Báo cáo các quy định về việc người việt nam định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại việt nam

Về các đối tượng nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và hình thức sử dụng đất của họ Để đảm bảo việc quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với những đặc thù trong

ThS Huúnh Minh Ph−¬ng * ùng với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử

dụng đất tại Việt Nam là một trong những

nhóm chủ thể sử dụng đất quan trọng

Trước đây, ngoài Điều 1 và các quy định tại

Chương 5 Luật đất đai năm 1993 (chương

quy định về tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ

chức quốc tế thuê đất của Việt Nam), việc

sử dụng đất của các đối tượng này được

điều chỉnh chủ yếu bởi Pháp lệnh ngày

14/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của tổ

chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại

Việt Nam, Nghị định số 11/CP ngày

24/1/1995 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh

trên, Thông tư số 679 TT/ĐC ngày

12/5/1997 hướng dẫn việc thuê đất để thực

hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC

ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ tài

chính về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt

biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư

nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định số

81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc

người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua

nhà ở tại Việt Nam Các văn bản trên quy

định về những nội dung chủ yếu sau:

- Các đối tượng nước ngoài sử dụng đất

tại Việt Nam và hình thức sử dụng đất của họ;

- Thẩm quyền ra quyết định cho thuê

đất đối với các đối tượng này;

- Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất;

- Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Những nội dung này đã được Luật đất đai số 13/2003/QH11 (được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá

IX, kì họp thứ IV thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định một cách tập trung trên

cơ sở luật hoá các quy định trước đây hoặc

có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với hoàn cảnh mới Bài viết này giới thiệu một cách khái quát về các nội dung đó

1 Về các đối tượng nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và hình thức sử dụng đất của họ

Để đảm bảo việc quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với những đặc thù trong mục đích sử dụng đất của họ, pháp luật đã phân chia các tổ chức,

cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam thành hai nhóm đối tượng chính: Nhóm 1: Các tổ chức thuê đất để thực hiện chức năng ngoại giao, bao gồm: Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự,

cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài, cơ quan của các tổ chức của Liên hợp quốc tại Việt Nam, cơ

C

* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội

quan, tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

diện của tổ chức liên chính phủ

Nhóm 2: Các tổ chức, cá nhân nước

ngoài, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư

nước ngoài tại Việt Nam

Trước đây, mặc dù căn cứ chủ yếu vào

mục đích sử dụng đất, pháp luật đất đai có

quy định nhiều hình thức sử dụng đất khác

nhau như giao đất không thu tiền sử dụng

đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê

đất nhưng riêng đối với việc sử dụng đất có

nhân tố nước ngoài, bất luận mục đích sử

dụng đất là gì, Nhà nước cũng chỉ áp dụng

duy nhất hình thức thuê đất với mức giá

riêng so với giá thuê đất áp dụng cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước,

ngoại trừ người Việt Nam định cư ở nước

ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

thì có quyền sử dụng đất đó mà không phải

tiến hành thủ tục thuê đất và trả tiền thuê

đất trên đó có nhà Mục đích của việc quy

định như vậy một mặt thể hiện sự phân biệt

đối xử mà hầu như bất kì quốc gia nào trên

thế giới cũng áp dụng đối với các tổ chức,

cá nhân nước ngoài sử dụng đất thuộc

quyền sở hữu của nhà nước mình đồng thời

nhằm khắc phục hạn chế của Luật đất đai

năm 1987, tăng nguồn thu cho ngân sách

nhà nước, mặt khác nhằm góp phần thực

hiện chủ trương khuyến khích và tạo điều

kiện thuận lợi để đội ngũ khoa học và công

nghệ người Việt Nam ở nước ngoài chuyển

giao về nước những tri thức khoa học và

công nghệ tiên tiến mà Nghị quyết Hội nghị

lần thứ 2 Ban chấp hành trung ương Đảng

(khoá VIII) về định hướng chiến lược phát

triển khoa học và công nghệ trong thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá đã đề ra

So với các quy định trong các văn bản pháp luật đất đai trước đây, Luật đất đai

năm 2003 có một số điểm mới Thứ nhất,

đó là việc áp dụng thêm hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất bên cạnh hình thức cho thuê đất đối với người Việt Nam định

cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và cho phép họ được lựa chọn sử dụng đất dưới một trong hai hình thức này Cụ thể, khoản

