Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Việt Nam thực trạng và giải pháp

Nhà ở là vấn đề phức tạp là nhu cầu không thể thiểu đối với đời sống của công nhân tại các khu công nghiệp và đang là vấn đề thu hút sự quan tâm đặc biệt của toàn xã hội. Nó là lĩnh vực đòi hỏi sớm có những chính sách mang tầm chiến lược

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 5

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ 5

1.1.1 Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà ở 5

1.1.2 Vốn và nguồn vốn cho đầu tư phát triển 10

1.1.3 Kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở 17

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAI ĐOẠN 2002 2006 22

2.1 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ NHÀ Ở CỦA CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 22

2.1.1 Tình hình nhà ở của công nhân làm việc tại các khu công nghiệp 22

2.1.2 Nhu cầu nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp 23

2.1.3 Giá cả nhà ở và giá xây dựng nhà ở trong các năm gần đây 24 2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIÊP 25

2.2.1 Tình hình tổng hợp vốn đầu tư phát triển nhà ở công ty 25

2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp 27

2.2.3 Quản lý và quá trình sử dụng vốn đầu tư 33

2.2.4 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các năm 2002 - 2006 theo các hình thức đầu tư 35

2.3.1 Kết quả và hiệu quả sữ dụng vốn của các dụ án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu cụng nghiệp 40

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân trong đầu tư phát triển nhà ở

cho công nhân các KCN 45

III ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRONG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 47

3.1 MỤC TIÊU 47

3.1.1 Thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội 47

3.1.2 Mục tiêu về an toàn xã hội 48

3.2 ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN 48

3.2.1 Quan điểm về vai trò của nhà nước trong định hướng XHCN .48 3.2.2 Quan điểm về tài chính 48

3.2.3 Quan điểm về sự phát triển đồng bộ 49

3.2.4 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch 50

3.3 CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC HẠN CHẾ VÀ THỰC HIỆN ĐƯỢC CÁC ĐỊNH HƯỚNG 50

3.3.1 Hổ trợ tài chính cho các dự án đầu tư nhà ở cho công nhân các KCN 50

3.3.2 Đầu tư nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của công nhân 54

3.3.3 Các chính sách hợp lý tạo điều kiện phát triển nhà ở cho công nhân các KCN 59

3.3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp 62

I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG ………

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ………

1.1.1 Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà ………

1.1.1.1 Đầu tư phát triển ………

1.1.1.2 Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp …

1.1.1.3 Các nhân tố cơ bản tác động tới nhân tố đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các KCN………

1.1.1.4 Vai trò của đầu tư phát triển nhà ở ………

1.1.2 Vốn và nguồn vốn cho đầu tư phát triển ………

1.1.2.1 Vốn đầu tư………

1.1.2.2 Vốn cho đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các KCN………

1.1.3 Kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở ………

1.1.3.1 Kết quả của đầu tư phát triển nhà ở ………

1.1.3.2 Hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở………

1.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP………

1.1.2.1 Xác định những người làm việc trong các khu công nghiệp có nhu cầu nhà ở ………

1.1.2.2 Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các KCN………

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN GIAI ĐOẠN 2002 2006 2.1 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ NHÀ Ở CỦA CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

2.1.1 Tình hình nhà ở của công nhân làm việc tại các khu công nghiệp

2.1.2 Nhu cầu nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp

2.1.3 Giá cả nhà ở và giá xây dựng nhà ở trong các năm gần đây

2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIÊP

2.2.1 Tình hình tổng hợp vốn đầu tư phát triển nhà ở công ty

2.2.1 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp 2.2.2 Quản lý và quá trình hoạt động đầu tư phát triển nhà cho công nhân 2.2.4 Quản lý và quá trình sử dụng vốn đầu tư

2.2.3 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các năm 2002 -

2006 theo các hình thức đầu tư

2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ỏ TRONG

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà ở là vấn đề phức tạp là nhu cầu không thể thiểu đối với đời sốngcủa công nhân tại các khu công nghiệp và đang là vấn đề thu hút sự quan tâmđặc biệt của toàn xã hội Nó là lĩnh vực đòi hỏi sớm có những chính sáchmang tầm chiến lược

Ở nước ta cùng với quá trình phát triển công nghiệp hoá hiện đại hoá thìcác khu công nghiệp ngày càng phát triển với số lượng lớn nên nhu cầu nhà

ở công nhân trong các khu công nghiệp ngày càng lớn và đang là vấn đề bứcxúc nhất đang được đảng và nhà nước quan tâm Trong mấy năm trở lại đâycùng với sự đi lên của xã hội Nhà nước đang tạo điều kiện cho người laođộng có được nhà ở để nâng cao đời sống.Tuy nhiên, việc chăm lo, việc tạođiều kiện cho họ có nhà ở vẩn là bài toán hết sức khó khăn

Theo thống kê về nhu cầu thuê nhà, hiện ở miền Bắc có 50%, miền Nam

có 65,8% lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất có nhu cầu thuênhà Trong khi đó, các khu này chỉ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho 3 -6,5% số lao động Vấn đề nhà ở cho công nhân luôn bức xúc, nhưng saunhiều năm bàn bạc vẫn đang giậm chân tại chỗ

Thực tế các nước cho thấy , để đẩy mạnh tốc độ phát triển các khu côngnghiệp cùng với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá thì vấn đề nhà ở đặcbiệt là vấn đề nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp cần được giảiquyết đúng đắn, đáp ứng kịp thời Là tiền để tạo niềm tin vững chắc chongười lao động nổ lực hăng say làm việc Ở nước ta trong mấy năm gần đâyĐảng và Nhà Nước đã có cố gắng quan tâm, chăm sóc, tạo điều kiện đáp ứngnhu cầu bức xúc về nhà ở cho công nhân Đã có nhiều công trình và dự án đềcập đến phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, đang ngàycàng được xác định là vấn đề cấp bách và ưu tiên

Tuy nhiên vấn đề nhà ở cho công nhân là một vấn đề hết sức phức tạp vànhạy cảm nên trong thực tế nó nãy sinh ra rất nhiều vấn đề cần được quan tâmnghiên cứu giải quyết một cách đúng mức Để hiểu thêm về quá trình giảiquyết nhà ở cho công nhân các khu công nghiêp em đã chon đề tài nghiên cứu

“Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp Việt

Nam thực trạng và giải pháp ” trên cơ sở đó đưa ra một và giải pháp với

huy vọng sẻ góp một phần nhỏ bé của mình vào hoàn thiện quá trình chínhsách về nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp của nhà nước Tuynhiên thời gian, trình độ và lượng kiến thức còn có hạn, trong thời giannghiên cứu khó tránh khỏi những hạn chế Vì vậy em rất mong có sự đónggóp ý kiến cũng như phê bình của thầy cô giáo, các bạn và những người cótâm huyết trong lĩnh vực này Em xin trân trọng cảm ơn cô giáoPGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã tận tình hướng đẫn em trong suốt quá trình nghiêncứu đề tài này

I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ

1.1.1 Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà ở

1.1.1.1 Đầu tư phát triển

Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng

trong bất kỳ nền kinh tế nào

Đầu tư nói chung là sự huy sinh các nguồn lực hiện tại (như tiền, tàinguyên thiên nhiên, sức lao động ) Để tiến hành hoạt động nào đó nhằm thu

về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạtđược các kết quả đó

Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn

để tái sản xuất mở rộng các cơ sở vất chất, vốn đầu tư được hình thành từ tiềntích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ : bao gồm tiềntiết kiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khai thác được đưa vào sửdụng trong quá trình trái sản xuất xã hội nhầm duy trì tiềm lực sẳn có và tạotiềm lực mới cho nền kinh sản xuất xã hội Có thể nói rằng , Đầu tư là yếu tốquyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khoá của sự tăng trưởng Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ ra để tiếnhành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sảnxuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạoviệc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sữa chửa nhà cửa và các kết cấu

hạ tầng, mua sắm các trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡngđào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sựhoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đangcòn tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội

* Đặc điểm của đầu tư phát triển

- Vốn đầu tư ( tiền , vật tư, lao động ) cần huy động cho một công cuộcđầu tư là rất lớn

- Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu tư là rất dài do đó vốn đầu

tư phải nằm trong khe động lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyểnkinh tế, vì vậy trong suốt thời gian này nó không mang lại lợi ích cho nềnkinh tế

- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ

ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm hoặc có thể làhàng chục năm và có nhiều trường hợp là vĩnh viễn

- Nếu các kết quả của đầu tư là các công trình xây dựng thì nó sẻ được sữdụng ngay tại nơi mà nó tạo ra nó

- Các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốkhông ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như : Điều kiệnđịa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế … đẫnđến có độ mạo hiểm cao

1.1.1.2 Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp

Khái niệm và đặc điểm nhà ở :

Nhà ở là nơi che, mưa nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khặc nghiệtcủa thiên nhiên đối với con người Tại đây con người được sinh ra, nuôidưỡng và trưởng thành Đó là một nhu cầu cơ bản và đồng thời cũng là quyềncủa mỗi con người

Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi

là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt do có những đặc điểm sau :

Thứ nhất : Nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu

và vật liệu xây lên nó Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60năm và cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

Thứ hai : Nó có tính cố định về hình dạng kiến trúc và kết cấu cũng nhưtrang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũngkhó khăn và tốn kém

Thứ ba : Nhu cầu về nhà ở rất phong phú cũng tuỳ thuộc vào sở thíchcũng như khả năng của tầng đối tượng Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo

sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Thứ tư : Đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng vàchủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội Dovậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác độngmạnh mẻ tới bộ mặt của đô thị như : Giao thông, hệ thống cấp thoát nước,điện , thông tin liên lạc … Ảnh hưởng tới cuộc sống và điều kiện sinh hoạtcủa những người trong ngôi nhà

Đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp:

Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu nhà ở của công nhân : Đó

là nhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn xâydựng nhà ở cung ứng cho thị trường

Cách thứ nhất: Quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích nhất

định bị mất đi vì lợi ích một người hay một nhóm người Điều này khôngnên và không thể tồn tại được vì tại đây dân số rất đông và tốc độ tăng lên rấtnhanh nên giá thành của mỗi diên tích đủ xây nhà ở rất lớn người lao đôngkhông thể mua được để xây dựng

Cách thứ hai: Nhà ở trở thành một loại hàng hóa được tạo ra nhớ quá

trình đầu tư Đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tài sảnmới cho xã hội, hơn nữa còn là một tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua

đầu tư phát triển nhà ở tại khu công nghiệp mà đất đai được sử dụng hiệu quả,cung cấp chổ ở cho người lao động , giúp cho họ ổn định chổ ở để có thể yêntâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của toàn xãhội

Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở :

•Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư : Nhà nước, các doanh nghiệptrong và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội …đầu tư với mục đích thu được lợi ích từ tài chính và giải quyết nhu cầu nhà ởđang bức thiết ở các khu công nghiệp

•Nguồn vốn đầu tư : vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thờitrách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọinguồn trong xã hội như ngân sách nhà nước, vốn tự có của các doanh nghiệpsản xuất, các tổ chức tín dụng, của những người có nhu cầu và các nguồnkhác

•Loại hình đầu tư : Do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhaunên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất là phong phú : cho người có thu nhập thấp

1.1.1.3 Các nhân tố cơ bản tác động tới nhân tố đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các KCN

Cũng như các loại hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà

ở cho công nhân các khu công nghiệp cũng chịu sự tác động của các nhân tốcủa môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu tố về kinh tế

- xã hội và các môi trường đầu tư … Các nhân tố này tác động tích cực hoạctiêu cực tới các hoạt động đầu tư Có thể kể đến các nhân tố sau:

Lãi suất : Đây được coi là yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự giatăng hay suy giảm của cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sửdụng một lượng vốn lớn Khi lãi suấ giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm sẻkhuyến khích các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành các hoạt động

đầu tư tạo ra nhiều sản phầm cho xã hội và ngược lại Với khả năng mạnh mẽcủa cầu đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế đặc biệt quantrọng của Nhà Nước Thông qua việc kiểm soát có giới hạn của lãi suất củathị trường Nhà Nước có thể tác động tới mọi lĩnh vực kinh tế Hơn thế nữaNhà Nước còn sử dụng các mức lãi suất ưu đãi khác nhau như biện pháp kíchthích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính sách ưu tiên pháttriển kinh tế trong tầng thời kỳ Đối với Nhà Nước trong thời bao cấp thì sẻ dongân sách đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang thị trường để khuyến khích

sự tham gia của các thành phần kinh tế Nhà Nước có thể áp dụng lại suất ưuđãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chống tạo ra một quỷ nhàlớn phục vụ nhu cầu của người đân

Tỷ suất lợi nhuận bình quân : Đây là một nhân tố khách quan vừa phảnánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũngđiều tiết đầu tư ngành này sang ngành khác Khi tỷ suất lợi nhuận bình quâncủa một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khảnăng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây.Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giớihạn trên của tỷ suất vay vốn Nhà ở cho công nhân đang là lĩnh vực NhàNước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủtrương “Xã hội hóa” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thànhphần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà Nước Nhữngchính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đấtkhi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hổ trợ một số hạngmục công trình ( hạ tầng xã hội và kỹ thuật )… Của Nhà Nước

Thời gian qua cộng với sự buông lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai vàxây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xâydựng nhà ở

Chu kỳ kinh doanh : là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đótrải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy, nếu như đỉnh là giai đoạn cựcthịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sảnxuất kinh doanh đều đình trệ Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản củanền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất địnhvới nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngượi lại Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiếtyếu nhưng để thỏa mản cần đòi hỏi một lượng tài chính lớn nên kinh doanhtrong lĩnh vực này sẻ thuận lợi khi nền kinh tế đang phát triển thu nhập củangười lao động được tăng lên và có khả năng chi trả những nhu cầu cao nhưnhà ở

Ngoài ra còn có nhiều nhân tố tác động đến đầu tư nói chung và đầu tưnhà ở cho người lao động nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thịtrường ( cạnh tranh hay độc quyền ), chính sách của Nhà Nước … Mọi nhân

tố cần được xem xét, đánh giá trong mối quan hệ phong phú đa dạng của môitrường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lực và giải pháp thíchhợp trong những giai đoạn cụ thể

1.1.1.4 Vai trò của đầu tư phát triển nhà ở

Góp phần tạo ra một số lượng lớn nơi ở ổn định cho một số đông dân cưngày càng tăng và giảm tình trạng thiếu nơi ở cho những người có thu nhậpthấp, chưa có điều kiện mua nhà Đầu tư phát triển nhà ở được phát triển theođúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻđẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất

mỹ quan

1.1.2 Vốn và nguồn vốn cho đầu tư phát triển

Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt có 2 thuộc tính : Hàng hóa và xã hội tùyvào những thời điểm kinh tế - xã hội- chính trị khác nhau mà thuộc tính nàođược coi là quan trọng hơn và do vậy sẻ do một đối tượng chính trong xã hội

đứng ra giải quyết Trước đây trong thời kỳ bao cấp, thuộc tính xã hôi đượcđẩy lên cao hơn và hoàn toàn do ngân sách nhà nước tài trợ Dần dần khi chế

độ bao cấp được xóa bỏ tính xã hội vì thế cũng giảm dần và thay vào đó tínhhàng hóa lại tăng lên biểu hiển bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơnnhư doanh nghiệp, người dân, tổ chức tín dụng tài chính, vốn vay, vốn tự có,vốn huy động trong dân Đến mô hình phát triển dự án như hiện nay thì vàitrò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên Nhà Nước không còn tham giatrực tiếp như trước mà vốn NSNN giữ ai trò như nguông vốn mồi, thu húttham gia của các nguồn vốn cụ thể được dùng trong đầu tư

Đứng trên góc độ các nhà đầu tư thì một dự án phát triển nhà ở hiện nay

có thể huy động vốn từ những nguồn sau :

ngoài hàng rào dự án và những công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác Đây

là trách nhiệm của Nhà Nước để cùng phối hợp với chủ đầu tư tạo ra quỷ nhà

có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xã hội

• Vốn tự có : Đây phải được xác định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ

dự án nào, quyết định sự thành hay bại

• Vốn vay : nguồn vốn vay là không thể thiếu đối với những dự án lớnnhư đầu tư phát triển nhà ở

• Vốn huy động từ khách hàng do nhu cầu về nhà ở của người dân rấtlớn cùng với sự cho phép của thành phố Chủ đầu tư có thể khai thác nguồnvốn đầy tiềm năng này thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà

1.1.2.1 Vốn đầu tư

Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh,dịch vụ, là tiền tiết kiệm của cư dân và là vốn huy động của các nguồn khácđược dưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiềmlực sẳn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội

1.1.2.2 Vốn cho đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các KCN

Với chủ trương do chương trình 12 đề ra là phát triển nhà theo mô hình

dự án đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hộihoàn chỉnh, đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp

đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hỏi một lượng vốn lớn mà không mộtđối tượng nào có thể tự mình đứng ra đảm trách mà phải có sự phối hợp củanhiều nguồn khác nhau : Nhà nước, các tổ chức tài chính, các doanh nghiệp,người dân … Việc huy động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng dòihỏi phải có sự phối hợp linh hoạt khai thác điểm hạn chế nhược điểm đầu tưnhà ở đạt hiệu quả cao nhất

1.1.2.3 Nguồn vốn huy động

Vốn tự có : Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ

đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu Đây là nguồn vốn hợp pháp củachủ đầu tư có được do tích lủy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuấtkinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản được giử lại, vốn kinh doanh, Xâydựng nói chung và xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp nóiriêng là lĩnh vực cần lượng lơn vốn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tưđến thực hiện quá trình đầu tư và vận hành dụ án Do vậy chủ đầu tư sử dụngnhiều loại vốn huy động như : vay ngân hàng , huy động từ những người cónhu cầu về nhà ở , phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh liên kết …

Mặc dù phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp đã đượcNhà Nước xác định là sự nghiệp của toàn xã hội nhưng chưa có chính sách hổtrợ cụ thể của nhà nước nên còn ít doanh nghiệp chủ động tham gia góp vốnvào hình thức kinh doanh này Các đối tượng lao động chưa được hưỡngnhững điều kiện ở nhất định cũng như chưa được hưởng những điều kiện ởnhất định cũng như chưa tích cực trích lợi nhuận hay quỷ đầu tư phát triển để

xây dựng nhà ở cho người lao động đã gây nên tình trạng căng thảng về nhàở.

Vốn vay

Như trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau

mà hai nguồn vốn giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự

án đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đápứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết Hơn nữa do đặc điểm của hình thứcđầu tư phát triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn vay đã giữ vai trò chủđạo xét trên cả 2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối Vốn vay bao gồm vay tíndụng đầu tư và vay tín dụng thương mại

- Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho

các dự án phát triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phầnkinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nướcxác định là ưu tiên phát triển như Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất

và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theoquy định của luật khuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhà nước.Hiện nay trên toàn quốc đã có nhiều đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tíndụng ưu đãi là:

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

• Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia

• Ngân hàng Công thương

• Ngân hàng Ngoại thương

• Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

• Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chính

Tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vaykhác nhau đã gây khó khăn cho người đi vay Một dự án có thể mỗi năm được

giao chỉ tiêu vay tại hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ

sơ, phải trình với nhiều đầu mối Thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tưphát triển nhà ở vốn đã có thời gian thi công kéo dài

- Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để cóthể tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhậpthấp hay thuộc diện chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng

cơ sở, xây dựng tại khu vực được khuyến khích nên vay thương mại vẫn lànguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà ở Khivay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phí dựa trên những điều khoản thỏathuận với ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc có thế chấp

Vốn huy động trong nhân dân :

Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau

để đáp ứng nhu cầu đó: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mớihay cải tạo mở rộng diện tích cũ nhưng cho dù là cách nào thì cũng cần đếnmột khoản tiền nhất định Người dân Hà Nội nói riêng luôn có ý thức trongviệc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trongnhững mục đích chính để họ tiết kiệm tiền Mặt khác nền kinh tế thị trườngmới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiềnnhàn rỗi trong nhân dân (theo đánh giá là rất lớn) Bối cảnh tạo ra tiềm năng

vô cùng lớn thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu vềnhà ở

Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng làcăn hộ khép kín trong các chung cư cao tầng đã gây được sự chú ý của đôngđảo người dân Thủ đô đang có nhu cầu về nhà ở Với những tiện nghi khá đầy

đủ cộng với gia cả hợp lý những người có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứngtrước tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu những căn hộ đó trong tương lai.Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư (của

những dự án đã được phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà) Hợpđồng có thể ký trước khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình

đã hoàn thiện phần thô đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàngphải ứng trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần)

và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư củamình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng

Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không

có cơ chế ràng buộc cũng như chính sách hướng dẫn nào Huy động nhiều hay

ít phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khách hàng,khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn

mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được sở hữu một căn hộ khi công trình hoànthành Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn nhỏ khácnhau thì quan hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợpđồng ứng trước tiền mua như vậy sẽ giảm, ảnh hưởng đến tình hình huy độngvốn chung của chủ đầu tư cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moịphương diện đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhằm thu hút lượng vốnrất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở

1.1.2.4 Nguồn vốn đầu tư hổ trợ từ nước ngoài

Để góp phần cải thiện và nâng cao đời sống cho công nhân trong các khucông nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài , Các tổ chức ngân hàng quốc tế vàcác tổ chức hổ trợ đầu tư của nước đầu tư đã cho các công ty xây dưng vayvốn ưu đải để đầu tư xây dựng nhà ở giải quyết vấn để bức xúc của các khucông nghiệp tạo ra Và đã thể hiện qua các dự án quy hoạch và triển khaithực hiện hàng chục dự án phát triển khu dân cư cho công nhân và người cóthu nhập thấp Trong đó đáng lưu ý là khu chung cư phường Quang Vinh vớidiện tích 9,5ha có khả năng bố trí cho 2000 hộ với khoảng 11.000 người; khuchung cư cao tầng đường Nguyễn Văn Trỗi với lốc nhà cao từ 5 đến 11 tầng.Tổng diện tích sàn xây dựng 75.500m2, kinh phí đầu tư xây dựng 106 tỷ đồng

và có khả năng giải quyết chỗ ở cho khoảng 7.500 người Ngoài ra còn có cácchung cư cao tầng tại xã Hoá An do cty Đầu tư phát triển đô thị và khu côngnghiệp làm chủ đầu tư với diện tích xây dựng trên 57.000m2 và có khả năng

bố trí cho 2.300 hộ

1.1.3 Kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở

1.1.3.1 Kết quả của đầu tư phát triển nhà ở

Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở được biểu hiện bởi tốc độtăng trưởng nguồn vốn cho phát triển nhà ở qua các năm và sự đáp ứng vềnhu cầu nhà ở cho một khối lượng dân ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thịlớn

Một số chỉ tiêu kết quả về phát triển nhà ở như:

+ Diện tích ở bình quân trên 1 người (đơn vị thường tính m2 ở / người)

là chỉ tiêu phản ánh kết quả thực tế đạt được tính bình quân cho 1 người, làbiểu hiện cụ thể của năng lực phục vụ mới tăng thêm của xã hội

+ Diện tích ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hoặc nhiều năm làchỉ tiêu phản ánh tổng số diện tích ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụngtrong năm của toàn xã hội (thường là 1 năm hoặc nhiều năm) bất kể khởi côngvào lúc nào (diện tích bình quân đầu người)

+ Diện tích sử dụng (diện tích có ích) hoàn thành bình quân cho 1 người(đơn vị thường tính: m2 sử dụng / người) là chỉ tiêu phản ánh tổng diện tích ở

và diện tích phụ hoàn thành bình quân cho 1 người

+ Suất vốn đầu tư 1 m2 ở (đơn vị tính 1000 đ/1m2 ở) là chỉ tiêu phản ánhlượng vốn đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m2 ở Hoặc ngược lại là chỉ tiêunghịch phản ánh số diện tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốnđầu tư cho xây dựng nhà ở Ký hiệu quy ước: d Người ta thường so sánh dthực tế với d định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng và khôi phục nhà

ở đô thị Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiên tiến có tínhquy định, xác định trên cơ sở những giải pháp tối ưu về chi phí đầu tư và côngsuất sản xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế quốcdân

+ Suất lợi nhuận bình quân: ký hiệu quy ước: ∆L là mức lãi tăng lên bìnhquân cho một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở đưa đến mức tăng đó.+ Thời gian thu hồi vốn càng nhanh cũng là một yếu tố kết quả gián tiếpchứng tỏ mức độ đáp ứng rất thiết thực về lượng nhà ở cho dân cư.

+ Tỷ lệ, tốc độ tăng giảm nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở

1.1.3.2 Hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở

Khái niệm: Hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ích cả về mặt

kinh tế và mặt xã hội do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư xây dựngmang lại cho toàn xã hội sau khi công trình nhà ở đô thị được đưa vào hoạtđộng

Hiệu quả của một hoạt động đầu tư được xem xét trên hai khía cạnh Đó

là hiệu quả tài chính của dự án và hiệu quả về mặt kinh tế xã hội của dự án đó

* Hiệu quả tài chính của dự án đầu tư nhà ở:

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu pháttriển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngườilao động trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng

Các chỉ tiêu:

- NPV: Tổng lãi quy về thời điểm hiện tại

Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)

n: Số năm hoạt động của dự án.

i: Năm thứ i+Nếu NPV> 0 dự án được chấp nhận về mặt tài chính, ngược lại

+NPV< 0 dự án không được chấp nhân NPV là chỉ tiêu tuyệt đối được

sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu tư

- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (hệ số thu hồi vốn đầu tư): chỉ tiêu này

phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu tư đượcthực hiện Kí hiệu là RR Công thức tính như sau:

Nếu tính cho từng năm hoạt động thì

Rri = Trong đó:

Wipv: lợi nhuận thu được năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kếtquả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng

Ivo: là tổng vốn đầu tư thực hiện tính đến thời điểm các kết quảđầu tư bắt đầu tầu phát huy tác dụng

- Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư: Xác định khoảng thời gian Vốn

đầu tư bỏ vào thu hồi lại được hoàn toàn Thời hạn thu hồi vốn càng ngắn thì

dự án càng có hiệu quả

Công thức tính như sau:

T= IvoW+DTrong đó:

T là thời gian thu hồi vốn

Wi là lợi nhuận thu được hàng năm

D là khấu hao hàng năm

Dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồivốn định mức hoặc của công trình tương tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu quảtrong việc thu hồi vốn đầu tư.

- Tỷ lệ thu hồi nội tại (IRR) là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết

khấu dòng tiền của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trịhiện tại của chi phí Tức là tổng thu bằng tổng chi Dự án nào có IRR cao thì

có khả năng sinh lời lớn

IRR định mức có thể là lãi suất vay hoặc chi phí cơ hội

- Hệ số hiệu quả đầu tư:

Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng cho ta thấy mức tăng thêm giá trị tài sảnhàng năm trên số vốn đầu tư thực hiện Hệ số này được tính như sau:

(V M)E

K

=

Trong đó:

E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư

∆ (V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tài sản tăng thêm

K là số vốn đầu tư thực hiện

1.1.3.3 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính được xác định bằng các chỉ tiêu trên,các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội

Thứ nhất: Dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm Hiện nay, trên cả

nước còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa có việc làm, do đó đầu tưxây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn việclàm cho người lao động, từ đó hạn chế được các tệ nạn xã hội Ngoài ra, quátrình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độcủa những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng đượcnâng cao

Thứ hai: Đầu tư phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu

cầu về nhà ở của người dân và góp phần nâng cao điều kiện sống của dân cư, tạo ra một môi trường sống tốt hơn, văn minh hơn Góp phần tạo ra một số

lượng lớn nơi ở ổn định cho một số đông dân cư ngày càng tăng và giảm tìnhtrạng thiếu nơi ở cho những người có thu nhập thấp, chưa có điều kiện muanhà Đầu tư phát triển nhà ở được phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảođầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị, khắcphục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan

Thứ ba: Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản

đóng góp cho ngân sách Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu, tiền

cho thuê đất của Nhà nước, thuê cơ sở hạ tầngv v

Thứ tư: Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại nhằm

tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tiếp

thu công nghệ hiện đại, tiên tiến, tạo động lực phát triển kinh tế

II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAI ĐOẠN 2002 2006

2.1 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ NHÀ Ở CỦA CÔNG NHÂN LÀM VIỆC

TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

2.1.1 Tình hình nhà ở của công nhân làm việc tại các khu công nghiệp

Theo Bảng 2: Một số con số thống kê về nhà ở trên toàn quốc

(Nguån thèng kª thuéc Bé X©y dùng)

Theo thống kê về nhu cầu thuê nhà, hiện ở miền Bắc có 50%, miềnNam có 65,8% lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất có nhu cầuthuê nhà Trong khi đó, các khu này chỉ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho 3 -6,5% số lao động

Vấn đề nhà ở cho công nhân luôn bức xúc, nhưng sau nhiều năm bàn bạc vẫnđang giậm chân tại chỗ

Hiện cả nước có 70% số tỉnh, thành đã thành lập hàng trăm khu công nghiệp,khu chế xuất với hơn một triệu công nhân đang làm việc Năm tỉnh, thành phố

có tốc độ phát triển mạnh các khu công nghiệp, khu chế xuất là Tp.HCM,Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh

2.1.2 Nhu cầu nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp

Có một thực tế hiện nay, phần lớn công nhân đều tự tìm thuê phòng

ở gần nơi làm việc của mình Với mức lương khoảng 1 triệu đồng/tháng, họđều phải chọn giải pháp vài người chung nhau thuê một phòng tại những dãynhà trọ tư nhân xung quanh khu công nghiệp, khu chế xuất

Hầu hết những dãy nhà trọ này đều được dựng lên một cách tạm bợ, khônggian chật hẹp, ẩm thấp, điện nước thường xuyên thiếu thốn Theo ông Vũ Văn Hoà, Trưởng ban quản lý các khu chế xuất-khu côngnghiệp Tp.HCM, các khu chế xuất-khu công nghiệp tại Tp.HCM hiện có220.000 công nhân, thì có tới 70% (tương đương với 140.000 công nhân) là

có nhu cầu thực sự về chỗ ở Con số này sẽ tăng lên 210.000 người vào năm2010

2.1.3 Giá cả nhà ở và giá xây dựng nhà ở trong các năm gần đây

Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân cần lượng vốn lớn, khả năngtiêu thụ sản phẩm khó khăn, nhưng lại không thuộc danh mục ngành nghềđược ưu đải đầu tư

Theo mặt bằng giá cả hiện nay vốn đầu tư cho 1m2 nhà ở là3.690.625 đồng trong trường hợp không có sự hỗ trợ của nhà nước, là2.984.375 đồng nếu có sự hỗ trợ của nhà nước về chi phí hạ tầng, miễn thuếgiá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp Với giá đầu tư xây dựng nhưtrên, mức tiền thuê phải trả mỗi thỏng cho 1m2 nhà ở từ 30.000 đồng đến34.424 đồng tựy thuộc vào thời gian thu hồi vốn nhanh hay chậm (trongtrường hợp không có sự hỗ trợ của nhà nước), từ 24.155 đồng đến 28.583đồng (trong trường hợp có sự hỗ trợ của Nhà nước) Nếu tính diện tích bìnhquân người là 10 m2, thì hằng tháng mỗi người phải chi trả tiền thuê nhà lên241.550 đến 344.240 đồng Trong khi đó, thu nhập của đối tượng là côngnhân trong các khu công nghiệp chỉ khoảng 800.000 -1.050.000 đông/tháng.Như vậy, riêng tiền thuê nhà đã chiếm trên dưới 30% tổng thu nhập của người

2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN

CÁC KHU CÔNG NGHIÊP

2.2.1 Tình hình tổng hợp vốn đầu tư phát triển nhà ở công ty

Theo Chủ tịch Hội đồng Nhân dân Tp.HCM Phạm Phương Thảo,hiện mới có 4/14 khu chế xuất-khu công nghiệp tại thành phố có khu nhà lưutrú cho công nhân

Khu chế xuất Tân Thuận xây 7 block nhà cho khoảng 6.000 công nhân,nhưng vẫn chưa bố trí vào ở được Khu công nghiệp Linh Trung có 2 blocknhà của Công ty Nissei Electric cho 1.500 công nhân ở, không thu tiền điệnnước mà chỉ thu phí 20.000 đồng/người/tháng Tổng công ty Xây dựng SàiGòn, Công ty Địa ốc thành phố cũng có xây nhà cho khoảng 700 công nhân,nhưng chưa bố trí vào ở Khu công nghiệp Vĩnh Lộc có 2 block nhà ở 500công nhân, do Công ty Kinh doanh nhà quận 5 xây dựng

Như vậy, xét về lượng nhà thật sự đến được tay công nhân mới chỉkhoảng 20.000, con số này đáp ứng chưa đến 5% nhu cầu về nhà ở của côngnhân

Công nhân phải đi thuê nhà ở, còn về phía doanh nghiệp, muốn xây nhàlưu trú cho công nhân thì lại gặp nhiều bất cập

Theo ông Thái Văn Mến, Phó tổng giám đốc Khu công nghiệp TânTạo, vướng mắc nhất là ở khâu quy hoạch, bởi chỉ riêng việc xác định ranhgiới quy hoạch để khỏi bị chồng chéo nhau, dự án mất đến 2 năm mới có biênbản xác nhận giữa các cơ quan chức năng

Năm 2007, nếu được cơ quan chức năng hỗ trợ về thủ tục, có nhữngchính sách khuyến khích phù hợp cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở chocông nhân, thì Khu công nghiệp Tân Tạo có thể bảo đảm hơn 2.000 chỗ ở chocông nhân và đến năm 2010 có thể giải quyết hơn 7.000 chỗ

Cùng với ý kiến này, bà Nguyễn Thị Thu Thảo, cán bộ Phòng Hànhchính nhân sự Công ty Nissei cho biết, Công ty đã đầu tư 2,6 triệu USD đểxây hai khối nhà lưu trú cho 1.000 nữ công nhân

Khu nhà này được trang bị các tiện nghi như máy giặt, máy sấy, máynóng lạnh công nhân khi sử dụng chỉ phải đóng một khoản tiền tượng trưngmỗi tháng 20.000 đồng tiền điện, nước

Thế nhưng công ty lại không được hỗ trợ tiền thuê đất, tiền thuế Vì lý do

đó mà không thể tiếp tục triển khai dự án khu lưu trú cho nam công nhân như

kế hoạch

Hiện nay, cả nước có trên 130 khu công nghiệp nằm ở 45 tỉnh, thành phố,trong đó khoảng 75 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, các khu còn lạiđang trong quá trình giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng

Theo dự thảo Đề án điều chỉnh quy hoạch phát triển các khu công nghiệpgiai đoạn 2005 - 2020, tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2020 sẽđược nâng lên đến 55.000 ha và sẽ xuất hiện thêm một số khu công nghiệpmới nữa

Để khắc phục những yếu kém hiện nay và tiếp tục nâng cao hiệu quả hoạtđộng của các khu công nghiệp, theo ông Trần Ngọc Hưng, Vụ Quản lý khucông nghiệp - khu chế xuất (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cần thực thi đồng bộnhiều biện pháp Trước mắt, cần khẩn trương giải quyết vấn đề nhà ở chocông nhân, xây dựng đời sống văn hoá cho người lao động tại các khu côngnghiệp

Tại buổi làm việc với Tổng liên đoàn Lao động mới đây, Thủ tướng đãđặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở cho công nhân, yêu cầu các địa phương,các cơ quan chức năng có những biện pháp, giải pháp khả thi, hiệu quả đểnhanh chóng đẩy mạnh chương trình này

2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp

Theo báo đầu tư ra ngày 20/1/2006, ông Phạm Cao Nguyên, giám đốc

Sở địa chính Nhà đất Hà Nội có nói: ” Năm 2005, toàn Hà Nội đã phát triểnthêm khoảng 105,3 vạn m2 sàn nhà, đạt 151% so với kế hoạch, xấp xỉ 4200 tỷđồng cho đầu tư toàn xã hội Riêng Hà Nội đã bố trí gần 600 tỷ đồng cho dự

án phát triển nhà Tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà theo dự án so với tỷ trọng nhà

do dân tự đầu tư tăng đáng kể, thể hiện vai trò điều tiết quản lý của Nhà nước,

sự khai thác quỹ đất hiệu quả hơn Thành phố có khoảng 100 nhà ở chung cưcao tầng (9 tầng trở lên)” Qua số liệu trên, chúng ta thấy vốn đầu tư phát triểndành cho nhà ở hàng năm vẫn tăng đều, và tăng lên nhiều so với thời kỳ 1990– 2000 Dưới đây là cơ cầu nguồn vốn dùng để đầu tư phát triển nhà ở

Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án

vốn ngân sách nhà nước 4.4% Vốn huy động từ

khách hàng 33%

Vốn tự có 10%

Nguồn vốn vay 53%

(Nguồn thống kờ - Niờn giỏm thống kờ)

Qua sơ đồ trờn, ta thấy rằng tỷ lệ nguồn vốn đi vay trong tổng vốn đầu tưvào phỏt triển nhà ở là rất lớn, chiếm tới 53% Điều này cho ta thấy rằng việcđầu tư vào nhà ở cần hoạt động trong mụi trường ớt biến động với mức lói suấtthấp nhất cú thể được và tỷ lệ lạm phỏt khụng đỏng kể Vỡ là nguồn vốn đivay nờn thời gian thu hồi vốn cũng là yếu tố rất quan trọng để rỳt ngắn thờigian đi vay của mỡnh Chớnh vỡ thế nờn hoạt động đầu tư vào nhà ở cho ngườilao động với mức trả dần từ 10-20 năm là một việc rất khú thực hiện Vỡ vậycần phải đẩy mạnh hơn nữa việc huy động vốn vào ngõn sỏch Nhà nước thụngqua việc phỏt hành trỏi phiếu nhằm bảo đảm nguồn vốn lõu dài cũng như cúthể hỗ trợ cỏc đối tượng của dự ỏn này

Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp trong tổng số vốn đầu tư XDCB (vốn ngân sách nhà nước) 2001 – 2005:

Năm Vốn đầu tư XDCB (triệu

đồng)

Vốn đầu tư xây dựng nhà ở (triệu đồng)

Tỷ trọng (%)

(Nguồn số liệu niên giám 2001 – 2005 Tổng cục thống kê)

Năm 2001, Nhà Nước đã giao và cho thuê tổng cộng gần 32630 ha đất,đạt mức lớn nhất, thu nộp ngân sách 7.635,3 tỷ đồng tiền sử dụng và cho thuêđất, đạt tới 137,8 % kế hoạch năm

Hiện nay, trên cả nước có 348 dự án đã được Bộ kế hoạch đầu tư phêduyệt đang triển khai với tổng mức đầu tư là 131.853 tỷ đồng (bao gồm vốnđối ứng của 3 dự án ODA) trong đó vốn ngân sách cấp không thu hồi là56.839 tỷ đồng và vốn ngân sách ứng trước (có thu hồi) là 42.833 tỷ đồng.Năng lực thiết kế của 60 dự án: xây dựng mới 546.059 hộ – 1.102.806m2 sàn xây dựng (trong đó bố trí tái định cư tại chố là 8.469 hộ)

Chỉ tính riêng 348 dự án trên, từ năm 2001-2005, Thành phố cần cân đối124.384 tỷ đồng để hoàn thành 56.059 căn hộ, trong đó:

- Nhu cầu vốn 2004: 3.436 tỷ đồng ; Kế hoạch hoàn thành 5.325 căn hộ.

- Nhu cầu vốn 2005: 5.926 tỷ đồng (để thanh toán các căn hộ nêu trên)

* Các dự án đã được giao nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư:

Ngoài 348 dự án nêu trên, Sở kế hoạch đầu tư đang chỉ đạo lập 256 dự

án tổng mức đầu tư ước tính là 42.500 tỷ đồng năng lực thiết kế đạt gần140.000 hộ

* Phương án bố trí kế hoạch vốn 2003:

Tập trung vốn để đảm bảo tiến độ các công trình có số hộ hoàn thànhđưa vào sử dụng trong năm (3.655 hộ) với tổng nhu cầu vốn 2003 là 2.923 tỷđồng Nhu cầu vốn ngân sách năm 2003 rất lớn Sở Kế hoạch và đầu tư đềxuất phương án tổng cân đối nguồn vốn như sau:

kỹ thuật

Thu hồi vốn đầu tư của các chủ đầu tư thứ phát, hoặc các tổ chức khaithác các cơ sở hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới và nhà ở (xã hội hoá,trường bán công, tư thục…)

Tăng cường thu hồi vốn ngân sách ứng trước của các dự án đã đưa dânvào sử dụng để tái đầu tư; Sở Tài chính – Vật giá, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở

thu hồi vốn ngân sách ứng trước này về Quỹ để có nguồn vốn cho năm 2003

và các năm tiếp theo

Xét về những năm trước đây, 1996-2000, tổng vốn đầu tư trên cả nước

đã đạt được khoảng 46.695 tỷ đồng, bình quân một năm là 8.600 tỷ đồngchiếm 61.9%, vốn đầu tư nước ngoài là 26.453 tỷ đồng Bình quân một năm

là 5300 tỷ đồng chiếm 38.1% Hàng năm vốn đầu tư tăng với tốc độ là 4.62

%/năm Tuy nhiên vốn trong nước tăng cao hơn, còn vốn nước ngoài giảm

Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở gồm 3 nguồn chính: Vốnđầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương , vốn của các doanhnghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn củadân tự đầu tư xây dựng nhà ở

Bảng 9: Vốn đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp

(Nguồn: Báo cáo kết quả đầu tư phát triển nhà ở (2002-2006))

Từ bảng trên ta thấy, đầu tư phát triển nhà ở trong những năm qua đã có

sự chuyển biến mạnh mẽ, tổng vốn đầu tư năm 2005 gấp gần 2 lần năm 2001.Trong đó, đầu tư phát triển nhà ở của dân luôn chiếm tỷ trọng lớn trên 60% vàngày càng tăng, nếu năm 2001 đạt 875 tỷ đồng chiếm 12.8% thì năm 2005 đãlên đến 1.458 tỷ đồng đạt 63.2%, sự gia tăng đó thể hiện chủ trương xã hộihoá trong phát triển nhà ở là đúng đắn, phản ánh được đúng nguyện vọng củangười dân nên đã phát huy được tác dụng, đồng thời nó phản ánh tiềm năngnguồn vốn này còn rất lớn Nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở