Bài giảng dự án đầu tư xây dựng dự án bất động sản lưu trường văn

BC T XDCT bao g m nh ng n i dung gỡ?Kho n 2, i u 4 – N 16 & N 112 a Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài ngu

Trang 1

Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea

1

Tháng 7 n m 2008

Trang 2

D án đ u

t xây

d ng - b t

đ ng s n

Trang 3

4 Kinh nghi m khi l p d án đ u t - b t đ ng s n

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea 3

Trang 4

2 TRÌNH (DA T XDCT)

3

BÁO CÁO KINH T K THU T XÂY

D NG CÔNG TRÌNH (BCKT-KT XDCT)

Trang 5

và cho phép đ u t

¬ i v i các d án khác, ch đ u t không ph i

¬ V trí quy mô xây d ng công trình ph i phù h p

¬ V trí, quy mô xây d ng công trình ph i phù h p

v i quy ho ch xây d ng đ c c p có th m

quy n phê duy t; n u ch a có trong quy

Trang 6

BC T XDCT bao g m nh ng n i dung gỡ?

Kho n 2, i u 4 – N 16 & N 112

a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;

b) Dự kiến quy mô đầu t ư: công suất, diện tích xây dựng; các

hạng mục công trình bao gồm công trình chính công trình phụ

hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ

và các công trình khác; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình

và nhu cầu sử dụng đất;

c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều

kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư

nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái,

phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;

d) Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả

Trang 7

Ch đ u t ph i làm gỡ đ : Xin phộp đ u t xõy

d ng cụng trỡnh? (1)

Kho n 3, i u 4 – N 16 & N 112

a) Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu tư xây

dựng công trình tới Bộ quản lý ngành Bộ quản lý ự g g ộ q ý g ộ q ý

ngành là cơ quan đầu mối giúp Thủ tướng Chính phủ lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương liên quan, tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính

tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính

phủ

Trang 8

Kho n 3, i u 4 – N 16 & N 112

b) Thời hạn lấy ý kiến :

Báo cáo đầu tư xây dựng công trình, Bộ quản lý

ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của các Bộ ngành

ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của các Bộ, ngành,

địa phương có liên quan

đề nghị, cơ quan được hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của

mình

lời theo thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập báo

cáo để trình Thủ tướng Chính phủ.g p

Trang 9

Kho n 3, i u 4 – N 16 & N 112

c) Báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ bao gồm:

ơ Tóm tắt nội dung Báo cáo đầu tư,

ơ Tóm tắt ý kiến các Bộ, ngành và

ơ ề xuất ý kiến về việc cho phép đầu tư xây dựng

công trình kèm theo bản gốc văn bản ý kiến của các

Bộ, ngành, địa phương có liên quan

Trang 10

Khi nào thỡ l p d ỏn đ u t ? (1)

i u 4 – N 16 & N 112

1 Khi đầu t− xây dựng công trình, chủ đầu t − phải tổ

và hiệu quả đầu t− xây dựng công trình, trừ những

a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình quy định tại khoản 1 Điều 12 của Nghị định 16 + N 112;

b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy

định tại khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng

Trang 11

Khi nào thỡ l p d ỏn đ u t ? (2)

i u 4 – N 16 & N 112

2 Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy

định tại Điều 6 và phần thiết kế cơ sở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 16 + N 112

kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì trước khi lập dự án phải có ý kiến thoả thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về

quy hoạch.

Trang 12

THUY T MINH D ÁN bao g m nh ng n i dung gỡ? (1)

i u 6 – N 16 & N 112

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất;

kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa ể

điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào

Trang 13

i u 6 – N 16 & N 112

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và

phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình

trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện tiến độ thực hiện và hình thức

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

Trang 14

i u 6 – N 16 & N 112

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc g y y q

phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn,

nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương

án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

Trang 15

t ng m c đ u t và tri n khai các b c thi t k

ti p theo

Trang 16

Thuy t minh THI T K C S bao g m

nh ng n i dung gì? g g g

i u 7 – N 16 & N 112

v i công trình xây d ng theo tuy n; ph ng án ki n trúc

đ i v i công trình có yêu c u ki n trúc; ph ng án và s g y ; p g

đ công ngh đ i v i công trình có yêu c u công ngh ;

b) K t c u ch u l c chính c a công trình; phòng ch ng cháy,

n ; b o v môi tr ; ng; h th ng k thu t và h th ng h g; g g

t ng k thu t công trình, s k t n i v i các công trình h

t ng k thu t ngoài hàng rào;

c) Mô t ) đ c đi m t i tr ng và các tác đ ng đ i v i công g g g

trình;

Trang 17

B n v TKCS ph i th hi n nh ng n i

dung gì? g g

i u 7 – N 16 & N 112

a) B n v t ng m t b ng, ph ng án tuy n công trình đ i v i công trình xây d ng theo tuy n;g y g y

t ng k thu t công trình

Trang 18

Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu t− xây dựng

Các văn bản thẩm

Văn bản cho phép đầu t− đối

và thiết kế cơ sở

bản thẩm

định của cơ

quan có thẩm quyền

phép đầu t− đối với dự án quan trọng quốc gia; văn bản chấp

ổ

thuận bổ sung quy hoạch đối với

dự án nhóm A ch−a có trong ch−a có trong

Trang 19

Lo i cụng trỡnh nào thỡ ch c n l p Bỏo cỏo kinh t

k thu t?

Kho n 1, i u 12 – N 16 & N 112

trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây

phê duyệt:

̇ Công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo g ụ g ụ g

̇ Các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành,

quy hoạch xây dựng; trừ trường hợp người quyết định

đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Trang 20

Néi dung b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt cña c«ng

Trang 21

Khi nào thỡ khụng c n l p d ỏn đ u t

hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, trừ những công

của Luật này.

khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy

khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công

trình sau đây: …nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập g ộ ị g ộ ập

trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt

Trang 22

D ỏn đ u t xõy d ng cụng trỡnh ph i

Kho n 1, i u 36 – Lu t Xõy D ng

ơ Dự án đầu t− xây dựng công trình phải bảo đảm các

ơ Dự án đầu t− xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu chủ yếu sau đây:

a) Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy

d) Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

Trang 23

Khi nào thỡ đ c phộp đi u ch nh d ỏn đ u t

33 Khi quy hoạch xây dựng thay đổi trực tiếp ảnh hưởng đến địa điểm, quy mô,

tính chất, mục tiêu của dự án

Trang 24

Trong tr ng h p nào thỡ đ c phộp đi u

Kho n 2 & 3, i u 13 – N 16 & N 112

chỉnh dự án Tr ường hợp điều chỉnh dự án làm thay

đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô,

quyết định đầu tư xem xét, quyết định Những nội

dung thay đổi phải được thẩm định lại

3 Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về

Trang 25

Ai đ đi u ki n đ l p DA T XDCT?

ơ Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình phải đáp

ơ Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình phải đáp ứng các điều kiện sau đây :

a) Có đăng ký hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

với công việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Có người đủ năng lực hành nghề lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với yêu cầu của dự án

đầu tư xây dựng công trình để đảm nhận chức danh chủ

đầu tư xây dựng công trình để đảm nhận chức danh chủ nhiệm lập dự án; cá nhân tham gia lập dự án phải có năng lực hành nghề phù hợp với từng loại dự án đầu tư xây dựng công trình

xây dựng công trình

Trang 26

Ai đ đi u ki n đ l p DA T XDCT?

ơ Cá nhân hành nghề độc lập lập dự án đầu t− xây dựng

ơ Cá nhân hành nghề độc lập lập dự án đầu t− xây dựng công trình phải đáp ứng các điều kiện sau đây :

a) Có đăng ký hoạt động lập dự án đầu t− xây dựng công trình;

b) Có năng lực hành nghề lập dự án đầu t− xây dựng công trình

Chính phủ quy định phạm vi hoạt động lập dự án đầu

Chính phủ quy định phạm vi hoạt động lập dự án đầu t− xây dựng công trình của cá nhân hành nghề độc lập

Hi n nay ch a cú Ngh đ nh tri n n i dung này! Vỡ v y

Hi n nay ch a cú Ngh đ nh tri n n i dung này! Vỡ v y trờn th c t v n ch a cú ch đ u t nào giao vi c

trờn th c t v n ch a cú ch đ u t nào giao vi c

đ u t xõy d ng (v n ngõn sỏch) cho

Trang 27

Gi i thi u n i dung và c u trúc c a 1

d án chung c ngu n v n t nhân g g

Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea

27

Trang 28

N i dung chính c a DA T XD chung c nh sau:

QUẬN … và TPHCM

PHÁP QUY HỌACH

MỨC ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN

Trang 29

N i dung chính c a CHƯƠNG 1 nh sau:

Nội dung chính của chương này trình bày điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, điều kiện xã hội tại nơi mà dư án tọa lạc.

Thông thường người lập dư án có thể tham khảo website của địa o g t ươ g gươ ập dự a co t e t a ao webs te cua địa phương, các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương (ví dụ: website của Sở Kế hoạch – Đầu tư, Sở XD, Sở Tài nguyên

môi trường, Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Cục

Thống kê, …) mà dự án tọa lạc để viết ra chương này Ngoài

ra, các tư liệu trên các báo điện tử cũng là nguồn hữu ích để viết chương này.

Chú ý: Bạn nên dẫn chứng nguồn mà bạn đã trích dẫn Nhiều

dự án đầu tư hiện nay không hề ghi rõ nguồn của dữ liệu Vì thế những gì đã viết bên trên là thiếu tin cậy, nội dung dự án sẽ không thuyết phục.

Trang 30

1.1 Điều kiện tự nhiên

1.1.1 V trí đ a lý

1.1.2 Diện tích tự nhiên.

1 1 3 Th å hưỡ

1.1.3 Thổ nhưỡng

1.1.4 Nguồn nước - thủy văn

1.1.5 Thời tiết – khí hậu

1.1.6 Địa chất công trình ị g

1.2 Cơ sở hạ tầng

1.2.1 Đặc điểm quy hoạch

1.2.2 Hệ thống giao thông

1 2 3 H ä h á đi ä

1.2.3 Hệ thống điện

1.2.4 Hệ thống cấp nước

1.2.5 Hệ thống thoát nước

1.3 Đặc điểm xã hội

1.3 Đặc điem xa hội

1.3.1 Cơ cấu dân cư – lao động

1.3.2 Cơ cấu kinh tế

1.4 Tình hình đầu tư nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trang 31

Nội dung chính của chương này trình bày các phân tích và đánh giá về thị trường của loại dự án mà bạn đang thực hiện.

Thông thường, có 4 nội dung chính cần phải đươc trình bày: o g t ươ g, co ộ du g c ca p a được t bay:

¬ Phân tích cầu về ….

¬ Phân tích cung về ….

¬ Phân tích giá cả ề (bao gồm đánh giá ề th nhập c ûa

¬ Phan tích gia ca ve … (bao gom đanh gia ve thu nhập cua

khách hàng và khả năng chi trả của họ)

¬ Nhận xét về thị trường ….

Chú ý: Nên minh họa bằng các bảng biểu hay sơ đồ/đồ thị để

gia tăng tính thuyết phục cho những gì bạn đã trình bày và

d ã h ù à ø b đ í h d ã h à d ù đ à

dẫn chứng nguồn mà bạn đã trích dẫn Nhiều dự án đầu tư hiện nay không hề ghi rõ nguồn của dữ liệu Vì thế những gì đã viết bên trên là thiếu tin cậy, nội dung dự án sẽ không

thuyết phuc

thuyet phục

Trang 32

2.1 Định hướng phát triển kinh tế – xã hội TP HCM đến năm …………

2 1 1 Hướ h ùt t i å h

2.1.1 Hương phat trien chung

2.1.2 Dân số.

2.1.3 Tổng sản phẩm nội địa

2.2 Nhu cầu về nhà ở

2.3 Thu nhập

2 4 Kh û i â d ø hi û

2.4 Khả năng tiêu dùng, chi trả

2.5 Cung về nhà ở

2 6 Phân tích đánh giá thị trường bất động sản tai

2.6 Phan tích, đanh gia thị trương bat động san tại

TPHCM

Trang 33

Ví dụ về nội dung của chương 2 (1):

2 1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội TP HCM

2.1 Định hương phat trien kinh te – xa hội TP HCM

nghiệp ước tính giảm dần từ khoảng …% năm 2000 đến ….%

năm 2005 và …% năm 2010 Với lượng dân số gia tăng như

trên, nhu cầu nhà ở càng gia tăng

Bảng 1: Dân số và việc làm của Thành Phố Hồ Chí Minh

Loại

Nguồn: Kế Hoạch Phát Triển Kinh Tế Xã Hội TP.HCM đến năm 2010, Uûy Ban Nhân Dân TP.HCM, tháng 3 năm 2001.

Trang 34

2.2 Nhu cầu về nhà ở

Theo số liệu thống kê tổng điều tra năm ……… trên toàn Thành

Phố diện tích nhà ở chia theo sở hữu thể hiện trong bảng

Pho, diện tích nha ơ chia theo sơ hưu the hiện trong bang

dưới Bảng 2: Cấu trúc sở hữu nhà tại TPHCM

1 Nhà riêng ………… ………….%

2 Nhà nước …… ………… %

3 Thuê của tư nhân ………… ……… %

4 Sở hữu tập thể, tôn giáo ………… …………%

5 Nhà nước và nhân dân cùng làm ………… …………%

6 Chưa rõ sở hữu ………… ……….% 6

(Nguồn: Theo thông tin đăng tải của Cục Thống Kê Thành Phố Hồ Chí Minh tháng …………)

Trang 35

2.2 Nhu cầu về nhà ở

Như vậy, diện tích nhà ở riêng chiếm đến ……% nhưng điều này cũng đồng nghĩa với việc số lượng nhà cần thiết để phục vụ g g g ä ï g p ï ï cho người dân vẫn còn là nhu cầu rất lớn, đặc biệt là lượng căn hộ cho thuê chưa đáp ứng nhu cầu chung Diện tích ở bình

quân đầu người tính đến thời điểm …… là … m2

Bảng 3: Phân bố diện tích ở trên đầu người trên địa bàn TPHCM - Đơn vị: %

Di ä tí h bì h â ười Toàn thành phố Nội thành Ngoại thành

Diện tích bình quân người

Trang 36

2 2 Nh à à h ø ở

2.2 Nhu cầu về nha ơ

Như vậy, có khoảng ….% số người ở trên diện tích sử dụng bình quân dưới 10 m2; thấp hơn mức bình quân của Thành Phố Hồ Chí Minh So sánh với một số nước phát triển trong khu vưc diện tích đất ở bình

sanh vơi một so nươc phat trien trong khu vực, diện tích đat ơ bình quân của Thành Phố Hồ Chí Minh vẫn còn thấp (Manila là … m2;

Bangkok là … m2 vào năm … ) Theo kế hoạch của UBNDTP, đến năm ……., diện tích ở bình quân đầu người mới đạt đến mức ….m2 và đến năm là m2

đen nam …… la ……m2.

Bảng 4: Quỹ phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh – Định hướng đến năm 2010 - Đơn vị: triệu m 2

Nội dung 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng quỹ nhà …… … … …… ……… …… ……… ……… Diện tích tăng

Diện tích tang

thêm …… … … …… ……… …… ……… ………

(Nguồn: UBND TP.HCM – Chương trình phát triển nhà ở TP HCM – Định hướng đến năm …)

Trang 37

2.3 Phân tích thu nhập

Theo thống kê phân tích của Cục Thống kê Thành Phố, cơ cấu chi tiêu của người dân TP thể hiện trong bảng Bảng 5 và

chi tieu cua ngươi dan TP the hiện trong bang Bang 5 va Bảng 6 dưới đây:

Bảng 5: Chi tiêu bình quân đầu người của TP.HCM

Năm

Chi tiêu bình quân 1998 1999 2000

2001

Nguồn: Cục thống kê TPHCM

Trang 38

Bảng 6: Cơ cấu chi tiêu của người dân trên địa bàn thành phố

2 000 2 001 2002 Năm

2.000 2.001 2002

Số tiền (đ) Tỷ lệ (%) Số tiền (đ) Tỷ lệ (%) Số tiền (đ) Tỷ lệ (%)

Trang 39

B û 7 h â hi h ù th h ä û ười d â t kh ư

Bảng 7: phân chia nhóm thu nhập của người dân trong khu vực ………

Nhóm 100% đồng/đầu người/thángđong/đau ngươi/thangNhóm thu nhập Đồng/đầu người/thángĐong/đau ngươi/thangĐiểm tính toán Khả năng chi trảđồng/hộ/thángđong/hộ/thang

Nguồn: Cục thống kê TPHCM

Trang 40

2.5 Đánh giá cung về nhà ở

Như đã trình bày ở trên, chỉ trong năm… – ……., diện

tích số căn hộ cần thiết phải xây dựng để phục vụ người dân là gần … triệu m2 Các diện tích tăng

thêm này bao gồm:y g

̇ Diện tích xây dựng nhà đơn lẻ

̇ Diện tích xây dựng nhà cao tầng, chung cư

………

Định dạng
Số trang	111
Dung lượng	1,91 MB