ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

LỜI NÓI ĐẦU

I LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo pháttriển ổn định của nền kinh tế Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là sự pháttriển của thị trường bất động sản Sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản rađời năm 2005 đã khẳng định hơn nữa vai trò của thị trường bất động sản.Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sảngồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Định giábất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sảncàng phát triển thì định giá bất động sản càng có vai trò quan trọng Định giábất động sản không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản màcòn có vai trò quan trọng trong thị trường tài chính Nước ta đang trong quátrình công nghiệp hoá – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực

và thế giới, do vậy nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đối vớicác doanh nghiệp ở Việt nam là rất quan trọng Các Ngân hàng thương mạiđược thành lập với chức năng chính là đi vay và cho vay, là trung gian tàichính giữa người dân và các doanh nghiệp, qua đó cung cấp vốn cho cácngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệm thờigian và chi phí Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay tại các Ngânhàng thương mại là cho vay có bảo đảm bằng bất động sản, do vậy việc xácđịnh chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng, không chỉ là căn

cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng tiền cho vay mà còn giúpcác Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt động của mìnhTrong định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệtquan trọng, nó không chỉ là phương pháp độc lập mà nó còn hỗ trợ cho cácphương pháp khác được hoàn thiện hơn, chính xác hơn trong quá trình định

giá Chính vì lẽ đó, trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng thương mại cổ phần Á Châu đã sử dụng chủ yếu phương pháp so sánhtrong hoạt động của mình Từ đó, em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là:

ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu làm đề tài nghiên cứu.

II MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

 Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh

 Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sảnthế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

 Kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của phương pháp

so sánh trong hoạt động định giá bất động sản

III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

 Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường

 Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế

 Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế

Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc

sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấptại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp

em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: ACB

2 Bất động sản : BĐS

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH

 Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sảngắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sảnvật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài

Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:

 Đất đai: phải là đất không thể di dời được

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các côngtrình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơithể thao, và các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng

có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giaodịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trongmột không gian và thời gian nhất định

Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sauđây là một số cách:

Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thịtrường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công

sở, thị trường BĐS công nghiệp

Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua –bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.Thứ tư: theo mức độ kiểm soát có thị trường chính thức và thị trường phichính thức

1.2.2 Đăc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thôngthường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt độnggiao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Quan

hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giaodịch mà phải trải qua ba khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giaodịch.

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác củathông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Thứ hai: thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai làkhông hao mòn hay mất đi Người sử dụng đất đai không giống như sử dụngcác hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đaimang lại Do đó, một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai làkhả năng sinh lời của nó

Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc

BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xãhội của từng vùng, từng khu vực Điều này cho thấy sự biến động các quan hệgiao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnhhưởng chậm tới các vùng và khu vực khác

Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữacác BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xácđịnh Giá cả BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thìtính độc quyền càng được đẩy lên cao

Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

BĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cungcầu.

Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốnmới có khả năng tham gia thị trường

Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐSchịu sự chi phối của pháp luật Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sátcủa Nhà n ước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốnnày được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có thịtrường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thểphát triển lành mạnh và ổn định được

Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị

trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian

Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng nhưđối với các loại hàng hoá khác Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu

kỳ đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài

II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Khái niêm định giá bất động sản

2.1.1 Khái niệm về định giá

Theo giáo sư W Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốcAnh:” Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của cácquyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại mộtthời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

2.1.2 Khái niệm về định giá bất động sản

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị củabất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mụcđích của định giá giá trị bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản

là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thuthập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá đểhình thành giá trị của chúng”

Ta thống nhất ở quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản là một nghệthuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ởmột thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và nhữngnhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vựcđầu tư thay thế

2.2 Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.2.1 Giá cả bất động sản

Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bấtđộng sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanhcác giao dịch của họ

Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể.Giá cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể.Mỗi cuộc mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thươnglượng giữa hai bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch

2.2.2 Giá trị bất động sản

 Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ mộtngười hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khiđược một người sẵn lòng đưa ra bán Ở đây, không có sự cưỡng chế đếnngười bán cũng như người mua tham gia giao dịch

Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch.Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.

 Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điềukiện sau:

 Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa sốhành vi tham gia thị trường

 Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở

đó họ xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình

 Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải

2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độtăng dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủhộ… Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan củađịa phương

Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thunhập , việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩthuật mới liên quan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ chovay, thời gian cho vay, số lượng cho vay )…

Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ )

Chính sách tài khoá: chi của chính phủ bao gồm chi thường xuyên và chiđầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Nếu việc phát triển cơ sở hạ tầng được khuyếnkhích và chú trọng thì giá trị của bất động sản sẽ được nâng cao Điều nàyphụ thuộc vào chủ trương và định hướng phát triển của chính phủ

Những quy định về xây dựng: mật độ xây dựng, chiều cao của các côngtrình, quy định về thiết kế kiến trúc, hành lang an toàn….

Quy định về chứng thư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấychứng nhận về quyền sở hữu công trình, các giấy tờ khác liên quan

Những nhân tố về môi trường:

Môi trường xung quanh bất động sản: rào cản về công suất, hệ thốnggiao thông

Khả năng tiếp cận của bất động sản đến các lợi ích: có những lợi ích nào,việc tiếp cận ra sao, có những thuận lợi và khó khăn gì

2.3 Vai trò của định giá bất động sản:

Có những người chưa được đào tạo tốt, thậm chí chưa biết thế nào là địnhgiá vẫn có thể định giá những bất động sản tại khu vực mà họ sinh sống mộtcách chính xác và thuận lợi dựa trên những kinh nghiệm của bản thân họ.Nhưng tại sao chúng ta vẫn cần một nhà định giá chuyên nghiệp được đàotạo? vì những lý do sau đây:

Bất động sản rất phong phú và đa dạng, phải có năng lực và phải đượcđào tạo thì mới nhận biết được nhiều loại bất động sản khác nhau

Những phức tạp liên quan đến quyền và lợi ích của bất động sản: quyền

sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê theo hợp đồng vớicác thời hạn khác nhau

Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong bất động sản:quyền đi qua, quyền sử dụng dưới lòng đất và quyền sử dụng trên không phận Thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng củacác bất động sản khác nhau

Điều kiện thị trường của các giao dịch khác nhau

Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng vàvùng lân cận ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Sự linh hoạt và kĩ năng nhận biết nhanh chúng cỏc điều kiện thị trường

và đặc điểm của khu vực địa lý mới

Với tất cả những lý do trờn chỉ cú những người được đào tạo mới cúkhả năng nhận biết Những người khụng được đào tao chỉ cú thể định giỏ tạimột khu vực thị trường nhất định với những loại bất động sản rất hạn chế

2.4 Nguyờn tắc và căn cứ định giỏ bất động sản

2.4.1 Nguyờn tắc hoạt động định giỏ bất động sản

Giỏ trị của bất động sản được hỡnh thành bởi nhiều yếu tố tỏc động nhưgiỏ trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu cú khả năng thanh toỏn…Khi nghiờncứu quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ trị, định giỏ viờn cần phải xem xột và vận dụngnhững quy luật và nguyờn lý kinh tế liờn quan Bản chất của định giỏ bất độngsản là sự phõn tớch cỏc yếu tố tỏc động đến quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ trị của tàisản cụ thể, do đú những nguyờn tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiếtkhi tiến hành định giỏ Định giỏ viờn phải nghiờn cứu vận dụng những nguyờntắc này để đưa ra kết luận về giỏ trị của bất động sản

Sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Đảm bảo bất động sản cú giỏ trị

cao nhất Nguyên tắc này nói lên rằng mối liên hệ giữa đất và công trình phải

đạt tối a, tức là công trình phải phù hợp với đất, không chỉ phù hợp về quyhoạch và còn phù hợp về mục đích sử dụng đất, việc bố trí công trình nào trên

đất phải đạt ở mức chiếm hữu cao nhất Bất động sản đạt mức hữu dụng tốiđa,cho phộp về mặt kĩ thuật, phự hợp với quy hoạch, phỏp luật

Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.

Giá trị của bất động sản đựơc xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhaugiữa các bất động sản thay thế cho nhau

Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua mộtbất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậmtrễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và cóhiệu quả nhất của bất động sản

Nguyên tắc cân bằng:

Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các

bộ phận cấu thành của công trình

Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giátrị

Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải đạt được sự cân bằng đểbất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tốtrong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường

và các chính sách

Thay đổi theo thời gian sử dụng

Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng

Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân

Nguyên tắc phù hợp:

Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh.Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặcmức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thuhút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận

Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường

Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung và nội bộ cầu

Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữacác bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác Do

đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trênthị trường

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọngtương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản củangười mua

Nguyên tắc ngoại ứng:

Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó

Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoạiứng của bản thân bất động sản

Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản

2.42 Căn cứ định giá bất động sản:

Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là cácyếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.

Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụngthay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bấtđộng sản tại thời điểm định giá

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chínhsách của nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường,các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thầncủa người dân….ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bấtđộng sản trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sửdụng bất động sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xungquanh và sự đóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị củabất động sản cần định giá

Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tốđóng góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị củabất động sản

Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranhtrong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu

và giữa cung và cầu trong thị trường

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trịcủa bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi íchtương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trịtương lai của bất động sản mang lại khi định giá

2.5 Phương pháp định giá so sánh và các phương pháp định giá khác

2.5.1 Phương pháp định giá so sánh

2.5.1.1 Các khái niệm cơ bản

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiệnthương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thờiđiểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được

tiến hành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịchphổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thịtrường

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương

đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểmpháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo,tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao

dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thịtrường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan(đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khácbán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy

đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Vídụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất,sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố

so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã

được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần

thẩm định giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá

của tài sản cần thẩm định

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản

đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sửdụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụthanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theothỏa thuận

2.5.1.2 Nội dung của phương pháp so sánh

- Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm

định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

- Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh

của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm)mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉdẫn của tài sản so sánh

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giániêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tựvới tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bántrên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từcác tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩmđịnh giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thờiđiểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, sosánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh vàtài sản cần thẩm định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản sosánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

- Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

+ Thời gian thu thập thông tin:

Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khitài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thờiđiểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và vớiđịa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thờigian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì cóthể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 nămtính đến thời điểm cần thẩm định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thờiđiểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩmđịnh giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánhtheo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao

dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan

có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán chophù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này

+ Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trênthị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sảnnhư nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tựnguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giaodịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tàisản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thuthập thông tin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản

mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ mộttrong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng,hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàngiao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thịtrường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các vănbản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thịtrường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, quaphương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạngInternet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá

và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng đượctrước khi sử dụng vào phân tích, tính toán

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩmđịnh viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thườngcao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh

hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá sosánh

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩmđịnh viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thườngthấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnhhợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá sosánh

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ragiao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, cácchứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầukiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặcphục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)

- Phân tích thông tin:

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khácbiệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản sosánh Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theocặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mứcđiều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích sosánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phântích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh làâm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương)

- Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các

yếu tố so sánh

- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khácbiệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản sosánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng(có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thểlượng hóa thành tiền) sau.

+ Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

Kho hàng: giá/m3, giá/m2;

Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;

Bệnh viện: giá/giường bệnh;

Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ

yếu;

- v v…

+ Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ

lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

+ Nguyên tắc điều chỉnh:

Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)

Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

+ Phương thức điều chỉnh:

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu

tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp

lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị)

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện

hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)

Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

+ Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

+ Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, phù hợp với các chứng cứ thị trường

Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

T

T

Yếu tố so sánh Tài sản

thẩm định giá

(triệu đồng )Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu

đồng )

- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ

dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đạidiện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10% Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyếtđịnh chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giábán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh chomột tài sản so sánh) càng ít càng tốt

+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu

tố so sánh càng nhỏ càng tốt

2.5.2 Các phư ơng pháp định giá khác

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,

trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương phápgiá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó cótạo ra lợi nhuận

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á

CHÂU

I ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và chủ yếu trong hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB Phương pháp này chủ yếu dựa trên các thông tin thị trường về BĐS để xác định giá trị BĐS Phòng thẩm định tài sản trực thuộc ACB hiện nay chuyển thành Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Ngoài nghiệp vụ định giá cho mục đích phục

vụ thế chấp của ngân hàng, công ty còn cung cấp dịch cụ định giá cho thị trường Phương pháp so sánh trước hết được sử dụng để xác định đơn giá đất thị trường – là đơn giá đất đối với một khu vực hoặc một tuyến đường

cụ thể, việc xác định này nhằm đưa ra một mức giá chung cho các BĐS đối với một khu vực, các BĐS ở đây phải là các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS thuộc mặt đường, có kích thước chuẩn ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), đại diện cho đại đa số các BĐS trên tuyến đường đó Thứ hai, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định, dựa trên đơn giá khu vực đó đã được phê duyệt và thông tin so sánh trên thị trường Từ đó để xác định mức giá phù hợp

Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn gía đất thị

trường

Cơ sở lí luận của việc xác định đơn giá đất thi trường

Việc xác định đơn giá đất thị trường giúp cho người định giá có một cái nhìn tổng quát và sự hình dung ban đầu về mức giá đất thị trường tại khu vực mà mình sắp tiến hành định giá Mặt khác giúp người định giá có cơ

sở so sánh với các thông tin hiện có trên thị trường, từ đó dự báo được xu hướng biến động trên thị trường

Việc xác định đơn giá đất thị trường được tiến hành với các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS ở vị trí mặt đường, có kích thước khá phổ biến ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), không tính đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ Điều này sẽ thật hữu ích khi định giá BĐS trong ngõ mà không thu thập đựơc các thông tin giao dịch cũng như thông tin rao bán trên thị trường, nhân viên thẩm định có thể áp dụng đơn giá đất thị trường đã được Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt làm căn cứ xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định

Do vai trò quan trọng của việc xác định đơn giá đất thị trường, hiện nay

Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nôi đã xây dựng đơn giá đất đối với hầu hết mọi tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội (chưa mở rộng ) và đang có kế hoạch mở rộng sang địa bàn các TP khác

Quy trình xác định đơn giá đất thị trường.

a, Thu thập thông tin và khảo sát thông tin thị trường

Nguồn thông tin có thể thu thập được có thể trên báo chí, mạng Internet, qua các trung tâm môi giới, liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịchtrên thị trường, qua các cơ quan Nhà nước có chức năng thống kê và đăng

ký BĐS…

Thông tin khảo sát được chia thành các loại sau:

Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng