Chuyên đề pháp luật về thanh tra đất đai TS vương văn huyền

Luật này gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 vànội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất đồng thời xác định rõ các hình thức

Các quy phạm được ban hành trong hệ thống văn bản pháp luật đất đai ở nước ta được phânlàm 2 mảng lớn, đó là:

- Các quy định được ban hành trong các văn bản Luật đất đai;

- Các quy định được ban hành trong các văn bản dưới luật

Các quy định được đề cập trong các văn bản Luật đất đai là những điểm cơ bản để các cấpchính quyền từ Trung ương đến địa phương và các ngành có liên quan triển khai thực hiện các hoạtđộng quản lý và sử dụng đất đai Đồng thời đây cũng là căn cứ để các cấp các ngành tiến hành banhành các văn bản háp luật đất đai dưới luật, để hướng dẫn thực hiện các nội dung bao trùm toàn bộ

về vấn đề quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta

Các văn bản Luật đất đai

Cần có sự phân biệt giữa văn bản luật đất đai với hệ thống văn bản pháp luật về đấtđai Luật đất đai với tư cách là một văn bản luật do Quốc hội ban hành, cũng là một trong cácvăn bản pháp luật về đất đai nhưng là văn bản quan trọng bậc nhất trong số các văn bản phápluật về đất đai

Việc xây dựng các văn bản luật đất đai ở nước ta đã được ủy ban thường vụ Quốc hội raNghị quyết cho Chính phủ chỉ đạo việc xây dựng dự thảo luật đất đai từ những năm 1972 Trongthời gian từ 1972 đến 1980 đã có nhiều bản dự thảo luật đất đai hòan thành nhưng khi đối chiếuvới tình hình thực tiễn, thì các dự thảo luật chưa đáp ứng được yêu cầu Sau khi có Hiến pháp

1980 ra đời, cùng với bước đầu chuyển đổi nền kinh tế của đất nước, các bản dự thảo luật đất đaiđược chỉnh lý, sửa đổi, tiếp thu ý kiến từ cuộc trưng cầu dân ý và đã được Quốc hội nước Cộnghòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 và có hiệu lực từ ngày 8/1/1988 Vìvậy, luật đất đai đầu tiên gọi là Luật đất đai 1987

Văn bản luật này ra đời đánh dấu một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong việc quản lýđất đai bằng quy hoạch và pháp luật Tuy nhiên là văn bản luật được thông qua ở thời kỳchuyển tiếp từ chế độ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật đất đai 1987 vẫn cònmang nặng các dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định đầy đủ các quan hệ đất đai theo cơ chếmới Vì vậy, sau khi đánh giá, tổng kết việc thực thi luật đất đai sau năm năm thực hiện, Nhànước ta đã xây dựng văn bản mới thay thế cho Luật đất đai năm 1987, đó là Luật đất đai năm

1993 Đây là văn bản luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệulực từ ngày 15/10/1993 Có thể nói Luật đất đai năm 1993 đã có sự thay đổi căn bản cho phùhợp với cơ chế mới Đó là sự điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏtình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, xác lập quyền năng cụ thể cho người sử dụngđất

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế – xã hội, các quan hệđất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến cho một số quy định

sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi Luật được tốt hơn, do vậy đến ngày2/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều củ Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc hộikhóa X kỳ họp thứ 4 thông qua Luật này gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 vànội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định cácnghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Có thể nói Luật đất đai 1993 về cơ bản đã phù hợp với thực tiễn cuộc sống song việcsửa đổi chưa thể giải quyết hết được những bất cập hiện tại trong quản lý và sử dụng đất, đặcbiệt là các nội dung quản lý nhà nước về đất đai hầu như không thay đổi, chưa được chú ýđúng mức để sửa đổi Vì vậy, để tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1993 là cần thiết,nhằm xác định lại các nội dung thiết thực trong quản lý nhà nước về đất đai Do vậy, bản dự thảosửa đổi Luật đất đai năm 2001 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/10/2001 Haychúng ta thường gọi là Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 Văn bản luật này tập trung chủyếu vào việc hòan thiện chế độ quản lý nhà nước về đất đai, góp phần cải cách hành chính tronggiao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp trong quản lý đất đai

Các đạo luật đất đai nêu trên đã góp phần to lớn trong việc khai thác quỹ đất, quản lý đất đai

đi vào nề nếp tạo nên sự ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần củanhân dân Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian qua cũng như việc bổsung sửa đổi nhiều lần như vậy cho thấy hệ thống pháp luật về đất đai của chúng ta còn có tínhchắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu so với thời cuộc và gây khó khăn trong quátrình áp dụng Vì vậy, việc xây dựng một luật đất đai mới để thay thế Luật đất đai năm 1993 và cácluật đất đai sửa đổi bổ sung là rất cần thiết

Trên tinh thần đó, quá trình xây dựng các dự thảo của Luật đất đai mới rất công phu, quanhiều lần chỉnh sửa và lấy ý kiến nhân dân trong cả nước từ ngày 1/8/2003 đến ngày 20/9/2003 vàđược Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua vàongày 26/11/2003, gọi là Luật đất đai năm 2003 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 Đây là đạo luật nhằmđáp ứng một giai đoạn phát triển mới của đất nước, đó là thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đạihóa đất nước Do vậy Luật đất đai được xây dựng trên 3 quan điểm chủ yếu sau:

- Luật đất đai năm 2003 là sự thể chế hóa những quan điểm cơ bản về chính sách vàpháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước được đề cập tạiNghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khóa IX Đây

là một văn kiện của Đảng đề cập một cách tòan diện những quan điểm cơ bản về xây dựng chínhsách và pháp luật đất đai trong giai đoạn mới Luật đất đai năm 2003 là sự thể chế hóa đường lốichính sách của Đảng về vấn đề đất đai

- Việc xây dựng Luật đất đai năm 2003 dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu tòandân mà Nhà nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đấtđai trong phạm vi cả nước

- Kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2003 góp phần phápđiển hóa hệ thống pháp luật đất đai với tinh thần giảm thiểu tối đa những văn bản hướng dẫn dướiluật khiến cho hệ thống pháp luật đất đai trước đây vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc và kém hiệuquả Trong văn bản luật mới cho thấy những quy định của Chính phủ và các Bộ ngành qua thực tế

đã phù hợp với cuộc sống được chính thức luật hóa, vừa nâng cao tính pháp lý của quy định vừagiảm thiểu các quy định không cần thiết để một Luật đất đai hòan chỉnh có hiệu lực và hiệu quảcao

- Các văn bản dưới luật như: Nghị định; Thông tư; Quyết định; Chỉ thị,…

1.2 Quan hệ pháp luật đất đai

1.2.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay bao gồm:

- Chủ thể quản lý, bao gồm:

+ Chính phủ; UBND các cấp;

+ Bộ Tài nguyên & Môi trường; Sở Tài nguyên & Môi trường; Phòng Tài nguyên &môi trường; Ban cán bộ Địa chính cấp xã; các Trung tâm dịch vụ công về Tài nguyên & Môitrường

+ Ban quản lý các khu Công nghiệp, khu Kinh tế, khu Công nghệ cao

- Chủ thể sử dụng đất:

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư;

+ Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo;

+ Cá nhân, tổ chức nước ngoài;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.2.2 Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai

Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay là Đất đai

Hiện nay đất đai ở nước ta được chia thành 3 nhóm chính:

- Nhóm đất nông nghiệp, gồm các loại sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp;

+ Đất tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng, gồm:

+ Đất bằng chưa sử dụng;

+ Đất núi đá không có rừng cây.

Về quyền sở hữu đối với 3 nhóm đất trên ở nước ta hiện nay là thuộc toàn dân – Nhànước là người đại diện quyền sở hữu về đất đai

1.2.3 Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay

Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay chính là quyền và nghĩa vụcủa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Đó chính là quyền và nghĩa vụcủa Nhà nước và người sử dụng đất Cụ thể:

- Quyền của Nhà nước:

Trong quá trình tham gia vào quan hệ đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền năng củamột người chủ sở hữu gồm:

+ Quyền chiếm hữu đất đai: đây là quyền nắm giữ và kểm soát toàn bộ đất đai Quyềnnày không bị hạn chế về không gian và thời gian đối với toàn bộ vốn đất nằm trong lãnh thổquốc gia

+ Quyền sử dụng đất đai: ở đây Nhà nước có thể sử dụng hoặc không trực tiếp sửdụng, mà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy hoạch, dưới hình thức giaođất hoặc cho thuê đất

+ Quyền định đoạt đất đai: Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai Quyềnnăng này hoàn toàn thuộc về Nhà nước mà các chủ thể sử dụng không thể có được (khoản 2Điều 5 - Luật đất đai 2003)

+ Quyền quản lý đất đai: Nhà nước vừa là chủ thể quyền lực về mặt chính trị, vừa làchủ thể quyền lực về mặt kinh tế, cho nên trong quản lý đất đai Nhà nước xây dựng hệ thôngpháp luật và hệ thống quản lý nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu của mình (khoản 4Điều 5 - Luật đất đai 2003)

+ Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai: Nhà nước thực hiện quyền này thông quacác chính sách tài chính về dất đai Thông qua các chính sách này trong quá trình giao đấthoặc thu thuế sử dụng đất, Nhà nước có thể thu tiền sử dụng hoặc miễn giảm hoặc không thutiền tùy theo từng đối tượng (khoản 3 Điều 5 - Luật đất đai 2003)

- Nghĩa vụ của Nhà nước:

Nhà nước có nhiều quyền năng nhưng đồng thời cũng có nhiều nghĩa vụ khi tham giavào quan hệ pháp luật đất đai Tại khoản 2 Điều 6 Luật đất đai năm 2003 quy định hàng loạtnội dung trong quản lý đất đai của Nhà bước và cũng chính là nghĩa vụ mà Nhà nước cầnphải thực hiện

- Quyền của người sử dụng đất, gồm

+ Gồm 6 quyền chung được quy định tại Điều 105 – Luật đất đai năm 2003 Cụ thể :

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là một trong những quyền cơbản và quan trọng đối với người sử dụng đất Bởi vì thông qua Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, người sử dụng đất đã chính thức được Nhà nước thừa nhận việc họ được sử dụnghợp pháp một diện tích nhất định theo mục đích cụ thể trong thời hạn cho phép Đồng thờithông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ Mặt khác khi sử dụng đất và được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất về mặt quan hệ kinh tế - xã hội đã tạo điều kiện để đất

đai được chuyển dịch theo cơ chế thị trường, được tham gia thị trường bất động sản một cáchthuận tiện và dễ dàng.

- Được hưởng các thành quả và kết quả đầu tư trên đất: Nhà nước không trực tiếp sửdụng đất, mà trao quyền sử dụng đó cho các chủ thể sử dụng đất theo các mục đích đã đượcNhà nước xác định Do vậy khi sử dụng đất người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ với nhà nước, thì họ sẽ được hưởng lợi từ các kết quả mà do họ đầu tư trên đất thu đượcmột cách hợp pháp theo luật định

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cảo tạo đất nông nghiệp:Đây là một trong những quyền mà có thể thấy được tính tích cực của chính sách về đất đaicủa Đảng và Nhà nước ta Đồng thời cũng thấy được tính ưu việt của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai Đất nông nghiệp là một trong những đối tượng được Nhà nước đặc biệt quan tâm,

do vậy Nhà nước đã thực hiện rất nhiều các công trình, tiến bộ khoa học để đảm bảo cho đấtsản xuất nông nghiệp được sử dụng lâu dài, có hiệu quả Người sử dụng đất vào mục đíchnông nghiệp theo luật định được hưởng rất nhiều các ưu đãi của Đảng và Nhà nước ta

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp:Như chúng ta đã biết nước ta là một nước có nền nông nghiệp lâu đời và hiện nay có trên70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp Lực lượng lao động trong sản xuất nông nghiệpphần lớn là nông dân, do vậy trong chính sách đất đai Nhà nước đặc biệt quan tâm đến tầnglớp này Ngoài việc miễn tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp ra

(trong hạn mức), Nhà nước còn thực hiện nhiều chính sách, biện pháp nhằm nâng cao thu

nhập từ việc sản xuất nghề nông, trong đó có hoạt động nhằm giúp đỡ người nông dân trongviệc cải tạo, bồi bổ đất đai;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợppháp của mình: Đây là một trong những vấn đề mà Nhà nước cần phải bảo đảm để người sửdụng đất được yên tâm đầu tư, khai thác các thuộc tích có ích của đất Đồng thời để cho hoạtđộng quản lý và sử dụng đất đai đi vào nề nếp kỷ cương theo đúng quy định pháp luật Dovậy khi có các bất đồng mâu thuẫn về đất đai xẩy ra thì Nhà nước phải có trách nhiệm đứng

ra can thiệp giải quyết

- Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợppháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai: Trong mối quan hệ kinh tế -

xã hội ở nước ta, thì đây là một trong những quyền cơ bản của công dân Do vậy trong quan

hệ đất đai ở nước ta, người sử dụng đất khi thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm thì

có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện theo luật định để quyền và các lợi ích hợp pháp vềđất đai của mình được đảm bảo Mặt khác pháp luật đất đai còn quy định người sử dụng đất

có quyền tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật đất đai khác

+ Các quyền riêng được quy định tại Điều 106 – Luật đất đai năm 2003 Cụ thể:

* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền đơn giản nhất, đó là việc giữa cácchủ sử dụng đổi đất cho nhau Thủ tục hành chính cho nội dung này cũng khá đơn giản, đó là saukhi có sự thỏa thuận thống nhất giữa các chủ sử dụng đất với nhau, sau đó Nhà nước có trách nhiệmcông nhận việc đổi đất giữa các chủ sử dụng Hình thức này góp phần chuyển đổi nhiều thửa ruộngmanh mún trong sản xuất nông nghiệp thành ô thửa lớn thuận tiện cho sản xuất

Điều kiện để có thể tiến hành thực hiện đối với quyền này đó là đất chuyển đổi phải cùng

* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà trong quan hệ chuyển nhượng là đất lấy tiềnhoặc các giá trị khác tương tương với giá trị quyền sử dụng đất Ở đây mối quan hệ thể hiện một

bên sẽ chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng) Do vậy thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng là hết

sức chặt chẽ, điều đó buộc các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm vềmặt pháp lý trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên được tự do, bình đằng thỏathuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật Tuy vậy các thỏa thuận giữa các bên ở đây phảiđược thể hiện bằng băn bản có tính pháp lý Do vậy khi các hợp đồng thỏa thuận của các bên khôngđảm bảo về mặt pháp lý sẽ bị hủy bỏ hoặc quyền lợi của các bên sẽ không được Nhà nước bảo hộ

* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:

Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể là tiến hành cho đối tượng khácđược quyền sử dụng đất dưới hình thức thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của mình Cho thuê vàcho thuê lại quyền sử dụng đất được áp dụng đối với người sử dụng đất được Nhà nước giao hoặccho thuê đất, nhưng do vì một điều kiện hoàn cảnh nào đó mà không trực tiếp sử dụng đất, thì sẽđược thực hiện việc cho người khác sử dụng đất của mình dưới hình thức thuê hoặc thuê lại theoquy định của pháp luật

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất không làm chấm dứt quan hệ đất đai của cácbên, mà nó làm thay đổi quan hệ pháp luật đất đai của các bên trong một thời gian nhất định, sau đóquyền sử dụng đất lại trở về chủ thể ban đầu

* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất:

Đây là quyền mà người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình chongười khác theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật về quyền thừa kế

Đây là một quan hệ mang tính đơn phương, không có sự thỏa thuận giữa bên để thừa kế vàbên nhận thừa kế, đối tượng nhận thừa kế, tăng cho cũng hẹp hơn Đây là một hình thức chuyểnquyền mang tính tình cảm trong quan hệ xã hội, ngoài các quy định theo pháp luật đất đai ra thìquan hệ này còn được chi phối bởi các quy định trong Bộ Luật dân sự

Mọi di chúc đều phải hợp pháp thì mới có giá trị pháp lý

* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất:

Đây là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ về tình cảm trong xãhội Người sử dụng đất tặng cho người khác quyền sử dụng đất nhưng không thu lại một khoản tiềnhoặc hiện vật nào khác Đối tượng được tặng cho ở đây cũng tương đối hẹp, phần lớn là trong quan

hệ gia đình, dòng tộc hoặc có quan hệ về mặt tình cảm thân thiết Đây cũng là một trong nhữnghình thức chuyển quyền sử dụng đất được Luật đất đai năm 2003 đề cập một cách cụ thể hơn

Tuy nhiên người thực hiện việc tặng cho và người nhận tặng cho phải theo đúng đối tượng

mà pháp luật đã quy định

* Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được coi là một biện pháp của Nhà nước nhằmgiúp đỡ người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm cho nguồn đầu tư Thông qua đó cũng nâng caohiệu quả sử dụng đất Đây là một trogn những quyền thu hút sự qua tâm chú ý của đông đảo người

sử dụng nhất Bởi vì thông qua hoạt động này quyền được khai thác các thuộc tích có ích của đấtđối với người sử dụng không bị mất đi, mà nó còn được tăng lên về nguồn vốn cho đầu tư

Thực chất quyền thế chấp, bảo lãnh chỉ là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, chứkhông phải chuyển quyền sử dụng đất theo đúng nghĩa của nó Việc chuyển quyền thực sự chỉ cóthể xảy ra khi bên thế chấp hoặc bảo lãnh không có khả năng hoàn trả vốn, thì lúc đó Nhà nước sẽ

xử lý theo luật định

* Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, để việc kinh doanh được thuận lợi, thu được nhiềulợi nhuận và phân tán các rủi ro trong sản xuất kinh doanh, thì các chủ thể kinh doanh thường hợptác, liên kết với nhau Trong đó có sự liên kết với nhau bằng hình thức góp vốn bằng quyền sử dụngđất

Ngoài ra người sử dụng đất còn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

+ Quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất, quyền này áp dụng cho đối tượng sửdụng đất phải trả tiền Đó là sử dụng đất dưới hình thức thuê đất hoặc theo hình thức giao đấtphải trả tiền sử dụng đất

- Nghĩa vụ của người sử dụng đất, gồm:

+ Gồm 7 nghĩa vụ chung được quy định tại điều 107 – Luật đất đai năm 2003 Cụ thể:

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không; bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ các quy định khác của pháp luật

* Sử dụng đúng mục đích:

Đây là một nghĩa vụ bắt buộc người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích mà cơ quanNhà nước có thẩm quyền đã cho phép, không được tự ý sử dụng sai mục đích đã được cơ quan Nhànước có thẩm quyền đã xác định Khi tự ý chuyển mục đích sử dụng sẽ bị xử lý căn cứ và các hìnhthức xử lý sẽ tùy thuộc vào mức độ vi phạm

Khi muốn chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải được sự đồng ý của cơ quanNhà nước có thẩm quyền Hiện nay theo luật định thì việc chuyển mục đích sử dụng xẩy ra haitrường hợp đó là:

- Trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Sử dụng đúng ranh giới thửa đất:

Đây là quy định bắt buộc các đối tượng sử dụng đất phải sử dụng đúng ranh giới thửa đất

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Quy định nhằm giảm thiểu các mâu thuẫn vềđất đai giữa các chủ sử dụng đất liền kề nhau Muốn sử dụng đúng ranh giới thửa đất, thì trước hếtchủ sử dụng đất phải xác định và nhận thức được ranh giới mình được sử dụng đến đâu theo đúngquy định Khi không xác định được ranh giới sử dụng hoặc có tình sử dụng vượt ranh giới mà mìnhđược phép thì tranh chấp về đất đai sẽ xẩy ra

* Đúng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không:

Đây là một quy định được luật hóa trong Luật đất đai năm 2003 Nghĩa vụ này buộc các đốitượng khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất vào các mục đích, thì chỉ được khai thác các thuộctính có ích của đất đai phục vụ cho mục đính mà mình mong muốn hoặc mình đã được phép.Không được tự ý khai thác quá độ sâu trong lòng đất khi độ sâu đó không phù hợp với mục đíchcho phép

* Sử dụng đúng độ cao trên không:

Quy định nhằm điều chỉnh các hành vi sử dụng đất đối với khu vực bị hạn chế về chiều cao.Bởi các khu vực này có các công trình nếu không quy định hạn chế về chiều cao sử dụng xungquanh thì sẽ ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của công trình đó Do vậy Luật đất đai đưa quyđịnh này là một trong những quy định chung đối với người sử dụng đất

* Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và các quy định pháp luật khác;

Mặc dù Nhà nước đã giao phần diện tích cho người sử dụng toàn quyền khai thác các thuộctính có ích từ đất để thu lợi nhuận Nhưng nếu trong lòng phần đất được giao đã có các công trìnhcông cộng đi qua, thì người sử dụng đất phải có trách nhiệm bảo vệ công trình đó Nếu phần đấtđược giao cho sử dụng từ trước chưa có công trình công cộng đi qua, nhưng trong quá trình sửdụng mà có công trình đó đi qua, thì người sử dụng đất phải tuân thủ để công trình được hoàn thành

và phải có trách nhiệm bảo vệ Tuy nhiên trong quá trình xây dựng công trình làm ảnh hưởng đếncác lợi ích của người sử dụng, thì người sử dụng sẽ được bồi thường và hộ trợ,…

2 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

* Đăng ký quyền sử dụng đất:

Đăng ký quyền sử dụng đất đây là một hoạt động nhằm giúp Nhà nước nắm đầy đủ cácthông tin về đất đai, đồng thời đối với người sử dụng thông qua việc đăng ký này mà các quyền vàlợi ích hợp pháp của mình sẽ được Nhà nước bảo hộ chính thức Mặt khác khi đăng ký quyền sửdụng đất với Nhà nước sẽ được xem xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – là một trongnhững quyền cơ bản của người sử dụng đất Do vậy ở đây có thể thấy giữa nghĩa vụ và quyền lợicủa người sử dụng có mối quan hệ với nhau Người sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thì phải khai báo thông tin về đất đai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểxem xét và phê duyệt

Đăng ký đất đai bao gồm; đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai

* Làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển quyền sử dụng đất:

Quy định nhằm đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất về mặt pháp lý

và vấn đề xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất đai theo một kỷ cương nề nếp Đảm bảođược vấn đề này sẽ giảm thiểu được các mâu thuẫn về đất đai xảy ra, mặt khác quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ đầy đủ

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Đối với nghĩa vụ này bao gồm các vấn đề sau:

- Nghĩa vụ đối với tiền sử dụng đất; đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả khiđược Nhà nước cho phép sử dụng đất theo các hình thức như: giao đất, thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

- Nghĩa vụ đối với việc khai thác sử dụng tài nguyên đất đai (thuế sử dụng đất); đối với việcquyền sử dụng đất giao dịch trên thị trường bất động sản (thuế chuyển quyền sử dụng đất); đối vớithu nhập cao từ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cao – nếu có).

- Nghĩa vụ đối với công tác quản lý, phục vụ các vấn đề về thủ tục hành chính trong quản lýđất đai như: lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ;

- Nghĩa vụ nộp phạt khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất đai

Đất đai là một tài nguyên do thiên nhiên ban tặng cho con người, rất nhiều các sản phẩm từđất phục vụ cho đời sống con người như: vấn đề dinh dưỡng, chữa bệnh, … Do vậy trong quá trìnhkhai thác sử dụng thì cần phải bảo vệ các thuộc tính có ích của đất Nhất là đối với sản xuất nôngnghiệp, thì đất đai có những thuộc tính đặc biệt mà không loại tài sản nào có thể có được Đó là độphì nhiêu của đất đai, độ phì này tốt được hay xấu đi đều tùy thuộc vào thái độ của người khai thác

1993 đã được thay thế là không làm tổn hại đến người sử dụng đất liên quan Đây là một quy định

có độ bao hàm rộng hơn, chặt chẽ hơn

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất:

Quy định này cho thấy người sử dụng đất chỉ được hưởng các lơi ích từ việc khai thác cácthuộc tính có ích của đất mà có Còn những vật có trong lòng đất như đồ cổ, khoáng sản, di tích lịchsử,… Khi tìm thấy vật phải báo ngay với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không được sử dụng,không được tự đem bán,…

7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất:

Người sử dụng đất là người thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước, do vậy khi Nhà nướckhông có ý đồ sử dụng đất đó nữa hoặc ý đồ sử dụng đất của Nhà nước thay đổi cho phù hợp vớimục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thì Nhà nước có quyền ban hành quyết định thu hồiđất đó để đáp ứng các mục tiêu hoặc chiến lược đã đề ra Trong trường hợp này khi Nhà nước raquyết định thu hồi thì người sử dụng đất phải tuân thủ giao lại đất cho Nhà nước Tuy nhiên bêncạnh đó khi Nhà nước thu hồi Nhà nước thực hiện việc bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người

có đất hợp pháp bị thu hồi

Khi hết thời hạn sử dụng đất về nguyên tắc là phải giao lại cho Nhà nước, bởi vì khi Nhànước cho phép sử dụng (đối với đất sử dụng có thời hạn) đã xác định về mục đích, thời hạn Tuynhiên trong Luật đất đai quy định về thời hạn sử dụng đối với các loại đất còn nói rõ là khi hết thờihạn sử dụng đất, mà người sử dụng đất có nhu cầu và mục đích phù hợp với quy hoạch và kế hoạch

đã được phê duyệt, thì vẫn được Nhà nước tiếp tục giao cho sử dụng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụvới Nhà nước

+ Ngoài ra tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải thực hiện thêmnhững nghĩa vụ khác

1.3 Sơ lược về hế độ pháp lý đối với đất đai

Như trên đã giới thiệu, hiện nay đất đai ở nước ta được chia làm 3 nhóm chính đó là:

+ Đất trồng cây lâu năm, rừng sản xuất thời hạn là không quá 50 năm

+ Đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thời hạn là không quá 50 năm

- Đất sử dụng lâu dài: Đây là những loại đất được sử dụng vào các mục đích như làmnhà ở, trụ sở cơ quan, đất công trình công cộng, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,…

* Về hạn mức sử dụng đất:

Tùy theo đối tượng và mục đích sử dụng đất mà Nhà nước xác định hạn mức sử dụngđất khác nhau Cụ thể:

- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hộ gia đình, cá nhân

là không quá 3 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực ĐôngNam bộ và đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương khác

- Đất trồng cây lâu năm đối với hộ gia đình không quá 10 ha cho vùng đồng bằng vàkhông quá 30 ha đối với vùng trung du, miền núi

- Đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 30 hacho mỗi loại đất

Tuy nhiên trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đấttrồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản thì hạn mức giao đất là không quá

5 ha Hoặc nếu được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm làkhông quá 5 ha đối với khu vực đống bằng và không quá 10 ha đối với vùng trung du, miềnnúi Nếu được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là khôngquá 25 ha

Những hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp không thu tiền, đang sử dụngđất ở nơi không đăng ký hộ khẩu thường trú thì diện tích đó được tính vào hạn mức giao đấtnông nghiệp

- Đối với đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm chưa sử dụng, thì hạnmức giao cho các hộ gia đình, cá nhân không được quá với hạn mức đã được quy định nhưtrên và không tính vào hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằngquyền sử dụng đất từ người khác, được Nhà nước cho thuê đất thì không tính vào hạn mứcgiao đất nông nghiệp

- Đối với đất sử dụng vào mục đích làm nhà ở, thì hạn mức sẽ do UBND tỉnh căn cứvào quỹ đất của địa phương mình quyết định về hạn mức đất ở

Còn lại tùy theo đối tượng, mục đích và khả năng đầu tư mà Nhà nước sẽ xác địnhhạn mức cho từng đối tượng cụ thể

Phần 2.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG TRONG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

2.1 Hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Hiện nay kỳ quy hoạch đối với tất cả các cấp và cả nước là 10 năm, kỳ kế hoạch là 5năm

- Thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Cấp hành chính Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng

quan ngang Bộ

thành phố trựcthuộc TW

Sở TN&MT Chính phủ Bộ TN&MT

thành phố thuộctỉnh, quận, thị xã

Phòng TN&MT UBND cấp tỉnh Sở TN&MT

Phòng TN&MT UBND cấp tỉnh Sở TN&MT

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất:

Đối tượng sử dụng

đất

Thẩm quyền UBND cấp tỉnh

Thẩm quyền UBND cấp huyện

thu hồi, chuyểnmục đích

Cơ quan, tổ chức

trong nước

thu hồi, chuyểnmục đích

Cá nhân, tổ chức nước

ngoài

hồiNgười Việt nam định

cư ở nước ngoài

thu hồi, chuyểnmục đích

2.3 Hoạt động về đăng ký, cấp GCNQSD đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, thì hoạt động đăng ký đất đai, cấpGCNQSD đất là một nội dung hết sức quan trọng, bởi thông qua hoạt động này sẽ giúp Nhànước nắm chắc về tình hình quản lý và sử dụng đất Đồng thời thông qua hoạt động này sẽgiúp Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ với Người sử dụng đất và bảo vệ cácquyền và lợi ích hợp pháp của Người sử dụng đất một cách đầy đủ nhất

+ UBND cấp tỉnh cấp GCNQSD đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo; cá nhân, tổchức nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc trường hợp mua nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất);

+ Ngoài ra Sở Tài nguyên & Môi trường sẽ được ủy quyền cấp GCNQSD đất cho một sốtrường hợp theo thẩm quyền

- Về mẫu Giấy chứng nhận thống nhất trên phạm vi cả nước, do Bộ Tài nguyên &Môi trường phát hành

2.4 Hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê, kiểm kê đất đai là việc làm thường kỳ của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnnhằm nắm chắc được về số lượng đất đai và diễn biến đất đai trong quá trình quản lý và sửdụng