Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CHU HOÀI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái nguyên - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa

và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cao Bằng, tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Chu Hoài Hương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:

Thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đào tạo Sau Đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành

Tác giả luận văn

Chu Hoài Hương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 9

1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 9

1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10

1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11

1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA 19

1.4.1 Quá trình hình thành giá đất tại nước ta 19

1.4.2 Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới 21

1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta 22

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 26

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 26

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng 31

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng 36

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Cao Bằng năm 2012 38

3.1.5 Nhận xét chung về tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng 40

3.2 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41

3.2.1 Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 41

3.2.2 Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012 45

3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60

3.3.1 Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất 61

3.3.2 Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất 62

3.3.3 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất 64

3.3.4 Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 66

3.3.5 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất 68

3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71

1 KẾT LUẬN 71

2 ĐỀ NGHỊ 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

14 VHTT Văn hóa thông tin

15 CNKT Công nhân kỹ thuật

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 46 Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 57 Bảng 3.4 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât 65

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38 Hình 3.2 Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố đến giá đất 62 Hình 3.3 Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trường

của đường Đông Khê (II2) và đường Bế Văn Đàn (II8) 63 Hình 3.4 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc

lộ 3 đến cây xăng số 6 65 Hình 3.5 Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 67

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,

an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại

và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai

1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003

ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp

cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình

và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28]

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng Xuất phát từ những vấn đề

trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực

tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

Đề tài nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của

quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau

đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là

một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau [5]

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí

có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [27]

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1 [27]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư…

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá đất S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của

kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối

với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu

đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và

ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết

bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó

vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là

nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [23]

1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố

cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất… [23]

1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm:

1.3.1.1 Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá Trình tự tiến hành xác định giấ đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6]

1.3.1.2 Xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập

Theo phương pháp này giá đất được xác định bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập như sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

* Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2

* Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam 12 hạn tháng

1.3.1.3 Xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ như sau:

* Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó

có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)

* Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

* Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

* Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

Đơn giá của thửa đất =

Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất

* Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6]

1.3.1.4 Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư như sau:

* Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6]

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

* Cơ sở của phương pháp xác định giá đất ở đô thị

- Căn cứ Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ

về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định số 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở đô thị

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể

để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA

1.4.1 Quá trình hình thành giá đất tại nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này [27]

1.4.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta

là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật [27]

1.4.1.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1987 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [27]

1.4.1.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui

định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất [27]

1.4.2 Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới

* Quản lý giá đất tại Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và

quận (huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục

Dịch vụ định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực

thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của

JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn

phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS

một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định

giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [6]

* Quản lý giá đất tại Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính [6]

* Quản lý giá đất tại Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ

đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá

bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8

phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn [6]

* Quản lý giá đất tại Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập

từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và

lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không

thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [6]

1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)… [7]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương

Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản) [24], [25], [16], [17], [18]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng theo qui định của Nhà nước tỉnh Cao Bằng và thực tế theo giao dịch trên thị trường

- Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Hoàng Đình Giong, Kim Đồng, Phai Khắt - Nà Ngần, Phố Thầu, Nguyễn Du, Hoàng Như,

Lê Lợi, Đường 3 - 10, Hồng Việt, Lý Tự Trọng, Đông Khê, Từ đường Phai Khắt - Nà Ngần rẽ theo đường Khau Cuốn, Hoàng Văn Thụ, Đường từ đường

3 - 10 theo đường vào Trung tâm huấn luyện thể thao, Đường từ ngã ba rẽ vào Bản Lày theo Quốc lộ 3 đến hết ngã ba Km5, Pác Bó, Bế Văn Đàn, Đường từ ranh giới phường Sông Hiến và phường Hoà Chung theo đường 1 - 4, Gia Cung, Đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6, Đường vào Trại giam Khuổi Tào, Đường Quốc lộ 3 tiếp giáp ranh giới phường Đề Thám,

Từ đường Quốc lộ 4A đến đường rẽ vào nhà máy Luyện Gang Công ty 30 - 4,

- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng giá đất ở tại

24 tuyến đường, phố điều tra (9 tuyến trung tâm, 9 tuyến cận trung tâm, 6

tuyến xa trung tâm) Đồng thời, đề tài cũng tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố sau đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, đó là: yếu tố vị trí thửa đất, yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trong thời gian 12 tháng, từ tháng 10 năm 2012 đến tháng 9 năm 2013

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu 4 nội dung lớn sau:

Nội dung1 Tình hình cơ bản tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Đặc điểm kinh tế xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

Nội dung 2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố trung tâm

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố cận trung tâm

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố xa trung tâm

Nội dung 3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao

Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh thửa đất đến giá đất

ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở tại thành phố

Nội dung 4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định

giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố của thành phố Cao Bằng Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trong năm 2012 [28]

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng năm 2012

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2012 [28]

Thu thập tại: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thuế, Văn phòng UBND thành phố Cao Bằng; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại 06 phường và 05 xã trên địa bàn thành phố Cao Bằng bằng cách phỏng vấn người dân theo bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn, chia làm 3 nhóm sau:

+ Nhóm cán bộ quản lý, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường; cán bộ địa chính các phường/xã; tổ trưởng dân phố

+ Nhóm người dân phi nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ, công chức, người buôn bán

+ Nhóm người dân nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: người làm ruộng, người làm vườn, người trồng rừng

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

2.4.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO

BẰNG

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng

3.1.1.1 Vị trí địa lý và danh giới hành chính của thành phố Cao Bằng

Thành phố Cao Bằng là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Cao Bằng, cách thủ đô Hà Nội 286 km theo Quốc lộ 3, cách thành phố Lạng Sơn 120 km theo Quốc lộ 4A, cách Cửa khẩu Quốc gia Tà Lùng khoảng 70 km theo Quốc lộ 3, ở cao độ trung bình + 187 m, ranh giới theo địa giới hành chính cú giới hạn như sau:

- Phía Bắc giáp các xã Ngũ Lão và Bế Triều của huyện Hoà An

- Phía Đông giáp các xã Quang Trung và Hà Trì của huyện Hoà An

- Phía Nam giáp xã Hồng Nam của huyện Hoà An và xã Kim Đồng của huyện Thạch An

- Phía Tây giáp các xã Lê Chung và Bạch Đằng của huyện Hoà An

Từ năm 1954 đến nay, thành phố Cao Bằng có nhiều sự thay đổi, mở rộng về địa giới hành chính và nâng cấp đô thị:

- Năm 2002 sau khi sáp nhập thêm xã Đề Thám của huyện Hòa An, thành phố Cao Bằng có 8 đơn vị hành chính (gồm 4 phường và 4 xã), với tổng diện tích tự nhiên khoảng 5.608 ha, dân số là 55.660 người

Với vị trí địa lý như trên, thành phố Cao Bằng có nhiều lợi thế trong việc mở rộng quan hệ hợp tác với các tỉnh trong cả nước và nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa

3.1.1.2 Địa hình của thành phố Cao Bằng

Thành phố Cao Bằng là đô thị miền núi, địa hình dạng lòng máng thuộc vùng hợp lưu của sông Bằng và sông Hiến và dọc theo 2 sông nói trên

Phần nội thành nằm trên bán đảo hình mu rùa, dốc về phía sông Hiến với độ dốc từ 10% - 30%, tạo nên bởi sông Bằng và sông Hiến với các thông

số sau:

- Độ cao trung bình so với mặt biển là: +187 m

- Độ cao lớn nhất so với mặt biển: + 250 m

- Độ cao thấp nhất so với mặt biển: + 180,50 m

Phần lãnh thổ còn lại của thành phố có địa hình tương đối phức tạp, chia cắt mạnh với 3 dạng địa hình chính:

- Vùng đồng bằng: nằm dọc theo sông Bằng, sông Hiến và các thung lũng ven các khe núi đổ về 2 sông

- Vùng đồi núi thấp: bao quanh thành phố bởi 3 phía Tây, Nam, Đông

- Vùng đồi núi cao: tập trung ở phía Đông có độ dốc lớn, địa hình đồi núi chia cắt mạnh, chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của thành phố [21]

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết của thành phố Cao Bằng

Do nằm sát chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu nên khí hậu thành phố mang nét đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm mưa nhiều (từ tháng 5 đến tháng 10), mùa khô lạnh và hanh (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) Tuy nhiên do sự chi phối của địa hình và ảnh hưởng của độ cao, nên mang tính chất đặc thù của dạng khí hậu lục địa miền núi cao, mùa hè mát mẻ, mùa đông lạnh hơn so với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ

- Về chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm là 21,60C, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 16,7 - 18,30C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 40,50

C (tháng 6),

nhiệt độ thấp tuyệt đối là -1,30C (tháng 12) Tổng tích ôn trong năm đạt khoảng 7.000 - 7.5000 C Biên độ dao động nhiệt độ ngày và đêm là 8,40

C

- Về chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình là 81% Độ ẩm cao nhất là

86%, độ ẩm thấp nhất là 36%

- Về chế độ mưa: lượng mưa trung bình năm là 1.442,7 mm, lượng mưa

cao nhất vào tháng 5 là 120,90 mm, lượng mưa thấp nhất vào tháng 12 là 70,40 mm Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thường tập trung với cường độ lớn (với lượng mưa chiếm tới trên 70% lượng mưa cả năm), cùng với địa hình tương đối dốc, chia cắt mạnh gây ra xói mòn, sạt lở đất đai nghiêm trọng

Vào mùa khô lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa gây ra khô hạn cục bộ ảnh hưởng đáng kể đến sinh hoạt và sản xuất của người dân

- Về lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình năm là 1.020,3 mm

Trong các tháng mùa khô, lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa; chỉ số

ẩm ướt trong các tháng này thường dưới 0,5 nên gây ra tình trạng khô hạn nghiêm trọng

- Về hướng gió chủ đạo: Đông Nam và Nam là hai hướng chủ đạo, tốc

độ gió mạnh nhất trong các cơn lốc lên tới 40m/s

Với đặc điểm về khí hậu như trên, trong quy hoạch bố trí sử dụng đất của thành phố cần lợi dụng chế độ nhiệt cao, độ ẩm khá để bố trí nhiều vụ trong năm ở những vùng đất sản xuất nông nghiệp Đồng thời bố trí cây trồng, mùa vụ hợp lý để hạn chế quá trình rửa trôi, xói mòn đất vào mùa mưa và hạn chế quá trình bốc hơi nước trong mùa khô nhằm sử dụng đất một cách hiệu quả, bền vững [21]

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng

3.1.2.1 Đặc điểm kinh tế của thành phố Cao Bằng

- Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt khoảng 14% tăng 2,01% so với kế hoạch

- Cơ cấu kinh tế: Thương mại - Dịch vụ chiếm 31,13%; Công nghiệp - Xây dựng 10,10%; Nông nghiệp giảm dần tỷ trọng

- Giá trị sản xuất Nông lâm ngư nghiệp đạt 66,7 %

- Về thu ngân sách: Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn ước đạt 651,12 tỷ đồng bằng 105% so dự toán tỉnh giao và bằng 98% so với dự toán thành phố giao, bằng 88% so với thực hiện năm 2011 [27]

3.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị của thành phố Cao Bằng

Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống đô thị thành phố cũng đã dần được hình thành và phát triển Ngày 01 tháng 11 năm 2010 thành phố Cao Bằng được mở rộng theo Nghị quyết số 42/NQ-CP của Chính Phủ với 11 đơn vị hành chính, khu vực nội thị gồm 6 phường là Hợp Giang, Sông Bằng, Sông Hiến, Tân Giang, Ngọc Xuân, Đề Thám và khu vực ngoại thị gồm 5 xã là Duyệt Trung, Hoà Chung, Chu Trinh, Hưng Đạo, Vĩnh Quang với tổng diện tích tự nhiên là 10.762,81 ha và dân số là 67.411 người Ngày

09 tháng 7 năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP về việc thành lập các phường: Hoà Chung, Duyệt Trung thuộc thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trên cơ sở giữ nguyên toàn bộ 543,37 ha diện tích tự nhiên và 4.120 nhân khẩu của xã Hoà Chung và toàn bộ 998,60 ha diện tích tự nhiên và 4.215 nhân khẩu của phường Duyệt Trung Sau khi thành lập 02 phường, thành phố Cao Bằng có 10.762,81 ha diện tích tự nhiên và 84.421 nhân khẩu,

có 11 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm 8 phường là Hoà Chung, Duyệt Trung, Hợp Giang, Sông Bằng, Tân Giang, Sông Hiến, Ngọc Xuân, Đề Thám và 3 xã là Chu Trinh, Vĩnh Quang, Hưng Đạo;

3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Cao Bằng

* Giao thông

Những năm qua hệ thống giao thông của thành phố được đầu tư phát triển khá đồng bộ, bao gồm: