Áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong dự án đầu tư trên địa bàn huyện hòa vang thành phố đà nẵng l

Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của gi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM VĂN TIÊN

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM VĂN TIÊN

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN HÒA VANG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Luật Kinh tê

Mã số : 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

Hà Nội – 2015

3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của TS Doãn Hồng Nhung Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cam đoan

Phạm Văn Tiên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 3

MỤC LỤC 4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 6

DANH MỤC CÁC BẢNG 7

MỞ ĐẦU 8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ Ở VIỆT NAM 13

1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 13

1.2 Áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 14

1.2.2 Nội dung áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của các dự án đầu tư có thực hiện giải phóng mặt bằng: 15

1.3 Quan điểm phát triển bền vững về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong tương quan với việc thực hiện dự án đầu tư 24

1.4 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở HUYỆN HÒA VANG 32

2.1 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 32

2.1.1.Các quy định về bồi thường 32

2.1.2.Các quy định về hỗ trợ 36

2.1.3 Các quy định về tái định cư 39

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư ở Việt Nam 40

2.3 Các văn bản thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư tại huyện Hòa Vang 43

2.4 Đánh giá áp dụng pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư thực hiện dự án đầu tư tại huyện Hòa Vang 46

2.4.1 Thông tin chung về dự án có thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trên địa bàn nghiên cứu 46

2.4.2 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của

hai dự án lựa chọn nghiên cứu 47

2.5 Những thuận lợi và khó khăn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư 52

2.5.1 Những thuận lợi trong bồi thường,hỗ trợ và bố trí tái định cư 52

2.5.2 Những hạn chế, khó khăn, tồn tại 53

2.5.3 Nguyên nhân của những tồn tại 55

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG 56

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong các dự án đầu tư 56

3.2 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư ở huyện Hòa Vang nói riêng và Việt Nam nói chung 58

3.2.1 Ý kiến của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư được áp dụng ở 02 dự án lựa chọn 58

3.2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Hòa Vang 60

Công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Hòa Vang được đánh giá thông qua các yếu tố sau: 60

3.2.3 Đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư 65

3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 69

KẾT LUẬN 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Có nghĩa là

BTTH Bồi thường thiệt hại

CĐĐĐ Chuyển đổi đất đai

GTĐB Giải tỏa bồi thường

UBND Ủy ban nhân dân

UNESCO Tổ chức văn hóa, khoa học và giáo dục

của liên hiệp quốc

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Các văn bản áp dụng trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư của các dự án đầu tư ở huyện Hòa Vang 43

Bảng 2.2 Bảng kinh phí bồi thường,hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB 49

Bảng 2.3 Bảng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB 51

Bảng 3.1 Ý kiến của người dân về mức giá bồi thường về đất và các tài sản trên đất 59

Bảng 3.2 Ý kiến của người dân đối với các chính sách hỗ trợ ở 02 dự án 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để sản xuất ra của cải vật chất Đất đai là hàng hóa đặc biệt có vị trí cố định và không thay đổi về số lượng nên việc quản lý, bảo vệ đất đai phải được tiến hành thường xuyên và có hiệu quả Thông qua Hiến pháp 2013 để xây dựng bộ luật về đất đai và các văn bản dưới luật để có sự bảo vệ và quản lý tốt nhất

Trong quá trình phát trsiển của một quốc gia, giải phóng mặt bằng là một việc làm quan trọng và không thể tránh khỏi Nó như một xu thế và quy luật tất yếu, nếu không được tổ chức thực hiện tốt thì có thể sẽ trở thành vật cản cho sự phát triển của tất cả các quốc gia

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt là sau khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới WTO, việc kêu gọi đầu tư từ nước ngoài và các tổ chức trong nước ngày càng lớn Chính vì vậy, việc giải phóng mặt bằng phục vụ thực hiện và phát triển các dự án là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ Xu thế này thể hiện rõ nhất qua thực trạng xuất hiện các khu công nghiệp, khu đô thị mới ngày càng nhiều, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được cải thiện khang trang hơn, tạo bộ mặt cho cảnh quan đô thị, đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho cả đất nước Tuy nhiên, vẫn còn những mặt trái, tiềm ẩn những thách thức lớn cần được nghiên cứu, phân tích như đời sống, lao động và việc làm của người dân sau khi bị Nhà nước thu hồi đất trong quá trình giải phóng mặt bằng phục vụ chỉnh trang

đô thị

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương, chính quyền thành phố đã có quyết sách phù hợp với xu thế làm tăng tốc độ phát triển kinh tế-xã hội rất nhanh chóng Đi cùng với sự phát triển đó, bộ mặt của thành phố được xây dựng ngày càng khang trang hơn nhờ vào chính sách chú trọng thực hiện các dự án phục vụ chỉnh trang đô thị của chính quyền thành phố Để có quỹ đất cho việc phát triển đô thị UBND thành phố Đà Nẵng đã có những quyết định phù hợp với các chính sách của Nhà nước, các nghị định của Chính phủ Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng hiện nay là một công việc hết sức nhạy cảm và phức tạp bởi nó tác động đến mọi mặt của đời sống

và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các đối tượng có đất bị thu hồi Nếu giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi thì rất dễ dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại

Huyện Hòa Vang nằm cận kề trung tâm Thành phố Đà Nẵng, là huyện có xu hướng phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị nhanh chóng Hiện nay, trên địa bàn huyện đã và đang có 4 khu công nghiệp, một số khu du lịch sinh thái lớn Trong

đó, nổi tiếng nhất là khu du lịch Bà Nà và 5 khu đô thị mới đã được hình thành và hoạt động Đồng thời, đang xúc tiến xây dựng các khu đô thị mới khác trên địa bàn Điều này đã đem lại nhiều lợi ích thiết thực về đời sống kinh tế xã hội làm thay đổi bộ mặt của một huyện nông nghiệp trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa Trong điều kiện huyện Hòa Vang được thành phố Đà Nẵng tập trung chú ý vào việc xây dựng các khu công nghiệp và khu đô thị mới thì việc sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn

Trong những năm qua chính sách pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư nói riêng đã không ngừng được hoàn thiện và đổi mới nhằm giải quyết những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư Tuy nhiên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai dẫn đến chậm tiến độ của việc thực hiện các dự án đầu tư Xuất phát từ những lý do trên, dưới sự hướng dẫn của

TS Doãn Hồng Nhung, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Áp dụng pháp luật về bồi

thường hỗ trợ tái định cư trong dự án đầu tư trên địa bàn huyện Hòa Vang - thành phố Đà Nẵng"

2 Tình hình nghiên cứu

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý nước ta; Thời gian vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của

các tác giả: Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung: Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, sách chuyên khảo năm 2013; Trịnh Thị Hằng Nga: Chế định pháp luật về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc

sĩ luật học, 1999; Nguyễn Vinh Diện: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, 2006; Nguyễn Duy Thạch: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ luật học, 2007; Đặng Anh Quân: Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay thấp? Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 8, 2005; Dự

án khu đô thị Nam Thăng Long: Từ những bất thường trong đền bù, giải phóng mặt bằng, của nhóm phóng viên thời sự Báo Pháp luật Việt Nam, số 285, ngày 29/11/2005; Hoàng Lộc: Nông dân góp vốn bằng …đất - Giải pháp đột phá trong đền bù giải tỏa,

Thời báo Kinh tế Việt Nam, số 253, ngày 21/12/2005 Các công trình này chủ yếu đi sâu nghiên cứu về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa tìm hiểu một cách thấu đáo khía cạnh hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn đi sâu tìm hiểu một

cách có hệ thống, toàn diện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới góc độ của pháp luật đất đai; Nghiên cứu đề tài này, luận văn có những đóng góp mới về mặt khoa học trên những khía cạnh chủ yếu sau:

Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất; trên cơ sở đó chỉ ra tồn tại, bất cập và nguyên nhân của những hạn chế này trong các quy định hiện hành;

Đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

3 Tính mới của luận văn

Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng, còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có điều kiện tương tự

Những kết quả khoa học nghiên cứu thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở

lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai của Việt Nam trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và bố trí tái định cư của các dự án đầu tư có thực hiện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng Thông quan đó giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến việc áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư của các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Hòa Vang một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ Góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng và bàn giao quỹ đất thu hồi cho các chủ đầu tư dự án

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Hòa Vang, thành phố

- Số liệu và thông tin thu thập của các dự án từ thời điểm 2008 đến 2013

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

5.1 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu chung

Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong các dự án đầu tư Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai tại Việt Nam

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ

và bố trí tái định cư trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để thực

hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu tại các phòng, ban của huyện Hòa Vang về các thông tin cơ bản của vùng nghiên cứu

Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nước cấp Trung ương và địa phương

về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website…

để có số liệu về tình hình áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong quá trình giải phóng mặt bằng của Việt Nam và các nước trên thế giới

6.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát, chụp ảnh

thực tế nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về thực trạng sử dụng đất của các dự án

Phương pháp chuyên gia: Để đạt được mục đích nghiên cứu, đề tài đã sử dụng

phương pháp phỏng vấn trực tiếp những người am hiểu về công tác giải phóng mặt bằng, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở vùng nghiên cứu Cụ thể là:

Nhóm 1: 02 người là đại diện chủ đầu tư các dự án được lựa chọn;

Nhóm 2: UBND huyện Hòa Vang (01 người) và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hòa Vang (02 người)

Phương pháp phỏng vấn sâu: Do mục đích chính của đề tài là nghiên cứu thực

trạng sử dụng đất của các dự án, hơn nữa tổng số hộ có đất bị thu hồi trong 2 dự án được lựa chọn nghiên cứu rất lớn: Dự án 1 là 1049 hộ và Dự án 2 là 1522 hộ, nên đề tài lựa chọn phương pháp phỏng vấn sâu để áp dụng Các hộ được lựa chọn tham gia phỏng vấn sâu theo phương pháp lựa chọn ngẫu nhiên có tiêu chí Tiêu chí chọn hộ: hộ

có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án Mỗi dự án chọn 30 hộ đại diện

6.3 Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp này được vận dụng để mô tả tổng quát về địa bàn nghiên cứu và thực trạng sử dụng đất tại vùng nghiên cứu

7 Kết cấu, bố cục nghiên cứu

Ngoài phần mở đàu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về áp dụng pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ và bố trí tái định cư ở Việt Nam

- Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định

cư trong các dự án đầu tư ở huyện Hòa Vang

- Chương 3: Hoàn thiện pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

ở Việt Nam qua thực tiễn áp dụng tại các dự án đầu tư trên địa huyện Hòa Vang

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ Ở VIỆT NAM

1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là cơ sở để sản xuất ra của cải vật chất và không thể sản sinh Để phục vụ cho quá trình phát triển của một quốc gia, việc quy hoạch đất đai, xây dựng hạ tầng cơ sở là điều thiết yếu mà trong đó không thể không

kể đến hoạt động giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo,

mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.[46] Như vậy, để tiến hành giải phóng mặt bằng, việc thu hồi đất là bắt buộc Và để bù đắp lại phần lợi ích của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất, chế định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra đời

Theo điều 3, chương I của luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được giải thích cụ thể như sau:

* Thu hồi đất:

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

* Bồi thường về đất đai:

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu

hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

* Bố trí tái định cư:

Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [6] Đối với các dự án tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏa sau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ Việc bố trí lại đất tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ

Bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 2013, mục 2 chương VI Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành [20, 22, 6]

1.2 Áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

1.2.1 Khái quát về áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Pháp luật là các quy tắc xử sự chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị, được Nhà nước bảo đảm thực hiện (kể cả bằng biện pháp cưỡng chế) để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm duy trì trật tự xã hội Thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật , Nhà nước thực hiện chức năng của mình để điều chỉnh, quản lý các lĩnh vực của xã hội như kinh tế, chính trị, văn hoá, giáo dục Để pháp luật thực sự đi vào cuộc sống thì ngoài yếu tố như sự phù hợp của

hệ thống quy phạm pháp luật với các điều kiện kinh tế, lịch sử, Nhà nước còn phải quan tâm đến hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật mà tâm điểm là hoạt động áp dụng pháp luật Bởi lẽ, áp dụng pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo và áp dụng cho từng trường hợp cá biệt, cụ thể làm phát sinh, chấm dứt hoặc thay đổi các quyền và nghĩa vụ cụ thể của cá nhân, tổ chức.[48]

Hiện nay có nhiều quan điểm, cách tiếp cận khác nhau về áp dụng pháp luật trong bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư Dựa vào những nghiên cứu của GS.TS

Hoàng Thị Kim Quế, học viên xin phép định nghĩa về khái niệm “Áp dụng pháp luật

về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư là hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước, được thực hiện bởi những cơ quan Nhà nước, nhà chức trách có thẩm quyền thông qua trình tự, thủ tục chặt chẽ mà pháp luật quy định nhằm ra những quyết định giải quyết các vấn đề trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền , cá nhân, tổ chức liên quan.”

Áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong dự án đầu tư

là hình thức cụ thể của áp dụng pháp luật, tuy nhiên do tính chất đa dạng và phức tạp của các yếu tố như thẩm quyền, giá cả đất đai, các yếu tố về số lượng, hoàn cảnh gia đình, kinh tế ….nên việc áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

có những điểm khác biệt về các cơ quan có thẩm quyền và nội dung của lĩnh vực áp dụng pháp luật như sau :

- Thứ nhất, các cơ quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ

và bố trí tái định cư trong dự án đầu tư tại Hòa Vang là : Hội đồng GPMB, Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng, Ủy ban Nhân dân huyện Hòa Vang

- Thứ hai , nội dung áp dụng pháp luật trong bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định

cư trong dự án đầu tư gồm các công việc sau:

* Công bố phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

* Thực hiện công tác kiểm định ( ban hành quyết định chỉ định cơ quan thực hiện việc kiểm định, quyết định công nhận kết quả kiểm định…)

* Công tác phúc tra ( ban hành quyết định chỉ định cơ quan phúc tra, phạm vi phúc tra …)

* Xét tính pháp lý về nhà và đất (ban hành quyết định phân công cơ quan xét tính pháp lý về nhà và đất… )

* Xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ (ban hành quyết định về giá trị bồi thường, hỗ trợ… )

* Hỗ trợ trong giải tỏa, tái định cư (ban hành quyết định về các biện pháp hỗ trợ với từng trường hợp cụ thể… )

* Chi trả tiền bồi thường, tiền hỗ trợ (ban hành quyết định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ trong từng trường hợp cụ thể… )

* Chuẩn bị đất tái định cư (ban hành quyết định về việc xác định khu đất

để thực hiện việc tái định cư )

* Đăng ký đất tái định cư

* Giám sát việc bố trí đất tái định cư

* Giao đất tái định cư (ban hành quyết định giao quyền sử dụng đất )

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp được giao đất tái định cư

1.2.2 Nội dung áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của các dự

án đầu tư có thực hiện giải phóng mặt bằng:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trên địa bàn huyện Hòa Vang được thực hiện theo trình tự như sau:

* Công bố phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Sau khi UBND thành phố phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ chức họp nhân dân địa phương khu vực thu hồi đất

để công bố phương án Nội dung công bố bao gồm:

- Quyết định thành lập Hội đồng GPMB; chức năng, nhiệm vụ của từng thành viên trong Hội đồng GPMB đối với dự án;

- Quyết định thu hồi đất tổng thể của UBND thành phố;

- Quyết định phê duyệt và nội dung chi tiết của phương án, bao gồm: Giá đất bồi thường, các chính sách bồi thường, hỗ trợ; giới thiệu bản đồ quy hoạch khu tái định cư, cơ sở hạ tầng khu tái định cư; phương án bố trí tái định cư gồm: quy mô quỹ đất, quỹ nhà chung cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, từng căn nhà, giá nhà, đất tái định cư, tiêu chuẩn, định mức và phương thức bố trí tái định cư, thứ tự ưu tiên…

- Hướng dẫn cho người bị thu hồi đất chuẩn bị việc kê khai, cung cấp hồ sơ về nhà, đất và các giấy tờ liên quan khác;

- Thời gian triển khai cụ thể các công việc kiểm định, bồi thường, bố trí tái định

cư, thời gian dự kiến hoàn thành dự án;

- Giải đáp các thắc mắc của tổ chức, nhân dân trong khu vực dự án

Thành phần chủ yếu tham gia cuộc họp công bố phương án cho nhân dân tại địa phương bao gồm: Hội đồng GPMB; Tổ trưởng dân phố, Trưởng thôn; Nhân dân địa phương khu vực thu hồi đất Trường hợp cần thiết, Hội đồng GPMB mời đại diện của một số cơ quan có liên quan tham dự họp công bố

Sau khi tổ chức họp nhân dân để công bố phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư, Ban Giải tỏa bồi thường thực hiện niêm yết công khai, đầy đủ các nội dung của phương án tại Trụ sở cơ quan Ban GTĐB, UBND phường, xã nơi thu hồi đất và nơi tái định cư

* Thực hiện công tác kiểm định

Trước khi tiến hành kiểm định, Ban GTĐB gửi quyết định thu hồi đất cụ thể cho từng người bị thu hồi đất và thông báo kế hoạch, thời gian thực hiện kiểm định ít nhất là trước 07 ngày cho UBND phường, xã nơi thu hồi đất biết để phối hợp thực hiện UBND phường, xã có trách nhiệm thông báo thời gian kiểm định cụ thể cho từng người bị thu hồi đất được biết trước ít nhất là 05 ngày

Thành phần chủ yếu tham gia trực tiếp kiểm định và giám sát việc kiểm định tài sản gắn liền với đất gồm: Đại diện Chủ đầu tư; Cán bộ kiểm định của Ban GTĐB; Đại diện UBND phường, xã; Đại diện cơ quan chuyên môn có liên quan của UBND quận, huyện; Đại diện tổ dân phố, thôn; Người bị thu hồi đất

Tổ cán bộ kỹ thuật, nghiệp vụ của Ban GTĐB tham gia công tác kiểm định phải được Trưởng ban giao nhiệm vụ cụ thể bằng văn bản, cử Tổ trưởng chịu trách nhiệm chính trong từng tổ công tác; văn bản này phải được xuất trình trong thời gian làm nhiệm vụ tại các địa phương

Trên cơ sở số liệu và bản đồ kỹ thuật thửa đất do đơn vị kỹ thuật đo đạc địa chính lập và cung cấp, Ban GTĐB và người bị thu hồi đất lập biên bản xác nhận diện tích, vị trí lô đất bị thu hồi Trường hợp có vướng mắc, Ban GTĐB phối hợp với đơn

vị kỹ thuật cùng với người bị thu hồi đất tiến hành xác minh, đo đạc lại để xác định kết quả chính thức

Khi thực hiện theo nhiệm vụ được giao hoặc theo hợp đồng với Chủ đầu tư, đơn

vị kỹ thuật đo đạc địa chính chịu trách nhiệm về tính chính xác đối với tất cả các số liệu, bản đồ, hồ sơ do đơn vị thực hiện và cung cấp cho Chủ đầu tư và Ban GTĐB

Biên bản kiểm định tài sản gắn liền với đất phải được lập tại hiện trường kiểm định và có đầy đủ chữ ký của các đại diện trực tiếp tham gia làm việc Nghiêm cấm việc hợp thức hóa chữ ký sau khi kiểm định; các đại diện tham gia và giám sát việc kiểm định cùng chịu trách nhiệm về kết quả kiểm định và các vấn đề liên quan

Biên bản kiểm định hợp lệ phải có đầy đủ chữ ký, dấu của Ban GTĐB và UBND phường, xã; chữ ký của cán bộ kiểm định, người bị thu hồi đất và ít nhất một đại diện cơ quan chuyên môn có liên quan của UBND quận, huyện

Trường hợp sau khi kiểm định mà có khiếu nại của người bị thu hồi đất về kết quả kiểm định thì Ban GTĐB tổ chức kiểm định lại để giải quyết khiếu nại Tùy theo nội dung khiếu nại, Ban GTĐB mời thêm đại diện của cơ quan chức năng có liên quan đến lĩnh vực khiếu nại cùng tham gia kiểm định

* Thủ tục, hồ sơ trong công tác kiểm định

Các loại biểu mẫu phục vụ cho công tác kiểm định do Ban GTĐB cung cấp miễn phí Trong thời gian không quá 03 ngày kể từ ngày kiểm định, Ban GTĐB phải giao trực tiếp cho người bị thu hồi đất một bản chính biên bản kiểm định hợp lệ

Ban GTĐB có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn cụ thể cho người bị thu hồi đất kê khai, cung cấp các loại hồ sơ, giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được kiểm định; các loại giấy tờ khác có liên quan như: hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, hợp đồng hoặc hóa đơn thu tiền các tháng gần nhất của hệ thống điện, nước, điện thoại, internet, truyền hình cáp…, các giấy tờ liên quan đến gia đình chính sách… Khi nhận các loại giấy tờ, hồ sơ này, đại diện Ban GTĐB lập giấy biên nhận ghi rõ từng loại giấy tờ đã nhận

Ban GTĐB thu bản sao các loại giấy tờ, hồ sơ chứng minh tính pháp lý nhà, đất

để phục vụ cho việc xem xét tính pháp lý làm cơ sở thực hiện bồi thường, hỗ trợ; thu bản chính khi thanh toán tiền bồi thường lần đầu

Nếu chỉ thu hồi một phần diện tích đất thì Ban GTĐB phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc xác nhận diện tích đất thu hồi, diện tích đất còn lại, trả lại đầy đủ bản chính hồ

sơ, giấy tờ cho người bị thu hồi đất trong thời gian không quá 05 ngày, kể từ ngày hoàn tất công việc bồi thường

Ban GTĐB thu hồi hẳn bản chính hồ sơ, giấy tờ nhà, đất trong trường hợp thu hồi hết diện tích đất thể hiện trong hồ sơ và có trách nhiệm bàn giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường liên quan

* Công tác phúc tra

Hội đồng GPMB tổ chức phúc tra tối thiểu là 05% tổng số hồ sơ đã kiểm định, được chọn ngẫu nhiên theo từng khu vực, địa bàn của mỗi dự án hoặc mỗi đợt, hoặc đối với các trường hợp có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền Các hồ sơ kiểm định được chọn phúc tra, tùy tình hình có thể chỉ kiểm tra lại một số hạng mục xét thấy cần thiết

Thời gian tổ chức phúc tra do Chủ tịch Hội đồng GPMB quyết định nhưng phải được thực hiện trước khi Ban GTĐB tiến hành tính giá trị bồi thường

Căn cứ kết quả phúc tra của 05% tổng số hồ sơ, Chủ tịch Hội đồng GPMB quyết định tiếp tục phúc tra thêm hồ sơ hay dừng lại Sau khi kết thúc nhiệm vụ phúc tra, Chủ tịch Hội đồng GPMB kết luận kết quả phúc tra bằng văn bản làm cơ sở cho Ban GTĐB tiến hành tính giá trị bồi thường

Đối với các hồ sơ được chọn phúc tra, kết quả tại Biên bản phúc tra là kết quả kiểm định cuối cùng

* Xét tính pháp lý về nhà và đất

Việc xét tính pháp lý về nhà, đất được thực hiện đúng quy định hiện hành của UBND thành phố Hội đồng GPMB chịu trách nhiệm xét tính pháp lý về nhà, đất; xác định loại đất, hạng đất, vị trí, hệ số của diện tích đất thu hồi của từng trường hợp riêng biệt, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở cho Ban GTĐB tính giá trị bồi thường, hỗ trợ

UBND phường, xã nơi có dự án chịu trách nhiệm xác nhận nguồn gốc sử dụng đất của các trường hợp không có đủ hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Thời gian xác nhận không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban GTĐB Trong các trường hợp đặc biệt, UBND phường, xã có

trách nhiệm phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện cùng xác định

và chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo đúng quy định của Nhà nước

Phòng Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chính trong việc tham mưu Hội đồng GPMB cấp quận, huyện xác định tính pháp lý về nhà, đất, về loại đất, hạng đất, vị trí, hệ số của từng lô đất thu hồi

Căn cứ các quy định hiện hành của UBND thành phố, Ban GTĐB lập bảng thống kê, phân loại, tổng hợp tình trạng tính pháp lý của tất cả các trường hợp thu hồi đất, đề nghị Hội đồng GPMB tổ chức xét duyệt

Hội đồng GPMB chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và tổ chức họp toàn thể Hội đồng để xét tính pháp lý về nhà, đất trong vòng

10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ và văn bản đề nghị của Ban GTĐB

Ngoài các đơn vị thành viên của Hội đồng GPMB trực tiếp tham gia, tùy theo tình hình và yêu cầu thực tế, Chủ tịch Hội đồng mời thêm đại diện của các cơ quan chức năng liên quan khác cùng tham gia

Văn phòng UBND quận, huyện trình Chủ tịch UBND cùng cấp ký phê duyệt kết quả xét tính pháp lý nhà và đất trong thời gian không quá 03 ngày, kể từ ngày Hội đồng GPMB trình kết quả đề nghị phê duyệt

Sau khi kết quả xét tính pháp lý nhà, đất được phê duyệt, Ban GTĐB tổ chức niêm yết công khai kết quả đó tại UBND phường, xã nơi thu hồi đất trong vòng 15 ngày để nhân dân được biết và giám sát

* Xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ

Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả xét tính pháp lý nhà, đất, trên cơ sở biên bản kiểm định hợp lệ và các hồ sơ liên quan, Ban GTĐB tiến hành tính giá trị bồi thường, hỗ trợ Lãnh đạo Ban GTĐB ký, ghi rõ họ tên và chịu trách nhiệm về kết quả

Bảng tính giá trị bồi thường, hỗ trợ của từng trường hợp trước khi trình thẩm định và phê duyệt

Khi gửi hồ sơ cho Sở Tài chính thẩm định, Ban GTĐB gửi kèm theo văn bản của Hội đồng GPMB kết luận kết quả phúc tra đối với số hồ sơ đang trình thẩm định

Sở Tài chính chịu trách nhiệm thẩm định giá trị bồi thường, hỗ trợ của từng trường hợp và cả dự án, phê duyệt hoặc trình UBND thành phố phê duyệt Thời gian thẩm định và trình phê duyệt không quá 10 ngày cho mỗi đợt, kể từ ngày Ban GTĐB trình kết quả đề nghị thẩm định và phê duyệt Trong quá trình thẩm định, cơ quan Tài chính kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ kiểm định, trường hợp phát hiện hồ sơ không hợp

lệ, cơ quan Tài chính loại trừ hồ sơ, chuyển trả lại và báo cáo Chủ tịch Hội đồng GPMB xử lý theo thẩm quyền

Văn phòng UBND thành phố có trách nhiệm trình lãnh đạo UBND thành phố phê duyệt giá trị bồi thường, hỗ trợ trong thời gian không quá 05 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Tài chính trình kết quả thẩm định đề nghị phê duyệt

Sau khi có quyết định phê duyệt giá trị bồi thường, hỗ trợ, Ban GTĐB gửi trực tiếp Thông báo hoặc Bảng tính giá trị bồi thường, hỗ trợ cho từng người bị thu hồi đất; nội dung thông báo kê chi tiết, cụ thể các mục được bồi thường, hỗ trợ, tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ Thông báo phải được gửi trước khi triển khai chi trả tiền bồi thường lần đầu ít nhất là 10 ngày

Ban GTĐB thống kê danh sách, từng khoản giá trị bồi thường, hỗ trợ và tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ của từng người bị thu hồi đất thuộc từng tổ dân phố, thôn gửi

về địa phương UBND phường, xã niêm yết công khai danh sách đó tại trụ sở UBND phường, xã và hướng dẫn niêm yết công khai tại địa điểm thuận lợi của tổ dân phố, thôn trong vòng 15 ngày để nhân dân tham khảo và giám sát

* Hỗ trợ trong giải tỏa, tái định cư

Chính sách hỗ trợ, đối tượng được hỗ trợ, các tiêu chuẩn, định mức được hỗ trợ trong giải tỏa, bồi thường, tái định cư được thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Quyết định số 181/2005/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2005 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, và các văn bản liên quan khác của UBND thành phố (nếu có)

Trường hợp xét thấy trong dự án có đối tượng cần được hỗ trợ (ngoài chính sách quy định), Chủ tịch Hội đồng GPMB chủ trì họp toàn thể Hội đồng xét duyệt và

đề xuất UBND thành phố phê duyệt phương án hỗ trợ bổ sung, bao gồm chính sách hỗ trợ, đối tượng được hỗ trợ, các tiêu chuẩn, định mức hỗ trợ, danh sách và số tiền hỗ trợ từng trường hợp, tổng giá trị hỗ trợ… Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Hội đồng GPMB, Sở Tài chính chịu trách nhiệm thẩm định và tham mưu UBND thành phố phê duyệt; trường hợp không phê duyệt, UBND thành phố thông báo kết quả bằng văn bản

Sau khi có kết quả phê duyệt phương án hỗ trợ bổ sung của UBND thành phố, Ban GTĐB niêm yết công khai danh sách, địa chỉ và số tiền được hỗ trợ của từng người tại trụ sở đơn vị, đồng thời gửi danh sách đó đến UBND phường, xã, tổ dân phố, thôn, nơi các đối tượng được hỗ trợ có đất bị thu hồi để niêm yết công khai trong vòng

15 ngày để nhân dân biết, giám sát và kiểm tra

* Chi trả tiền bồi thường, tiền hỗ trợ

Ban GTĐB thông báo cụ thể thời gian chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ bằng văn bản, tổ chức và tạo điều kiện cho người dân nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thuận lợi và

an toàn Khuyến khích các Ban GTĐB tổ chức chi trả tại UBND phường, xã nơi thu hồi đất

Ban GTĐB chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành của UBND thành phố Khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, người bị thu hồi đất xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có dán ảnh có giá trị pháp lý thay thế và Thông báo giá trị bồi thường, hỗ trợ Các trường hợp nhận thay đều phải có giấy ủy quyền đúng nội dung của người đứng tên trong Thông báo giá trị bồi thường có chứng thực theo quy định của pháp luật Ban GTĐB không được yêu cầu người bị thu hồi đất nộp hoặc xuất trình thêm bất kỳ giấy tờ nào khác ngoài các quy định trên (trừ việc nộp bản chính các giấy tờ được quy định tại khoản 3 Điều 6 Quy định này trong lần chi trả đầu tiên)

* Chuẩn bị đất tái định cư

Mọi dự án có nhu cầu bố trí tái định cư, Chủ đầu tư và Ban GTĐB có trách nhiệm chuẩn bị đủ diện tích đất hoặc nhà chung cư để bố trí tái định cư cho tất cả hộ dân bị giải tỏa đi hẳn trong phạm vi dự án Các khu tái định cư phải được xây dựng tối thiểu đầy đủ các cơ sở hạ tầng như: Hệ thống điện, hệ thống cung cấp nước, thoát nước, nơi sinh hoạt cộng đồng, đường nội bộ, đường ra vào khu tái định cư…

Các Ban GTĐB được giao nhiệm vụ bố trí tái định cư có trách nhiệm tổ chức cho đại diện chính quyền và nhân dân địa phương khu vực bị thu hồi đất được tìm hiểu, xem xét cụ thể khu tái định cư hoặc nhà chung cư được sử dụng bố trí tái định cư cho nhân dân địa phương đó; thông báo, niêm yết công khai về kế hoạch, phương án

bố trí tái định cư trong phạm vi mình quản lý

* Đăng ký đất tái định cư

Các Ban GTĐB có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký, bố trí đất tái định cư đúng theo phương án chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; thông báo, niêm yết công khai nội dung các nguyên tắc, tiêu chuẩn, điều kiện, thứ tự ưu tiên, phương thức

bố trí đất tái định cư tại UBND phường, xã nơi thu hồi đất và tại trụ sở cơ quan Ban GTĐB trong suốt thời gian thực hiện dự án để nhân dân biết, thực hiện và giám sát

Thủ tục đăng ký đất tái định cư:

- Trường hợp thực hiện giải tỏa, bồi thường và bố trí tái định cư cùng một Ban GTĐB: Khi đăng ký đất tái định cư, người bị thu hồi đất xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có dán ảnh có giá trị pháp lý

- Trường hợp thực hiện bố trí tái định cư tại một Ban GTĐB khác: Người bị thu hồi đất đến nhận Giấy đề nghị bố trí tái định cư tại Ban GTĐB thực hiện giải tỏa, bồi thường cấp và nộp cho Ban GTĐB làm nhiệm vụ bố trí tái định cư; đồng thời xuất

trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có dán ảnh có giá trị pháp lý Mọi thông tin liên quan khác do hai Ban GTĐB tự liên hệ và phối hợp cung cấp thông tin cho nhau

- Trường hợp bố trí tại định cư theo Quyết định của cấp có thẩm quyền thì xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có dán ảnh có giá trị pháp lý và văn bản của cấp có thẩm quyền

Khuyến khích các Ban GTĐB tổ chức đăng ký, bố trí đất tái định cư theo phương thức bốc thăm đối với số hộ dân có đủ điều kiện tham dự, có cùng tiêu chuẩn đất tái định cư được bố trí và cùng thời điểm đăng ký đất

Các vị trí đất ở ngã ba, ngã tư, ở những vị trí có hệ số lợi thế được bố trí cho các đối tượng được ưu tiên trong chính sách giải phóng mặt bằng theo quy định của UBND thành phố hoặc theo phương án đã được UBND thành phố phê duyệt

Ban GTĐB duyệt hồ sơ đăng ký đất tái định cư ngay trong ngày sau khi có kết quả đăng ký đất hợp lệ và người trực tiếp đăng ký đề nghị chính thức bằng văn bản Mọi sự chậm trễ do lỗi của Ban GTĐB làm phát sinh các vướng mắc, hậu quả thì lãnh đạo Ban chịu trách nhiệm

* Giám sát việc bố trí đất tái định cư

Bản đồ quy hoạch chia lô khu tái định cư được in sao ra thành nhiều bản, có chữ ký và dấu của Trưởng ban Ban GTĐB, được niêm yết công khai thường xuyên tại địa điểm tổ chức đăng ký đất tái định cư Những lô đất đã được đăng ký phải được đánh dấu bằng ký hiệu màu thống nhất để phân biệt với những lô đất chưa được đăng

ký Sau mỗi ngày tổ chức đăng ký đất, Ban GTĐB có trách nhiệm niêm yết công khai,

cụ thể danh sách, địa chỉ người đã đăng ký và số hiệu lô đất được bố trí tương ứng; danh sách này được niêm yết thường xuyên tại điểm tổ chức đăng ký đất tái định cư của cơ quan Ban GTĐB

Tham gia kiểm tra, giám sát việc tổ chức đăng ký đất tái định cư tại các Ban GTĐB là Tổ giám sát do Chủ tịch Hội đồng GPMB quận, huyện quyết định thành lập khi bắt đầu triển khai dự án và mời các thành phần sau đây tham gia: Đại diện Hội đồng GPMB làm Tổ trưởng; Đại diện cơ quan Thanh tra quận, huyện; Đại diện của UBND phường, xã nơi có hộ dân bị thu hồi đất Các đơn vị có đại diện là thành viên

Tổ giám sát cử cán bộ luân phiên tham gia làm nhiệm vụ giám sát

Tổ giám sát làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát việc đăng ký, bố trí đất tái định cư của các dự án thuộc phạm vi quận, huyện mình tại Ban GTĐB ít nhất một ngày mỗi tháng Nhiệm vụ của Tổ giám sát là kiểm tra lại kết quả bố trí đất tái định cư trong tháng, giám sát trực tiếp công tác tổ chức đăng ký, bố trí đất tái định cư của Ban GTĐB trong ngày làm nhiệm vụ

Nội dung, kết quả công việc của Tổ giám sát thực hiện trong ngày làm việc được lập thành biên bản cụ thể, chi tiết, có đại diện của Ban GTĐB ký xác nhận, được gửi cho Chủ tịch Hội đồng GPMB Trường hợp Ban GTĐB được giao nhiệm vụ bố trí tái định cư cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau, Ban có trách nhiệm sắp xếp, bố trí lịch, tạo điều kiện thuận lợi cho Tổ giám sát của các Hội đồng GPMB đến làm nhiệm vụ theo quy định

* Giao đất tái định cư

Khi thông báo cho người bị thu hồi đất bàn giao mặt bằng, Trưởng ban Ban GTĐB làm nhiệm vụ bố trí tái định cư có văn bản cam kết thời gian cụ thể thực hiện bàn giao đất tái định cư cho từng trường hợp Trong thời gian chưa bàn giao đất tái định cư, Ban GTĐB có trách nhiệm bố trí nhà tạm hoặc cho thuê chung hoặc thanh toán tiền thuê nhà theo quy định

Trường hợp Ban GTĐB không thực hiện bàn giao đất tái định cư đúng theo thời gian đã ghi trong văn bản cam kết, gây thiệt hại đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, người bị thu hồi đất có quyền khởi kiện tại Tòa án để đòi bồi thường thiệt hại

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ban GTĐB tổ chức tiếp nhận hồ sơ, thủ tục liên quan đến việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cơ chế “một cửa” tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ban GTĐB Thủ tục, thời gian và quy trình giải quyết các công việc được niêm yết hướng dẫn công khai tại trụ sở Ban GTĐB, nơi thuận tiện để cho người dân dễ đọc

Thủ tục lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Phiếu đăng ký đất tái định cư đã được Trưởng ban Ban GTĐB phê duyệt;

- Xuất trình: Chứng minh nhân dân của những người đứng tên trong Hợp đồng; biên lai thu tiền sử dụng đất, nếu có

Hợp đồng được lập, ký kết và giao trả ngay trong ngày

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Bản sao Biên lai thu tiền sử dụng đất, đủ 100% giá trị Hợp đồng;

Sau khi nhận hồ sơ, Ban GTĐB cấp giấy biên nhận ghi rõ ngày hẹn giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Ban GTĐB có trách nhiệm liên hệ, phối hợp với

cơ quan Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục cấp và giao trả Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho người bị thu hồi đất trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ Khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận xuất trình giấy

chứng minh nhân dân Nếu nhận thay phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm tham mưu cho UBND cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hồ sơ của các Ban GTĐB trong thời gian không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư không phải nộp bất kỳ khoản chi phí nào khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ các Ban GTĐB Các khoản chi phí làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ban GTĐB chi trả từ nguồn kinh phí dự án

1.3 Quan điểm phát triển bền vững về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong tương quan với việc thực hiện dự án đầu tư

Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban thế giới về Môi trường và Phát triển đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới Theo đó, phát triển bền vững là sự phát triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền vững chính là sự bình đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ Hay nói cách khác, phát triển bền vững là sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã hội và môi trường [45]

Tư tưởng phát triển bền vững đã được hai nhà khoa học Hích (Hicks) và

Kan-đô (Kaldor) đưa ra từ nửa đầu của thế kỷ trước Theo tư tưởng này, một dự án bất kỳ

có thể xem là có đóng góp vào sự phồn vinh chung của toàn xã hội miễn sao không làm cho cuộc sống của bất cứ thành viên nào trong xã hội xấu đi Tuy nhiên, tư tưởng này rất khó áp dụng trong thực tế vì đại đa số các dự án/chính sách phát triển thường mang lại lợi ích cho nhóm người này nhưng lại gây thiệt hại cho nhóm người khác Ví

dụ, dự án xây dựng nhà máy thuỷ điện đem lại lợi ích cho xã hội, nhưng cũng gây ra những thiệt hại không nhỏ cho người dân địa phương tại vùng hồ thuỷ điện Song, không vì vậy mà coi dự án thủy điện không tham gia vào sự phồn vinh chung của toàn

xã hội, hay nói cách khác không góp phần vào phát triển bền vững [45].

Tiếp tục tư tưởng phát triển bền vững, một nhà khoa học khác là Piếc-xơ (Pearce) cho rằng, cần có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho nhóm người bị thiệt hại trong quá trình xây dựng và triển khai dự án Việc bồi thường cho nhóm người bị thiệt hại phải đảm bảo nguyên tắc: họ có cuộc sống ít nhất không kém và một tương lai không bấp bênh hơn so với không có dự án Ngoài ra, việc phát triển một dự án/chính sách cần tính đến nhóm người được hưởng lợi và nhóm người bị thiệt thòi Nếu nhóm người bị thiệt thòi là những người nghèo và nhóm người được hưởng lợi là những người giàu, dự án/chính sách phát triển đó sẽ là một nguyên nhân làm gia tăng khoảng

cách giàu - nghèo trong xã hội Nhưng dự án/chính sách đó có thể được phê chuẩn nếu

có một hệ số lớn hơn một (k > 1) nào đó được nhân với giá trị bồi thường cho nhóm người bị hại, có nghĩa là một đồng của người nghèo phải được đánh giá cao hơn một đồng của người giàu [45]

Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường” Quan điểm này đã được thể hiện trong Điều 4 của Luật Bảo vệ môi trường, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua năm 2014 [23] Do đó, khi tiến hành quá trình lập pháp, việc diễn đạt tư tưởng này thông qua các quy phạm pháp luật là một điều rất khó bởi các vấn đề được điều chỉnh đều có tính định tính Vì vậy, việc học tập kinh nghiệm các nước phát triển để đúc rút các tri thức tiến bộ là điều hết sức cần thiết

1.4 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan trọng nhất của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Vì vậy, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai trong

đó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong quá trình giải phóng mặt bằng của cơ quan quản lí Nhà nước Dưới đây là một số kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư để GPMB

* Kinh nghiệm của Australia (Úc) [11, trang 24]

Úc có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, vì vậy có cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý sở hữu và sử dụng đất đai nói riêng được hình thành từ rất sớm Theo chiều dài của lịch sử, pháp luật và chính sách đất đai của Úc mang tính kế thừa và phát triển liên tục, không bị thay đổi và dán đoạn bởi cơ chế chính trị Trên cơ sở tập hợp và vận dụng hàng chục luật khác nhau của đất nước nên pháp luật và chính sách đất đai của Úc phát triển nhất quán, ngày càng hoàn thiện và được xếp vào loại hàng đầu thế giới Luật đất đai của Úc quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để phục vụ vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, và trưng thu đã gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Ở mỗi bang, có các văn bản pháp luật quy định cụ thể việc thực hiện và các đạo luật khác có liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất để phát triển bền vững đất đai, khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất Về việc quản lý công trình công cộng, luật quy định quyền của Nhà nước được lấy lại đất để làm đường bộ, đường sắt

và các công trình công cộng cần thiết Phạm vi áp dụng luật này rất rộng, đối với tất cả các công trình công cộng mang lại lợi ích cho Nhà nước và người dân Quyền lấy đất

để cấp cho mục đích công cộng là quy tắc bao trùm các luật có liên quan tới đất, ngay

cả trong trường hợp miếng đất đó thuộc sở hữu cá nhân đó có quyền ghi bảo lưu của Nhà nước lấy lại mảnh đất đó phục vụ cho công trình công cộng

Ở bang Tây Úc, khi cần có khu đất nào đó cho dự án, trước tiên Nhà nước tìm cách mua lại miếng đất của tư nhân với giá hợp lý công bằng Trường hợp mua không đạt kết quả, Nhà nước tiến hành biện pháp thông báo rộng rãi các quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm ngăn chặn chủ sở hữu bán khu đất và tiến hành thu hồi đất theo quy định Thư kháng nghị của chủ sở hữu (nếu có) sẽ được Bộ trưởng

bộ quản lý các công trình công cộng xem xét, kháng nghị để bác bỏ, có thể được chấp nhận hoặc sửa đổi một phần sau 30 ngày hoặc trong thời gian 1 năm khi có quyết định thu hồi đất, miếng đất đó thuộc quyền quản lý của Bộ quản lý các công trình công cộng Nhà nước xem xét bồi thường theo thư đề nghị của chủ sở hữu khu đất, việc bồi thường dựa trên nhiều yếu tố, trong đó các yếu tố như giá trị của miếng đất và những công trình trên đó, mô tả việc kinh doanh, chi phí đã khôi phục lại thiệt hại gây ra cho việc tách miếng đất ra khỏi khu vực đất xung quanh các yếu tố hợp lý khác do toà án bồi thường[11, trang 24]

* Kinh nghiệm của Trung Quốc [12]

Mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án bồi thường, trên cơ sở tính toán đầy

đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với

hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ Hai là, giá đất tiêu chuẩn Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai, tiền bồi thường về hoa màu, bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

Đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

Năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư

Quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư

có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn

Tiền bồi thường cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm, tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư[12, trang 20-23]

* Kinh nghiệm của Thái Lan [15, trang 21]

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình

đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định giá bồi thường

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường[15, trang 21]

* Kinh nghiệm của Hàn Quốc [15, trang 23]

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn

hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc[15, trang 23]

* Kinh nghiệm từ Singapore [11, trang 26]

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2

và dân số 3,4 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do

tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất

để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,

người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm

Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật thu hồi đất công

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá bồi thường cho thấy: Nhà nước Singapore bồi thường giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng Do đó, Nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu bồi thường theo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng bồi thường; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức bồi thường, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng bồi thường mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa

mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường; đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để bồi thường; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra,

sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết

Phương thức thanh toán khi bồi thường là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường sẽ là tổ chức quyết định giá trị bồi thường đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Nhìn chung, chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân Do đó, tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%

* Một số kinh nghiệm khác trong bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng:

- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm) Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng bồi thường bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó

- Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam) Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau

và Nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan Nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người

sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi thường giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung

- Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền bồi thường chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%) Kiểm soát tốt giá bồi thường là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công[11, trang 26]

 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ và bố trí tái định cư

Từ kinh nghiệm về định thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái

định cư Australia, Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, có thể rút ra một số

bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nhằm hoàn thiện các quy định về thực hiện pháp

luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Cụ thể:

Một là, Nhà nước cần tiến hành biện pháp thông báo rộng rãi các quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm ngăn chặn chủ sở hữu bán khu đất và tiến hành thu hồi đất theo quy định

Hai là, Giao thẩm quyền phán quyết cuối cùng về bồi thường hỗ trợ cho các tổ chức không thuộc bộ máy hành chính nhằm mục đích tăng tính khách quan trong xác định mức bồi thường, hỗ trợ [16, trang 31].Việc các Hiệp hội định giá đất và các tổ chức độc lập về tư vấn giá đất đưa ra mức giá bồi thường được đa phần người dân chấp nhận Chính vì thế Việt Nam cần bổ sung khung pháp lý hoàn chỉnh làm cơ sở để các hiệp hội hoạt động hiệu quả Đồng thời thực hiện quá trình nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất, khuyến khích các định giá viên cá nhân tham gia, bởi vì họ là những hạt nhân của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá làm nâng cao chất lượng của công tác bồi thường

Ba là, Cần phải sớm thành lập Trung tâm thông tin bất động sản được tin học hóa hoàn toàn trên phạm vi cả nước, có cổng thông tin điện tử, cập nhật liên tục để phục vụ người dân, định giá viên và các tổ chức định giá bất động sản sử dụng [16,

trang 36]

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở HUYỆN HÒA VANG

2.1 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

2.1.1.Các quy định về bồi thường

a.Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thứ nhất, đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai

"Điều 76 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối."

Thứ hai, Nhà nước phải bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí

mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: Chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục

đích sử dụng đất Các chi phí này phải tính toán phù hợp với giá thị trường.Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại tiến hành khi có các điều kiện sau:

+ Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

+ Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

b.Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng

* Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

Thứ nhất, với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi đó

Thứ hai , với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có)

* Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được thực hiện như sau:

Thứ nhất,với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng

tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi đó.Trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ

sở tôn giáo sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm có Thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì không được bồi thường về đất;

Thứ hai, với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích mà diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng, nếu cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo còn có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích chung của cộng đồng, cơ sở tôn giáo thì được Nhà nước giao đất mới tại nơi khác; việc giao đất mới tại nơi khác phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

c.Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

*Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

Trong trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

Đối với các hộ gia đình nêu trên mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình

Đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước đã nêu trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà

nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định

Trong trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích

sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án Trong trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền Ngoài ra, đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền

d.Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Về mức bồi thường nhà, công trình: Nhà nước bồi thường bằng tổng giá trị hiện

có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi

bị phá dỡ

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của

Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

2.1.2.Các quy định về hỗ trợ

a.Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất

Những đối tượng được nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất bao gồm

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; hoặc các hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm muối để sử dụng ổn định lâu dài;tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất lâm nghiệp sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp Ngoài ra, nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình cũng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất mặc dù phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định bên trên nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất Như vậy, đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất chủ yếu tập trung vào các hộ gia đình, cá nhân liên quan tới nông nghiệp, lâm nghiệp Điều này phù hợp với hoàn cảnh đất nước, tạo được nền tàng để Việt Nam phát triển bền vững và tăng

trưởng xanh Đi kèm với đó, để đảm bảo sự hỗ trợ này là đúng người, đúng việc, pháp luật có quy định thêm về điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( riêng các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản - không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ - của các nông trường, lâm trường thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất )

" Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng trên được thực hiện theo quy định sau:

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

4 Việc hỗ trợ ổn định sản xuất thực hiện theo quy định sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

b) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30%

một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế

5 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh thuộc đối tượng quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền

6 Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định của pháp luật về lao động nhưng thời gian trợ cấp không quá 06 tháng

7 UBND tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền

hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương."

b Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Trong quá trình thu hồi đất, không ít cá nhân gặp phải khó khăn trong nghề nghiệp khi mất đi tư liệu sản xuất chủ chốt của mình, để đảm bảo an sinh và khôi phục sức sản xuất của họ, nhà nước có chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm như sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh

đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; tuy nhiên, để đảm bảo sự phù hợp với từng đối tượng, mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương