một số vấn đề về quy hoạch sử dụng đất tại việt nam

t đai có vai trò n n t ng cho m i ho t đ ng phát tri n kinh t - xã h i,

nó là t li u s n xu t đ c bi t, là y u t không th thi u trong quá trình s n xu t

kinh doanh

t đai nói chung và đ t đô th nói riêng do di n tích có h n, hi n nay

trong quá trình công nghi p hoá- hi n đ i hoá s kèm theo đô th hoá di n ra

m nh các đô th phát tri n ngày càng m r ng Cùng v i s phát tri n kinh t đô

th, nhu c u s d ng đ t đô th ngày càng t ng do nhu c u v : xây d ng c s h

t ng, khu dân c đô th , xây d ng c s kinh t , khu công nghi p Vi c s d ng

đ t m t cách ti t ki m h p lý có hi u qu là m t yêu c u hàng đ u, vì v y vi c

qui ho ch s d ng đ t đô th là vi c c p thi t ph i th c hi n H n th n a, qui

ho ch t i các khu v c c c a đô th thông qua ho t đ ng phá b , di chuy n, c i

t o, nâng c p đ c i bi n k t c u s d ng đ t đô th làm cho b m t ki n trúc đô

th ngày càng v n minh- hi n đ i –v n hoá mang đ m b n s c dân t c, đòi h i

ph i có qui ho ch h p lý có hi u qu

ô th là b m t chính d đánh giá s phát tri n c a xã h i, vì v y qui

ho ch s d ng đ t đô th ra đ i giúp cho vi c s d ng, qu n lý đ t đai đô th đi

vào n n p, qui ho ch đ ra nh ng ph ng án, mô hình đ c th c hi n trong

t ng lai đ s d ng ngu n l c ti t ki m h p lý có hi u qu phát tri n m t cách

cân đ i phù h p v i s phát tri n c a đ t n c c trong tr c m t và lâu dài

tài: M t s v n đ v qui ho ch s d ng đ t đô th Vi t Nam và

gi i pháp

c s ch b o h ng d n c a th y giáo b môn Qu n lý đô th , em đã

hoàn thành đ án này

Em xin chân thành c m n th y !

K IL

O B

O O

K S C O

t đai là tài nguyên qu c gia vô cùng quí giá, là t li u s n xu t đ c bi t,

là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, là đ a bàn phân b các

khu đ t đai dân c xây d ng các c s kinh t , v n hoá xã h i, an ninh qu c

phòng

Theo lu t đ t đai 1993 và đi u I ngh đ nh 88/cp ngày 17/8/1994 c a

chính ph qu n lí đ t đai đô th " t đô th là đ t n i thành, n i th xã th tr n

đ c xây d ng nhà , tr s c quan, t ch c, các c s s n xu t, kinh doanh, c

s h t ng ph c v công c ng, an ninh qu c phòng và các m c đích khác t

ngo i thành ngo i th xã đã đ c quy ho ch do c quan Nhà n c có th m

quy n phê duy t đ phát tri n đô th c ng là đ t đô th và đ c s d ng nh đ t

đô th "