2 Điều 108 quy định: "Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao

đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất…" Việc quy định như vậy là một trong

những biện pháp nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước (một loại hình chủ thể sử dụng đất đặc biệt bởi sự kết hợp cả hai nhân tố: "Việt

Nam" và "nước ngoài" ở trong nó) Thứ hai,

Luật đất đai năm 2003 đã cho phép tổ chức,

cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Việc lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất trước đây đã được áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất nhằm huy động nguồn vốn cho ngân sách nhà nước đồng thời mở

ra cho họ khả năng sử dụng đất một cách chủ động và linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh và khả năng tài chính của họ Việc quy định về lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất đối với tổ

chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự

án đầu tư tại Việt Nam, các tổ chức có chức

năng ngoại giao góp phần tạo ra sự đối xử

bình đẳng giữa các chủ thể trong nước và

các chủ thể có nhân tố nước ngoài, tăng sức

hấp dẫn của môi trường đầu tư nước ngoài

và phù hợp với mục đích của Nhà nước ta

khi đề ra các quy định về việc lựa chọn hình

thức sử dụng đất

2 Về thẩm quyền cho thuê đất

Việc quy định thẩm quyền cho thuê đất

thể hiện sự phân cấp quản lí nhằm đảm bảo

trật tự quản lí nhà nước trong khâu phân

phối đất đai, đảm bảo sự quản lí chặt chẽ

của Nhà nước đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền cho thuê đất có liên quan mật

thiết đến trình tự, thủ tục cho thuê đất

Thẩm quyền cho thuê đất càng tập trung

nhiều vào Chính phủ thì thủ tục cho thuê

đất càng trở nên phức tạp với nhiều tầng,

nhiều nấc hơn, do đó thời gian để tổ chức,

cá nhân nước ngoài thuê được đất cũng kéo

dài hơn Điều này ảnh hưởng khá quan

trọng đến sự hấp dẫn của môi trường pháp lí

về đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam

Vì vậy, để thực hiện cải cách thủ tục hành

chính trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền

cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê

đất thường xuyên được nghiên cứu, sửa đổi

Từ chỗ được phân định cho Chính phủ và

uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (trong đó thẩm

quyền tập trung chủ yếu vào Chính phủ)

dựa trên các căn cứ về tầm quan trọng của

mục đích sử dụng đất (lĩnh vực đầu tư), quy

mô về vốn, về loại đất, diện tích đất mà dự

án có nhu cầu sử dụng - phân theo loại dự

án - sau đó, được mở rộng cho uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh bằng việc bỏ bớt các căn cứ về mục đích sử dụng đất và quy mô về vốn của

dự án theo quy định của Nghị định số 24 ngày 31/7/2000 về hướng dẫn thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đến nay, quyền cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất - không phân biệt là đối tượng thuộc nhóm 1 hay nhóm 2 - trong mọi trường hợp đều thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm cho chính quyền địa phương trong quản lí đất đai, giảm bớt các công việc sự vụ cho Chính phủ đồng thời loại bỏ được sự trùng lặp không cần thiết trong thủ tục cho thuê đất mà vẫn đảm bảo được sự quản lí chặt chẽ của Chính phủ đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế - xã hội (vì điều này đã được đảm bảo thông qua quy trình thẩm định, cấp phép đầu tư được pháp luật về đầu

tư nước ngoài quy định)

Ngoài việc quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Luật đất đai năm 2003 còn phân cấp cho ban quản lí khu công nghệ cao, ban quản lí khu kinh tế trong việc quyết định giao lại đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế Chúng tôi cho rằng quy định như vậy là hợp lí vì nó vẫn đảm bảo được sự quản lí thống nhất của chính quyền địa phương đối với đất thuộc địa giới hành chính của mình (theo khoản 2 Điều 91

