đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quang bình tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình

-  -

HOÀNG XUÂN THOẠI

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH

TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

-  -

HOÀNG XUÂN THOẠI

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH

TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : 43- ĐCMT-N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015

Giáo viên hướng dẫn : TS Phan Thị Thu Hằng

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quang Bình năm 2014 44

Bảng 4.2.Tình hình biến động đất đai của huyện Quang Bình giai đoạn2012-2014 48

Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển QSDĐ của huyện Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 51

Bảng 4.4 Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng 54

Bảng 4.5 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012-2014 55

Bảng 4.6 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng 56

Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 58

Bảng 4.8 Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình theo mục đích sử dụng 59

Bảng 4.9 Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình 60

giai đoạn 2012 – 2014 60

Bảng 4.10 Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình theo mục đích sử dụng 61 Bảng 4.11 Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ 63

huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 63

Bảng 4.12 Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị 64

QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 64

Bảng 4.13 Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất 65

Huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014 65

Bảng 4.14 Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng 66

Bảng 4.15 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính 68

Bảng 4.16 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ 70

Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 63Hình 4.7 Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất

huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014 66

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CNH-HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh 20

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh Hà Giang 21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quang Bình 22

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình – tỉnh Hà Giang 22

3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 23

3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý 23

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 23

3.4.2 Phương pháp tổng hợp 23

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

3.4.4 Phương pháp so sánh 24

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Quang Bình 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 27

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 29

4.1.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36

4.1.5.2 Khó khăn và tồn tại 43

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh Hà Giang 43

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quang Bình 43

Đơn vị tính: ha 44

4.2.2 Tình hình quản lí đất đai 45

4.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình giai đoạn 2012-2014 51

4.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 51

4.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Quang Bình giai đoạn 2012-2014 54

4.4 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính 68

4.4.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính 68

4.4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất 69

4.4.3 Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Quang Bình 71

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

5.1 Kết luận 74

5.2 Đề nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia Luật Đất đai năm

1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn

về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành

và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này Mới đây nhất

là luật Đất đai 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung

cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, năm 2003, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất

Huyện Quang Bình là một huyện của tỉnh Hà Giang Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của tỉnh Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được huyện quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại

và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Phan Thị Thu Hằng, em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình – Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát

2012-huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Quang Bình trong thời gian tới

- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp

lý, đảm bảo tính khách quan

- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng

để củng cố và nâng cao kiến thức

- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản

thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp 1992;

- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có

nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;

- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại

cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011

của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng

và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy, Luật Đất đai

1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá

trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai

1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.(10)

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp;

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước

trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Huyện Quang Bình là một huyện thuộc tỉnh Hà Giang, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư nghị định mới của thành phố Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự

ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời

và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý

về chuyển QSDĐ Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Quang Bình cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng

và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện trong tương lai

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) (7)

Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi

Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí

trước bạ, lệ phí địa chính

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP (4)

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho

người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106.(10)

Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4)

2.2.1.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người

đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [1]

Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:

1 Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

2 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

3 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều

121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4)

2.2.1.4 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4)

2.2.1.5 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế

hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu

hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc thế chấp QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)

2.2.1.6 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay

Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận

Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4)

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất

Tại điều 106 Luật đất đai 2003 quy định:

Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật thì phải đảm bảo 4 điều kiện sau đây:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) (7) Tại điều 167 luật 2013 quy định : Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau :

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

2 Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.(5)

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau 4)

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được

thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó

c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định

tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự

án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.(4)

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 luật 2013 được bổ sung :

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại chương XI Điều

194 của Luật đất đất đai 2013(5)

2.2.2.3 Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

a) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi

có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

c) Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người

duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ

d) Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai

2003 (nếu có)

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

e) Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ

f) Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,

cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn

phòng đăng ký QSDĐ

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh

* Ở Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt

Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển Vì thế công tác quản lý và SDĐ đai rất được chú trọng và quan tâm Trong đó công tác chuyển quyền SDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố Ở đây tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển quyền SDĐ như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ, tặng cho, cho thuê cho thuê lại QSDĐ

* Ở Hòa Bình: Hòa Bình là một tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Bắc Việt

Nam, có tiềm năng phát triển về mọi mặt Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Chính vì thế công tác chuyển QSDĐ cũng diễn ra một cách mạnh mẽ

* Ở Bắc Giang: Bắc Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam

và nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc cũng là tỉnh giáp với Thái Nguyên Bắc Giang là một tỉnh có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát triển kinh tế Các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai là vấn đề nổi trội được quan tâm, đặc biệt là công tác chuyển quyền SDĐ Ở Bắc Giang diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ và không ngừng tăng mạnh Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ

đã đóng góp tích cực vào số thu ngân sách nhà nước trên địa bàn

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh Hà Giang

Huyện Quang Bình nằm phía tây nam của tỉnh Hà Giang, hyện được thành lập vào ngày 02 tháng 12 năm 2003 cách trung tâm tỉnh Hà Hiang 83km Trong những năm qua, được sự quan tâm lãnh đạo của tỉnh công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường diễn ra mạnh mẽ Hình thức chuyển quyền của phường chủ yếu tập trung vào hình thức thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn các hình thức thừa kế; tặng cho; cho thuê, cho thuê lại; chuyển đổi quyền sử dụng tuy có diễn ra nhưng vẫn còn ít Huyện Quang Bình là một huyện có nền kinh tế tập trung chủ yếu vào nông nghiệp nên sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất còn hạn chế, chính vì vậy cán bộ địa chính vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục của công tác chuyển quyền Hiện nay huyện đang đẩy mạnh và nâng cao nhận thức của người dân về công tác quản lí đất đai có thêm sự đầu tư, bên cạnh đó cũng nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều của tỉnh đã có những thành tựu nhất định, sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác này

hơn để mang lại hiệu quả cao hơn và bền vững hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nội dung, số liệu, kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình

- Các văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất

- Thực tiễn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Tất cả các hình thúc chuyển quyền SDĐ trên địa bàn huyện Quang Bình – tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm tiến hành: Tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quang Bình tỉnh Hà Giang

- Thời gian tiến hành: Từ 24/02/2015- 11/05/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quang Bình

Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn huyện

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình – tỉnh

Hà Giang

- Hiện trạng SDĐ đai năm 2014

- Tình hình quản lý đất đai

3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014

- Đánh giá chung công tác chuyển quyền SDĐ huyện Quang Bình

- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình

- Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình

- Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình

- Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ huyện Quang Bình

- Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ huyện Quang Bình

3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn huyện

3.4.2 Phương pháp tổng hợp

- Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,v.v…

- Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra

- Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

3.4.4 Phương pháp so sánh

Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Quang Bình

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Quang Bình là huyện miền núi thuộc vùng Trung du Miền núi phía Bắc, nằm phía Tây Nam tỉnh Hà Giang, có toạ độ địa lý nằm trong khoảng từ

22o 12’30’’ đến: 22o 34’41’’ vĩ độ Bắc, 103o 56’40’’ đến: 104o 17’25’’ độ kinh Đông

- Phía Đông và Đông Tây giáp huyện Bắc Quang

- Phía Nam giáp tỉnh Yên Bái

- Phía Tây giáp tỉnh Lào Cai, Tây Bắc giáp huyện Xín Mần

- Phía Bắc giáp huyện Hoàng Su Phì

Quang Bình là huyện mới thành lập theo Nghị Định 146 ngày 01 tháng

12 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ( được chia tách ra từ 12 xã của huyện Bắc Quang, 1 xã của huyện Xín Mần và 2 xã của huyện Hoàng Su Phì) Toàn huyện có 15 đơn vị hành chính cấp xã, với diện tích tự nhiên là 79188.04 ha, chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên của toàn tỉnh Trung tâm kinh tế - văn hóa

- chính trị của huyện đang xây dựng trên địa bàn xã Yên Bình, cách trung tâm tỉnh - thị xã Hà Giang 83 km về phía Tây Nam

Trên địa bàn huyện có tuyến đường Quốc lộ 279 đi qua xã Tân Trịnh, Tân Bắc, Yên Bình, Yên Thành dài 36 km, và là đường giao thông chính của tỉnh đi Lào Cai, tuyến đường tỉnh lộ 183 nối từ trung tâm huyện đi qua các xã Bằng Lang, Xuân Giang Vĩ Thượng đến tỉnh Yên Bái Ngoài ra còn có các tuyến đường liên xã và các đường giao thông nội vùng nên thuận tiện cho việc

đi lại, giao lưu kinh tế với bên ngoài Vị trí của huyện hội tụ nhiều điều kiện và

cơ hội để giao lưu, thu hút vốn đầu tư phát triển tổng hợp các ngành kinh tế -

xã hội như nông lâm nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và du lịch - dịch vụ Quang Bình có nhiều đồi núi nên có điều kiện phát triển lâm nghiệp và chăn nuôi gia súc Hệ thống sông suối huyện có tuyến sông Bạc, sông Con chảy qua, ngoài ra còn có hai dòng suối lớn là suối Nậm Luổng và suối Nậm Rễ và các suối nhỏ phân bố đều ở các xã phục vụ nước tưới tiêu đồng ruộng cho phép phát triển cây lương thực Trong tương lai Quang Bình sẽ trở thành một huyện có nền kinh tế phát triển của tỉnh Hà Giang

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Là một huyện vùng núi thấp của tỉnh Hà Giang, địa hình Quang Bình tương đối phức tạp hơn so với địa hình Hà Giang Có thể chia địa hình của toàn huyện thành 3 dạng địa hình chính sau

- Địa hình núi cao trung bình: Gồm phần diện tích của các xã Tiên

Nguyên, Bản Rịa, Xuân Minh, Tân Trịnh, Tân Bắc với độ cao từ 900 - 1700

m Phần lớn đất ở địa hình đều có độ dốc trên 25o Địa hình chia cắt mạnh tạo ra các tiểu vùng với các điều kiện khí hậu khác nhau

- Địa hình đồi núi thấp: Có độ cao thay đổi từ vài chục đến 900 m,

phân bố ở tất cả các xã Địa hình có dạng đồi bát úp, hoặc lượn sóng thuận lợi cho phát triển các loại cây công nghiệp dài ngày và cây ăn quả

- Địa hình thung lũng: Gồm có các dải đất bằng thoai thoải hoặc lượn

sóng ven sông Con và sông Bạc Các loại đất trên địa hình này được hình thành từ các sản phẩm bồi tụ (phù xa và dốc tụ) Do địa hình khá bằng phẳng

có điều kiện giữ nước nên hầu hết đất đã được khai thác trồng lúa và hoa mầu

4.1.1.3 Khí hậu

Quang Bình nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa, nhưng do nằm sâu trong lục địa nên ảnh hưởng của mưa bão trong mùa hè, gió mùa Đông Bắc trong mùa đông kém hơn các nơi khác thuộc vùng Đông Bắc và đồng bằng Bắc Bộ

Chế độ gió mùa có sự tương phản rõ: mùa hè trùng với gió mùa Đông Nam kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thời tiết nóng ẩm, mưa nhiều Mùa Đông trùng với gió mùa Đông Bắc kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, thời tiết lạnh, khô và ít mưa

* Nhiệt độ

Nhiệt độ trung bình năm: 22,50C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất

270C (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 15,40C (tháng1)

Nhiệt độ tối cao trung bình: 27,20C

Nhiệt độ tối thấp trung bình: 19,50C

Tổng tích ôn cả năm: 82030C, vụ Đông Xuân (tháng 11 - 4): 3.3770C,

vụ mùa (tháng 5 - 10): 4.8260C

* Lượng mưa

Lượng mưa trung bình năm 4.665mm, đây là một trong những vùng có lượng mưa bình quân năm cao nhất cả nước nhưng phân bố không đều trong năm: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm 90% tổng tổng lượng mưa năm, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10% lượng mưa năm

4.1.2 Các nguồn tài nguyên

4.1.2.1 Tài nguyên đất

Kết quả xây dựng bản đồ đất tỷ lệ 1/25.000 (kết quả chỉnh lý bổ sung bản đồ đất huyện Quang Bình năm 2005 do Trung ương hội khoa học đất Việt Nam xây dựng) Đất đai huyện Quang Bình được chia thành 5 nhóm (Major Soil Group), những tính chất chính của từng nhóm đất là:

4.1.2.2 Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt của Quang Bình khá dồi dào và được cung cấp từ 2 nguồn chính:

- Sông suối: Quang Bình có 2 con sông chính là sông Con, sông Bạc và

rất nhiều suối nhỏ phân bố khá đồng đều, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tưới tiêu và có thể xây dựng các công trình thuỷ lợi nhỏ kết hợp với thuỷ điện phục

vụ cho sản xuất và sinh hoạt

Tuy nhiên đặc điểm sông suối trên địa bàn huyện Quang Bình là lòng hẹp và khá dốc, do đó trong điều kiện mưa lớn và tập trung, độ che phủ của các thảm thực vật trên vùng đồi núi thấp đã tạo nên dòng chảy mạnh gây lũ lớn ảnh hưởng đến sản xuất và giao thông trong mùa mưa bão

- Nước ngầm: Là huyện miền núi, mực nước ngầm trên địa bàn huyện

tương đối thấp, việc khảo sát thăm dò nguồn nước ngầm phục vụ sản xuất và sinh hoạt hiện chưa được quan tâm thực hiện

4.1.2.3 Tài nguyên rừng và thực vật

Hiện tại tổng diện tích đất có rừng: 40.796,17 ha, trong đó: Rừng tự nhiên 32.348,65 ha, rừng trồng 9.447,52 ha Đặc biệt, Quang Bình còn nằm trong vùng nguyên liệu giấy của Công ty giấy Bãi Bằng với diện tích đất có rừng lớn và phân bố ở các khu vực như sau:

- Khu vực phía Bắc của huyện, có địa hình cao, dốc gắn liền với dải núi Tây Côn Lĩnh gồm các xã: Tân Trịnh, Tân Bắc, Yên Bình, Yên Thành, Bản Rịa, Tân Nam, Tiên Nguyên và Xuân Minh Diện tích rừng tự nhiên tại đây còn nhiều nhưng chủ yếu là cây gỗ và rừng vầu, tre nứa

- Khu vực phía Nam của huyện gồm các xã Hương Sơn, Yên Hà, Xuân Giang, Nà Khương, Tiên Yên, Bằng Lang và Vĩ Thượng Diện tích rừng sản xuất tương đối nhiều, chủ yếu là rừng trồng mỡ, bồ đề Diện tích rừng tự nhiên còn ít, chủ yếu là rừng vầu ở Nà Khương, Hương Sơn và Xuân Giang

Tuy tiềm năng tài nguyên rừng của Quang Bình rất lớn nhưng ý thức bảo vệ và phát triển rừng của người dân chưa cao UBND huyện đã có những định hướng phát triển và khai thác tài nguyên rừng, nhưng vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng còn thấp, các nhà máy chế biến lâm sản chưa nhiều, việc

áp dụng quy trình công nghệ và đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật đầu tư vào ngành lâm nghiệp còn quá ít dẫn đến việc khai thác tài nguyên rừng còn nhiều bất cập, hiệu quả kinh tế thấp

4.1.2.4 Tài nguyên nhân văn

Vùng đất Hà Giang nói chung và huyện Quang Bình nói riêng có một nền văn hoá lâu đời thuộc niên đại đồ đồng Đông Sơn Với 12 dân tộc anh em cùng các nhóm ngôn ngữ khác nhau sinh sống trên địa bàn huyện đã tạo lên một sự đa dạng về phong tục tập quán, văn hoá và lễ hội Mỗi dân tộc đều có những nét văn hoá đặc chưng riêng, bao gồm cả văn hoá vật thể và phi vật thể; những thiết chế văn hoá xã hội truyền thống của từng dân tộc Ngoài các ngành nghề truyền thống, tập quán sản xuất, kinh doanh của mỗi dân tộc đều mang những sắc thái riêng thì các nhạc cụ như: đàn môi, khèn, sáo cũng góp phần tạo cho Quang Bình một kho tàng văn hoá phong phú và hấp dẫn

Ngoài ra trên địa bàn huyện Quang Bình còn có rất nhiều khu hang động, khu thắng cảnh thiên nhiên đẹp, có điều kiện để phát triển du lịch sinh thái thắng cảnh và nghỉ dưỡng, phát triển các tua du lịch sinh thái kết hợp khám phá các nét văn hoá truyền thống của đồng bào các dân tộc bản xứ

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

4.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Tăng trưởng kinh tế

Là huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Hà Giang, cách không xa trung tâm tỉnh lỵ với nền sản xuất nông-lâm-ngư nghiệp là chủ yếu, vào những năm giữa của thập kỷ 90, nền kinh tế của huyện còn gặp nhiều khó khăn do sự thay

đổi của cơ chế quản lý trong bối cảnh tiếp cận với nền kinh tế thị trường và một phần do thiên tai đã gây không ít khó khăn cho sản xuất, làm ảnh hưởng đến tốc độ phát triển chung của huyện Tuy còn gặp nhiều khó khăn, nhưng những năm gần đây kinh tế của huyện đã có những bước phát triển cùng với sự phát triển kinh tế chung của tỉnh và cả nước, dần dần từng bước đi vào ổn định

Nông-lâm-ngư nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế của huyện đạt tốc độ tăng trưởng trung bình 9,5%/năm Sản lượng lương thực tăng nhanh, bình quân hàng năm tăng 2,16%

Giá trị sản xuất ngành công nghiệp – xây dựng tăng liên tục đạt tốc độ tăng trưởng từ 29,2%/năm

Thương mại dịch vụ và du lịch phát triển khá đa dạng, nhanh cả về số

hộ, quy mô hoạt động, hình thức kinh doanh Tốc độ tăng trưởng trung bình giai đoạn 2005 – 2010 đạt 29,3%/năm

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện khá ổn định, trong 5 năm qua GDP năm sau tăng trưởng nhanh hơn năm trước Đạt được kết quả trên là do một số nguyên nhân chủ yếu như dịch chuyển cơ cấu kinh tế đúng hướng đã làm tăng năng suất lao động; Tăng việc làm và sử dụng lao động trong cả ba khu vực; Tăng đóng góp của yếu tố quản lý vào tăng GDP

4.1.3.2 Thực trạng phát triển một số ngành

a Ngành nông nghiệp

Nông nghiệp vẫn là ngành sản xuất chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế huyện Quang Bình Giá trị GDP của ngành nông nghiệp chiếm trên 50% GDP toàn huyện

Trong cơ cấu GDP ngành nông nghiệp thì ngành trồng trọt chiếm tỷ trọng lớn, thường từ 82 – 82,5% Ngành chăn nuôi chiếm tỷ trọng còn thấp 17,5-18%

Trong sản xuất nông nghiệp bước đầu đã có sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng đa dạng hoá cây trồng và sản phẩm hàng hoá Các loại cây trồng có năng suất, chất lượng, giá trị thương phẩm cao và các loại cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm có giá trị đã được quan tâm phát triển Từng bước hình thành các vùng sản xuất lúa chất lượng cao, các khu vực sản xuất chè tập trung,… Tuy nhiên việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, ứng dụng các biện pháp thâm canh tăng vụ vào sản xuất còn nhiều hạn chế nên phần nào ảnh hưởng đến sự phát triển trồng trọt

b Ngành lâm nghiệp:

Là huyện miền núi, lâm nghiệp cũng là ngành sản xuất quan trọng của huyện Quang Bình Tiềm năng phát triển kinh tế nông hộ từ nghề rừng của huyện còn lớn, đặc biệt diện tích rừng trồng lớn, các hộ trồng rừng đã bắt đầu

có thu nhập từ rừng, do đó công tác trồng rừng, bảo vệ và phát triển rừng được nhân dân hưởng ứng và phát triển mạnh Hàng năm dân tự trồng mới được trên 1000 ha, công tác trồng rừng đang được triển khai trồng tập trung theo vùng, trồng đúng kỹ thuật, đúng thời vụ

Ngành lâm nghiệp đã có bước tiến lớn trong công tác lâm sinh, độ che phủ của rừng từng bước tăng lên dõ rệt từ 48% năm 2001 lên 54% năm 2004

và 67% năm 2010 Tuy nhiên công tác giao đất, giao rừng cho người sản xuất còn chậm, chưa phát huy được hết tiềm năng, sức sản xuất từ các thành phần kinh tế

c Ngành chăn nuôi:

Trong những năm qua, Đảng ủy và chính quyền các cấp ở Quang Bình

đã quan tâm đầu tư, phát triển chăn nuôi Tuy nhiên ngành chăn nuôi ở Quang Bình vẫn phát triển chậm, nguyên nhân chủ yếu là việc đầu tư vào phát triển các loại vật nuôi chưa đúng hướng, phong trào phát triển chăn nuôi bò không

thành công do nhiều nguyên nhân

Để chăn nuôi phát triển nhanh thì việc áp dụng rộng rãi các phương pháp chăn nuôi, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong các khâu giống, thức ăn, phòng chống dịch bệnh cần được quan tâm hơn nữa, có như vậy mới tạo được sản lượng sản phẩm có chất lượng cao, thúc đẩy ngành chăn nuôi phát triển

Tiềm năng diện tích mặt nước có thể nuôi trồng thuỷ sản còn nhiều, đặc biệt là việc tận dụng mặt nước các hồ thủy điện, hồ thủy lợi đang và sẽ được xây dựng trong thời gian tới Đây là những tiềm lực quan trọng để phát triển nghề nuôi cá nước ngọt tăng thu nhập cho các hộ, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của huyện

e Ngành công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng cơ bản

Ngành công nghiệp của huyện hiện tại còn rất nhỏ bé, kém phát triển Hiện mới chỉ có một số cơ sở sản xuất, chế biến nông – lâm sản, chế biến chè nhưng quy mô nhỏ và một số cơ sở khai thác đá, khai thác cát sỏi, một số cơ

sở gia công sản xuất đồ gia dụng

Trong tương lai, ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của huyện Quang Bình sẽ được tiếp tục được đầu tư, mở rộng và phát triển trên cơ sở phát huy tiềm năng của huyện, tập trung vào các ngành nghề thế mạnh của huyện như chế biến nông lâm sản, khai thác quặng, nguyên vật liệu xây