Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại tp HCM

Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung c ủa tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán

Mã ngành: 60340301

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 3 tháng 10 năm 2015

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP HCM, ngày 17 tháng 3 năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

I- Tên đề tài:

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM

II- Nhiệm vụ và nội dung:

III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/3/2015

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/9/2015

V- Cán bộ hướng dẫn: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Nghĩa

LỜI CÁM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ

TP.HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình theo học tại trường

Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phan Đình Nguyên, đã

hướng dẫn em tận tình và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp này

Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên giúp đỡ tôi trong thời gian qua

Nguyễn Hoàng Nghĩa

TÓM TẮT

Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15 chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh Số mẫu lấy được

là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê

Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn

hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm 3 nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư

Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các biến không có ý nghĩa thống kê (sig >0.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan và xây dựng mô hình hồi quy mẫu Kết quả phân tích hồi quy có R2

= 0.8354 tức mô hình giải thích được 83,54%

sự thay đổi của biến phụ thuộc Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn

hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập Kết quả kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.000000 < 0.05, nghĩa là

mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể

Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có Vì vậy, khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không

có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình

ABSTRACT

To assess the influence of these factors on the price of apartments in HCMC, the author has developed a data collection sheet apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate and real out random sampling in 15 apartments in the area of District 2, 7, Binh Thanh and Binh Chanh The number of samples are

135 and satisfactory statistical analysis

Since then there have been three groups identify and 9 factors affecting the price of apartments: group apartment structural characteristics include factors floor apartment is located, the area apartment and the view from the apartment; utilities group inside the apartment includes 3 factors swimming pool, sports area and downtown shopping; utilities group outside the apartment include distance from apartment to the center city, the utility outside apartment buildings such as schools, hospitals and the level of the condominium project

From the influencing factors, the authors build regression model including one independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05), multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction autocorrelation regression model form

Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains 83.54% change of the dependent variable In other words 83.54% of the unit price differences apartments can be explained by differences in the independent variables

in the model Use the F statistic to consider the relationship between the dependent variable linear and independent variables The test results showed that Prob (F-statistic) = 0.000000 <0.05, mean model multivariate linear regression that the author built in accordance with the master

However, the sample can not cover and represent all the usual range of research, database resources as inputs to analyze now in HCM City in particular and Vietnam in general are not neck So when conducting investigations and modeling, know the variables that affect its size but because there is no quantitative information and coding should not be included in the model

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH x

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 2

1.1 Lý do chọn đề tài 2

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu 2

1.4 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Ý nghĩa nghiên cứu 3

1.7 Cấu trúc luận văn 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư 5

2.1.1 Định nghĩa 5

2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 6

2.1.3 Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư 7

2.2 Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư 8

2.2.1 Khái niệm, phân loại 8

2.2.2 Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ 9

2.2.3 Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư 12

2.3 Mô hình hồi quy 14

2.3.1 Cơ sở lý luận 14

2.3.2 Phạm vi áp dụng 15

2.3.3 Yêu cầu của phương pháp hồi quy 15

2.3.4 Quy trình thực hiện 15

2.3.5 Dạng mô hình hồi quy vận dụng 15

2.3.6 Các giả định của mô hình 16

2.3.7 Sự lựa chọn mô hình 16

2.3.7.1 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 17

2.3.7.2 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi 17

2.3.7.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan 18

2.3.8 Một số lưu ý khi thu thập số liệu hồi quy 19

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 20

3.1 Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TPHCM 20

3.1.1 Nguồn cung 20

3.1.2 Nguồn cầu 20

3.1.3 Tình hình thị trường 20

3.1.4 Triển vọng thị trường 21

3.2 Kết quả thu thập dữ liệu 22

3.3 Quy trình phân tích 24

3.4 Xây dựng mô hình hồi quy 25

3.4.1 Biến độc lập 26

3.4.2 Biến phụ thuộc 26

3.5 Thực nghiệm mô hình hồi quy 32

3.5.1 Mô hình lần đầu 32

3.5.2 Mô hình lần hai 34

3.5.3 Mô hình lần ba 35

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 Nhận xét và kiểm định mô hình 37

4.1.1 Nhận xét 37

4.1.2 Kiểm định mô hình 38

4.1.2.1 Kiểm định đa cộng tuyến 38

4.1.2.2 Kiểm định phương sai thay đổi 39

4.1.2.3 Kiểm định tự tương quan 40

4.2 Khắc phục mô hình 41

4.2.1 Khắc phục hiện tượng tự tương quan 41

4.2.2 Kiểm định tự tương quan mô hình mới 45

4.2.3 Kiểm định phương sai thay đổi mô hình mới 46

4.2.4 Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới 47

CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 50

5.1 Nhận xét 50

5.2 Ý nghĩa và hạn chế 51

5.2.1 Ứng dụng mô hình vào dự đoán giá căn hộ 51

5.2.2 Hạn chế 53

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án

Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ quí 2/2015

Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015

Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình của các căn hộ khảo sát

Hình 3.1: Kết quả hồi quy lần đầu

Hình 3.2: Kết quả hồi quy lần hai

Hình 3.3: Kết quả hồi quy lần ba

Hình 4.1: Kết quả phân tích kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Hình 4.2: Kết quả kiểm định White

Hình 4.3: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG)

Hình 4.4: Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1)

Hình 4.5: Kết quả tính sai phân

Hình 4.6: Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân

Hình 4.7: Kết quả hồi quy sau khi lấy sai phân

Hình 4.8: Kết quả kiểm định Breusch – Godfrey (BG) mô hình mới

Hình 4.9: Kết quả kiểm định White mô hình mới

Hình 4.10: Kết quả kiểm định sự phù hợp mô hình

Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như nước ta hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây là vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát lại yên tĩnh, dịch vụ

vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình Nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng tài chính lại đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi nhà Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng tọa lạc, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức độ khác nhau

Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ

chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này

Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính Giá cả thị trường của đất đai, nhà cửa và giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh

Đề tài này sử dụng phương pháp hồi quy đa biến để thể hiện sự ảnh hưởng của các yếu tố chất lượng và vị thế của bất động sản đến giá của nó Một điểm mạnh của

mô hình này so với các cách định giá thông thường là chúng ta có thể đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản Bên cạnh đó đề tài cũng sử dụng phương pháp phân tích nhân tố dựa trên bảng câu hỏi thu được tìm ra nhân tố đóng vai trò quan trọng trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản

Đề tài này nghiên cứu về giá căn hộ chung cư của các dự án ở các Quận tại TPHCM (dự kiến: 2, 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh)

, và khoảng cách về chất lượng của các dự án cũng chênh lệch rất lớn Do vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá sẽ thể hiện càng rõ rệt

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

 Nhận dạng tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ chung cư

 Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá trị căn hộ

 Xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ

 Ứng dụng vào dự báo giá căn hộ

1.3 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về giá căn hộ, thị trường giao dịch căn hộ, các yếu

tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và ứng dụng mô hình hồi quy để định giá nhanh giá

căn hộ tại địa bàn các quận: 2, quận 7, quận Bình Thạnh và Bình Chánh

1.4 Phạm vi nghiên cứu

 Đề tài sử dụng dữ liệu được thu thập từ các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường kết hợp với khảo sát thực tế các căn hộ chung cư

 Số mẫu dự kiến hơn 150 mẫu căn hộ trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh

và Bình Chánh Dữ liệu được thu thập từ tháng 3/2015 đến tháng 6/2015

1.5 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp thu thập, thống kê số liệu điều tra giá căn hộ đã và đang giao dịch tại các chung cư trên địa bàn các quận: 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh

 Nguồn thu thập số liệu:

• Dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên gia; lập bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát thực tế

• Dữ liệu thứ cấp: từ sách báo, tạp chí, luận văn, internet,… liên quan đến nội dung nghiên cứu

 Phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy thể hiện mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc, từ đó xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại địa bàn khảo sát

 Xử lý số liệu bằng phần mềm thống kê SPSS 16.0 và Eview 6.0

 Kiểm định sự phù hợp của mô hình

1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu

 Đề tài tập trung xây dựng mô hình hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ, đây có thể xem là một phương pháp mang tính khoa học cao

và có tính khả thi khi áp dụng vào thực tế định giá hàng loạt căn hộ trên địa bàn khảo sát

 Đề tài góp phần giúp người đọc, thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về cách tiếp cận mới trong việc định giá căn hộ và mức độ cần thiết của mô hình

vào thực tiễn góp phần rút ngắn thời gian, chi phí cũng như đáp ứng được sự đổi mới của thị trường