và khoản 2 Điều 92 Luật đất đai năm 2003,

uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho ban

quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế một

lần toàn bộ diện tích đất trong các khu vực

này) đồng thời tập trung được việc quản lí

đất đai trong các không gian kinh tế riêng

biệt này vào một đầu mối quản lí thống nhất

- ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh

tế - góp phần đơn giản thủ tục hành chính

về giao đất, cho thuê đất

3 Về trình tự, thủ tục giao đất, cho

thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài

So với các quy định trước đây trong

Thông tư số 679 TT/ĐC ngày 12/5/1997

của Tổng cục địa chính hướng dẫn việc thuê

đất để thực hiện các dự án đầu tư nước

ngoài tại Việt Nam, quy định trong Luật đất

đai năm 2003 có nhiều điểm tiến bộ hơn

Bằng việc quy định trình tự, thủ tục giao

đất, cho thuê đất chung cho tất cả các đối

tượng có nhu cầu sử dụng đất, Luật đã bao

quát được cả thủ tục thuê đất để sử dụng

vào mục đích ngoại giao, điều mà các văn

bản pháp luật đất đai trước đó còn bỏ ngỏ

Luật cũng đã quy định cụ thể, rõ ràng hơn

đồng thời rút ngắn một cách đáng kể

khoảng thời gian giải quyết hồ sơ xin thuê

đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền, giản tiện hồ sơ xin thuê đất, giao

đất Đặc biệt, khi quy định cơ quan tiếp

nhận hồ sơ xin giao đất, thuê đất có trách

nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích

đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê thay

vì yêu cầu tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử

dụng đất phải tự kí hợp đồng với tổ chức có

tư cách pháp nhân về đo đạc địa chính để có

được yếu tố này trong hồ sơ như trước đây,

Luật đã giảm bớt gánh nặng cho người có

nhu cầu sử dụng đất, chuyển trả việc hoàn tất yêu cầu pháp lí này cho cơ quan quản lí đất đai, do đó, loại bớt được khả năng sách nhiễu, kéo dài thời gian xin giao đất, thuê đất, gây khó khăn cho người sử dụng đất từ phía các cơ quan nhà nước Ngoài ra, để tăng cường hơn nữa việc cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, Luật đất đai năm 2003 đã lược bỏ bước xác định địa điểm thực hiện dự án như quy định hiện hành Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc lược

bỏ như vậy phần nào còn mang nặng tính hình thức vì theo quy định của pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, để

có được giấy phép đầu tư theo như yêu cầu trong hồ sơ xin giao đất, thuê đất, trên thực

tế nhất thiết không thể bỏ qua bước này Trước khi lập dự án đầu tư, người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất đã phải liên hệ với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được giới thiệu về địa điểm thực hiện dự án, nếu không biết trước được địa điểm thực hiện

dự án thì khó mà lập được dự án đầu tư Vì vậy, việc “kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ” tức là khi đã có dự án đầu tư rồi, “cơ quan tiếp nhận hồ sơ” mới “có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm” đối với trường hợp đất xin giao, xin thuê chưa được giải phóng mặt bằng như quy định trong Luật đất đai mới là không logic và hợp lí

4 Về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

- Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các tổ chức nước ngoài thuộc nhóm 1 có các quyền sau:

+ Sử dụng đất theo thời hạn và mục

đích đã thuê;

+ Xây dựng các công trình trên đất thuê

theo giấy phép của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền;

+ Sở hữu công trình do mình xây dựng

trên đất thuê trong thời hạn thuê đất Quyền sở

hữu các công trình sau khi hết thời hạn thuê

đất được quy định trong hợp đồng thuê đất;

+ Được nhà nước Việt Nam bảo hộ

quyền sử dụng đất hợp pháp;

+ Được quyền khiếu nại tố cáo về

những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp

Ngoài ra, còn được hưởng các quyền

khác theo điều ước quốc tế kí kết giữa

Chính phủ Việt Nam và Chính phủ nước cử

hoặc theo quy định của hợp đồng thuê đất

phù hợp với pháp luật Việt Nam

- Các tổ chức thuộc nhóm 2 có các quyền sau:

+ Hưởng kết quả đầu tư trên đất;

+ Hưởng lợi ích của công trình công

cộng về bảo vệ, cải tạo đất;

+ Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ

quyền sử dụng đất hợp pháp;

+ Được khiếu nại, tố cáo về những hành

vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp;

+ Được ưu tiên xem xét việc tiếp tục

thuê đất khi hết thời hạn, nếu có yêu cầu;

+ Được quyền thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất gắn liền với tài sản thuộc quyền sở

hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất

đó tại ngân hàng Việt Nam Ở điểm này,

giữa Pháp lệnh ngày 14/10/1994 và Nghị

định hướng dẫn thi hành có sự không thống

nhất Với việc quy định tổ chức, cá nhân

nước ngoài thuộc nhóm 2 được quyền thế

chấp giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, Nghị định số 11/CP ngày 24/1/1994 đã làm hạn chế quyền của họ so với quy định trong Pháp lệnh

Để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định

số 24 ngày 31/7/000 và tiếp đó là Nghị định

số 27 ngày 19/3/2003 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 24/NĐ-CP quy định: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nếu thuộc trường hợp đã trả tiền thuê đất nhiều năm

mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại

ít nhất là 5 năm hoặc trường hợp doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn lại

ít nhất 5 năm Quy định trên tuy mở rộng phạm vi thế chấp cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với quy định của pháp luật về đất đai (từ chỗ chỉ được phép thế chấp tại ngân hàng Việt Nam, nay được phép thế chấp tại cả các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài) nhưng vô hình trung lại loại bỏ quyền thế chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà Pháp lệnh ngày 14/10/1994

đã quy định cho họ Điều quan trọng hơn cả

là các quy định mâu thuẫn nhau như trên đã tạo ra sự bất tương thích giữa pháp luật về đầu tư nước ngoài và pháp luật đất đai khi

điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước

và các tổ chức, cá nhân nước ngoài, khiến

cho môi trường pháp lí về đầu tư nước

ngoài trở nên không thống nhất, làm ảnh

hưởng đến việc thực thi quyền của họ

- Trong Luật đất đai năm 2003, quyền

của các tổ chức thuê đất thuộc nhóm 1 về

cơ bản được giữ nguyên như pháp luật đất

đai hiện hành, nghĩa là quyền của đối tượng

này được xác định căn cứ vào mục đích sử

dụng đất của họ chứ không dựa trên phương

thức trả tiền thuê đất mà họ lựa chọn

Chúng tôi cho rằng quy định như vậy là

hoàn toàn hợp lí vì khác với các đối tượng

thuộc nhóm 2, do đặc thù của mục đích sử

dụng đất mà việc sử dụng đất của các tổ

chức thuộc nhóm 1 nhìn chung mang tính

ổn định hơn Họ không sử dụng đất vào

mục đích sinh lời nên đương nhiên việc quy

định cho họ các quyền nhằm tạo khả năng

huy động, bảo toàn hay phát triển vốn

không đặt ra ở đây Tuy nhiên, theo chúng

tôi, trong các văn bản hướng dẫn thi hành

Luật đất đai năm 2003, nếu Chính phủ

không quy định việc giảm tiền thuê đất cho

các tổ chức thuộc nhóm 1 trong trường hợp

họ lựa chọn trả trước tiền thuê đất cho cả

thời gian thuê thì quy định về việc cho phép

các tổ chức thuộc nhóm này được lựa chọn

phương thức trả tiền thuê đất cho cả thời

gian thuê hoặc trả hàng năm sẽ thiếu tính

khả thi Vì thế, mục đích của Nhà nước khi

đề ra quy định đó sẽ ít có khả năng đạt được

trên thực tế

Quyền của các tổ chức thuộc nhóm 2

được quy định theo hình thức sử dụng đất

(giao đất, cho thuê đất) và phương thức trả

tiền thuê đất (trả trước một lần hay trả hàng năm) và có mở rộng hơn hiện nay, theo hướng bình đẳng với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

Đối với quyền của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam, Luật đất đai năm

2003 đã luật hoá các quy định của Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 Việc mở rộng quyền cho các đối tượng nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam như Luật mới không những sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn để các chủ thể này có thể khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả, tăng cường sự hấp dẫn của môi trường pháp

lí về đầu tư nước ngoài, nhất là trong bối cảnh hội nhập quốc tế và khu vực như hiện nay mà còn góp phần quan trọng vào việc tạo cơ sở pháp lí cho sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản của Việt Nam nhằm thực hiện chủ trương tạo lập và phát triển đồng bộ các loại thị trường mà Đảng

và Nhà nước ta đã đề ra

Trên đây là những điểm mới nổi bật có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được quy định trong Luật đất đai năm 2003 Những thay đổi đó, một mặt phản ánh quá trình đúc rút kinh nghiệm từ thực tiễn điều chỉnh pháp luật đối với việc sử dụng đất của các chủ thể này, mặt khác, phản ánh khuynh hướng điều chỉnh pháp lí đối với các quan hệ sử dụng đất có nhân tố nước ngoài nhằm tạo ra những động lực mới mẻ và mạnh mẽ để chúng trở thành những nguồn lực có ý nghĩa thực sự cho sự nghiệp phát triển đất nước./