Bài giảng Thẩm định giá tài sản: Chương 3 ThS. Lê Thanh Ngọc

Bài giảng Thẩm định giá tài sản Chương 3 trình này những nội dung liên quan đến thẩm định giá máy móc thiết bị. Sau khi học xong bài này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để: Phân tích tình huống, lựa chọn phương pháp thích hợp và tiến hành định giá máy móc thiết bị; xây dưng được kế hoạch định giá máy móc thiết bị; lập được báo cáo thẩm định giá máy móc thiết bị.

CHƯƠNG III THẨM ĐỊNH GIÁ

- Xây dụng được kế hoạch định giá MMTB

- Lập được báo cáo thẩm định giá MMTB

CHƯƠNG III ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC

THIẾT BỊ

Yêu cầu:

Để đạt được mục đích trên, sinh viên phảinắm được:

- Khái niệm máy móc thiết bị và sự phân loại

- Khái niệm giá trị thị trường và giá trị phithị trường

- Quy trình định giá MMTB

- Nội dung, đặc điểm và yêu cầu của cácphương pháp định giá MMTB

CHƯƠNG III THẨM ĐỊNH GIÁ

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

MMTB

Các bộ phận

cơ bản

Bộ phận động lực

Bộ phận truyền dẫn

Bộ phận chức năng

Bộ phận điện

và điều khiển

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

I Khái niệm, phân loại

- Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng

- Chi phí sửa chữa

- Công nghệ mmtb mới hay cũ

I Khái niệm, phân loại

- Chi phí nhân công trực tiếp

- Tiêu hao nhiên liệu

- Chi phí cố định

- Tỷ suất doanh thu/giá trị ts

- Tuổi thọ của mmtb

- …

II Khấu hao và lỗi thời

1 Nguyên giá

2 Khái niệm khấu hao

3 Các pp khấu hao

4 Lỗi thời

1 Nguyên giá

Nguyên giá mmtb là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra để có một máy móc cho tới khi đưa máy móc đi vào hoạt động bình thường, bao gồm:

- Giá mua thực tế của mmtb

- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí lắp đặt, chạy thử

- Lãi tiền vay

- Thuế và lệ phí trước bạ

2 Khái niệm khấu hao

Khái niệm khấu hao:

Khấu hao tài sản cố định là việc tính toán

và phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng của tài sản.

Nhận dạng

Khấu hao

Tuổi đời niên hạn kinh tế còn lại

Tình trạng bảo dưỡng sửa chữa

Tốc độ khối lượng thời gian sản xuất

Giá vốn hiện tại được thu hồi

Hao mòn vật chất, chức năng, kinh tế

3 Các phương pháp khấu hao

- Pp khấu hao đường thẳng

- Pp khấu hao theo số dư giảm dần

- Pp khấu hao tổng số

Phương pháp khấu hao đường thẳng

C ác trường hợp

áp dụng

- Tài sản cố định được trích khấu hao nhanh

- Doanh nghiệp kinh doanh có lãi, hiệu quả kinh tế cao

Phương pháp khấu hao đường thẳng

Công thức

KH = NG/NsdTrong đó:

KH: mức trích k.h trung bình năm

NG: nguyên giá của tài sản

Nsd: thời gian sử dụng

Phương pháp khấu hao đường thẳng

Ưu điểm

- Giá thành sản phẩm ổn định

- Số tiền k.h luỹ kế năm cuối = NG

- Đơn giản, dễ làm, chính xác

Phương pháp khấu hao đường thẳng

Nhược điểm

- Khả năng thu hồi vốn chậm

- Không phản ánh đúng hao mòn thực tế

- Chưa tính đến hao mòn vô hình

Ví du: công ty X mua một máy mới 100%.

- Giá ghi trên hoá đơn (đã có thuế VAT) là 97 triệu đồng

- Chi phí vận chuyển là 4 tr đ

- Chi phí lắp đặt, chạy thử là 1 tr đ

- Chiết khấu mua hàng là 2 tr đ

- Thời gian sử dụng dự kiến 5 năm

- Tuổi thọ kỹ thuật của máy là 12 năm

Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần

Công thức

KHi = GTCL*T Trong đó:

KHi: là mức trích khấu hao năm i GTCL: là giá trị còn lại của mmtb T: là tỷ lệ khấu hao

Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần

Công thức

T = tỷ lệ k.h bq* hệ số

Thời gian sử dụng Hệ số Đến 4 năm 1,5 Trên 4 đến 6 năm 2,0 Trên 6 năm 2,5

Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần

Ưu, nhược

điểm

Ưu điểm:

- Thu hồi vốn nhanh

- Khắc phục được hao mòn vô hình

Nhược điểm:

- Khấu hao luỹ kế năm cuối không bằng NG

Ví dụ: một cái máy trị giá 100 tr, thời gian sử

Phương pháp khấu hao tổng số

Phương pháp khấu hao tổng số

Công thức

Số năm phục vụ còn lại

Ti=

Tổng số của dãy số thứ tự

Phương pháp khấu hao tổng số

Ưu điểm

- Phản ánh hao mòn vô hình

- Số khấu hao luỹ kế năm cuối = NG

4 Lỗi thời

Khái niệm

Lỗi thời là nhân tố làm giảm giá trị ts do:

- Sự xuất hiện các phát minh mới

- Sự thay đổi thị hiếu của người td

- Tác động về mặt luật pháp

4 Lỗi thời

Công thức

D = ∑DiWi/100 Trong đó:

D: hao mòn vô hình

Di: hao mòn của bộ phận i

Wi: tỷ trọng giá trị của bộ phận i

4 Lỗi thời

Các dạng

lỗi thời

- Lỗi thời kỹ thuật:

sự phát triển của khoa học công nghệ

- Lỗi thời chức năng

Sự không tương thích giữa các

bộ phận

Thiết kế sai

- Lỗi thời kinh tế

Chi phí đầu vào tăng

Pháp luật về thuế, môi trường

IV Sự cần thiết khách quan của

ĐG MMTB

1 Yêu cầu của quản lý Nhà nước

Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm (theo PL giá): + Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn vốn

ngân sách

+ Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp

vốn

+ Tài sản của doanh nghiệp Nhà nước cho thuê, chuyển

nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức khác

+ Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm

định giá

IV Sự cần thiết khách quan của

ĐG MMTB

1 Yêu cầu của quản lý Nhà nước

Ngoài ra, các tài sản cần TĐG bao gồm:

+ Tài sản mà các tổ chức, cá nhân có

nhu cầu TĐG

hữu trí tuệ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về sở hữu trí tuệ

IV Sự cần thiết khách quan của

- Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý

- Để trao đổi tài sản thiết bị

- Đi vay và cho vay

- Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế

chấp vay tiền

- Để đảm bảo tài sản của khách hàng

- Để góp vốn thành lập liên doanh

- Để hạch toán kế toán

VI- c ác phương pháp thẩm định giá mmtb

3 phương pháp

cơ bản

Phương pháp ss trực tiếpPhương pháp chi phí khấu trừPhương pháp đầu tư

CĂN CỨ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP TĐG

● Thuộc tính của tài sản

● Tính sẵn có của các thông tin liên quan trên thị trường

● Mức độ tin cậy của các thông tin

● Mục đích của công việc TĐG

4 căn cứ

lựa chọn

1.5 Ưu nhược điểm 1.6 Ví dụ

1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phươngpháp ước tính giá trị thị trường của tài sảndựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tàisản tương tự dùng để so sánh với tài sản cầnthẩm định giá; những tài sản tương tự dùng

để so sánh là những tài sản đã giao dịchthành công hoặc đang được mua bán thực tếtrên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

Ước tính giá trị thị

trường của tài sản

cần TĐG

Mức giá của các tài sản tương tự

Phân tích

Giao dịch trên thị trường

(việc mua b á n khách quan và độc lập, trong

đk thương mại bình

thường)

Phương pháp so sánh

trực tiếp

Theo tiêu chuẩn số 01

mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Gd mua bán khách quan, đk thương mại bình thường

Các bên mua bán khách quan: là không có

mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp với nhau

làm ảnh hưởng tới giá trị tài sản

=> Điều kiện thương mại bình thường: là việc

mua bán được tiến hành với các yếu tố cung

cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột

biến do chịu tác động của thiên tai, địch hoạ,

nền kinh tế không bị suy thoái, hoặc phát

triển quá nóng… thông tin về cung cầu, giá cả

tài sản được thể hiện công khai trên thị

trường.

Tài sản tương tự

5 đặc điểm

cơ bản

=>Có đặc điểm vật chất giống nhau

=>Có các thông số kinh tế, kỹ thuật

cơ bản tương đồng

=>Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

=>Có chất lượng tương đương nhau

=>Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

1.2 Phạm vi áp dụng

Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị

Các trường hợp sau không

sử dụng pp ss trực tiếp

- Khi đánh giá tài sản có thị trường hạn chế

- Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp

- Khi đánh giá giá trị đầu tư của một tài sản

- Khi đánh giá tài sản chuyên dụng

- Khi xác định giá trị thanh lý của tài sản

- Khi xác định giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Khi xác định giá trị bảo hiểm của tài sản

- Khi xác định giá trị để tính thuế của tài sản

b) Yêu cầu

- Tính sẵn có của thông tin?

- Khả năng so sánh của thông tin?

Bước 2 Kiểm tra các thông tin

1.4 Trình tự tiến hành

Bước 3 Xác định các chỉ tiêu

cơ bản trong so sánh

Bước 1 Tìm kiếm các thông tin liên quan

Bước 4 Tiến hành điều chỉnh

Nguyên tắc 1: Đối với những MMTB có nhiều thông số phản ánh chất lượng thì phải xác định được tầm quan trọng của từng thông số để lựa chọn thứ tự khi điều chỉnh

Thông số quan trọng nhất =>

Thông số quan trọng thứ 2 =>

Thông số quan trọng thứ 3 =>

Công suất

Chi phí sử dụng

Thời gian

Nguyên tắc 2: Thời điểm và thời hạn hiệu lực của giá trị

t

G

Ts ss được giao dịch

Thời điểm TĐG Thời điểm sử

dụng thông tin

G 0

G td =?

=> G td = f(G 0, k1,k2)

Nguyên tắc 3: Khi tiến hành điều chỉnh, lấy tài sản TĐG làm chuẩn, nếu tài sản ss tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản ss xuống và ngược lại

G td

G 0

Chênh lệch giá trị

bởi các chỉ số ss (x)

=> Gtd = f(G0, x)

Gtd = G0(Ni / N0) x Trong đó:

(1) điều chỉnh theo

công suất/năng

suất

Gtd = G0(Ti / T0) Trong đó:

G0 : giá gốc ss (đã điều chỉnh ở các bước trên)

Ti : là độ bền của máy cần TĐG

T0 : là độ bền của máy ss

(2) điều chỉnh

theo độ bền

Gtd = (G0 +(-) Tk )RxTrong đó:

G0: là giá gốc ss (đã điều chỉnh

ở các bước trên)

Tk: là khoản tk hay lãng phí trong sử dụng (nếu tk lấy dấu +, nếu lp lấy dấu -)

Rx: là hệ số phân phối hiệu quả kinh tế giữa người sản xuất và người sử dụng; Rx từ 0 -> 1

(3) điều chỉnh theo

chi phí sử dụng của

người lao động:

Gtd = G0(1 + k1 - k2) n

Trong đó:

G0 là giá gốc ss k1 là tỷ lệ lạm phát k2 là tỷ lệ hao mòn vô hình

n là số năm điều chỉnh

(4) Điều chỉnh

lạm phát và hao

mòn vô hình

Gtd = G0 (% giá trị còn lại của máy)

Ví dụ

TĐG một xe ô tô mang nhãn hiệu

KOMATSU trọng tải 10 tấn để thế chấp

vay vốn ngân hàng vào thời điểm

10/2011 Biết một số thông tin như

sau:

- Giá xe ô tô IFA, trọng tải 5 tấn vào

thời điểm 10/2009 là 340 tr đ

- Mỗi năm nền kinh tế lạm phát 7%

- Hao mòn vô hình mỗi năm 1%

- Hệ số điều chỉnh công suất x = 0,5

- Xe Komosu (tính cho mỗi tấn trọng

tải) so với xe IFA (cả đời xe) tiết kiệm

Ưu điểm:

- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường

Nhược điểm:

-Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có

sự biến động mạnh về giá

- Chưa tính đến yếu tố thương hiệu của tài sản

1.5 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP

2 Phương pháp chi phí khấu trừ

1.4 Ưu nhược điểm

2.1 Khái niệm

pp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá

(pp chi phí khấu trừ được hình thành từ nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp)

2.2 Phạm vi áp dụng, yêu cầu

Phạm vi

- Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng

- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

- Là pp của người đấu thầu hoặc người kiểm tra đấu thầu

- Thường được sử dụng như pp kiểm tra đối với các pp thẩm định giá khác

để chế tạo mmtb mới hoặc tương tự

Ước tính tổng số tiền khấu hao tích luỹ

Ước tính giá trị mmtb

b1

b2

b3

b4

2.3.1 Các loại chi phí

Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành

phát sinh của việc chế tạo ra một

máy móc thay thế giống hệt như

máy móc mục tiêu cần thẩm định,

bao gồm cả những điểm đã lỗi thời

của máy móc mục tiêu đó

Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất

ra một máy móc có giá trị sử dụng

tương đương với máy móc mục tiêu

cần thẩm định theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo

hiện hành

2.3.2 Các loại hao mòn

Ví dụ: Thẩm định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng nhãn hiệu KAMAT của Nhật bản, sản xuất năm 2003 trọng tải 10 tấn, nguyên giá 660 triệu đồng, đã qua sử dụng 7 năm, tổng số cây số xe

đã chạy là 900.000 km Cho biết:

- Tổng số km cho một đời xe của loại xe Kamat

2.4 Nhược điểm

- PP này dựa vào dữ liệu thị trường

- Chi phí không bằng với giá trị

3 Phương pháp đầu tư

3.1 Khái niệm

3.1 Khái niệm

Là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại của tài sản thông qua tỷ lệ vốn hoá

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích

Nguyên tắc

Áp dụng

3.2 Nguyên tắc ứng dụng

Ước tính giá trị mmtb

b1

b2

b3

3.3.1 Cách xác định dòng tiền hoạt động ròng

Dòng thu bao gồm:

- Giá trị thanh lý do bán máy khi kết thúc

thời gian hoạt động của máy

- Phần lãi ròng (sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp)

- Khấu hao tăng thêm hàng năm do đầu tư máy mới

Dòng chi thường chỉ bao gồm vốn đầu tư vào máy móc và chỉ bỏ ra một lần khi mua máy móc đó

Các thông số tính dòng tiền hoạt động

(11 còn gọi là dòng ngân lưu hoạt động hay dòng lưu kim hoạt động)

=> Để tìm được dòng tiền hoạt động ròng cuối cùng của dự

án, chúng ta cần điều chỉnh thêm THAY ĐỔI VỐN LƯU

ĐỘNG RÒNG và GIÁ TRỊ THANH LÝ TS SAU THUẾ.

3.3.2 Tỷ lệ chiết khấu = chi phí vốn bình quân gia quyền?

K = Ke (E/V) + Kd (1 - tc)D/V

Ke = rf + ß(rm - rf)

Trong đó:

K: chi phí sử dụng vốn

Ke: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ đông

Kd: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay

tc: tỷ suất thuế của doanh nghiệp

E: gía trị thị trường vốn cổ phần

D: giá trị thị trường của nợ

V: = E + D = tổng giá trị thị trường của công ty

rf: tỷ suất ln các khoản đầu tư không rr

rm: tỷ suất ln trên danh mục chứng khoán trên thị trường ß: hệ số rr liên quan của chứng khoán vốn

Ví dụ: Một phương án đầu tư mới A có khoảnđầu tư ban đầu 150 tr Đời sống kinh tế 5 năm.

Dự kiến mang lại thu nhập + KH hàng năm lầnlượt là (từ năm thứ 2): 30tr, 35tr, 40tr, 50tr Cácthông tin liên quan:

- Lãi suất trái phiếu chính phủ: 10%

- Lợi nhuận trên danh mục của các loại chứngkhoán: 14%

- Hệ số rr liên quan đến chứng khoán vốn 1,5

- Lãi suất các khoản nợ của doanh nghiệp: 10%

- Tỷ suất thuế của doanh nghiệp: 40%

- Giá trị thị trường vốn cổ phần của dn: 2 tỷ

- Giá trị thị trường các khoản nợ: 3 tỷ

Hãy xem xét nên đầu tư máy A này hay không?

Giải

Ví dụ 2: Tính toán giá đặt thầu.

Doanh nghiệp ABC đang có đơn chào thầu nângcấp xe tải, mỗi năm 5 xe trong vòng 4 năm Đơnhàng yêu cầu doanh nghiệp phải mua xe tải mới vàthay đổi một số thiết kế theo yêu cầu khách hàng.Giá mua 1 xe là 10.000 đvtt, chi phí nguyên vật liệu

và nhân công cho 1 xe là 4.000 đvtt, doanh nghiệpthuê nhà xưởng với giá 24.000 đvtt/năm Ngoài ra,doanh nghiệp phải mua thiết bị phục vụ sản xuấtvới giá 60.000 đvtt

Thiết bị này được khấu hao hết trong vòng 4 năm,với giá trị thu hồi dự tính là 5.000 đvtt Đầu tư banđầu vào vốn lưu động ròng là 40.000 đvtt Thuếsuất thuế TNDN là 38% và doanh nghiệp yêu cầumột tỷ lệ thu nhập là 20%/năm trên vốn đầu tư Hãytính giá bán một xe nâng cấp

3.4 Chỉ tiêu đánh giá các phương án đầu tư máy mới

a Phương pháp giá trị hiện tại ròng

b Phương pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

c Phương pháp chỉ số sinh lợi

d Phương pháp thời gian thu hồi vốn chiết khấu

e Phương pháp tính thu nhập trung bình hàng năm

a.Phương pháp giá trị hiện tại ròng

- Khái niệm

Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một phương án là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư dự kiến ban đầu của phương án

b Phương pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

- Khái niệm

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng

nó làm tỷ lệ chiết khấu để tính chuyển các

khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi

- Công thức tính

• Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1 > 0

• Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2 < 0

• IRR = r1 + NPV1(r2-r1)/(NPV1-NPV2)

3.5 Đánh giá phương án thay thế máy

móc mới hiệu quả hơn máy móc đang sử dụng tại doanh nghiệp

NPV > 0: nên thay thế máy mới

NPV < 0: việc thay thế máy mới không

hiệu quả

Ví dụ3: Một doanh nghiệp đang vận hành một máy

có giá trị khi mua 100 triệu Tuổi thọ kinh tế củamáy là 10 năm, thời gian sử dụng còn lại là 4năm Giá trị thanh lý sau 10 năm là 5 triệu Doanhthu hàng năm là 125 triệu, chi phí hoạt động mỗinăm là 65 triệu

Có một phương án mua máy mới 120 triệu, đờisống kinh tế của máy là 4 năm Doanh thu hàngnăm của máy mới là 145 triệu, chi phí hoạt độngmỗi năm là 45 triệu Sau 4 năm giá trị thanh lý củamáy là 0

Nếu đầu tư máy mới thì máy cũ có thể bán đượctheo giá thị trường thời điểm hiện tại là 20 triệu

Cả hai máy đều khấu hao theo phương pháptuyến tính Thuế suất thu nhập doanh nghiệp là40% Tỷ suất chiết khấu 12%

Vậy doanh nghiệp có nên đầu tư máy mới không/