Xây dựng chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp cổ phần

Chúng ta đều biết cuộc sống con người tồn tại trên nền tảng các nhu cầu cơ bản là ăn, mặc, ở, đi lại, học hành, giải trí và ước muốn lưu lại cái gì đó cho đời sau mà ta có.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở 5

I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở 5

I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản 5

I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản 6

I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở 7

II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở 9

II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ 9

II.2 – Xác định mục tiêu chiến lược 17

II.3 – Các công cụ xây dựng chiến lược kinh doanh 18

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 119 I – Môi trường vĩ mô 19

I.1 - Môi trường kinh tế, chính trị 19

I.2 - Môi trường xã hội, văn hóa 22

I.3 - Môi trường khoa học- công nghệ 22

I.4 - Môi trường tự nhiên 23

II - Môi trường cạnh tranh ngành 23

II.1 - Khách hàng 23

II.2 - Các đối thủ cạnh tranh 24

II.3 - Các đối thủ tiềm ẩn 27

II.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp 28

II.5 - Sức ép từ phía sản phẩm thay thế 30

II.6 - Xác định cơ hội và nguy cơ 30

III – Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp, xác định điểm mạnh,

điểm yếu 32

III.1 - Lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của doanh nghiệp cổ phần bao gồm 32

III.2 - Nhân lực, nguồn nhân lực 33

III.3 - Cơ cấu tổ chức quản lý của doanh nghiệp 33

III.4 - Tình hình tài chính 35

III.5 - Văn hóa doanh nghiệp 36

III.6 - Đánh giá nội bộ và xác định lợi thế cạnh tranh 36

CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1 38

I - Mục tiêu phát triển của doanh nghiệp 38

II - Xây dựng ma trận SWOT và lựa chọn các chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở cho doanh nghiệp 38

III - Lựa chọn các chiến lược phát triển cho doanh nghiệp 40

III.1 - Xác định chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở trên cơ sở lý thuyết 40

III.2 - Thực tế chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở cụ thể của doanh nghiệp 41

KẾT LUẬN 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Chúng ta đều biết cuộc sống con người tồn tại trên nền tảng các nhu cầu

cơ bản là ăn, mặc, ở, đi lại, học hành, giải trí và ước muốn lưu lại cái gì đó cho đời sau mà ta có

Vấn đề nhà ở, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người làm công ăn lương đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của rất nhiều người Nhưng khi xã hội phát triển, dân số càng tăng, mật độ dân số trên một diện tích ngày càng tăng trong khi đó đất đai có hạn, không gian sinh tồn của con người bị thu hẹp

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO ( tổ chức thương mại quốc tế ), đầu tư nước ngoài vào rất mạnh đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao Sau khi có những sửa đổi, nới lỏng hơn các quy định về luật cư trú, làn sóng nhập cư vào các thành phố tăng, do đó những người nhập cư cũng được tạo điều kiện mua bán nhà đất.Thu nhập ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng

Vì vậy các doanh nghiệp cần nghiên cứu để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp, hiệu quả

2 Mục tiêu của đề tài:

Làm rõ vấn đề lý luận trong xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở, cũng như những vấn đề khác liên quan trong xây dựng chiến lược kinh doanh

Đồng thời đề ra được chiến lược kinh doanh phù hợp

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nhà ở, các văn bản dưới luật liên quan đến nhà ở và các chiến lược kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp cổ phần

4 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp cơ bản để nghiên cứu của đề tài dựa trên cơ sở đổi mới, tiếp tục nghiên cứu và vận hành kinh doanh ở các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung, sản xuất kinh doanh nhà ở nói riêng

Sử dụng các phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, phân tích so sánh

5 - Nội dung:

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản

I.1.1 - Khái niệm bất động sản

Theo điều 181 bộ luật dân sự của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật

I.1.2 - Phân loại bất động sản

Theo công dụng gồm các loại:

I.1.3 – Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở:

I.1.3.1 - Khái niệm bất động sản nhà ở:

Nhà là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền với đất đai Nhà để phục vụ cho mục đích làm việc, sinh hoạt, để ở…

Trong quá trình quản lý và sử dụng người ta có thể phân loại công trình nhà theo nhiều tiêu thức khác nhau như: nhà phục vụ cho công sở, nhà để phục vụ cho các lợi ích công cộng, hoặc nhà dùng để ở…

Nhà dùng để ở là những công trình, kiến trúc được xây dựng lên nhằm mục đích tạo nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở, sinh hoạt chống lại thiên tai do thời tiết mang lại của mỗi một gia đình.

Mỗi một quốc gia, một nền văn hóa, mỗi một khí hậu nhất định do từng điều kiện thích hợp người ta có thể tạo ra những nét đặc trưng về kiến trúc nhà khác nhau

Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào những yếu tố: vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích đất đai…

I.1.3.2 - Phân loại bất động sản nhà ở:

Theo quy định của bộ xây dựng, nhà ở được phân thành các loại sau:+ Biệt thự:

I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản

I.2.1- Kinh doanh

Có nhiều quan niệm khác nhau về kinh doanh, theo luật doanh nghiệp

2005, kinh doanh là việc thực hiện liên tục 1, 1 số hoặc tất cả công đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời

I.2.2 - Kinh doanh bất động sản

Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm : Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

+ Kinh doanh bất động sản là việc bò vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ, kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản

+ Giao dịch bất động sản có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng thuê mua bất động sản giữa tổ chức

cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản

I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở

I.3.1 - Khái niệm

Chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở là bản phác thảo tương lai bao gồm các mục tiêu mà doanh nghiệp đạt được cũng như các phương tiện cần thiết để thực hiện mục tiêu đó

I.3.2 - Vai trò của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở

- Chiến lược kinh doanh có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động của các doanh nghiệp, ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi

- Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với các chiến lược ngắn hạn thì rất dễ mắc sai lầm

- Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra những quyết định chính xác, kịp thời đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh nghiệp

- Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và

khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế của doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Như vậy, chiến lược kinh doanh luôn giữ vai trò hết sức quan trọng, quyết định đến thành công hay thất bại của một doanh nghiệp

Đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì chiến lược kinh doanh là một khâu tất yếu

I.3.3 - Đặc điểm của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở

+ Kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi vốn đầu tư lớn, lâu dài Do đó chiến lược kinh doanh là một trong các nội dung vô cùng quan trọng trong việc kinh doanh bất động sản nhà ở Vì vậy khi xây dựng chiến lược phải xem xét xu hướng vận động để tránh các rủi ro

+ Sự thay đổi và điều chỉnh chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi phải có thời gian dài

+ Thị trường bất động sản là một thị trường thiếu thông tin và tính chính xác thấp Do đó chất lượng của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở không cao

+ Quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

- Sự khác biệt hóa cao

- Không thể làm theo số đông

- Phải biết chấp nhận tính mạo hiểm cao

- Phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và sự quản lý của nhà nước

I.3.4 - Căn cứ xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS của doanh nghiệp

- Khi xây dựng các chiến lược, doanh nghiệp phải căn cứ vào các định hướng của Đảng, chế độ chính sách pháp luật của nhà nước, kết quả phân tích tính toán, dự báo về nguồn lực mà doanh nghiệp có thể khai thác Chiến lược luôn được hoàn thiện và sửa đổi khi có những biến đổi lớn về chủ trương và

sự thay đổi lớn của tình hình thị trường Chiến lược được hình thành từ hiện

trạng, nhận thức về quan điểm phát triển của Nhà nước, nhận định về thị trường và đề ra các chính sách phát triển trong các chiến lược bộ phận.

- Ngoài những căn cứ trên, để xây dựng chiến lược kinh doanh trước hết phải căn cứ vào một mục tiêu, phương hướng phát triển của doanh nghiệp Dựa trên những cơ hội , nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu để đưa ra được chiến lược kinh doanh phù hợp với sự phát triển toàn diện của doanh nghiệp và xu hướng phát triển kinh tế-xã hội

II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở

II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ

II.1.1- phân tích môi trường vĩ mô

II.1.1.1- môi trường kinh tế, chính trị:

+ Môi trường chính trị là những vấn đề về quyền lực xã hội như:

- Những diễn biến chính trị trong nước và quốc tế

- Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của chính phủ

- Các xu hướng quan hệ đối ngoại của chính phủ

- Hệ thống pháp luật quốc tế và trong nước hiện hành

+ Môi trường kinh tế:

- Sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới và trong nước

- Lạm phát: tốc độ lạm phát là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến bất động sản

- Lãi suất và xu hướng biến động của lãi suất có ảnh hưởng tới xu hướng tiết kiệm tiêu dùng và đầu tư

- Xu hướng của tỷ giá hối đoái

- Tiền lương và thu nhập dân cư

Lương cao, chi phí sản xuất kinh doanh, giá thành, giá bán cao.Dẫn tới cạnh tranh yếu, hạn chế khuyến khích đầu tư

Thu nhập dân cư cao ảnh hưởng đến sức mua, đến cầu bất động sản

+ Dân số :

Quy mô, tốc độ tăng liên quan đến cầu; cơ cấu dân số, tỷ lệ lao động trong dân số liên quan đến số lượng, chất lượng đầu vào của nguồn nhân lực.+ Văn hóa:

Văn hóa là một phạm trù phức tạp, nó ảnh hưởng tới những quan niệm

về kiến trúc, về giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản Do đó nhà quản trị và nhà kinh doanh cần hiểu rõ văn hóa từng vùng, miền khu vực để lựa chọn hướng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh cho phù hợp

+ Tâm lý dân tộc:

Ảnh hưởng đến cách nghĩ, hoạt động của nhà quản trị, cũng nhà người lao động, đến phong cách tiêu dùng và sự hình thành các khúc thị trường.+ Phong cách, lối sống và đặc điểm xã hội

+ Hôn nhân và gia đình:

Ảnh hưởng đến việc hình thành các nhu cầu xã hội, những nhu cầu về nhà ở, giao thông, hạ tầng, quy mô gia đình, cơ cấu gia đình, tỷ lệ ly hôn

II.1.1.3 - Môi trường khoa học- công nghệ:

+ Tác động đến khối lượng, chủng loại, chất lượng của hàng hóa bất động sản

- Những phát minh, sáng chế, những cải tiến trong lĩnh vực xây dựng

- Các máy móc thiết bị cho thiết kế, thi công ngày càng hiện đại và có hiệu quả

- Sự xuất hiện của những hàng hóa nội thất, nhiều loại nguyên vật liệu xây dựng mới

- Tác động của công nghệ thông tin, của tự động hóa trong sản xuất tiêu thụ như thăm dò, khảo sát, đo đạc, kiến trúc, kết cấu…

II.1.1.4 - môi trường tự nhiên:

* Môi trường tự nhiên là thiên nhiên, là thế giới xung quanh như khí hậu, địa văn, địa hình, địa chất, núi rừng, sông ngòi, tài nguyên khoáng sản…

Môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản trên các khía cạnh sau:

Tạo ra nhu cầu về loại bất động sản phù hợp

Tạo ra điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn trong tạo lập bất động sản.Cốt đất, địa chất, thủy văn liên quan đến vấn đề nền móng

Địa hình, vị trí ảnh hưởng đến chuyển chở vật liệu và tổ chức thi công xây dựng

Khí hậu liên quan đến vật liệu tương thích.’

Sông ngòi ảnh hưởng đến hệ thống cầu cống, giao thông, vận chuyển nguyên vật liệu, cảnh quan hệ động thực vật

Tạo ra điều kiện thuận lợi, khó khăn trong quản lý, trong đảm bảo tính

+ Cầu ảo là vấn đề khó lường tính được dẫn đến việc sốt ảo.

+ Cần phải nhận diện khách hàng và phân khúc thị trường

* Qua nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp có thể chia khách hàng mục tiêu thành 5 nhóm:

+ Nhóm khách hàng trẻ tuổi độc thân, tự lập, thu nhập khá và thành công, trong độ tuổi từ 25 đến 32 tuổi:

Họ mong muốn có không gian sống nhỏ, xinh, riêng biệt, phù hợp với đi sớm về khuya Đa phần họ chọn nhà, căn hộ thuận tiện giao thông

Các thông tin về nhà đất được cập nhật thường xuyên trên mạng internet.+ Nhóm khách hàng là người lớn tuổi, con cái trưởng thành:

Họ quan tâm tới môi trường sống trong lành, thiết kế đẹp, chủ đầu tư uy tín

Họ thường ra quyết định kỹ lưỡng, chậm nhưng chắc, khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cho những bất động sản uy tín, an toàn, đảm bảo chất lượng

+ Nhóm khách hàng là những người mới lập gia đình:

Họ quan tâm tới giá và phương thức thanh toán

Đây là nhóm khách hàng đầy tiềm năng trong tương lai

+ Nhóm khách hàng mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung nhiều nhất là những gia đình công chức, thành phần giàu có trong xã hội, các doanh nhân thành đạt muốn khẳng định đẳng cấp của mình:

Đa phần họ chọn vị trí chiến lược gần trung tâm; khu cao cấp, sang trọng, môi trường sống trong lành

Họ ít nhạy cảm về giá, sẵn sàng chi trả cho những ngôi nhà lý tưởng, thuận lợi giao thông ; kết nối với trung tâm, hướng nhà phù hợp

+ Nhóm đầu tư, kinh doanh:

Mục tiêu hàng đầu là khả năng sinh lời của bất động sản

Điều quan trọng nhất đối với họ là thông tin Họ quan tâm tới tiềm năng của khu đất, căn hộ hoặc ngôi nhà sẽ mua được quy hoạch như thế nào, kiến

trúc ra sao, các tiện ích công cộng, tính năng của sản phẩm có mua bán được không, nhanh chóng hay không?

Họ tìm kiếm thông tin trên báo, tạp chí, phương tiện truyền thông, đặc biệt là các công ty địa ốc, môi giới thông qua nhân viên kinh doanh bất động sản

Giới đầu tư, kinh doanh bất động sản chiếm 52% lượng khách hàng và là phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị, phân phối của đa số chủ đầu tư

II.1.2.2 - các đối thủ cạnh tranh

* Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh nghiệp đang kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp Số lượng, quy mô, sức mạnh của từng đối thủ cạnh tranh đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Theo M.Porter, những vấn đề sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự cạnh tranh giữa các đối thủ: Số lượng cạnh tranh là nhiều hay ít? Mức độ cạnh tranh là nhanh hay chậm? Các đối thủ cạnh tranh có đủ ngân sách để khác biệt hóa sản phẩm hay chuyển hướng kinh doanh không? Năng lực sản xuất của các đối thủ cạnh tranh như thế nào, tính chất đa dạng của sản xuất kinh doanh của các đối thủ ở mức nào? Mức độ kỳ vọng của các đối thủ cạnh tranh vào chiến lược kinh doanh của họ và sự tồn tại của rào cản ngành

Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ngày càng lớn, quy mô đầu tư ngày càng mở rộng, tuy nhiên để khác biệt hóa sản phẩm bất động sản thì tương đối khó Do đó áp lực cạnh tranh của các đối thủ trong cạnh tranh ngành bất động sản là tương đối lớn

II.1.2.3 - Các đối thủ tiềm ẩn:

* Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện không có ở trong ngành nhưng có khả năng tham gia vào hoạt động kinh doanh trong ngành đó

Các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành luôn tìm mọi cách để hạn chế doanh nghiệp khác muốn tham gia vào thị trường vì khi đó sẽ có thêm đối thủ mới có thể làm ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo M.Porter, những nhân tố sau tác động đến quá trình tham gia thị trường của các đối thủ mới: các rào cản thâm nhập thị trường, hiệu quả kinh

tế của quy mô, bất lợi về chi phí do các nguyên nhân khác, sự khác biệt hóa sản phẩm, yêu cầu về vốn cho sự thâm nhập, chi phí chuyển đổi, sự tiếp cận đường dây phân phối, các chính sách thuộc quản lý vĩ mô

Đối với thị trường bất động sản thì rào cản thâm nhập thị trường là tương đối lớn vì khi ra nhập thị trường đòi phải có vốn lớn và thời gian thu hồi vốn

là lâu, và việc rút ra khỏi thị trường cũng cần phải đòi hỏi một thời gian dài Bên cạnh đó bất lợi về các chi phí do tham gia vào thị trường bất động sản là tương đối phức tạp và mất nhiều thời gian Khả năng khác biệt hóa sản phẩm cũng khó hơn các ngành kinh doanh khác Đó là các nhân tố mà các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn phải nghiên cứu trước khi quyết định có tham gia vào thị trường bất động sản hay không

II.1.2.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp:

* Về mặt lý thuyết xét trên các mặt:

+ Sức ép từ phía nhà cung cấp các yếu tố đầu vào:

- Đất đai: nhà nước và tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất cung cấp đất đai, trong đó nhà nước có vai trò quan trọng

- Các tư liệu sản xuất như: máy móc, thiết bị các nguyên nhiên vật liệu

- Thị trường vốn, yếu tố vốn

- Lao động

+ Phân tích tác động của từng loại thị trường

- Thị trường hàng hóa thông thường

- Thị trường vốn

- Thị trường công nghệ

- Thị trường lao động

- Số lượng nhà cung cấp.

- Khả năng thay thế của các yếu tố đầu vào

+ Tầm quan trọng của các yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh nghiệp

+ Vị trí quan trọng của doanh nghiệp đối với nhà cung cấp

II.1.2.5 - Sức ép từ phía sản phẩm thay thế:

* Sản phẩm thay thế là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến quá trình tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp Sản phẩm thay thế là những sản phẩm của các doanh nghiệp trong những ngành khác nhau nhưng thỏa mãn những nhu cầu của người tiêu dùng giống như các công ty trong ngành Càng nhiều loại sản phẩm thay thế xuất hiện bao nhiêu sẽ càng tạo ra sức ép lớn đến hoạt động tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp bấy nhiêu

* Các bất động sản cùng mục đích sử dụng trong hiện tại có thể thay thế cho nhau trong tương lai

* Các hình thức giao dịch kinh doanh và các dịch vụ bất động sản có thể thay thế cho nhau

* Những bất động sản bổ sung thì tự chúng lại ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản khác không thay thế nhưng có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản

II.1.3 – Môi trường nội bộ doanh nghiệp

Môi trường bên trong doanh nghiệp bao gồm những yếu tố về nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu và phát triển, sản phẩm và quản lý sản xuất…Phân tích những yếu tố đó giúp cho nhà quản trị nhận biết được những điểm mạnh, điểm yếu hiện tại của doanh nghiệp Điểm mạnh là những điểm mà doanh nghiệp làm tốt hơn đối thủ, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp Điểm yếu là những mặt hạn chế, cần được khắc phục để doanh nghiệp

có thể đương đầu với môi trường cạnh tranh

•Phân tích tác động của hoạt động Marketing:

Marketing được coi là một trong những hoạt động có tính chất quyết định đến kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Trong quá trình tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp phải thường xuyên cập nhật và phân tích các yếu tố như: hình ảnh của doanh nghiệp, giá bán sản phẩm, hoạt động của hệ thống phân phối và hiệu quả của những chương trình quảng cáo, khuyến mãi, tham gia hội chợ…

+ Tác động của khả năng sản xuất, nghiên cứu và phát triển ( R&D).Khả năng sản xuất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Nó thể hiện qua các yếu tố như quy mô, cơ cấu, trình độ kỹ thuất sản xuất, hình thức tổ chức quá trình sản xuất

Nghiên cứu và phát triển là hoạt động có mục đích sáng tạo sản phẩm, dịch vụ mới và khác biệt hóa sản phẩm, sáng tạo, cải tiến công nghệ, vật liệu mới Trong các hoạt động đầu tư, đầu tư vào nghiên cứu và phát triển thường đem lại lợi nhuận rất lớn Đầu tư vào nghiên cứu và phát triển giúp cho doanh nghiệp có thể cải tiến được quy trình công nghệ nhằm giảm chi phí trong sản xuất hoặc tạo lên sự khác biệt trong sản phẩm với đối thủ cạnh tranh, từ đó xây dựng lên thế mạnh riêng cho doanh nghiệp

•Tác động của yếu tố nguồn nhân lực:

Nhân lực là lực lượng lao động sáng tạo của doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp tuyển mộ được nguồn nhân lực tốt sẽ có được lợi thế cơ bản so với đối thủ cạnh tranh Để đánh giá được hệ thống nguồn nhân lực, các chuyên gia kinh tế thường sử dụng những chỉ tiêu chủ yếu sau:

- Đội ngũ nhân sự: Số lượng, chất lượng nguồn lao động

- Quy trình quản lý: Quy trình tuyển dụng, đào tạo người lao động

- Chính sách tiền lương mà doanh nghiệp trả cho người lao động

- Sự hoạt động có hiệu quả của mô hình tổ chức doanh nghiệp

- Năng lực của ban lãnh đạo: Trình độ, độ tuổi, phong cách lãnh đạo, mâu thuẫn nội bộ

•Tác động của yếu tố cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp:

Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị là tổng hợp các bộ phận khác nhau có mối liên hệ và quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, được chuyên môn hóa, được giao những trách nhiệm và quyền hóa nhất định và được bố trí theo từng cấp nhằm thực hiện các chức năng quản trị doanh nghiệp Quản trị doanh nghiệp có tác động mạnh

mẽ đến quá trình sản xuất, chất lượng sản phẩm, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Vì vậy doanh nghiệp cần chú trọng đến việc đánh giá đúng thực trạng cơ cấu tổ chức thông qua hệ thống tổ chức và cơ chế hoạt động của nó Ngoài ra doanh nghiệp cần chú ý đánh giá tính hiệu quả của cơ cấu tổ chức thông qua chỉ tiêu: tốc độ ra quyết định, tính kịp thời và độ chính xác của quyết định

•Tác động của yếu tố tài chính:

Tình hình tài chính có tác động trực tiếp đến kết quả và hiệu quả kinh doanh trong một giai đoạn phát triển của doanh nghiệp Mọi hoạt động: đầu

tư, mua sắm, dự trữ, lưu kho… cũng như khả năng thanh toán của doanh nghiệp ở mọi thời điểm đều phụ thuộc vào khả năng tài chính của nó

Để đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp ta dựa vào các chỉ tiêu sau: cầu về vốn và khả năng huy động vốn, việc phân bổ vốn, hiệu quả sử dụng vốn sản xuất…

II.2 – Xác định mục tiêu chiến lược

II.2.1 - Tầm quan trọng của việc xác định mục tiêu chiến lược

Mục tiêu của doanh nghiệp là kết quả mà doanh nghiệp phấn đấu và có khả năng đạt được trong khoảng một thời gian nhất định Các mục tiêu luôn được xác định một cách rõ ràng và cụ thể mới đảm bảo cho doanh nghiệp đạt được thành công

Để xác định được mục tiêu hợp lý, doanh nghiệp phải căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của doanh nghiệp Đặc biệt là phải xem xét điểm mạnh, điểm yếu cũng như cơ hội, nguy cơ và các mối đe dọa mà doanh nghiệp đã thấy được trong quá trình phân tích môi trường kinh doanh và nội bộ doanh nghiệp

II.2.2 - Các loại mục tiêu của doanh nghiệp

Thông thường về mặt thời gian doanh nghiệp có hai loại mục tiêu: Ngắn hạn và dài hạn Việc xác định khoảng thời gian cho ngắn hạn, dài hạn phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của sản phẩm Mục tiêu ngắn hạn trong phạm vi một năm, có khi chỉ là một vụ Nhưng về nguyên tắc mục tiêu ngắn hạn và mục tiêu dài hạn có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, mục tiêu ngắn hạn là cơ sở để thực hiện mục tiêu dài hạn

II.3 – Các công cụ xây dựng chiến lược kinh doanh

Xây dựng chiến lược được thực hiện trên cơ sở phân tích và đánh giá môi trường kinh doanh, nhận biết những cơ hội và nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu Từ đó, xác định các phương án chiến lược để đạt mục tiêu đề ra Công cụ chủ yếu được dùng xây dựng chiến lược là các ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh nghiệp kết hợp được những điểm mạnh, cơ hội và tránh được những thách thức cũng như hạn chế điểm yếu đưa ra những phương án chiến lược

