Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch xây dựng khu đô thị mới mỗ lao, hà đông, hà nội đảm bảo phát triển bền vững

Tôi tên là Hoàng Phúc.. Tác gi Hoàng Phúc... + Tây Nam giáp sông Nhu.

Trong th i gian t tháng 04/2014 đ n tháng 11/2014 th c hi n Lu n v n

Th c s chuyên ngành Qu n lý xây d ng v i đ tài “Xây d ng Quy ch qu n lý quy

ho ch xây d ng Khu đô th m i M Lao, Hà ông, Hà N i đ m b o phát tri n

b n v ng”, tác gi đã nh n đ c s giúp đ r t quý báu c a th y, cô giáo, gia đình

và b n bè đ ng nghi p

Tác gi xin trân tr ng g i l i c m n sâu s c t i th y giáo TS M Duy

Thành, khoa Công trình, tr ng i h c Th y l i đã h ng d n t n tình, c ng nh cung c p tài li u thông tin khoa h c c n thi t đ tác gi hoàn thành lu n v n này

Trong n i dung lu n v n, do trình đ chuyên môn c ng nh kinh nghi m còn nhi u h n ch , ch c ch n tác gi còn có sai sót khi th c hi n Tác gi r t mong

nh n đ c nh ng ý ki n đóng góp c a các quý th y cô và b n bè đ ng nghi p

Tôi tên là Hoàng Phúc Tôi xin cam đoan lu n v n “Xây d ng Quy ch

qu n lý quy ho ch xây d ng Khu đô th m i M Lao, Hà ông, Hà N i đ m b o phát tri n b n v ng” là công trình nghiên c u c a riêng tôi các s li u trong lu n

v n đ c s d ng trung th c K t qu nghiên c u này ch a t ng đ c trình bày b t

k các công trình nào

Tác gi

Hoàng Phúc

M U 1

1 Tính c p thi t c a đ tài 1

2 M c đích c a tài 2

3 Cách ti p c n và ph ng pháp nghiên c u 2

4 B i c nh nghiên c u: 2

5 N i dung nghiên c u: 2

6 K t qu d ki n đ t đ c 3

CH NG I: VÀI NÉT V TH C TR NG CÁC KHU Ô TH M I TRÊN A BÀN HÀ N I 4

1.1 Khái quát tình hình phát tri n các đô th m i Hà N i 4

1.2 Th c tr ng công tác quy ho ch và qu n lý quy ho ch t i các khu đô th m i 6

1.2.1 Th c tr ng Quy ho ch và Xây d ng 6

1.2.2 Th c tr ng Qu n lý quy ho ch 12

1.3 K t lu n 14

CH NG II: CÁC C S KHOA H C QU N LÝ QUY HO CH KHU Ô TH 16

2.1 C s lý thuy t 16

2.2 C s pháp lý 20

2.3 C s th c ti n 30

2.3.1 i u ki n t nhiên, hi n tr ng c a khu đô th M lao- Hà ông- Hà N i 30

2.3.2 Kinh nghi m trong n c và qu c t 35

2.4 C ng đ ng trong công tác qu n lý quy ho ch xây d ng 39

2.4.1 Vai trò c a c ng đ ng 39

2.4.2 S c n thi t ph i có s tham gia c a c ng đ ng 40

2.4.3 Các m c đ tham gia c a c ng đ ng 41

2.4.4 Các y u t c b n trong vi c huy đ ng s tham gia c a c ng đ ng 41

2.5 K t lu n 42

CH NG III: QUY CH QU N LÝ QUY HO CH KHU Ô TH M I M LAO - HÀ ÔNG - HÀ N I M B O PHÁT TRI N B N V NG 43

3.1 Gi i thi u v khu đô th m i M Lao - Hà ông - Hà N i 43

3.2 Gi i pháp xây d ng n i dung quy ch qu n lý 44

3.2.1 Quan đi m qu n lý 44

3.2.2 Các v n đ c n quan tâm trong vi c đ a ra nhi m v qu n lý 45

3.2.3 Vai trò c a các ch th tham gia vào quá trình Quy ho ch – Xây d ng 46

3.2.4 Nguyên t c qu n lý 47

3.3 N i dung Quy ch 48

PH N I: QUY NH CHUNG 48

i u 1: Ph m vi áp d ng 48

i u 2: Mô hình qu n lý 49

i u 3: Quy đ nh v c m m c, công khai quy ho ch, thông tin d án 50

i u 4: Các quy đ nh chung v quy ho ch không gian 50

i u 5: Các quy đ nh chung v ki n trúc c nh quan 51

i u 6: Các quy đ nh chung v h th ng h t ng k thu t 54

i u 7: Quy đ nh v s d ng lòng l đ ng 54

i u 8: Quy đ nh v qu ng cáo 58

i u 9 : Các quy đ nh chung v b o v môi tru ng 62

PH N 2: CÁC QUY NH C TH 63

i u 10: Khu nhà li n k (LK-11A; LK-11B) 63

i u 11: Khu nhà bi t th (BT-1A, BT-2A) 72

i u 12: Khu nhà cao t ng 82

3.4 Kh n ng áp d ng 89

3.5 K t lu n 90

PH N K T LU N – KI N NGH 91

DANH M C TÀI LI U THAM KH O 93

Hình 1.2: Bãi đ xe chi m m t ph n di n tích đ ng giao thông 8

Hình 1.3: Khu chung c xây d ng bi t l p v i ph n còn l i c a khu đô th 9

Hình 1.4: Công trình đang thi công nh ng không có bi n thông tin d án 10

Hình 1.5: V t t xây d ng l n chi m lòng đ ng, v a hè 11

Hình 1.6 S thi u đ ng b v h t ng trong các khu đô th Vi t nam 12

B ng 2.1: Quy đ nh kho ng lùi t i thi u (m) c a các công trình theo b r ng l gi i đ ng và chi u cao xây d ng công trình 26

B ng 2.2: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a lô đ t xây d ng nhà liên k và nhà riêng l (nhà v n, bi t th …) 26

B ng 2.3: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a nhóm nhà chung c theo di n tích lô đ t và chi u cao công trình 26

B ng 2.4: T l đ t t i thi u tr ng cây xanh trong các lô đ t xây d ng công trình 27

B ng 2.5: v n ra t i đa c a ban công, mái đua, ô-v ng 29

B ng 2.6: Các b ph n nhà đ c phép nhô ra 29

Hình 2.7: Qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch 22

Hinh 2.8: V trí khu đô th trong b n đ quy ho ch chung Hà ông đ n 2020 31

Hình 2.9: S đ m i liên h K T M Lao v i các khu v c xung quanh 32

Hình 2.10 : B n v quy ho ch s d ng đ t khu đô th M Lao 33

B ng 2.11: B ng th ng kê hi n tr ng s d ng đ t 33

Hình 3.1 Toàn c nh khu đô th M Lao- Hà ông- Hà N i theo Quy ho ch 43

Hình 3.2: Nhi m v qu n lý quan tâm t i các v n đ 45

Hình 3.3 Vai trò c a các ch th tham gia vào quá trình qu n lý quy ho ch- xây d ng khu đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i 47

Hình 3.4: xu t mô hình qu n lý 49

Hình 3.5: Bi n thông tin d án 50

Hình 3.6: M t đ và kho ng lùi c a lô đ t xây d ng nhà bi t th (đ n v :m) 51

Hình 3.7: M t d ng thoáng 52

Hình 3.8: Quy đ nh v không gian t ng t công viên 52

Hình 3.10: Quy đ nh v bi n hi u 53

Hình 3.11: Minh h a quy đ nh s d ng v a hè 55

Hình 3.14 : V trí lô đ t LK-11A, LK-11B 63

Hình 3.15 : Quy đ nh v s d ng đ t lô đ t LK-11A, LK-11B 64

Hình 3.16: Minh h a kho ng lùi t i đa lô đ t LK-11A, LK-11B 65

Hình 3.17 : Quy đ nh v chi u cao lô đ t LK-11A, LK-11B 66

B ng 3.18: Các b ph n nhà đ c phép nhô ra 67

Hình 3.19: B c c nhà u tiên 68

Hình 3.20: Minh h a t ng rào 69

B ng 3.21: Quy đ nh tr ng cây xanh lô LK-11A, LK-11B 71

Hình 3.22: B trí ti n ích đô th trên tr c đ ng 72

Hình 3.23: V trí khu BT-1A, BT-2A 72

Hình 3.24 : Quy đ nh v s d ng đ t 73

Hình 3.25 : Quy đ nh v kho ng cách v i công trình bên c nh 74

Hình 3.26 : Quy đ nh chi u cao công trình 75

Hình 3.27 : Minh h a v quy đ nh c a s 76

Hình 3.28 : B trí đ ng d o và trông cây 2 bên c nh nhà 76

Hình 3.29 : Minh h a v quy đ nh m t đ ng 77

Hình 3.30 : Minh h a quy đ nh v hàng rào 78

Hình 3.31 : Quy đ nh v kho ng cách gi a hai nhà 79

Hình 3.32 : Minh h a Quy đ nh v mái nhà 79

Hình 3.33 : Minh h a v tr ng cây m t tr c công trình 80

Hình 3.34 : Minh h a v ô đ t tr ng cây 81

B ng 3.35: Quy đ nh tr ng cây trong khu v c BT-1A, BT-2A 81

Hình 3.36: V trí khu CT-02, CT-04, CT-05 82

Hình 3.37: Quy đ nh v s d ng đ t 82

Hình 3.38: Minh h a b trí các tòa nhà cao t ng đ m b o thông gió 83

Hình 3.39: B trí đ ng cho ng i khuy t t t 88

Hình 3.40: Chi ti t b trí cây xanh và trang thi t b đô th trên đ ng 36m 89

M U

1 Tính c p thi t c a đ tài

ô th hóa đã bi n nhi u vùng đ t nông nghi p thành nh ng khu đô th m i,

nh ng khu công nghi p r ng l n, đây là xu h ng phát tri n t t y u c a quá trình

th c hi n s nghi p CNH - H H đ t n c Tuy nhiên, bên c nh nh ng m t đ c

c a vi c phát tri n các khu đô th m i, chúng ta c ng c n nh n di n nh ng b t c p

xu t phát t s phát tri n này đ i v i toàn c nh đô th , đ c bi t t i Hà N i

M t th c t cho th y, các khu đô th m i đã ph n nào đó gi i quy t t t v n đ

tr c m t – nhu c u nhà , gi i t a l ng dân vào nh ng khu v c trung tâm đ ng

th i đi u hòa dân s t i các đô th l n Tuy v y, quá trình đi u hòa dân s ch có th

ti n tri n m t cách lâu dài và n đ nh khi chúng ta ki m soát đ c s phát tri n n i

t i c a nó Vi c đ t ra nh ng quy đ nh nh m đi u ch nh hành vi c a nh ng đ i

t ng liên quan t i s phát tri n n i t i c a các khu đô th đang là v n đ b c thi t,

đó c ng chính là công tác l p và tri n khai vi c th c hi n các quy ch qu n lý khu

đô th Qu n lý xây d ng luôn là khâu đ u tiên đ t o ti n đ th c hi n các công tác

ti p theo Trên th c t , đa s các khu đô th m i t i Hà N i, vi c qu n lý xuyên su t

ch a đ c ti n hành ngay t giai đo n đ u d n t i tình tr ng quá t i, xu ng c p và phát tri n thi u b n v ng v sau này Nhi u khu đô th m i đ c quy ho ch và tri n khai xây d ng nh ng ch a có quy ch qu n lý th m chí ch a có h s thi t k đô th trong đó có khu đô th m i M Lao M c dù nhà n c đã ban hành Ngh đ nh 08, Ngh đ nh 02, Ngh đ nh 29 và m u quy ch qu n lý đô th , nh ng m i khu đô th

m i hay d án phát tri n khu nhà đ u có đ c thù riêng, nên quy ch qu n lý, v n hành, bàn giao c ng c n linh ho t Vì vây, đ tài này nghiên c u vi c c th hóa các quy đ nh c a nhà n c trong công tác qu n lý xây d ng t i các khu đô th m i m t cách linh ho t theo h ng phát tri n b n v ng

T đó đ xu t gi i pháp “Xây d ng quy ch qu n lý quy ho ch xây d ng khu

đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i đ m b o phát tri n b n v ng”

2 M c đích c a tài

- Nghiên c u đánh giá th c tr ng công tác quy ho ch khu đô th m i t i Hà

N i và khu đô th m i M Lao, Hà ông –Hà N i

- Nghiên c u gi i pháp xây d ng quy ch qu n lý quy ho ch khu đô th

m i theo h ng phát tri n n đ nh, b n v ng, phù h p v i quy ho ch và có s qu n

- Ti p c n qua các nghiên c u, tài li u đã công b ;

- Ti p c n qua th c t khu đô th ;

- Ti p c n qua các ngu n thông tin khác nh sách báo,loa đài, internet

Ph ng pháp nghiên c u:

- Ph ng pháp, th ng kê, t ng h p và phân tích tài li u : Trong ph ng pháp này c n thu th p nh ng s li u hi n có liên quan đ n đ tài Trên c s s li u thu th p đ c, ti n hành hi u ch nh, phân tích;

- Ph ng pháp đi u tra kh o sát th c đ a: Nh m thu th p s li u còn thi u đ

hi u rõ v n đ c n nghiên c u Có th s d ng s li u đi u tra c a m t s đ tài nghiên c u

v dân s h c, quy ho ch đ làm phong phú thêm ngu n thông tin cho đ tài;

- Ph ng pháp so sánh đ i chi u

4 B i c nh nghiên c u:

D án khu đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i đang trong quá trình ti n hành tri n khai xây d ng theo quy t đ nh s 1101/Q - UB ngày 18/08/2005 c a UBND t nh Hà tây c , nay thu c Hà N i

5 N i dung nghiên c u:

- Kh o sát s b th c tr ng các khu đô th m i trên đ a bàn Hà N i và khu

đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i

- Nghiên c u các c s khoa h c liên quan t i quá trình ra quy ch qu n lý quy ho ch

- xu t h ng ban hành và so n th o quy ch qu n lý quy ho ch khu đô

th m i M Lao

- K t lu n, ki n ngh

6 K t qu d ki n đ t đ c

- a ra cách th c và nh ng đi m đ c tr ng c a công tác l p quy ch

qu n lý quy ho ch, áp d ng đ i v i khu đô th M Lao – Hà ông – Hà N i

- a ra mô hình qu n lý: phân chia ch c n ng nhi m v c a ban qu n lý

d án trong công tác qu n lý hành chính và công tác th c hi n

- Xác đ nh ngh a v và trách nhi m c a các đ i t ng tham gia đ u t xây

d ng, ti p nh n, qu n lý các công trình thu c Khu đô th m i M Lao

CH NG I: VÀI NÉT V TH C TR NG CÁC KHU Ô TH M I TRÊN

A BÀN HÀ N I 1.1 Khái quát tình hình phát tri n các đô th m i Hà N i

c đi m t ch c các khu đô th m i (1994 đ n nay)

C m t “khu đô th m i” (K TM) xu t hi n Hà N i vào n m 1994, khi mà

xã h i đã b t đ u nh n ra nh ng m t trái c a vi c phát tri n t nhà chia lô, manh mún không theo quy ho ch Khái ni m “khu đô th m i” ch th t s ra đ i khi Chính ph ban hành Ngh đ nh 52/1999/N -CP ngày 08/7/1999 Theo n i dung c a Ngh đ nh, “khu đô th m i” là khu xây d ng m i t p trung theo d án, đ c đ u t phát tri n h t ng k thu t hoàn ch nh, đ ng b và phát tri n nhà c a toàn khu,

đ c g n v i m t đô th hi n có

Giai đo n tr c 1998, xây d ng K TM Hà N i m i m c th m dò nhu

c u c a ng i dân Các K TM tiêu bi u cho giai đo n này nh : nh Công, Linh

àm, Trung Yên, i Kim, ô th Khoa h c Ngh a ô v i quy mô đ u t không

l n, c c u các lo i hình nhà chung c v n còn l n nhà chia lô Thành ph đã yêu

c u ch đ u t ph i đ u t đ ng b h t ng k thu t v i công trình ki n trúc

Giai đo n 1998-2001, đ c đánh d u kh i đ u b ng quy t đ nh phê duy t quy ho ch c a Th t ng Chính ph s 108/1998 Q -TTg ngày 20/6/1998 và m c

cu i b ng quy t đ nh 123/Q UB ngày 06/12/2001 c a U ban nhân dân thành ph

Hà N i quy đ nh v t l các lo i nhà trong K TM Trong đó nhà th p t ng là 40%, nhà cao t ng là 60% Tiêu bi u nh t cho các K TM giai đo n này là các khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp Vân, T Hi p, di dân Hai Bà Tr ng, B c nh Công, D ch V ng, Làng Qu c T Th ng Long, C u Di n, H ình, M ình…

Giai đo n 2001-2004 là giai đo n các K TM c a Hà N i ch còn nhà cao

t ng và nhà v n, bi t th Tiêu bi u nh t cho các K TM giai đo n này là các khu

M ình I,II; Th ch Bàn, Trung V n, C u B u, Sài ng…

M t đ c đi m rõ r t có th th y v quy ho ch các khu đô th m i trên đ a bàn

Hà N i là tình tr ng nh m l n gi a khái ni m khu đô th m i v i tính đ ng b v

k t c u h t ng và nhóm nhà m i – m t khái ni m đ ch các khu nhà m i đ c

xây d ng nh m m c đích chính đ , ví d nh khu đô th m i Trung Yên – qu n

C u gi y v i quy mô ch vào kho ng 37.1 ha và dân s d ki n là 17.000 ng i;

ho c khu đô th m i M Trì H - T liêm v i quy mô là 13.79 ha và dân s d ki n

là 3.280 ng i, bên c nh đó c ng xu t hi n các khu nhà v i quy mô lên t i 20 ha (khu di dân n L I – Qu n Hai Bà Tr ng)

N m 2008, B xây d ng đã ra thông t s 15/2008/TT-BXD v vi c

« H ng d n đánh giá khu đô th m i ki u m u » d a trên các ch tiêu chính nh :

• S hình thành khu đô th tuân th pháp lu t

• Xây d ng h t ng k thu t đ ng b , h t ng xã h i đ y đ

• Xây d ng các công trình ki n trúc phù h p quy ho ch, hài hoà c nh quan

• Qu n lý xây d ng và b o trì công trình

• Môi tr ng v n hoá đô th lành m nh, thân thi n

• Qu n lý, khai thác s d ng Khu đô th m i vì l i ích công c ng, xã h i

Nh ng hi n nay nhi u khu đô th m i v n ch a đ m b m các tiêu chí trên,

đ c bi t nh hình kh i ki n trúc n ng n , trong thi t k không tính đ n y u t đ a

ph ng nh : v t li u, b n s c, khí h u đ c thù d n đ n tình tr ng đ n đi u, thi u

th m m và gây c m giác nhàm chán cho ng i dân khi t i các khu đô th

Trong nh ng n m g n đây, trên đ a bàn Hà N i có r t nhi u khu đô th m i

đ c xây d ng nh : Khu đô th m i M ình - T Liêm, D ch Vong - C u Gi y; ông Ng c - C Nhu - T Liêm Tuy nhiên, Hà N i v n ch a đáp ng đ nhu

c u nhà , nh t là nhà cho ng i nghèo, ng i thu nh p th p, công ch c, viên

ch c c bi t còn nhi u b t c p t i h u h t các đô th m i Trên đ a bàn thành ph

Hà N i hi n đã và đang tri n khai xây d ng h n 140 khu đô th m i v i trên 400 nhà cao t ng xây d ng m i kho ng 6 tri u m2 nhà , di n tích bình quân đ t 7,5m2/ng i Vi c tri n khai mô hình khu đô th m i trên đ a bàn Hà N i đã góp

ph n tích c c vào k t qu phát tri n nhà c a thành ph kho ng trên 1 tri u m2

nhà

m i n m, t o không gian đô th m i, ki n trúc hi n đ i, nâng cao ch t l ng d ch v

đô th , đ m b o đ ng b h t ng k thu t, h t ng xã h i, kh p n i v i khu dân c

m i khác l i v i s l ng r t ít Nhi u khu đô th m i hình thành t i các đô th l n

ch làm t ng qu đ t nhà nh ng l i không đ t tiêu chu n v ch t l ng h t ng và

d ch v đô th Do v y công tác l p quy ho ch t i các đô th m i là đi u c n đ c quan tâm đúng m c

Quy trình l p và phê duy t các K TM hi n nay v c b n là khá ch t ch Tuy nhiên th c t c ng cho th y chính quy trình này khi n nhi u d án không b t k p

th i c phát tri n Nhà n c qu n lý m ng l i h t ng khung đô th d a trên các đ

án quy ho ch vùng quy ho ch chung và quy ho ch phân khu c a đô th Các t ch c kinh t phát tri n các d án đ u t c n c vào các đ án quy ho ch chi ti t 1/500

d i s đi u ti t c a các quy ho ch trên Nh ng nhu c u th c t là luôn đa d ng và

bi n đ ng Các ch đ u t K TM không th ch đ i các quy ho ch vùng, quy

ho ch chung, quy ho ch chi ti t ra đ i đ y đ r i m i xây d ng k ho ch phát tri n

đô th cho riêng mình, do đó đô th “t phát” ra đ i[10] Xét v ch t l ng bên trong

đô th h u h t các ch đ u t đ u c g ng đ đô th có nhi u u th và môi tr ng

s ng t t nh m thu hút th tr ng, nh ng n u nhìn m t cách r ng h n thì chính s phát tri n t phát y l i t o “s c ép” không t t đ n các khu v c xung quanh đ c bi t

là đ n h t ng bên ngoài đô th và các khu dân c nông nghi p k c n Vi c ra đ i

K TM m t cách “t phát” y có th khi n b c tranh đô th trên m t vùng lãnh th

tr nên “nham nh ” “manh mún” do v y khó có th t o nên m t hình nh đô th th t

s đ p, th t s có phong cách D ng các d án đô th ki u “t phát” l i là đi u duy

ý trí và đi ng c v i xu th th tr ng, đi ng c l i v i các chính sách khuy n khích

và thu hút v n đ u t Do v y vi c c i ti n quy trình, quy đ nh và các n i dung qu n

lý đô th sao cho phát huy t i đa tính n ng đ ng, thích ng c a chính sách, xác đ nh

b khung c ng v h t ng và các khu v c có vai trò quan tr ng và t o k ho ch m

đ thu hút v n đ u t phát tri n các K TM t nhi u ngu n v n ngoài ngân sách [25]

M t khác, các khu đô th m i trên đ a bàn c n c đ c quy ho ch theo xu

h ng m r ng v di n tích Nhi u tuy n đ ng đ c m và th c hi n c ch đ i

đ t l y h t ng, l y công trình, nh m cân đ i ngu n v n đã d n đ n tình tr ng phân

lô bán n n, sinh ra nh ng đô th có nhi u nhà ng, đi ng c l i v i các xu h ng quy ho ch m i

Hình 1.1: Nhà ng m c lên không đ m b o các ch tiêu quy ho ch

V n đ b c xúc trong các đô th m i hi n nay là các công trình d ch v công

c ng không đáp ng đ nhu c u c a dân c sau khi đ a vào s d ng: nhu c u bãi

đ xe đ i v i ng i dân trong khu đô th m i là r t c n thi t - m t th c t cho th y, trong quá trình đ a vào s d ng nhà liên k , nhà bi t th ng i dân s d ng t ng 1 cho thuê ho c m công ty t vi c giao d ch đã làm cho l ng xe trong khu đô th

l n h n r t nhi u so v i tính toán d n t i tình tr ng xe đ u đ trái phép m t ph n do thi u ch đ m t ph n do tình tr ng qu n lý y u kém; tình tr ng không đ ng b v

h t ng k thu t đ c bi t là h th ng giao thông trong và ngoài khu đô th Các khu

đô th m i phát tri n không có s g n k t v i nhau trong m t quy ho ch t ng th chung c a đô th Hình nh quen thu c c a các khu đô th m i là các nhà cao t ng làm hàng rào quây xung quanh các khu đ t và gi a là các dãy nhà th p t ng M t

s chênh l ch v chi u cao quá l n t o nên s h t h ng không gian c ng nh s r i

r c không có nh p đi u c a các nhà cao t ng trong cùng m t d án ho c c a hai d

án hai bên đ ng Khu bi t th , nhà li n k pha t p hình thái ki n trúc đ lo i và

đa màu s c M t đ xây d ng cao và h s s d ng đ t l n khi n các đô th thi u không gian m , không gian công c ng H u h t các khu đô th đ u thi u các công trình h t ng xã h i nh tr ng h c, tr m y t , bãi đ xe[25]

Hình 1.2 : Bãi đ xe chi m m t ph n di n tích đ ng giao thông

Nhi u khu đô th đ c xây d ng ch a đ ng b các công trình h t ng k thu t bên trong ranh gi i đ t đ c giao, ch a k đ n ph n bên ngoài khu v c d án thì còn nhi u b t c p, s kh p n i gi a các công trình h t ng bên trong và bên ngoài hàng rào ch a có ho c n u có c ng không đ c tuân th nghiêm ch nh

Hình 1.3 : Khu chung c xây d ng bi t l p v i ph n còn l i c a khu đô th

Không gian công c ng đ c xác đ nh trong nhi u quy ho ch chi ti t khu TM

nh ng tri n khai đ u t xây d ng ch m và th ng không đ ng b ch c n ng: n i vui ch i cho thi u nhi, n i giao ti p cho ng i già, n i th d c th thao hàng ngày

C c u nhà trong khu TM tùy thu c v trí khu v c xây d ng, m i quan h v i quy ho ch chung song nhìn chung cho th y còn d báo và thi t k ch a sát, t p trung nhi u lo i hình nhà ph c v l i ích kinh doanh ây là y u t tác đ ng nhi u

đ n th tr ng b t đ ng s n

i v i khu TM Vi t Nam và c ph n l n đô th cho th y ki n trúc đã t ng

b c kh ng đ nh đ c vai trò v i xã h i song cho đ n nay v n ch a đ nh hình đ c

xu h ng ki n trúc, ch a xác l p đ c hi n đ i nh ng có b n s c, nhi u khu TM thi u hài hòa v t ng th , lúng túng gi a tính qu c t và truy n th ng M t s công trình cao t ng, công trình là đi m nh n ch a g n k t v i c đô th đ t o s hài hòa

v t ng th Các công trình cao t ng hi n nay ch y u m i d ng l i vi c b trí

ch ng t ng lên cao ch a tính đ n các y u t v n hóa, l i s ng, ch t l ng s ng đ c

bi t là ti t ki m n ng l ng Ch t l ng quy ho ch ch a cao, d báo ch a đ y đ

c n c khoa h c nên tình tr ng đi u ch nh c c b th ng x y ra Nguyên nhân c a

th c tr ng này tr c h t là ch a có quy ch qu n lý quy ho ch, ki n trúc c nh quan

c a toàn b đô th và t ng khu v c, t v n t ng d án khu TM ch a có t m nhìn

t ng th đ g n k t v i l ch s phát tri n v i c nh quan thiên nhiên, môi tr ng[10]

Hình 1.4: Công trình đang thi công nh ng không có bi n thông tin d án

Vai trò c a c ng đ ng ch a đ c phát huy, không m t ng i dân nào đ c phép tham gia vào công tác qu n lý t i n i mình sinh s ng, không có m t ban qu n

tr nào đ i di n cho ng i dân đ đòi quy n l i Ch đ u t thành l p các Ban qu n lý- nh ng ng i này đ m nh n t t c các công vi c, bao g m c qu n lý các ho t

đ ng c a khu đô th

Hình 1.5: V t t xây d ng l n chi m lòng đ ng, v a hè

c bi t, vi c thi u c ch qu n lý đ c thù cho t ng khu đô th đã và đang gây khó kh n cho chính quy n đ a ph ng trong công tác quy ho ch và đ nh h ng Qúa trình qu n lý v quy ho ch, không gian ki n trúc c nh quan t ra y u kém a

s các d án khu đô th đ u ti n hành theo hình th c hoàn thành t ng h ng m c, đôi khi h t ng xã h i đ c đ u t và làm m i sau, th m chí khi nhà th ng m i đã

đ a vào khai thác s d ng Ch đ u t ch u trách nhi m v n hành các khu đô th

M t hình th c mua b n ch y u đó là “bán đ t có h t ng”, nh m m c đích thu hút

đ u t cho các h ng m c công trình khác, ngoài ra do tính ràng bu c pháp lu t ch a cao, đã x y ra tình tr ng ch đ u t bán đ t khi ch a xong h t ng; đ t đai đ c giao d ch không có c quan nhà n c làm ch ng d n t i tình tr ng đ u c , khi u

ki n c a ng i dân Sau khi đ a vào s d ng, đ c bi t t i các chung c cao t ng đã

xu t hi n tình tr ng thi u qu n lý d n t i tình tr ng công trình thi u đi khâu b o trì

b o d ng, Vi c qu n lý không gian ki n trúc c nh quan c ng tr nên khó kh n và không th th c hi n đ c do không có v n b n quy đ nh riêng

Khái quát m t s nguyên nhân d n t i tình tr ng trên:

- Các khu đô th m i nhi u khi đ c xây d ng b i nh ng áp l c khác nhau (tham v ng đ u t , nhu c u bán nhà, gi i quy t v n đ nhà , đ u c b t đ ng

lý và ph i thông qua quy ho ch

vùng, quy ho ch chung và quy

ho ch chi ti t Tuy nhiên, nhu c u

l p các d án khu đô th m i l i

r t đa d ng trong khi các quy

ho ch nói trên có khi ch a hoàn

ch nh ho c ch a có, v n đ đó t o

ra hi n t ng manh mún, khó

ki m soát Nh v y có th nói, v n đ qu n lý t c p c s c ng nh nh ng v n b n mang tính ch t ràng bu c các đ i t ng h ng l i t d án là r t c n thi t và c n

đ c b sung k p th i ây có th đ c hi u là th t c hành chính và công tác tri n khai còn nhi u b t c p

- Nguyên nhân khách quan, các khu đô th đa ph n giai đo n m i đ a vào ho t đ ng, th ch g p khó kh n trong vi c đi tr c đón đ u

1.2.2 Th c tr ng Qu n lý quy ho ch

Nh n th y vai trò quan tr ng c a công tác quy ho ch ph i đi tr c m t b c nên hi n nay h u h t các đô th trên đ a bàn đã có quy ho ch chung và quy ho ch chi ti t đ c duy t; vi c đ u t xây d ng công trình đ c th c hi n c b n tuân th theo quy ho ch xây d ng đô th đ c duy t

Hình 1.6 S thi u đ ng b v h t ng trong các khu đô th Vi t nam

Tuy nhiên, công tác qu n lý phát tri n đô th còn ch a đ y đ , thi u đ ng b ,

hi u l c pháp lý th p, ch a đáp ng đ c yêu c u qu n lý toàn di n v xây d ng phát tri n đô th Các v n b n quy ph m pháp lu t v qu n lý quy ho ch xây d ng

m i ch d ng c p Ngh đ nh c a Chính ph và đi u ti t quy ho ch xây d ng nói chung c trong đô th và các khu ch c n ng ngoài đô th N m 2003 khi nghiên c u

Lu t Xây d ng, Chính ph đã đ xu t ban hành Lu t Quy ho ch đô th , ngày 17 tháng 6 n m 2009 Qu c h i đã thông qua Lu t Quy ho ch đô th S phân công,

ph i h p trong qu n lý đô th gi a các c quan nhà n c Trung ng và đ a

ph ng c ng nh gi a các ngành th c hi n ch a t t, còn phân tán, ch ng chéo, không th ng nh t, không rõ trách nhi m

T i nhi u qu n, huy n cho th y t l đ n v hành chính có quy ho ch chi ti t còn th p ch y u v n là quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch giao thông Do đó, nhi u

n i lúng túng khi c p phép xây d ng

Tính đ ng b và kh thi c a quy ho ch khi m t s khu v c, tuy n ph theo quy ho ch s đ c c i t o, nâng c p, nh ng nhi u n m v n ph i ch , nh h ng

đ n vi c c i t o hay xây m i nhà c a ng i dân

Hi n nay, vi c l p quy ho ch còn ch m, ch a đáp ng đòi h i c a th c t xã

h i và yêu c u qu n lý Nhi u đ a ph ng ch a quan tâm đúng m c, ch a t p trung các ngu n l c c n thi t cho công tác l p quy ho ch d n đ n tình tr ng quy ho ch

ch a đi tr c, thi u c s cho qu n lý phát tri n đô th

Công tác qu n lý phát tri n đô th trên th c t còn nhi u y u kém và hi u

qu ch a cao Vi c công b , công khai quy ho ch đ c duy t còn ch m và mang tính hình th c Vi c tri n khai đ a các ch gi i, m c gi i ra ngoài th c đ a th c hi n

ch a t t d n đ n tình tr ng vi ph m ch gi i quy ho ch, l n chi m đ t công còn ph

H u h t các quy ho ch chi ti t 1/2000, 1/500 đ u ch a đ 4 lo i b n đ , ho c

có thì c ng r t s sài Nh ng b n đ này vô cùng c n thi t đ i v i vi c ki n toàn đô

th , là b n đ t ch c không gian quy ho ch - ki n trúc và c nh quan; b n đ quy

ho ch h t ng k thu t kèm theo các b n v thi t k chi ti t; b n đ t ng h p h

th ng đ ng dây và đ ng ng k thu t; b n đ ch gi i đ ng đ và ch gi i xây

d ng

Chính vì thi u 4 n i dung quy ho ch quan tr ng này nên các quy ho ch chi

ti t xây d ng các qu n, huy n đã l p ch a ph i là quy ho ch xây d ng hoàn ch nh

và không tuân th đúng quy đ nh, gây khó kh n cho vi c c p phép xây d ng và

qu n lý xây d ng theo quy ho ch

c bi t, liên quan đ n h th ng quy ho ch h t ng k thu t đô th (h th ng

c t xây d ng); theo quy đ nh, c t xây d ng ph i đ c xác l p t khâu l p đ án quy

ho ch chung đ n các đ án quy ho ch chi ti t t l 1/2.000 và 1/5.000 C t xây d ng (c t chu n) ph i đ c S Quy ho ch - Ki n trúc HN qu n lý th ng nh t và cung c p cho các d án khi có yêu c u TP.Hà N i có h th ng c t chu n, nh ng hi n nay,

vi c cung c p c t xây d ng ch đ c th c hi n đ i v i t ng d án, t ng tuy n

đ ng riêng l ; trong khi đó, vi c ki m tra xây d ng theo c t chu n l i ch a đ c

th c hi n đ n n i đ n ch n

1.3 K t lu n

T nh ng trình bày khái quát trên cho th y vi c đ u t xây d ng các khu đô

th m i v i hàng tr m, hàng nghìn d án t vài nghìn m2 đ n vài ch c ha đã và đang xâu xé đô th theo ki u m nh ai n y làm M i d án đ u nh t quán ph ng châm: t i thi u chi phí đ u t h t ng nh m t i đa t l i H qu là h th ng h t ng chung không đáp ng đ c nhu c u c a các khu đô th ; quy ho ch s d ng tài nguyên đ t, quy ho ch xây d ng đô th , t ch c không gian ki n trúc c nh quan, quy ho ch giao thông thi u đ ng b Toàn b hình th c ki n trúc c a khu v c ho c

gi c (nh Ciputra, The Manor…) ho c n ng n , đ n đi u theo ki u Xô vi t (nh Trung Hoà Nhân Chính, nh Công, i Kim) Vi c qu n lý quy ho ch hi n nay còn t n t i nhi u b t c p Ch a t p trung ngu n l c cho công tác quy ho ch xây

d ng Vi c công b , công khai đ án quy ho ch xây d ng đô th c ng ch a đ c

th c hi n nghiêm túc, d n đ n tình tr ng ph i th a thu n quy ho ch cho t ng công trình, t ng d án

Vì v y c n xác l p h p lý c c u, quy mô, hình th c ki n trúc các khu đô th

m i đ phát tri n b n v ng, đ Hà N i luôn đ đi u ki n x ng t m là Th đô Di n

m o m i c a Hà N i còn ph i gi i quy t th a đáng h th ng khung h t ng k thu t cho lâu dài khi v n đ bi n đ i khí h u toàn c u đang đ c c th gi i quan tâm

M t Hà N i m i trong t ng lai v i quy ho ch chung có ch t l ng cao, có s tham gia c a c ng đ ng, cách qu n lý ch t ch s là Th đô phát tri n b n v ng và h i

nh p

CH NG II: CÁC C S KHOA H C QU N LÝ QUY HO CH KHU Ô TH 2.1 C s lý thuy t

- Khái ni m Khu đô th

Theo QCXDVN 2008 quy đ nh Khu đô th là khu v c xây d ng m t hay

nhi u khu ch c n ng c a đô th , đ c gi i h n b i các ranh gi i t nhiên, ranh gi i nhân t o ho c các đ ng chính đô th Khu đô th bao g m: các đ n v ; các công trình d ch v cho b n thân khu đô th đó; có th có các công trình d ch v chung c a toàn đô th ho c c p vùng[4]

- Khái ni m Phát tri n b n v ng

Khái ni m v phát tri n b n v ng hi n nay đ c nhi u t ch c và các cá nhân đ nh ngh a d i các góc đ khác nhau Tuy nhiên, n m 1987 trong báo cáo c a

H i đ ng th gi i v Môi tr ng và Phát tri n (WCED) nhan đ “ T ng lai chung

c a chúng ta” c m t “Phát tri n b n v ng” l n đ u tiên đ c s d ng m t cách chính th c trên quy mô qu c t và đ c đ nh ngh a nh sau:

“Phát tri n b n v ng là s phát tri n đ đáp ng nh ng yêu c u c a hi n t i,

nh ng không gây tr ng i cho vi c đáp ng nhu c u c a các th h mai sau”.[11]

Hi n nay khái ni m “Phát tri n b n v ng” đ c s d ng khá ph bi n, v c

b n khi xem xét s phát tri n b n v ng c a m t lãnh th c th hay m t qu c gia,

ng i ta đ u th ng nh t ph i xét t i s l ng ghép ít nh t là ba m t : T ng tr ng kinh t , công b ng xã h i và b o v môi tr ng Ngoài ba m t ch y u này, có nhi u ng i còn đ c p t i nh ng khía c nh khác c a phát tri n b n v ng nh chính

tr , v n hóa, tinh th n, dân t c.vv và đòi h i ph i có s tính toán và cân đ i chúng trong khi ho ch đ nh chi n l c và chính sách phát tri n kinh t

- Quy ho ch xây d ng đ c hi u là vi c t ch c ho c đ nh h ng t ch c không gian vùng, không gian đô th và đi m dân c , h th ng công trình h t ng k thu t, h t ng xã h i, t o l p môi tr ng s ng thích h p cho ng i dân s ng t i các vùng lãnh th đó, đ m b o k t h p hài hòa gi a l i ích qu c gia và l i ích c ng

đ ng, đáp ng đ c các m c tiêu phát tri n kinh t - xã h i, qu c phòng, an ninh và

b o v môi tr ng[20] Trong gi i h n v th i gian và ph m vi nghiên c u c ng

nh kh n ng c a mình, đ tài ch đ c p t i công tác quy ho ch xây d ng m t khu

đô th c th - khu đô th m i M Lao thu c Qu n Hà ông Thành ph Hà N i và các công tác qu n lý liên quan t i quy ho ch, đó là Quy ho ch k ho ch phát tri n,

t ch c không gian, ki n trúc c nh quan nh m đ m b o y u t n đ nh và đ nh

h ng cho t ng lai

- Qu n lý quy ho ch là công tác bao g m vi c ban hành các quy đ nh v quy

ho ch, ki n trúc và các chính sách thu hút đ u t , qu n lý vi c xây d ng công trình theo quy ho ch, qu n lý vi c c m m c, qu n lý vi c xây d ng đ ng b h th ng h

t ng k thu t và ra các quy t đ nh x ph t nh m đ m b o quy ho ch đ c th c

hi n[20]

- D án xây d ng khu đô th m i

Theo Ngh đ nh 11/2013/N -CP ngày 14/01/2003 c a Chính ph v u t phát tri n đô th : “D án đ u t xây d ng khu đô th m i” là d án đ u t xây d ng

m i m t khu đô th trên khu đ t đ c chuy n đ i t các lo i đ t khác thành đ t xây

d ng đô th [7]

S khác nhau d dàng nh n th y gi a m t d án xây d ng thông th ng v i

m t d án khu đô th m i là: D án xây d ng khu đô th m i là t p h p c a nhi u

d án xây d ng thông th ng, thu c nhi u l nh v c khác nhau nh giao thông đô

th , môi tr ng đô th , xây d ng dân d ng, c p đi n, c p n c, thông tin liên l c… Khi qu n lý d án xây d ng khu đô th m i, ch đ u t ph i qu n lý đ ng th i nhi u công trình, nhi u d ng công trình nhi u l nh v c khác nhau, đ ng th i ph i đi u

ti t, ph i h p công tác tri n khai c a các công trình này Ngoài ra m i công trình

c ng là m t d án đ i v i m i nhà th u xây l p, đ c nhà th u qu n lý nh nh ng

d án thông th ng

- Các y u t tác đ ng đ n s phát tri n khu đô th m i

Y u t s d ng (công n ng)

B m t đô th đ c hình thành trên c s t ch c không gian ki n trúc đô th ,

n i mà con ng i g n g i, giao ti p hàng ngày trong cu c s ng

Không gian đô th là m t môi tr ng th ng nh t, h u c , hoàn ch nh bao g m

nh ng thành ph n c u trúc không gian và ch c n ng s d ng đ t c a thành ph , nh trung tâm công c ng, s n xu t, khu nhà , giao thông đ c hi u nh là không gian môi tr ng s ng c a con ng i Do đó qui ho ch xây d ng đô th đ c hi u v i khái ni m t ng quát t ch c không gian môi tr ng đô th , là t ch c đi u ki n v t

ch t và tinh th n cho cu c s ng con ng i, t o môi tr ng tinh th n c a ng i dân

đô th đ c th c hi n qua ngh thu t t o v đ p c a môi tr ng đó

V n đ công n ng c a đô th và khu đô th m i có liên quan t i các y u t v t

th c a khu v c:

- i u ki n v đ a lý, c nh quan

- i u ki n đ a ch t, n n móng và thu v n, tình tr ng ng p l t

- i u ki n khí h u môi tr ng

- S d ng đ t và các trung tâm dân c xung quanh

- Liên h giao thông v i đô th c và nh ng đô th , khu v c xung quanh

- H t ng c p đi n, n c, thoát n c th i

- Nh ng c h i phát tri n kinh t xã h i, an ninh qu c phòng và mâu thu n

- S l ng, thành ph n, đ c đi m dân c ph thu c vào: đ c tính c a khu v c

s n xu t và d ch v k c n

Y u t th m m

V đ p môi tr ng đô th xu t phát t khái ni m th a mãn nhu c u v v n hoá

và tinh th n c a con ng i và t o đi u ki n sinh ho t, s n xu t, gi i trí t t nh t cho ng i dân T c là tho mãn yêu c u th m m và thích d ng đ i v i h th ng c

c u không gian đô th

S phát tri n b n v ng c a đô th không th tách r i kh i v đ p c a t ng th

ki n trúc đô th

Y u t th m m đô th g n bó v i:

- i u ki n c nh quan thiên nhiên khu v c

- S t n t i các giá tr truy n th ng phi v t th c a c dân khu v c

- S t n t i các giá tr truy n th ng và công trình v n hoá - tín ng ng đ c thù

Ch t l ng th m m đô th đ c th hi n ch y u qua b c c không gian c a

đô th Có r t nhi u y u t nh h ng đ n b c c không gian đô th

Khác v i ngh thu t t o hình th c (điêu kh c, h i ho ) hình nh môi tr ng không gian thành ph nói chung và c a khu nhà nói riêng b chi ph i b i nhi u

y u t ây là nh ng xu t phát đi m c a ngh thu t b c c không gian môi tr ng

đô th là nh ng yêu c u quan tr ng mà m i m t hình th c b c c hình nh ph i tho mãn đ y đ Vì v y v n đ t o hình nh môi tr ng đô th là m t khoa h c t ng h p không th mang tính ch t ngh thu t thu n tuý

Y u t kinh t

ô th m i đ c hình thành ph i phù h p v i t ng s lao đ ng phân b l c

l ng s n xu t và h th ng vùng kinh t , đ m b o chi phí và giá thành xây d ng r

C ch tài chính thích h p nh m huy đ ng các ngu n v n đ u t t m i thành ph n kinh t , đ c bi t là các nhà đ u t n c ngoài tham gia vào các ch ng trình đ u t xây d ng khu đô th m i

Y u t kinh t có vai trò quy t đ nh trong s phát tri n khu đô th m i, th

hi n nh ng khía c nh sau:

- Vi c l a ch n đ a đi m đô th , khu đô th m i b t ngu n t m c tiêu phát tri n kinh t vùng M i vùng, khu v c đô th c có nh ng đ c đi m, ti m n ng phát tri n kinh t khác nhau, các khu đô th m i đ c xây d ng đâu ph i phù h p, ph c

v , thúc đ y phát tri n h ng s n xu t, d ch v ch y u c a vùng đó

- N i xây d ng đô th m i ph i có đi u ki n thu hút đ c lao đ ng xã h i, g n

v i h th ng phân b dân c hi n có, đ m b o cho đô th m i phát huy đ c vai trò

v trí và th m nh c a mình trong h th ng đô th qu c gia

- ô th m i có th t o ngu n công vi c ngay trong khu đô th s giúp gi m áp

l c lên đô th hi n có Môi tr ng s ng trong các khu đô th m i có ch t l ng cao, giá nhà đ t đ c kh ng ch m c h p lý, đúng v i giá tr c a nó Các công trình c

s h t ng trong các khu đô th m i đ c phát tri n đ ng b , ph c v cho nhu c u

cu c s ng c a ng i dân s thu hút dân c t các đô th hi n có

- S d ng đ t có hi u qu , ti t ki m đ t do ng d ng nh ng s đ gi i pháp quy ho ch hi n đ i, h p lý, phù h p và h tr phát tri n kinh t khu v c M t s ch tiêu kinh t k thu t nh m s d ng đ t có hi u qu , nâng cao tính kinh t đ c đ

xu t t các nghiên c u có th s d ng làm tài li u tham kh o, c th nh sau:

t xây d ng nhà trong khu đô th m i ch g m 2 lo i: t xây d ng chung

Y u t qu n lý đô th phát sinh t nhu c u ki m soát phát tri n đô th , khu đô

th m i, đ m b o công n ng v n hành thông su t, an toàn, ph c v phát tri n kinh t Có th ph thu c vào các v n đ :

2.2 C s pháp lý

Công tác qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch là m t trong nh ng l nh

v c quan tr ng nh t c a qu n lý đô th , v i các n i dung ch y u là:

• Qu n lý quy ho ch đô th

ni m trách nhi m v ki n trúc đô th ch là trách nhi m c a c quan qu n lý quy

ho ch hay qu n lý đ u t xây d ng là ch a đ Hi n nay khâu qu n lý khai thác s

d ng trong th c t là ch a đ c quan tâm đúng m c Công trình xây d ng đúng

ch c n ng s d ng đ t, phù h p v i quy ho ch và các yêu c u v ki n trúc đô th

nh ng do c quan có ch c n ng cho phép khai thác khác so v i m c tiêu đ u t ban

đ u là đã phá v ki n trúc đô th

Hình 2.7: Qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch

Các V n b n pháp lu t hi n hành

Sau khi các khu đô th m i liên ti p ra đ i, Nhà n c đã ban hành nhi u v n

b n pháp quy đ qu n lý s phát tri n này Sau đây là 1 s v n b n pháp quy chính liên quan đ n qu n lý quy ho ch:

- Lu t Quy ho ch đô th s 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 c a Qu c H i khoá XII;

Ki m tra XD hoàn công Cho phép chuy n

ho t đ ng xây d ng i u 9: Giám sát c a nhân dân v ch t l ng công trình xây

d ng

- Ngh đ nh s 11/2013/N -CP ngày 14/01/2003 c a Chính ph v đ u t phát tri n đô th ;

Theo đó, ph m vi đi u ch nh c a Ngh đ nh này là các ho t đ ng liên quan đ n

vi c đ u t phát tri n đô th bao g m: Quy ho ch đô th ; hình thành, công b k

ho ch tri n khai các khu v c phát tri n đô th ; th c hi n đ u t xây d ng và v n hành, khai thác, chuy n giao các d án đ u t phát tri n đô th i t ng áp d ng

là các t ch c, cá nhân trong n c và n c ngoài tham gia các ho t đ ng liên quan

đ n vi c đ u t phát tri n đô th

V nguyên t c đ u t phát tri n đô th : B o đ m phù h p quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xã h i c a đ a ph ng và qu c gia, tuân th quy ho ch xây d ng, quy ho ch đô th , k ho ch tri n khai khu v c phát tri n đô th , pháp lu t v đ u t xây d ng và pháp lu t có liên quan; B o đ m phát tri n đ ng b v h t ng k thu t,

h t ng xã h i, ki n trúc c nh quan trong đô th , g n v i an ninh qu c phòng; B o

đ m khai thác và s d ng ti t ki m, có hi u qu các ngu n l c; b o v môi tr ng

và ng phó v i bi n đ i khí h u, th m h a thiên tai nh m m c tiêu phát tri n b n

v ng; T o ra môi tr ng s ng t t cho c dân đô th ; b o đ m l i ích c a c ng đ ng hài hoà v i l i ích c a Nhà n c và nhà đ u t ; Gi gìn và phát huy b n s c v n hoá dân t c, b o t n và tôn t o các di tích v n hoá, l ch s hi n có

- Ngh đ nh s 64/2010/N -CP ngày 11/06/2010 c a Chính ph v qu n lý cây xanh đô th ;

Quy đ nh các đi u v qu n lý cây xanh đô th ; quy ho ch cây xanh đô th ;

tr ng, ch m sóc, m cây, b o v , ch t h , d ch chuy n cây xanh đô th ; trách nhi m qu n lý cây xanh đô th

- Ngh đ nh 38/2010/N -CP ngày 07/04/2010 c a Chính ph v qu n lý không gian, ki n trúc, c nh quan đô th ;

Ngh đ nh này quy đ nh v qu n lý không gian, ki n trúc, c nh quan đô th ; quy đ nh quy n, ngh a v và trách nhi m c a t ch c, cá nhân có ho t đ ng liên

quan đ n không gian, ki n trúc, c nh quan đô th Các t ch c, cá nhân trong n c,

n c ngoài có ho t đ ng liên quan đ n không gian, ki n trúc, c nh quan đô th trên lãnh th Vi t Nam ph i tuân th quy đ nh c a Ngh đ nh này Trong đó Ngh đ nh

đ a ra n i dung qu n lý không gian, ki n trúc c nh quan đô th , và s giám sát c ng

đ ng đ i v i vi c qu n lý không gian, ki n trúc, c nh quan đô th

- Ngh đ nh s 79/2009/N -CP ngày 28/09/2009 c a Chính ph v qu n lý chi u sáng đô th ;

Quy đ nh m t s đi u trong quy ho ch chi u sáng đô th ; t ch c chi u sáng

đô th ; đ u t phát tri n chi u sáng đô th ; qu n lý, v n hành h th ng chi u sáng công c ng đô th ; trách nhi m v qu n lý chi u sáng đô th

- Ngh đ nh s 23/2009/N -CP ngày 27/02/2009 c a Chính ph v x ph t vi

ph m hành chính trong ho t đ ng xây d ng, kinh doanh b t đ ng s n, khai thác, s n

xu t, kinh doanh v t li u xây d ng, qu n lý công trình h t ng k thu t, qu n lý phát tri n nhà và công s ;

Ch ng 5 Hình th c và m c x ph t đ i v i hành vi vi ph m hành chính v

qu n lý công trình h t ng k thu t T i đi u 44, 45, 46, 47: quy đ nh các m c x

ph t hành vi vi ph m v b o v cây xanh, công viên và v n hoa; v qu n lý, khai thác và s d ng hè, đ ng; v thu gom, v n chuy n và đ rác th i; v b o v , s

d ng h th ng chi u sáng công c ng

Ch ng 6 Quy đ nh hình th c và m c đ ph t đ i v i hành vi vi ph m hành chính trong qu n lý phát tri n nhà và công s

- Ngh đ nh s 29/2007/N -CP ngày 27 tháng 02 n m 2007 c a Chính ph quy đ nh v qu n lý ki n trúc đô th và Thông t 08 h ng d n l p, th m đ nh, phê duy t Quy ch qu n lý ki n trúc đô th Ngh đ nh và Thông t này quy đ nh v công tác qu n lý ki n trúc đô th , quy n và trách nhi m c a t ch c, cá nhân có liên quan đ n ki n trúc đô th Quy đ nh c th t i ch ng IV, đi u 27 c a Ngh đ nh v

Qu n lý nhà n c đ i v i các v n đ v ki n trúc

- Ngh đ nh s 02/2006/N -CP ngày 05/01/2006 c a Chính ph v vi c ban hành Quy ch Khu đô th m i Ngh đ nh quy đ nh v qu n lý và th c hi n d án

khu đô th m i bao g m quá trình hình thành d án, th c hi n đ u t xây d ng, khai thác và chuy n giao Ngh đ nh đã nêu lên m t s khái niêm nh “d án khu đô th ” quy mô c ng nh tính ch t c a m t khu đô th đ ng b , d ch v công ích đô th

c ng nh vi c qu n lý ch t l ng công trình trong các khu đô th m i và hình th c

v n hành, khai thác chuy n giao; kinh doanh trong d án khu đô th

- Ngh đ nh s 08/2005/N -CP ngày 24 tháng 01 n m 2005 c a Chính ph quy đ nh v vi c l p, th m đ nh, phê duy t, qu n lý quy ho ch xây d ng; v đi u

ki n đ i v i t ch c và cá nhân thi t k quy ho ch xây d ng

- Thông t 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010 H ng d n l p Quy ch qu n

lý quy ho ch, ki n trúc đô th Trong đó:

Ph l c 2: M u quy ch qu n lý quy ho ch ki n trúc đô th cho các đô th tr c thu c t nh M c 1.2 Quy đ nh đ i v i khu v c đô th m i

Thông t s 07/2008/TT-BXD ngày 07 tháng 04 n m 2008 quy đ nh c th

n i dung qu n lý quy ho ch t i Ph n VII v vi c công b , công khai đ án quy

ho ch xây d ng và cung c p thông tin

- Thông t 06/2008/TT-BXD Ngày 20 tháng 03 n m 2008 c a B Xây D ng

h ng d n qu n lý chi phí d ch v công ích đô th ;

Quy đ nh m t s đi u trong vi c u n lý chi phí d ch v công ích đô th đ c áp

d ng cho các công tác d ch v sau: Thu gom, v n chuy n và x lý chôn l p rác th i;

N o vét duy trì h th ng thoát n c; Duy trì h th ng chi u sáng công c ng; Duy trì, phát tri n h th ng cây xanh

Tiêu chu n quy ph m

Quy t đ nh s 04/2008/Q -BXD ngày 03 tháng 04 n m 2008 v vi c ban

hành “ Quy chu n k thu t Qu c gia v Quy ho ch xây d ng” Th hi n nh ng quy

đ nh b t bu c ph i tuân th trong quá trình l p, th m đ nh và phê duy t các đ án quy ho ch xây d ng; là c s pháp lý đ qu n lý vi c ban hành, áp d ng các tiêu chu n quy ho ch xây d ng và các quy đ nh v qu n lý xây d ng theo quy ho ch t i

đ a ph ng

Các yêu c u v thi t k đô th trong quy ho ch chi ti t xây d ng đô th theo “Quy chu n k thu t Qu c gia v Quy ho ch xây d ng”:

Kho ng lùi c a công trình:

B ng 2.1: Quy đ nh kho ng lùi t i thi u (m) c a các công trình theo b r ng l gi i

đ ng và chi u cao xây d ng công trình

Chi u cao xây d ng

M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa cho phép:

B ng 2.2: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a lô đ t xây d ng nhà liên k

và nh à riêng l (nhà v n, bi t th …)

Di n tích lô đ t (m 2 /c n nhà) ≤50 75 100 200 300 500 ≥1.000

M t đ xây d ng t i đa (%) 100 90 80 70 60 50 40

B ng 2.3: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a nhóm nhà chung c theo di n

tích lô đ t và chi u cao công trình

Chi u cao xây d ng công

Chi u cao xây d ng công

- M t đ xây d ng g p (brut-tô) t i đa cho phép c a đ n v là 60%

- M t đ xây d ng g p (brut-tô) t i đa c a các khu du l ch – ngh d ng t ng h p (resort) là 25%

- M t đ xây d ng g p (brut-tô) t i đa c a các khu công viên công c ng là 5%

- M t đ xây d ng g p (brut-tô) t i đa c a các khu công viên chuyên đ là 25%

- M t đ xây d ng g p (brut-tô) t i đa c a các khu cây xanh chuyên d ng (bao g m

c sân gôn), vùng b o v môi tr ng t nhiên đ c quy đ nh tùy theo ch c n ng và các quy đ nh pháp lý có liên quan, nh ng không quá 5%

T l đ t tr ng cây xanh trong các lô đ t xây d ng công trình

B ng 2.4: T l đ t t i thi u tr ng cây xanh trong các lô đ t xây d ng công trình

Trong lô đ t xây d ng công trình T l đ t t i thi u tr ng cây xanh (%)

Trong lô đ t xây d ng công trình T l đ t t i thi u tr ng cây xanh (%)

- Trong khu, c m công nghi p t p trung 20

Kích th c lô đ t quy ho ch xây d ng nhà

- Lô đ t xây d ng nhà trong các khu quy ho ch xây d ng m i, khi ti p giáp v i đ ng ph có l gi i ≥20m, ph i đ ng th i đ m b o các yêu c u v kích

th c t i thi u nh sau:

+ Di n tích c a lô đ t xây d ng nhà gia đình ≥45m2

; + B r ng c a lô đ t xây d ng nhà ≥5m;

+ Chi u sâu c a lô đ t xây d ng nhà ≥5m

- Lô đ t xây d ng nhà trong các khu quy ho ch xây d ng m i, khi ti p giáp v i đ ng ph có l gi i <20m, ph i đ ng th i đ m b o các yêu c u v kích

th c t i thi u nh sau:

+ Di n tích c a lô đ t xây d ng nhà gia đình ≥36m2

+ B r ng c a lô đ t xây d ng nhà ≥4m

+ Chi u sâu c a lô đ t xây d ng nhà ≥4m

Ph n nhà đ c phép nhô quá ch gi i đ ng đ trong tr ng h p ch gi i xây d ng trùng v i ch gi i đ ng đ

- Trong kho ng không t m t v a hè lên t i đ cao 3,5m, m i b ph n c a nhà đ u không đ c nhô quá ch gi i đ ng đ ,

- Trong kho ng không t đ cao 3,5m (so v i m t v a hè) tr lên, các b ph n

c đ nh c a nhà (ô-v ng, sê-nô, ban công, mái đua , nh ng không áp d ng đ i v i mái đón, mái hè) đ c v t quá ch gi i đ ng đ theo nh ng đi u ki n sau:

+ v n ra (đo t ch gi i đ ng đ t i mép ngoài cùng c a ph n nhô ra), tùy thu c chi u r ng l gi i, không đ c l n h n gi i h n đ c quy đ nh b ng 2.9, đ ng th i ph i nh h n chi u r ng v a hè ít nh t 1,0m, ph i đ m b o các quy

đ nh v an toàn l i đi n và tuân th quy đ nh v qu n lý xây d ng áp d ng c th cho khu v c;

+ V trí đ cao và đ v n ra c th c a ban công ph i th ng nh t ho c t o

đ c nh p đi u trong hình th c công trình ki n trúc, t o đ c không gian ki n trúc

c nh quan trong t ng c m nhà c ng nh trong t ng th toàn khu v c;

+ Trên ph n nhô ra ch đ c làm ban công, không đ c che ch n t o thành lô-gia hay bu ng

B ng 2.5: v n ra t i đa c a ban công, mái đua, ô-v ng

Chi u r ng l gi i (m) v n ra t i đa Amax (m)

Quy t đ nh s 40/2005/Q -BXD ngày 17 tháng 11 n m 2005 Quy t đ nh

V vi c ban hành QCXDVN 09:2005 “Quy chu n xây d ng Vi t nam- các công trình xây d ng s d ng n ng l ng có hi u qu ” Quy chu n quy đ nh nh ng yêu

c u k thu t t i thi u b t bu c ph i tuân th đ s d ng n ng l ng có hi u qu khi thi t k xây d ng m i ho c c i t o các công trình th ng m i, chung c cao t ng

có s d ng đi u hòa không khí, các thi t b s d ng nhi u n ng l ng, nh m gi m

thi u lãng phí n ng l ng s d ng trong các công trình xây d ng, nâng cao đi u

ki n ti n nghi nhi t, ti n nghi th giác c ng nh nâng cao n ng su t lao đ ng cho

ng i s ng và làm vi c trong các công trình đó

- Quy t đ nh s 03/2008/Q -BXD ngày 31/03/2008 c a B tr ng B Xây

d ng ban hành quy đ nh n i dung th hi n b n v , thuy t minh đ i v i nhi m v và

đ án quy ho ch xây d ng

- Tiêu chu n xây d ng Vi t Nam 4449:1987 quy đ nh v quy ho ch xây

d ng đô th Theo TCXDVN 4449:1987 thì đô th c n đ t đ c các ch tiêu t i thi u

nh m đ m b o cân b ng vi c s d ng đ t đai vào các m c đ ch khác nhau C n c theo tiêu chu n thì ta c ng s th y đ c, vi c quy ho ch các khu đô th c n chú ý

đ c bi t t i thành ph n s d ng đ t h p lý, gi a đ t dành cho các công trình th ng

m i, d ch v , các công trình nhà và đ c bi t chú ý đ t dành cho các công trình xã

h i ( công trình giáo d c, công viên- cây xanh )

+ B c và ông B c giáp xã Trung V n – Hà N i

+ ông Nam giáp Qu c l 6

+ Tây Nam giáp sông Nhu

Hinh 2.8: V trí khu đô th trong b n đ quy ho ch chung Hà ông đ n 2020

- Quy mô

Khu đô th m i có t ng di n tích: 62,26 ha (theo Quy t đ nh s 89-Q /UB ngày 24 tháng 02 n m 2003 c a UBND th xã Hà ông) v i quy mô m t đ n v hành chính c p ph ng, dân s d ki n đ n 2020 là 1,7 v n dân

- a hình, đ a m o

Khu v c ru ng canh tác và các khu đ t tr ng xen k các khu v c dân c , có cao đ 4,2 – 5,9m, khu v c các công trình đã xây d ng có cao đ 5,9-6,7m Nói chung cao đ trong khu v c đ m b o không b ng p l t trong mùa m a

Hình 2.9: S đ m i liên h K T M Lao v i các khu v c xung quanh

- Các y u t khí h u

Nhi t đ không khí cao nh t trung bình n m: 38,2°C, nhi t đ không khí trung bình n m: 23°C, nhi t đ không khí th p nh t trung bình n m: 5°C m và

l ng m a t ng đ i cao

- C nh quan thiên nhiên

N m trên đ a hình b ng ph ng, th p tr ng (so v i cao đ n n công trình XD xung quanh), đ t nông nghi p là ch y u, do v y c nh quan trong khu v c không có

đ c đi m n i b t Xung quanh khu v c nghiên c u có sông Nhu đang đ c c i t o xây kè đá và tr ng cây xanh đ t o thành tr c c nh quan cho đô th Hà ông

b i u ki n hi n tr ng khu v c

Hình 2.10 : B n v quy ho ch s d ng đ t khu đô th M Lao

- Hi n tr ng s d ng đ t đai khu v c quy ho ch