 Đề tài thể hiện mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) với các biến độc lập khác, và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoài giá đến giá căn hộ

đã được lượng hóa Điều này giúp cho người mua và các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh về tình hình căn hộ một cách dễ dàng Mặt khác giúp chủ đầu

tư các dự án cân nhắc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá mạnh hơn sẽ tập trung phát triển chất lượng căn hộ ở mảng đó Giúp cho các nhà môi giới có thêm kiến thức vững vàng để tư vấn cho khách hàng của mình

1.7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các hình và bảng, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục; luận văn được bố cục theo 5 chương như sau:

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 Khái quát về chung cư, căn hộ chung cư

2.1.1 Định nghĩa

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ

th ống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung c ủa tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó;

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây

Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư

Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc

sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ

thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì…

2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:

Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng

Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, thay đổi màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung

và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư

Quản lý sử dụng nhà chung cư

Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan

trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị

có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụng nhà chung cư,

2.1.3 Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư

Theo thông tư Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản

Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư

Chung cư hạng 1

Chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp

dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp

Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng

ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui

mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2 Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh Có hệ thống camera kiểm soát trong các

sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng

Chung cư hạng 2

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

Diện tích căn hộ phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 60m2

,

có diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15m2 Các dịch vụ khác cũng như hạ tầng

xã hội tương tự như chung cư cao cấp Riêng về dịch vụ an ninh, chung cư hạng

2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng

Chung cư hạng 3

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

Về diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây dựng qui định phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m2, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2

Chung cư hạng 4

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Về thiết kế xây dựng phải đảm bảo phù hợp quy chuẩn xây dựng hiện hành

2.2 Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.1 Khái niệm, phân loại thị trường căn hộ chung cư

Thị trường là nơi người mua và người bán tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau để trao đổi mua bán hàng hóa và dịch vụ Hay nói cách khác thị trường

là nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người… liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để họ liên kết với nhau

Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường giao dịch căn

hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của thị trường này là một dạng của thị trường bất động sản, ta có thể định nghĩa thị trường giao dịch căn hộ như sau:

“Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Thị trường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan

hệ giao dịch về căn hộ chung cư, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ căn hộ được giao dịch.”

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường thành thị trường mua bán; thị trường đấu giá; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan

hệ giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình

2.2.2 Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ

Chủ thể thị trường

Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập, có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và pháp nhân khác

Tham gia giao dịch trên thị trường căn hộ có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong

và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường giao dịch căn hộ chung cư

• Cá nhân

Các cá nhân sở hữu căn hộ tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người dùng căn hộ của mình làm tài sản thế chấp để vay vốn, để góp vốn liên doanh Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng căn hộ vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người

đi thuê Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc

• Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản

Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất đây là các doanh nghiệp xây dựng cũng như tạo ra tòa chung cư, căn hộ cho thị trường

Hàng hóa thị trường

Hàng hóa thị trường là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có tương lai Để cho thị trường giao dịch căn hộ chung cư phát triển, cần phát triển hàng hóa cho thị trường này Hàng hóa trên thị trường bao gồm các căn hộ sẵn sang để mua bán, cho thuê và thế chấp trên thị trường Ngày nay, các loại hình chất lượng căn hộ ngày càng đa dạng từ cao cấp đến nhà ở xã hội, từ diện tích lớn đến nhỏ, đáp ứng mọi nhu cầu của người tiêu dùng căn hộ chung cư

Giới trung gian thị trường

Là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là trung gian thị trường

• Nhà nước

Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường cũng như tham gia quản lý hoạt động trên thị trường Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng

hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng

Nhà nước tham gia thị trường với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường phát triển Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá

cả căn hộ trên thị trường

• Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà chung cư, trung tâm thương mại, dịch vụ, tiện ích xung quanh để tạo ra hàng hoá cho thị trường Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế

• Các tổ chức môi giới, tư vấn

Giá cả của hàng hoá chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Trên thị trường căn hộ thông tin thường không hoàn hảo Thêm vào đó, việc quản lý tương đối phức tạp Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…

Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch có thể thoả mãn được mục đích đặt ra

Các chuyên gia tư vấn, môi giới thường hoạt động trong các tổ chức chuyên

về môi giới, tư vấn về bất động sản Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất

lớn đối với thị trường căn hộ Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị trường phát triển Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường kém hiệu quả, chi phí giao dịch cao Thị trường càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá

• Các tổ chức tài chính

Hoạt động kinh doanh căn hộ chung cư đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng

Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên thường được dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường giao dịch các loại tài sản này để xác định giá làm tài sản thế chấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại tài sản thế chấp Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về bất động sản

Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên

thị trường

2.2.3 Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư

Do hàng hóa căn hộ là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên thị trường căn hộ cũng có những đặc điểm riêng

Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản – căn hộ, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản – căn hộ có vị trí cố định, không thể di dời được

Do vậy, hoạt động giao dịch căn hộ thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn

(chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet… đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản

Thị trường căn hộ chung cư mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Căn hộ có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu căn hộ ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, căn hộ chung cư còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu căn hộ Người ta không thể di dời căn hộ từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường căn hộ mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóa căn hộ chung cư, khi cầu tăng, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của căn hộ chung cư cần có thời gian dài

để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình nhà chung cư cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản – căn hộ có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh căn hộ đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất

động sản – căn hộ cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng Khi bất động sản

sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa căn hộ không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán căn hộ không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa,

vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán căn hộ chung cư thường

ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải

có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém

hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao

2.3 Mô hình hồi quy

Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến, được gọi là biến phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, được gọi là biến độc lập nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đoán giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của biến độc lập Bản chất của phương pháp hồi quy là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch từ thị trường, nhằm tìm kiếm phương trình hồi quy có tính đại diện chung thể hiện mức độ tác động của các yếu tố lên giá trị của căn hộ chung cư Sau đó nhập các số liệu tương ứng ứng với các yếu tố tác động vào phương trình vừa hồi quy xong để xác định giá trị của căn hộ chung cư

2.3.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp hồi quy dựa trên cơ sở phân tích các yếu tố giao dịch có được từ thị trường nhằm ước lượng mức độ tác động của các yếu tố lên căn hộ, từ đó có thể

dự báo giá cho các căn hộ có tính tương đồng

2.3.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp hồi quy chỉ vận dụng cho những căn hộ thường xuyên được giao dịch trên thị trường và các yếu tố tác động đến giá căn hộ có thể điều tra khảo sát được Do vậy phương pháp đòi hỏi phải có thị trường ổn định, có cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch thì vận dụng mới đạt hiệu quả cao nhất và có tính thuyết phục cao cũng như giảm bớt các tính chủ quan trong việc thẩm định

2.3.3 Yêu cầu của phương pháp hồi quy

• Các thông tin sử dụng trong mô hình phải đầy đủ, chính xác và có thể kiểm chứng được

• Các mức giá giao dịch của các căn hộ tương đồng, cần điều chỉnh về cùng thời điểm

• Căn hộ xác định giá phải có tính tương đồng về chức năng sử dụng, hệ số khai thác sử dụng và các yếu tố khác so với các căn hộ được khảo sát

• Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố

• Vận dụng kết quả của mô hình nhằm ước tính giá trị của căn hộ cần dự đoán

2.3.5 Dạng mô hình hồi quy vận dụng

Mô hình hồi quy trong bài được sử dụng là mô hình hồi quy đa biến, có

dạng công thức tổng quát:

Y i = + X 1 + X 2 … + X n + e i (2.1)

Trong đó:

Y i : Là biến phụ thuộc thể hiện giá của căn hộ trong lần quan sát thứ i

: Tung độ góc của mô hình

X 1 , X 2 … X n: Là các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động

, … : Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố

X1, X2 Xnlên biến phụ thuộc Yi

e i : Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

Việc hồi quy cần số lượng dữ liệu lớn, có tính minh bạch cao (có đăng ký thông tin về giao dịch) và liên tục cập nhật, nhằm tạo được kết quả có tính đại diện chung cho thị trường

Các biến X1, X2… Xn trong mô hình hồi quy có thể là: diện tích, số tầng, hướng, tầm nhìn, khoảng cách đến trung tâm, tiện ích xung quanh,…

2.3.6 Các giả định của mô hình

Trong mô hình hồi quy bao gồm hai phần là phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên, eilà biến ngẫu nhiên và tuân thủ theo phân phối chuẩn, các biến X1, X2…Xncác biến kiểm soát còn gọi là biến cho trước Vì Yilà tổng hợp của phần trên nên Yi

cũng là một biến ngẫu nhiên Các giả định của mô hình:

• Giá trị trung bình của biến phần dư (ei) bằng 2

• Phương sai của các phần dư eikhông thay dổi

• Không có hiện tượng tự tương quan giữa các phần dư ei

• Không có hiện tượng cộng tuyến giữa các biến độc lập

• Phần dư eicó phân phối chuẩn

2.3.7 Sự lựa chọn mô hình

Có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc Yi, ứng với từng

mô hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các mô hình đặt ra

mô hình nào là tốt nhất Thông thường việc chọn mô hình tốt nhất thường dựa vào

hệ số xác định R2 để giải thích mức độ “ý nghĩa” của các biến Xi đối với biến Yi

trong mô hình, nếu chỉ số này càng cao thì ý nghĩa giải thích của mô hình càng lớn,

từ đấy có thể dẫn đến kết luận mô hình càng tốt Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng

mỗi mô hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng mô hình cần phải xem xét đồng thời các thuộc tính đó

Để khẳng định các yếu tố Xitác động đến Y với một độ tin cậy nhất định việc dựa vào chỉ số Prob trong kết quả hồi quy Nếu Prob < 0.05 ta bác bỏ giả thuyết H0

tức yếu tố Xicó tác động đến Yi

2.3.7.1 K iểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Đa cộng tuyến có nghĩa là tồn tại một mối quan hệ tương quan giữa các biến giải thích với nhau Nếu xảy ra trường hợp một biến giải thích nào đó có tương quan với một số biến giải thích khác thì có nghĩa mô hình xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến

Nếu mô hình xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến có thể gây ra một số hậu quả: phương sai và hiệp phương sai của các ước lượng OLS lớn, khoảng tin cậy rộng, các ước lượng OLS và sai số chuẩn của chúng trở nên rất nhạy cảm với những thay đổi nhỏ trong dữ liệu Ngoài ra đa cộng tuyến có thể làm cho dấu của các hệ

số hồi quy sẽ ngược với dấu của kì vọng

Để phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến, ta có thể căn cứ vào một số dấu hiệu như:

• Hệ số R2lớn nhưng tỉ số t nhỏ

• Hệ số tương quan cặp giữa các biến giải thích cao

• Sử dụng mô hình hồi quy phụ

• Sử dụng nhân tử phóng đại phương sai (VIF)

Trong quá trình xây dựng mô hình trong bài, tác giả đã sử dụng nhân tử phóng đại phương sai VIF để phát hiện ra hiện tượng đa cộng tuyến Nếu VIF của một biến vượt quá 10 (điều này xảy ra nếu Rj2 > 0.9) thì biến này được coi là cộng tuyến cao

Để khắc phục hiện tượng đa cộng tuyến, ta có thể loại trừ một biến giải thích ra khỏi mô hình hoặc thu thập thêm số liệu hoặc lấy mẫu mới Ngoài ra còn

có một số phương pháp khác có thể khắc phục hiện tượng này

2.3.7.2 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Như đã liệt kê ở trên, một trong những giả thiết quan trọng của mô hình hồi

quy tuyến tính cổ điển là phương sai của từng yếu tố ngẫu nhiên là một số không đổi Khi xảy ra hiện tượng phương sai thay đổi sẽ làm ảnh hưởng đến các ước lượng thu được như:

• Ước lượng OLS vẫn là ước lượng không chệch nhưng không phải là ước lượng hiệu quả

• Ước lượng của các phương sai sẽ bị chệch, do đó các kiểm định mức ý nghĩa và khoảng tin cậy dựa theo phân phối t và F không còn đáng tin cậy nữa

Vì vậy nếu sử dụng thủ tục kiểm định thông thường có thể dẫn đến những kết luận sai lầm Điều này sẽ dẫn đến hậu quả không lường trước được trong thực tiễn

Để phát hiện ra hiện tượng phương sai thay đổi, ta có thể xem xét đồ thị phần dư, kiểm định Park, Glejser, White Trong phạm vi bài viết, sử dụng kiểm định White trong công cụ phân tích Eview 6.0 để phát hiện ra hiện tượng phương sai thay đổi

2.3.7.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Thuật ngữ tự tương quan có thể hiểu là sự tương quan giữa các thành phần của chuỗi các quan sát được sắp xếp theo thứ tự thời gian hoặc không gian Trong mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển, ta giả thiết rằng không có tương quan giữa các nhiễu ei Nói cách khác sai số ứng với quan sát nào đó không bị ảnh hưởng bởi sai số ứng với một quan sát khác

Hậu quả của việc sử dụng mô hình có xảy ra hiện tượng tự tương quan sẽ làm cho các ước lượng OLS vẫn là ước lượng tuyến tính, không chệch nhưng chúng không còn là ước lượng hiệu quả nữa Có thể nói hậu quả của hiện tượng

tự tương quan cũng tương tự như hậu quả của hiện tượng phương sai thay đổi là vấn đề nghiêm trọng trong thực hành Vì vậy, nếu trong số liệu quan sát có hiện tượng tự tương quan thì chúng ta phải tìm cách phát hiện và khắc phục cho được

Để phát hiện ra mô hình có xảy ra hiện tượng tự tương quan hay không ta

có thể xem xét hình vẽ đồ thị phần dư theo thời gian, sử dụng kiểm tra đoạn mạch, kiểm định d của Durbin – Watson, kiểm định Breusch – Godfrey (BG)

Trong phạm vi bài viết sử dụng phương pháp kiểm định Breusch – Godfrey (BG) trong công cụ phân tích Eview 6.0 để phát hiện cũng như khắc phục mô hình

2.3.8 Một số lưu ý khi thu thập số liệu

• Yếu tố thời gian có tác động mạnh đến giá giao dịch căn hộ, ở các thời điểm khác nhau thị trường thay đổi, giá cũng biến đổi mạnh do đó khi thu thập số liệu sử dụng cho mô hình phải thống nhất về thời gian thu thập dữ liệu giá giao dịch

• Các đơn vị trong các yếu tố phải đồng nhất m, m2, tầng, …

• Sử dụng các công cụ khác nhau để tiến hành kiểm định mô hình nhằm tìm ra được mô hình phù hợp nhất

• Do nguồn dữ liệu dùng để tiến hành chạy mô hình tương đối lớn và kết quả chỉ đại diện cho giá trị căn hộ của một khu vực nhất định và việc áp dụng đối với từng căn hộ cụ thể cũng có mức độ chính xác tương đối

• Kết quả từ mô hình cần được xem xét (biến phụ thuộc hay biến giải thích) thay đổi khi thay đổi một đơn vị của yếu tố khác không đổi Điều này có thể không hoàn toàn như vậy trong thực tiễn sự thay đổi của một yếu tố này có thể làm thay đổi tác động của các yếu tố khác lên giá căn hộ

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU

3.1 Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TP.HCM

3.1.1 Nguồn cung

Trong quí 2/2015, 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu

mở bán hơn 9.700 căn hộ, tăng 47% theo quý và 138% theo năm Đây cũng là quý có số lượng nguồn cung căn hộ mới nhiều nhất trong 5 năm trở lại đây Tính đến quí 2/2015, thị trường sơ cấp có khoảng 26.000 căn hộ, tăng đáng kể 27% theo quý và 72% theo năm

Đồ thị 3.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quí 2/2015

3.1.3 Tình hình thị trường

Tỉ lệ hấp thụ đạt 19%, giảm -2 điểm phần trăm theo quý nhưng lại tăng 2 điểm phần trăm theo năm Trong quí 2/2015, có khoảng 5.000 căn hộ được hấp thụ, tăng 17% theo quý và 96% theo năm Đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ quí 4/2010

Trong quí 2/2015, quận 2 có lượng giao dịch cao nhất, chiếm 28% trên tổng

số căn đã bán, theo sau là quận Bình Thạnh với 15% thị phần

Hạng B có lượng giao dịch tăng mạnh 44% theo quý, trong khi Hạng C có tình hình hoạt động ổn định so với quý trước

Đồ thị 3.2: Tình hình thị trường căn hộ quí 2/2015

3.1.4 Triển vọng thị trường

Từ nửa cuối năm 2015 đến 2017, dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới từ 90 dự án hiện hữu và các dự án tương lai Quận 9

là nguồn cung trọng điểm

Những thay đổi gần đây về luật bất động sản, luật nhà ở, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến phân khúc căn

hộ để bán

3.2 Kết quả thu thập dữ liệu

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình (là đối tượng chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư), thông tin thu thập theo mẫu phiếu điều tra được lập sẵn Nguồn thông tin

có được nhờ sự hỗ trợ bởi các sàn giao dịch, phòng kinh doanh các dự án, các môi giới bất động sản, hệ thống mạng internet, báo chí,… trong đó ưu tiên các căn hộ đã được giao dịch thành công

Thời điểm thu thập thông tin giao dịch trong khoảng thời gian từ tháng 3/2015 đến tháng 6/2015 Kết quả điều tra có được thông qua quá trình xử lý, sàng lọc và chấp nhận 135 mẫu từ 15 dự án nhà chung cư, mỗi mẫu tương ứng với một căn hộ

cụ thể Trong đó có 23 căn hộ thuộc dự án chung cư cao cấp, 38 căn hộ thuộc dự án chung tư cấp 2, 26 căn hộ thuộc dự án chung cư cấp 3 và 48 thuộc dự án chung cư cấp thấp Căn hộ có giá trị cao nhất với 44,9 triệu đồng/m2 thuộc dự án Thảo Điền Pearl, thấp nhất là giá căn hộ thuộc dự án Hoàng Anh 3 New Sài Gòn với 11,7 triệu

đồng/m2 Tầng của các căn hộ có trong mẫu đa dạng, cao nhất là tầng 28 và thấp nhất là tầng 1

Khoảng cách từ căn hộ khảo sát đến trung tâm thành phố (mốc là bưu điện thành phố) được tác giả sử dụng công cụ đo khoảng cách trên website

www.Vietbando.com.vn tính đơn vị km

Trong 135 mẫu căn hộ, đa số các căn hộ đã được giao nhà hoặc trong quá trình

sử dụng, tuy nhiên cũng có một số căn hộ dự kiến sẽ giao nhà trong tháng 8/2015 Tầm nhìn căn hộ được chia thành 4 dạng: hướng ra sông, hướng ra hồ bơi, hướng ra công viên và các hướng khác như quốc lộ, dân cư, bãi đất trống, …

Chi tiết của tất cả các dữ liệu về số tầng, diện tích, đơn giá, khoảng cách đến trung tâm, số phòng ngủ,… được liệt kê rõ trong PHỤ LỤC 3

Vinhomes 10 33.138,65

Nguồn: Số liệu khảo sát thực tế

Đồ thị 3.3: Đồ thị hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát

Nguồn: số liệu khảo sát thực tế Theo kết quả khảo sát, giá giao dịch căn hộ trung bình là 25,87 triệu đồng/m2 Tuy nhiên độ lệch chuẩn lên đến 13,50 triệu đồng/m2 cho thấy mức dao động này so

với giá trị trung bình là rất cao Điều này có thể lý giải là do hai nguyên nhân chính: Thứ nhất, các căn hộ thuộc khu chung cư cao cấp có mức giá chênh lệch khá cao so với các căn hộ thuộc khu chung cư cấp thấp là do các tiện ích bên trong cũng như bên ngoài của chung cư cao cấp như đường xá thông thoáng, giao thộng thuận lợi

và được trang bị đầy đủ các khu sinh hoạt, bể bơi,… so với các chung cư cấp thấp Thứ hai là do tính đẳng cấp cũng như cộng đồng sinh hoạt trong một khu chung cư cao cấp cũng ảnh hưởng khá lớn đến giá trị căn hộ trong đó

Theo khảo sát, diện tích căn hộ giao dịch theo mẫu trung bình là 103,9 m2, độ lệch chuẩn cũng ở mức khá lớn, điều đó cho thấy sự đa dạng về phân khúc thị trường nhà ở chung cư Việc có nhiều mức quy mô căn hộ góp phần giúp cho sự lựa chọn căn hộ để ở trở nên linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng người mua

Cũng theo kết quả khảo sát, hơn 50% căn hộ giao dịch ở tầng cao trên 10 tầng Những hộ gia đình hầu hết lựa chọn mua các căn hộ ở các tầng cao để ở, việc lựa chọn các căn hộ tầng cao mang đến sự thông thoáng, tầm nhìn đẹp và xa là lựa chọn hàng đầu của người mua khi sở hữu căn hộ để ở

Theo mẫu quan sát, khoảng cách đến trung tâm thành phố (lấy mốc Bưu điện Thành phố) có giá trị trung bình là 7,49 km, độ lệch chuẩn là 3,31 km

3.3 Quy trình phân tích

Quy trình phân tích trong đề tài này chủ yếu dựa vào quy trình phân tích trong giáo trình Kinh tế lượng của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Thanh (2011) mô hình được phân tích như sau:

Bước 1: Thực hiện việc khảo sát, tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực

bất động sản, thẩm định giá bất động sản để tìm ra các yếu tố chính tác động đến giá căn hộ chung cư

Bước 2: Thiết lập mô hình dựa trên các yếu tố đã tham khảo từ các chuyên gia và

bổ sung thêm một số biến sao cho phù hợp với địa bàn nghiên cứu

Bước 3: Tiến hành thu thập và xử lý số liệu Dữ liệu tác giả sử dụng được lấy từ các

mức giá rao bán trên các trang Web về rao giao dịch căn hộ sau đó tiến hành liên hệ thu thập thông tin các yếu tố cần sử dụng để chạy mô hình đồng thời thương lượng thống nhất mức giá giao dịch cuối cùng

Bước 4: Ước lượng các tham số trong mô hình

Bước 5: Phân tích và kiểm định mô hình sau khi ước lượng

Bước 6: Khắc phục mô hình

Bước 7: Đưa ra các kiến nghị, nhận định chung về mô hình Ứng dụng mô hình vào

thực tiễn

3.4 Xây dựng mô hình hồi quy

Mô hình hồi quy dự kiến gồm biến phụ thuộc và các biến độc lập như sau:

DONGIA = β 0 + β 1 *TANG + β 2 *DIENTICH + β 3 *HOBOI +

β 4*THETHAO + β 5*THUONGMAI + β 6 *KHOANGCACH +

β 7 *TAMNHIN + β 8 * CAPCC + β 9 * TIENICH + ε

Bảng 3.2: Diễn giải các biến trong mô hình:

đồng/m2

Nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ

Nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư

1 = có

0 = không

+

THETHAO Khu thể thao bên trong

1 = có

0 = không

+

trong khu chung cư Biến giả

KHOANGCACH Khoảng cách đến trung

TIENICH Tiện ích bên ngoài khu

3.4.1 Biến độc lập

DONGIA: đơn giá căn hộ tính trên một m2

(đvt: ngàn đồng/m2

), được thu thập bằng cách thương lượng mức giá rao bán căn hộ trên các trang mạng mua bán nhà đất nhằm tìm ra mức giá thị trường phù hợp nhất

3.4.2 Bi ến phụ thuộc

NHÓM ĐẶC ĐIỂM CẤU TRÚC CỦA CĂN HỘ

TANG: biến thể hiện tầng tọa lạc của căn hộ chung cư (đơn vị: số tầng) Tùy loại hình nhà chung cư mà sự lựa chọn tầng tọa lạc của căn hộ khác nhau Đối với các chung cư tầm thấp và trung, việc lựa chọn một căn hộ ở các tầng thấp là một lựa chọn tối ưu, nó thể hiện sự tiện ích trong việc đi lại cũng như có khả năng thương mại so với các tầng ở cao, mặc khác chủ sở hữu lại có khả năng phải hứng chịu tiếng ồn, khí thải từ đô thị,… Tuy nhiên, đối với các chung cư cao tầng có thể dẫn đến việc ra vào nơi sinh sống sẽ trở nên bất tiện, việc lựa chọn các tầng cao mang lại một sự yên tĩnh, tầm nhìn ra sông, công viên thông thoáng

Do đó có thể thấy việc lựa chọn tầng tọa lạc có ảnh hưởng đến quyết định mua một căn hộ Điều này tùy thuộc vào sở thích, thị hiếu của người mua và nó ít nhiều cũng có ảnh hưởng đến giá trị của căn hộ

Do đó việc đưa biến TANG vào là có cơ sở Đây là biến định lượng tính theo đơn vị số tầng Với biến TANG tác giả kì vọng dấu của nó sẽ tỷ lệ thuận với biến phụ thuộc DONGIA

DIENTICH: diện tích của căn hộ chung cư (đvt: m2

) Theo như hiểu biết cũng như qua quá trình khảo sát tác giả nhận thấy rằng các căn hộ trên địa bàn các quận khảo sát có nhiều quy mô diện tích đa dạng Từ