Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở việt nam luận văn ths luật 60 38 50 pdf

Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp quản lý hiệu quả c

Đại học Quốc gia Hà nội

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2010

1.1 Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

1.1.1.2 Phân loại nhà ở

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng

1.1.2.2 Phân loại công trình xây dựng

1.2 Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng

1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.2.2 Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

dựng

1.2.2.1 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

1.2.2.2 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình

vµ c«ng Tr×nh x©y dùng

trình xây dựng

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

1.4 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

tài sản của một số nước trên thế giới

1.4.1 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản

1.4.2 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc

1.4.3 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang

Nga

1.4.4 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia

1.4.5 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc

1.4.6 Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc

nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của

một số nước trên thế giới

Chương 2:

2.1 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

dựng

2.1.1 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở

2.1.2 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng

2.2 Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về

bất động sản

2.2.1 Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

dựng

2.2.2 Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi

tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản

2.2.3 Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở,

công trình xây dựng

2.2.4 Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền

sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

2.3 Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

3.1 Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

3.1.1 Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt

động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

3.1.2 Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu

cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng

3.1.3 Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở

và công trình xây dựng

3.1.4 Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật

3.2 Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và công trình xây dựng

3.2.1 Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký

vµ c«ng Tr×nh x©y dùng

quyền sử dụng đất

3.2.2 Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận

quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho

chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện

trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này

3.2.3 Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công

trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các

quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản

3.2.4 Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao

dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng

bất động sản

3.3 Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà

ở và công trình xây dựng

3.3.1 Thống nhất mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đi ̣nh về

đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình xây

dựng và quyền sử du ̣ng đất

3.3.2 Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở

hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng

đất

3.3.3 Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở,

quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng

đất

3.3.4 Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình

xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất

quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo

điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

1

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi

cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người Nhà ở và công trình XD phản ánh điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia Do vậy, các tài sản này cần phải được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản

mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình XD Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước

Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình

XD Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa đầy đủ và hoàn thiện Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản

2

mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau Thực trạng này

đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu các tài sản này Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ Muốn vậy, các nhà đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD

Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Với ý

nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn; thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Sau khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký

3

BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn

đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng

ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng

ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và

hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa

có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn

đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:

- Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;

- Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là:

- Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng;

- Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế giới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài

có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác

5

nhau Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Các quy định này nằm trong các đạo luật:

- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;

- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;

- Luật XD năm 2003;

- Luật Nhà ở năm 2005;

- Luật Đầu tư năm 2005;

- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;

Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và quyền sở hữu tài sản nói riêng;

- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được

sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình

XD

6

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp

cơ bản sau đây:

- Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;

- Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc phục;

- Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và công trình XD;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam

7

Chương 1

Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.1 Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi

hộ gia đình, cá nhân Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân" Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố:

Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công

sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định của pháp luật về XD);

Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu

sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống,

là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng

họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống ;

Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo

đúng bản chất của nó Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử

dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc

thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác nghiệp công vụ Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian

8

và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở

đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo

quy định của pháp luật nhà ở Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các

khu ổ chuột ;

Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở

đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế

riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;

Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,

phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;

Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu

ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được

XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt

Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí về lương thực Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại"

Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết

kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1.2 Phân loại nhà ở

Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực

9

hiện các hoạt động quản lý nhà nước Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở khác nhau Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,

cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư

XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở XH Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD

Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà

ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là cấp 1 Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một

số mục đích:

Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở Ví dụ: tuổi thọ quy định

của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;

Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở Nhà ở có các cấp khác nhau thì

có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất

đầu tư cao hơn nhà cấp 4;

Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính

với cơ quan nhà nước Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau;

10

Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây:

- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ

thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân Trong thời kỳ bao cấp trước đây, loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ

để phân cho cán bộ, công nhân viên ở Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá, bán cho các hộ gia đình đang thuê ở Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích đất ở hạn hẹp

Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng Việc phân chia loại như trên là

để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng

- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế)

nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm Các nhà ở được XD sát nhau nhưng không chung tường, chung móng Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường, ngõ, hẻm Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn diện tích SDĐ Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư

Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2

và có

11

chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m Pháp luật không khống chế diện tích

XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2

đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 100 đến 120m2

và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao tối đa không quá 4 tầng

- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,

vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt Trong biệt thự có đầy đủ buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung ), phòng phụ (vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe ) Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba mặt giáp đường, phố Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích đất sử dụng riêng, độc lập Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao nhất trên thị trường Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác Hiện nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai Số lượng nhà biệt thự được đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một

số lượng ít người có khả năng về tài chính

Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này, theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá 50% diện tích đất Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2

/căn và biệt thự song lập khoảng 140m2/căn Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2

đến 500m2, bình quân là khoảng 350m2

12

Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng

1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại nhất) Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc công trình Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh); hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng Cách phân hạng này cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước

- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD

1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD

để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ sinh chung Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối cho cán bộ, công nhân viên Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn được XD do hiệu quả SDĐ thấp Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác

- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như

nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây Pháp luật về nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà vườn Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ Nhà ở này được thiết kế cao

cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân phơi và trồng các loại cây xanh

Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết

kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau Việc phân nhà ở thành các cấp, hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư

XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng

Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống

- XH Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau:

- Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế" Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đáp ứng đầy đủ bốn yếu tố sau:

Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng

sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người;

Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng,

gạch, thép và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu

14

sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng công trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết

kế công nghệ;

Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất),

gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với đất dưới mặt nước Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắn với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác;

Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công

trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi người trong quá trình XD và sử dụng công trình

- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008, khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình

XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển ; (ii) Theo

khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm nghệ thuật Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa lột tả hết bản chất của công trình XD

- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường

và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD Như vậy, chỉ những công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,

để thừa kế ;

Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống như đối với nhà ở Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học, các tác phẩm nghệ thuật So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết

15

kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để phân loại, phân cấp theo quy định Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm

cơ bản của công trình XD như sau:

Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định

vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về XD;

Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy

chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người;

Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu

chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị gắn kèm vào công trình;

Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu

chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng

Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bị phá dỡ hoặc bị tiêu hủy) Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu,

sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD

1.1.2.2 Phân loại công trình xây dựng

Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào công năng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác Để

cụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau:

- Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích

dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trình thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục

16

vụ giao thông, thông tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại ;

- Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất

(SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoá chất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thực phẩm, công nghiệp vật liệu XD ;

- Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công

trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay ;

- Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm

bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh, rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện );

- Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà

máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trình chiếu sáng đô thị

Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp phép XD Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành việc đầu tư XD Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng góp

Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác nhau Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so với phân cấp, phân hạng nhà ở Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác định theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và tuổi thọ công trình Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất Phân cấp công trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xác định các bước thiết kế, thời hạn bảo hành công trình XD

17

Theo pháp luật về nhà ở, việc phân cấp nhà ở căn cứ vào vật liệu XD, yêu cầu kỹ thuật, chất lượng XD Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng việc phân cấp công trình còn phải căn cứ vào loại công trình và quy mô công trình Như vậy, không phải công trình XD nào cũng có thể được phân thành 5 cấp, có loại

công trình luôn có quy mô nhỏ nên chỉ có thể phân cấp ở cấp III hoặc cấp IV Ví dụ: công trình công cộng, công trình phục vụ dân sinh Ngược lại, cũng có công

trình phải đảm bảo tiêu chuẩn cấp I hoặc cấp đặc biệt như đập tràn của công trình điện, bến cảng, sân bay, cầu, lăng tẩm Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã đưa ra các tiêu chí để xác định cấp công trình, trong đó tuỳ từng loại công trình mà phân cấp khác nhau, có loại công trình phải căn cứ vào chiều cao hoặc tổng diện tích sàn, cũng có công trình phải căn cứ vào công suất thiết

kế hoặc số nhịp hoặc sức chứa Ví dụ: những công trình dân sinh có chiều cao từ

3 tầng trở xuống hoặc có tổng diện tích sàn XD dưới 1.000m2

là cấp IV, có chiều cao từ 4 đến 8 tầng, có tổng diện tích sàn XD từ 1.000 đến 5.000m2

là cấp III; những công trình lọc hoá dầu có công suất chế biến dầu thô từ 300 đến 500 thùng/ngày thì là cấp I, còn từ 100 đến 300 thùng/ngày là cấp II Trên thực tế, cách phân cấp này chưa thật sự khoa học, vì căn cứ chủ yếu vào quy mô công trình, trong khi đó khoa học XD lại lấy tiêu chí về độ bền vật liệu và tuổi thọ công trình làm các tiêu chí chính để phân cấp công trình Hiện nay, cách phân cấp công trình theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP nêu trên đã không còn phù hợp nên Bộ XD đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định mới về phân cấp công trình XD

1.2 khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng XH nào Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài sản Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản Người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu

sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Quyền

sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [55, tr 653-654]

Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” (Điều 164)

Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định Vì vậy, quyền sở hữu là

hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan

hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS

Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm pháp luật về sở hữu” [51, tr.178]

19

Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai

phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp

lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan:

Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản hợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợp pháp được người khác chuyển giao Pháp luật dân sự của các nước trên thế giới phân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất) thành động sản và BĐS Do nhà ở, công trình XD được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS Theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình

XD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình XD đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 174) Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không có gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo

đó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh:

Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một

phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công

trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là

quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu

và quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật

1.2.2 Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.2.2.1 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

sở hữu Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT

và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai không được đặt ra Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới được đăng ký Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai Bên cạnh đó, pháp luật quy định một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại

Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu, việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiện theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể được coi là chủ sở hữu của tài sản đó Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sở hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi

lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ

thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài

sản Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS Hơn nữa, đăng ký quyền sở hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho

21

bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ

Thuật ngữ “đăng ký” được hiểu là [44]: (i) chính thức ghi vào văn bản của

cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) là bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng

Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học xuất bản năm 2008 [56]

thì “đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”

Theo Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự

Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định Tùy thuộc từng loại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình

tự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau” [54]

Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đây là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm

công nhận quyền sở hữu hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với tài sản Hay nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản là hoạt động được thực hiện trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận và bảo hộ quyền của chủ sở hữu đối với tài sản;

Thứ hai, đăng ký quyền sở hữu tài sản là thủ tục hành chính do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm mục đích nắm giữ các thông tin về tình trạng tài sản, người có quyền đối với tài sản và những thay đổi về quyền [32] Thông qua họat động động ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận một tài sản nào đó có chủ sở hữu và cũng đồng thời công nhận một người nào đó có quyền

sở hữu đối với tài sản

22

Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu tài sản không chỉ là việc Nhà nước công

nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đối kháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài sản mà mình sở hữu

Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký về quyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tài sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ

bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công

quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giao dịch trên thị trường [53] Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ, giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những

người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được

xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơ quan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản; đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản;

Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một

chủ sở hữu tài sản nào đó Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên

thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung,

đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản

1.2.2.2 Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp

lý của loại tài sản này Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản) Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với nhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng

23

quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD xây dựng nói riêng, cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giao dịch trên thị trường cũng được công khai hoá Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu

và biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từ

đó có đầy đủ thông tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này Thời điểm đăng ký là căn cứ pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản; đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quan

hệ sở hữu tài sản này

Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừa mang yếu tố đăng ký “đối vật” Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở

và công trình XD là để Nhà nước công nhận một chủ thể có quyền đối với tài sản này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký Hơn nữa, hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trình

XD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thông qua các hình thức:

XD mới, mua bán, nhận thừa kế Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, di chúc hoặc sự kiện XD ) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua không

đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theo đúng thoả thuận trong hợp đồng Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người

thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [27] Ví dụ: Luật nhà ở quy định:

24

“…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93) Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng chứng nhận Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn thuộc về bên bán Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước Chỉ sau khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp pháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước

Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trình

XD Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồn tại Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó là chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD Đăng

ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải bảo đảm tính chính xác Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký

Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với tài sản đó Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền “đối vật” và quyền “đối nhân”, việc xác định đối tượng đăng ký là rất quan trọng Về nguyên tắc, các quyền “đối vật” đối với BĐS là nhà ở, công trình

XD đều phải được đăng ký Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ

25

các bản án, quyết định của Toà án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến [52] Do đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng trường hợp đăng ký không giống nhau Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Nhà ở, công trình XD có hiện trạng rất phức tạp và luôn thay đổi, do vậy đăng

ký quyền chỉ có thể thực hiện được sau khi đăng ký hiện trạng Tuy nhiên, cũng

có một số trường hợp hiện trạng có thay đổi do chia tách, sát nhập…Trong trường hợp này, việc đăng ký hiện trạng sẽ bị phụ thuộc vào quyền đã đăng ký Hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đối với chủ sở hữu mà còn đối với Nhà nước Thông qua việc đăng ký

sẽ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ các tài sản này Đây là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các hoạt động có liên quan như cải tạo, sửa chữa, XD mới nhà ở, công trình XD nhằm bảo đảm phù hợp với cảnh quan, kiến trúc và vệ sinh môi trường Đăng ký quyền sở hữu còn nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về nhà ở và công trình XD

Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là nghĩa vụ của Nhà nước, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản Chỉ trên cơ sở đăng ký đầy đủ, chính xác hiện trạng và lý lịch pháp lý về nhà ở, công trình XD thì Nhà nước mới có căn cứ để quản lý các tài sản này, đồng thời giúp Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người dân chỉ coi đây là nghĩa vụ mà chưa thấy được lợi ích của hoạt động đăng ký quyền sở hữu Trong nhiều trường hợp, họ chưa tự giác thực hiện, thậm chí còn trốn tránh nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình XD

1.2.3 Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Như phần trên đã đề cập, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu; đồng thời cũng là trách nhiệm của

26

Nhà nước Để thực hiện được mục tiêu đặt ra, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, việc đăng ký quyền sở hữu chỉ được thực hiện tại một hệ thống

cơ quan đăng ký thống nhất của Nhà nước Nhà ở và công trình XD là BĐS có nhiều đặc điểm tương đồng, do đó chỉ có thể quản lý tốt tài sản này nếu được đăng ký tại một cơ quan thống nhất và có sự đảm bảo về mặt pháp lý của Nhà nước;

Thứ hai, phải thực hiện đồng thời hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở,

công trình XD với đăng ký QSDĐ Nhà ở và công trình XD luôn gắn liền với QSDĐ, các tài sản này luôn là một khối thống nhất Căn cứ làm phát sinh hay thay đổi quyền liên quan đến các BĐS này đều diễn ra đồng thời và có quan hệ chặt chẽ với nhau Do đó không thể tách rời thành hai hoạt động đăng ký riêng biệt;

Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD phải thực hiện đồng

thời cả hai nội dung là đăng ký hiện trạng và đăng ký công nhận quyền Đăng ký hiện trạng nhằm giúp Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ các biến động của tài sản Trong khi đó, đăng ký công nhận quyền để chủ sở hữu được Nhà nước bảo

hộ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đưa tài sản là nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường;

Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải bảo đảm yêu

cầu đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, hạn chế các phiền hà và ít tốn kém về khía cạnh KT, chi phí cho người đăng ký;

Thứ năm, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu để Nhà nước cấp cho chủ

sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD Đây là chứng thư pháp lý quan trọng của Nhà nước để công nhận một người nào đó có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, công trình XD; đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình

XD

27

1.3 khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991

Sau khi giành được độc lập (năm 1945), Nhà nước ta chưa ban hành các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD Pháp luật thời kỳ này

chủ yếu đề cập đến vấn đề đất đai Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”,

Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, thực dân chia cho nông dân Quyền tư hữu ruộng đất của nông dân được

pháp luật bảo hộ, Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “chính quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia đất Người được chia đất

có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia” Để bảo hộ quyền sở

hữu của nông dân đối với ruộng đất, pháp luật ở thời kỳ này quy định ruộng đất

là tài sản của người dân phải đăng ký quyền sở hữu

Sau chiến thắng Điện Biên Phủ (năm 1954), đất nước tạm thời chia cắt thành 2 miền, lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới Tuy nhiên, Đế quốc Mỹ với dã tâm xâm lược nước ta đã đưa quân chiếm đóng miền Nam dựng lên chính quyền Việt Nam cộng hòa bù nhìn Cách mạng nước ta bước sang giai đoạn mới với việc thực hiện đồng thời 2 nhiệm vụ chiến lược: miền Bắc tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng giải phóng dân tộc Trong bối cảnh đó, các chủ trương, chính sách về quyền sở hữu tài sản của người dân cũng

có sự khác nhau giữa hai miền Nam - Bắc Ở miền Bắc, mặc dù Hiến pháp năm

1959 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác” (Điều 18) và “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam dân chủ cộng hoà không bị xâm phạm…”(Điều 28); song Nhà nước vẫn chưa có các quy định

cụ thể về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD Trên thực tế, nhà ở và công trình XD được Nhà nước coi là các công trình phúc lợi XH và được XD để phục vụ nhu cầu ở của nhân dân Trong khi đó, ở miền Nam, đất đai

và công trình kiến trúc XD trên đất được coi là BĐS Cá nhân, tổ chức có quyền

sở hữu BĐS Chủ sở hữu tư nhân về BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ Việc

28

mua bán BĐS thông qua Văn tự Doãn mại do Phòng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan công chứng hiện nay) Nhà ở, công trình XD được thể hiện trong

Tờ lược giải kèm theo Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp

Sau khi đất nước thống nhất (tháng 4 năm 1975), cách mạng nước ta bước sang giai đoạn phát triển mới: Giai đoạn cả nước bắt tay xây dựng chủ nghĩa xã hội (CNXH) Để đáp ứng các yêu cầu của công cuộc xây dựng CNXH, ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất đã ban hành Hiến pháp 1980

thay thế Hiến pháp 1959 Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) Kể từ đây, Nhà nước chỉ công nhận một hình

thức sở hữu duy nhất về đất đai ở nước ta: Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai Cùng với việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp 1980 cũng khẳng định công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về tài sản của công dân:

“Công dân có quyền có nhà ở Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý” (Điều 62) Tiếp đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành đã quy định cụ thể hơn về quyền sở hữu nhà ở: “Người được thừa kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”(Điều 17)

Tóm lại: Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước đã ban hành một số quy

định liên quan đến nhà ở, song trên thực tế việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa được thực hiện quy củ, nề nếp Ở đô thị, nhà ở và các công trình chủ yếu vẫn do Nhà nước đầu tư XD và áp dụng chính sách bao cấp, phân phối về nhà ở với những tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp Pháp luật mới chỉ có quy định về đăng

ký QSDĐ mà chưa quy định đăng ký quyền sở hữu đối với công trình XD

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005

Trong giai đoạn này, Nhà nước đã có những thay đổi lớn trong chính sách

về phát triển và quản lý nhà ở Với việc ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước đã cho phép tổ chức, cá nhân được tham gia KD nhà ở nhằm tạo điều

29

kiện cải thiện về chỗ ở cho người dân Điều 4 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy

định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà

ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật” Mặt khác, Nhà nước cũng tuyên bố công nhận và bảo vệ quyền

sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác Một trong những điểm mới của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đó là quy định bắt buộc các chủ sở hữu nhà ở

phải thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “ Tất

cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở ” (Điều 11) Đối với nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã

tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân cấp tỉnh (UBND) cấp giấy chứng nhận; còn đối với nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do UBND thị xã, huyện

cấp Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992 được ban hành đã quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế khác…” (Điều 58) và “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và theo pháp luật” (Điều 62)

Để thể chế hoá Điều 58, Điều 62 Hiến pháp năm 1992 và Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị (sau đây gọi chung là Nghị định số 60/CP) Với Nghị định này, Nhà nước đã quy định cụ thể việc đăng

ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu: “Tất cả nhà

ở và đất ở đều phải được đăng ký Chủ sở hữu hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”( Điều 3) Đây là lần đầu tiên

BĐS là nhà ở được Nhà nước bảo đảm bằng chứng thư pháp lý để xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghị định số 60/CP là chỉ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại đô thị, còn đối với nhà ở tại nông thôn và các công trình XD khác thì chưa có quy định về việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

30

Nghị định số 60/CP được thực hiện từ năm 1994 đến năm 2003 Sau 10 năm triển khai thi hành, đã có hơn 1 triệu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị đã được cấp cho chủ sở hữu Mặc dù tiến độ cấp giấy còn chậm, mới chỉ đạt khoảng hơn 50% số hộ cần cấp giấy tại thời điểm đó, nhưng đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng và cần thiết, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển; đồng thời hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trong lĩnh vực nhà ở Luật đất đai năm 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 đã quy định thống nhất cấp một mẫu GCNQSDĐ cho mọi loại đất; đối với tài sản trên đất thì được ghi nhận vào giấy chứng nhận, còn việc đăng ký quyền sở hữu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS (Điều 48) Với mong muốn ban hành một đạo luật đăng ký BĐS để thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản trên đất, nhưng do còn có nhiều quan điểm khác nhau về phạm vi, đối tượng và sự cần thiết phải ban hành đạo Luật này, vì vậy cho đến nay Dự án Luật đăng ký BĐS vẫn chưa được Quốc hội thông qua Sự chậm trễ này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước tạm dừng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu Thực trạng này đã dẫn đến nhiều bức xúc cho người dân khi tài sản là nhà ở của họ không được công nhận quyền sở hữu Đây cũng là một trong những lý do để Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình XD (sau đây gọi chung là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP)

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Sau khi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP được ban hành, chế độ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở được Nhà nước tái công nhận Điểm mới trong Nghị định này là ngoài việc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì lần đầu tiên pháp luật cũng quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình XD Kể từ thời điểm này, các công trình XD mới được Nhà nước công nhận về mặt giấy tờ pháp lý, chủ sở hữu công trình mới có đầy

đủ cơ sở pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường BĐS Tuy nhiên, điểm bất

31

hợp lý của chính sách này là quy định một BĐS của cùng một chủ sở hữu phải

có hai loại giấy chứng nhận, bao gồm: (i) GCNQSDĐ; (ii) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Điều này đã dẫn đến những phiền hà trong quá trình thực hiện, chủ sở hữu phải đến hai cơ quan khác nhau để thực hiện đăng ký một BĐS: Đối với đất thì đến cơ quan tài nguyên và môi trường (TN&MT), còn đối với nhà thì đến cơ quan XD Do hai cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, đất nên vấn đề cung cấp thông tin và quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn Đây

là một trong những nguyên nhân làm cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở, đất ở kém hiệu quả Chính sự bất hợp lý này mà nhiều địa phương đã không thực hiện quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Song, để đáp ứng nguyện vọng của người dân, một số tỉnh đã “phá rào”, thay vì ghi nhận nhà ở trên GCNQSDĐ theo quy định của Luật đất đai năm 2003, chính quyền địa phương lại thực hiện cấp GCNQSDĐ và thực hiện công nhận quyền sở hữu nhà ở trong giấy chứng nhận này (một hình thức tương tự như giấy chứng nhận cấp theo Nghị định số 60/CP năm 1994)

Trước những bức xúc và đòi hỏi của người dân, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đậy gọi chung là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) đã khẳng định thực hiện chính sách cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được quy định

từ năm 1994 (gọi là “Sổ hồng”) Tuy nhiên, khác với Nghị định số 60/CP trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cả nhà ở tại đô thị và nhà ở tại nông thôn; đồng thời áp dụng hai mẫu giấy chứng

nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở Theo đó, những trường hợp “chủ sở hữu nhà

ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ chung cư thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (gọi là giấy “2 quyền” áp dụng cho cả nhà và đất); còn đối với “trường hợp chủ sở hữu nhà khác với chủ sử dụng đất thì chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (gọi

là giấy “1 quyền” áp dụng cho nhà ở) như đất cho mượn, cho thuê để xây dựng

nhà ở, trong trường hợp này đất có nhà ở thì cấp GCNQSDĐ Có thể khẳng định

32

rằng, đây là văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất kể từ trước tới nay quy định về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở Với quy định này, Nhà nước thực hiện đăng

ký quyền sở hữu thông qua việc cấp cho chủ sở hữu một Giấy chứng nhận quyền

sở hữu, trong đó ghi đầy đủ các thông tin cần thiết về đặc điểm và hiện trạng của nhà ở và đất ở Giấy chứng nhận này là cơ sở để chủ sở hữu nhà ở được Nhà nước bảo vệ khi có sự xâm phạm quyền sở hữu; đồng thời là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các quyền liên quan đến nhà ở như: thế chấp, tặng cho, mua bán nhà ở

Một điểm đáng chú ý nữa của Luật Nhà ở năm 2005, đó là chỉ quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo hình thức tuỳ nghi (không bắt buộc), bởi vì Nhà nước thực hiện việc đăng ký không phải để xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu mà chỉ thực hiện công nhận một người nào đó đã có quyền sở hữu nhà ở trên thực tế Mặt khác, cũng do Luật Nhà ở năm 2005 không có quy định dừng việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất có nhà ở theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nên cũng đồng nghĩa với việc các địa phương vẫn có thể tiếp tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất có nhà ở Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng không có sự thống nhất trong việc thực thi pháp luật Trên thực tế vẫn có một số địa phương chỉ thực hiện quy định của pháp luật về đất đai mà không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo pháp luật về nhà ở, điển hình như Thành phố Đà Nẵng, các tỉnh: Lào Cai, Điện Biên, Lai Châu, Thanh Hoá

Tóm lại: Mặc dù vẫn còn một số vấn đề đặt ra cần phải tiếp tục nghiên

cứu trong pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, nhưng có thể khẳng định rằng, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành là những cơ

sở pháp lý hết sức quan trọng để thực hiện đăng ký quyền sở hữu về tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện để các chủ sở hữu và những người có liên quan yên tâm khi tham gia các giao dịch về BĐS

33

1.4 kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới

1.4.1 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản

Nhật Bản không có đạo luật riêng về BĐS hay luật chuyên ngành về nhà

ở, đất đai như ở Việt Nam mà các tài sản là BĐS được điều chỉnh bởi BLDS và các luật liên quan Theo pháp luật Nhật Bản, đất đai, nhà ở, vật kiến trúc trên đất thuộc các hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân Do vậy, người có quyền sở hữu đất đai đồng thời cũng có quyền sở hữu tài sản trên đất Tuy nhiên, BLDS Nhật Bản không quy định bắt buộc chủ sở hữu khi chuyển nhượng tài sản, vật kiến trúc trên đất hoặc thiết lập quyền cầm cố phải tiến hành đồng thời với chuyển QSDĐ Pháp luật quy định khi xác lập hợp đồng mua bán đất đai và tài sản trên đất, các bên không phải làm các thủ tục công chứng; không cần có sự phê duyệt hay báo cáo cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển dịch BĐS Họ được quyền tự do quyết định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu BĐS

- Về việc đăng ký quyền sở hữu BĐS: Luật đăng ký BĐS Nhật bản quy

định mục đích đăng ký là để đối kháng với người thứ ba và để công khai các thông tin, những thay đổi về quyền đối với BĐS đó Theo quy định tại Điều 1

của Luật đăng ký BĐS Nhật Bản thì: “Đăng ký là để công khai thông tin về bất động sản và các quyền liên quan đến bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, từ đó tạo điều kiện để các giao dịch được diễn ra một cách an toàn và thuận lợi” Mục đích của việc đăng ký BĐS là nhằm thực hiện quản lý nhà nước

đối với BĐS (để phục vụ cho việc thu thuế, ngăn ngừa các giao dịch bất hợp pháp, không chính đáng, để thực hiện quy hoạch đô thị và quy chế XD, bảo vệ

môi trường), đồng thời để bảo đảm an toàn trong giao dịch tư;

- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Được thực hiện tại hệ thống các cơ quan

trực thuộc Bộ Tư pháp, bao gồm ba cấp: Cục pháp vụ, các Phòng pháp vụ cấp huyện và các Trạm đăng ký (Nhật Bản có khoảng 800 Trạm đăng ký được thành lập trong cả nước) Việc đăng ký chủ yếu do Phòng đăng ký thực hiện (bố trí theo đơn vị hành chính) Ở Nhật Bản, BĐS được đăng ký bao gồm đất và công

34

trình trên đất Các công trình này được coi là đối tượng độc lập và thực hiện đăng ký độc lập vào hai hệ thống Sổ: Sổ đăng ký đất đai để ghi các thông tin hiện trạng về đất và Sổ đăng ký công trình để ghi các thông tin về công trình

Theo pháp luật Nhật Bản, các quyền liên quan đến BĐS phải đăng ký bao gồm: quyền sở hữu, quyền trên mặt đất, quyền thuê đất chăn nuôi, canh tác, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, thế chấp, quyền khai thác Khi có thay đổi về quyền hoặc chuyển giao quyền thì cũng cần đăng ký; tuy nhiên nếu không đăng

ký thì việc chuyển giao quyền vẫn có hiệu lực đối với hai bên, nhưng không có hiệu lực đối với người thứ ba;

- Về thủ tục đăng ký BĐS: Do pháp luật không bắt buộc phải công chứng

hợp đồng chuyển dịch tài sản, nên cả hai bên liên quan đến việc thay đổi quyền phải cùng tham gia đăng ký và có đơn chung nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký (không được gửi qua bưu điện) Tuy nhiên cũng có trường hợp ngoại lệ, người đăng ký có thể là người được hai bên uỷ quyền

- Về nhân viên đăng ký BĐS: Là người được bổ nhiệm từ những cán bộ

công tác tại Phòng đăng ký, thực hiện nhiệm vụ độc lập và phải chịu trách nhiệm

về công việc của mình Nhân viên đăng ký phải thẩm tra đơn và khảo sát tại chỗ

để xác định có thay đổi quyền hoặc có đúng hiện trạng hay không Nếu chấp nhận đăng ký thì tiến hành việc đăng ký vào Sổ đăng ký theo quy định của Luật đăng ký BĐS

Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng thì đặc điểm và các vấn đề liên quan đến BĐS đều phải được ghi vào phần mô tả hiện trạng của tờ đăng ký Trường hợp đăng ký quyền sở hữu thì việc mô tả hiện trạng được ghi vào cột riêng biệt của tờ đăng ký Sau khi hoàn thành việc đăng ký, nhân viên đăng ký xác nhận, đóng dấu vào tờ đăng ký kèm theo đơn, đồng thời vào Sổ đăng ký và cấp cho người yêu cầu đăng ký

Tóm lại: Pháp luật Nhật Bản không có quy định riêng về đăng ký quyền

sở hữu nhà ở, công trình XD Việc đăng ký quyền sở hữu các tài sản này được thực hiện đồng thời với đăng ký quyền sở hữu đất đai và được ghi vào một sổ riêng là Sổ đăng ký công trình trên đất Tuy nhiên, khi cấp giấy tờ đăng ký, cơ

35

quan đăng ký cấp một loại giấy tờ đăng ký chung về quyền sở hữu đất và nhà ở, công trình XD cho người yêu cầu đăng ký

1.4.2 Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc

Tìm hiểu pháp luật về đăng ký tài sản của Hàn Quốc cho thấy có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đăng ký tài sản của Nhật Bản Hàn Quốc cũng không có đạo luật riêng về BĐS, các quan hệ về BĐS được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật đất đai Người dân có quyền sở hữu tư nhân về đất đai Việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện chung cho cả đất và công trình trên đất Pháp luật Hàn Quốc quy định đăng ký là để đối kháng với người thứ ba, chứ không nhằm mục đích xác lập quyền cho chủ sở hữu

- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Do Toà án cấp huyện hoặc chi nhánh của

Toà án cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký BĐS thực hiện Các công chức hành chính, Thư ký trưởng hoặc Thư ký cao cấp làm việc trong cơ quan Toà án là người có thẩm quyền đăng ký

Cơ quan đăng ký sử dụng hai loại Sổ: Sổ đăng ký đất và Sổ đăng ký công trình XD Mỗi loại tài sản này được ghi vào một trang trong Sổ

- Các trường hợp được yêu cầu đăng ký, bao gồm:

(i) Đăng ký theo quyết định của Toà án;

(ii) Đăng ký trong trường hợp BĐS có đồng sở hữu;

(iii) Đăng ký khi thay đổi tên chủ sở hữu do chuyển nhượng, bán đấu giá; (iv) Đăng ký khi bắt giữ BĐS để thu thuế

- Về người đăng ký: Là người có quyền, người có nghĩa vụ đối với BĐS

hoặc người được uỷ quyền

- Về hồ sơ xin đăng ký bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký, văn bản chứng

minh cơ sở của việc đăng ký, Chứng chỉ về việc đã đăng ký quyền của bên có nghĩa vụ đăng ký, giấy uỷ quyền (nếu là uỷ quyền đăng ký), giấy tờ chứng minh

tư cách pháp nhân (nếu là pháp nhân xin đăng ký), giấy tờ chứng minh nơi ở của