Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam

Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai

2: Vai trò của thị trường BĐS

3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS

4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với

thị trường BĐS

II Nội dung và vai trò quản lý đối với thị trường BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

a Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế

b Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

2 Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS

3 Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước

đối với thị trường BĐS

PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BĐS

I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta

II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS

K IL

O B

O O

K S C O

M

TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BĐS

I Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS

trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

II Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà

nước đối với thị trường BĐS

C KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

K IL

O B

O O

K S C O

M

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá đặc

biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát

Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm

để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả

Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối

với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật

của nền kinh tế thị trường, cũng như chúng ta không thể bỏ qua vai trò của

nhà nước đối với thị trường BĐS Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến

lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường BĐS ở việt nam thì sự

quản lý của nhà nước là không thể thiếu Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài:

“Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường Bất

động sản ở việt nam.”

Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần được

làm sáng tỏ Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một

khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường

BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước trong việc hình

thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Để đạt được mục đích trên ta sử

dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy

vật lịch sử , phân tích tổng hợp tập trung vào phân tích nội dung và công cụ

quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm

ba phần chính :

1.Cơ sở lý luận của đề tài

2.Thực trạng

3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp

do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không

K IL

O B

O O

K S C O

M

được nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự chỉ bảo và

góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn

NỘI DUNG PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1: Khái niệm

K IL

O B

O O

K S C O

M

Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các

công trình xây dựng cố định trên đất đai Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị

trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng

và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn Việc hình thành và phát triển thị

trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng

nguồn nội lực có hiệu quả Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài

ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc

điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS

Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời

được, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản do luật định

Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một

khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau Tuy

nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó

chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát

triển của thị trường BĐS

Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường

BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác

động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực

hiện

Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:

+ Thị trường BĐS

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :

K IL

O B

O O

K S C O

M

- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển

nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán

hoặc cho thuê

-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình

đã được mua hoặc thuê

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:

- Thị trường nhà ở và đất ở

- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất

Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát

triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng,

không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng

vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng

cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy, Riêng với

đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh

doanh BĐS Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt nói đến thị trường mua bán,

chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

2: Vai trò của thị trường BĐS

“Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở

cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước

xây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia

xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.”

Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà

đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định Ta khẳng định được điều

trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn

góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm

quốc nội đối với một quốc gia Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi

quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy

K IL

O B

O O

K S C O

M

quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Thị trường BĐS phát triển đó

là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời

sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở,

nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng Trên

cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS

ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu

cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu

dùng của dân cư đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS (

chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt

kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử

dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp

, cúa con người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên

hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị

Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường Bởi

vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị

trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị

trường lao động , cùng phát triển Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được

vận hành và phát huy tác dụng Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một

công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm

hai công nhân viên chức Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm

vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho

nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ

tầng kỹ thuật

Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà

nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự

phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý

đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác

và giải quyết tranh chấp về BĐS Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ

góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu

tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động Nó sẽ tăng nguồn thu vào

K IL

O B

O O

K S C O

M

ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật

trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va

quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt

trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính

Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy

động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất

xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản

đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy

việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh

Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với

mỗi quốc gia

3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS

Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò

của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :

Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước ta là

“Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phải

đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào cho phù hợp

với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề Trên thực tế thị trường bất động sản

chính là thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản rất đa dạng

về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc Việc tham gia và rút khỏi thị trường

mất rất nhiều thời gian và tiền bạc Đây cũng là một lý do hạn chế các đối tượng

tham gia vào thị trường BĐS Hơn nữa , thị trường BĐS mang tính chất không

tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước Thị trường BĐS thường

không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi

thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự

phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện

và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định Rõ ràng thị

trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường

BĐS ở nông thôn , miền núi

K IL

O B

O O

K S C O

M

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng

nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó Điều này xuất phát

từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên

cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS Thậm chí trong các thị

trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , người

mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó

Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch

trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi

hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường

mới Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung

cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời

nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm

Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận

cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các

yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế của nhà

nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng ,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ,

Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất

cân bằng cung cầu Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tương

ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích

cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian

Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết của

pháp luật Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ,

hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS

Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác đinh

được các yếu tố của thị trường BĐS

4: Các yếu tố của thị trường BĐS

Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS

Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá

BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau Đây là mối

K IL

O B

O O

K S C O

M

quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá BĐS

được hình thành , xác định Hành vi của người kinh doanh BĐS và tiêu thụ

BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình

Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là toàn

bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá

- dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định Hay nói cách khác cầu về hàng hoá

- dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được khối lượng hàng hoá -

dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian nhất định Cần phân biẹt

được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu Nhu cầu là những ước mong của con

người , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có

những nhu cầu không thể thực hiện được còn cầu trên thị trường là nhu cầu có

khả năng thanh toán , có thể thực hiện được

Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng hoá

BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên

thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc điểm

rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác

Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm

số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự tăng

lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm

xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống Do đó ,trong thị trường

cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu

Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và

cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn

nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất

nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung

Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu

sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh

chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo kịp với cầu

K IL

O B

O O

K S C O

M

Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm

cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến

động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu

ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh

II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế

Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý

nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý do

chủ yếu sau:

Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạt

động trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết

được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằm điều

chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của

doanh nghiệp Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:

+ Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng

+ Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh

nghiệp hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống người

dân xung quanh Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận lợi, thích

hợp cho hoạt động kinh doanh Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô

nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần

kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang

pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh

doanh Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưởng

và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động kinh doanh của

các doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước

Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là cần

thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thị

trường

K IL

O B

O O

K S C O

M

Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta

không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:

+ Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

+ Thông tin không đầy đủ

+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế

+ Huỷ hoại môi trường sinh thái

+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác

Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các lỗ

hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến

bộ xã hội

Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản lý

của nhà nước đối với nền kinh tế:

+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh

kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự

biến động

+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát

triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường có

sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền

kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy bản

chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt vai trò

quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực

kỳ quan trọng

Thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn khổ

pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát , trọng

tài, đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối với nền

kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:

+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước

+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường

+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế

K IL

O B

O O

K S C O

M

+ Bảo vệ môi trường sinh thái

+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường

Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước

đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì được thể

hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dung của

sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở phần mục tiếp

theo

1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói

lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là

đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường

BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường

quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình

sử dụng theo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay

còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản

lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng

đi đúng

Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở

việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào

quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước Có một số ý kiến cho rằng về

lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cường tính ổn

định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của

quyền sở hữu tài sản nói chung

Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi

mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng caothì

ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãn

một loại nhu cầu xã hội Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của toàn

bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng Nó bao gồm không

chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình

ngầm dưới đất,

K IL

O B

O O

K S C O

M

Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định

hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai có

phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho thành phần

kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh

Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền kinh

tế quốc dân

Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước

Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị

trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế Tuy nhiên, kinh tế hợp

tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn để đẩy

mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành

phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ Như vậy một

chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như thế nếu không được

hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không

bình thường động thái của thị trường BĐS

Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay

đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả

nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn Nếu trong thời gian tới đây nhà nước

khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường

BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc Trái lại, nạn

đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của nhà

nước ngày càng nặng nề thêm

Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế

chấp, giao dịch BĐS bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự an toàn

của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông

tin mà các bên có được Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên

tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin như vậy Sẽ tốt hơn nhiều nếu một

thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà

nước đứng ra đảm nhiệm Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung

thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lượng thông tin có được

K IL

O B

O O

K S C O

M

Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn có

nhiều biến động và khó kiểm soát để thị trường BĐS phát triển và đi đúng

hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS

Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức

năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường

Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành trung ươngkhoá IX

khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS chủ động xây dựng và phát

triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và

các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị

Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp

chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế

tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong

kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS Ban hành sớm các chính sách tài chính để

điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do

đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích

sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng luật kinh doanh

BĐS ”

2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có

những nội dung chủ yếu sau:

1 Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực

để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm

bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt

động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước

2 Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho

thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của

bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị

trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và

thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở

K IL

O B

O O

K S C O

M

3 Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy chứng

nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong giao dịch

BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS)

4 Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất

làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu hồi

BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu

thúê BĐS

5 Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho tấtcả

các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các

cơ quan nhà nước

6 Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi giới

3 Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS

Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh

và tính hệ thống còn yếu nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng

trơ nên quan trọng và cấp bách

Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà

ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị

trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà

bình ổn giá cả BĐS

Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp các

biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị

trường BĐS các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy hoạch, kế

hoạch; các chính sách; luật pháp

Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong

giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp

K IL

O B

O O

K S C O

M

luật Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông

qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS

một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan

môi trường, ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị

trường Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát

triển kinh doanh BĐS

Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhà

nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các

công trình trên đất Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm

nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề

chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê,

lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai

đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung,

quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối

tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị

trường Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất

“mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị

trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà

nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương

pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống

nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá

nhân trong cơ chế thị trường

Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường

BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu

hút một lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho

người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các

chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo

lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc

K IL

O B

O O

K S C O

M

sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ, những chính sách

này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta

đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn

tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các

vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực

quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống, tuỳ

theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một

số chính sách sau:

1 Chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất trồng

lương thực

Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho xã

hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông

nghiệp Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi

chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ Ngoài ra,nhà nước khuyến

khích nông dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng

các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế

theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lượng, Về dài hạn nhà nước còn thực

thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu

tư thuỷ nông,bảo vệ thực vật

Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rất

lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm cho

loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường

2 Chính sách quản lý đô thị của nhà nước

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử

dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt

sinh hoạt xã hội khác của đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không

gian và tầng ngầm, giao thông vận tải hoạt động quản lý đô thị của nhà nước có

ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ

các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải

trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS

K IL

O B

O O

K S C O

M

chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu

nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,

Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nước

thường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp

các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể

trong một thời gian dài Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý

đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết

lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính

sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như

hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có

thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo

tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những

hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,

Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của

thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn

cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao

dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn

3 CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS

hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện

với chi phí thấp cho thị trường BĐS các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà

nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người

có nhu cầu Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyên

gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học

Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động

củathị trường BĐS Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong

các giao dịch BĐS Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc

công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch Nhằm

làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn

BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử

dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước Ngược

K IL

O B

O O

K S C O

M

lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang

hoá sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm

cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu

chung của nền kinh tế

Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưu

đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến

khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy

vào ngành kinh doanh BĐS

Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị

trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VII

ban chấp hành trung ương khoá IX Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhà

nước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS

Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp

luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động

của thị trường BĐS Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về

nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật

của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:

+ Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở

+ Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế

và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước

+ Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng

giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài giữa

các lợi ích

Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS môi

trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem

ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lý

thị trường BĐS, có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:

• Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS

BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đai

hoặc bản thân đất đai Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc

K IL

O B

O O

K S C O

M

rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào

trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của

nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khoá IX tiếp tục

đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp

hoá - hiện đại hoá có xác nhận : “ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”

Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân theo những quy định của nhà

nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn

khác

• Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể

tham gia

Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như

thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng Nhìn chung các giao dịch

BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị

trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài

chính các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng

thanh toán thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và

quản lý BĐS , nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị

trường Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đành thuế giá trị gia tăng,

thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS

• Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước

Trên thực tế không có cơ quan của nhà nước chuyên trách quản lý thị trưòng

BĐS thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung

và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS tuy nhiên thị

trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan

quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS Các tổ chức

quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một

nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách

của nhà nước