Báo cáo xử lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của

Ths Don Hồng Nhung * rong điều kiện kinh tế thị trường, để đảm

bảo vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh,

việc thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng

đất để vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín

dụng là hoạt động đ/ diễn ra Nhưng vấn đề xử

lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất

để bảo đảm thu hồi vốn vay là vấn đề phức tạp

và cần có sự điều chỉnh của pháp luật Người

sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo pháp

luật dân sự nhưng khi thế chấp họ phải thế

chấp giá trị quyền sử dụng đất vì nó là tài sản

có giá trong giai đoạn hiện nay ở nước ta

Theo khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm

1995 về bất động sản thì:

“1 Bất động sản là các tài sản không di,

dời được bao gồm:

a Đất đai;

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,

công trình xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Theo đó thì đất đai và tài sản gắn liền với

đất được quy định là bất động sản Dưới góc

độ dân sự, người sử dụng đất được thực hiện

các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất

như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất Trong thế chấp tài sản là giá trị

quyền sử dụng đất, điều kiện thế chấp của hộ

gia đình, cá nhân khác với điều kiện thế chấp

của tổ chức Theo khoản 11 Điều 1 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/ 1999 về thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì điều kiện thế chấp tài sản là giá trị quyển sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân là:

“1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh

2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê mà đG trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đG trả trước tiền thuê

đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đG

được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi

được nhà nước cho thuê (nếu có), tiền thuê đất

đG trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê

đất cho thời gian đG sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có) Trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay

T

* Giảng viên Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội

vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đG được trả

tiền còn lại dưới 5 năm thì thực hiện theo hướng

dẫn của Ngân hàng nhà nước Việt Nam

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì

được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát

triển sản xuất kinh doanh

4 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở

được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó

tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam và cá nhân Việt

Nam ở trong nước”

Quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất

là một trong những quyền quan trọng của

người sử dụng đất trong cơ chế thị trường Giá

trị quyền sử dụng đất đ/ mang lại giá trị tài

sản đích thực cho người sử dụng đất đồng thời

nó là nguồn vốn để người sử dụng đất đầu tư,

phát triển sản xuất, kinh doanh

Việc quy định thế chấp phải có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất tuy đảm bảo tính chặt

chẽ của pháp luật song chưa phù hợp với thực

tế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đang diễn ra Do lịch sử để lại và do nhiều

nguyên nhân khác, việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất hiện còn rất chậm Trong

khi đó, nhu cầu vay vốn của người sử dụng đất

ngày càng cao đang trở thành áp lực đối với

các ngân hàng và các tổ chức tín dụng ở Việt

Nam Điều kiện để thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất của tổ chức kinh tế được pháp luật

quy định chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro cho

ngân hàng và các tổ chức tín dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam Theo khoản 14 Điều 1

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa

đổi bổ sung một số điều của Nghị định số

17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định:

“Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất với tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam khi có một trong các

điều kiện sau:

1 Đất do Nhà nước giao có thu tiền;

2 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

3 Đất do Nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đG trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đG được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đG trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đG sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó; trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để thuê vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đG được trả tiền còn lại dưới 5 năm thì thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước Việt Nam

4 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ

được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó”

Như vậy, để thế chấp giá trị quyền sử dụng

đất, các tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình

có thể tiến hành theo quy định của pháp luật nhằm thoả m/n các điều kiện trên Trước đây pháp luật dân sự không quy định bảo l/nh là quyền của người sử dụng đất nhưng thực tế lại

có tình trạng giúp nhau, cho nhau mượn giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp,

thực chất là bảo l/nh cho người khác bằng việc

thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Chính vì

vậy, khi tiến hành sửa đổi, bổ sung Nghị định

số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 về thi

hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật đất đai, Chính phủ quy định tại khoản 3

Điều 16 và điểm a khoản 3 Điều 30 như sau:

“ thế chấp hoặc bảo lGnh bằng giá trị quyền

sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu

của mình có trên đất thuê tại tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn

sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp

luật”.(1) Như vậy, Luật đất đai được hoàn thiện

theo hướng ngày càng mở rộng quyền cho

người sử dụng đất Quyền của hộ gia đình, cá

nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất được bổ sung thêm quyền “ bảo

lGnh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai ”.(2) Pháp luật

cần phải quy định rõ hơn tài sản gắn liền với đất

và cơ chế quản lí nhà nước đối với tài sản gắn liền

với đất để đáp ứng nhu cầu thực tế Nghị định số

165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch

bảo đảm không quy định bắt buộc việc thế chấp

bất động sản phải kèm theo giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Tại Nghị định số

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính

phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín

dụng đ/ quy định bắt buộc khi thế chấp tài sản

gắn liền với đất thuê thì phải kèm theo quyền

sử dụng đất Đó là quy định thích hợp với thực

trạng của hoạt động thế chấp ở nước ta hiện

nay Nhưng trong thực tế nếu người thế chấp

tài sản chỉ có nhu cầu thế chấp tài sản của

mình có trên đất thì phải tuân theo quy định

trên một cách miễn cưỡng vì: “Khi thế chấp tài

sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế

chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài

sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.(3) Trong thực tế, nếu bên có tài sản thế chấp muốn phát mại thì người mua tài sản giúp cho việc giải ngân không thể mua nhà để ở mà lại không có quyền sử dụng đất Việc quy định

đất thế chấp có tài sản gắn liền trong trường hợp thế chấp đất nông nghiệp, đất làm muối,

đất nuôi trồng thuỷ sản là tương đối khó vì vấn

đề xác định giá trị tài sản gắn liền với các loại

đất này

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất được quy

định tại Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày1/11/2001 của Chính phủ cũng được quyền bảo l/nh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.(4) Trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đ/ cho phép các doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản và quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.(5) Chính vì vậy, Luật

đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đ/ bổ sung

Điều 78g như sau: “Tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì

được thế chấp hoặc bảo lGnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tất cả các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” Như vậy, Nhà nước ta không phân biệt

tổ chức tín dụng đó là của Việt Nam hay nước ngoài Việc thống nhất điều chỉnh hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong các văn bản quy phạm pháp luật giúp cho việc áp dụng pháp luật có tính khả thi và đạt hiệu quả cao

Việc sử dụng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ hiện

nay là chưa phù hợp Giá đất do UBND các địa

phương ban hành đ/ được điều chỉnh theo

Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998

và Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của

Chính phủ nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi người

thế chấp không trả được nợ thì ngân hàng có

quyền phát mại giá trị quyền sử dụng đất

thông qua bán đấu giá để thu hồi vốn Trong

các đô thị lớn, các khu thương mại, khu du

lịch hiện nay, nếu khách hàng vay làm ăn

thua lỗ, không trả nợ được cho ngân hàng các

khoản vay đến hạn thì ngân hàng có quyền

phát mại giá trị quyền sử dụng đất thông qua

bán đấu giá để thu hồi vốn Giá trị quyền sử

dụng đất trong trường hợp này chính là giá

chuyển nhượng đất thực tế Sự tồn tại hai cơ

chế giá như vậy cho cùng một loại tài sản là

không hợp lí Nghị định số 178/CP quy định:

“Trường hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế

chấp) được quyền thực hiện xử lí tài sản để

đảm bảo tiền vay bằng cách bán, nhận chính

tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận

các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là

người có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng

vay” Nhưng tại Nghị định này không nêu cụ

thể khi tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là giá

trị quyền sử dụng đất thì ngân hàng và các tổ

chức tín dụng sẽ trực tiếp bán hoặc nhận chính

diện tích đất đó hay là phải thông qua thủ tục

đặc biệt khác, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lí

Vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh là vấn

đề các doanh nghiệp luôn lưu tâm Đối với

doanh nghiệp được giao đất, thuê đất có đủ

điều kiện thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy

định của pháp luật đất đai nhưng chưa được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cho

phép tổ chức tín dụng căn cứ vào quyết định

giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.(6) Đây chính là những tín hiệu tốt để quyền sử dụng đất thực sự là tài sản có giá trong thực tiễn sản suất, kinh doanh ở nước ta Tại Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ tư pháp, Bộ công an, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính ban hành về hướng dẫn xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng đ/ giúp cho các tổ chức tín dụng chủ động hơn khi

xử lí tài sản bảo đảm tiền vay Khi xử lí tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng có thể bán tài sản hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ Mặt khác, tài sản bảo đảm được xử lí ngay khi bên bảo đảm chết hoặc vắng mặt tại nơi cư trú vào thời điểm xử lí tài sản bảo đảm Riêng đối với trường hợp tài sản bảo đảm chưa đủ giấy tờ hoặc chưa hoàn thiện thủ tục vẫn được xử lí Khi tiến hành xử lí tài sản có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan như: Công chứng nhà nước, UBND cấp có thẩm quyền, sở địa chính, phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh, thành phố, cơ quan đăng kiểm phương tiện vận tải thuỷ, Cục hàng không dân dụng Việt Nam Vấn đề xử lí tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất (thế chấp cụ thể tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền với

đất cho thấy còn nhiều khó khăn Khi bên thế chấp hoặc bên được bảo l/nh bằng giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp

đồng thế chấp, hợp đồng bảo l/nh thì quyền sử dụng đất đ/ thế chấp, đ/ bảo l/nh được xử lí theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không xử lí được theo thoả thuận đ/ ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo

l/nh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng

đất đ/ thế chấp, đ/ bảo l/nh cho người khác để

thu hồi nợ (trừ trường hợp đất đ/ thế chấp, đ/

bảo l/nh của hộ gia đình cá nhân nông dân)

hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền

bán đấu giá hoặc khởi kiện tại toà án theo quy

định của pháp luật(7) Như vậy, nếu khách hàng

không trung thực và thiếu thiện chí trả nợ thì

việc thu hồi nợ rất khó khăn Người vay và tổ

chức tín dụng không bàn bạc thoả thuận được

theo hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo

l/nh thì dẫn đến việc các tổ chức tín dụng

được quyền đưa tài sản ra đấu giá tại trung tâm

bán đấu giá của nước ta

Nếu bán tài sản bảo đảm tại trung tâm bán

đấu giá phải được phép của UBND có thẩm

quyền mới được bán Cụ thể là UBND huyện

cho phép bán đấu giá đối với quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân đ/ đem thế chấp

UBND tỉnh cho phép bán đấu giá đối với

quyền sử dụng đất đ/ thế chấp của tổ chức

Trong thực tế, tại trung tâm bán đấu giá, tài

sản có bán được hay không lại phụ thuộc vào

nhiều yếu tố tác động vào tài sản đặc biệt này:

Thứ nhất, bán tài sản qua trung tâm bán

đấu giá tốn nhiều thời gian, chi phí về tài

chính Giá bán tài sản qua trung tâm đôi khi

còn thấp hơn so với giá bán ra trên thị trường

Thứ hai, khách mua tài sản ít nhiều có

quan điểm không thích mua tài sản từ người đ/

làm ăn thua lỗ để tránh “dớp đen” Phần đông

người mua tài sản thường là người đang sinh

sống, kinh doanh hoặc canh tác liền kề với tài

sản Như vậy, nên chăng không nhất thiết phải

bán qua trung tâm bán đấu giá khi xử lí tài

sản bảo đảm bằng tiền vay là giá trị quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất Ngân hàng

và các tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản

bảo đảm là giá trị quyền sử dụng đất để thu

hồi nợ sau khi được phép của UBND cấp có thẩm quyền

Nếu việc này khởi kiện ra toà sẽ mất rất nhiều thời gian Người có ý định kiện cần phải chuẩn bị tư tưởng là sự việc giải quyết mất ít nhất từ một đến hai năm trở lên Ngay cả khi tiến hành thi hành án cũng phải tốn rất nhiều chi phí khác, cho nên về tâm lí, ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng không muốn liên quan đến cơ quan công quyền nhiều Khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nếu xảy ra đấu giá nhưng không thành thì bên nhận thế chấp được tiếp tục sử dụng đất và có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Vì vậy, khi đ/ xử lí xong tài sản để thu hồi vốn là giá trị quyền sử dụng đất thì việc sử dụng, khai thác tài sản ra sao lại là vấn đề pháp luật chưa đề cập Ngân hàng không thể

đa năng làm được tất cả các việc Ngân hàng không thể đứng ra điều hành khách sạn, chiếu phim, điều hành bể bơi Nên chăng, chúng ta cần công khai quy định quyền ưu tiên mua cho một số đối tượng có uy tín, kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh liên quan tới loại tài sản mà ngân hàng và các tổ chức tín dụng cần xử lí Nếu họ không mua thì chúng ta mới tiến hành các thủ tục theo luật định Số tiền nợ ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng có thể trở thành khoản đầu tư của ngân hàng trong các

dự án khả thi sau khi cán bộ thẩm định, hội

đồng thẩm định tài sản của ngân hàng thận trọng xem xét và quyết định đảo nợ thành vốn

đầu tư cho một chủ vận hành mới đối với tài sản thế chấp Các dự án khả thi trong thực tế,

đó chính là nguồn tài chính có thể trả nợ cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng Bên cạnh

đó nó còn đem lại cho người đi vay những khoản tài chính tiếp theo, đôi khi còn nhiều hơn cả số vay ban đầu Chẳng hạn, dự án xây

cầu X phục vụ giao thông ở nước ta Khi cho

vay vốn để xây cầu, ngân hàng và các tổ chức

tín dụng có thể nhận thấy nguồn tài chính trả

nợ thông qua các phí, lệ phí giao thông Sau

thời gian trả nợ xong, chủ công trình X vẫn có

thể tiếp tục khai thác từ nguồn thu phí Đó

chính là khả năng hình thành tài sản từ vốn

vay hiện nay ở nước ta

Tóm lại, ngân hàng và các tổ chức tín dụng

cần được chủ động hơn khi xử lí tài sản bảo

đảm tiền vay Đặc biệt là cần phải nghiên cứu,

tìm hiểu khả năng thanh toán của khách hàng

để quyết định cho vay và nhận tài sản thế

chấp Bởi vì, khi khách hàng không có khả

năng trả nợ thì việc phát mại tài sản thế chấp

để thu hồi vốn là công việc khó khăn Trường

hợp đặc biệt có thể mất đến hàng năm mới

bán được tài sản, trong khi giá trị ròng của số

tiền thu về có thể giảm nhiều Ngân hàng và

các tổ chức tín dụng cần hết sức tránh cho vay

chỉ hoàn toàn dựa vào tài sản bảo đảm trực tiếp

hoặc của bên thứ ba Khi xét khoản vay, nhất

thiết phải nắm chắc nguồn thanh toán nợ của

khách hàng Trong kinh doanh, ngân hàng và

các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam

cần có nhiều vốn, có nhiều l/i từ tiền cho vay

chứ họ không muốn là chủ của tất cả các tài

sản thế chấp không có khả năng giải ngân

Bên cạnh đó, chúng ta cần tính đến khả năng

sinh lợi và hệ số điều chỉnh do tác động của

điều kiện tâm lí, kinh tế, chính trị, x/ hội sẽ

ảnh hưởng đến việc định giá đất và giá trị

quyền sử dụng đất khi xử lí tài sản Việc định

giá tài sản, tổng giá trị quyền sử dụng đất thế

chấp bao gồm: Tiền đền bù thiệt hại về đất,

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần phải được

xác định các yếu tố cấu thành cho phù hợp

nhằm hỗ trợ cho hoạt động xử lí tài sản thế

chấp hiện nay ở nước ta

Chúng ta cần đào tạo đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản thế chấp có chuyên môn sâu

về nghiệp vụ, hiểu rõ pháp luật, trung thực, có

đạo đức trong sáng Chúng ta cần xây dựng quy trình thẩm định, phương pháp định giá đất, giá trị quyền sử dụng đất sao cho thích hợp để bảo

vệ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia Có như vậy, việc định giá tài sản thế chấp của cơ quan nhà nước mới khách quan, tuân thủ triệt

để nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí; tránh những thiệt hại cho các bên tham gia thế chấp loại tài sản

đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất Đây là vấn đề bức xúc trong x/ hội đồng thời đặt ra yêu cầu điều chỉnh pháp luật về bảo đảm tiền vay của ngân hàng và các tổ chức tín dụng trong sự nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nước./

(1).Xem: Khoản 9 và 13 Điều 1 Nghị định số 66/2001/NĐ-CP Ngày 28/9/2001 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

04/2001/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của Luật đất đai

(2).Xem: Khoản 8 Điều 1 Nghị định số 66/2001/NĐ-CP (3).Xem: Khoản 4 Điều 6 Nghị định số

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

(4).Xem: Khoản13 và 16 Điều 1 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định

số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

(5).Xem: Khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số

điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (Ngày 9/6/2000) Nxb CTQG, H 2000; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 21/7/2000 về thi hành chi tiết Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(6).Xem: Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ về một số giải pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế x/ hội trong 6 tháng cuối năm 2000 và Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

(7).Xem: Khoản 18 Điều 1 Nghị định số 79/2001/ NĐ-CP