Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường hoàng văn thụ, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên năm 2014

Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận.. Phương phá

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015

Thái Nguyên - 2015

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015

Giang viên hướng dẫn : TS Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2015

LỜI CẢM ƠN

Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên và thầy giáo hướng dẫn khoa học TS Dư

Ngọc Thành, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái

Nguyên năm 2014’’

Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp, tôi đã nhận được sự hướng dẫn

tận tình của thầy giáo TS Dư Ngọc Thành

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Dư Ngọc

Thành thầy giáo hướng dẫn khoa học cùng toàn thể các thầy cô, cán bộ khoa

Quản lý Tài Nguyên , trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên

Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ phường Hoàng Văn Thụ và những người thân trong gia đình tôi đã động viên khuyến khích và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành đề tài này

Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã có những cố gắng nhưng do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài của tôi không thể tránh khỏi những thiết sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý thầy cô

và các bạn đồng nghiệp để đề tài của tôi được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Sinh viên thực hiện

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn 8Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố ( Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) 48 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 03 đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) và Minh Cầu (II3) 50 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường

của đường Phủ Liễn theo đặc điểm của thửa đất 52 Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí 53

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Cơ cấu tỷ trọng các ngành của phường Hoàng Văn Thụ 31

Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2013 35

Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I 40

Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II 43

Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III 46

Bảng 4.6: Thông tin điều tra thửa đất 51

MỤC LỤC

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

2.1.1 Khái niệm về giá đất 4

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 9

2.2.1 Nhân tố thông thường 9

2.2.2 Nhân tố khu vực 11

2.2.3 Nhân tố cá biệt 12

2.3 Phương pháp xác định giá đất 12

2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12

2.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17

2.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 18

2.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 19

2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 20

2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 20

2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 20

2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 21

2.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 21

2.5.1 Quản lý về giá đất ở Việt Nam 21

2.5.2 Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới 24

2.6 Một số nghiên cứu về giá đất và công tác định giá 25

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở 26

3.2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường

Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 27

3.2.3 Giá đất trên địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014 27

3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 27

3.3 Phương pháp nghiên cứu 28

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29

3.3.5 Phương pháp bản đồ 29

3.3.6 Phương pháp chuyên gia 29

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

4.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàn Văn Thụ 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của Phường Hoàng văn Thụ 30

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ,

thành phố Thái Nguyên năm 2014 34

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 35

4.3 Giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn thụ năm 2014 36

4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2014 36

4.3.2 Giá đất thực tế trên một số tuyến đường ở phường Hoàng Văn Thụ 39

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn

phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 47

4.4.1 Yếu tố vị trí 47

4.4.2 Cơ sở hạ tầng 49

4.4.3 Đặc điểm của thửa đất 50

4.4.4 Khả năng sinh lợi 52

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

5.1 Kết luận 56

5.2 Đề nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,

an ninh, quốc phòng (Luật đất đai, 1993) Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt

pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

(Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lần đầu tiên, giá đất được sử

dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản

khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước

CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất

Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh

tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng Thành phố Thái Nguyên nói chung

và phường Hoàng Văn Thụ nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết Xuất

phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ”Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Phường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên năm 2014”

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4, Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của

quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng

đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau

đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất

là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình

thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất

là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004) Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô

lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004) Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến đổi

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo Hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn, lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ

P0 xuống P1 (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013)

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013) Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương

do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành

là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất

Giá S

D1 G1

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1 (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013)

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005)

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hảo thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005)

- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy, khả năng sinh lời

do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần v.v Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên Các điều kiện môi trường tự nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn v.v Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân

cư, trình độ văn hóa và mức thu nhập

- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có: tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất v.v Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp tới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác nhau trong đô thị

2.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất v.v (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó, nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm: tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v

Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v

2.3 Phương pháp xác định giá đất

2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó, cụ thể qui định có 04 phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam như sau:

2.3.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu phương pháp so sánh trực tiếp

"Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các

mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường, phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá"

Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2, Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác

nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu

đất cần định giá Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

2.3.1.2 Phương pháp xác định mức giá bằng thương số

Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê BĐS thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê BĐS trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng

2.3.1.3 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS

đã chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả v.v.)

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó

2.3.1.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) Trình tự tiến hành như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trị phát triển -

Tổng chi phí phát triển

(Nguyễn Thế Huấn, 2009)

2.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định gía đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính nhằm quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

2.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

2.3.3.1 Cơ sở

- Căn cứ Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3.3.2 Trình tự và phương pháp

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

- Phân loại đường

- Phân loại đô thị

Bước 3: Xác đinh giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

- Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường, phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu 03 thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá cho một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

- Cách thứ hai: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường, phố sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường, phố

Cách thức xác định giá đất Vị trí (VT) 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường, phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất VT1 của đường, phố nào có mức giá cao nhất của đường, phố

đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường, phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

2.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển của thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất Có thể

chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành

04 giai đoạn sau đây:

2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên

là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành Mốc đánh đấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến pháp năm

1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954) Sau này, do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật

2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt

Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các

đô thị) Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở

và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp (1992) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1, Điều

13, Luật Đất đai năm 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất

2.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất

2.5.1 Quản lý về giá đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 04 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại

đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

3 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

2.5.2 Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới

2.5.2.1 Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 02 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính

2.5.2.2 Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang, Bang và quận (huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản" gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có 01 chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

2.5.2.3 Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp

tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm

1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 05 phòng: phòng Hành chính, phòng Định giá, phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá, phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất, phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

2.6 Một số nghiên cứu về giá đất và công tác định giá

- Tác giả Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa

chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Luận văn Thạc sĩ

Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

- Tác giả Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu một

số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên, số 98,

trang 69 - 74

- Tác giả Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng

giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai và định giá đất NXB Nông nghiệp

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 33 tổ dân phố trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: Phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hoàng văn Thụ

* Điều kiện tự nhiên:

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết

- Đặc điểm thủy văn

- Tài nguyên, cảnh quan môi trường

* Điều kiện kinh tế xã hội:

3.2.3 Giá đất trên địa bàn phường Hoàng văn thụ năm 2014

* Giá đất quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ:

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Thái Nguyên

- Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất

* Giá đất thực tế trên một số tuyến đường ở phường Hoàng Văn Thụ

- Các tuyến được chọn

- Số liệu điều tra thực tế

3.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên

- Yếu tố vị trí

- Cơ sở hạ tầng

- Đặc điểm của thửa đất

- Khả năng sinh lợi

- Yếu tố khác

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Chọn 07 tuyến đường, phố nằm trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ

Các tuyến đường này được phân loại thành 03 nhóm đường, phố khác nhau như sau:

- Nhóm I: đường Hoàng Văn Thụ, đường Lương Ngọc Quyến

- Nhóm II: đường Dương Tự Minh, đường Bắc Kạn, đường Minh Cầu

- Nhóm III: đường Chu Văn An và đường Phủ Liễn

Cách phân loại đường, phố này dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ

sở hạ tầng hiện có của từng tuyến đường Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh

Thái Nguyên trong năm 2014

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Hoàng Văn Thụ năm 2014

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2014

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường, phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ và giá đất của các khu vực, đường, phố có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất tại 33 tổ dân phố trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên

- Phỏng vấn ngưới dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê được ứng dụng để xử lý các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp so sánh và phân tích ảnh huởng của các yếu tố đến giá đất ở

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá kết quả điều tra

3.3.5 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống kê, phân tích số liệu Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định

3.3.6 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàn Văn Thụ

4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ

- Địa hình: Địa hình của phường tương đối bằng phẳng, thấp dần theo

hướng Đông Bắc - Tây Nam, chỉ có một số đồi thấp nằm trong khu dân cư ở khu vực gần trung tâm (Niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên, 2013)

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính: Phường Hoàng Văn Thụ là một

trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên, có tổng diện tích đất tự nhiên 159,28 ha (Niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên, 2013) Ranh giới hành chính của phường như sau:

+ Phía Bắc giáp phường Quang Vinh và xã Đồng Bẩm

+ Phía Nam giáp phường Phan Đình Phùng

+ Phía Đông giáp phường Trưng Vương

+ Phía Tây giáp phường Quang Trung

Vị trí địa lý thuận lợi là yếu tố phát triển quan trọng và là một trong các tiềm lực to lớn cần được phát huy triệt để nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững đậm đà bản sắc

- Khí hậu, thời tiết: Theo niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên

(2013), phường Hoàng Văn Thụ có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta Trong năm có bốn mùa rõ rệt: Xuân

Với chủ trương đường lối đúng đắn của Đảng, Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi để các thành phần kinh tế hoạt động tích cực, mang lại hiệu quả thiết thực, tốc độ phát triển kinh tế địa phương ổn định, đời sống của nhân dân ngày càng được nâng cao

Bảng 4.1: Cơ cấu tỷ trọng các ngành của phường Hoàng Văn Thụ

(Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ- Báo cáo kinh tế năm 2013)

Số liệu thống kê trong bảng cơ cấu tỷ trọng các nghành sản xuất của phường Hoàng Văn Thụ cho thấy, hiện nay ngành thương mại - dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn nhất là 60,13% Đây là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước hàng năm Trên địa bàn có nhiều nhà hàng, khách sạn, các trung tâm thương mại lớn đang hoạt động, làm ăn có hiệu quả tạo điều kiện công ăn việc làm cho nhân dân trong khu vực

Với diện tích đất nông nghiệp tính đến 1/1/2014 trên địa bàn phường là 9,77 ha, các hộ nông nghiệp nhỏ lẻ, không tập chung, sản lượng nông nghiệp hàng năm rất thấp Tỷ trọng nông nghiệp so với các ngành nghề khác ngày càng giảm Năm 2012, tỷ trọng nông nghiệp của phường là 8,13%, đến năm

2013 giảm xuống còn 6,13%

Nghành công nghiệp - xây dựng chiếm tỷ trọng 33,74% là một con số chưa cao Nhưng cũng cho thấy rằng, tỷ trọng trong đầu tư xây dựng trên địa bàn phường đang ngày một tăng lên

- Thu ngân sách: Công tác ngân sách của phường Hoàng Văn Thụ

luôn hoàn thành nhiệm vụ trong từng năm Năm 2014,phường Hoàng Văn Thụ hoàn thành kế hoạch thu ngân sách 20.613.000.000 đồng Đến cuối năm, theo báo cáo của UBND phường các sắc thuế cơ bản được đảm bảo, một số sắc thuế đạt khá:lệ phí trước bạ đạt 123,6%, thu ngân sách khác đạt 117,4%,thuế xây dựng đạt 86,7%, thuế thu nhập cá nhân(thu nhập từ BĐS) đạt 61,1% thuế thu nhập cá nhân(từ chuyển QSD đất) đạt 90,6%, thuế GTGT đạt 108,4% Công tác thu phí lệ phí mới đạt 78,6%, thuế thu nhập cá nhân của các hộ kinh doanh đạt 138,2% Kết quả thu ngân sách của năm 2014 đạt tỷ lệ 100,8%

4.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị

Phường Hoàng Văn Thụ là một khu đô thị lâu đời của thành phố Thái Nguyên,có mối liên hệ chặt chẽ với các phường như Phan Đình Phùng, Quang Trung, Quang Vinh, Trưng Vương tạo thành một tổng thể đô thị trung tâm của cả tỉnh Thái Nguyên Do mạng lưới giao thông liên hoàn, nối liền phường Hoàng Văn Thụ với các phường trong thành phố và giữa thành phố với các huyện lân cận nên phường có tác động trực tiếp đến quá trình phát triển mạng lưới đô thị, phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn tỉnh Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống đô thị trong phường được hình thành và phát triển ngày càng mạnh mẽ

Năm 1962, thành phố Thái Nguyên được thành lập, phường Hoàng Văn Thụ lúc đó là đã là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật của thành phố Thái Nguyên, có vai trò tác động đến việc thúc đẩy quá trình

đô thị hóa trong phạm vi toàn thành phố Tháng 10 năm 2002, thành phố Thái Nguyên đã được công nhận là đô thị loại II và tháng 09 năm 2010 đã được nâng cấp thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Những năm qua, tốc

độ đô thị hóa của phường cũng như của cả thành phố diễn ra rất nhanh chóng