Giáo trình về kinh tế xây dựng chương 8

Khái niệm về đầu tư xây dựng đô thị: Đầu tư xây dựng đô thị là việc sử dụng nguồn vốn vào việc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt đ

Chương 8: (10 tiết) PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ, SO SÁNH

PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

8.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CƠ SỞ KINH TẾ TRONG THIẾT KẾ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

8.1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG:

1 Khái niệm về đầu tư xây dựng đô thị:

Đầu tư xây dựng đô thị là việc sử dụng nguồn vốn vào việc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có lãi Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu tư xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác

2 Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị:

Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình cần được đầu tư xây dựng Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số công trình kết hợp kinh doanh như: dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí Trong nền kinh tế

kế hoạch hóa tập trung, hầu hết các công trình phục vụ công cộng đều là đối tượng do Nhà Nước đầu tư Hiện nay chuyển sang cơ chế thị trường, Nhà Nước chủ trương xã hội hoá đầu

tư các công trình phục vụ công cộng trong thành phố Đồng thời khuyến kích các nhà đầu tư bỏ vốn vào các công trình phục vụ công cộng với điều kiện kinh doanh có lãi như các công trình dịch vụ thương mại, thể dục-thể thao, vui chơi-giải trí và một số lãnh vức công nghiệp phù hợp Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp

và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

a Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

- Hệ thống đường giao thông đối nội và đối ngoại

- Các phương tiện giao thông vận tải hàng hóa và hành khách

- Hệ thống các công trình cấp điện đô thị

- Hệ thống kinh doanh nước sạch

- Hệ thống thoát nướcthải

- Hệ thống các công trình bưu chính viễn thông

- Hệ thống các công trình kỹ thuật bảo vệ môi trường

- Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay

- Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác

b Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:

- Các khu nhà ở

- Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp

- Các cơ sở giáo dục, đào tạo

- Các công trình phục vụ hoạt động văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng

- Các cơ sở y tế và vệ sinh, môi trường

- Các khu công viên vui chơi giải trí

- Cơ sở nghỉ ngơi an dưỡng

- Các công trình thể dục-thể thao

- Các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại

- Các cơ sở hạ tầng xã hội khác

3 Các loại dự án quy hoạch và xây dựng đô thị:

Nghị định 91/CP ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định: “Tất cả các đô thị đều phải được xây dựng phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng” Trên cơ sở quyết định này, công tác quy hoạch phát triển đô thị ở nước ta được chia làm các loại dự án sau:

a Dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho cả nước Đây

là dự án chủ đạo làm căn cứ cho các ngành, các địa phương lập các dự án chuyên ngành

b Dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia dài hạn đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23-01-1999 Đây là căn cứ xác định phương hướng xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị Quốc gia trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng Nó là cơ sở để

các ngành, các cấp chính quyền lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị, lâp

dự án đầu tư cụ thể phù hợp với chính sách phát triển đô thị của quốc gia

c Dự án quy hoạch phát triển vùng Đây là cơ sở để lập dự án quy hoạch xây dựng các đô thị và các khu công nghiệp, các điểm dân cư trong vùng, đồng thời vạch kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường trong vùng Dự án quy hoạch xây dựng vùng dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

xã hội của cả nước, có thời hạn từ 10 - 20 năm

d Dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị Đây là dự án cụ thể hóa dự án quy hoạch phát triển vùng, nhằm xác định phương hướng cải tạo và xây dựng đô thị

về phát triển không gian, về xây dựng cơ sở hạ tầng, về đảm bảo môi trường sinh thái Dự án này có thể lập cho một đô thị riêng biệt hoạc một chuổi đô thị dọc theo hành lang giao thông hoặc cho một thành phố mở Thời hạn của dự án này từ 10 - 20 năm

e Dự án quy hoạch chi tiết: là dự án cụ thể hóa dự án quy hoạch chung xây dựng

đô thị

f Dự án đầu tư xây dựng từng công trình cụ thể trong đô thị

4 Phân cấp lập dự án quy hoạch đô thị:

a Đối với dự án chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cho cả nước do Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Viện chiến lược Phát triển chủ trì và phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương nghiên cứu dự thảo

b Đối với dự án chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia do Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương nghiên cứu dự thảo

c Đối với dự án quy hoạch phát triển vùng do Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với các Bộ, ngành

d Đối với dự án quy hoạch chung xây dựng đô thị của các thành phố lớn do Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Xây dựng hoặc văn phòng kiến trúc sư trưởng các thành phố lớn chủ trì nghiên cứu

e Đối với các thị xã, thị trấn có thể do sở xây dựng ở các địa phương tự nghiên cứu hoặc hợp đồng với Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Xây dựng nghiên cứu

f Đối với các dự ánđầu tư xây dựng từng công trình cụ thể trong đô thị do Chủ đầu tư thuê các công ty tư vấn đầu tư và thiết kế lập dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án

5 Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng đô thị:

- Phải đảm bảo đúng mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong từng kỳcủa đất nước, đảm bảo đúng chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia, nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa

- Tranmh thủ huy động mọi nguông vốn của mọi thành phần kinh tế ở trong và ngoài nước, các nhà đầu tư nước ngoài, các nguồn vốn viện trợ của các tổ chức quốc tế để dáp ứng quá trình đô thị hóa và nhanh chóng nâng cao đời

sống vật chất và tinh thần của nhân dân trong đô thị

- Ưu tiên đầu tư trước vào hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng các công trình khác trong đô thị Tiếp đến là các cưo sở hạ

tầng xã hội

- Đầu tư tập trung và dứt điểm cho từng công trình để nhanh chóng hoàn thành đưa vào sử dụng, tránh đầu tư phân tán làm cho công trình chậm phát huy tác dụng

- Đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, kiến trúc và thiết kế được duyệt nhằm đảm bảo phát triển bền vững, mỹ quan, tránh phá đi làm lại

- Nâng cao hiêu quả hoạt động đầu tư xây dựng đô thị bằng cách sử dụng hợp lý các nguồn vốn đầu tư, chống mọi hành vi tham ô, lãng phí trong quá trình xây dựng

6 Các nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng trong đô thị:

Cũng như đầu tư xây dựng nói chung, đầu tư và xây dựng các công trình trong đô thị cũng phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với tất cả các thàn phần kinh tế muốn đầu tư vào xây dựng đô thị theo đúng pháp luật hiện hành

- Phải thực hiện đúng trình tự đầu tư xây dựng

- Phải phân định rõ chức năng quản lý Nhà nước với quản lý của các chủ đầu tư xây dựng đô thị Nhà nước chỉ quản lý đối với mạng lưới xây dựng đô thị quốc gia đảm bảo theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Còn sản xuất khai thác các công trình đã đầu tư trong đô tọi thì do các chủ đầu tư trực tiếp quản lý

- Quy định rõ trách nhiệm cụ thể của chủ đầu tư, các tổ chức tư vấn, các doanh nghiệp xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị trong quá trình thực hiện đầu

tư và xây dựng để đảm bảo đầu tư vào các công trình đô thị mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất

7 Nội dung trình tự các giai đoạn đầu tư vào một dự án xây dựng đô thị: (tuân thủ

đúng nội dung trình tự do Nhà nước ban hành trong quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

- đã nghiên cứu ở chương 2)

8 Các nguồn vốn đầu tư xây dựng đô thị:

a Nguồn vốn ngân sách Nhà nước đầu tư vào các công trình phúc lợi, văn hoá giáo dục, y tế và cơ sở hạ tầng khác

b Nguồn vốn tài trợ của nước ngoài và các tổ chức phi Chính phủ không hoàn lại dùng để đầu tư vào các công trình cung cấp nước sạch, cơ sở y tế, trường học, công trình bảo vệ môi trường sinh thái Nguồn vốn này yêu cầu phải sử dụng đúng mục đích

c Nguồn vốn vay ưu đãi của tổ chức Viện trợ Phát triển Chính thức ODA để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Nguồn vốn ODA đòi hỏi phải có một tỷ lệ vốn đối ứng trong nước thì điều kiện giải ngân mới nhanh

d Nguồn vốn huy động của nhân dân

e Nguồn vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn đầu tư trực tiếp vào các công trình văn hóa, thể thao, y tế, khu vui chơi giải trí nhằm vừa phục vụ vừa kinh doanh có lãi

8.1.2 PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH ĐÔ THỊ:

1 Nội dung của dự án đầu tư:(tuân thủ đúng nội dung của dự án đầu tư do Nhà nước ban hành trong quy chế quản lý đầu tư và xây dựng - đã nghiên cứu ở chương 2)

