Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hòi đất trên một số dự án thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh

Đề tài: Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hòi đất trên một số dự án thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh

bộ giáo dục và đào tạo trờng đạI học nông nghiệp hà nội

lê việt anh

đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất trên một số dự án Thuộc địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh

Lời cam đoan

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đợc sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo

điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, ởng Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tr-Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Khoa Sau Đại học, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội

đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trờng Hà Tĩnh, Phòng Quy hoạch- Giao đất, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm

Kỹ thuật và Lu trữ Địa chính ( Sở Tài nguyên và Môi trờng Hà Tĩnh), Phòng Tài nguyên và Môi trờng, phòng Kinh tế Hạ tầng, phòng Thống kê ( UBND huyện Nghi Xuân), Ban quản lý dự án giải phóng mặt bằng, Ban quản lý khu công nghiệp Gia Lách đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo

điều kiện về vật chất cũng nh tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ!

Tác giả luận văn

Lê Việt Anh

Mục lục

2.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng 4

2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 4

2.2 Giá đất và định giá đất 5

2.3 Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh

nghiệm cho Việt Nam 12

2.4 Thực trạng bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số địa phơng trong

3.3.1 Điều kiện và đối tợng đợc bồi thờng trong từng dự án: thực hiện theo

4 KếT QUả NGHIêN CỉU 43

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Xuân – tỉnh Hà Tĩnh

43

4.2 Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan

đến bồi thờng giải phóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn huyện Nghi Xuân – tỉnh Hà Tĩnh 51

4.2.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án 59

4.3 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thờng giải phóng mặt bằng

ở huyện Nghi Xuân – tỉnh Hà Tĩnh 61

4.3.1 Xác định đối tợng và điều kiện đợc bồi thờng 61 4.3.2 Kết quả điều tra, xác định các đối tợng và điều kiện đợc bồi thờng ở

3 dự án đầu t xây dựng trên địa bàn huyện Nghi Xuân – tỉnh Hà Tĩnh 63 4.3.3 Việc xác định giá bồi thờng về đất và tài sản trên đất theo Nghị

định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ 70

4.3.5 Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong công

4.4 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thờng giải phóng

mặt bằng tại 3 dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân – tỉnh Hà Tĩnh 87

4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thờng

giải phóng mặt bằng ở huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh 90

4.5.1 C¸c gi¶i ph¸p chung 90

5.1 KÕt luËn 945.2 §Ò nghÞ 96

Danh môc ch÷ viÕt t¾t

Danh mục bảng

Bảng 4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2003 – 2007

Bảng 4.3 Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Nghi Xuân năm

Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả xác định đối tợng đợc bồi thờng

Bảng 4.5 Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi

Bảng 4.9 Quan điểm của ngời có đất bị thu hồi

Danh mục sơ đồ, biểu đồ

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu diện tích đất đai huyện Nghi Xuân năm 2007 46Sơ đồ trình tự thực hiện bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng 84

Danh môc ¶nh

¶nh 1 Gi¶i phãng mÆt b»ng dù ¸n x©y dùng khu du lÞch vµ s©n Golf 53

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện đợc hơn hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây Trong quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các đô thị mới

Để triển khai đợc các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất đã

và đang đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nh đất sản xuất nông, lâm, thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất kinh doanh do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án nh nói trên đang diễn ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH và

ĐTH nền kinh tế

Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng nhiều loại kết cấu hạ tầng nh: đờng giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin, kho tàng, bến bãi Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn đợc triển khai

Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà

đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc đợc nhiều cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai và ngời dân quan tâm

Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản, vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của ngời dân bị thu hồi đất Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự

án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến ngời dân bị mất đất nh: đời sống, việc làm của ngời dân bị lấy đất và giá trị

phần đất đai bị lấy của ngời dân phải đợc xác định nh thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thỏa tâm trạng của ngời dân sau khi bị mất đất cũng là những vấn đề vô cùng quan trọng v.v.

ở Hà Tĩnh hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh

tế cho CNH, HĐH và ĐTH Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh [27] Đặc biệt huyện Nghi Xuân là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút đầu t ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội Trong vòng vài năm trở lại đây huyện Nghi Xuân đã thực hiện bồi thờng thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có đợc quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng đợc yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận ngời dân bị mất đất cha thỏa mãn với những gì họ đợc hởng từ chính sách bồi thờng thiệt hại hiện nay [39]

Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thờng thiệt hại đối với ngời dân bị thu hồi đất nói chung và ở Nghi Xuân nói riêng trong việc triển khai các dự án thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra

Từ thực tế đó, chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ''Đánh giá việc thực

hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh''

1.2 Mục đích và yêu cầu

1.2.1 Mục đích

- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh

- Rút ra những u điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính

sách bồi thờng giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.

- Bớc đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách bồi thờng thiệt hại cho ngời dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển khai

dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống ngời dân và phát triển kinh tế ở địa phơng

2 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

2.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng

2.1.1 Bồi thờng thiệt hại

- Bồi thờng thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao

động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác [32]

- Việc bồi thờng thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thờng bằng tiền, bằng vật chất khác ) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể

- Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thờng thiệt hại nói trên thì còn có một hình thức bồi thờng khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tơng xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

2.1.2 Bồi thờng thiệt hai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi đợc Hiến pháp năm 1992 quy định, đồng thời tại điều 27 của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất

đai 2003 và văn bản hớng dẫn nh: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thông t 166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hớng dẫn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ [20,24]

2.2 Giá đất và định giá đất

2.2.1 Giá đất

Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “ Nhà nớc quy định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi” Do đó chúng ta có thể hiểu

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trờng - sự quản lý của Nhà nớc Nhà nớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng,

đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ

đất đai theo pháp luật Nh vậy giá đất do nhà nớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc - chủ sở hữu đất và ngời sử dụng đất - ngời đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nh chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngời đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng

đất đợc hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này đợc gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trờng” [26]

Giá đất thị trờng là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do ngời chuyển nhợng (bán) và ng-

ời nhận chuyển nhợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định

Nh vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nớc quy định và giá

đất theo giá thị trờng, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất

2.2.2 Định giá, định giá đất và định giá bất động sản

Định giá: Là sự ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định Thông qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trờng

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr-ờng Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở thành đối t-ợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nớc trong việc vận hành nền kinh tế thị trờng một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nớc

ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhng cha thực sự phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu là thụ

động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trờng thì hoạt động định giá đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

- Định giá là sự ớc tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục

đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t lựa chọn

Định giá đất: là những phơng pháp kinh tế nhằm tính toán lợng giá trị

của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trờng nhất định Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng của giao dịch dân sự:

+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích.

+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng

+ Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng đợc tăng lên

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng nh định giá các tài sản thông thờng Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Vì vậy, nh trên đã trình bày thì giá đất chỉ

có thể là sự ớc tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ nh các tài sản thông thờng

Với các đặc điểm nêu trên, bớc đầu chúng tôi tạm đa ra khái niệm định giá đất nh sau:

Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định tại một thời điểm xác định

Định giá bất động sản: Khi Nhà nớc giao đất cho ngời sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc định giá

đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác

định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với

đất Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất, đó là định giá bất

- Các tài sản gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định [34]

Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất

đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá

đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích

sử dụng Nh vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì

đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BĐS [3]

Bồi thờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong

đó có giá đất, giá BĐS để bồi thờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thờng GPMB Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù hợp, đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất tái tạo đợc cuộc sống của mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ

2.2.3 Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thờng thiệt

hại đất và tài sản gắn liền với đất

Dới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngời sử dụng đất cũng đợc trả một khoản tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là

sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc trả tiền bồi thờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25] Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nớc phải thu hồi đất Vì vậy việc bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất

và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ngời đợc giao quyền sử dụng đất mới và ng-

ời sử dụng đất bị thu hồi [16]

Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi Đây là vấn đề chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ngời bị thu hồi

đất

Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn đề trên

- Tiền bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho ngời có đất

bị thu hồi đợc lấy từ ngời sử dụng đất mới Khoản tiền mà ngời sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thờng cho ngời bị thu hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất

- Cơ sở và mức tính bồi thờng: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu t của con ngời làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất đợc sử dụng cũng đợc tính đến Bởi vậy, để tính mức đền bù cho ngời sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật

hiện hành nh đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng Cần lu ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con ngời tác động vào đất đai Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là

địa tô chênh lệch II Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu t của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng đất

- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù đợc tính toán phù hợp với giá

trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đợc pháp luật quy

định Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thờng thiệt hại phải trả cho ngời bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lợng nhằm tiết kiệm chi phí.

Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những ngời trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thờng thiệt hại về

đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất [12]

2.2.4 Về tái định c

Tái định c là quá trình bồi thờng các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngời dân

bị thu hồi đất để xây dựng các dự án Tái định c còn bao gồm hàng loạt các hoạt

động nhằm hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội Tái định c nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung Vì vậy, các dự án TĐC cũng đợc coi là dự án phát triển và phải đợc thực hiện nh các dự án phát triển khác Ngân hàng và các Nhà nớc đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này nh cơ hội chứ không phải là trở ngại Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi tr-ờng, xã hội, phơng thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững

Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc xem xét

2.2.4.1 Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh:

hệ thống điện, nớc, đờng giao thông, trờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hởng trực

tiếp đến đời sống của những ngời TĐC.

- Bố trí TĐC cha quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ ngời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có t liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm cha có chế tài chặt chẽ

- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC Từ khâu chuẩn bị không đợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu

- Cha có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi đất khi đợc bồi thờng ở khu TĐC, nên ngời dân không biết mình có quyền và nghĩa

vụ gì Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thờng bằng tiền để tự lo chỗ

ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC

- Cha có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến

có những công trình TĐC chất lợng không đảm bảo

- ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngời dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trớc khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm ngời, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho ngời mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển đất nớc, một khi các chính sách của Nhà nớc cha đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC cha đầy đủ

2.2.4.2 Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không

ổn định

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không đợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những ngời dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với ngời năng

động hoặc có khả năng thì nó đợc đầu t sinh lợi, ngợc lại với một số ngời khác thì khoản tiền đó đợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hởng đến cuộc sống gia

đình và đã có những ngời mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm

để ngời dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng nh của cả ngời dân đợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

2.3 Chính sách bồi thờng thiệt hại ở một số nớc, các tổ chức và kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Tại Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật đất

đai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của ngời Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà n-

ớc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai Do vậy thị ờng đất đai gần nh không tồn tại mà chỉ có thị trờng nhà cửa

tr-Về bồi thờng thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nớc nên không có chính sách bồi thờng thiệt hại Khi nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất nông

nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.

Về phơng thức bồi thờng thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng

đất biết trớc việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Ngời dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ

đô Bắc kinh và thành phố Thợng Hải, ngời dân thờng lựa chọn bồi thờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thờng thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng, mức giá này cũng

đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác động

điều chỉnh tại thị trờng đó Đối với đất nông nghiệp việc bồi thờng thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ

và kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc nhà nớc chú ý và có chính sách xã hội riêng [31]

TĐC đợc thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và

phơng tiện phù hợp.

- Trợ cấp khôi phục để ít ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạt hoặc gần

đạt so với mức sống trớc khi có dự án Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu

kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu t và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:

+ Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, vấn đề khó tránh đợc khi triển khai thực hiện các dự án

+ Ngời bị ảnh hởng phải đợc bồi thờng và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hôi của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi nh trong trờng hợp không có dự án

+ Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Ngời bị ảnh hởng đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến chi tiết

về các phơng án bồi thờng TĐC

+ Các chủ đầu t đặc biệt chú ý đến tầng lớp những ngời nghèo nhất, trong

đó có những ngời không hoặc cha có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ

2.3.3 Tại Hàn Quốc

- Luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc đợc chia làm hai thể chế:

+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công cộng đã đợc quy định theo thủ tục thơng lợng của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn với mục đích cỡng chế đất cho nên luật “Sung công

đất” đã đợc xây dựng vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích

th-ơng lợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã đợc lập vào năm 1975

và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thờng thiệt hại cho đến nay Tuy nhiên dới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thơng lợng không đạt đợc thoả thuận thì luật “Sung công đất” đợc thực hiện bằng cách cỡng chế nhng nếu nh thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thờng sẽ tăng lên Do

đó luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai

đoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thờng đất đai sẽ đợc giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thờng

+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có quyền sử hữu đất trong quá trình thơng lợng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, th-

ơng lợng chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này đợc Nhà nớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con ngời, cung cấp đất đai cho những ngời bị nơi c trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nớc Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngời dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thờng, nếu nh toà nhà nơi dự án sẽ đợc thực hiện có trên 10 ngời sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tợng, xây c trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu nh là dự án xây nhà chung c thì cung cấp cho các đối tợng này nhà chung c hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tác kinh doanh

để kiếm sống nhng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn u tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [31]

2.3.4.Phơng pháp bồi thờng thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ

( WB và ADB) [2]

Nói chung các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thờng thiệt hại, tái định c do các dự án này đa ra Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nớc Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thờng và tái định c cho những ngời bị thu hồi đất của các dự án khác Một số điểm khác biệt đó là:

- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nớc Việt Nam dừng lại ở việc bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳ bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng đợc đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà n-

ớc có thể lấy lại đợc ngay, còn việc bồi thờng thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nớc

động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thờng), riêng việc các hộ bị ảnh hởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải

đợc coi là hết sức bình thờng, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trớc Hầu hết mọi ngời đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội

Mục tiêu chính sách tái định c (TĐC) của ADB là giảm thiểu tối đa TĐC

và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển đợc bồi thờng và hỗ trợ sao cho tơng lai kinh tế và xã hội của họ đợc thuận lợi tơng tự trong trờng hợp không có dự

án Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thờng, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hởng bằng mức ít nhất nh cha có dự án

Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng đợc khuyến khích và bảo vệ nh là một trong những động lực của sự phát triển Từ mục tiêu xây dựng một nớc Việt Nam “hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang mục tiêu “Dân giàu, nớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con ngời làm trọng tâm của sự phát triển Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn đợc

đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho ngời bị thu hồi đất Mặc dù Nghị

đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức bồi thờng cũng nh các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của ngời bị thu hồi đất, song vẫn cha đạt đợc mục tiêu khôi phục mức sống nh khi không có dự

án Vì vậy các dự án do Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu á cho vay phải đợc các bộ chủ quản dự án thông qua nh các chơng trình TĐC đặc biệt

và khi tổ chức thực hiện cũng thờng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự bất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phơng nhng lại hởng các chính sách bồi thờng khác nhau của các dự án khác nhau

Các chính sách của Nhà nớc ta chỉ bồi thờng cho những ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất Tuy nhiên Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trờng hợp không đợc bồi thờng thiệt hại về đất là [13]: “Trong trờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trờng hợp cụ thể”, chính nội dung này đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà n-

ớc ta và của ADB

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thờng và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam cha có quy định rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt

bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công

tr-ớc để chống lấn chiếm đất đai )

Công tác TĐC đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và giúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lợng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định c, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định c

Luật Đất đai của chúng ta quy định (trớc khi thu hồi phải thông báo cho ngời sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phơng án bồi thờng thiệt hại) Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nớc, nhng việc di chuyển theo kế hoạch nh thế nào, tái định c ra sao hầu nh không trả lời ngay đợc

Theo ADB những ngời bị ảnh hởng là những ngời bị mất toàn bộ hay mất tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nh rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

2.3.5 Chính sách của Nhà nớc về bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất

khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.3.5.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nớc về đất đai

Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tớng Chính phủ quy định tạm thời về trng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thờng và tái định c bắt buộc ở Việt Nam Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng các công trình do Nhà nớc quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất Những ngời có ruộng đất đợc trng dụng

đợc bồi thờng và trong những trờng hợp cần thiết đợc giúp giải quyết công ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trng dụng hoặc chỉ trng dụng ít ruộng đất của nhân dân Hết sức tránh những nơi dân c đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa, trờng hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phơng”

Về mức và cách tính bồi thờng, Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thờng bằng một

số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lợng thờng niên của đất bị trng dụng

- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì đợc giúp đỡ xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đã trồng mà cha thu hoạch phải bồi thờng thiệt hại

những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định cha quy định cụ thể mức bồi thờng thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên.

Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): “Bồi th-ờng thiệt hại cho ngời sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao

động và kết quả đầu t đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” [22]

Thực tế các văn bản hớng dẫn thi hành Luật Đất đai 1988 không hớng dẫn nội dung về bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc bồi thờng thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục

đích khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nớc khi đợc giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đợc coi là tiền sử dụng đất), trong đó phần nhỏ đợc phân bổ cho ngời bị thu hồi đất

Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các

tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể [20]:

+ Tại Điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất

đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”

+ Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nớc đối với

đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của ngời đợc Nhà nớc giao cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thờng khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nớc giao theo các quy định của pháp luật)

+ Tại Điều 58 Hiến pháp quy định về quyền sử dụng cá nhân: “Công dân

có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t

liệu sản xuất Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân [20].

Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm

1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao

đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Thông qua Luật Đất đai năm 1993 ngời sử dụng đất đã đợc làm chủ về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ đợc xác lập cụ thể, đất đai đợc vận động theo cơ chế thị trờng, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành

động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút

đầu t trực tiếp từ nớc ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc [24]

Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng

đất, chuyển quyền sử dụng và bồi thờng đất đai, tài sản gắn kiền với đất

Điều 1 của Luật Đất đai quy định quyền sở hữu đối với đất đai (thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý), đồng thời quy định về quyền của Nhà nớc trong việc giao đất, cho thuê đất (Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, xã hội gọi chung là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất)

Về thời hạn giao đất theo Điều 20 của Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là

20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Riêng đất xây dựng nhà ở Nhà nớc sẽ giao lâu dài (không thời hạn)

Điều 27 của Luật Đất đai năm 1993 có quy định việc thu hồi đất và việc

phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phơng án bồi thờng thiệt hại

Tại điều 73 và 79 Luật Đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa

vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình,

đợc bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nớc khi có quyết định thu hồi

Luật Đất đai năm 1993 cũng nh quy định việc Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thờng thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do Chính phủ quy định

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 2/12/1998 đã quy

định quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao

đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất của ngời khác, cụ thể [23]:

+ Xác định rõ các quyền của ngời sử dụng đất khi đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất nhng không phải nộp tiền sử dụng đất và đợc cho thuê

đất

+ Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia

đầu t vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất hoang hoá, đất trống đồi núi trọc

và thông qua các quy định để đầu t trong nớc, Nhà nớc có chính sách miễn giảm tiền thuê đất

+ Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đã đợc giao đất, đã nộp tiền sử dụng

đất không phải chuyển sang thu đất để yên tâm đầu t, phát triển sản xuất

Trong giai đoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành đã đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính

sách bồi thờng giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất, trong đó có nhiều quy định, chế định đã và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nớc đối với công tác quản lý, sử dụng đất đai đối với quyền, lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất cũng nh lợi ích của Nhà nớc sau thời kỳ đổi mới

2.3.5.2 Bồi thờng thiệt hại theo quy định hiện hành của Nhà nớc

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thờng giải phóng mặt bằng theo quy định khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, việc bồi thờng bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất Tuy nhiên, trong quá trình tiển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nớc thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng, ngời bị ảnh hởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những ngời bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Tình trạng thất nghiệp trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ biến ở hầu hết các địa phơng, từ đó nảy sinh vấn

đề khiếu nại về bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nớc quy định để bồi thờng thiệt hại về đất khác

xa với giá thực tế Với giá trị đợc bồi thờng ngời có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng nh không có khả năng đầu t để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu Nh vậy, dới tác động của cơ chế thị trờng cùng với số lợng dự án gia tăng công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất ngày càng trở lên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này [10]

xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu dân c tập trung và các dự án đầu t phát triển khác đã đ-

ợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định [12]

Về trách nhiệm bồi thờng theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP [12]: các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất phải bồi thờng

Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê

đấu thầu thì ngời bị thu hồi đất không đợc bồi thờng thiệt hại về đất Nhng đợc bồi thờng những chi phí đã đầu t vào đất Trờng hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã hoặc đất của xã cha giao cho ai sử dụng thì ngời đợc Nhà nớc giao

đất, cho thuê đất phải bồi thờng thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã Ngời đang

sử dụng đất công ích của xã đợc UBND xã bồi thờng thiệt hại những chi phí đã

đầu t vào đất

Diện tích đất ở bồi thờng cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định, nhng không vợt quá diện tích của đất bị thu hồi

Về bồi thờng tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá đợc bồi thờng 100% giá trị tài sản, còn tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ đợc trợ cấp 70-80% mức bồi thờng hoặc không đợc trợ cấp, không đợc bồi thờng theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

Về mức bồi thờng tài sản đợc thực hiện theo mức độ thiệt hại thực tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình cộng thêm một khoản tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhng tổng mức bồi thờng tối đa không lớn hơn so với 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mới

Riêng đối với nhà cấp bốn, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thờng thiệt hại đợc tính bằng giá trị xây dựng mới.

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã đa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống xã hội đối với những ngời phải di chuyển chỗ ở trong thời gian 6 tháng, đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tơng đơng 30kg gạo/tháng Đối với những ngời phải di chuyển đến khu tái định c của tỉnh khác thì đợc trợ cấp một năm và hởng chính sách đi vùng kinh tế mới (mục 1

Điều 28)

Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, phải kinh doanh (mục 2 Điều 28); hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển sang nghề khác và u tiên tuyển dụng lao động cho các đối tợng có đất bị thu hồi (khoản 2 Điều 29)

Ngoài ra Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những ngời đang hởng trợ cấp xã hội của Nhà bớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho ngời di chuyển đúng hạn

Về chính sách tái định c Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về thẩm quyền lập khu tái định c và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định c, về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định c và về nguồn vốn

đầu t xây dựng khu tái định c

Nh vậy nếu nh các Nghị định trớc đây chủ yếu quan tâm đến việc bồi ờng đất bị thu hồi và tài sản đất đó thì Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã có thêm một số chính sách hỗ trợ cũng nh một số điều khoản mới về lập khu tái định c cho các hộ phải di chuyển

th-Về tổ chức thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định trách nhiệm của chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt phơng án bồi

phơng án bồi thờng thiệt hại, xác định bồi thờng, trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia

đình cá nhân và tổ chức bồi thờng theo phơng án thực hiện [12]

2.3.6 Những vấn đề tồn tại cần đợc nghiên cứu

2.3.6.1 Thực tiễn của việc bồi thờng giải phóng mặt bằng

Vấn đề bồi thờng GPMB ở Việt Nam đã đợc đặt ra từ rất sớm, Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 đã ban hành quy định thể lệ tạm thời về trng dụng đất; Thông t 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi Luật đất đai ra đời và bớc vào thời

kỳ đổi mới thì bồi thờng GPMB đã đợc chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan nh giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thờng GPMB và cho đến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện đang áp dụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thờng hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất

Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ một điều

là các chính sách bồi thờng GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và đợc điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của tình hình quản lý sử dụng đất

đai Trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn

định trong phát triển, khuyến khích đợc đầu t và cơ bản giữ đợc nguyên tắc công bằng Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn còn một số vấn đề bất cập đó là:

- Việc bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất vẫn mang phong cách (huy động thời chiến) phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích công cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân lên việc bồi thờng là tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ

thể, cha có tiêu chuẩn định mức rõ ràng và ngời bị ảnh hởng sẵn sàng chịu

đựng, còn Nhà quản lý cũng xem là chuyện đơng nhiên và đơn giản, trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung thì việc xử lý có điều kiện dễ dàng thực hiện hơn ngày nay trong nền kinh tế thị trờng yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân đợc tôn trọng và khuyến khích phát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con ngời cụ thể vừa là động lực vừa là mục tiêu của sự phát triển Nên những quy định đã có là cha đầy đủ, xét về mặt xã hội là cha đảm bảo đợc sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nớc, xã hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hởng) trong nhiều trờng hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn, ít tốn kém đợc quan tâm nhiều hơn

so với mục tiêu bồi thờng sao cho ngời chịu ảnh hởng khôi phục mức sống ban

đầu Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ đã có những quy định cụ thể để khắc phục nhợc điểm này

- Vấn đề cần đợc nhận thức lại cho thật đầy đủ là việc bồi thờng GPMB

là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, các hoạt động nhằm khôi phục mức sống của những ngời bị ảnh hởng cũng có ý nghĩa quan trọng

nh việc xây dựng các công trình trên đất đợc giải phóng đồng thời còn đợc đảm bảo các hiệu quả kinh tế xã hội là hơn hẳn so với trớc khi GPMB, không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số đông thì lại phải đẩy một số ngời vốn đang sử dụng đất đó đang gặp khó khăn thậm chí còn không đợc nh trớc khi xây dựng công trình

- Trong giai đoạn hiện nay thì các chính sách của Nhà nớc cần phải đợc thực hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà

đầu t cũng nh ngời chịu ảnh hởng đợc thực hiện một cách thông suốt vì lợi ích phát triển chung

Do cha hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng để bồi ờng GPMB đều lấy từ nguồn ngân sách Nhà nớc trong khi lợi ích do phát triển

th-cha trở thành nguồn thu đầy đủ ổn định và hợp pháp của nhà đầu t Thông thờng các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội đợc xây dựng mới đều làm cho giá đất các vùng lân cận tặng lên, sau khi công trình hoàn thành ngời đang sử dụng đất đó đ-

ơng nhiên đợc hởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào Chính điều này, không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế trong xã hội

- Trong bối cảnh hệ thống pháp luật cha đồng bộ và đang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trờng hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thờng là cha đầy đủ, trong rất nhiều trờng hợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn đề có tính lịch sử, tập quán

có tính xã hội đợc cộng đồng chấp nhận

- Hầu hết các dự án xây dựng nớc ta đều ách tắc việc bồi thờng GPMB làm cho tiến độ thi công các công trình không đạt kế hoạch và thời gian Điều

đó đã gây ra thiệt hại không nhỏ cho các nhà đầu t xây dựng

- Đối với các dự án đầu t sản xuất kinh doanh do không đáp ứng đợc tiến

độ đầu t vì vậy nhiều dự án đã mất cơ hội kinh doanh hiệu quả kinh doanh thấp

- Đối với các dự án đầu t không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài tiến độ thi công bị ngắt quãng đã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hởng đến chất l-ợng công trình

- Nhiều nơi mặc dù việc bồi thờng GPMB đợc thực hiện bằng các biện pháp hành chính đã dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết đợc Trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là ngời dân không thoả mãn với sự bồi thờng của các chủ dự án hoặc sự định giá bồi thờng thiếu công bằng, không sát với giá thị trờng ở thời điểm đó

2.3.6.2 Một số nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai tác động đến công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng và tái định c

* Yếu tố quản lý Nhà nớc: trong những năm gần đây việc thu hồi đất giải

phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nớc về đất đai của các địa phơng còn nhiều yếu kém, không chặt chẽ, còn nhiều vớng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết đợc Tình trang tranh chấp đất đai khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết đinh không đúng của cấp có thẩm quyền, hiện tợng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nớc về đất đai, công tác định giá

đất, năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội

* Yếu tố quy hoạch: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng chính đã đợc Luật Đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”, Điều 16,17,18 Luật sửa đổi bổ sung một

số điều của luật Đất đai quy định thẩm quyền quy hoạch, nội dung quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền xét duyệt quy hoạch đất đai Đối với công tác bồi thờng GPMB và TĐC nội dung quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất có tác

động mang tính chất đinh hớng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập khu tái định c

* Yếu tố tổ chức thực hiện: đất đai là một đối tợng quản lý phức tạp luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nớc, để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực này cũng thờng xuyên phải bổ sung, sửa đổi, thay thế cho phù hợp

Chính vì vậy sau khi ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến nay Chính phủ đã đã trình Quốc hội Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai

nhằm đắp ứng yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội đất nớc [24] Chính sách bồi thờng GPMB và TĐC cũng đợc đề cập đến trong nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nớc để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, trong đó có thị trờng bất động sản Tuy nhiên còn nhiều vớng mắc trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hớng dẫn cha đợc khắc phục, nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế.

Theo Luật Đất đai thì chính sách bồi thờng GPMB đã đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành đã có tính toàn diện và chặt chẽ, nhng việc tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không đợc quan tâm đúng mức, trình độ dân trí còn thấp kém Khi vận dụng luật, nhiều địa ph-

ơng triển khai thiếu dân chủ, không công khai, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng

đất Những tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật, gây mất lòng tin của nhân dân cũng nh của các nhà đầu t và nguyên nhân trực tiếp làm

ảnh hởng đến tiến độ GPMB của các dự án và giảm lòng tin của các nhà đầu t

2.3.6.3 Yếu tố định giá đất và giá đất tác động đến công tác bồi thờng GPMB

và tái định c

Sau thời kỳ đổi mới khái niệm nền kinh tế thị trờng đợc hiểu và áp dụng theo định hớng xã hội chủ nghĩa đồng thời khái niệm về thị trờng bất động sản

đang đợc hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nớc mà trớc hết là

sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhng trên thực tế “giá trị” bất

động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất có giá [1]

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định [20]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

tổ chức cá nhân đợc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều 12