hiệu quả hoạt động của liên doanh nước ngoài kinh doanh cho thuê căn hộ văn phòng tại thành phố hồ chí minh

Tuy nhiên , bên cạnh những thành tựu đạt được, hoạt động đầu tư nước ngoài đã xuất hiện không ít vấn đề, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội: tốc độ thu hút vốn đầu tư trong nhữ

MỤC LỤC Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG 1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam 4

1.2 Loại hình doanh nghiệp FDI và các xu hướng vận động, phát triển 5

1.3 LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng

8 1.4 Đặc điểm hoạt động và quản lý

10 1.5 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng

12

CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN

KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 2.1 Tổng quan về tình hình ĐTNN trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ,văn phòng tại Tp HCM 15

2.1.1 Tình hình chung 15

2.1.2 Đối tác đầu tư nước ngoài 16

2.1.3 Sự phân bố theo địa bàn 18

2.1.4 Tình hình góp vốn 18

2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp HCM 21

2.2.1 Hiệu quả kinh tế – xã hội 21

2.2.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh 22

2.2.2.1 Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác 23

2.2.2.2 Phân tích chi phí và lợi nhuận 27

2.2.2.3 Phân tích hoà vốn 34

2.2.2.4 Vốn,cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn 36

2.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng không thuận lợi đến hiệu quả hoạt động 39 CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 3.1 Các giải pháp nhằm đa dạng hoá hình thức kinh doanh 41

3.2 Các giải pháp về vốn và cơ cấu vốn 44

3.3 Cổ phần hoá các LDNN 46

3.4 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý 46

3.5 Một số kiến nghị 48

KẾT LUẬN 51

PHỤ LỤC ( Từ Phụ lục 1 đến Phụ lục 9) DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Thực hiện đường lối độc lập tự chủ, rộng mở, đa phương hoá và đa dạng hoá các quan hệ đối ngoại, với tinh thần Việt Nam muốn là bạn của tất cả các nước phấn đấu vì hoà bình, độc lập và phát triển Chính sách mở cửa cùng với sự ra đời của Luật Đầu tư nước ngoài đã tạo nên làn sóng đầu tư vốn nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế Tính đến ngày 15 / 4 / 2001, theo báo cáo của Vụ Quản lý Dự án – Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Bộ KH & ĐT), trên cả nước có 2.736 dự án còn hiệu lực với tổng số vốn đăng ký khoảng 36,59 tỷ USD, vốn pháp định trên 16,47 tỷ USD, vốn đầu

tư thực hiện từ năm 1998 đến nay đạt gần 17,80 tỷ USD Đầu tư nước ngoài đã có những đóng góp quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tạo nhiều ngành nghề mới và năng lực sản xuất mới, góp phần tăng nguồn thu ngân sách và giải quyết việc làm cho hàng trăm ngàn lao động

Nguồn vốn đầu tư, công nghệ và kỹ năng quản lý từ các quốc gia trên thế giới được tiếp nhận ở mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực của nền kinh tế và hầu hết các địa phương trong cả nước Tuy nhiên , bên cạnh những thành tựu đạt được, hoạt động đầu

tư nước ngoài đã xuất hiện không ít vấn đề, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội: tốc độ thu hút vốn đầu tư trong những năm gần đây giảm cả về số lượng dự án lẫn tổng vốn đầu tư, hiệu quả hoạt động kinh doanh đạt thấp, khả năng thu hồi vốn đầu tư kém …Thực trạng này trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng ở các Công ty liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài ở Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) cũng diễn ra gay gắt và phức tạp không kém Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh ngay từ đầu đã được các nhà đầu

tư đặc biệt quan tâm, do có mức sinh lời cao Song trong vài năm gần đây, khi đầu tư nước ngoài có xu hướng chựng lại và sút giảm, kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng đã không còn mấy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) do hiệu quả hoạt động thấp

Tại sao hoạt động của các Liên doanh nước ngoài (LDNN) kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng lại không mang lại hiệu quả mong muốn? Đây là vấn đề bức xúc

không chỉ của các LDNN đang hoạt động, của các nhà đầu tư, mà còn của các cơ quan quản lý Do vậy việc nghiên cứu thực trạng, tìm kiếm các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM là một việc làm cần thiết không chỉ là giải pháp tình thế, mà còn là chiến lược để phát triển bền

vững, lâu dài Đó là lý do, cơ sở để chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động của các LDNN

kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM Thực trạng và giải pháp”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu các đặc điểm hoạt động và quản lý, lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả và nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng của các liên doanh có vốn ĐTNN

Bằng các số liệu và sự kiện, phân tích thực trạng của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM trong thời gian qua, đánh giá hiệu quả và ảnh hưởng của môi trường bên ngoài, của các yếu tố bên trong đến hoạt động của nó

Nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động

của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tình hình triển khai các dự án ĐTNN trong lĩnh vực căn hộ, văn phòng, kết quả hoạt động kinh doanh và các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

3.2 Phạm vi nghiên cứu

-Về phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh

-Về phạm vi khảo sát và thu nhập số liệu: Luận án tập trung khảo sát các dự án đã được cấp giấy phép đầu tư theo hình thức công ty liên doanh trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh Không bao gồm các tổ hợp khách sạn có kinh doanh cho thuê văn phòng, căn hộ; trung tâm thương mại và siêu thị; hoặc các doanh nghiệp có vốn ĐTNN xây dựng căn hộ để bán …

Trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, tính đến tháng 12 năm

2000 ở Tp.HCM có 55 dự án ĐTNN đã được cấp giấy phép đầu tư Do nhiều lý do, đa số các Dự án chưa triển khai được Đến nay ở Tp.HCM mới chỉ có 28 dự án đã triển khai giấy phép và đã đi vào hoạt động kinh doanh, có doanh thu Trong số 28 doanh nghiệp có vốn ĐTNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM, 22 doanh nghiệp đã được tiến hành khảo sát So sánh các chỉ tiêu thấy rằng: số lượng dự án được khảo sát chiếm 78,57% tổng số các dự án đang hoạt động, vốn đầu tư và vốn pháp

định của các doanh nghiệp được khảo sát chiếm tỉ lệ lần lượt là 87,27% và 89,91% so với vốn đầu tư và vốn pháp định của các doanh nghiệp đang hoạt động Theo chúng tôi, số lượng mẫu là đủ đại diện cho các LDNN đang hoạt động có doanh thu tại Tp.HCM

-Về phạm vi thời gian của số liệu: Để đảm bảo đánh giá toàn diện, đồng bộ,

số liệu được lấy là kết quả đến hết tháng 12 / 2000 Ngoài ra , đề tài cũng cung cấp

một số số liệu có liên quan ở các thời kỳ sau giới hạn trên để đảm bảo tính thời sự

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của học thuyết Mác – Lênin, đường

lối chủ trương của Đảng và Nhà nước, các học thuyết về kinh tế thị trường Vận dụng

phương pháp duy vật biện chứng, xem xét và giải quyết các vấn đề trong mối liên hệ

phổ biến, trong trạng thái vận động và phát triển Đi từ cái chung đến cái riêng, từ cụ

thể đến tư duy trừu tượng để tổng hợp, phân tích vấn đề; lấy lý luận làm cơ sở đề ra

giải pháp thực tiễn, đồng thời sử dụng kinh nghiệm thực tế để củng cố và phát triển tư

duy lý luận

Các phương pháp khảo sát phỏng vấn, điều tra (các số liệu, dữ kiện được thu

nhập từ Bộ KH & ĐT, Sở KH & ĐT Tp.HCM, từ các LDNN kinh doanh cho thuê căn

hộ, văn phòng tại Tp.HCM …), phương pháp lịch sử và mô tả, phương pháp thống kê

và phân tích tổng hợp …đã được sử dụng để nghiên cứu đề tài này

5 Cấu trúc của Luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của Luận văn được trình bày

trong phạm vi ba chương:

Chương 1 - Một số vấn đề về hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,

văn phòng

Chương 2 - Phân tích thực trạng hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê

căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

Chương 3 - Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các LDNN

kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

****

CHƯƠNG I

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG

1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là việc nhà ĐTNN đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật ĐTNN tại Việt Nam Đây là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn đầu tư và người sử dụng vốn là một chủ thể

Đối với các nhà ĐTNN thì mục tiêu kinh tế là chủ yếu, có nghĩa là những lợi ích kinh tế thu được phải mang lại nhiều hơn là đầu tư trong nước Còn mục tiêu của Việt Nam - nước chủ nhà, chủ yếu là : Thu hút nguồn vốn ĐTNN vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước ; Khai thác hiệu quả các nguồn lực, tài nguyên của đất nước

; Thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá ; Mở ra nhiều ngành nghề, sản phẩm mới ; Nâng cao năng lực quản lý và trình độ công nghệ ; Mở rộng thị trường xuất khẩu ; Tạo thêm nhiều việc làm mới ; Góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại và chủ động hội nhập kinh tế thế giới…

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định khu vực có vốn đầu tư nước ngoài là một thành phần kinh tế, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, được khuyến khích phát triển lâu dài, bình đẳng với các thành phần kinh tế khác Thu hút và sử dụng đầu tư trực tiếp nước ngoài là chủ trương nhất quán và có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần huy động và khai thác các nguồn lực trong nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế, tạo sức mạnh tổng hợp phục vụ sự nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển đất nước

Hơn 14 năm kể từ khi ban hành Luật ĐTNN tại Việt Nam – năm 1987, hoạt động ĐTNN ở Việt Nam đã thu hút được nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tích cực vào việc thực hiện những mục tiêu kinh tế – xã hội, vào thắng lợi của công cuộc đổi mới, đưa Việt Nam thoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, tăng cường thế và lực của mình trên thị trường quốc tế

Tuy nhiên, nhịp độ thu hút ĐTNN vào Việt Nam trong thời gian từ cuối năm

1997 đến gần đây có chiều hướng giảm sút Mặc dù các chỉ tiêu về ĐTNN năm 2000

ít nhiều có khả quan hơn so với năm 1999 nhưng xu hướng vẫn là chưa ổn định Việt Nam nhận thức rõ ràng rằng ngoài những yếu tố khách quan như ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính – kinh tế khu vực và sự cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài giữa các nước ngày càng trở nên gay gắt … sự giảm sút trong thu hút ĐTNN còn có nguyên nhân do những hạn chế của bản thân môi trường kinh doanh tại Việt Nam, trong đó bao gồm công tác quản lý Nhà nước Vì vậy, trong những năm qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều biện pháp cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ khó

khăn cho các doanh nghiệp ĐTNN như giảm tiền thuê đất, miễn giảm thuế, giảm giá dịch vụ để giảm chi phí đầu tư, bổ sung ưu đãi đầu tư đối với vùng và lĩnh vực ưu tiên, cải tiến thủ tục hành chính, cải thiện các điều kiện cơ sở hạ tầng … thường xuyên tổ chức các cuộc gặp mặt, toạ đàm với các nhà đầu tư để cùng bàn và thống nhất các giải pháp thu hút và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư quan trọng này, mà trong đó trước hết phải kể đến là việc luôn hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách về ĐTNN Những biện pháp này là minh chứng cho việc Chính phủ Việt Nam quan tâm và luôn khuyến khích sự thành công cũng như chia sẻ, đồng cảm với rủi ro của các doanh nghiệp ĐTNN

Tại kỳ họp thứ 7, khoá X, Quốc hội nước Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐTNN tại Việt Nam Việc sửa đổi, bổ sung lần này nhằm tiếp tục tạo dựng môi trường đầu tư, môi trường kinh doanh thông thoáng, đồng bộ và ổn định cho hoạt động ĐTNN, tăng cường sức hấp dẫn và cạnh tranh của môi trường đầu tư tại Việt Nam, xoá bỏ dần những khác biệt giữa đầu tư trong nước và ĐTNN, thúc đẩy tiến trình chủ động hội nhập của Việt Nam vào kinh tế khu vực và thế giới, nhằm tranh thủ nhiều hơn nguồn vốn, kỹ thuật tiên tiến và mở rộng thị trường … Trên tinh thần đó, các điều khoản của Luật bổ sung, sửa đổi tập trung chủ yếu vào việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung một số biện pháp khuyến khích và bảo đảm đầu tư; mở rộng quyền tự chủ trong sản xuất kinh doanh và tổ chức điều hành của nhà đầu tư và đặc biệt là nhấn mạnh nội dung cải tiến thủ tục hành chính trong hoạt động ĐTNN

1.2 Loại hình doanh nghiệp FDI và các xu hướng vận động, phát triển

Các hình thức góp vốn FDI liên quan chặt chẽ đến cơ chế quản lý, điều hành doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của doanh nghiệp và lợi ích của nhà ĐTNN và của tổ chức kinh tế tiếp nhận đầu tư Luật ĐTNN tại Việt Nam quy định 3 hình thức chủ yếu áp dụng cho các dự án FDI, đó là hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN Ngoài ra còn có các hình thức đầu tư đặc biệt khác

Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản được ký kết giữa hai hay nhiều bên

nhằm hợp tác thực hiện một hoặc nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh ở nước nhận đầu tư, trên cơ sở quy định rõ đối tượng, nội dung kinh doanh, nghĩa vụ, trách nhiệm và phân chia kết quả kinh doanh cho các bên tham gia Theo hình thức này, các bên tham gia hợp đồng vẫn là những pháp nhân riêng rẽ, không hình thành pháp nhân mới

Doanh nghiệp liên doanh là doanh nghiệp được thành lập do sự góp vốn của

hai bên hoặc nhiều bên trên cơ sở hợp đồng liên doanh Liên doanh được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn và có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam

Vốn đầu tư là vốn để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm vốn pháp định và vốn vay Vốn pháp định của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN là mức vốn phải có để thành lập doanh nghiệp và được ghi trong điều lệ của doanh nghiệp Vốn pháp định của liên doanh ít nhất bằng 30% vốn đầu tư, đối với những dự án đặc biệt có thể thấp đến 20%, nhưng phải được cơ quan cấp giấy phép xem xét, chấp thuận Phần góp vốn của bên nước ngoài không giới hạn mức tối đa song không thấp hơn 30% vốn pháp định, trừ trường hợp đặc biệt có thể thấp đến 20%

Các LDNN có thể tham gia vốn để thành lập công ty liên doanh mới với các đối tượng: với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp Việt Nam; với các cơ sở khám chữa bệnh, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học theo các điều kiện do Chính phủ quy định; với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; với các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đã được thành lập tại Việt Nam

Các bên tham gia liên doanh phân chia lợi nhuận và rủi ro của doanh nghiệp theo tỉ lệ góp vốn pháp định của mình hoặc theo thoả thuận khác được quy định trong hợp đồng liên doanh

Cơ cấu, tổ chức hoạt động của Hội đồng Quản trị, quản lý, điều hành hoạt động của doanh nghiệp được quy định trong điều lệ công ty Theo Nghị định 24 / 2000 / NĐ – CP ngày 31 / 7 / 2000 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đã có những tháo gỡ tích cực, trong đó bỏ bớt các quy định chi phối quá trình ra quyết định Cụ thể như không bắt buộc phải theo nguyên tắc nhất trí của Hội đồng Quản trị đối với quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng, chấp thuận báo cáo tài chính, chi phí hàng năm và vay vốn đầu tư Song, trong thực tế vẫn còn nhiều cản trở đối với quá trình ra quyết định của các nhà quản lý doanh nghiệp

Tuy nhiên, loại hình liên doanh thường được các nhà ĐTNN và các tổ chức tiếp nhận đầu tư lựa chọn hơn Đối với nhà ĐTNN, trong thời gian xúc tiến dự án, khi chưa thông hiểu về phong tục và tập quán, chính sách và luật lệ, họ cần có bên Việt Nam giúp đỡ, giải quyết các khâu thủ tục (vốn rất phiền phức), mối quan hệ với cơ quan quản lý, chính quyền địa phương và sau đó là tranh thủ khai thác thị trường nội địa Đối với các tổ chức tiếp nhận đầu tư, hình thức liên doanh tạo điều kiện để họ tiếp nhận nguồn vốn lớn, chuyển giao công nghệ, mở rộng quy mô hoặc phát triển năng lực kinh doanh mới, tiếp cận với mảng thị trường mới, có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý, đào tạo lao động có tay nghề …

Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN là doanh nghiệp thuộc sở hữu của các nhà

ĐTNN thành lập tại Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài Đây là doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Ngoài ra, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp 100% vốn còn có thể được hợp tác với doanh nghiệp khác để thành lập doanh nghiệp liên doanh Đây là hình thức được các nhà đầu tư có tiềm lực ưa chuộng do tính chất quản lý độc lập và hưởng toàn bộ kết quả

đầu tư tạo ra, nhất là trong điều kiện môi trường chính trị, kinh tế, xã hội ở Việt Nam khá an toàn và ổn định

Các hình thức đầu tư đặc biệt khác là các hình thức đầu tư thực hiện dưới dạng

hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng, liên doanh, hoặc 100% vốn nước ngoài, song được triển khai một cách đặc biệt Đó là khu chế xuất, khu công nghiệp và các hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT), xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (BTO), hoặc xây dựng – chuyển giao (BT)

Với hình thức BOT, các chủ đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng, kinh

doanh công trình trong một thời gian đủ để thu hồi vốn đầu tư và có lợi nhuận hợp lý, sau đó công trình được chuyển giao cho Nhà nước mà không đòi bất cứ một khoản bồi

hoàn nào Đối với BTO, sau khi xây dựng, công trình được chuyển giao cho tổ chức

tiếp nhận đầu tư Nhà đầu tư được giao quyền kinh doanh công trình đó trong thời hạn

nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý Đối với hình thức BT, sau khi xây

dựng xong, chủ đầu tư chuyển giao công trình cho nước chủ nhà Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và thu lợi nhuận hợp lý

Với các hình thức đầu tư đặc biệt này, gần đây được các nhà đầu tư rất quan tâm và được hưởng nhiều ưu đãi của Chính phủ, do phần lớn là các dự án phát triển

cơ sở hạ tầng, có công nghệ tiên tiến, đòi hỏi vốn lớn, có thời gian hoàn vốn dài

Đối với các dự án FDI, vốn góp được thực hiện dưới dạng bằng tiền (tiền nước ngoài và tiền đồng Việt Nam), góp vốn bằng hiện vật hữu hình (máy móc thiết bị, nhà xưởng, các công trình xây dựng …), bằng tài sản vô hình (quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật …), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên …

Thời hạn hoạt động của các doanh nghiệp FDI do nhà đầu tư đề nghị hoặc do các bên tham gia thoả thuận phù hợp với quy định của Chính phủ, song không quá 50 năm Tùy trường hợp cụ thể, Chính phủ có thể quyết định thời hạn dài hơn, song không quá 70 năm

Theo Nghị định 24 / 2000 / NĐ – CP, vấn đề tổ chức lại doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn và chuyển đổi hình thức đầu tư đã được đặc biệt quan tâm Theo đó, việc chia, tách, sáp nhập, chuyển đổi hình thức đầu tư đối với các doanh nghiệp có vốn ĐTNN được phép thực hiện trong vòng 30 ngày khi cơ quan cấp giấy phép đầu tư chuẩn y Vấn đề chuyển nhượng vốn, doanh nghiệp chỉ cần đăng ký và được điều chỉnh giấy phép đầu tư trong vòng 15 ngày Nghị định 24 / 2000 / NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp lý cho sự vận động và phát triển của các hình thức đầu tư, loại hình doanh nghiệp có vốn ĐTNN Trong thực tế ĐTNN ở Việt Nam, do nhiều nguyên nhân , đang có khuynh hướng vận động: từ hợp tác kinh doanh thành liên doanh hay doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; từ liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài …

Trong đó nổi bật là số lượng doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài ngày càng tăng trong khi doanh nghiệp liên doanh, hợp tác kinh doanh ngày càng giảm

Những sửa đổi mới về luật pháp gần đây đã thu hẹp dần những lĩnh vực đầu tư có điều kiện phải liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam Ngoài các lĩnh vực này, Chính phủ đã cho phép nhà ĐTNN quyền lựa chọn hình thức đầu tư và chuyển đổi hình thức đầu tư trong quá trình thực hiện dự án tại Việt Nam Chính sách này đã tạo nhiều cơ hội nhằm thu hút mạnh hơn nguồn vốn FDI và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư quản lý, điều hành doanh nghiệp

1.3 LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng

Theo Vụ Quản lý dự án (Bộ KH & ĐT), các dự án FDI được phân loại theo 3 nhóm chuyên ngành :

-Nhóm ngành công nghiệp gồm các ngành công nghiệp dầu khí, công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ, công nghiệp thực phẩm, xây dựng

-Nhóm ngành nông, lâm nghiệp gồm các ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản -Nhóm ngành dịch vụ gồm giao thông vận tải và bưu điện, khách sạn và du lịch, tài chính – ngân hàng, văn hoá – y tế – giáo dục, xây dựng khu đô thị mới, xây dựng văn phòng – căn hộ, xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp và các dịch vụ khác

Mặc dù chỉ là một chuyên ngành trong nhóm ngành dịch vụ, song lĩnh vực

căn hộ – văn phòng chẳng những được Nhà nước đặc biệt quan tâm, mà còn là lĩnh vực khá hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài Theo số liệu báo cáo đến 15 / 4 /

2001 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lĩnh vực căn hộ, văn phòng có tới 116 dự án, chiếm 4,2% tổng số dự án với số vốn 3.781,9 triệu USD, chiếm 10,33 tổng số vốn đầu tư của các dự án còn hiệu lực1 Đây là khuynh hướng tập trung vào các ngành phi công

nghiệp thường thấy ở các nước trong thời kỳ đầu của quá trình thu hút FDI, là nhu cầu đầu tư để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển sản xuất kinh doanh (gọi chung là business infrastructure) cho giai đoạn sau 2

Không thuộc diện lĩnh vực đầu tư có điều kiện phải liên doanh, song đối với các dự án ĐTNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được thực hiện cho đến nay, phần lớn là các doanh nghiệp liên doanh và hợp tác kinh doanh, trong đó liên doanh chiếm đến 98,3%, và tham gia liên doanh chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước Có thực tế này là do các nguyên nhân sau:

- Đây là lĩnh vực kinh doanh hoàn toàn mới mẻ và có mức sinh lời cao, do vậy bên Việt Nam luôn muốn tham gia để đảm bảo quyền lợi, để học tập kinh nghiệp quản lý và điều hành, tranh thủ điều kiện tiếp cận với khu vực thị trường mới;

1

) Phụ lục 1 – Đầu tư trực tiếp nuớc ngoài theo ngành từ 1988 – 2001

2 ) Trần Văn Thọ – Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam : vấn đề và giải pháp Thời báo Kinh tế Sài gòn, ngày

5/4/2001

- Đây là lĩnh vực rất nhạy cảm trong việc quản lý an ninh, trật tự xã hội, cần có sự tham gia quản lý của phía Việt Nam;

- Các dự án căn hộ, văn phòng đều cần có mặt bằng đủ lớn, có vị trí thuận lợi Điều kiện này chỉ có các doanh nghiệp Nhà nước mới có đủ khả năng để đáp ứng

- Thủ tục hành chính, pháp lý ban đầu khá phức tạp, phía nhà đầu tư nước ngoài luôn cần có sự tham gia và giúp đỡ của doanh nghiệp Việt Nam

LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là doanh nghiệp do hai hay nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh Các bên tham gia góp vốn xây dựng các công trình kiến trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế để cho thuê và hoạt động kinh doanh các dịch vụ phụ trợ như nhà hàng, trò chơi giải trí … Đối tượng cho thuê là căn hộ để ở và văn phòng để làm việc Khách hàng phần lớn là người nước ngoài, trong đó có cả người Việt Nam ở nước ngoài thực hiện thuê mướn căn hộ, văn phòng

Phụ thuộc vào năng lực tài chính của nhà đầu tư, các điều kiện về mặt bằng,

vị trí, các điều kiện thị trường và khả năng quản lý, kinh nghiệm kinh doanh, các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Việt Nam có các hình thức sau:

- Chỉ kinh doanh cho thuê căn hộ;

- Chỉ kinh doanh cho thuê văn phòng;

- Kinh doanh cho thuê hỗn hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại (business centre)

Ngoài các hình thức kinh doanh trên, hiện nay ở Tp.HCM có nhiều liên doanh khách sạn cũng tham gia vào hoạt động cho thuê văn phòng, căn hộ Nhiều tổ hợp mới được xây dựng có chức năng hoạt động khá rộng, vừa kinh doanh khách sạn, vừa cho thuê văn phòng, căn hộ, vừa kinh doanh thương mại và các dịch vụ giải trí Đây là loại hình kinh doanh khá phức tạp, đồng thời còn là giải pháp tình thế trong tình hình hoạt động kinh doanh địa ốc gặp khó khăn Do vậy, dạng kinh doanh hỗn hợp này không được xem xét trong phạm vi của luận văn

1.4 Đặc điểm hoạt động và quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng

Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng như hoạt động của các ngành khác, song nó có những đặc điểm riêng mà khi nghiên cứu cần phải được nhận diện để có cơ sơ phân tích và đánh giá

Theo Miller George H 3, căn hộ (apartment) hoặc văn phòng (office) là loại phòng ốc được người ta sử dụng chỉ để ở hoặc để làm việc Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là các hoạt động của người cho thuê cung cấp cho người thuê các tiện ích, dịch vụ căn hộ,văn phòng trong thời gian ổn định và lâu dài Khác với khách sạn, các điều kiện về trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê được ràng buộc bằng Hợp đồng thuê (Lease contract) Người thuê (Lessee)

3

) Miller George H.-Residential Real Estate Appraisal USA – Prentice – Hall, 1998 Trang 456-516

là người giao kết thuê nhà, cư trú và sử dụng tài sản bằng hợp đồng thuê Người cho thuê (Lessor) là người chủ sở hữu, tiến hành hợp đồng cho thuê với người thuê Hợp đồng thuê có thời hạn tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của các bên, song thường là từ 6 tháng, 1 năm, hoặc dài hơn

Khách hàng thuê căn hộ, văn phòng khá đa dạng, song chủ yếu là các nhà đầu

tư, các thương nhân, các tổ chức kinh tế – xã hội nước ngoài, các nhà ngoại giao các nước … đến nước sở tại công tác lâu dài, có nhu cầu nơi ở, sinh hoạt, văn phòng ổn định để làm việc, giao dịch và hoạt động theo nhiệm vụ Vì vậy khác với hoạt động khách sạn, khách hàng của các LDNN cho thuê căn hộ, văn phòng ít biến động theo mùa vụ, mức độ ổn định cao hơn do khách hàng cư trú lâu dài Các đối tượng khách hàng này chịu ảnh hưởng và bị chi phối của môi trường vĩ mô Nếu quốc gia, địa phương có chính sách khuyến khích ĐTNN hấp dẫn, tạo ra được các lợi thế so sánh với các nước trong khu vực, sẽ có khả năng thu hút mạnh FDI và các hoạt động giao thương quốc tế, số lượng khách hàng sẽ tăng Trong điều kiện khủng hoảng kinh tế, tài chính, luồng FDI sẽ giảm, theo đó số lượng các nhà đầu tư, thương nhân cũng giảm theo …

Trong kinh doanh khách sạn, người ta thường đề cập đến số lượng phòng khả dụng, hệ số sử dụng phòng , do phòng khách sạn thường được xây dựng, trang bị theo các quy cách, kích thước của phòng tiêu chuẩn Còn trong kinh doanh cho thuê căn

hộ, văn phòng lại hoàn toàn khác Quy cách, kích thước, tiêu chuẩn thiết bị, nội thất …

đều phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như: năng lực tài chính, quốc tịch của nhà đầu tư, thị trường khách hàng mà nhà đầu tư nhắm đến, yêu cầu của khách hàng, điều kiện vị trí, mặt bằng … Do vậy căn hộ cho thuê có loại căn hộ đơn, một, hai, ba, hay bốn phòng ngủ, có trang bị bếp và phòng ăn, bố trí phòng khách riêng với kích thước hoàn toàn không giống nhau Kích thước và nội thất của văn phòng cũng được trang bị rất linh hoạt, nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của các đối tượng khách hàng Chính từ đặc điểm này, hệ số khai thác (occupancy rate) căn hộ hoặc văn phòng là tỷ lệ giữa số diện tích cho thuê và tổng diện tích khả dụng trong một thời gian quy định (hàng tháng, qúy, năm …) Diện tích khả dụng là diện tích căn hộ, văn phòng đã được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của khách hàng Diện tích khả dụng là công suất, năng lực hoạt động của doanh nghiệp

Giá thuê linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng Giá thuê có thể bao gồm các chi phí tiện ích hay không bao gồm; có thể được giảm xuống do người thuê không cần hoặc có nhu cầu hạn chế đối với trang thiết bị nội thất Người thuê có thể hưởng ưu đãi, chiết khấu nếu thỏa mãn các điều kiện về thanh toán cho kỳ hạn dài … Giá thuê căn hộ, văn phòng được tính toán và thoả thuận trên cơ sở diện tích căn hộ ,văn phòng và đơn giá thuê của một mét vuông (m2 ) trong thời gian một tháng và tăng giảm theo các điều kiện mà khách hàng yêu cầu Giá thuê cũng biến động phụ thuộc vào quan hệ cung cầu Đối với kinh doanh khách sạn, do thời gian lưu trú của

khách hàng ngắn, giá thuê phòng dễ dàng điều chỉnh một cách linh hoạt hơn theo quan hệ cung cầu của thị trường Song đối với hoạt động cho thuê căn hộ, văn phòng

do hợp đồng thuê dài hạn hơn, nên việc điều chỉnh giá thuê căn hộ, văn phòng bao giờ cũng khó và chậm hơn so với biến động của cung – cầu

Giá thuê bình quân được tính bằng cách chia tổng doanh thu cho thuê căn hộ

(hoặc văn phòng) cho toàn bộ diện tích cho thuê căn hộ (hoặc văn phòng) trong khoảng thời gian nhất định: tháng, qúy, năm …

Bộ máy quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng

như các liên doanh khác Cơ quan quản lý cao nhất là hội đồng quản trị với các thành viên do các bên liên doanh tham gia với thành phần phù hợp với tỷ lệ góp vốn pháp định Tổ chức, quản lý và điều hành các hoạt động kinh doanh được thực hiện bởi Ban Giám đốc, do các bên liên doanh cử và được hội đồng quản trị chấp thuận Hiện nay có nhiều LDNN áp dụng hình thức thuê công ty quản lý Đây là những tổ chức có uy tín, có kinh nghiệm quản lý và khả năng tiếp thị tốt Họ quản lý hoạt động kinh doanh và hưởng phí quản lý theo tỷ lệ với doanh thu (phí quản lý cơ bản) và tỷ lệ với lãi gộp (phí khuyến khích) và một số phí khác Ngoài ra, để tăng cường hoạt động kinh doanh, các LDNN cũng sử dụng các nhà tư vấn tiếp thị, các tổ chức môi giới hưởng hoa hồng…

Về cung cấp dịch vụ cho khách hàng thuê Tuỳ thuộc vào giá thuê và chính

sách của các nhà đầu tư, khách hàng có thể sử dụng các tiện ích và các dịch vụ do các LDNN cung cấp Như sử dụng các chỗ để xe hơi, các dịch vụ xe đưa rước , được sử dụng các thiết bị, sân tập, hồ bơi và các dịch vụ giải trí, được cung cấp dịch vụ dọn phòng theo định kỳ, bảo vệ an ninh và hệ thống kỹ thuật, điện nước, thông tin liên lạc, truyền hình vệ tinh …

1.5 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng

Hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh là một phạm trù kinh tế Nó phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực sẵn có của doanh nghiệp để hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm đạt được kết quả cao nhất với chi phí thấp nhất Đó là sự so sánh giữa chi phí cho đầu vào và kết quả nhận được ở đầu ra của một quá trình Để tồn tại và phát triển trong điều kiện cạnh tranh gay gắt, hiệu quả nên được hiểu là việc hoàn thành mục tiêu của doanh nghiệp và để đạt được mục tiêu ta cần sử dụng nguồn lực theo cách nào? Không phải lúc nào để đạt hiệu quả cũng là giảm chi phí, mà là cách thức sử dụng những chi phí ấy Có những chi phí không cần thiết ta phải tiết giảm Có những chi phí cần phải tăng lên, vì chính việc tăng lên này sẽ giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu đặt ra và xác lập được vị thế cạnh tranh vững vàng hơn

Theo phương pháp khách quan thì đánh giá hiệu quả theo tiêu chuẩn mục tiêu của doanh nghiệp sẽ gặp trở ngại, bởi vì mục tiêu của mỗi doanh nghiệp là phụ thuộc vào quan niệm của nhà quản trị, ngay mục tiêu của một doanh nghiệp ơ ûcác thời kỳ

khác nhau cũng có những ưu tiên khác nhau Do vậy, để đơn giản người ta thường sử dụng phương pháp đánh giá chủ quan, nghĩa là đánh giá sự thoả mãn của doanh nghiệp về hoạt động của nó bằng những chỉ tiêu cụ thể

Căn cứ thực tế hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, trong phạm vi luận văn có thể sử dụng những chỉ tiêu đánh giá chính sau :

-Doanh thu (với giá thuê và hệ số khai thác );

-Chi phí và lợi nhuận ;

-Điểm hoà vốn ;

-Vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn

Doanh thu là thu nhập của doanh nghiệp, nó phản ánh quy mô của quá trình

kinh doanh, trình độ tổ chức, quản lý của doanh nghiệp Việc thực hiện chỉ tiêu doanh thu có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình tài chính và quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng được tính bằng công thức sau:

DT = SKD x RKT x P x 12 (1)

Trong đó : -DT : Doanh thu (USD/ năm)

-SKD : Diện tích khả dụng (m 2)

-RKT : Hệ số khai thác (%)

-P : Đơn giá thuê bình quân (USD/m2/tháng)

-12 : 12 tháng = 1 năm

Doanh thu phụ thuộc vào các yếu tố như : diện tích khả dụng, hệ số khai thác,

cơ cấu và chất lượng sản phẩm, dịch vụ, giá thuê…

Trong kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, hệ số khai thác thường được

các nhà quản lý quan tâm hàng đầu Đây là chỉ tiêu phản ánh tỉ số diện tích căn hộ, văn phòng được cho thuê với tổng diện tích khả dụng trong một khoảng thời gian quy định (Tháng, năm) Nó phụ thuộc vào số lượng khách hàng, khả năng tài chính và nhu

cầu sử dụng căn hộ, văn phòng của họ Giá thuê căn hộ, văn phòng là giá được tính

trên cơ sở diện tích căn hộ, văn phòng và đơn giá cho thuê 1 m2 / tháng, được tính bằng dollar Mỹ (USD/m2/tháng) Hệ số khai thác và giá thuê có tác động làm ảnh hưởng đến một loạt các chỉ tiêu hiệu quả khác như doanh thu, lợi nhuận, điểm hoà vốn, đặc biệt là ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Các yếu tố ảnh hưởng đến các chỉ tiêu này chủ yếu là: Môi trường vĩ mô; mức độ cạnh tranh và quan hệ cung - cầu của thị trường ; các lợi thế về vị trí, địa điểm ; khả năng cung cấp và chất lượng dịch vụ, tiện ích ; hoạt động marketing của doanh nghiệp…

Chỉ tiêu chi phí phản ánh toàn bộ chi phí phát sinh , có liên quan đến sự tồn tại

và hoạt động của doanh nghiệp Tổng chi phí bao gồm các khoản mục chi phí biến đổi

và chi phí cố định Phân chia chi phí thành chi phí biến đổi và chi phí cố định cũng

chỉ là tương đối Chi phí biến đổi tỷ lệ thuận với hệ số khai thác, song cũng không phải hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1 Chi phí cố định cũng vậy, không phải cố định ở tất cả các mức hệ số khai thác của doanh nghiệp Tỷ suất chi phí là chỉ tiêu tương đối nói

lên trình độ tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh, chất lượng quản lý chi phí Tỷ suất chi phí được tính từ tổng chi phí (hoặc chi phí biến đổi, chi phí cố định) và doanh thu nên phụ thuộc rất nhiều yếu tố tác động , như : giá thuê và hệ số khai thác, giá

của các chi phí đầu vào, cơ cấu của các chi phí biến đổi, chi phí cố định…Lãi gộp là

khoản lãi thu được sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí biến đổi Lãi gộp còn được hiểu như hiệu số gộp, lãi trước chi phí cố định hoặc lãi sau chi phí biến đổi Các chỉ tiêu lãi gộp như : lãi gộp trên doanh thu hay lãi gộp trên vốn đầu tư sẽ được xem xét và phân tích Đối với các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, sử dụng chỉ tiêu lãi gộp để xác định khả năng duy trì hoạt động của doanh nghiệp khi chi phí cố định chiếm tỷ trọng cao trong chi phí hoạt động kinh doanh Chỉ tiêu này phụ thuộc vào : hệ số khai thác, giá và doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng , cơ cấu vốn, cơ cấu chi phí hoạt động…

Điểm hoà vốn là khối lượng hoạt động mà ở đó tổng doanh thu bằng với tổng

chi phí, doanh nghiệp không có lãi và cũng không bị lỗ Tại điểm hoà vốn ta có:

Từ khái niệm trên, các yếu tố ảnh hưởng đến điểm hoà vốn chủ yếu là doanh thu, các CPBĐ và CPCĐ Trong phạm vi luận văn này, phân tích hoà vốn được sử dụng để đánh giá rủi ro của doanh nghiệp, khi có sự thay đổi của môi trường kinh doanh và đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp có CPCĐ cao như các LDNN cho thuê căn hộ , văn phòng hiện nay

Vốn , cơ cấu và hiệu quả sử dụng vốn là các chỉ tiêu có ý nghĩa rất lớn, ảnh

hưởng đến hiệu quả của doanh nghiệp Đối với các LDNN cho thuê căn hộ , văn phòng, vấn đề cơ cấu tài chính và rủi ro tài chính cần được đánh giá một cách thận trọng Các yếu tố ảnh hưởng gồm : Chính sách kinh tế vĩ mô, năng lực tài chính và phương thức góp vốn của các bên liên doanh, trình độ phát triển của thị trường vốn…

Nhìn chung, hiệu quả sản xuất kinh doanh phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan (như tình hình thị trường, chủ trương và chính sách của Nhà nước, quan hệ cung cầu của thị trường, sự ổn định của chế độ chính trị – xã hội, môi trường công

nghệ – kỹ thuật …) và các yếu tố chủ quan (như khả năng sử dụng các nguồn lực của

doanh nghiệp, trình độ tổ chức quản lý sản xuất kinh doanh, năng lực của con người

4) Nguyễn Tấn Bình – Phân tích hoạt động doanh nghiệp – NXB Đại học Quốc gia Tp.HCM,2000

đặc biệt là đội ngũ quản lý, sự lựa chọn và thực hiện chiến lược, sự hiểu biết về đối thủ cạnh tranh …)

Tóm lại : Trong điều kiện của cuộc cách mạng khoa học – kỹ thuật, của quá

trình quốc tế hoá đang diễn ra mạnh mẽ, sự mở cửa và hội nhập với nền kinh tế thế giới và khu vực là một quá trình tất yếu của Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam Thu hút các luồng FDI là một nhiệm vụ chiến lược nhằm phát triển kinh tế – xã hội, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là một bộ phận trong hàng ngàn doanh nghiệp có vốn ĐTNN theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Là lĩnh vực hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, các liên doanh cho thuê căn hộ, văn phòng có những đặc điểm riêng biệt trong hoạt động và quản lý Căn cứ đặc điểm thực tế của hoạt động kinh doanh trong các năm qua, để đánh giá hiệu quả của các LDNN, các chỉ tiêu được lựa chọn chủ yếu là doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác ; chi phí và lợi nhuận ; điểm hoà vốn

; vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn Các chỉ tiêu này cần phải được đánh giá khách quan, trên cơ sở đó nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng một cách khoa học và thực tế

***

CHƯƠNG II

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN

KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP.HCM

2.1 Tổng quan về tình hình ĐTNN trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

2.1.1 Tình hình chung

Theo số liệu thống kê của Sở KH & ĐT và Bộ KH & ĐT 5, kể từ khi ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, đến hết 31 / 12 / 2000, trên địa bàn Tp.HCM đã thu hút được 55 dự án được cấp giấy phép đầu tư (GPĐT) trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, với tổng số vốn đầu tư là 1.237,2 triệu USD

(Bảng 1) Bảng 1 TỔNG HỢP CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ

CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐƯỢC CẤP GPĐT TỪ1987 - 2000 TẠI Tp.HCM

Vốn đăng ký theo GPĐT(USD) Số lượng dự án

Năm Số dự án

Đang hoạt động

Chưa hoạt động

_ _

_ _ _ 1,41 3,38 1,92 18,61 14,98 36,47 13,11 7,27 2,85 _ _

_ _ _ 12.200.000 18.823.067 9.015.469 78.217.006 78.685.553 140.076.506 64.432.728 27.423.408 11.621.500

_ _

_ _ _

_ _ _ _

1 _

Cộng 55 1.237.219.176 100,00 440.495.237 28 27

(Nguồn: - Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM)

Mặc dù Luật đầu tư có hiệu lực từ năm 1987, nhưng phải đến năm 1990, các dự án LDNN trong lĩnh vực cho thuê căn hộ, văn phòng mới bắt đầu được cấp giấy phép

5

) Phụ lục 3 – Danh mục 55 LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được cấp GPĐT tại Tp.HCM, từ 1987

– 2000

để triển khai tại Tp.HCM Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm không đều, tập trung chủ yếu vào các năm 1993 đến năm 1996, với 41 dự án (chiếm 74,55% số lượng án) và vốn đầu tư 1.029,01 triệu USD (chiếm 83,17% tổng vốn đầu tư) Song từ năm

1999 đến nay, hầu như không có thêm dự án nào xin cấp giấy phép

Tình hình triển khai GPĐT cũng còn gặp nhiều khó khăn Trong tổng số 55 dự án đã được cấp GPĐT chỉ có 28 dự án (chiếm 50,9%) đã đi vào hoạt động có doanh thu, còn lại 27 dự án đến nay vẫn chưa hoạt động (chiếm 50,9%) 6 Đặc biệt là toàn bộ các dự án được cấp GPĐT trong năm 1997, 1998 đều không thể triển khai hoạt động được Thời gian triển khai kể từ khi nhận GPĐT đến khi khai trương hoạt động thường sớm nhất là 2 năm, chậm nhất đến 5 năm Các trở ngại chủ yếu có liên quan là: Thời gian xin cấp giấy phép kinh doanh; Thủ tục và thời gian đền bù giải toả đất; Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thu xếp các khoản vốn vay, vốn góp; Phê chuẩn hợp đồng vay vốn … Hàng loạt trở ngại này làm nhà đầu tư lỡ cơ hội kinh doanh, mất dần thị phần, gặp nhiều nguy cơ thất bại Về phía các nhà đầu tư cũng có những hạn chế, như : sự cam kết góp vốn của nhà đầu tư luôn phụ thuộc vào tính khả thi của môi trường đầu tư, khi gặp khó khăn thường là đầu tư nhỏ giọt, hoặc triển hạn thực hiện sau, hoặc rút ra khỏi dự án; năng lực tài chính của nhiều nhà đầu tư còn có những hạn chế

Sự tăng trưởng không đều về số lượng các dự án ĐTNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng còn vì lý do “tính chu kỳ” của các hoạt động kinh doanh địa ốc 7 Với đặc tính phức tạp của tiến trình ra quyết định đầu tư dự án (thời gian nghiên

cứu tiền khả thi, khả thi; thời gian lo thủ tục hồ sơ, xin GPĐT; thời gian xây dựng dài

…), khi có nhu cầu về căn hộ, văn phòng thì lập tức các nhà đầu tư đều có phản ứng nhằm thoả mãn nhu cầu đó Tiến trình này tạo nên làn sóng đầu tư kinh doanh địa ốc tự phát, không thể kiểm soát, kéo theo sự bùng nổ xây dựng, khủng hoảng thừa và sau đó là thời kỳ suy thoái Tình hình thực tế tại Tp.HCM trong các năm qua, theo chúng tôi có thể đã hoàn tất một chu kỳ

2.1.2 Đối tác đầu tư nước ngoài

Phần lớn các đối tác đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực căn hộ, văn phòng cho thuê từ các nước Đông Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và các nước công nghiệp Đông Nam Á (Singapore, Malaysia …), còn các nhà đầu tư châu Aâu lại chiếm một vị thế khá khiêm tốn (xem Bảng 2)

6 ) Phụ lục 4 – Danh mục 28 LDNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

7

) Nguyễn Cao Trí – Tính chu kỳ và những thách thức trong hoạt động kinh doanh du lịch – Tạp chí Phát triển

kinh tế, số 3 / 2001

Bảng 2 TỔNG HỢP TÌNH HÌNH CÁC NHÀ ĐTNN THAM GIA

KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI Tp.HCM

Vốn đầu tư (Triệu USD) Số dự án

Số

TT

Các nhà ĐTNN

Theo GPĐT

Thực hiện(TH)

Tỷ trọng TH/GPĐT

Số vốn

TH bình quân/Dự án

Đang hoạt động

Chưa hoạt động

1

2

Các nước châu Á

Trong đó: -Singapore

Các nước châu Âu

Trong đó: -Anh Quốc

-Đức

-Hà Lan

1.108,90 356,20 355,62 179,11 86,54 32,39 99,04

128,32 74,63 45,00 8,69

564,50 164,66 154,80 121,60 89,32 17,38 16,74

104,38 95,69 _ 8,69

50,91 46,23 43,53 67,89 103,21 53,66 16,90

81,34 128,22 _ 100,00

24,54 23,52 30,96 40,53 14,89 17,38 16,90

20,88 31,89 _ 4,35

1 _

(Nguồn: -Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM)

Do sự gần gũi về vị trí địa lý, tương đồng về văn hoá, sự linh hoạt và nhanh

nhậy hơn trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc, các nhà đầu tư châu Á đã vượt trội hơn các

nhà đầu tư châu Aâu cả về số lượng dự án lẫn số vốn đầu tư được đăng ký theo giấy

phép Tình hình ĐTNN của cả nước cũng có thực trạng tương tự là các nhà đầu tư

châu Á luôn dẫn đầu về số lượng dự án và tổng vốn đầu tư 8 Đây là tiền đề, động lực

thúc đẩy các nhà đầu tư, kinh doanh địa ốc châu Á chiếm lĩnh thị trường, hầu đáp ứng

các nhu cầu về ở và văn phòng làm việc cho các nhà đầu tư “đồng hương” của họ

Song, sự vượt trội về số lượng dự án và vốn đầu tư của các nhà đầu tư châu Á,

ở một khía cạnh khác lại là nguyên nhân của những bất lợi Cuộc khủng hoảng tài

chính khu vực vừa qua đã ảnh hưởng nặng nề đến các nhà đầu tư châu Á, mà cho đến

nay nền kinh tế của các nước này, đặc biệt là Nhật Bản, chưa có dấu hiệu phục hồi (ít

nhất là trong ngắn hạn) Đây làø một trong những yếu tố tác động đến tốc độ thu hút

vốn, đến tiến trình triển khai dự án,đến kết quả hoạt động của các doanh nghiệp có

vốn ĐTNN nói chung và các doanh nghiệp ĐTNN trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc

nói riêng

8 ) Phụlục 2 - Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo nước đầu tư 1988 – 2001

2.1.3 Sự phân bố theo địa bàn

Các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng phân bố không đều tại địa bàn Tp.HCM Sự phân bố này có chênh lệch rất lớn giữa các quận trung tâm (quận 1,3) với các quận ngoài trung tâm (quận 10, 11, Tân Bình, Thủ Đức …) Trong số 55 dự án được cấp GPĐT, có tới 42 dự án nằm ở quận 1 và quận 3

Có thực tế này là vì các nhà đầu tư kinh doanh địa ốc quan tâm hàng đầu đến

vị trí, địa điểm, môi trường và cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư Vị trí trung tâm bao giờ cũng có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt hơn, môi trường kinh doanh thuận lợi hơn khu vực ngoài trung tâm Mặc dù gần đây các điều kiện các cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngoài trung tâm đã được cải thiện, song môi trường ô nhiễm, nạn kẹt xe, tắc đường … vẫn là những trở ngại tiềm tàng trong sự lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư, vẫn là những yếu tố ảnh hưởng bất lợi đến hiệu quả hoạt động của các LDNN đang hoạt động tại địa bàn này

2.1.4 Tình hình góp vốn

Như đã nêu trong phần 2.1.1., trong số 55 dự án được cấp GPĐT, đến hết tháng 12 / 2000 mới chỉ có 28 dự án hoàn tất việc góp vốn, xây dựng và hoạt động có doanh thu, chiếm 50,9% số lượng dự án và 54,1% tổng số vốn đầu tư đăng ký Trong số 27 dự án đến nay chưa hoạt động, thì một số đã góp một phần vốn (chi phí làm thủ tục hồ sơ, chi phí đề bù giải toả …), một số đang xây dựng dở dang (phần móng hoặc công trình phụ) rồi ngưng chờ cơ hội, một số đã lặng lẽ rút ra, không tiếp tục thực hiện dự án Đây là vấn đề phức tạp mà các nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý đến nay vẫn chưa có giải pháp xử lý phù hợp

Khảo sát tình hình góp vốn của 28 dự án 9 đã thực hiện và đang hoạt động, có thể nhận xét như sau:

- Số dự án được cấp GPĐT của các nhà đầu tư châu Á chiếm tỷ trọng rất cao (gần 90%), song trong số 49 dự án được cấp GPĐT thì chỉ có 23 dự án triển khai hoạt động, chiếm gần 47%, với số vốn đầu tư thực hiện 564,50 triệu USD, đạt 50,91% tổng vốn đầu tư đăng ký theo GPĐT (Bảng 2) Còn đối với các nhà đầu tư châu Aâu, tuy chỉ có 6 dự án được cấp GPĐT , song được triển khai thực hiện 5 dự án, với số vốn đầu tư thực hiện 104,38 triệu USD, chiếm 81,34% tổng vốn đầu tư đăng ký theo GPĐT và là những dự án hoạt động khá sớm

- So với tổng số vốn đầu tư thực hiện, tỷ trọng bình quân của vốn pháp định là 35,87%, vốn vay là 64,13%, trong khi tỷ trọng vốn pháp định của các dự án kinh doanh căn hộ, văn phòng trong cả nước cũng ở mức tương tự là 35,70%

-Tỷ trọng bình quân vốn pháp định của bên Việt Nam đóng góp là 33,10%, phía nước ngoài là 66,90% Trong số 28 dự án đang hoạt động, có đến 6 dự án bên Việt Nam góp vốn pháp định theo tỉ lệ 20 – 25%, 20 dự án góp từ 30 – 40%, 2 dự án góp từ 41 – 51% Do phía Việt Nam có tỉ trọng góp vốn pháp định không quá bán,

9 ) Phụ lục 4 - Danh mục 28 LDNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

chưa có kinh nghiệm quản lý doanh nghiệp trong lĩnh vực này, nên hầu hết ở các

LDNN bên nước ngoài đều nắm quyền điều hành mọi hoạt động của doanh nghiệp

-Về quy mô của các LDNN, bình quân một dự án có số vốn đầu tư khoảng

23,89 triệu USD Dự án có vốn đầu tư nhỏ nhất là 2,02 triệu USD và dự án có quy mô

lớn nhất đang hoạt động là 91,93 triệu USD Các dự án có quy mô lớn hơn 15 triệu

USD/dự án có tới 18 dự án, chiếm 64,29% tổng số LDNN đang hoạt động, với số vốn

đầu tư 604,26 triệu USD, chiếm 90,34% tổng số vốn đầu tư thực hiện Đặc biệt là các

dự án có số vốn trên 35 triệu USD/dự án, chiếm 25% số lượng dự án và 52, 87% tổng

số vốn đầu tư thực hiện (xem Bảng 3)

Bảng 3. QUY MÔ VỐN ĐẦU TƯ CỦA CÁC LDNN ĐANG HOẠT ĐỘNG

Số TT Quy mô

(Vốn ĐT/Dự án)

Số dự án Tỉ trọng

(%)

Tổng vốn ĐT (triệu USD)

Tỉ trọng (%)

11,11 29,14 24,37 69,76 88,07 25,41 67,34 353,68

1,66 4,36 3,64 10,43 13,17 3,80 10,07 52,87

Nguồn: -Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM

Phân tích quy mô vốn đầu tư bình quân của dự án theo nước đầu tư (Bảng 2)

thấy rằng, vốn thực hiện bình quân một dự án của nhà đầu tư châu Á là 24,54 triệu

USD, trong khi của các nhà đầu tư châu Aâu thấp hơn và đạt xấp xỉ 20,88 triệu USD

Đánh giá về quy mô vốn của các LDNN đang hoạt động cho thuê căn hộ, văn

phòng thấy rằng: vốn đầu tư cao là một đặc điểm của các dự án kinh doanh địa ốc

Khi vốn vay chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu vốn đầu tư, trong môi trường cạnh tranh

của thị trường và điều kiện khủng hoảng tài chính, vấn đề rủi ro kinh doanh và rủi ro

tài chính là điều khó tránh khỏi

-Về hình thức góp vốn pháp định, bên Việt Nam góp vốn vào liên doanh đều

bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên nước ngoài góp vốn bằng tiền mặt, vật tư, trang

thiết bị nhập khẩu Điều này chứng tỏ rằng để triển khai GPĐT và tiến hành hoạt

động được phải có sự đóng góp nghiêm túc, sự phối hợp chặt chẽ và nỗ lực của các

bên liên doanh Theo Luật đất đai, đất là sở hữu toàn dân, các LDNN chỉ có quyền sử

dụng đất trong thời hạn cho phép của GPĐT Do hình thức góp vốn đặc biệt này, sau

thời hạn liên doanh, phần lớn các nhà ĐTNN đều chấp nhận việc chuyển giao toàn bộ

tài sản, vật kiến trúc cho bên Việt Nam vô điều kiện Một số ít dự án khác lại thỏa thuận thanh lý tài sản với phương thức chia cho các bên theo tỉ lệ góp vốn, nhưng dành cho bên Việt Nam phần ưu đãi hơn

-Thời hạn của các LDNN trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc phụ thuộc rất nhiều vào giá trị quyền sử dụng đất – yếu tố hình thành phần góp vốn pháp định của các doanh nghiệp Việt Nam tham gia vào liên doanh Do có số vốn đầu tư lớn, thời hạn hoạt động của các LDNN được xác định khá dài , hầu hết là trên 30 năm, để có thể thu hồi vốn đầu tư và có thu nhập hợp lý Thời gian gần đây do hoạt động gặp nhiều khó khăn, đa số các LDNN đều có nhu cầu kéo dài thời hạn hoạt động

Tóm lại, Làn sóng đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cùng với các lĩnh vực khác của nền kinh tế, trong những năm qua đã tạo được sự chuyển biến rõ rệt trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng những cơ sở hạ tầng ban đầu phục vụ tích cực vào việc thực hiện các mục tiêu kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố

Phân tích về tình hình ĐTNN trong lĩnh vực này ở Tp.HCM trong những năm qua có thể đưa ra một số nhận xét sau:

-Vốn đầu tư thu hút vào các dự án kinh doanh địa ốc bùng nổ vào các năm

1993 đến 1996, sau đó có xu hướng giảm và có hiện tượng “đóng băng” đối với nhiều dự án đã có GPĐT Môi trường, cơ sở hạ tầng và đặc điểm vị trí trong kinh doanh địa ốc là nhân tố ảnh hưởng đến sự phân bố các dự án theo địa bàn

-Tỷ trọng vốn pháp định trong tổng vốn đầu tư thấp, tỷ lệ góp vốn của bên Việt Nam thấp và chủ yếu là bằng giá trị quyền sử dụng đất Quy mô vốn đầu tư bình quân dự án cao, trong đó vốn vay chiếm tỷ trọng lớn như một yếu tố bất lợi trong điều kiện cạnh tranh và khủng hoảng tài chính

-Sự vượt trội của các nhà đầu tư châu Á về số lượng dự án và vốn đầu tư, cùng với khủng hoảng tài chính, tiền tệ khu vực đã ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của các LDNN kinh doanh địa ốc, đến sự thu hút vốn vào lĩnh vực này Song đó chưa phải là nguyên nhân chủ yếu, còn nhiều nguyên nhân khác cần phải được phân tích và đánh giá

2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

2.2.1 Hiệu quả kinh tế – xã hội

Sau gần 15 năm thực hiện Luật Đầu tư nước ngoài, hoạt động của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố Theo báo cáo của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM , trong năm 2000 tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Thành phố tăng 9% so với cùng kỳ (năm 1999 tăng 6,2%) Mức đóng góp vào tăng trưởng GDP của khu vực quốc doanh là 4,8%, khu vực dân doanh là 2,2% và khu vực có vốn nước ngoài là 2% Giá trị gia tăng khu vực quốc

doanh tăng 10,6%, khu vực dân doanh tăng 6% và khu vực có vốn nước ngoài tăng 10,9% 10 Khu vực có vốn ĐTNN cùng với các khu vực kinh tế quốc doanh và dân

doanh đã có những đóng góp quan trọng trong sự tăng trưởng GDP của Tp.HCM

Bảng 4 TỔNG SẢN PHẨM NỘI ĐỊA CỦA Tp.HCM

MỨC ĐÓNG GÓP CỦA KHU VỰC CÓ VỐN NƯỚC NGOÀI

TT Các chỉ tiêu 1995 1996 1997 1998 1999 2000

1

2

Tổng sản phẩm nội địa

Mức đóng góp của:

a)Khu vực quốc doanh

b)Khu vực dân doanh

c)Khu vực có vốn nước ngoài

(Nguồn: -Cục thống kê Tp.HCM.)

Trong 3 năm (1998 – 2000), hàng năm các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng nộp ngân sách (chủ yếu là thuế doanh thu và gần đây là thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) bình quân khoảng 4 triệu USD Thu hút gần 1.800 lao động Việt Nam trực tiếp làm việc ở tất cả các khâu của quá trình kinh doanh, với mức lương gần 170 USD/người/tháng, góp phần cải thiện và ổn định cuộc sống của nhiều gia đình

Nhiều cán bộ quản lý được tiếp cận, học hỏi, nắm bắt kinh nghiệm và công nghệ quản lý kinh doanh mới trong cơ chế thị trường Qua thực tiễn công tác, công nhân lành nghề được đào tạo chu đáo hơn, đã va đang từng bước thay thế các lao động kỹ thuật người nước ngoài làm việc trong các liên doanh

Do có FDI, hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được hình thành và trở thành lĩnh vực hoạt động mới của kinh tế thành phố Cùng với các doanh nghiệp, trong các ngành nghề khác, hoạt động cho thuê căn hộ, căn hộ của các LDNN tại Tp.HCM đã tạo được một mạng lưới dịch vụ có chất lượng cao, đáp ứng kịp thời các nhu cầu ở và làm việc của người nước ngoài, góp phần thúc đẩy các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ khác phát triển

2.2.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh

Trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến hết năm 2000, hàng năm số lượng LDNN tham gia vào hoạt động kinh doanh tăng lên Nếu năm 1994 mới chỉ có 3 công

ty hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng có doanh thu thì năm 1998 có 22 công ty và năm 2000 có cả thảy 28 công ty Từ 22 công ty LDNN đang hoạt động 11,

10

) Uûy ban Nhân dân Tp.HCM – Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế – xã hội Thành phố năm 2000 và

kế hoạch kinh tế – xã hội năm 2001 của Thành phố Kỳ họp lần thứ 4, HĐND khoá VI ( từ ngày 9 đến 12 / 1 /

2001)

11

) Phụ lục 5 – Danh mục 22 LDNN (được khảo sát) đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại

Tp.HCM

số liệu khảo sát kết quả hoạt động được tổng hợp trong Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN 12

Xem xét các chỉ tiêu cơ bản ta có thể có những nhận xét sơ bộ sau:

-Về năng lực hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, ngoài chỉ tiêu về vốn đầu tư, nó còn được phản ánh bằng chỉ tiêu tổng diện tích khả dụng (m2) Cả hai chỉ tiêu đều tăng hàng năm với tốc độ khá cao, phù hợp với số lượng các dự án được cấp GPĐT và triển khai hoạt động tăng lên Năng lực hoạt động tăng lên, doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng cũng tăng lên hàng năm

- Trừ 2 năm 1995 và 1996, kinh doanh có lãi ròng Các năm từ 1997 lại đây hoạt động kinh doanh đều bị lỗã

-Giá cho thuê và hệ số khai thác căn hộ, văn phòng bình quân cho cả thời kỳ khảo sát có xu hướng chung là giảm dần qua các năm Giá thuê bình quân cao nhất đạt được trong năm 1995 là 37,71 USD/m2/tháng, thấp nhất là trong năm 2000, chỉ đạt ở mức 16,96 USD/m2/tháng

Nhìn chung, số liệu tổng hợp của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM các năm qua cho thấy, năng lực hoạt động tăng, song hiệu quả kinh

doanh thấp, số lỗ ngày càng tăng là thực trạng gây nhiều bức xúc cần phải được phân tích, đánh giá và có những giải pháp khắc phục

Để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, căn hộ tại Tp.HCM một cách toàn diện, các nhóm chỉ tiêu chủ yếu được phân tích và đánh giá là:

-Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác

-Phân tích chi phí và lợi nhuận

-Điểm hoà vốn

-Vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn

2.2.2.1 Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác

Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng của 22 công ty LDNN trong thời kỳ

được khảo sát (1994 – 2000) về giá trị tuyệt đối là liên tục có tăng trưởng

Doanh thu tăng với tốc độ tăng bình quân hàng năm khoảng 79,8%, song có xu hướng tăng trưởng chậm dần, đặc biệt là năm 1999 doanh thu ở mức tăng trưởng âm (xem Bảng 5)

12

) Phụ lục 7 - Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN

Bảng 5 DOANH THU CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG

3,18 _

157

301

13,89 335,8

280

397

23,20 67,0

240

372

34,11 47,0

176

249

40,94 20,0

94

151

40,66 -0,7

77

135

44,77 10,1

77

137

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)

Các chỉ số doanh thu/1000 USD vốn đầu tư và doanh thu trên 1m2 diện tích khả dụng qua các năm 1995, 1996 đạt được mức cao, sau đó có xu hướng giảm dần Đặc biệt là từ năm 1997 – 1998 là các năm bắt đầu của cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ, các

tỷ số doanh thu trên vốn đầu tư, doanh thu trên diện tích khả dụng giảm sút đáng kể

Doanh thu trên một đơn vị tài sản (từ 1000 USD vốn đầu tư hoặc từ 1m2 diện tích khả dụng) là chỉ số có quan hệ phụ thuộc vào suất đầu tư Ở nhóm có suất đầu tư cao, doanh thu trên một đơn vị tài sản thấp Ngược lại, doanh thu trên một đơn vị tài sản đạt giá trị cao hơn ở nhóm có suất đầu tư thấp hơn

Bảng 6. SUẤT ĐẦU TƯ VÀ DOANH THU

(Nguồn : Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)

Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng có mối liên quan phụ thuộc vào diện

tích khả dụng, hệ số khai thác và giá cho thuê Diện tích khả dụng (DTKD) và diện

tích khai thác (DTKT), về giá trị tuyệt đối đều tăng theo các năm Trong 6 năm, tổng

DTKD tăng từ 10.585m2 lên 326.618m2, bình quân tăng (lượng cung) hàng năm 52.672m2, trong khi đó tổng DTKT tăng từ 7.330m2 lên 220.009m2, bình quân tăng

13

)Phụ lục 6 – Phân nhóm theo suất đầu tư

(lượng cầu) hàng năm 35.446m2 14 Số cung tăng nhiều hơn 1,5 lần so với số cầu căn hộ, văn phòng và là một trong những nguyên nhân làm hệ số khai thác giảm

Hệ số khai thác căn hộ, văn phòng thực tế trong các năm qua phản ánh hai xu

hướng rất rõ của quan hệ cung – cầu :

(*) DTKD phản ánh số cung của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng Đó là sự tăng lên về số lượng vốn đầu tư thực hiện, làm tăng thêm diện tích căn hộ và văn phòng, sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu về ở và làm việc của khách hàng Số cung tăng làm mức độ cạnh tranh của thị trường càng trở nên gay gắt hơn

(*) DTKT phản ánh số cầu của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng Số diện tích khai thác tăng lên hàng năm với tốc độ chậm hơn tốc độ tăng của số cung Song, ở khía cạnh khác có thể khẳng định rằng số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm của

các LDNN vẫn tăng hàng năm Điều này khác hẳn với một số ý kiến cho rằng số lượng

khách hàng của thị trường cho thuê căn hộ, văn phòng đang giảm sút và cho nó là nguyên nhân làm giảm hệ số khai thác

Một số nguyên nhân làm số lượng cung tăng nhiều hơn số lượng cầu hàng năm :

-Do tính chất chu kỳ của hoạt động đầu tư địa ốc, các dự án đầu tư đưa vào khai thác hôm nay, thường là đã được triển khai xây dựng từ vài năm trước đó và số cung do các nhà đầu tư xác định , dự báo trên cơ sở mức cầu của thời điểm triển khai xây dựng chứ không phải thời điểm hiện tại với nhiều biến cố không lường trước được

-Công tác dự báo cung – cầu của các cơ quan quản lý và đặc biệt là các công

ty tư vấn còn nhiều bất cập, đặc biệt trong điều kiện thị trường kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro , bất trắc

Theo số liệu tổng hợp từ các LDNN, năm 2000 hệ số khai thác chỉ đạt 67,36% (DTKT đạt mức 220.009m2 trên tổng số DTKD 326.618 m2) Số diện tích chưa được sử dụng trong năm 2000 là 106.609m2, chiếm đến 32,64% DTKD Mặc dù, trong hoạt động kinh doanh cần phải có lượng công suất dự phòng, song số diện tích chưa được sử dụng này xét cho cùng là một sự lãng phí lớn trong sử dụng vốn đầu tư và các doanh nghiệp phải chịu các chi phí vay vốn , các chi phí bảo trì …trong quá trình hoạt động Chính sự dư thừa cung, lo sợ lãng phí mà các LDNN đã đua nhau giảm giá, làm

cho hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn

Giá cho thuê căn hộ, văn phòng bình quân trong các năm 1994,1995 ở mức

cao, sau đó là giai đoạn giá giảm liên tục và kéo dài cho đến nay Phân tích về giá thuê bình quân căn hộ, văn phòng từ năm 1994 đến 2000 thấy rằng:

- Giá thuê căn hộ, văn phòng bình quân hàng năm giảm khoảng 11,4%, trong khi DTKT tăng (cầu tăng) bình quân hàng năm 95,6% Rõ ràng một sự thay đổi trong

14

)Phụ lục 7 – Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN

giá làm thay đổi nhiều hơn trong lượng cầu Điều này chứng tỏ rằng cầu căn hộ, văn phòng co giãn theo giá 15

-Sự giảm giá này là cần thiết đối với các nhà quản lý để xoá bỏ tình trạng dư thừa (dư cung) Đây chính là nguyên nhân của cuộc chiến giảm giá để lôi kéo khách hàng, củng cố thị phần và hơn nữa là để tồn tại trong điều kiện cung nhiều hơn cầu

-Giảm giá là một trong những biện pháp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm Nhưng để đẩy mạnh tiêu thụ “sản phẩm” căn hộ, văn phòng nhằm nâng cao hệ số khai thác, thì biện pháp giảm giá dễ dàng trở thành cái bẫy 16 Đó là vì: (i) dễ dàng xảy ra trường hợp giá cho thuê chẳng những thấp hơn tổng chi phí, mà nhiều khi còn nhỏ hơn cả chi phí sử dụng vốn; (ii) về chi phí cơ hội: cơ hội thoả mãn yêu cầu của khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn bị vuột mất, vì không còn chỗ hay chẳng còn ai quan tâm đến họ; (iii) với nguyên tắc tiền nào của ấy, khách hàng sẽ nghi ngờ về chất lượng Để lôi kéo họ, các LDNN buộc phải cung cấp nhiều dịch vụ hơn cả đối thủ cạnh tranh, song một khi thị trường là của người mua, dịch vụ được yêu cầu cung cấp ít khi thoả mãn được yêu sách của khách hàng; (iiii) giảm giá sẽ tạo ra nguy cơ làm cho khách hàng (vốn đã chấp nhận mức giá trước đây) mất lòng tin, khi biết rằng họ đã phải trả giá nhiều hơn là có thể cho cùng một loại hàng hoá – dịch vụ Điều này dễ làm cho khách hàng có ý định di chuyển đến nơi khác

-Độ co giãn theo giá của cầu trong ngắn hạn thấp hơn so với trong dài hạn khi khách hàng có nhiều khả năng hơn để thay thế bằng những hàng hoá khác Do đặc điểm hoạt động, hợp đồng thuê là hợp đồng dài hạn, khách hàng có nhiều cơ hội hơn để đàm phán thay đổi các điều kiện của hợp đồng hoặc lựa chọn sản phẩm căn hộ, văn phòng khác với giá cả thuê phù hợp hơn

-Thực tế các năm qua trong ngắn hạn, khi cầu lớn hơn cung, giá có thể điều chỉnh tăng song rất chậm; khi cầu nhỏ hơn cung thì giá giảm nhanh và liên tục, khó kìm hãm được sự suy giảm trong giá, đặc biệt là trong điều kiện thị trường cạnh tranh, có nhiều sản phẩm thay thế (các căn hộ, văn phòng của các LDNN khác với giá rẻ hơn hoặc các căn hộ, văn phòng được cung cấp bởi các tổ chức, cá nhân có thừa diện tích cùng tham gia thị trường cho thuê)

Qua khảo sát thực tế, khuynh hướng giảm giá cho thuê căn hộ, văn phòng từ cuối năm 1999 lại đây đã chựng lại, song khó có thể phục hồi lại mức giá cho thuê của các năm 1995, 1996 Nếu so với giá của luận chứng kinh tế kỹ thuật (hồ sơ xin GPĐT) bình quân là 45 USD/m2/tháng, thì giá thuê bình quân của năm 2000 chỉ bằng 37,7% Có nhiều LDNN đã phải chấp nhận mức giá từ 12 – 13 USD/m2/tháng để giữ khách , để tồn tại và chờ thời cơ Giá thuê căn hộ, văn phòng giảm, ngoài các yếu tố ảnh hưởng do quan hệ cung – cầu, còn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính

15 ) David Begg và các tác giả – Kinh tế học, NXB Giáo dục, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà nội, 1992

16 ) Hạnh Dung - Chiếc bẫy giảm giá - Thời báo Kinh tế Sài gòn, ngày 14-9-2000

– tiền tệ Một số nhà đầu tư rút về nước, đóng cửa văn phòng làm việc, tạm ngưng hoạt động, một số khác buộc phải cắt giảm chi phí, ngân sách thuê căn hộ, văn phòng Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt, giành giật chia xẻ thị phần giữa các LDNN và khi thị trường thuộc về người mua, thì khách hàng – người mua thường ép giá, làm cho giá thuê giảm

Doanh thu chịu ảnh hưởng trực tiếp của hệ số khai thác và giá thuê bình quân

Nếu lấy năm trước là năm gốc để so sánh, mức độ ảnh hưởng của các đại lượng (DTKD, hệ số khai thác , giá thuê) đến sự tăng giảm của doanh thu qua các năm có thể định lượng được (xem Bảng 7)

Bảng 7. QUAN HỆ GIỮA DOANH THU VỚI DTKD,

HỆ SỐ KHAI THÁC VÀ GIÁ THUÊ

1,780 0,969 0,968 1,669

2,195 0,867 0,772 1,470

1,988 0,775 0,779 1,200

1,107 1,055 0,850 0,993

1,085 1,119 0,907 1,101

(Nguồn : Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)

Số liệu tính toán trong Bảng 7 cho thấy rằng, năm 1995, doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng tăng 4,358 lần so với năm 1994 là do DTKD tăng lên 3,308 lần, hệ số khai thác tăng 1,267 lần và giá thuê tăng 1,040 lần so với các đại lượng tương ứng năm 1994 Tương tự, năm 1999 so với năm 1998, trong khi các đại lượng DTKD và hệ số khai thác tăng lần lượt 10,7% và 5,5% nhưng do giá thuê bình quân 1m2/tháng của căn hộ, văn phòng giảm 15% so với năm 1998 làm cho doanh thu năm

1999 giảm và chỉ bằng 99,3% doanh thu năm 1998

Khảo sát thực tế cho thấy rằng vị trí, địa điểm cũng là những yếu tố có ảnh

hưởng rõ rệt đến hệ số khai thác và giá cả thuê căn hộ, văn phòng của các LDNN Về giá thuê bình quân, đối với các LDNN có vị trí ở trung tâm giá thuê bao giờ cũng cao hơn các LDNN có vị trí ở ngoài trung tâm từ 5 đến 8 USD/m2/tháng, có trường hợp cá biệt cao hơn 12 USD/m2/tháng Hệ số khai thác cũng có ảnh hưởng tương tự, các LDNN có vị trí ở trung tâm luôn có hệ số khai thác cao hơn các LDNN ngoài trung tâm từ 15% - 20%

Phân tích doanh thu với hệ số khai thác và giá thuê có thể rút ra kết luận sau: (a) Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng trong các năm qua có tăng trưởng do năng lực hoạt động kinh doanh (vốn đầu tư và DTKD) tăng, song có xu hướng tăng chậm dần Ngoài những tác động của quan hệ cung - cầu, doanh thu chẳng những chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố như DTKD (năng lực kinh doanh), hệ số khai thác và giá thuê, vị trí, địa điểm, mà còn chịu những ảnh hưởng gián tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ khu vực

(b) Lượng cung và cầu của thị trường căn hộ, văn phòng đều tăng với tốc độ khá cao trong những năm qua Do tốc độ tăng lượng cung cao hơn lượng cầu làm cho hệ số khai thác giảm dần Phân tích số cầu cho thấy số lượng khách hàng có nhu cầu thuê căn hộ, văn phòng vẫn tăng đều hàng năm và tăng với số lượng khá lớn

(c) Cầu căn hộ, văn phòng co giãn theo giá Do cung vượt cầu, “sản phẩm” căn hộ , văn phòng không thể tồn kho, do vậy cuộc chiến giảm giá là hiển nhiên Giảm giá thuê căn hộ, văn phòng vừa là ý định của người cung cấp (các LDNN), vừa là sức ép của người tiêu dùng (khách hàng thuê căn hộ, văn phòng) Giảm giá tạo áp lực cạnh tranh giữa các LDNN và đồng thời là yếu tố ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của chính các doanh nghiệp

2.2.2.2 Phân tích chi phí và lợi nhuận

Tổng chi phí hoạt động kinh doanh bao gồm các khoản CPBĐ và CPCĐ Căn

cứ nguồn số liệu tổng hợp, trong phạm vi luận văn, CPCĐ được hiểu bao gồm chi phí vốn vay, khấu hao tài sản cố định – là hai khoản chi phí có tỷ trọng lớn nhất và các khoản CPCĐ khác Đó là phí mua bảo hiểm tài sản hàng năm (bình quân khoảng từ 0,10% đến 0,14%/năm giá trị tài sản tham gia bảo hiểm), chi phí nhân viên hưởng lương cố định theo thời gian và các khoản CPCĐ khác CPBĐ bao gồm các khoản chi phí tiền lương của công nhân trực tiếp, chi phí điện, nước, điện thoại, nguyên nhiên liệu, vật tư, phụ tùng thay thế, các khoản chi phí dịch vụ thuê ngoài và các chi phí bằng tiền khác

Tỷ suất chi phí trên doanh thu là chỉ tiêu phản ánh số đơn vị chi phí cho hoạt động khi làm ra được một đơn vị doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng (xem Bảng 8)

Bảng 8. TỔNG CHI PHÍ VÀ TỶ SUẤT CHI PHÍ

Doanh thu (tr.usd)

Tổng chi phí (tr.usd)

Trong đó:- CPBĐ

- CPCĐ

Tỷ suất chi phí/Doanh thu

Trong đó:-Tỷ suất CPBĐ

-Tỷ suất CPCĐ

3,18 4,20 1,41 2,79 1,32 0,44 0,88

13,89 11,20 6,12 5,08 0,80 0,44 0,36

23,20 18,38 9,95 8,43 0,79 0,43 0,36

34,11 35,55 17,03 18,52 1,04 0,50 0,54

40,94 58,62 20,62 38,00 1,43 0,50 0,93

40,66 65,43 20,49 44,94 1,61 0,50 1,11

44,77 75,37 22,34 53,03 1,68 0,50 1,18

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)

Tỷ suất chi phí trên doanh thu lớn hơn 1 ở hầu hết các năm và có xu hướng tăng dần, cho thấy hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng

bị thua lỗ và mức độ lỗ ngày một tăng Tỷ suất CPBĐ trên doanh thu ở mức 0,50 và

khá ổn định, trong khi đó tỷ suất CPCĐ trên doanh thu lại có xu hướng tăng dần qua các năm

Bảng 9 SUẤT ĐẦU TƯ VÀ TỶ SUẤT CHI PHÍ

Bình quân theo suất đầu tư

Suất đầu tư (USD)

Tỷ suất chi phí/Doanh

thu Trong đó:

a) Tỷ suất CPBĐ/DT

b) Tỷ suất CPCĐ/DT

2.643,2 2,52

0,59 1,93

1.855,4 1,37

0,38 0,99

1.113,0 1,06

0,53 0,53

1.764,5 1,33

0,49 0,85

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)

Khi so sánh tỷ suất chi phí trên doanh thu theo suất đầu tư (Bảng 2.9), thấy rằng nhóm có suất đầu tư cao nhất cũng có tỷ suất chi phí cao nhất, tổng chi phí gấp 2,52 lần doanh thu và là nhóm có hoạt động kinh doanh thua lỗ nặng nhất Ngược lại, nhóm có suất đầu tư thấp hơn, có tỷ suất chi phí thấp hơn và bằng 1,06 lần doanh thu

Tỷ suất chi phí phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố tác động lên cả hai chỉ tiêu doanh thu và tổng chi phí (gồm CPBĐ và CPCĐ) Các yếu tố tác động đến doanh thu như DTKD, hệ số khai thác, giá thuê … đã được phân tích ở phần 2.2.2.1 Chỉ tiêu tổng chi phí sẽ được phân tích cụ thể hơn dưới đây

Tỷ suất chi phí biến đổi trên doanh thu phản ánh lượng chi phí biến đổi để làm

ra một đơn vị doanh thu Để có 100 USD doanh thu, năm 1994 các LDNN phải chi bình quân khoảng 44USD, từ năm 1997 là 50 USD chi phí biến đổi

Đối với các nhóm có suất đầu tư khác nhau, tỷ suất CPBĐ trên doanh thu cũng khác nhau Ơû nhóm A, CPBĐ chiếm 59%, lãi gộp chỉ chiếm 41% trên doanh thu Đây là nhóm có số lỗ cao nhất, vì vậy khi làm được 1 USD doanh thu thì lỗ là 1,52 USD Ơû nhóm C, tỷ trọng CPBĐ trên doanh thu chỉ ở mức 53%, lãi gộp chiếm 47% và

do vậy số lỗ cũng thấp hơn so với nhóm A, vì làm ra được 1 USD doanh thu thì lỗ chỉ có 0,06 USD Tương tự ở nhóm B, CPBĐ chiếm 38%, lãi gộp chiếm 62% doanh thu, lỗ là 0,37 USD khi làm ra 1 USD doanh thu

Về cơ cấu CPBĐ, số liệu báo cáo kế toán của 2 công ty LD AA và BB 17 có

thể cung cấp một số chi tiết để minh hoạ

17

) Để đảm bảo nguyên tắc, tên của các công ty LD có số liệu minh hoạ này được lấy bằng tên viết tắt khác

Bảng 10 CƠ CẤU CHI PHÍ BIẾN ĐỔI

Số TT Khoản mục chi phí biến đổi (*) Cty LD AA Cty LD BB

1

2

3

4

Lương và BHXH, BHYT …

Điện, nước, điện thoại, nhiên liệu …

Trong đó: Điện

Chi phí các dịch vụ thuê ngoài(**)

Các khoản chi phí khác

(Nguồn: Số liệu tổng hợp tư ø2 LDNN.)

(*) Khoản mục CPBĐ được phân nhóm chỉ nhằm phục vụ cho mục đích phân tích

(**) Các chi phí dịch vụ mua, thuê ngoài là các khoản chi phí sửa chữa, tu bổ các loại

tài sản, thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm tài sản, tư vấn kiểm toán; chi phí thuê

quản lý, tư vấn môi giới, hoa hồng đại lý

Trong cơ cấu CPBĐ của các LDNN, các chi phí lương và BHXH, BHYT, chi

phí điện, nước, điện thoại và nhiên liệu chiếm tỷ trọng khá cao, bình quân từ 47,29%

đến 53,59% Riêng chi phí về điện chiếm tỷ trọng từ 20,35% đến 24,78%

Chi phí điện , nước, thông tin liên lạc, quảng cáo … là những khoản chi phí chịu

ảnh hưởng của cơ chế hai giá Cùng là các ngành kinh doanh dịch vụ , song các

LDNN phải chịu chi phí cao hơn các doanh nghiệp trong nước, cụ thể: giá điện 1,9

lần; giá nước 1,6 lần; giá quảng cáo từ 3,5 lần (quảng cáo trên báo) đến 4,7 lần

(quảng cáo trên ti vi), … một mặt, tạo ra sân chơi không bình đẳng giữa các doanh

nghiệp, mặt khác là những nhân tố làm tăng CPBĐ, hạn chế đáng kể đến hiệu quả

hoạt động của các LDNN

Về chi phí thuê quản lý, tư vấn, môi giới kinh doanh hưởng hoa hồng Hiện nay

trong các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tồn tại các hình thức thuê

quản lý khác nhau và theo đó khác nhau về chi phí (như khoản chi phí dịch vụ thuê

ngoài) Đối với các LDNN tự quản lý, chi phí quản lý được coi là không lớn, vì ngoài

các chi phí quản lý thông thường, còn lại là tiền lương của các cán bộ quản lý - nhân

sự cơ hữu của các Công ty Đối với các LDNN thuê Công ty quản lý với hình thức

khoán tỷ lệ (%) trên doanh thu và lãi gộp Theo số liệu khảo sát, phí quản lý bao gồm

phí quản lý cơ bản chiếm 3% doanh thu , phí quản lý khuyến khích chiếm khoảng 8%

lãi gộp Hiện nay, một số LDNN tại Tp.HCM sử dụng các tổ chức tư vấn, môi giới

hưởng hoa hồng Khoản hoa hồng tương đương giá thuê 1 tháng (bao gồm thuế V.A.T

và phí quản lý) đối với hợp đồng có thời hạn 1 năm Đối với các hợp đồng có thời hạn

ngắn hơn, khoản hoa hồng sẽ có tỷ lệ tương ứng Một số công ty khác lại sử dụng

công ty tư vấn tiếp thị, với mức giá khoán gọn hàng tháng khoảng từ 6,500USD đến

10,000USD/tháng Mức phí khoán này phụ thuộc vào quy mô công ty, vị trí địa điểm,

khả năng của thị trường và chỉ kết thúc theo thoả thuận của các bên

Ngoài các chi phí phải trả theo các nguyên tắc thoả thuận trên, các chi phí quản lý thông thường khác cũng đều do các LDNN gánh chịu Trong điều kiện thị trường cung cao hơn cầu, các công ty quản lý, tư vấn và môi giới thường sử dụng phương pháp giảm giá để lôi kéo khách hàng, nhằm nâng cao hệ số khai thác Thực tế doanh thu của các LDNN có tăng ( dù không đáng kể) song chỉ các công ty quản lý,

tư vấn và môi giới là có lợi do họ hưởng hoa hồng môi giới, phí quản lý khoán theo tỷ lệ, còn các LDNN chịu thiệt hại nhiều hơn do giá giảm và phải tăng các khoản CPBĐ

Mặt khác, để cạnh tranh, hầu như các LDNN đều cung cấp dịch vụ, tiện ích nhiều hơn cho khách hàng mà không thể tăng giá thuê Do vậy, xu hướng tăng chi phí dịch vụ để giữ khách, làm giá thuê ròng bị giảm, trong khi hệ số khai thác hầu như không được cải thiện, cũng là nguyên nhân làm cho hiệu quả hoạt động giảm sút

Chi phí cố định phản ảnh các chi phí thực tế phát sinh trước khi diễn ra hoạt

động kinh doanh cụ thể Tỷ suất CPCĐ trên doanh thu của các LDNN được khảo sát

có xu hướng tăng lên theo thời gian (Bảng 8) Đặc biệt các năm 1999, 2000, tỷ suất

CPCĐ lớn hơn 1, nghĩa là doanh thu hoạt động cho thuê của các LDNN không đủ để trang trải chi phí vay vốn và trích khấu hao tài sản cố định (KH TSCĐ) Ơû các nhóm

công ty có suất đầu tư khác nhau (Bảng 9) cho thấy rằng nhóm A có suất đầu tư lớn có

tỷ suất CPCĐ cao nhất và ở mức 1,93 lần doanh thu đạt được Ngược lại, ở nhóm C có suất đầu tư nhỏ nhất, tỷ suất CPCĐ có giá trị nhỏ nhất và chỉ chiếm 53% so với tổng doanh thu Qua các nhận xét sơ bộ trên, cho thấy CPCĐ, một mặt, phản ảnh mức vốn đầu tư vào ngành kinh doanh tăng lên, mặt khác, do sự đầu tư quá nhanh với số vốn lớn, trong khi thị trường địa ốc gặp khó khăn, CPCĐ trở thành gánh nặng cho hầu hết các LDNN đang kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM

Do số vốn đầu tư gia tăng, trong khi vốn vay chiếm tỷ trọng lớn trong vốn đầu

tư, làm chi phí vay vốn và khấu hao tăng nhanh hàng năm Tỷ trọng chi phí vay vốn trong CPCĐ có xu hướng tăng dần, trong khi tỷ trọng KH TSCĐ trong CPCĐ giảm dần (xem Bảng 12)

Bảng 12. CƠ CẤU CHI PHÍ CỐ ĐỊNH

+Chi phí vay vốn (tr.usd)

+Khấu hao TSCĐ(tr.usd)

Tỷ trọng chi phívay vốn (%)

Tỷ trọng KH TSCĐ (%)

2,79

0,78 1,89 27,95 67,74

5,08

0,74 3,72 14,56 73,23

8,43

1,52 5,75 18,03 68,21

18,52

6,11 10,33 32,99 55,78

38,00

14,32 19,95 37,68 52,50

44,94

20,22 20,94 45,00 46,59

53,03

27,43 21,36 51,73 40,28

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN.)