Khi xác đ nh đ t đai theo ranh gi i hành chính thì đ t đô th bao g m n i

thành, n i th m t cách h u c v ch c n ng c s h t ng và c c u không gian

qui ho ch đô th , các vùng đ t s đ c đô th hoá n m trong ph m vi ranh gi i

qui ho ch xây d ng đô th đã đ c c quan nhà n c có th m quy n phê duy t

V y đ t đai đóng vai trò quy t đ nh cho s t n t i và phát tri n c a loài

ng i Cùng v i các đi u ki n t nhiên- kinh t - xã h i khác đ t đai là m t trong

K IL

O B

O O

K S C O

M

nh ng c s quan tr ng nh t đ hình thành vùng kinh t c a c n c nh m khai

thác và s d ng có hi u qu ti m n ng t nhiên- kinh t - xã h i c a m i vùng

đ t n c

t đô th theo ngh a h p là s bi n s d ng đ t nông nghi p, lâm nghi p

thành đ t s d ng công nghi p, th ng nghi p, giao thông, v n hoá…Theo hình

th c phát tri n đ t c a khu v c m i ngoài ra còn c i t o khu v c đ t c t cu

khu v c m i m r ng di n tích s d ng đ t đô th là đ gia t ng cung c p kinh t

c a đ t đô th đô th N i dung c a nó g m hai m t: M t là ti n hành tr ng d ng

đ t, chuy n ph ng h ng s d ng đ t t đ t nông lâm nghi p thành đ t chuyên

dùng đ phát tri n đô th Hai là, ti n hành đ u t xây d ng k t c u h t ng k

thu t đ chuy n đ t nông lâm tr thành đ t đô th

Phát tri n đ t c a khu v c c là m t con đ ng ch y u khác đ t ng

cung c p kinh t c a đ t đô th N i dung c b n c a nó là thông qua các ho t

đ ng phá b , di chuy n và c i t o, nâng c p đ c i bi n k t c u s d ng đ t các

khu v c c nh m nâng cao trình đ t p trung, ti t ki m trong vi c s d ng đ t

đô th

C s đ u tiên c a d án phát tri n đô th là qui ho ch chi ti t s d ng

m t b ng đ t đai nh t đ nh đ phát tri n đô th Trong đó, xác d nh đ a gi i và

m c đích s d ng c a m t b ng đ t đai v ch m ng l i đ ng xá, phân chia m t

b ng đ t đai thành nh ng lô đ t đ ra yêu c u v qui ho ch và ki n trúc đ i v i

các công trình xây d ng trên đó

1.1 c đi m:

c đi m c a đ t đai là tính c h u, t li u s n xu t g n v i ho t đ ng

c a con ng i nh ng đ t đô th có nh ng đ c tr ng ch y u đ phân bi t v i các

lo i đ t khác:

- Có ngu n g c t đ t t nhiên ho c đ t nông nghi p đ c trang b c

s h t ng công c ng khi chuy n m c đích s d ng

K IL

O B

O O

K S C O

- Có s m t cân đ i gi a cung và c u, do quá trình đô th hoá di n ra

nhanh chóng trong nh ng n m g n đây làm cho dân s đô th t ng nhanh (v c

h c) c u t ng nhanh nh ng cung b h n ch m t cân đ i

Nó là công c cho vi c th c hi n và qu n lý s d ng đ t m t cách khoa

h c c a nhà n c, b i vì khi th c hi n qui ho ch s d ng đ t đai nh m ph c v

cho nhu c u s d ng đ t đai và quy n l i c a toàn xã h i góp ph n gi i quy t t t

các m i quan h trong qu n lý và s d ng đ t đ s d ng m t cách có hi u qu

b o v đ t và nâng cao hi u qu

1.2 Phân lo i:

1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính ph đã ra ngh đ nh 88 CP qui đ nh v đ t đô

th d a trên đi u 55 lu t t đai C n c vào m c đích s d ng ch y u thì đ t

đô th đ c phân thành các lo i sau :

t nông ng nghi p đô th g m di n tích h nuôi tr ng thu s n, khu v c

tr ng cây xanh, tr ng hoa, cây c nh, các ph v n,

t chuyên dùng: Xây d ng tr ng h c, b nh vi n các cônh trình v n hoá

vui ch i gi i trí, các công s và khu v c hành chính, c s s n xu t kinh doanh,

trung tâm th ng m i

t bao g m c di n tích đ t dùng đ xây d ng nhà, các tr ng trình

ph c v sinh ho t và không gian theo quy đ nh v thi t k và xây d ng nhà

K IL

O B

O O

K S C O

M

t giành cho các công trình xây d ng công c ng: ng giao thông, nhà

ga, b n bãi, đ ng dây đi n, thông tin liên l c, công trình c p thoát n c

t dùng vào m c đích an ninh qu c phòng, các c quan ngo i giao

và các khu v c hành chính đ c bi t

t ch a đ c s d ng là đ t đ c quy ho ch đ phát tri n đô th nh ng

ch a s d ng

Khi l p k ho ch thi t k đ t đai xây d ng đô th ng i ta ph i c n c vào

d ki n quy mô dân s đô th đ tính quy mô di n tích m i lo i theo các tiêu

chu n thi t k sau :

quân (m 2 /ng i)

C c u (%)

t công nghi p, ti u th công nghi p 10 – 12 10 – 12

- t dân d ng: Bao g m đ t đ xây d ng các khu nhà , các khu trung

tâm ph c v công c ng, cây xanh, giao thông, c s h t ng k thu t

- t ngoài khu dân d ng bao g m đ t xây d ng khu công nghi p kho

tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh qu c phòng, c quan ngoài đô th và

các lo i đ t khác

1.2.3 C n c vào ngh a v tài chính c a ng i s d ng đ t tu theo m c

đích s d ng g m:

K IL

O B

O O

K S C O

M

- Giao đ t s d ng có th i h n: t cho thuê, ch y u đ xây d ng các

công trình s n xu t kinh doanh

- Giao đ t không th i h n: Giao đ t có thu ti n s d ng đ t và giao đ t

không thu ti n s d ng đ t

1.3 M c đích c a vi c đánh giá đ t đô th

Vi c đánh giá đúng đ n đ t đô th là c n thi t khách quan và là m t đòi

h i c p bách Trong đi u ki n đ t đai thu c s h u toàn dân, nhà n c là ng i

- Làm c s cho vi c tính giá đ t đ giao quy n cho các c quan, t ch c,

cá nhân s d ng đ t theo đúng m c đích đ ng th i làm c s cho vi c tính giá

thuê đ t k c cho ng i n c ngoài thuê

- Là m t ph ng pháp h u hi u giúp cho vi c qu n lý đ t đô th m t cách

khoa h c và ch t ch

2 Vai trò c a đ t đô th :

Theo h ng phát tri n kinh t hàng hoá nhi u thành ph n có s qu n lý

c a nhà n c và s nghi p công nghi p hoá- hi n đ i hoá đ t n c thì các đô th

s trong thành các trung tâm công nghi p, th ng m i và các lo i d ch v khác,

là đ u m i giao thông, quan h kinh t quan tr ng, gi a các vùng các đ a ph ng

trong c n c t đai là n n t ng c a m i quan h đó, nó tham gia vào t t c

các ho t đ ng c a đ i s ng kinh t - xã h i ó là vai trò chung c a đ t đai

nh ng khi đ c qui đ nh là đô th thì giá tr c a nó đ c t ng lên nhi u l n b i

vai trò c a đô th đ i v i cu c s ng và bên c nh đó c u đô th có xu h ng ngày

càng t ng do qui mô và t c đ t ng nhanh chóng c a quá trình đô th hoá, mà đ t

K IL

O B

O O

K S C O

M

đai là tài nguyên có h n, do đó đ t đô th có vai trò quan tr ng đ i v i đ i s ng

kinh t -xã h i Ngoài ra đ t đô th còn làm tho mãn nhu c u đ m r ng s n

xu t, l p v n phòng giao d ch, trung tâm t v n, c a hàng d ch v .V i vai trò

là t li u s n xu t không th thi u đ c, đ t luôn có m t trong các ý t ng kinh

doanh c a m i nhà kinh doanh

II QUI HO CH Ô TH

1 Khái ni m

Qui ho ch chung xây d ng đô th còn đ c g i là qui ho ch t ng th xây

d ng đô th Nó xác đ nh ph ng h ng nhi m v c i t o và xây d ng đô th v

phát tri n không gian, c s h t ng và t o l p môi tr ng s ng thích h p

2.Vai trò c a qui ho ch đô th trong n n kinh t th tr ng

Vai trò c a công tác qui ho ch xây d ng đô th đ i v i s nghi p

CNH-H CNH-H đ t n c V n ki n đ i h i IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò c a trung tâm

hành chính, kinh t , v n hoá, trên toàn vùng và đ a ph ng, đi nhanh trong quá

trình CNH-H H phát tri n m nh công nghi p d ch v , đi đ u trong vi c phát

tri n kinh t tri th c T o vành đai nông nghi p hi n đ i các thành ph l n

Qui ho ch m ng l i đô th v i m t s ít thành ph l n, nhi u thành ph v a và

nh phân b h p lý gi a các vùng, chú tr ng đô th mi n núi Hi n đ i hoá các

thành ph l n, thúc đ y quá trình đô th hoá nông thôn Không t p chung quá

nhi u c s công nghi p và dân c vào các đô th l n Kh c ph c tình tr ng ùn

t c giao thông và ô nhi m môi tr ng

Trong quá trình đ i m i, chuy n sang kinh t th tr ng ch c n ng nhi m

v qui ho ch đô th c n đ c m r ng:

+ qui ho ch đô th xác đ nh nh ng ch s v không gian ki n trúc làm c

s cho vi c th c hi n các d án s d ng đ t , phát tri n c s h t ng, c i t o

xây d ng đô th m i

K IL

O B

O O

K S C O

M

+ qui ho ch đô th là công c không ch đ th c hi n mà còn h ng d n

đ u t phát tri n đô th trên c s ph n ánh đúng chính xác kinh t xã h i và xu

h ng phát tri n th c t

+ qui ho ch đô th có tác d ng kích thích h th ng c ch b o đ m cung

c p đ y đ , b n v ng và qu n lý t t c s h t ng và d ch v công c ng, trên c

s th ng m i hoá các d ch v này

+ qui ho ch đô th giúp qu n lý có hi u qu vi c s d ng, đi u ch nh, mua

bán và đ u t phát tri n đ t đai cho m i m c đích xây d ng đô th

Nh v y qui ho ch đô th có nhi u ch c n ng mà ch c n ng t o l p không

gian ki n trúc ch là m t ch c n ng mang tính v t th Còn nh ng ch c n ng

khác mang tính kinh t - xã h i r ng l n Chính nh ng ch c n ng phi v t th này

m i là linh h n quy t đ nh chi u h ng phát tri n đô th mà ki n trúc là hình

thái bi u hi n bên ngoài

3 C s chi ph i cách làm qui ho ch đô th trong n n kinh t th

tr ng

Nh ng c s chi ph i cách làm qui ho ch đô th trong n n kinh t th

tr ng khác h n v i n n t ng c a ph ng pháp làm qui ho ch theo ki u c (c a

Liên Xô) tr c đây:

+ V n đ u t cho phát tri n đô th không ch c a nhà n c mà còn c a

nhi u thành ph n kinh t khác, đ c bi t là c a t nhân V i đ ng l i m c a và

h i nh p qu c t thì v n c a t nhân n c ngoài s chi m t tr ng r t l n v n

c a t nhân trong n c c ng ngày càng t ng

+ Lu t đ t đai cho phép t nhân đ c mua bán chuy n nh ng quy n s

d ng đ t và nhà n c không còn là ch đ t duy nh t trong đô th nh tr c đây

+ Vi c cung c p c s h t ng các d ch v t ch c th c hi n thi công xây

d ng đô th c ng không ph i ch do nh ng doanh nghi p nhà n c đ m nh n mà

khu v c t nhân ngày càng đóng vai trò quan tr ng và n ng đ ng h n

K IL

O B

O O

K S C O

M

* Ti n trình CNH-H H Vi t Nam càng nhanh thì công tác qui ho ch

xây d ng đô th càng đóng vai trò quan tr ng, b i l công tác qui ho ch bao gi

c ng đi tr c m t b c, nó ho ch đ nh chi n l c phát tri n không gian kinh t

c a m t đ a ph ng, m t vùng và nó v lên b c tranh toàn c nh cho đ t n c

Phát tri n đô th n c ta hi n nay là m t trong nh ng v n đ tr ng tâm quy t

đ nh s đi lên c a đ t n c Vì v y, v n đ đ t ra cho công tác qui ho ch xây

d ng đô th là ph i có chi n l c khung qu c gia v đô th , ph i xây d ng lu t l

đ t o cho các đô th và khu dân c th c hi n theo qui ho ch H n n a, vi c

th c hi n quá trình công tác k ho ch hoá b t đ u t chi n l c đ n qui ho ch,

r i c th ho bng k ho ch 5 n m và hàng n m

III C S QUI HO CH S D NG T Ô TH

1 C s :

1.1 Khái ni m

Qui ho ch s d ng đ t đô th là vi c b trí, s p x p đ t đai đô th , là h

th ng các bi n pháp kinh t k thu t, là các ph ng án khai thác s d ng tri t đ

ngu n tài nguyên đ t đai đô th đ tho mãn nh ng nhu c u m i c a con ng i,

xã h i ph c v t t nh t cho chi n l c phát tri n kinh t xã h i c a đ t n c

Trong kinh t đô th , m c đ h p lý c a vi c t ch c s d ng đ t đô th

tác đ ng đ n t su t s d ng đ t, t su t sinh s n đ t và hi u su t lao đ ng Vì

v y t ch c s d ng h p lí đ t đô th là v n đ h t nhân c a qui ho ch s d ng

đ t đô th Xoay quanh h t nhân này, nhi m v ch y u c a vi c s d ng đ t đô

th là phân ph i h p lí qu đ t đô th và đi u ch nh k t c u s d ng đ t đô th

theo yêu c u phát tri n kinh t - xã h i c a đô th

Qui ho ch s d ng đ t đô th bao g m qui ho ch t ng th s d ng đ t đô

th, qui ho ch chi ti t s d ng đ t đô th c a các doanh nghi p và các đ n v s

nghi p Qui ho ch t ng th qui đ nh m c tiêu, ph ng h ng v khung c b n

cu vi c s d ng đ t đô th Qui ho ch chi ti t là b ph n c u thành h u c c a

K IL

O B

O O

K S C O

M

qui ho ch t ng th s d ng đ t đô th , là s bi u hi n c th c a vi c s d ng đ t

đô th c a các nghành, các ti u khu, qui ho ch s d ng đ t c a các doanh

nghi p, các đ n v s nghi p là c s vi mô cu qui ho ch t ng th c a s d ng

đ t đô th

1.2 C s hình thành s d ng đ t đai đô th

Trong th c t c a quá trình đô th hoá hi n nay xác đ nh v m t đ thì dân

s đô th t ng nhanh g p nhi u l n so v i s m r ng c a đô th đã làm cho cung

c u m t cân đ i Và còn do đ t đai là đ a bàn khu dân c , xây d ng các c s

kinh t , v n hoá- xã h i, an ninh qu c phòng là thành ph n không th thi u,

không th thay th Trong quá trình phát tri n kinh t hiên nay v n đ s d ng

đ t đòi h i ph i h p lí có hi u qu đúng m c đích ti t ki m không làm t n h i

đ n môi tr ng, đi đúng h ng phù h p v i s phát tri n kinh t - xã h i c a đô

th T nh ng lí do trên, cho th y v n đ qui ho ch s d ng đ t đô th mang ý

ngh a c p thi t không th thi u trong quá trình phát tri n kinh t – xã h i

1.3 Nguyên t c c b n c a vi c xây d ng qui ho ch s d ng đ t đô th

Nguyên t c phân công khu v c: c n c vào tính ch t t nhiên và v trí đ a

lí cu kho nh đ t đ ph ng h ng và ph ng th c s d ng m i kho nh đ t đó,

đ m b o phát huy u th tuy t đ i và t ng đ i c a nó nh m nâng cao hi u qu

kinh t c a vi c s d ng đ t đô th

Nguyên t c l a ch n v trí khu v c: trong m t th i kì nh t đ nh, qui mô s

d ng đ t đô th c n duy trì t l h p lí v i s phát tri n kinh t và nhân kh u c a

đô th đ m b o đ t hi u qu kinh t l n trong vi c s d ng đ t đô th

Nguyên t c hi u qu t ng h p: trong quá trình xây d ng qui ho ch s

d ng đ t đô th , đ ng th i v i vi c d m b o hi u qu kinh t , c n coi tr ng hi u

qu sinh thái và hi u qu xã h i

1.4 Vai trò

Theo đi u2 N 91/CP và đi u12 N 88/CP ngày 17/8/1994:

K IL

O B

O O

K S C O

M

ô th ph i đ c xây d ng phát tri n theo qui ho ch và các qui đ nh cu

pháp lu t nh m ph c v cho m c tiêu chính tri- kinh t - xã h i và an ninh qu c

phòng

Vi c qu n lí s d ng đ t đô th ph i theo đúng qui ho ch xây d ng đô th

k ho ch s d ng đ t đai đ c c quan nhà n c có th m quy n phê duy t

T m quan tr ng c a công tác qui ho ch đ c th hi n rõ trong vi c phát

tri n đô th l công tác không th thi u trong qu n lí v đ t đai và nhà c a đ t

n c

Vi c l p qui ho ch s d ng đ t có ý ngh a không ch giai đo n tr c

m t mà c lâu dài, là đ nh h ng vi c s d ng đ t trên đ a bàn lãnh th , tránh

tình tr ng ch ng chéo trong qui ho ch, xác l p s n đ nh v m t pháp lí cho

công tác qu n lí nhà n c v đ t đai, làm c s tién hành giao đ t, cho thuê đ t,

chuy n m c đích s d ng đ t, đáp ng cho nhu c u đ t đai phát tri n kinh t - xã

h i c a đ t n c

2 M c tiêu, c n c

2.1 M c tiêu qui ho ch s d ng đ t là s d ng đ t đai đô th t t nh t

v i đ án qui ho ch s d ng đ t đô th :

M c tiêu hi u qu : thông qua vi c qui ho ch đ s d ng đ t đai v ngu n

l c m t cách hi u qu v m t kinh t phù h p v i chi n l c phát tri n và đ c

xã h i ch p nh n

M c tiêu công b ng: th c hi n s d ng đ t nh tái đ nh c , phân ph i đ t

đai đ làm gi m s không công b ng, s sai l ch trong s d ng đ t đai đô th

M c tiêu khác ph i t ng c ng tham gia c a dân trong vi c quy t đ nh qui

ho ch s d ng đ t đô th , đi u đó có th th c hi n t ng giai đo n khác nhau

c a quá trình qui ho ch

Qui ho ch s d ng đ t đô th giúp gi i quy t nh ng mâu thu n đ t đai

b ng vi c công khai các quy t đ nh s d ng đ t đai đô th

K IL

O B

O O

K S C O

M

2.2 C n c

Vi c qui ho ch s d ng đ t đô th c n xác đ nh nh ng đ i t ng c n

nghiên c u, nh ng y u t c u thành và hiêu qu quy t đ nh đ n m i ho t đ ng

kinh t - k thu t và xã h i x s y ra trên khu đ t

* Yêú t khách quan: m i quan h gi a khu đ t v i môi tr ng xung quanh:

- i u ki n đ a lí và tài nguyên thiên nhiên: là y u t tác đ ng tr c ti p đ n

qui ho ch s d ng đ t và qui ho ch đô th vì nó là s c m nh và l i th c a vùng

trong qui ho ch ph i d a vào đi u ki n đ a lí đ phân b các đ n v ch c n ng

c a đô th cho phù h p, đ ng th i s d ng h p lí hi u qu ngu n tài nguyên s n

có( khí h u, đia hình, đ a ch t, thu v n, )

Tình hình s d ng đ t: nó g n li n v i tình tr ng pháp lí và đ i s ng hi n

t i c a dân c Khi qui ho ch do tính ch t t ng th đòi h i s thay đ i nh t đ nh

v v trí m c đích s d ng đ t do v y nh h ng đ n đ i s ng dân c

Tình hình qu đ t hi n có: hi n nay n c ta có kho ng 600 đô th trong đó

có 4 đô th tr c thu c trung ng, 84 thành ph , th xã tr c thu c t nh và trên

500 th tr n v i t ng di n tích đ t đai đô th kho ng 100413 ha chi m 0,35% đ t

t nhiên so v i n m 1994 chi m t l 0,2% (S=63300) và d ki n đ n n m 2020

s chi m 1,4% di n tích đ t t nhiên c a c n c C n ph i b trí di n tích nh

th nào đ i v i t ng lo i đ t đô th , b trí s p x p đ t nó đâu cho h p lí đ phù

h p v i phát tri n kinh t xã h i tr c m t và lâu dài

H th ng c s v t ch t h t ng: nghiên c u nh m đánh giá tình tr ng

th c t c a nh ng ch ng trình, c s v t ch t hi n có đ có th b xung, c i

t o, s a ch a ho c xác đ nh đ n bù qui ho ch gi i phóng m t b ng

Tình hình dân c và t c đ t ng tr ng dân s nh h ng r t nhi u đ n

qui ho ch đô th vì dân c đô th là đ i t ng s d ng đ t nhi u nh t Ngoài xây

d ng nhà , đô th còn ph i có nh ng công trình công c ng, giao thông gi i trí

ph c v đ i s ng dân c

* Nh ng ho t đ ng kinh t k thu t- xã h i

K IL

O B

O O

K S C O

M

- Kinh t và t ng tr ng kinh t là đ ng l c thúc đ y quá trình đô th hoá

d a vào chi n l c phát tri n kinh t xã h i an ninh qu c phòng c a đ t n c

trong t ng th i kì đ l p nên nh ng vùng dành cho công nghi p, th ng m i

dch v , khu ch su t B trí m t cách h p lí nh m s d ng hi u qu nh t ti m

n ng kinh t và bo v đ c tr t t xã h i, an ninh qu c gia

- V n hoá xã h i là y u t c a xã h i nói chung và c a đô th nói riêng

Nó g n li n v i các công trình v n hoá, l ch s tôn giáo ph n nh đ i s ng nhân

dân đô th Vi c qui ho ch ph i chú ý đ n v n đ này đ làm sao phù h p v i

nhu c u v n hoá tín ng ng c a dân c và có th qui ho ch ngành d ch v du

l ch có hiêu qu d a trên y u t v n hoá này Ph i c n c vào yêu c u b o v

môi tr ng, yêu c u b o v tôn t o di tích l ch s v n hoá danh lam th ng c nh

* M c tiêu c a đ án là c n c quan tr ng nh t trong quá trình qui ho ch s

d ng đ t nh m làm rõ đ c nh ng ch c n ng c b n c a các ô đ t đ n c p đ n

v , phù h p v i các d báo c a t ng th cho khu v c

- nh m c s d ng đ t ch t ng m c dích s d ng trong đô th là m t c n

c không th thi u

- Qui ho ch phát tri n đô th trong đó có qui ho ch t ng th phát tri n đô

th nó quy t đ nh m c tiêu, ph ng h ng c b n c a vi c s d ng đ t đô th và

qui ho ch chi ti t là bi n pháp c u thành h u c c a qui ho ch t ng th là bi u

hi n c th c a vi c s d ng đ t đô th

- K t qu th c hi n qui ho ch, k ho ch s d ng đ t kì tr c nó c ng nh

h ng r t nhi u đ n qui ho ch l n sau T đây rút ra đ c nh ng kinh nghi m

quí báu đ làm qui ho ch, h n n a l i n m đ c hi n tr ng nên vi c qui ho ch

đ c th c hi n r dàng h n

2.3 Nhi m v c a qui ho ch chi ti t s d ng đ t

B c c các khu ch c n ng, c c u s d ng đ t: các lo i đ t , thông qua

vi c xác đ nh hìng th c phân b , v trí, danh gi i t ng khu đ t ho c lô đ t theo

K IL

O B

O O

K S C O

M

tính ch t, ch c n ng s d ng đ t và quy n s d ng đ t v i các đ t xây d ng nhà

, công trình công c ng, khu cây xanh, đ ng giao thông

3 N i dung c a qui ho ch s d ng đ t đô th

3.1 Vi c khoanh đ nh các lo i đ t đ c th c hi n nh sau :

ti n hành qui ho ch, c n xác đ nh nh ng y u t c u thành và nh

h ng quy t đ nh đ n m i ho t đ ng kinh t -xã h i-k thu t s s y ra trên khu

đ t i u tra nh ng đ c đi m v hi n tr ng c a khu đ t là yêu c u không th

thi u đ c c a qui ho ch chi ti t vi c chu n b k thu t thông tin v khu đ t là

c s c a toàn b m i gi i pháp qui ho ch đ c nghiên c u Công tác này bao

g m đi u tra các y u t mang tính qui mô vùng liên quan đ n khu đ t, các đi u

ki n t nhiên, kinh t , k thu t, dân c , xã h i có nh h ng quy t đ nh đ n

vi c khai thác, s d ng đ t khu v c d ki n qui ho ch:

- i u ki n t nhiên c a khu v c: khí h u, đ a hình, th i ti t, đ a ch t,

thu v n, nh ng đ c tr ng c a c nh quan khu v c

- Các đi u ki n hi n tr ng v s d ng đ t đ c đánh giá v i các v n đ :

qui ho ch s d ng các khu đ t, lô đ t và qui mô, di n tích khu đ t c n th ng kê,

xác đ nh qui mô, tính ch t, t l và t ng quan gi a các lo i đ t trên

- Hi n tr ng v dân c , xã h i đ nh m xác đ nh h ng qui ho ch và đ u

t công trình trong khu đ t qui ho ch, c n nghiên c u v ch th s d ng, đi u

ki n s ng, làm vi c trong các công trình s đ c xây d ng trên kkhu đ t v : s

ng i c trú, c c u h , s lao đ ng, c c u dân c và tình hình đ i s ng kinh t

c a dân c (m c s ng, thu nh p bình quân, kh n ng tìm vi c làm )

- Ngoài ra c n nghiên c u thêm v hi n tr ng các lo i hình s h u s

d ng đ t đai, các b t đ ng s n và kh n ng chuy n quy n s d ng đ t, nhà, b t

đ ng s n đó Nghiên c u h th ng d ch v có trong khu đ t (v n hoá, giáo d c, y

t , du l ch, công trình th ng m i, d ch v , )

i u tra, nghiên c u, phân tích, t ng h p nh ng y u t trên nh m đ nh

giá ti m n ng đ t đai t o c s đ xác đ nh nh ng ph ng án, gi i pháp k thu t

đúng đ n t o ra hi u qu c a đ án qui ho ch

K IL

O B

O O

K S C O

M

Xác đ nh ph ng h ng, m c tiêu s d ng đ t trong th i h n qui ho ch:

Xác đ nh ch c n ng s d ng đ t (khu v c xây d ng, khu v c c m xây d ng),

gi nguyên ch c n ng xây d ng, đ t c n thay đ i ch c n ng s d ng, d t phát

tri n m r ng, khu đ t c n phá r các công trình ki n trúc đã có, đ t các công

trình c i t o và b o t n

* Phân b qu đ t cho các nhu c u v :

- Các công trình s n xu t: công nghi p n ng, công nghi p ch bi n, th

công nghi p

- t dành cho các công rình công c ng: d ch v th ng m i, giáo d c, y

t , hành chính

- t nhà : nhà chung c , bi t th , nhà theo lô, ghép h ,

- t công trình h t ng k thu t: giao thông, đi n, n c,

- t xây d ng các công trình đ c bi t: quân s , ngo i giao, tín ng ng,

- Ngoài ra còn chú ý đ n đ t d tr phát tri n, đ t nông-lâm-ngh nghi p,

đ t hoang hoá không xây d ng đ c

su t các bi n pháp s d ng đ t, b o v c i t o đ t và b o v môi

tr ng sinh thái ây là m t n i dung quan tr ng đ nh m đ a qui ho ch vào

th c ti n m t cách có hi u qu nh t, v a b o v c i t o đ c đ t l i v a b o v

đ c môi tr ng sinh thái

3.2 Trong th i kì n u có s thay đ i v m c tiêu phát tri n kinh t xã h i

thì đi u ch nh vi c khoanh đ nh các lo i đ t cho phù h p

Khi đã có s thay đ i quá l n không còn phu h p v i th c t v tính kinh

t -xã h i-k thu t thì vi c đi u ch nh l i vi c khoanh đ nh các lo i đ t là m t

vi c làm t t y u c n th c hi n ngay

3.3 Sau khi đi u ch nh vi c khoanh đ nh các lo i đ t cho phù h p thì nhà

qui ho ch ph i đ a ra các gi i pháp ti p theo th c hi n ph n qui ho ch s d ng

đ t đ cho công tác qui ho ch đ c liên t c đ m b o s phát tri n b n v ng c a

đô th

K IL

O B

O O

K S C O

M

4 Các b c ti n hành xây d ng qui ho ch :

B c ı :Thu th p các yêu c u qui ho ch v : th c tr ng v qu đ t c a khu

v c ho c đô th c n qui ho ch, đi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i và hi n tr ng

s d ng đ t, qua đó đánh giá đ c ti m n ng c a đ t đai Phân tích các thông tin

nh n đ c t đó k t h p v i m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i khu v c đô th ,

ph ng h ng s d ng đ t trong th i h n qui ho ch nh ng thông tin v u tiên

khi qui ho ch mà c quan nhà n c cung c p đ a ra yêu c u tr c khi qui

ho ch

B c 2: B ng ki n th c chuyên môn phân tích các thông s trên d a vào

các đi u ki n này đ xu t các bi n pháp s d ng đ t, b o v c i t o đ t và b o v

môi tr ng sinh thái sao cho h p lý nh t và hi u qu nh t a ra nh ng y u t

c a b n d án cho khu v c đô th :

+ M t phác th o s đ quy ho ch

+ M t ch ng trình t ng quát cho vi c th c thi ph ng án

+ M t l ch trình ti n đ c a các công đo n ch y u

+ M t c l ng t ng th v v n hoá- xã h i, trong đó nói rõ đ i v i t ng

nhóm dân c liên quan, nh ng thu n l i có th đ c h ng và nh ng b t l i có

th ph i ch u

+ M t b n d toán chính xác các ph ng ti n v t ch t, tài chính và nhân

l c s c n ph i huy đ ng, b i vì d toán này có th sai khác nhi u tu theo t ng

khu v c đô th , t mình th c hi n các công trình này hay thuê ng i khác

+ M t b n k t toán c l ng vê tài chính giúp ta; m t m t là nh ng đi u

ki n có th đ c ti n hành, và m t khác th y rõ đâu là nh ng h qu t ng lai

đ i v i ngu n thu, chi c a các đ n v hành chính đ a ph ng và c a các c quan

công c ng liên quan

K IL

O B

O O

K S C O

M

+ i v i khu đ t có di n tích trên 200 ha, áp d ng b n đ t l 1/2000

đ n 1/5000 nh m c th hoá và làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch

chung xây d ng đô th v qu n lý s d ng đ t đai Vi c c i t o và xây d ng các

công trình h t ng k thu t, đ nh h ng v ki n trúc và b o v c nh quan thiên

nhiên cho m i khu đ t có quy mô 4 – 20 ha

+ i v i khu đ t t 20 đ n 200 ha, áp d ng b n đ 1/1000 đ n 1/2000

nh m c th hoá làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch chung và đ án

chi ti t s d ng đ t có liên quan, đ ng th i xác đ nh rõ m c tiêu, ch đ qu n lý

s đ ng đ t các yêu c u v b c c quy ho ch-ki n trúc, các c s h t ng, các

ch tiêu kinh t -k thu t, v sinh môi tr ng cho t ng khu đ t dành đ xây

d ng các c m công trình ho c công trình

+ án quy ho ch chia lô: đ c l p cho khu đ t có di n tích d i 20 ha

trên b n đ đ a chính và b n đ đ a hình có t l 1/200 đ n 1/500, nh m quy

đ nh ch đ qu n lý s d ng đ t đai và các yêu c u c i t o ho c xây d ng các

công trình t i t ng lô đ t ( các b n đ đ t s d ng đ l p các đ án quy ho ch

chi ti t ph i đ m b o rõ ràng, chính xác ph n ánh n i dung c p nh t v đ a hình

và th c tr ng khu đ t)

B c 4: Khi đã có đ c ph ng án quy ho ch, c quan ch c n ng ph i

đ a đ án ra l y ý ki n c a c ng đ ng C ng đ ng nhân dân tham gia góp ý ki n

thêm vào đ án quy ho ch đ hoàn thi n đ án, đi sát v i th c t h n, thông qua

c ng đ ng vi c th c thi quy ho ch s đ c d dàng h n

B c 5: th m đ nh l i đ án đ kh ng đ nh tính kinh t -k thu t-xã h i

c a đ án Trình t và th t c th m tra phê duy t g m:

+ N p h s trình duy t t i c quan th m tra

+ Xin th m v n ý ki n các c quan ho c đ n v t ch c có liên quan

+ C quan có th m quy n th m đ nh, ki m tra và l p báo cáo th m đ nh

K IL

O B

O O

K S C O

M

B c 6: Các c quan Nhà n c có th m quy n phê duy t đ án đã đ c

l a ch n t các chuyên gia H s xét duy t g m:

+ T trình c a UBND và Ngh quy t c a H ND cùng c p thông qua v

quy ho ch s d ng đ t đai

+ Báo cáo thuy t minh quy ho ch s d ng đ t đai

+ B n đ hi n tr ng s d ng đ t đai, b n đ quy ho ch s d ng đ t đai và

các b n đ chuyên đ khác

B c 7: Th c hi n quy ho ch: ph ng h ng m c tiêu s d ng đ t, phân

b qu đ t cho các nhu c u, các gi i pháp đ th c hi n quy ho ch trên đem

tri n khai và th c ti n

B c 8: Trong quá trình th c hi n quy ho ch đ c duy t, c n ph i theo

dõi c p nh t quá trình di n bi n đ có quy t đ nh đi u ch nh cho phù h p v i

th c ti n Nhi m v t ch c th c hi n và theo dõi quy ho ch g m:

+ i u tra thu th p các thông tin, tài li u phân tích s lý đ rút ra khuynh

h ng phát tri n

+ Theo dõi các d án đ u t xây d ng theo quy ho ch và các đi u ch nh

c c b n u có

+ T ng h p xây d ng nhi m v đi u ch nh thi t k quy ho ch, trình c

quan có th m quy n phê duy t quy ho ch xem xét quy t đ nh

+ L p h s quy ho ch đi u ch nh

+ Trình duy t quy ho ch lên c quan có th m quy n đ quy t đ nh