Bảng 1: Ma trận SWOT

Ma trận SWOT Những điểm mạnh ( S )

Liệt kê những điểm mạnh

Những điểm yếu (W )Liệt kê những điểm yếuCác cơ hội ( O )

Liệt kê những cơ hội

Chiến lược OS: Tận dụng những cơ hội và điểm mạnh

Chiến lược OW: Tận dụng những cơ hội và khắc phục những điểm yếu.Thách thức ( T ):

Liệt kê những thách

thức

Chiến lược TS: Vượt qua thách thức, nguy cơ và tận dụng những điểm mạnh

Chiến lược TW: Tránh nguy cơ và tối thiểu hóa điểm yếu

( Nguồn: giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB

LĐXH – 2003 trang 127).

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ

VẤN NHÀ ĐẤT 1

I – Môi trường vĩ mô

I.1 - Môi trường kinh tế, chính trị

* Thực tế tình hình kinh tế chính trị trong nước và quốc tế đầu năm 2008:

+ Diễn biến kinh tế, chính trị quốc tế:

- Mảng sáng nhất của dự báo kinh tế thế giới 2008 là:

Các nền kinh tế đang nổi lên ở Châu Á, dù các nền kinh tế này cũng chịu không ít tác động tiêu cực từ giá dầu tăng, lạm phát và những hệ quả tiêu cực

từ thị trường tài chính toàn cẩu

Dự báo trung bình kinh tế Châu Á sẽ tăng trưởng 8.3% trong năm 2008, thấp hơn so 9,2% trong năm 2007 song vẫn ở mức đáng nể

+ Kinh tế thế giới 2008 sẽ chỉ tăng 4,8% ( theo IMF )

- Xu hướng tăng trưởng chậm lại ở 30 nước công nghiệp tổ chức kinh tế phát triển ( OECD ) Dự báo OECD chỉ có mức tăng trưởng trung bình 2,3% trong năm 2008 Sau khi tăng trung bình 2,7% năm 2007

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế Mỹ dự báo ở mức 1,9% năm 2008

- Trung quốc và Ấn độ được nhìn nhận sẽ là chỗ dựa lớn nhất cho tăng trưởng kinh tế toàn cầu với tốc độ từ 10,8 % đến 11,5% ( Trung quốc ), và > 9% (Ấn Độ)

Kết luận : Thời gian qua, nền kinh tế thế giới có nhiều biến động, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong nước, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Chính vì vậy doanh nghiệp phải phân tích kỹ để đánh giá được cơ hội và nguy

cơ để từ đó đưa ra được chiến lược kinh doanh hiệu quả, phù hợp

+ diễn biến kinh tế - chính trị trong nước;

#Việt Nam gia nhập WTO:

Tích cực : Nhờ WTO, Việt Nam mở rộng xuất khẩu và không bị phân biệt đối xử.

Tiêu cực:Tuy nhiên, cũng đặt ra nhiều thách thức với doanh nghiệp:

Thách thức với doanh nghiệp Việt Nam được thể hiện ở 3 mặt:

- Kết cấu hạ tầng không theo kịp tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế

- Nguồn nhân lực và hệ thống hành chính cũng không theo kịp

- Phải hiểu biết thế giới để theo kịp thời hội nhập Sự hiểu biết về cơ cấu chuyển dịch, cơ cấu tiêu dùng, mẫu mã, giá cả, luật lệ… trên thế giới của các doanh nghiệp còn rất ít Dẫn đến khó khăn khi làm việc với người nước ngoài.Tính cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam còn yếu

Lạm phát tăng cao chứng tỏ nguồn vốn thu hút được đã gây ra sự quá tải của kết cấu hạ tầng như giao thông, cảng biển, sân bay…

# kinh tế đối nội:

- GDP thực chậm lại ở mức đáng kể 7,4% trong quý I/2008.so với 8,5% quý I/2007

- Lạm phát: CPI vẫn tăng lên 21% so với cùng kỳ năm ngoái

- Chính sách tài chính , tiền tệ : Tập trung thắt chặt nhưng hiệu quả không rõ ràng Trần lãi suất của ngân hàng nhà nước đang duy trì được sự ổn định mỏng manh trên thị trường tài chính

# kinh tế đối ngoại:

- Chính phủ tăng thuế xuất khẩu và giảm thuế nhập khẩu đối với nhiều mặt hàng cơ bản với mục đích kiểm soát lạm phát, đi đôi với nhu cầu nhập khẩu vẫn tiếp tục có thể sẽ làm tăng sự thiếu cân bằng đối ngoại trong thời gian ngắn

- Lãi suất trái phiếu cao thu hút thêm luồng vốn đổ vào và gây áp lực tăng giá đồng Việt Nam

# Đầu tư: Từ đầu năm đến cuối tháng 4/2008 có 8878 dự án mới được cấp phép vào Việt Nam , nâng tổng số vốn đăng ký bao gồm bổ sung và đăng

ký mới là 7,6 tỷ USD, tăng 41,4% so với cùng kỳ năm ngoái

# Tiền lương và thu nhập: Tiền lương và thu nhập trung bình của dân cư trong năm 2008 có tăng nhưng do trong thời kỳ lạm phát nên nhu cầu về việc mua bất động sản cũng giảm.Vì vậy cần phải xem tiền lương tăng theo mức

độ như thế nào và liệu tiền lương tăng như vậy có đủ bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh không?

Như vậy tình hình kinh tế- chính trị trong thời gian này có nhiều biến động ảnh hưởng đến tình hình của thị trường bất động sản:

Mức sức mua bất động sản của người dân phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, giá cả, số tiền hiện có và khả năng vay nợ Sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cao, lãi suất vay tín dụng tăng đều ảnh hưởng tới sức mua

Đối với khách hàng có thu nhập cao, nếu có biến động kinh tế thì họ vẫn

chính sách bán nhà trả góp, xây nhà bán cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách.

Vì vậy doanh nghiệp cần nghiên cứu để có thể đưa ra cơ hội nguy cơ và chiến lược phát triển phù hợp cho doanh nghiệp của mình

I.2 - Môi trường xã hội, văn hóa

* Tình hình thực tế:

- Hịên Việt Nam đang thuộc nhóm có quy mô, mật độ và tốc độ tăng dân

số ở mức cao với mức tăng khoảng 1 triệu người/1năm Điều này sẽ làm cho cầu về nhà ở tăng Cơ cấu dân cư theo độ tuổi, giới tính, nghề nghiệp, gia đình… cũng ảnh hưởng đến sự đa dạng, phong phú của cầu trên thị trường sản phẩm và dịch vụ nhà ở làm phân hóa thị trường bất động sản theo các đặc tính của nó Nhu cầu về bất động sản còn tùy thuộc vào trình độ, truyền thống, văn hóa và thói quen tiêu dùng của dân cư

Do đó doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này nhằm tăng cung nhanh hơn

- Người Việt Nam có tâm lý an cư lạc nghiệp, vì vậy để làm việc tốt thì cần phải có 1 chỗ ở ổn định, thoải mải Nhà ở là nơi nuôi dưỡng , chăm sóc chúng ta sau mỗi ngày làm việc mệt mỏi và cũng là nơi tái sức khỏe để chúng

ta tái sản xuất

- Bên cạnh đó, văn hóa của từng vùng, miền cũng có sự khác biệt, điều này ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty Khi xây dựng một công trình, nếu không hiểu rõ phong tục, tập quán của vùng đấy công trình được xây dựng lên có thể sẽ không phù hợp và không thu được lợi nhuận như tính toán ban đầu

I.3 - Môi trường khoa học- công nghệ

Thực tế ở Việt Nam, nhiều doanh nghiệp vẫn áp dụng công nghệ kỹ thuật thô sơ là chủ yếu làm bằng sức người là chính Song doanh nghiệp nói riêng và một số doanh nghiệp lớn như VINACONEX, HUD… đã áp dụng