhà đất, thái độ cũngnhư những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt độn2 của thị trường nhà đấtcũng là những tác động hết sức quan trọn2 đối với sự cân bằng của cung và cầu

Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là mộtnhân tố quan trọn2 mở đường cho việc đa dạn2 hoá các hình thức phát triển nhà

ở và làm phong phú thêm số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung

về nhà ở

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và pháttriển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất Việc đầu tư pháttriển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng

và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể pháttriển tiếp theo Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước khôngđược triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương

tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cungnhà đất Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quantrọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất.

Chĩnh sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhàđất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, khôngphải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường

mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ vềnhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Đó là những tác động hữuhiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu vềnhà đất

2- Cáu nhà đất

2.1- Khái niệm cầu nhà đất

Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sựhoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hànghoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường Mức độ cân bằng giữa cung vàcầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó Do vậy, đểnghiên cún sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đấttrên thị trường

Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác

là toàn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh vàcác thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lựctài chính có khă năng thanh toán

Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trênthị trường Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sửdụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con

mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.Nhu cầu về nhà đất thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm

vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội,song cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả

về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năngthanh toán Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có nhữne nhóm đối tượng, thànhphần trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhưng lại không trởthành cầu thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại cónhững đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại cónhu cầu tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năngthanh toán nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy cầu về nhàđất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanhtoán về điều kiện hoạt động của thị trường

2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất

Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu

về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:

> Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung Khác với cácloại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạngthiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố

> Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân , nhất

là ở các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thương mại Bởi vì, nơi đây

có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về nhà đất có hạn thì lượng cầu

về nhà đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều

so với các vùng khác là tất yếu

> Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sửdụng thay đổi nhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở

không thể điều tiết được Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặcbiệt ở các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố

Đà Nẵng Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất phát từnhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh Quyền có chỗ ở là quyền cơbản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua cácchính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập đượcchỗ ở phù họp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình Nhucầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau:

> Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học

> Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờhoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”

> Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trangchưa có nhà hoặc mới chuyển đến

> Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật

> Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mớixây dựng

> Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch

> Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm việchoặc kinh doanh

> Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người

Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực chocuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính

càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành

một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế

2.3- Những nhân tô ảnh hưởng đến cầu nhà đất

Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tíchcực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhucầu về nhà ở tăng lên Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở Sons có cácnhân tố chủ yếu sau:

a) Sư tá nu trưởns vê dân sô và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo

đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên

Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ởkhu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp Trong giai đoạn đầucủa quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trìnhcông nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạtđộng phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còntập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuấtnôns nshiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng Tuy nhiên, trons giaiđoạn này, do nền sản xuất xã hội chưa mang tính xã hội hoá cao, sản xuất cònmang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất chưa được trở thànhhàng hoá, chưa xuất hiện phổ biến trên thị trường nhà đất Chính vì vậy, mặc dùnhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng củanhu cầu

Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân sốtăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở củacác hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng

cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở Dân số ở độ tuổikết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũngtăng lên Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất củacác nhóm dân cư khác nhau.

Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làmtăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáodục, đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trungtâm Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hìnhthành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từnhững trung tâm này

b) Sư thax đổi vê tính chát và muc đích sử dung đất đai.

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cungcầu nhà đất Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đaitrong sản xuất Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉđược thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên Đến giai đoạnphát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đaicho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá

tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thịtrường chuyển quyền sử dụng đất Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sảnxuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường Sự thay đổi về mụcđích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan

hệ về cầu đất đai cho sản xuất Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đấtsang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí Xã hội càngphát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu

về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại

và nhà ở càng tăng lên rất nhiều Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích sử dụngđất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ

vụ và thương mại tăng lên rất nhiều Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thayđổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiệnnhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng.

c) Sư tác đông của viêc làm và thu nhâu đến cầu về nhà đất.

Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở làkhông ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sựđòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượngtiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộcsống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộcsống của mình Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trởthành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đấttăng lên Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu

về nhà đất Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên đế thoả mãncác nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của conngười Khi các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thunhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở Do vậy khi thu nhậptăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét Đó là tình trạng mà hầu hếtcác nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầunhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng.Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tácđộng rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở Có những yêu cầu chủ nhà sử dụngnhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghềnghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghềnghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc Như vậy,

sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở vàsau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở

d) Đô thi hoá và quá trình phát triển của đô thi.

trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian

đô thị Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất

về cầu nhà ở đô thị Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi vềtổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở Những người

có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nhưmức độ tiện nghi của nhà ở Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện mộtkiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột Vì vậy, cầu vềnhà đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trongquá trình phát triển của đô thị hoá

e) Mốt và thi hiếu nhà ở.

Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhữngnhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở Có những nhà ở căn hộ trong cáckhu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với nhữngngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫnmuốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểucăn hộ

f) Sư phát triển và hoàn thiên của hê thống kết câu ha tầtig.

Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sứcmạnh mẽ Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất Khi quyhoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giátrị nhà đất

g) Nhữns chính sách của Chính vhủ.

Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phươngcũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất Nhữngthay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các

cho con cháu thế hệ sau Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sáchthuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhàhay cầu mua nhà đất Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địaphương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở

và đất ở Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chínhquyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thôngthoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ,

do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mônhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư

h) Chính sách CUỈ12 tiền tê cũng có tác đỏ mỉ đánz kể đến cầu vê nhà ở.

Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhucầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường

ỉ) Su ỉỉia tăng vhát triển hơv tác quốc tế.

Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài

đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đaitại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếutrong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng.Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoàicũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá

đa dạng về nhà đất

Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tácđộng đến sự thay đổi về cầu nhà đất Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khácnhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân

tố trên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác độngđặc thù khác

và chúng ta có giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lêncủa cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm củacầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống Do đó trong thị trườngcạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầucòn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thìmột sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cânbằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung Ngược lạicung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm chogiá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vìviệc tăng lên của cung không theo kịp với cầu

Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cholượng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động,nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ítthay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh

Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hànghoá và dịch vụ, nhưng để thấy được sự vận động của nó trong thị trường nhà đấtchúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hưởng đếnlượng cung và cầu đối với tài sản nhà đất

Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu

tố khác như: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạtầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầunhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầuphát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi củathu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ

Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hưởng đã nói đến ởtrên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu

Đối với thị trường nhà đất, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cốđịnh, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung.Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cungđất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sungcho những mục đích sử dụng cụ thể Việc xây dựng nhà không thế thực hiệnmột cách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thườngchiếm nhiều thời gian Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thịtrường nhà đất không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổicủa cầu Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu.

Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ Dị đến D2, cânbằng chuyển dịch từ E, đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giátăng mạnh (H,)

Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian.Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví

dụ nhà ở cho thuê Do có một lượng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếuthời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chí đẩy tiền thuê lên cao Với thời hạn dàihơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền

thuê nhà cao hon sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện có vàxây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên

và giá thuê nhà sẽ giảm xuống

Như vậy, cung ngắn hạn thường ít co giãn hon cung trong dài hạn và bất cứthay đổi trong lượng cầu ( tăng hoặc giảm ) cũng làm cho giá nhà đất trongngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn Khi cầu tăng, trong ngắn hạn (H2)cung tài sản nhà đất ít co giãn, giá cả tăng mạnh Trong dài hạn (H3) cung cogiãn nhiều hơn cung ngắn hạn, giá tăng ít hơn so với ngắn hạn

Tài sản nhà đất là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay ngườitiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm Do vậy một sựthay đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thểgây ra thay đổi lớn trong lượng mua của họ Khi giá nhà đất tăng, nhiều ngườitrì hoãn việc mua nhà đất dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh Tuy nhiên,trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng được nữa và cần phảiđược thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì vậy độ co giãn đối với giá củacầu nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Điều này trái ngược với phầnlớn các hàng hoá thông thường khác Độ co giãn của cầu nhà đất dài hạn vàtrong ngắn hạn có thể được phác hoạ như hình (H4)

Giá cân bằng trong thị trường nhà đất không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổitrong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng.Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏtrong lượng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng

Giá

(H4)

sẽ ít thay đổi Tuy nhiên, lượng tích trữ của người tiêu dùng về nhà đất rất lớnnên hàng năm lượng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn tronengắn hạn.

Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dàihạn Đối với tài sản nhà đất nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều người có nhucầu mua sắm nhà mới Việc mua sắm nhà mới chủ yếu để thay thế những ngôinhà cũ Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơnnhiều so với độ co giãn này trong dài hạn Độ co giãn của cầu theo giá và theothu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân cư và điều này sẽ có ảnhhưởng đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau

Do vậy, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu, trở lạiquan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù họp với sản xuấtkinh doanh và tiêu dùng xã hội

III- QUAN HỆ CƯNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN cơ CHẾ THỊTRƯỜNG Ở VIỆT NAM

1- Thị trường nhà đất ở Việt Nam

Khi bước vào cơ chế thị trường, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt độngkinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng tham gia kinh tế thị trường vàviệc tìm một miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinhdoanh Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quyhoạch những khu đất lớn, nơi ở của những người dân trong khu vực quy hoạch

bị xáo trộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án Thêm vào đó, dophát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng người vàcác cơ sở kinh doanh ở các địa phương đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làmngày một nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo

Thị trường nhà đất đã hình thành ở nước ta mà không bị lệ thuộc vào mộtvùng địa lý cụ thể nào Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất

thổ đất nước Ớ nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm” xuất hiện vàđược hiểu là nơi mua bán nhà và đất Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luônvận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch trao đổi nhà đất cũngdiễn ra dưới nhiều dạng khác nhau.

Do Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nướcthống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường nhà đất ở nước ta cũng khác

so với thị trường nhà đất ở các nước trên thế giới, ở thị trường nhà đất nước ta,kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhấtđịnh do hai bên tự thoả thuận Các thị trường nhà đất ở những vùng khác nhauhoạt động theo các cách khác nhau Tuỳ theo số lượng, quy mô của những ngườitham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán

mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thôngqua đlửn thoại hoặc các phương tiện thông tin liên lạc khác

Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trường nhà đất là nơi giao dịch, trao đổigiữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữunhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi Họ có thể là nhữngngười có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất,nhà đó hoặc có thể chỉ là những người kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất

để kiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng, về kinh tế thị trường nhàđất là môi trường trao đổi lợi ích giữa những người có nhu cầu chuyển dịchquyền sử dụng đất và sở hưũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nước điều tiết phần lợinhuận của địa tô đã được tư bản hoá Thông qua đó Nhà nước có thể thu đượcnhững khoản thuế để tăng thu cho Nhà nước Từ đó cho thấy rằng, các cuộc traođổi cụ thể tại thị trường nhà đất phải được kết thúc bằng một quyết định chứngnhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trườngđược bảo hộ, không bị mặt trái của thị trường chi phối, đồng thời Nhà nước điều

2- Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường

Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá Cơchế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường Sự tồn tại vàphát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội cónền kinh tế hàng hoá Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loạithị trường của nền kinh tế Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủtheo cơ chế thị trường Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt:tác động tích cực và tác động tiêu cực

2.1- Những tác động tích cực

Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thịtrường vốn , thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lậpđược một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phầnlàm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả

> Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cảhướng dẫn hành vi của người mua và người bán Cơ chế thị trường có khảnăng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh

tế dưới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả,quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào.Thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trịkinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trịkinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết.Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất

> Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triểnkhoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất laođộng, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnhvực hoạt động kinh doanh nhà đất Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận làđộng lực hoạt động của các doanh nghiệp Điều này đòi hỏi các doanh

thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư và chocác tổ chức kinh tế xã hội.

> Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sảnxuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo rađội ngũ kinh doanh giỏi

> Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thểkinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự dohoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả cáctiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp

2.2- Những tác động tiêu cực

> Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không cókhả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyểnmục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các côngtrình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo mộtmục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọnggiữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự pháttriển nhà đất

> Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận làmục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mụcđích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạytheo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất pháttriển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đếntình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi

vi phạm pháp luật

> Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết”nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng

nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải

sống trong những túp lều hoặc sống lang thang

Những mặt trái của cơ chế thị trường nêu trên có thể dẫn đến hoạt động củathị trường nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tượng chụpgiật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt,làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định

Ớ nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thường xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thịtrường nhưng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nước,những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước góp phần phát triển thịtrường nhà đất và nền kinh tế đất nước

3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta

Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhànước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm

sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở quy định của Hiến pháp,Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai

là một loại hàng hoá đặc biệt Bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành hệ thống vănbản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp,đền bù, giải toả, quy hoạch

Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thịtrường nhà đất Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhàđất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thịtrường nhà đất Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng

tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi

Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở

đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công

cuộc phát triển kinh tế của đất nước

> Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang pháttriển với các hoạt động hết sức phong phú:

> Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nôngnghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay Phầnlớn nông dân tự chuyến đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quanđịa chính

> Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụngđất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sửdụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà,bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệpNhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã

> Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinhdoanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nướcđang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem chothuê đế’ kiếm lời Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinhdoanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã vàđang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môigiới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển

Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao

dịch về nhà đất được đăng ký Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soátđược) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp,doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhàthuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê các công ty kinh doanh phát triểnnhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển

và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức.Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất đó là, Hiến phápnăm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và muabán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhậnngười có quyền sử dụng đất ổn định được chuyến đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự

đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: họp đồng muabán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp cùng các trình tự và thủ tục thực hiện

Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyểnquyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất, Nhà nước đã công nhận và đảmbảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất , xâydựng quy hoạch sử dụng đất đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất

và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển Kinh doanh nhàđất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Tuynhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộnhững tồn tại chủ yếu:

Thứ nhất, thị trường nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với

xã hội và quản lý Nhà nước

Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thịtrường chính thức và thị trường không chính thức Thị trường không chính thứcđược hiểu là thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, nhưng nó vẫn hoạtđộng mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyềnchuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sửdụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường:

> Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướcgiao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới có quyền