2 Các phương pháp tính toán phân tích tài chính: Phân thành 2 nhóm chỉ tiêu tĩnh và động như đã nghiên cứu trong môn học dự án đầu tư

a Nhóm chỉ tiêu tĩnh bao gồm các chỉ tiêu:

- Chỉ tiêu chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm (Cd)

- Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm (Ld)

- Chỉ tiêu mức doanh lợi cho một đồng vốn đầu tư (D)

- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư (Tth)

b Nhóm chỉ tiêu động bao gồm các chỉ tiêu:

- Hiện giá của hiệu số thu chi (NPW)

- Giá trị tương lai cuả hiệu số thu chi (NFW)

- Hiệu số thu chi đã san đều cho các năm (NAW)

- Tỷ số thu chi (B/C hay BCR)

3 Phân tích độ an toàn của dự án về mặt tài chính:

- Phân tích độ an toàn về nguồn vốn gồm: phân tích kỹ về thời gian hyu động vốn, tính pháp lý của nguồn vốn, tỷ lệ giữa vốn tự có so với tổng số vốn ít nhất

là 50% Tỷ lệ giữa vốn lưu động tự có so với vốn lưu động đi vay phải đạt từ 2/1 đến 4/1

- Phân tích điểm hòa vốn của dự án thông qua các chỉ tiêu: sản lượng hòa vốn, doanh thu hòa vốn,

- Phân tích khả năng trả nợ của dự án: khả năng trả nợ của dự án dựa vào nguồn tài chính của chủ đầu tư, trước hết lấy từ quỹ khấu hao hằng năm, trích một phần từ lợi nhuận, nếu không đủ phải đi vay ở các nguồn khác

Mức trả nợ hằng năm (ngạch số trả nợ):

1 ) 1 (

) 1 (

.

− +

+

r

r r P

Nδ

Với P - Tổng số tiền vay

n - Thời hạn trả nợ theo hợ đồng vay quy định,

r - Lãi suất vay vốn

- Phân tích độ hạy của dự án:

Khi lập dư án các chỉ tiêu được tính toán theo dự kiến, nhưng khi thực hiện dự án sẽ

có những thay đổi như: Vốn đâu tư, thời gian xây dựng, doanh thu, lợi nhuận Do đó muốn cho dự án vẫn khả thi khi có những biến động xấu xảy ra thì phải tính toán lại các chỉ tiêu trên biến đổi về phía bất lợi một tỷ lệ nào đó và tính toán lại Nừu các chỉ tiêu phản ảnh hiệu quả vẫn đạt được thì phương án đã chọn vẫn đảm bảo tính hiệu quả và

4 Phương pháp phân tích kinh tế xã - hội:

Phân tích kinh tế - xã hội là sự phân tích đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã hội, tronh khi phân tích tài chính chỉ đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp

Phân tích kinh tế - xã hội thường dựa vào hai nhóm chỉ tiê sau:

a Các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế: cần quan tâm đến các chỉ tiêu hiệu quả đem lại trực tiếp cho toàn xã hôi:

- Giá trị sản phẩm gia tăng

- Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước

- Góp phần cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân

- Góp phần nâng cao năng suất lao động

- Các lợi ích khác hay cả những thiệt hại gây ra cho các lãnh vực có liên quan

b Các chỉ tiêu xã hội:

- Góp phần giải quyết công ăn việc làm, giải quyết nạn thất nghiệp,

- Cải thiện điều kiện làm việc và điều kiện sinh hoạt cho công đồng

- Tạo điều kiên nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao động

- Tác động đến môi trường sinh thái

8.1.3 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DAĐT XÂY DỰNG CÔNG TRINH HẠ TẦNG ĐÔ THỊ:

1 PHÂN LOẠI CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG THÀNH PHỐ:

Các công trình phục vụ lợi ích công cộng trong thành phố bao gồm hai nhóm chính sau:

a Các công trình không có tính chất kinh doanh thu lợi nhuận:

- Các công trình phục vụ cho công tác quản lý hành chính

b Các công trìnhcông cộng có tính chất kinh doanh thu lợi nhuận:

- Công trình phục vụ thông tin liên lạc

- Công trình thương mại: Chợ, siêu thị, nhà hàng, khách sạn

- Các công trình văn hóa: rạp hát, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí

Các công trình loại này thường do Nhà nước đầu tư, nhằm phục vụ lợi ích công cộng xã hội, không nhằm mục đích kinh doanh thu lãi nhưng về mặt kinh tế xã hội cũng phải xác định

2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA CÔNG TRÌNH PHỤC

VỤ CÔNG CỘNG KHÔNG MANG TÍNH CHẤT KINH DOANH THU LỢI NHUẬN:

a Trường hợp các phương án so sánh có cùng hiệu quả xã hội: thì phương án nào

có tổng chi phí hằng năm (C) nhỏ nhất là tốt nhất về mặt kinh tế

C = V.r + S → min

Với: V - Vốn đầu tư xây dưng công trình

r - Lãi suất thu được hằng năm nếu đem vốn này đầu tư vào một lĩnh vực khác có sinh lãi

Hoặc là lãi suất vay vốn của ngân hàng nếu công trình được đầu tư từ nguồn vốn vay

S - Chi phí sử dụng công trình hằng năm

b Trường hợp các phương án so sánh không cùng hiệu quả xã hội: thì phải tính chi phí để đạt được một đơn vị hiệu quả xã hội, thường biểu hiện ở giá trị sử dụng công trình, ký hiệu là , hoặc phải tính số đơn vị hiệu quả xã hội đạt được tính cho một đồng chi phí, ký hiệu là

=

sd d

G

H S r V C

−+

=

H S r V

định theo phương pháp dùng chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo)

H - Hiệu quả tiết kiệm chi phí do các hiệu quả xã hội gây ra trong công trình (nếu xác định được

3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TRONG THÀNH PHỐ:

Hiện nay việc đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện bởi nhiều nguồn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế klhác nhau, có các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

- Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở từ nguồn vốn ngân sách để giải quyết cho một số đối tượng hưởng chính sách ưu đãi và bao cấp

- Nhà nước và nhân dân cùng bỏ vốn xây dựng Hình thức này áp dụng cho các đối tượng chính sách nhưng không ở dạng ưu đãi hoàn toàn

- Các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước và các thành phần kinh tế khác đầu tư xây dựng nhà với mục đích bán hoặc cho thuê Đây lừ hình thức kinh doanh bất động sản

Trong giai đoạn thiết kế, có 4 trường hợp cần xác định hiệu quả của giải pháp thiết kế nhà ở:

a Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế mặt bằng, hình khối công trình: sử dụng chỉ tiêu đánh giá sự hợp lý về mặt bằng, hình khối

b Trường hợp đánh giá để lựa chọn giải pháp thiết kế kết cấu sau khi đã lựa

chọn được phương án mặt bằng, hình khối và mức độ tiện nghi của công trình Đối với trường hợp này ngoài việc đánh giá theo các chỉ tiêu về kinh tế, công năng và xã hội; còn dùng một chỉ tiêu tổng hợp phản ảnh được tương đối các mặt chi phí đầu tư ban đầu, chi phí sử dụng, các chi phí có liên quan đến các đơn vị sản xuất kết cấu, thi công, đến tuổi thọ của kết cấu và cả yếu tố thời gian bỏ vốn Khi đó tổng chi phí của phương án kết cấu quy về thời điểm ban đầu là Ctd

+ + +

+ +

± +

x

T t

n i

T t

T t

t td t

tx x

vi v T r t

t td

r

S r

V R

V R r

H r

G C

min 1

1 1

1

µ

Trong đó:

µ - Hệ số điều chỉnh có kể đến tuổi thọ của loại kết cấu đang xét

( )1 ( ) 1 ( ) 1 ( ( ) 1)

1

11

1

1

11

1

r

m a

r r

−+

−++++

+++

=µ

Với m = T2 : T1 và a < m ≤ (a+1)

T1,T2- Tuổi thọ của kết cấu nhà, với: - tuổi thọ ngắn, T1 T2- tuổi thọ dài)

a - Là một số chẵn nằm gần trị số m

m - Số lần phục vụ của kết cấu có tuổi thọ dài so với kết cấu có tuổi thọ ngắn

Gt- Chi phí đầu tư để xây lắp kết cấu nhà ở năm thứ t

- Hiệu quả hay thiệt hại do rút ngắn hay kéo dài thời gian lắp dựng kết cấu nhà đang

xét Nếu phương án lắp dựng kết cấu được rút ngắn thì mang dấu (-) và ngược lại mang dấu (+)

T ,d Tn- Thời gian thi công của phương án dài và được rút ngắn

- Hiệu quả thu được do giảm thiệt hại ứ đọng vốn dầu tư xây dựng nhà nhờ rút ngắn

thời gian xây dựng

2

H

H2 =G d −G n

- Lượng thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư trong quá trình thi công của các phương

án có thời gian xây dựng dài và ngắn

r

V r

G

1 1

r

V r

G

1 1

Vdt- Vốn đầu tư xây dựng nhà ở năm thứ t của phương án có thời gian xây dựng dài

Vnt- Vốn đầu tư xây dựng nhà ở năm thứ t của phương án có thời gian xây dựng ngắn

- Hiệu quả giảm thiệt hại ứ đọng vốn sản xuất của đơn vị thi công do rút ngắn thời

gian xây dựng

3

H

H3 = Rx ( Vxd Td − Vxn Tn)

Rx - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được của đơn vị xây dựng

V xd,V xn - Nhu cầu trung bình về vốn sản xuất của đơn vị xây dựng theo phương án có

thời gian xây dựng dài và ngắn

- Hiệu quả kinh tế của việc giảm chi phí quy ước cố định chiếm trong giá thành xây

lắp kết cấu nhờ rút ngắn thời gian xây dựng

B - Các chi phí quy ước cố định chiếm trong giá thành xây lắp kết cấu của phương án có

thời gian xây lắp dài

∆ C- Chi phí tăng thêm do áp dụng các biện pháp nhằm làm giảm thời gian xây lắp

Rv - Lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được của đơn vị sản xuất vật liệu và kết cấu

- Vốn đầu tư cơ bản của ngành sản xuất vật liệu và kết cấu loại thứ i có liên quan đến

kết cấu đang xét (tính cho khối lượng kết cấu dùng vào công trình)

vi

V

Vxt- Vốn sản xuất của đơn vị thi công bỏ ra ở năm thứ t của phương án đang xét

Ssd- Chi phí sử dụng kết cấu ở năm thứ t

Tx - Thời gian xây lắp kết cấu nhà

Tsd- Thời gian sử dụng hay tuổi thọ kết cấu

n - Số ngành sản xuất vật liệu và kết cấu

c Trường hợp đánh giá giải pháp trang thiết bị tiện nghi như: điện chiếu sáng,

cấp nước, thiết bị vệ sinh, điều hòa không khí

Trường hợp này cũng dùng chỉ tiêu tổng chi phí đầu tư và sử dụng nhỏ nhất:

Ct = r Vi + Si → min

Với: - Vốn đầu tư mua sắm các thiết bị tiên nghi của phương án i Vi

Si- Chi phí sử dụng hằng năm của các thiết bị tiên nghi của phương án i

d Trường hợp các phương án so sánh có nhiều yếu thay đổi như: quy mô,

hình thức kết cấu, trang thiết bị dẫn đến chất lượng sử dụng khác nhau Trường hợp này có thể dùng phương pháp sau:

C

G Q

Trong đó:

Qsd - Số đơn vị giá trị sử dụng đạt được trên một đơn vị tổng chi phí

Gsd- Gía trị sử dụng tổng hợp của phương án

Ct- Tổng chi phí đầu tư và chi phí sử dụng hằng năm

Bốn trường hợp tính toán trên chủ yếu dùng để đánh giá hiệu quả của phương án đầu tư xây dựng nhà thuộc nguồn vốn Ngân sách để giải quyết vấn đề nhà ở theo chính sách trợ giúp người nghèo và đối tượng chính sách Vì vậy việc lựa chọn tiêu chuẩn hiệu quả đầu tư ở đây chủ yếu là tính chung cho tyòan xã hội Nó bao gồm cả hiệu quả do tiết kiệm chi phí xây dựng

và hiệu quả do nâng cao mức độ sử dụng

Trường hợp xây dựng nhà ở nhằm mục đích kinh doanh Thì nhà đầu tư phải lấy chỉ tiêu lợi nhuận tối đa làm tiêu chuẩn lựa chọn phương án đầu tư Còn đối với người tiêu dùng lại quan tâm đến chất lượng và giá cả

Tuy chất lượng và giá cả là mối quan tâm của người tiêu dùng nhưng đó lại là mục tiêu phấn đấu của nhà kinh doanh Vì chất lượng và giá cả có liên quan mật thiết đến chỉ tiêu lợi nhuận

Ta biết rằng: Lơi nhuận = Giá bán - Giá thành sản phẩm

Giá thành sản phẩm là những chi phí của nhà sản xuất, song giá bán lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan và khách quan như:

- Sự hấp dẫn của sản phẩm của thị trường

- Lợi thế cạnh tranh

- Mức nghĩa vụ phải đóng góp cho Nhà nước

- Mức lợi nhuận muốn đạt được

*) Đối với nhà đầu tư muốn đảm bảo kinh doanh không bị lỗ và có lãi thì phải đảm bảo:

- Hiện giá của hiệu số thu chi lớn hơn hoặc ít nhất là bằng không

( 1 ) 1 ( 1 ) 0

1

≥ +

− +

=

=

n t

t t n

t

t t

r

C r

B NPW

- Hay hiện giá của tỷ số thu chi lớn hơn hoặc ít nhất là bằng một

( )

( )

11

1

1

1

≥+

t t t

t t

r C r B C

t T T

t

t t

1Trong đó:

Bt- Thu nhập ở năm thứ t nhờ kinh doanh nhà

- Chi phí ở năm thứ t cho việc xây nhà để kinh doanh bao gồm cả tiền lãi phải trả khi vay vốn phục vụ thi công xây lắp

0

T

0

T

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà để cho thuê thì cũng tính như 3 công thức trên, nhưng:

n - Thời kỳ kinh doanh đầu tư hoặc là thời hạn sử dụng mẫu nhà đó

*) Đối với người mua nhà cần quan tâm:

- Khi giá trị sử dụng của ngôi nhà như nhau (thể hiện thông qua một số chỉ tiêu: vị trí, mặt bằng, hình khối, mức độ tiện nghi ) thì người mua cần quan tâm đến tuổi thọ của nhà, vì nó liên quan đến đến việc bỏ vốn mua nhà một lần lúc ban đầu và các chi phí sử dụng thường xuyên Tức là nên so sánh theo chỉ tiêu tổng chi phí Ct Nừu nhà nào có tổng chi phí Ct nhỏ thì nên mua

- Trường hợp chi phí sử dụng nhà hằng năm thay đổi là ( Si)thì:

.(1 ) (1 ) 1 min

1

→+

++

=

sd

T i

i i t

r

S V

sd

T n

t

Hay: ( )

( )sd

sd

T T t

r r

r S

V C

+

−++

=

1

11

0 → min Trong đó:

V - Tổng vốn đầu tư xây dựng nhà (đồng)

Si- Chi phí sử dụng nhà ở năm thứ i (đồng/năm)

S0- Chi phí sử dụng nhà ở hằng năm không đổi (đồng/năm)

r - Lãi suất vay ngân hàng hay lãi suất tiền gửi tiết kiệm

Tsd- Thời gian sử dụng hay tuổi thọ của ngôi nhà (năm)

Nếu giá trị sử dụng các phưiơng án khác nhau thì còn dùng phương pháp giá trị - giá trị sử

dụng để so sánh

4 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀO CÁC BIỆN PHÁP XỬ LÝ Ô NHIỄM VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG ĐÔ THỊ:

a Biểu hiện hiệu quả đầu tư vào bảo vệ môi trường:

Đầu tư vào các biện pháp công nghệ để xử lý các chất độc hại gây ô nhiễm môi trưòng như: khử bụi bẩn, khí độc trong không khí, làm sạch nước thải bẩn và thu gom rác thải rắn để

xử lý hoặc đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường thiên nhiên, làm đẹp cảnh quan đô thị thì hiệu quả trực tiếp đem lại cho xã hội là làm mất sự ảnh hưởng của các chất độc hại, đảm bảo sự cân bằng sinh thái Do môi trường trong sạch, sức khỏe của dân cư được bảo đảm, giảm ốm đau, tăng tuổi thọ, tăng khả năng lao đông, đồng thời tạo điều kiện cho các loài động thực vật được bảo tồn và phát triển

b Xác định hiệu quả đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường:

Mục đích của việc đầu tư vào các biện pháp bảo vệ môi trường nhằm đạt được các hiệu quả xã hội do môi trường tốt mang lại và những hiệu quả kinh tế kéo theo

Hiệu quả xã hội của dự án ( ) là tỷ số của những kết quả xã hội đạt được với các chi phí đã bỏ ra được xác định như sau:

C

K

Trong đó:

KXH - là những kết quả xã hội đạt được hằng năm

Ct- Tổng chi phí hằng năm để đạt được các kết quả xã hội

Các kết quả xã hội ( ) biểu hiện bằng nhiều mặt, không có đơn vị đo thống nhất, nên khó lượng hóa Vì vậy, dể xác định phải dùng phương pháp cho điểm của các chuyên gia

V

M M H

Trong đó:

Hct- Hiệu quả cụ thể và trực tiếp cuả phương án bảo vệ môi trường

M0- Tình trạng môi trường khi chưa cải tạo

Mc - Tình trạng môi trường sau khi cải tạo

Vc - Vốn đầu tư để cải tạo, cải thiện môi trường

Hai chỉ tiêu và được xác định theo trường hợp không thứ nguyên Các chỉ tiêu đặc trưng cho tình trạng môi trường thường được đo bằng các đại lượng vật lý, nên khó dùng phương pháp bình điểm, ở công thức tính giả định các đại lượng đặc trưng cho môi trường như độ bẩn, độ ồn càng lớn càng xấu, nên > Còn tổng chi phí hằng năm được xác định theo công thức sau:

V - Vốn đầu tư vào biện pháp bảo vệ môi trường (đồng)

r - Lãi suất hằng năm của đồng vốn, nếu như đồng vốn đó được đầu tư vào một lãnh vực khác để sinh lãi, hoặc lãi suất vay vốn

S - Chi phí sử dụng vận hành công trình bảo vệ môi trường hằng năm (đồng)

- Trường hợp xác định hiệu quả kinh tế kéo( ) theo cho các ngành sản xuất và dịch vụ, tiêu dùng cá nhân:

C

K H

∑∑

= =

= 1 1 → max Trong đó:

- Kết quả kinh tế loại i do giảm thiệt hại vì không còn ô nhiễm ở đối tượng nằm trong khu vực có môi trường được cải thiện (đồng)

ij

K

i - loại kết quả kinh tế (i = 1 - n)

j - Đối tượng được hưởng kết quả kinh tế (j = 1 - m)

Nếu công trình bảo vệ môi trường có đem lại các khoản lợi nhuận trực tiếp hằng năm như công trình xử lý nước - rác thải, hút khói bụi có tận dụng làm phân bón, sử dụng làm các loại vật liệu tái sinh để sản xuất các loại sản phẩm tiêu thụ và thu được một khoản lơị nhuận nhất định là L thì tổng chi phí hằng năm được trừ đi khoản lợi nhuận đó trước khi đưa vào tính hiệu quả, khi đó:

T t

t t t

t t

t t

r

L r

S r

V C

Muốn so sánh nhiều phương án, thì phương án nào có tổng chi phí hằng năm nhỏ nhất, và hiệu quả kinh tế kéo lớn nhất là tốt nhất Tuy nhiên để lựa chọn phương án còn cần phải so sánh hiệu quả đạt được của phương án với với hiệu quả tiêu chuẩn - đó là cái “ngưỡng” của hiệu quả để làm căn cứ cho quyết định đầu tư

8.1.4 PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG ÁN CẢI TẠO CÁC ĐÔ THỊ CŨ

1 Tính tất yếu của việc cải tạo, mở rộng đô thị cũ:

Nói chung các đô thị nước ta đã được hình thành từ nhiều năm nay Chúng phát triển theo định hướng kinh tế - xã hội của các thời kỳ khác nhau Đến nay các đô thị cũ đều nảy sinh những tồn tại cần giải quyết một cách có hiệu quả mới đáp ứng được quá trình đô thị hóa và sự phát triển của sản xuất, kinh doanh cũng như nhu cầu đời sống ngày càng đòi hỏi được nâng cao của dân cư các đô thị

Những tồn tại của các đô thị cũ biểu hiện ở các mặt sau:

- Quy mô diện tích của đô thị cũ không còn phù hợp với sự phát triển về quy mô dân số và mở rộng các ngành sản xuất công nghiệp, các dịch vụ thương nghiệp cũng như phúc lợi công cộng

- Sự tăng dân số tự nhiên và cơ học làm cho dân cư trong các đô thị tăng nhiều

so với mấy chục năm trước đây Điều này làm cho việc đáp ứng các nhu cầu về

tiện nghi sinh hoạt và đời sông bị giảm sút

- Sư xuống cấp và lạc hậu về của các công trình phục vụ công cộng và quy mô nhỏ bé của hệ thống kỹ thuật hạ tầng làm giảm khả năng và chất lượng phục vụ

của chúng

- Tiêu chuẩn diện tích cây xanh bị giảm, thiếu chỗ vui chơi, nghỉ ngơi giải trí Tình trạng ô nhiễm môi trường gia tăng làm ảnh hưởng đến sức khopẻ của dân cư

đô thị

- Gây khó khăn cho quản lý đô thị dẫn đến mất trật tự an toàn xã hội

Vì vậy các nhà quản lý đô thị phải luôn coi công tác cải tạo đô tghị là một việc làm thường xuyên nhằm đưa các đô thị cũ phát triển phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của

giai đoạn hiện tại và nâng cấp các đô thị cũ lên trình độ văn minh, hiện đại, tương xứng với các

đô thị trong khu vực và thế giới

2 Biện pháp cải tạo đô thị cũ:

a) Mở rộng quy mô diện tích của đô thị của ngoại vi làm cho đô thị ngày càng lớn

về diện tích và dân số

b) Giữ nguyên quy mô đô thị trung tâm, phát triển thêm một số đô thị vệ tinh (chùm

đô thị) nhằm giãn bớt dân ở thành phố trung tâm (như quy hoạch cải tạo Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 20-6-1998) Đó là một loại độ thị mở c) Điều chỉnh sự phát triển đô thị bằng cách tổ chức lại cơ cấu quy hoạch, phân khu chức năng hợp lý hơn

d) Tiến hành cải tạo các khu nhà ở thấp tầng, xây nhà ở nhiều tầng để tăng mật độ

cư trú

e) Cải tạo hệ thống thiết bị tiện nghi như mở rộng mạng lưới đưòng, tổ chức hệ thống giao thông nhiều tầng, tìm các phương tiện giao thông có hiệu quả vừa đảm bảo tốc độ, vừa không gây ô nhiễm và giảm chi phí vận tải

f) Cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật như nâng công suất hệ thống cấp điện, cấp nước sạch, mở rộng mạng lưới thoát nước bẩn và hệ thống xử lý các chất thải rắn, thải lỏng và bụi khí độc hại

g) Xây thêm và hiện đại hóa các công trình hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học,nhà nghỉ, nhà trẻ, cửa hàng, công trình thể dục thể thao

h) Điều chỉnh lại hệ thống giao thông đối ngoại: sân bay, bến cảng, thông tin liên lạc

để tăng cường mối liên hệ thuận lợi giữa các đô thị trong và ngoài nước

i) Di chuyển các xí nghiệp độc hại ra ngoài khu dân cư, các xí nghiệp không có điều kiện di chuyển phải có biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường

j) Tăng thêm diện tích cây xanh, công viên và các khu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí

3 Phương pháp so sánh các phương án cải tạo đô thị:

Trong quá trình tiến hành cải tạo, mở rộng đô thị hoặc cải tạo từng bộ phận của đô thị ta có nhiều phương án khác nhau: như để nguyên quy mô cũ chỉ nâng cấp hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hay phải mở rộng thêm quy mô hoặc phải phá bỏ hoàn toàn đô thị cũ để xây dựng Mỗi phương án đều có ưu nhược điểm riêng, dẫn đến hiệu quả khác nhau Vì vậy phải tính toán, phân tính để lựa chọn phương án tốt nhất

Gọi: Cctao- Tổng chi phí hằng năm của phương án cải tạo đô thị

Cxdm - Tổng chi phí hằng năm của phương án xây dựng mới

Phương án cải tạo tốt khi: Cctao < Cxdm

Với: C ctao =(V p +V vc +V xdb +V dh +V mt).R v +S sdct +T thsx

Cxdm = ( Vcbd + Vxdcc + Vo + Vtb) Rv + Ssdm + Tthd

Trong đó:

V p - Chi phí phá dở phần cải tạo công trình cũ có kể đến giá trị thu hồi

Vvc- Chi phí vận chuyển các phế thải đổ đi

Vxdb- Chi phí xây dựng bổ sung các công trình sản xuất, công cộng, hạ tầng và nhà ở

Vdh- Chi phí hiện đại hóa và mở rộng mạng lưới cơ sở hạ tầng

Vmt - Chi phí cho các biện pháp cải thiện môi trường

Vcbd- Chi phí cho khâu chuẩn bị mặt bằng khu đất xây dựng mới

Vxdcc- Chi phí xây dựng các công trình công cộng