Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại có sự khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau Xuất phát từ điều kiện kinh tế,
Trang 1Quan niệm về bất động sản và động sản
trong luật dân sự một số nước
ThS Phạm Công Lạc * 1.Trong luật dân sự, vật nói riêng và
tài sản nói chung được phân chia theo
những căn cứ khác nhau Cơ sở của các
cách phân loại có thể dựa vào các căn cứ
khác nhau như tôn giáo, giá trị tài sản,
bản chất của tài sản (tự nhiên, x2 hội),
chế độ pháp lí của tài sản bởi quan
niệm về vật, tài sản, ý nghĩa cũng như giá
trị của nó đối với cá nhân, x2 hội ở các
thời điểm lịch sử không đồng nhất với
nhau Trong bài viết này chúng tôi muốn
đề cập cách phân loại tài sản thành động
sản và bất động sản trong luật dân sự một
số nước
Từ thời La M2 cổ đại, quan niệm về
vật (tài sản) và cách phân chia vật có nét
đặc thù riêng mà hiện nay không tồn tại
Chẳng hạn, nô lệ được coi là vật và tương
ứng với quan niệm này, vật được chia
thành công cụ biết nói (nô lệ), công cụ
biết kêu (gia súc), công cụ câm (đồ vật)
Do ảnh hưởng của tôn giáo, vật được
phân chia thành vật thiêng liêng theo luật
của chúa trời và vật theo luật của con
người Theo quan niệm này, vật theo luật
của chúa trời là những vật phục vụ cho
thượng đế và các mục đích thiêng liêng
bao gồm nhà thờ, các tường thành, thánh
thất và không thuộc quyền sở hữu của
ai, con người chỉ có thể chiếm hữu, sử
dụng Vật theo luật của con người là
những vật thuộc sở hữu của nhà nước hay
thuộc sở hữu của tư nhân như đất đai, các
đồ vật thông dụng khác Ngoài ra, vật có
thể phân chia thành res mancipi và res
nec mancipi Vật thuộc res mancipi là những vật khi chuyển giao quyền sở hữu cho người khác chỉ thực hiện thông qua việc chuyển giao thông thường mà không phải tuân theo thủ tục đặc biệt nào Vật thuộc res nec mancipi là những vật mà khi chuyển giao quyền sở hữu cho người khác phải tuân theo nghi thức trọng thể trước toà án, quan chấp chính (nô lệ,
đất đai )
Cách phân loại vật (tài sản) được xem
là chính thống, quan trọng nhất bắt nguồn
từ cổ luật La M2 và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thế giới là cách phân tài sản thành
động sản và bất động sản Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại có sự khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau
Xuất phát từ điều kiện kinh tế, x2 hội thời cổ đại, đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng bởi tính ổn định về vị trí địa lí của nó Cùng với đất đai, các tài sản khác gắn với đất
đai đ2 tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong x2 hội Bởi vậy, bất động sản được coi là tài sản có giá trị còn “của
di động là thấp hèn” (res mobilis, res vilits) Trong luật La M2, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những thứ được tạo ra
* Giảng viên chính Khoa tư pháp Trường đại học luật Hà Nội
Trang 2do sức lao động của người khác trên đất
của mình Bất động sản bao gồm các
công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành nên l2nh thổ (khoảng không, lòng
đất) Việc phân loại tài sản thành động
sản và bất động sản được hình thành từ
thời Principat (năm 27-TCN); việc dịch
chuyển các bất động sản đ2 có những quy
định riêng nhằm công khai hoá các giao
dịch liên quan đến bất động sản(1)
Việc phân loại tài sản thành động sản
và bất động sản bởi giá trị đặc biệt của
đất đai về kinh tế cũng như vị trí tự nhiên
của nó Giá trị đặc biệt quan trọng của
bất động sản được xác định bởi các yếu
tố sau:
+ Bất động sản trước hết là đất đai
Nó là bộ phận quan trọng nhất của l2nh
thổ quốc gia, bởi vậy quyết định về đất
đai phải do cơ quan quyền lực cao nhất
của nhà nước thực hiện
+ Việc quy định các chế độ về đất đai
liên quan đến quyền lợi của quốc gia
(phân bố dân cư, tổ chức sản xuất, khai
thác tài nguyên ) nên cần thiết phải có
quy chế đặc biệt về bất động sản nói
chung, về đất đai nói riêng
Pháp luật của các nước trên thế giới
đều tiếp nhận cách phân loại tài sản có từ
thời cổ đại như đ2 nêu ở trên Tuy quan
niệm chung về động sản và bất động sản
đều có những nét tương đồng nhưng ở các
hệ thống pháp luật khác nhau, vào những
thời điểm khác nhau cũng có những đặc
thù riêng biệt về bất động sản và động
sản
Điểm tương đồng trong quan niệm về
bất động sản của các nước, đó là:
Đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất, được
xác định do vị trí địa lí của mảnh đất
được coi là bất động sản do tính chất của tài sản - bản chất tự nhiên của tài sản (Điều 517, 518 BLDS Pháp, Điều 86 BLDS Nhật Bản, Điều 130 BLDS Nga,
Điều 94,96 BLDS Đức, Điều 449 BLDS Bắc Kì; Điều 364, 365 BLDS Sài Gòn 1972 ) Tuy nhiên, BLDS Nga ghi nhận
cụ thể: “mảnh đất” chứ không phải là đất
đai nói chung Việc ghi nhận này hợp lí hơn bởi đất đai nói chung là bộ phận của l2nh thổ, không thể là đối tượng của giao lưu dân sự mà đối tượng của giao lưu dân
sự chỉ có thể là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước và tại những vị trí nhất định
Nếu đất đai trong luật dân sự được coi
là bất động sản thì tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt trong pháp luật ở các nước Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đ bứt ra khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở khoản 8 Điều 449 BLDS Bắc Kì và
Điều 364 BLDS Sài Gòn 1972 Nhưng
Điều 86 BLDS Nhật Bản lại quy định khái quát hơn: “Những vật gắn liền với
đất đai” Điều trùng hợp này có thể giải thích dễ dàng bởi BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn, BLDS Đức, BLDS Nhật Bản
được soạn thảo dựa trên cơ sở BLDS Pháp Điều 100 BLDS Thái Lan lại quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai” BLDS Đức đưa ra khái niệm bất
động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất Điều 86 BLDS Nhật Bản quy
định giống BLDS Đức mà không đề cập những động sản được coi là bất động sản vì công dụng
Trang 3BLDS bang California (Hoa Kì) đưa
ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất
động sản bao gồm: 1- Đất đai, 2- Tất cả
những gì liên quan đến đất đai, 3-Những
tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất
đai, 4- Những tài sản khác do pháp luật
quy định
Việc xác định rõ những gì được coi là
bất động sản (theo quy định của BLDS
Pháp, BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn) tạo
ra được cách hiểu dễ dàng, chính xác, ít
bị giải thích sai lệch Còn các quy định
theo quy định của BLDS Đức, BLDS Thái
Lan cần phải có sự giải thích chính thức
bởi khái niệm “gắn liền với đất đai” có
thể được hiểu rất khác nhau và cũng có
thể dẫn đến việc giải thích rộng với nghĩa
của thuật ngữ này BLDS Pháp, BLDS
Bắc Kì, BLDS Sài Gòn còn đưa ra và liệt
kê những tài sản được coi là bất động sản
bởi mục đích sử dụng (Điều 521, 525,
526 BLDS Pháp; Điều 451, 452 BLDS
Bắc Kì; Điều 367, 368, 369 BLDS Sài
Gòn) Về bản chất tự nhiên, những tài sản
này là các động sản nhưng được chủ sở
hữu tài sản “đặt” vào hay “gắn” với một
bất động sản để sử dụng vào việc khai
thác bất động sản đó như là bộ phận cấu
thành của bất động sản, những vật phụ để
phục vụ cho vật chính là bất động sản ban
đầu Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng các
quy định này chỉ áp dụng đối với đất
nông nghiệp, nhà ở mà không đề cập
những loại tài sản khác cũng liên quan
đến đất đai như nhà xưởng, thiết bị máy
móc, hầm mỏ , BLDS Bắc Kì, BLDS Sài
Gòn đ2 đề cập những đối tượng này
Khoản 5 Điều 452 BLDS Bắc Kì quy
định: Máy móc, đồ dùng trong các xưởng
công nghệ như cầu kéo dầu hoặc ép dầu,
nồi máy, nồi cất rượu, thùng chứa rượu
cũng được coi là bất động sản vì mục
đích Điều 386 BLDS Sài Gòn thì quy
định ống dẫn nước, dẫn hơi, đường dây
điện trong căn nhà hay cơ sở là bất động sản vì công dụng Điều này cũng có thể giải thích dễ dàng bởi BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn được ban hành sau BLDS Pháp hơn 100 năm, điều kiện kinh tế, x2 hội đ2 có những tiến bộ đáng kể mà các nhà làm luật đ2 nhận thức được và phản
ánh trong pháp luật
Điều 453 BLDS Bắc Kì, Điều 526 BLDS Pháp, Điều 369 BLDS Sài Gòn còn quy định bất động sản do đối tượng trên bất động sản và liệt kê cụ thể những quyền nào được gọi là các quyền trên bất
động sản Tuy nhiên, việc liệt kê này trong các điều luật kể trên cũng không
đồng nhất BLDS Pháp liệt kê các quyền
sở hữu, quyền hưởng lợi, quyền dùng và
ở, quyền cho thuê dài hạn, quyền địa dịch, quyền cầm cố, quyền để đương(2), quyền kiện đòi lại bất động sản; BLDS Sài Gòn liệt kê các quyền sở hữu, dụng ích, quyền cư ngụ và hành dụng, quyền cho thuê trường kì, quyền thế chấp, quyền để đương, quyền địa dịch
BLDS Cộng hòa liên bang Nga năm
1994 quy định về bất động sản có những
điểm đặc biệt khác so với các BLDS truyền thống Điều 130 Bộ luật này quy
định: Vật bất động bao gồm (tài sản bất
động, bất động sản) khoảnh đất, lòng đất, công trình thuỷ lợi, những gì liên quan
đến đất, nghĩa là những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng của nó, trong đó bao gồm rừng, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác
- Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng kí nhà nước
- Các bất động sản khác do pháp luật quy định
Sự khác biệt trong quan niệm bất
động sản trong pháp luật dân sự Liên bang Nga so với các bộ dân luật trước đó
Trang 4ở chỗ:
- Một mặt, liệt kê một số đối tượng
tương tự theo cách của các BLDS truyền
thống Mặt khác, đưa ra khái niệm chung
về bất động sản là “những đối tượng mà
nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”
Như vậy, tính bất động (ở tại vị trí
nhất định) là đặc tính chung của bất động
sản Ngoài ra, theo tính chất tự nhiên,
những vật là động sản không liên quan gì
đến bất động sản nhưng cũng được coi là
bất động sản như tàu biển, tàu sông, tàu
bay, phương tiện vũ trụ Hơn nữa, những
văn bản pháp luật khác cũng có thể quy
định loại tài sản nào đó là bất động sản
Cần lưu ý rằng pháp luật dân sự Xô
viết trước đây không phân chia tài sản
thành động sản và bất động sản Với quan
niệm cho rằng việc phân chia tài sản
thành động sản và bất động sản chỉ căn
cứ thuần túy vào bản chất, đặc tính tự
nhiên của tài sản, không lột tả được bản
chất x2 hội của tài sản (chủ tư bản điền
địa, xí nghiệp cũng giống như chủ sở hữu
tài sản khác) Hệ thống pháp luật dân sự
Xô viết phân chia tài sản thành tư liệu sản
xuất và tư liệu tiêu dùng(3) Việc phân
chia tài sản thành động sản và bất động
sản được quy định trong Luật về sở hữu
của Liên bang Nga năm 1991 (được Xô
viết tối cao Liên Xô thông qua ngày
31/5/1991) và sau đó được quy định trong
“Những cơ sở của pháp luật dân sự Xô
viết” năm 1991 và được ghi nhận trong
BLDS của Liên bang Nga năm 1994
Từ việc phân loại tài sản thành động
sản và bất động sản được thể hiện trong
luật dân sự của một số nước có thể đưa ra
một số nhận xét sau:
Thứ nhất: Các bất động sản được xác
định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị
sử dụng và bởi đối tượng trên bất động
sản (BLDS Bắc Kì, BLDS Sài Gòn, BLDS
Pháp)
Thứ hai: Coi đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai là bất động sản (BLDS Đức, BLDS Nhật Bản, BLDS Thái Lan)
Thứ ba: Coi đất đai, những gì liên quan đến đất đai là bất động sản cùng với
sự liệt kê bất động sản và những động sản
mà pháp luật quy định là bất động sản
đồng thời các văn bản pháp luật khác có thể quy định những tài sản khác là bất
động sản (BLDS Liên bang Nga, BLDS Việt Nam)
2 Trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất
và được ghi nhận trong luật dân sự của các nước Cách phân loại này được xếp trước tất cả các cách phân loại khác trong các BLDS
Đứng dưới các giác độ khác nhau để xem xét ý nghĩa của việc phân định có thể nhận thấy:
- Xét về bản chất tự nhiên Bất động sản là tài sản tĩnh (tự nó hay bằng sự tác động của ngoại lực hầu như không thể thay đổi được vị trí) nên việc quản lí, theo dõi bất động sản trên thực
tế rất dễ thực hiện, cho dù chúng thay đổi chủ sở hữu Người đang chiếm hữu bất
động sản được suy đoán là có quyền đối với bất động sản đó nhưng vì bất động sản luôn là vật đặc định nên đang bị người khác chiếm hữu bất hợp pháp thì chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp luôn có điều kiện đòi lại tài sản từ người chiếm hữu bất hợp pháp Ngược lại, do bản chất là “di, dời” được cho nên việc thay đổi người chiếm hữu, chủ sở hữu động sản rất khó kiểm soát Vì vậy,
để kiện đòi lại tài sản là động sản khó thực hiện hơn so với việc kiện đòi tài sản
là bất động sản
Trang 5Tuy nhiên, xét về bản chất tự nhiên,
“không di, dời” được chỉ áp dụng đối với
đất đai và các công trình xây dựng nói
chung Còn đối với các tài sản khác “gắn
liền với đất đai, gắn liền với các công
trình xây dựng” tuy vẫn được coi là bất
động sản nhưng khi đ2 tách ra khỏi bất
động sản ban đầu thì chúng không còn là
bất động sản nữa và quy chế về động sản
được áp dụng cho các tài sản này Mặt
khác, những tài sản là động sản nhưng
phải đăng kí quyền sở hữu thì chủ sở hữu
hoặc người chiếm hữu hợp pháp phải
chứng minh tài sản đó thuộc sở hữu của
mình hoặc họ là người đang chiếm hữu
hợp pháp tài sản đó
Tính ổn định trong việc xác lập quyền
sở hữu bất động sản được thể hiện rất rõ
trong Điều 255 BLDS của nước Cộng hòa
XHCN Việt Nam quy định việc xác lập
quyền sở hữu theo thời hiệu Đối với
động sản là 10 năm và đối với bất động
sản là 30 năm; Điều 247 quy định quyền
sở hữu đối với vật vô chủ không xác định
được chủ sở hữu: Người đ2 phát hiện vật
vô chủ là bất động sản sau 5 năm thuộc
sở hữu Nhà nước; đối với động sản sau 1
năm thuộc sở hữu của người phát hiện
được
Khi dẫn chiếu Điều 2279 BLDS Pháp
về bất động sản, sự chiếm hữu là bằng
khoán (các giấy tờ chứng nhận quyền đối
với tài sản) và với động sản chiếm hữu là
thực tế chiếm hữu, các luật gia Sài Gòn
đều có quan niệm thống nhất coi sự
chiếm hữu đồng nghĩa với sở hữu Tuy
nhiên, bằng khoán thời đó có lẽ được áp
dụng đối với bất động sản mà ít được áp
dụng cho động sản Ngày nay, rất nhiều
động sản cũng có giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu (đăng kí ô tô, tàu,
thuyền ) Bởi vậy khẳng định trên không
còn phù hợp trong x2 hội hiện đại
- Xét về giá trị của tài sản
Theo quan niệm truyền thống có từ thời La M2, bất động sản là tài sản có giá trị hơn động sản Điều này có thể lí giải
là vào thời kì đó tư liệu sản xuất chủ yếu
và quan trọng là các trang trại và lao
động được sử dụng trong các trang trại đó (nô lệ) Thể hiện rõ nét nhất về giá trị của bất động sản được quy định trong luật về thừa kế Trong việc thừa kế, chủ yếu cổ luật La M2 quy định về thừa kế bất động sản Quan điểm bất động sản có giá trị hơn động sản tồn tại suốt thời kì phong kiến đến thời kì tư sản và được thể hiện
rõ trong BLDS Pháp, sau này BLDS Đức, BLDS Nhật Bản cũng thể hiện quan điểm
đó Ngày nay, quan điểm này không còn phù hợp nữa bởi có rất nhiều động sản có giá trị, đặc biệt khi thị trường tài chính phát triển, các bản quyền sở hữu trí tuệ ngày càng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong các bộ luật mới ban hành (BLDS Liên bang Nga, Việt Nam) vẫn thể hiện quan
điểm bất động sản có giá trị hơn động sản Thực ra, khi nói rằng bất động sản có giá trị hơn động sản hay ngược lại đều không chuẩn xác, bởi không có đơn vị
đồng nhất để xác định giá trị của các loại tài sản đó Tuy là bất động sản nhưng một cái nhà nhỏ ở vị trí không thuận lợi
có thể không giá trị bằng động sản là một chiếc ô tô còn mới
Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam thể hiện khá rõ nét quan điểm bất động sản có giá trị hơn động sản Các quy chế
về chuyển dịch bất động sản thông thường phức tạp hơn chuyển dịch động sản Trong quy chế bán đấu giá tài sản nhà làm luật coi bất động sản tương tự như động sản có giá trị 10 triệu đồng trở lên (thời hạn thông báo, đăng kí mua tài sản bán đấu giá, bán đấu giá tài sản phải
được công chứng)
Xuất phát từ quan điểm cho rằng bất
Trang 6động sản có giá trị hơn động sản cho nên
theo quan điểm chung của các bộ dân
luật thì bất động sản phải được đăng kí
Đăng kí bất động sản là sự ghi nhận của
nhà nước đối với chủ thể có quyền đối với
bất động sản Việc đăng kí có mục đích
bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đồng
thời thực hiện sự kiểm soát của nhà nước
đối với bất động sản và sự chuyển dịch
bất động sản Tuy ngày nay có rất nhiều
loại động sản theo quy định cũng phải
đăng kí quyền sở hữu bởi vai trò, giá trị
của nó đối với x2 hội Đó là những tài sản
có giá trị lớn hoặc do đặc tính của chúng
khi sử dụng có thể ảnh hưởng đến an toàn
và trật tự công cộng Nhưng việc đăng kí
được thực hiện với tất cả bất động sản,
Điều 131 BLDS của Liên bang Nga năm
1994 quy định: “Quyền sở hữu và các
quyền khác đối với bất động sản, những
hạn chế các quyền đó cũng như sự phát
sinh, chuyển dịch hay chấm dứt phải
được đăng kí nhà nước tại cơ quan đăng
kí tư pháp”
Tóm lại, tài sản được phân loại thành
động sản và bất động sản là cách phân
loại truyền thống có từ thời cổ đại và tồn
tại trong pháp luật của các nước trên thế
giới hiện nay
Quan niệm về bất động sản qua các
thời kì và ở các hệ thống pháp luật có
những sự tương đồng nhưng cũng còn có
những khác biệt Thiên hướng quan niệm
về bất động sản trong hệ thống pháp luật
được thay đổi Từ sự liệt kê thuần tuý
trong các bộ luật truyền thống những gì
được coi là bất động sản chuyển sang
việc quy định những dấu hiệu đặc trưng
chung của chúng với liệt kê những bất
động sản đặc trưng chung thống nhất Do
giá trị đặc biệt của bất động sản nên các
quy định về bất động sản trong việc
chuyển dịch, phát sinh hay chấm dứt quyền đối với bất động sản đều được ghi nhận một cách cụ thể Ngoài ra, do sự phát triển của khoa học kĩ thuật, kinh tế, x2 hội cho nên nhiều tài sản theo truyền thống là động sản nhưng được pháp luật ghi nhận là bất động sản và các quy chế
về bất động sản cũng được áp dụng cho những tài sản đó
Mặc dù qua các thời kì khác nhau trong sự phát triển của x2 hội loài người với các chế độ x2 hội khác nhau, các kiểu nhà nước khác nhau, với những hệ thống pháp luật khác nhau, cách phân chia này vẫn tồn tại cho đến ngày nay chứng tỏ nó
có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, cách nhìn nhận, đánh giá cũng như ý nghĩa của nó có nhiều điểm tương đồng nhưng cũng vẫn còn nhiều điều khác biệt Vì vậy, trong điều kiện hiện nay, xem xét các quan niệm về bất động sản cũng có ý nghĩa lí luận và thực tiễn trong việc đánh giá để giải quyết những vấn đề thực tế đặt ra./
(1).Xem: I.B Hoviski và P Peterski Luật tư pháp La
M Matxcơva, 1994, tr.148
(2) Bộ luật dân sự Sài Gòn quy định ba hình thức bảo
đảm là cầm cố, thế chấp và để đương với nội dung:
- Cầm cố là khế ước do đấy người có nghĩa vụ giao một động sản cho người có quyền để bảo đảm một món nợ (từ Điều 1350 - 1361);
- Thế chấp bất động sản là giao cho chủ nợ (người có quyền) một bất động sản để bảo đảm một món nợ Cho đến khi trả đủ nợ, chủ nợ có quyền giữ bất động sản làm tin (từ Điều 1362 - 1378);
- Quyền để đương là vật quyền trên một bất động sản
được sung dụng để bảo đảm cho sự thi hành một nghĩa vụ (từ Điều 1379 - 1403) Tương tự như thế chấp bất động sản nhưng bên thế chấp vẫn giữ bất
động sản
(3).Xem: Mazolina Luật dân sự thương mại các nước tư bản Matxcơva, 1980, tr.119