Đánh giá công tác cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã quảng chu, huyện chợ mới, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2011 đến 2013

Khái niệm GCNQSDĐ Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 quy định: “GCNQSD đất là một chứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa nhà nước - chủ thể sở hữu to

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khoá học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản lý tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Sau khi hoàn thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Quảng

Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn với đề tài: “Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2011 - 2013”

Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp đỡ của các đơn vị, cơ quan và nhà trường

Em xin chân thành cảm ơn trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nơi

đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại nhà trường

Em vô cùng cảm ơn thầy giáo ThS Nguyễn Ngọc Anh giảng viên khoa

Quản lý tài Nguyên, Người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Quảng Chu đã nhiệt tình giúp

đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài

Em xin bày tỏ lòng cảm ơn tới bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã động viên, cộng tác giúp đỡ em thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2014

Sinh viên

Nguyễn Mỹ Linh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang Bảng 4.1 Hiện trạng phân bổ dân cư và mật độ dân số của Xã Quảng Chu

năm 2013 36 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất của xã Quảng Chu 43 Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu giai

đoạn 2011 - 2013 46 Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu 48 Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo đơn trên địa bàn xã

Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 49 Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo diện tích trên địa bàn xã

Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 50 Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo diện tích trên địa bàn xã Quảng

Chu giai đoạn 2011 - 2013 51 Bảng 4.8 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích trên địa bàn

giai đoạn 2011 - 2013 53 Bảng 4.9 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã

Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 54 Bảng 4.10 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trên địa bàn xã 55 giai đoạn 2011 - 2013 55

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Chữ đầy đủ

BNNPTNT : Bộ nông nghiệp phát triển nông thôn BTC : Bộ tài chính

BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CT - TTg : Chỉ thị thủ tướng chính phủ

CV - ĐC : Công văn của tổng cục địa chính GCN : Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân

LTLT : Thông tư liên tịch

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

Phần 1: MỞ ĐẦU i

1.1 Tính cấp thiết 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa Của đề tài 2

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ 3

2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 13 nội dung như sau 3

2.1.2 Khái niệm GCNQSDĐ 4

2.1.3 Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ 4

2.1.4 Sơ lược về hồ sơ địa chính và công tác cấp GCNQSDĐ 5

2.2 Cơ sở pháp lý 6

2.2.1 Những văn bản pháp lý để cấp GCNQSDĐ 6

2.2.2 Căn cứ để cấp GCNQSDĐ 9

2.2.3 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ 12

2.2.4 Trình tự thủ tục hành chính cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, tổ chức,

cá nhân 14

2.2.5 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

2.2.6 Những trường hợp được cấp, không được cấp giấy chứng nhận 16

2.2.7 Trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất 18

2.2.8 Quy trình cấp giấy chứng nhận 20

2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước và của xã Quảng Chu, huyện Chợ

Mới, tỉnh Bắc Kạn 22

2.3.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước 22

2.3.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Quảng Chu 25

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 26

3.3.2 Công tác quản lý và sử dụng đất đai 26

3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu từ năm 2011- 2013 26

3.3.4 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thực tế, nghiên cứu các tài liệu có liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất 27

3.4.2 Phương pháp tìm hiểu các văn bản quy định về cấp GCNQSD đất 27

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 27

3.4.4 Phương pháp so sánh 27

3.4.5 Phương pháp kế thừa bổ sung 27

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và kinh tế - xã hội của xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 29

4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

4.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

4.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai 38

4.2.1 Thực trạng quản lý 38

4.2.2 Thực trạng sử dụng đất 43

4.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quảng Chu

giai đoạn 2011 - 2013 46

4.3.1 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 46

4.3.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ theo diện tích trên địa bàn xã Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 50

4.3.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn xã giai đoạn 2011 - 2013 54

4.4 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 của xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn 56

4.4.1 Thuận lợi 56

4.4.2 Khó khăn 56

4.4.3 Giải pháp 58

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết

Đất là tài nguyên vô giá, mang và nuôi dưỡng toàn bộ các hệ sinh thái trên đất, trong đó có hệ sinh thái nông nghiệp hiện đang nuôi sống toàn nhân loại

Ðất là một dạng tài nguyên vật liệu của con người Ðất có hai nghĩa: đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp

Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của chế độ mình, đảm bảo sở hữu đất đai có hiệu quả và công bằng xã hội

Công tác cấp GCNQSDĐ là quan trọng vì nó là chứng thư pháp lý cao nhất, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất

Để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, chủ động đầu tư vào khai thác tiềm năng đất một cách có hiệu quả và chấp hành tốt luật đất đai Đồng thời, nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai đến từng chủ sử dụng đất từ

đó lập phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả

Trong những năm gần đây kinh tế phát triển đặc biệt sự phát triển của thị trường nhà đất thì đổi mới về chính sách đất đai và công cụ quản lý của mình để phù hợp với sự phát triển của đất nước là điều rất cần thiết

Vì vậy, để đảm bảo vấn đề giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, nhà nước rất quan tâm đến việc triển khai công tác cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất

Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,

em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa

bàn xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, Tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2011- 2013’’

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá công tác cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất tại xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới,Tỉnh Bắc Kạn

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Điều tra và đánh giá sơ bộ tình hình cơ bản về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất của xã Quảng Chu

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và trình bày những nét khái quát về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, nêu lên những thuận lợi khó khăn,

từ đó đề xuất giải pháp cho công tác cấp GCNQSDĐ tại xã

1.4 Ý nghĩa Của đề tài

- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Củng cố kiến thức đã học trong nhà trường, đồng thời là cơ hội để sinh viên bước đầu tiếp cận với thực

tế nghề nghiệp trong tương lai

- Trên thực tế: Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ

2.1.1 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 13 nội dung như sau

1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

2 Xác định giới hạn hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Thống kê, kiểm kê đất đai

8 Quản lý tài chính về đất đai

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

10 Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Với 13 nội dung về quản lý và sử dụng đất trên chủ yếu thể hiện 3 phạm

vi cơ bản của việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai:

- Nhà nước phải nắm chắc tình hình đất đai cả về số lượng và chất lượng

- Nhà nước phải thực hiện việc phân phối loại đất đai theo quy hoạch

và kế hoạch chung nhất

- Nhà nước phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quản lý thị trường bất động sản

Giữa các nội dung quản lý nhà nước về đất đai có mối quan hệ chặt chẽ

bổ sung cho nhau Qua đó, nhà nước nói chung và ngành quản lý đất đai nói riêng mới có đủ các thông tin khoa học chính xác và căn cứ pháp lý để đạt được mục tiêu: “Nắm chắc, quản lý chặt chẽ đất đai, giải quyết các mối quan

hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng đất đai xây dựng các chính sách đất đai phù hợp với thực tế, thực tại, đồng thời khuyến khích được các chủ sử dụng đất khai thác và sử dụng đất một cách có hiệu quả, để tạo ra nhiều của cải vật chất cho xã hội”[3]

2.1.2 Khái niệm GCNQSDĐ

Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 quy định:

“GCNQSD đất là một chứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa nhà nước - chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất” [1]

Hiện nay, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSD đất)[5]

2.1.3 Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

2.1.3.1 Đối với người sử dụng đất

- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất

- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản

- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất

2.1.3.2 Đối với Nhà nước

Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”

Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm Thông qua công tác cấp GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Công tác cấp GCNQSD đất giúp nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối, phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai[1]

2.1.4 Sơ lược về hồ sơ địa chính và công tác cấp GCNQSDĐ

Theo Luật đất đai 2003 khái niệm Hồ sơ địa chính như sau:

Hồ sơ địa chính bao gồm hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất

đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính đăng ký ban đầu

và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất

Các loại tài liệu hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp

lý của các thửa đất trong hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính trong mỗi đơn

vị hành chính cấp xã

Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau:

- Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý

có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

- Sổ địa chính: Là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi

người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó

- Sổ mục kê : Là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó

- Sổ theo dõi biến động đất đai: Là sổ được lập để theo dõi các trường

hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất[1].

2.2 Cơ sở pháp lý

2.2.1 Những văn bản pháp lý để cấp GCNQSDĐ

- Thông tư 1990/TT - TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ

- Ngày 26 /11/2003 Luật Đất đai 2003 được thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Tại khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ra ngày 09/10/2004, với nội dung hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 19/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181

- Chỉ thị số 05/2006/CT - TTg ngày 22/2/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai

- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ

- Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/8/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT - BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số

84 /2007/NĐ - CP

- Thông tư số 09/2007/TT - BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 88/NĐ - CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 53/2011/NĐ - CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Nghị định 53/2011/NĐ - CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Nghị định 45/2011/NĐ - CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Nghị định 38/2011/NĐ - CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ -

CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ - CP ngày 27/07/2004 và Nghị định số 160/2005/NĐ - CP ngày 27/12/2005

- Nghị định 121/2010/NĐ - CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 20/2010/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2010/TT - BXD của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ -

CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Thông tư 16/2011/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính

về lĩnh vực đất đai

- Thông tư 13/2011/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Thông tư liên tịch 07/2011/TTLT - BNNPTNT - BTNMT của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số nội dung về giao rừng, thuê rừng gắn liền với giao đất, thuê đất lâm nghiệp

2.2.2 Căn cứ để cấp GCNQSDĐ

2.2.2.1 Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện được cấp GCNQSDĐ

- Mục đích của việc cấp GCNQSDĐ: Đăng ký đất đai nhằm giúp nhà nước nắm được đầy đủ chính xác về: Diện tích, loại đất, hạng đất, người sử dụng đất đối với từng thửa đất Để nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch Đảm bảo cho mỗi thửa đất đều có chủ sử dụng

và sử dụng đúng mục đích, hợp pháp Góp phần ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội, tạo ra môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế

Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ nhằm lập hồ sơ quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là điều kiện để tham gia thị trường bất động sản

Người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh trên diện tích mà

họ được cấp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo môi trường sinh thái

- Yêu cầu: Chấp hành đầy đủ chính sách pháp luật của nhà nước theo

quy trình, quy định của nhà nước

Thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết trong quá trình đăng ký, đảm bảo sự đầy đủ, chính xác theo đúng hiện trạng được giao

- Đối tượng được cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2003 như sau:

* Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

* Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ

* Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 Luật đất đai

2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ

* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

* Người được sử dụng đất theo quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

* Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai 2003

* Người mua nhà ở gắn liền với đất

* Người được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất[1]

- Đối tượng được cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2003

- Điều kiện được cấp GCNQSDĐ: Theo Điều 10 Nghị định số 60/CP

ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn (thường được gọi là sổ đỏ) được xét cấp như sau:

1 Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời

Cộng hòa miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp, thì chủ nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

2 Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, nếu nhà, đất này không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam, thì chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

3 Trong trường hợp chủ nhà không có hoặc có đủ giấy tờ hợp lệ trước ngày ban hành nghị định này:

a) Chủ nhà hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ:

a1 Nếu nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, thì chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Chủ nhà được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất ở

a2 Nếu nhà ở xây dựng trên đất không được quy hoạch là đất ở thì chủ nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở Chủ nhà phải thực hiện lệnh giải toả nhà và lệnh thu hồi đất của nhà nước

b) Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây nhà không

có giấy tờ hợp lệ nhưng nhà ở, đất ở hiện phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

c) Nếu chủ nhà xây dựng nhà có giấy phép trên đất phù hợp với quy hoạch đất ở nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của phần nhà đó Chủ nhà phải nộp tiền sử dụng đất ở

d) Mọi trường hợp có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ được xem xét khi đã giải quyết xong tranh

chấp theo luật pháp[2]

- UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được Uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp Chính phủ quy định được Uỷ quyền cấp GCNQSDĐ

+ Sở TN và MT cấp tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp tỉnh

+ Phòng TN & MT cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi với các GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp huyện[1]

2.2.3 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ

Được quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 GCNQSD đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSD đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

2 GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

3 GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 văn bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tập thể

4 Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi GCNQSDĐ đó sang GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003

* Theo điều 3 Nghị định 88, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cấy hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

b) Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

c) Giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật[1]

2.2.4 Trình tự thủ tục hành chính cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân

Được quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ, chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

2 GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

3 GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 văn bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tập thể

4 Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi GCNQSDĐ đó sang GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003

* Theo điều 3 Nghị định 88, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cấy hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 1 Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

b) Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

c) GCNQSĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc

được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật [1]

2.2.5 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên & Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có 04 trang mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm: Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in mầu

đỏ mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA000001, được in mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trang 2 in chữ mầu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở và công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi khi cấp Giấy chứng nhận”

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp giấy chứng nhận[8]

2.2.6 Những trường hợp được cấp, không được cấp giấy chứng nhận

* Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điều 49 Luật Đất đai 2003)

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn

- Người được nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ mà chưa được cấp Giấy

- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở

- Người được nhà nước thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

* Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật

- Đất thuê từ quỹ đất công ích

- Đất sử dụng do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt

- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước

- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước

Ngoài ra hộ gia đình cá nhân không được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp tại thời điểm sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với phần diện tích đất đã được giao cho tổ chức cộng đồng dân cư quản lý

- Lấn, chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

- Lấn, chiếm đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm[1]

2.2.7 Trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất

Điều 60 của Luật Đất đai 2003 quy định:

* Các trường hợp cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất:

1 Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở

b) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê

c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

d) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

e) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ

g) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư

2 Người đang sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a) chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền

b) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền

sử dụng đất, đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở

* Các trương hợp được miễn tiền sử dụng đất:

1 Miễn tiền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về khuyến khích đầu tư

2 Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công với cách mạng theo pháp luật người có công

3 Đối với đất để giao xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai, đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn, đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho khu công nghiệp

4 Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao

5 Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

6 Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất

7 Các trường hợp khác theo quyết định của thủ tướng chính phủ

* Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất:

1 Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư

2 Giảm 50 % tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ gia đình nghèo

3 Giảm 20 % tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giảm tối

đa không vượt quá diện tích tại thời điểm phải di dời

4 Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng

5 Các trường hợp khác theo quy định của Thủ tướng Chính phủ

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có)

+ Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)

* Trình tự thực hiện việc cấp giấy:

Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất UBND xã, thị trấn sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì có trách nhiệm: + Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất

+ Thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp người sử dụng đất không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất)

+ Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày

+ Xem xét các ý kiến đóng góp đối với trường hợp xin cấp giấy

+ Gửi hồ sơ đến VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên & Môi trường Thời gian UBND xã, thi trấn kiểm tra hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất và gửi đến VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện không quá 20 ngày làm việc (Không kể thời gian 15 ngày công bố công khai danh sách các hộ)

Trong thời gian nhận được hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ thì VPĐKQSDĐ

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ Gửi hồ sơ đối với trường hợp đủ diều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy đến Phòng Tài nguyên & Môi trường

Thời gian VPĐKQSDĐ thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính gửi hồ

sơ đến phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện không quá 15 ngày làm việc (Không kể thời gian người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính)

- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính, cơ quan thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho VPĐKQSDĐ

- Trong thời gian làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định

Thời gian cơ quan Tài nguyên & Môi trường kiểm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền Quyết định cấp giấy, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất không quá 10 ngày làm việc

Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điều này không quá 45 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ tới ngày người sử dụng đất

nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước và của xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn

2.3.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước

Khái quát tình hình cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu tài sản trên đất

từ khi có Luật Đất đai của năm 2011:

Tính đến tháng 12/2011, cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính với tổng diện tích trên 25 triệu ha đất, chiếm 76% tổng diện tích cần đo đạc, trong đó tỷ lệ 1:200 là 15,30 nghìn ha, tỷ lệ 1:500 là 237,80 nghìn ha, tỷ

lệ 1:1000 là 1,526 nghìn ha, tỷ lệ 1:2000 là 4443,80 nghìn ha, tỷ lệ 1:5000 là 2181,50 nghìn ha, tỷ lệ 1:10000 là 15664,90 nghìn ha

Cho đến nay các địa phương trong cả nước đã cấp được 35.394,800 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 20,264 nghìn ha, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt 85,1% diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86% diện tích, đất nuôi trồng thủy sản đạt 83% diện tích cần cấp, đất ở nông thôn đạt 79,3%, đất ở đô thị đạt 63,5%

Phần lớn các địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thay thế hồ sơ địa chính dạng giấy Trong đó, hai tỉnh Đồng Nai và An Giang

đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đến cấp xã Nhiều tỉnh khác đã

xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính cho một số huyện, như Hải Phòng, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Long An, Nghệ An

Về xây dựng hồ sơ địa chính, Tổng cục Quản lý đất đai đã và đang phối hợp với Bộ Tài chính, chỉ đạo các địa phương rà soát Dự án tổng thể xác định lại khối lượng thực hiện cho sát với thực tế, yêu cầu nhiệm vụ xây dựng cơ sở

dữ liệu đất đai; tổ chức khảo sát, đánh giá tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất tại 9 tỉnh Đồng thời, Tổng cục cũng đề xuất xây dựng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo, điều chỉnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu tại 9 tỉnh tham gia dự án hoàn thiện

và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam

Cũng trong năm nay, Tổng cục Quản lý đất đai sẽ tổ chức triển khai thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; dự án thí điểm xác định ranh giới, cắm mốc ranh giới, đo đạc, thống kê chi tiết hiện trạng đất nông, lâm trường quốc doanh

Một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong năm nay của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) là đẩy nhanh tiến độ đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước

Thống kê chi tiết cho thấy, đối với đất sản xuất nông nghiệp, cả nước đã cấp được 13.392.895 giấy với diện tích 7.413.500 ha đạt 81,3% so với tổng diện tích đất nông nghiệp cần cấp giấy, trong đó có 29 Tỉnh đã hoàn thành cơ bản (đạt trên 90%) việc cấp GCN cho đất sản xuất nông nghiệp Đối với đất sản xuất lâm nghiệp, cả nước cũng đã cấp được hơn 1 triệu GCN với diện tích hơn 7,7 triệu

ha, đạt 59,2% diện tích cần cấp Đối với đất ở tại đô thị, cả nước cấp được khoảng 2,7 triệu giấy với diện tích gần 60.000 ha, đạt 56,9% so với diện tích cần cấp giấy, trong đó có 7 tỉnh cơ bản hoàn thành (đạt trên 90%) Đối với đất ở nông thôn, cả nước đã cấp được xấp xỉ 10 triệu GCN với diện tích hơn 376 ha, đạt 75% so với diện tích cần cấp GCN, trong đó có 13 tỉnh cơ bản hoàn thành

Việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất Đặc biệt trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta, nguồn vốn tín dụng

có khả năng huy động là rất lớn khi quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản

Nói chung tiến độ cấp GCN hiện còn rất nhiều vướng mắc như:

+ Vấn đề mẫu giấy chứng nhận và các nội dung ghi trên giấy chứng nhận Bộ TN-MT không đơn phương quyết định được Sự chậm trễ trong phối hợp của các Bộ, Ngành để thực hiện Nghị quyết của Quốc hội và chỉ đạo của Chính phủ không đơn thuần chỉ là do cơ chế chỉ đạo điều hành, đây đồng thời cũng là trở ngại lớn nhất trong tiến trình cải cách nền hành chính Quốc gia và quá trình hội nhập nước ta

+ Hiện đang có 4 loại GCN tồn tại gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (Luật Xây dựng, 2003); giấy chứng nhận trụ sở thuộc sở hữu nhà nước (Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính) Việc có quá nhiều loại GCN và do nhiều đầu mối tham gia quản lý như hiện nay làm phức tạp các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, gây bức xúc trong nhân dân, lãng phí tiền bạc, thời gian của nhân dân và nhà nước

+ Hệ thống các văn bản pháp luật công kềnh, chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí còn gây mâu thuẫn giữa các luật với nhau

Tất cả những vướng mắc trên khiến cho việc tổ chức thực hiên công tác cấp GCN của các địa phương trên cả nước chậm chạp, thiếu sự đồng bộ,

thống nhất Do vậy, đã gây nên những cản trở trong quá trình phát triển và hội nhập của nước ta giai đoạn hiện nay

2.3.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Quảng Chu

Xã Quảng Chu có tổng diện tích đất tự nhiên là 5035.35 ha Trong những năm qua cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, để đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước về đất đai xã Quảng Chu đã cố gắng tiếp tục đấy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ và thu được những kết quả đáng kể:

Tính đến cuối năm 2013 cả xã đã cấp đươc 1418 GCNQSDĐ, với tổng diện tích là 489300 m2 trong đó có:

- Cấp mới 1418 đơn với tổng diện tích là 489300 m2.

- Không có chuyển nhượng

Tuy nhiên trên địa bàn xã còn nhiều trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những nguyên nhân :

+ Chưa kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Thiếu kiến thức về công tác cấp giấy, chưa biết được vai trò của công tác cấp giấy

Để tiếp tục hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong những năm tới UBND xã cần cùng Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Chợ Mới và địa chính cấp xã phối hợp với các ban ngành khác tiếp tục thực hiện tốt công tác cấp GCNQSDĐ Việc tuyên truyền để người dân hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của mình trong việc cấp GCNQSDĐ vẫn phải tiếp tục đẩy mạnh Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giải quyết triệt để các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác cấp giấy chứng nhận của xã Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

* Địa điểm nghiên cứu

+ Xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn

+ Thời gian tiến hành: 18/8/2014 - 31/11/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Quảng

Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn

3.3.2 Công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Quản lý đất đai

- Sử dụng đất đai

- Đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai

3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu từ năm 2011- 2013

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo đơn

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo diện tích

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo đối tượng sử dụng đất

3.3.4 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục

- Những thuận lợi

- Những khó khăn, tồn tại

- Giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thực tế, nghiên cứu các tài liệu có liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu

- Hồ sơ về cấp GCNQSD đất

- Sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSD đất

3.4.2 Phương pháp tìm hiểu các văn bản quy định về cấp GCNQSD đất

- Nghiên cứu các tài liệu, văn bản quy định về cấp GCNQSD đất

3.4.5 Phương pháp kế thừa bổ sung

Thừa kế những số liệu tài liệu của những người đi trước đồng thời bổ sung những vấn đề, số liệu mới phù hợp với nội dung nghiên cứu