THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

Đề tài: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Những số liệu, kết quả sử dụng trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hảo

MỤC LỤC Lời cam đoan.

Mục lục.

Danh mục các từ viết tắt.

Danh mục bảng biểu.

L I NÓI Ờ ĐẦ U 1

CH ƯƠ NG 1: C S LÝ LU N V HO T Ơ Ở Ậ Ề Ạ ĐỘ NG NH GI B T ĐỊ Á Ấ NG S N TH CH P ĐỘ Ả Ế Ấ 4

1 KH I NI M V S C N THI T C A HO T Á Ệ À Ự Ầ Ế Ủ Ạ ĐỘ NG NH GI B T ĐỊ Á Ấ NG S N TH CH P ĐỘ Ả Ế Ấ 4

1.1 Khái ni m v ệ à đặ đ ể c i m b t ấ độ ng s n, th ch p b t ả ế ấ ấ độ ng s n ả 4

1.2 Khái ni m nh giá b t ệ đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 7

1.3 S c n thi t c a th ch p b t ự ầ ế ủ ế ấ ấ độ ng s n v nh giá b t ả à đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 8

2 NH NG QUY NH V TH CH P B T Ữ ĐỊ Ề Ế Ấ Ấ ĐỘ NG S N Ả 9

2.1 Phân lo i b t ạ ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 9

2.2 Các i u ki n c a b t đ ề ệ ủ ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 10

2.3 Xác nh giá tr b t đị ị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 11

3 C C C N C V NGUYÊN T C NH GI B S TH CH P Á Ă Ứ À Ắ ĐỊ Á Đ Ế Ấ 12

3.1 Các c n c nh giá b t ă ứ đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 12

3.2 Các nguyên t c nh giá b t ắ đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 13

4 C C PH Á ƯƠ NG PH P NH GI B T Á ĐỊ Á Ấ ĐỘ NG S N TH CH P Ả Ế Ấ 16

4.1 Ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p ự ế 17

4.2 Ph ươ ng pháp chi phí .23

4.3 Ph ươ ng pháp đầ ư u t (hay còn g i l ph ọ à ươ ng pháp thu nh p) ậ 25

5 QUY TRÌNH NH GI B T ĐỊ Á Ấ ĐỘ NG S N TH CH P Ả Ế Ấ 28

CH ƯƠ NG 2: TH C TR NG HO T Ự Ạ Ạ ĐỘ NG NH GI B T ĐỊ Á Ấ ĐỘ NG S N TH CH P T I M T S NHTM VI T NAM Ả Ế Ấ Ạ Ộ Ố Ệ 32

1 H TH NG NHTM V NHTM C PH N CH U Ệ Ố À Ổ Ầ Á Â 32

1.1 H th ng Ngân h ng th ệ ố à ươ ng m i Vi t Nam ạ ệ 32

1.2 Gi i thi u chung v NHTM c ph n Châu ớ ệ ề ổ ầ Á 32

1.3 ôi nét v B ph n th m nh t i s n khu v c H N i c a ACB Đ ề ộ ậ ẩ đị à ả ự à ộ ủ 35 2 TH C TR NG QUY NH V B T Ự Ạ ĐỊ Ề Ấ ĐỘ NG S N TH CH P T I Ả Ế Ấ Ạ M T S NG N H NG TH Ộ Ố Â À ƯƠ NG M I Ạ 38

2.1 Ho t ạ độ ng cho vay th ch p t i m t s Ngân h ng th ế ấ ạ ộ ố à ươ ng m i ạ 38 2.2 Quy nh v B S th ch p t i m t s NHTM đị ề Đ ế ấ ạ ộ ố 40

3 TH C TR NG HO T Ự Ạ Ạ ĐỘ NG NH GI B T ĐỊ Á Ấ ĐỘ NG S N TH Ả Ế CH P T I C C NG N H NG TH Ấ Ạ Á Â À ƯƠ NG M I VI T NAM Ạ Ở Ệ 43

3.1 Ph ươ ng th c nh giá v t l cho vay t i a ứ đị à ỷ ệ ố đ 43

3.2 Quy trình nh giá b t đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 46

3.3 Ph ươ ng pháp nh giá b t đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 50

3.4 Các tr ườ ng h p nh giá b t ợ đị ấ độ ng s n th ch p ả ế ấ 52

4 ĐÁ NH GI TH C TR NG HO T Á Ự Ạ Ạ ĐỘ NG NH GI B T ĐỊ Á Ấ ĐỘ NG

4.1 K t qu ế ả đạ đượ 71 t c 4.2 Nh ng khó kh n v h n ch ữ ă à ạ ế 74

K T LU N Ế Ậ 90

T I LI U THAM KH O À Ệ Ả 92

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

NHTM : Ngân hàng thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU

BiÓu 01: Đơ n giá xây d ng Ngân h ng Châu ự à Á 52 BiÓu 02: Đơ n giá xây d ng c a Techcombank ự ủ 53 BiÓu 03:H s phân t ng đ i v i nh mua theo Ngh ệ ố ầ ố ớ à ị

đ nh 61/CP ị 56 BiÓu 04:Tính giá tr quy n s d ng đ t c a các B S so ị ề ử ụ ấ ủ Đ sánh 65 BiÓu 05:Thông tin B S so sánh Đ 67

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành Hoạt động của ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô Lịch sử thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu của nền kinh tế” Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu gây thiệt hại lớn cho con người Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng Sự phát triển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế

Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả Tuy nhiên hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của

NH Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ phía Chính Phủ Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập Do thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý, thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng

như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển kinh tế.

Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH,

em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này Trong luận văn này em xin trình bày

một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động

định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động

định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một

số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau:

Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại

Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp, phương pháp định giá bất động sản thế chấp…

Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần

Kỹ Thương Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp…

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại

một số NHTM Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất

động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành luận văn!

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ

Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được

Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh

- Các loại quyền liên quan:

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.

Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên

- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có

sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh,… Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí

- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát

từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể

cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến

Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ

sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về định giá BĐS

* Thế chấp BĐS

Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời

hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín dụng) ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất

1.2 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp.

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử dụng 2 khái niệm sau:

- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định;

- Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường

Như vậy, định giá ĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có) Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau

Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng minh tài sản…Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giáBĐS thế chấp ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro

tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng

1.3 Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp

Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay Qua việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch

Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Đối tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau Hoạt động kinh doanh trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng vốn nào cũng có khả năng sinh lời Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết Hiện nay thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản Có thể nói thế cháp BĐS và định giá BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức

kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Nhận thấy tầm quan trọng của việc cho vay dùng tài sản thế chấp đặc biệt là BĐS thế chấp Nhưng vấn đề là BĐS đô khi đem thế chấp được ghi nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để an toàn cho người cấp vốn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay Khi hoạt động của NH ngày càng chuyên môn hoá đòi hỏi dịch vụ cung cấp càng phải hoàn thiện, để làm được điều này đỏi hỏi các NH cần thiết phải quan tâm đến công tác định giá BĐS thế chấp Chính vì tầm quan trọng của định giá BĐS mà yêu cầu các chuyên viên thẩm định trong NH phải có kiên thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, am hiểu thị trường BĐS có kỹ năng phương pháp định giá tốt nhất

để đưa ra giá trị phù hợp với thị trường và quy định của Nhà nước của tổ chức cho vay

2 NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN.

Quá trình thế chấp BĐS là một quá trình bao gồm nhiều giai đoạn, trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, NHNN, Bộ tài nguyên môi trường… đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định này được đưa ra trong các văn bản sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư

số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của NHNN về hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng… Những quy định

về BĐS thế chấp bao gồm:

2.1 Phân loại bất động sản thế chấp.

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực

hàng vay; tài sản hình thành từ vốn vay Theo quy định hiện hành thì tài sản thế chấp bao gồm các loại sau:

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định

được thế chấp

Thứ ba: Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu

bay theo quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời

điểm ký kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, tại các NHTM có tới 70% tài sản thế chấp là BĐS, còn lại là các tài sản khác như: máy móc thiết bị, ô tô…Khi thế chấp BĐS thì phải có đầy đủ giấy tờ về mặt pháp lý đảm bảo BĐS đó là sử dụng hợp pháp như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu

có tài sản trên đất)… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật

2.2 Các điều kiện của bất động sản thế chấp.

Để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH thì BĐS thế chấp phải thoả mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) và quyền sở hữu (tài

sản trên đất) của khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất Đối với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, thì doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước và pháp luật có liên quan khác

Thứ hai: BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho

phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác

Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp

trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng

Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay

phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

2.3 Xác định giá trị bất động sản thế chấp.

Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng làm cở sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các Ngân hàng và tổ chức tín dụng Việc xác định giá trị BĐS thế chấp được tiến hành như sau:

- BĐS thế chấp phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm;

- Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định như sau:

Thứ nhất: Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá đất do Uỷ ban

nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số K của từng quyện, huyện, tỉnh; hoặc tính theo giá trị thị trường của đất đai (tuỳ thuộc vào quyết định ban hành của từng NH, tổ chức tín dụng), đối với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Tiền đền bù thiệt hại khi

Nhà nước cho thuê đất(nếu có) + Tiền thuê đất trả cho Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá

được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

Thứ ba: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Số tiền thuế đất đã trả cho

Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê

Thứ tư: Không tính giá trị quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà

nước giao cho tổ chức kinh tế mà không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm Khi người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm

Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản trên đất

3 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 3.1 Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp.

Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:

Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS Việc định giá BĐS

phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS:

Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS…

Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào…

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị

trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát

triển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng

Thứ ba: Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến

BĐS, các luật pháp không liên quan đến bản thân BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, những quy định của luật pháp liên quan đến hoạt động định giá như Nghị định 188/2004

về phương pháp xác định giá đất…

3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.

3.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

BĐS phải được sử dụng hợp pháp tức là phải bảo đảm phù hợp với tính pháp lý hiện hữu của BĐS đặc biệt là quy định về mục đích khai thác sử dụng đất; luồng thu nhập là luồng thu nhập hợp pháp được pháp luật bảo hộ

Thu nhập ròng mang lại phải là thu nhập cao nhất đối với toàn bộ BĐS

và thu nhập này phải mang tính ổn định và lâu dài

BĐS phát huy tác dụng mang lại lợi ích phải thoả mãn được khả năng lựa chọn của nhiều người, những yếu tố cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người, mang tính phổ biến và nhiều người có khả năng lựa chọn nó

3.2.2 Nguyên tắc cung - cầu.

Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS Trong các thị trường khác, dưới sức ép

của cung - cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy,

khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung - cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Khi định giá phải xem xét quan hệ cung - cầu là cân bằng hay mất cân bằng, phải dự báo quan hệ cung-cầu trong tương lai xem quan hệ đó thay đổi như thế nào

để định giá , không được lẫn lộn với các sử dụng khác nhau và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng Ngoài ra, khi định giá phải phù hợp với mục đích được quy định, phải phù hợp với các yếu tố được giả định và phát triển trong tương lai ở nơi, vùng có BĐS đó, phải phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS đó.

3.2.4 Nguyên tắc thay thế.

Do đặc điểm các BĐS có thể thay thế cho nhau vì thế khi định giá phải dựa vào các BĐS thay thế này, khi định giá phải căn cứ vào các sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc sản phẩm không tương đồng, không giống nhau, hoặc có thể thay thế, phải nắm được các thông tin về giá

cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

3.2.5 Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản.

Phần lợi ích mang lại phụ thuộc vào những yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS vì thế khi định giá phải hết các yếu tố cấu thành Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Lợi ích mang lại đó không chỉ là lợi ích ở hiện tại mà còn

là lợi ích trong tương lai cho nên cần phải dự báo được thu nhập kỳ vọng trong tương lai, phải quy đổi luồng thu nhập về một giá trị thống nhất Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: Lao động; Vốn; Đất đai; Quản lý

3.2.6 Nguyên tắc đóng góp.

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành Khi định giá phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu

tố BĐS vào giá trị BĐS nói chung Khi thay thế, thay đổi một yếu tố nào đó thì giá trị BĐS sẽ thay đổi, ta có thể tính từng giá trị bộ phận BĐS từ đó đưa

ra giá trị chung của BĐS Do một công trình BĐS đóng góp cả vào một quần thể, khu vực BĐS vì thế khi định giá phải tính đến sự đóng góp của các yếu bên ngoài, xung quanh vào bản thân BĐS

3.2.7 Nguyên tắc dự báo.

Cho phép người định giá dự báo trước những ràng buộc, những điều kiện đặt ra có thay đổi hay không Cần phải dự báo được những thay đổi về điều kiện, giả thuyết về thị trường hoặc dự báo cả thay đổi về kết cấu, công năng của BĐS

Hiện nay, NHNN đã cho phép các NHTM tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay

Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc

NH phải thanh lý tài sản thế chấp Có thể nói hoạt động định giá trong NH chứa đựng nhiều yếu tố nhạy cảm đòi hỏi nhân viên thẩm định phải tuân thủ các nguyên tắc định giá nói chung và các nguyên tắc nghề nghiệp như:

- Nguyên tắc độc lập: người thẩm định phải thẩm định BĐS một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kì lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào

-Nguyên tắc chính trực: người thẩm định phảI thẳng thắn, trung thực và

định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định.

- Nguyên tắc khách quan: người thẩm định phảI thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thảm định

- Nguyên tắc bí mật: người thẩm định không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết trong quá trình thẩm định, kết quả thâmr định cho

cá nhân, đơn vị không liên quan

- Nguyên tắc thận trọng: người thẩm định phảI cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được khi đè xuất ý kiến chính thức

4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.

Lý luận về định giá BĐS là một một vấn đè mới đối với nhiều nước hiện nay Trên thực tế khi xác định giá rị BĐS người ta thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối Kết quả thẩm định luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu ố hết sức nhạy cảm Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phảI đưa ra kết quả thẩm định dựa trên sự quyết đoán- đó thực sự là việc làm mang đầy tính nghệ thuật Như vậy định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học-nghệ thuật về ước tính giá trị BĐS Có 4 phương pháp định giá BĐS đó là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá

- Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị còn lại

Trong 4 phương pháp trên thì có 3 phương pháp được áp dụng trong định giá BĐS thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư

4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

4.1.1 Cơ sở lý luận.

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần định giá Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tài sản có thể so sánh được và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá

- Các mảnh đất trống

4.1.3 Các bước tiến hành phương pháp so sánh.

Việc ĐGBĐS theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được.Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng

xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này

có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch

- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này

ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu

và bất động sản chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng

cớ Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lại Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản

- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh.

4.1.4 Nội dung điều chỉnh.

4.1.4.1 Các yếu tố cần điều chỉnh.

Định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị BĐS,

do BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giống nhau hoàn toàn, vì thế khi tiến hành định giá BĐS phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tố của công trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, từ đó kết quả định giá BĐS đưa ra sẽ chính xác hơn

Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau:

Kích thước của lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô đất.

Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay không, vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên như thế nào, môi trường xã hội, ảnh hưởng đến yếu tố kinh tế của BĐS: ảnh hưởng chủ yếu đến khả năng sinh lời của BĐS tức ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho BĐS đó, ảnh hưởng đến địa thế BĐS

Về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ pháp lý như lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất.; các quyền năng hạn chế: Sở hữu vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng.

Các yếu tố của công trình BĐS bao gồm: Kết cấu công trình, quy mô của công trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật; Mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng công trình

Về điều kiện thị trường ta phải tiến hành xem xét các bối cảnh kinh tế của thị trường BĐS diễn ra giao dịch thu thập được; xem xét đến tính chất của quan

hệ mua bán xem có đảm bảo giá thị trường hay không: Bán người thân, bán ép buộc, các yếu tố chu kỳ kinh doanh; các điều kiện thanh toán: Phương thức thanh toán bằng tiền, vàng hay ngoại tệ; thời gian thanh toán trả trước hay trả sau; Thời gian diễn ra giao dịch: Để xác định giá tăng, giảm do lạm phát…

4.1.4.2 Phương pháp xác định các hệ số điều chỉnh.

Có 2 phương pháp xác định hệ số điều chỉnh: Phương pháp định lượng

và phương pháp đính tính

Thứ nhất: Phương pháp định lượng là sự ước lượng sai lệch của từng

yếu tố làm thay đổi giá trị BĐS so sánh với BĐS mục tiêu Phương pháp này

có thể tiến hành bằng cách so sánh từng cặp; phân tổ theo các nhóm để tiến hành so sánh, trên cơ sở các nhóm giống nhau thì người ta sẽ rút ra được các yếu tố so sánh; thông qua thống kê người ta tìm ra được một dãy số liệu từ đó tìm số liệu đại diện nhất; sử dụng phương pháp phân tích xu thế; sử dụng phương pháp thay thế để định lượng

Thứ hai: Phương pháp định tính là sự ước lượng công dụng, giá trị

hoặc mức đóng góp của từng yếu tố để chỉ ra rằng yếu tố đó tốt hơn, xấu hơn

hay tương đương Cho điểm từng yếu tố sau đó tính tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn, xấu hơn hay tương đương Sau đó xác định giá trị BĐS và giá

BĐS nằm trong khoảng giới hạn từ mức giá cao nhất của nhóm BĐS kém hơn

và giá thấp nhất của nhóm BĐS tốt hơn

4.1.5 Những lưu ý áp dụng phương pháp so sánh.

Khi tiến hành định giá BĐS bằng phương pháp so sánh thì sự cần thiết của thông tin thị trường là rất cao, thông tin đưa ra tham khảo phải có chất lượng tốt và phù hợp với thị trường Mặt khác các dữ liệu thường mang tính lịch sử, vì vậy phải tiến hành thu thập thông tin thường xuyên, thích hợp với

sự biến động của thị trường BĐS và các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường chứng khoán Các chuyên viên định giá cần phải là những người có kinh nghiệm và kiến thức thị trường và phải am hiểu các lĩnh vực liên quan đến BĐS

4.1.6 Ưu điểm của phương pháp.

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người

ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản

4.1.7 Hạn chế của phương pháp.

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản

Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không

đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người

ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập

là rất khó khăn

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác

4.1.8 Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.

Việc các tổ chức tín dụng, Ngân hàng cho vay vốn bằng hình thức tài sản đảm bảo tiền vay là BĐS giúp cho các tổ chức tín dụng, Ngân hàng hạn chế được rủi ro tín dụng và trong trường hợp khách hàng vay không trả nợ Ngân hàng đúng thời hạn thì Ngân hàng sẽ xứ lý BĐS thế chấp đó để thu về

số tiền nợ gốc và tiền lãi trong thời kỳ cho khách hàng vay Các BĐS thế chấp tại Ngân hàng thường là: đất đai, nhà xưởng, nhà chung cư, nhà tập thể… và việc xác định giá trị BĐS thế chấp là rất quan trọng đảm bảo an toàn và có lợi cho cả Ngân hàng lẫn khách hàng vay Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và thông dụng nhất khi tiến hành định giá các BĐS là nhà ở của dân, nhà tập thể, nhà chung cư… và có tới 95% BĐS thế chấp được định giá bằng phương pháp này, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, việc sử dụng phương pháp so sanh rất hữu hiệu trong điều kiện nền kinh

tế thị trường nước hiện nay vì các thông tin đưa ra so sánh đều căn cứ vào các

giao dịch thực tế trên thị trường, do đó mức giá đưa ra sẽ sát thực với thị trường, mang tính thuyết phục cao.

4.2.3 Các bước thực hiện phương pháp chi phí.

Phương pháp chi phí được tiến hành qua 5 bước sau:

- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán

- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành.

- Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

4.2.4 Ưu điểm của phương pháp.

Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không

có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thoái hoá

4.2.5 Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí.

Định giá bằng phương pháp chi phí phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào chủ quan của người đánh giá, tỷ lệ giảm giá không giống nhau với

từng khách hàng Chuyên viên định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và

phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

4.2.6 Vận dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản thế chấp.

Nếu như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các BĐS thông thuờng như nhà ở, nhà tập thể… thì phương pháp chi phí được áp dụng

để định giá nhà xưởng, kho tàng, bến bãi…và trong nhiều trường hợp phương

pháp này được dùng để xác định giá trị tài sản trên đất, xem chất lượng tài sản trên đất còn lại bao nhiêu %, qua đó kết quả định giá đưa ra sẽ chính xác hơn, xác định đúng giá trị thực của BĐS thế chấp, giúp cho việc giải ngân, cho vay vốn được nhanh chóng và an toàn hơn Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này chuyên viên định giá phải căn cứ vào các quy định về định giá BĐS thế chấp do từng Ngân hàng quy định, đó là những quy định về đơn giá vật liệu xây dựng đối với từng loại nhà: Nhà 2 tầng, nhà 3 tầng…và thời gian tính khấu hao đối với từng công trình, như nhà dùng để ở thì thời gian khấu hao ít, còn đối với nhà xưởng thì thời gian khấu hao lơn hơn.

4.3 Phương pháp đầu tư (hay còn gọi là phương pháp thu nhập).

4.3.1 Cơ sở lý luận.

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Quá trình chuyển đổi các các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại là quá trính vốn hoá và có thể thể hiện mối liên hệ giữa mối liên hệ cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:

0

1 (1 )

n t t t

F V

Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS mang lại ở năm thứ t

i: Tỷ suất hiện tại hoá

n: Thời gian nhận được thu nhập tính theo năm

4.3.2 Trường hợp áp dụng.

Phương pháp này được áp dụng cho những BĐS mang lại một khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý Phương pháp thường áp dụng để tư cvấn cho các quyết định đầu tư

4.3.3 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập.

Phương pháp này được tiến hành qua 4 bước sau:

- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp

- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu

4.3.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập.

Địnhgiá bằng phương pháp đầu tư có 2 dạng sau:

Dạng 1: Đối với sở hữu vĩnh viễn Dạng này thể hiện quyền sở hữu

vĩnh viễn đối với BĐS và do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận được thu nhập Cách làm thực tế đơn giản nhất là chuyển hoá vốn thành toàn bộ thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận thị trường Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn đem cho thuê để nhận được một thu nhập, giá trị thị trường của BĐS được tính bằng cách chuyển hoá vốn thành toàn bộ giá trị tiền cho thuê hiện tại theo tỷ suất lợi nhuận ban đầu

V = I/R hay V = I * YP Trong đó YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng tiền phát sinh vĩnh viễn thể hiện số năm mà BĐS tạo ra

thu nhập I,thể hiện sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một năm mà BĐS tạo ra.

Dạng 2: Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:

Vo = I1/(i-k)

I1= Io(1+k)

Io: là thu nhập ở năm hiện hành

K: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

Ngoài ra phương pháp này còn được phát triển dưới cá dạng khác nhau, như phương pháp dòng tiền triết khấu, triết khấu các dòng tiền không ổn định

4.3.5 Một số lưu ý.

Khi định giá BĐS bằng phương pháp thu nhập phải đánh giá đúng lợi ích mang lại luồng thu nhập đó là những lợi ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng Phải tính toán chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định

tỷ suất sinh lời tuỳ vào từng điều kiện cụ thể

4.3.7 Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp.

Khi vận dụng phương pháp trên vào định giá BĐS thế chấp thì phải dự đoán chính xác luồng thu nhập tạo ra từ BĐS trong tương lai, nếu ta dự đoán không chính xác (dự đoán giá trị BĐS thế chấp quá cao) thì trong trường hợp

đủ trang trải cho nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác (nếu có trong hợp đồng) thì bên chịu thiệt thòi chính là các tổ chức tín dụng và các NH.

Phương pháp trên được vận dụng để định giá các BĐS thế chấp như: cao ốc, BĐS cho thuê văn phòng để kinh doanh, khách sạn… nói chung là những BĐS tạo ra thu nhập cao, luồng thu nhập đó có thể đều đặn hằng năm hoặc các năm đem lại từng mức thu nhập khác nhau

5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.

Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp chuyên viên/thẩm định viên về giá hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Quy trình định giá BĐS bao gồm 6 bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề.

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá BĐS, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước…

- Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu như các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng…

- Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính…

- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm…

-Xác định phương pháp và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày định giá có hiệu lực

- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch.

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS, trạng thái cung-cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS cần định giá.

- Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo địnhgiá

Bước 3: Thu thập tài liệu.

Bao gồm các tài liệu sau:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

- Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng…

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.

Dựa trên những tài liệu đã thu thập được các định giá viên sẽ tiến hành phân tích tài liệu theo các phương pháp như: phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Qua kết quả của các phân tích trên các định giá viên sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho BĐS, xác định phương pháp định giá nào

là chính, phương pháp nào có tính chất bổ xung hoặc tham chiếu

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu về các giả thiết, các phân tích, kết quả và kết luận.

Bước 6: Báo cáo định giá

Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá BĐS

Báo cáo định giá gồm các nội dung sau:

- Mục đích định giá

- Mô tả BĐS mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

- Tóm tắt rõ về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở định giá

- Các phương pháp được sử dụng trong định giá BĐS

- Giá trị của BĐS mục tiêu

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận, hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế…

- Đưa ra một số lưu ý như: Sử dụng báo cáo định giá trong những trường hợp nào, trách nhiệm và quyền hạn của mỗi bên…

Quy trình định giá BĐS thế chấp cũng tuân theo các bước của quy trình định giá BĐS và quy trình này là một khâu trong quy trình tín dụng tại các NHTM Tuỳ theo chính sách và quyết định của từng NHTM mà họ đưa ra quy trình định giá BĐS thế chấp cho chính Ngân hàng mình, qua đó nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả trong hoạt động của từng Ngân hàng Trong chương II của luận văn em sẽ đưa ra quy trình định giá BĐS thế chấp của các

NHTM tại Việt Nam như của NHTM cổ phần kỹ thương Việt Nam, NHTM

cổ phần Á Châu…qua đó có thể thấy rõ hơn về quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM ở Việt Nam

Ng y àđịnh giá Mục đích định giá

Giá trị xác định

KHẢO SÁT, LÊN KẾ HOẠCH ĐỊNH GIÁ

Nguồn thông tin Nhu cầu về điều tra viên

Kế hoach thời gian định giá

Biểu đồ tiến độ

Phân tích thị trường

- Tự nhiên

- Kinh tế

- Nh nà ước,Pháp luật

- Xã hội, môi trường

Những thông

tin cần thiết

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

1.1 Hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam.

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá, hệ thống Ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, là nhân tố nòng cốt, tích cực trong công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, vận hành bằng cơ chế thị trường có sự quản lý vĩ mô của Nhà nước, đồng thời cung cấp vốn cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp để phát triển kinh doanh Hiện nay, hệ thống Ngân hàng ở nước ta bao gồm: 5 NHTM Nhà nước, 5 Ngân hàng liên doanh, 40 chi nhánh Ngân hàng nước ngoài và hơn 40 NHTM cổ phần như: á Châu, An Bình, Kỹ Thương, Đông Á… Các NHTM phân bố hầu hết trên mọi miền của đất nước, phục vụ nhu cầu ngày càng cao của người dân Các NHTM được thành lập với mục đích chủ yếu là kinh doanh tiền tệ, hoạt động chủ yếu ở các lĩnh vực sau: Huy động vốn; Hoạt động tín dụng; Xét duyệt cho vay, kiểm tra và xử lý; Bảo lãnh; Chiết khấu, tái chiết khấu, cầm cố thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn; Công ty cho thuê tài chính; Tài khoản tiền gửi của Ngân hàng; Dịch

vụ thanh toán và ngân quỹ và một số lĩnh vực khác như: Mua cổ phần của doanh nghiệp và của tổ chức tín dụng khác theo quy định của pháp luật, tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước…

1.2 Giới thiệu chung về NHTM cổ phần Á Châu.

Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank- ACB) được thành lập ngày 13/5/1993 và bắt đầu hoạt động kinh doanh từ ngày 4/6/1993 theo giấy phép hoạt động số 0032/ NH-GP ngày 24/4/1993 của thống đốc NHNN ACB là một trong những ngân hàng TMCP được thành lập mới sau khi hai

Pháp lệnh Ngân hàng Việt Nam ra đời Tuy ra đời trong đièu kiệnkhó khăn niềm tin của công chúng với HTNH trong nước giảm sút nhưng hoạt động của

NH á Châu đã khẳng định được những bước đI vững chắc của mình Hiện nay

NH á Châu được đánh giá là một trong những NHTM phát triển vững mạnh nhất Vịêt Nam Vốn điều lệ tài thời điểm thành lập là 20 tỷ VNĐ thuộc sở hữu của 27 cổ đông, 70 tỷ VNĐ năm 1994, 31/12/2007 là hơn 2630 tỷ VNĐ

và cho đến 08/12/2008 là hơn 6355 tỷ VNĐ Như vậy hiện nay ACB là mọtt trong những NH có vốn điều lệ cao nhất trong HTNH cổ phần Việt Nam

ACB với hơn 200 sản phẩm dịch vụ được khách hàng đánh giá là NH cung cấp dịch vụ phong phú nhất, dựa trên nền công nghệt hông tin hiện đại Với mạng lưới chi nhánh phân phối rộng khắp trên toàn quốc:

+ Tại TPHCM: gồm 1 Sở giao dịch, 30 chi nhánh và 72 phòng giao dịch

+ Tại khu vực phía bắc: (Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh…) gồm 2 Sở giao dịch, 7 chi nhánh và 30 phòng giao dịch

+ Tại khu vực miền trung: gồm 7 chi nhánh và 12 phòng giao dịch.+ Tại khu vực miền Tây: gồm 6 chi nhánh và 6 phòng giao dịch

+ Khu vực miền Đông: gồm 3 chi nhánh và 12 phòng giao dịch

+ Với 5.584 đại lý chấp nhận thanh toán thẻ của trung tâm thẻ ACB (31/12/2005), 360 đại lý chi trả của trung tâm chuyển tiền nhanh ACB-Western Union (tháng 03/2005)

Các sản phẩm dịch vụ chính ACB cung cấp:

+ Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng

+ Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn, liên doanh) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng.

+ Các dịch vụ trung gian (thực hiện hanh toán trong và ngoài nước, thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua NH)

+ Kinh doanh ngoại tệ và vàng

+ Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng , thẻ ghi nợ

Với tầm nhìn và chiến lược đúng đắn, linh hoạt nhạy bén trước những biến đổi của thị trường, vi vậy trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt với các NH khác, ACB luôn chọn cho mình hướng đi riêng với phương trâm cung cấp dịch vụ hoàn hảo trên cở sở xây dựng đọi ngũ nhân viên có chất lượng tốt nhất và nền công nghệ thông tin hiện đại Cùng với sự nỗ lực không ngừng của cán bộ và nhân viên, trong thời gian qua ACB đã đạt được nhiều thành công như: danh hiệu NH tốt nhất Việt Nam năm 2007, 2008 (do tạp chí Euromoney bình chọn), cờ thi đua của Chính phủ “Nhà lãnh đạo trẻ triển vọng của Việt Nam năm 2007” (ông Đỗ Minh Đoàn - Phó Tổng giám đốc ACB), dịch vụ NH bán kẻ được hài lòng nhất năm 2008…

Dựa trên những kết quả đạt được, ACB đưa ra chiến lược trong thời gian tới như sau: chuyển đổi từ chiến lược các quy tắc giản đơn sang chiến lược khác biệt hoá Định hướng NH bán lẻ ( khách hàng cấ nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ) Trong môi trường kinh doanh nhiều thử thách, đặc biệt trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế đang diễn ra ACB luôn cố gắng giữ vững

vị thế của NH bán lẻ hàng đầu