phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư –nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 thành phố hồchí minh

 Ch ng III: Ch ng này tác gi trình bày ph ng pháp nghiên c u... mua hàng hóa... trên th tr ng... Bình Tr ng.

-

H TH NHÀI

H CHUNG C – NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

A BÀN QU N 2 THÀNH PH H CHÍ MINH

LU N V N TH C S KINH T

-

H TH NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC NG LÊN GIÁ C N

H CHUNG C – NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN

L I CAM OAN

S n ph m đ tài nghiên c u “Phân tích các y u t tác đ ng lên giá c n h

chung c – nghiên c u đi n hình trên đ a bàn qu n 2 Thành ph H Chí

Minh” là k t qu quá trình nghiên c u c a tác gi

S li u, hình nh và n i dung phân tích t i đ tài là hoàn toàn trung th c và

ch a công b trong b t k đ tài nghiên c u nào

Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung trên

TPHCM, ngày 09 tháng 11 n m 2015

H c viên th c hi n lu n v n

H Th Nhài

DANH M C B NG

B ng 3.1 T ng h p các ý ki n cho đi m c a chuyên gia

B ng 3.2 Di n gi i các bi n trong mô hình nghiên c u

M C L C

1.1 Lý do ch n đ tài 1

1.2 M c tiêu nghiên c u 2

1.3 Câu h i nghiên c u 2

1.4 i t ng nghiên c u 2

1.5 Ph ng pháp nghiên c u 2

1.6 D li u và ph m vi nghiên c u 3

1.7 C u trúc c a bài nghiên c u 3

CH NG II: C S LÝ THUY T VÀ KH O L C CÁC NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN 4 2.1 Các khái ni m có liên quan 4

2.2 Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n 7

2.2.1 Giá tr b t đ ng s n 7

2.2.2 Giá c b t đ ng s n 8

2.3 M t s h c thuy t tiêu bi u v giá 9

2.3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790) 9

2.3.2 Lý thuy t v cung – c u và giá c 10

2.4 Lý thuy t v th - ch t l ng 12

2.5 Mô hình đ nh giá nhân t th h ng – Mô hình Hedonic 14

2.6 Các y u t nh h ng đ n giá tr đ t đai 16

2.6.1 Các y u t có m i liên h tr c ti p lên giá B S 17

2.6.2 Các y u t kinh t 18

2.6.3 Các y u t liên quan đ n th tr ng 18

2.6.4 Các y u t v pháp lý 19

2.6.5 Các y u t chính tr pháp lý 19

2.6.6 Các y u t thu c v kinh t v mô 20

2.6.7 Các y u t xã h i 20

2.7 Kh o l c các nghiên c u có liên quan 21

CH NG III: PH NG PHÁP NGHIÊN C U 26 3.1 Ph ng pháp nghiên c u 26

3.2 Mô hình nghiên c u đ ngh 26

3.2.1 Mô hình h i quy 26

3.2.2 Mô hình các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c 27

3.2.3 Các gi thi t c a mô hình 27

3.3 Khung phân tích dành cho nghiên c u 27

3.4 Gi i thi u v khu v c nghiên c u và s li u nghiên c u 28

3.4.1 Gi i thi u v khu v c nghiên c u 28

3.4.2 S li u nghiên c u 29

3.5 Các y u t nh h ng đ n giá bán c n h chung c trong khu v c 31

3.6 Ti n hành khai báo và mã hóa bi n 33

3.6.1 Bi n ph thu c 33

3.6.2 Bi n đ c l p 33

3.7 Mô hình gi đ nh 37

CH NG IV K T QU NGHIÊN C U 40 4.1 Phân tích th ng kê mô t 40

4.2 K t qu h i quy 43

4.2.1 Ma tr n h s t ng quan 43

4.2.2 K t qu h i quy mô hình l n th nh t 43

4.3 Ki m đ nh các k t qu h i quy 45

4.3.1 Ki m đ nh hi n t ng đa c ng tuy n 46

4.3.2 Ki m đ nh hi n t ng ph ng sai thay đ i 47

4.3.3 Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d 47

4.4 Th o lu n k t qu mô hình 48

CH NG V: K T LU N 51 5.1.K t lu n 51

5.2.Ý ngh a th c ti n c a nghiên c u 52 5.3.Các h n ch trong nghiên c u 52 5.4.Các đ nh h ng nghiên c u ti p theo 53

t n c ta đang trên đà h i nh p và phát tri n v kinh t , dân s ngày càng

t ng mà qu đ t đai ngày càng h n ch , đây chính là m t trong nh ng v n đ đáng

lo ng i c a nhân dân Th tr ng mua bán nhà trong th i gian g n đây di n ra r t sôi đ ng, đ c bi t là th tr ng c n h chung c Thành ph H Chí Minh là đô th

đ c bi t, là trung tâm kinh t l n c a khu v c và c n c, có vai trò quan tr ng trong phát tri n kinh t xã h i c a c n c, do đó nhu c u v nhà c ng ngày m t

t ng cao Trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i, các nhu c u s d ng đ t ngày càng gây ra áp l c không nh đ n đ t đai, đòi h i ph i s d ng đ t ti t ki m, h p lý,

có hi u qu Hi n nay có r t nhi u khu đô th m i m c lên cùng v i hàng lo t các chung c cao t ng hi n đ i M t c n h hi n đ i v i đ y đ ti n nghi, môi tr ng

s ng thoáng mát, an ninh đ c đ m b o chính là nh ng y u t thu hút ng i dân

ch n c n h chung c làm n i đ an c Tùy thu c vào v trí t a l c, c u trúc c n h hay các ti n ích c a các c n h khác nhau mà giá bán c n h c ng khác nhau R t nhi u h gia đình đã l a ch n vi c s h u nh ng c n h chung c đáp ng đ c nhu c u thi t y u thay vì s h u m t c n nhà Tuy nhiên, vi c l a ch n đ c m t

c n h v a h p ý, h p túi ti n l i ph thu c r t nhi u vào giá bán Giá bán c n h chung c ph thu c vào m t s y u t nh : Di n tích sàn, Kho ng cách đ n trung tâm, T ng cao c n h t a l c, C nh quan nhìn t h ng bacony, V trí c n h trên cùng 1 t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr ng xung quanh,

D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t ,…

Do đó, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Phân tích các y u t tác đ ng lên giá

c n h chung c – nghiên c u đi n hình trên đ a bàn qu n 2 Thành ph H Chí Minh” làm ch đ nghiên c u đ có cái nhìn chi ti t h n v phân khúc th

- Nh ng y u t nào tác đ ng đ n giá bán c n h chung c ?

- M c đ tác đ ng c a chúng lên giá bán nh th nào?

- K t qu nghiên c u có th tham kh o cho các c quan, t ch c nào ?

1.6 D li u và ph m vi nghiên c u

Nghiên c u này s d ng d li u là các giao d ch mua bán c n h chung c

có giá dao đ ng t 14 tri u đ ng /m2 đ n 25 tri u đ ng /m2 trên đ a bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh, đã đ c giao d ch thành công trong giai đo n t tháng

12/2014 đ n tháng 05/2015

Ph m vi nghiên c u, tác gi ch n kh o sát t i khu v c qu n 2, thành ph H Chí Minh vì khu v c này t p trung r t nhi u c n h chung c , t o đi u ki n cho s

l ng m u kh o sát l n Trong gi i h n đ tài này, tác gi liên h tr c ti p v i ch các c n h đã giao d ch thành công c ng nh liên h v i các sàn giao d ch đ thu

th p các giao d ch đ c th hi n qua sàn

1.7 C u trúc c a bài nghiên c u

N i dung bài nghiên c u g m 5 ch ng:

 Ch ng I: Ch ng này tác gi nêu lên lý do ch n đ tài; sau đó xác đ nh

m c tiêu, câu h i, đ i t ng, ph m vi và ph ng pháp nghiên c u c ng

nh đ a ra ý ngh a c a đ tài

 Ch ng II: Ch ng này tác gi trình bày s l c nh ng lý thuy t c b n

v c n h chung c ; lý thuy t và kh o l c các nghiên c u có liên quan

đ n v n đ nghiên c u

 Ch ng III: Ch ng này tác gi trình bày ph ng pháp nghiên c u

 Ch ng IV: Tác gi trình bày k t qu đ t đ c c a đ tài nghiên c uvà các th o lu n v k t qu nghiên c u

 Ch ng V: Tác gi đ a ra k t lu n cho đ tài nghiên c u, đ ng th i trình bày g i ý các chính sách Cu i cùng, tác gi nêu lên ki n ngh liên quan đ tài

CH NG II: C S LÝ THUY T VÀ KH O L C

CÁC NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN

2.1 Các khái ni m có liên quan

2.1.1 Khái ni m c n h chung c

T i đi u 03 Lu t Nhà n m 2014 quy đ nh rõ:

“Nhà chung c là nhà có t 2 t ng tr lên, có nhi u c n h , có l i đi, c u thang chung, có ph n s h u riêng, ph n s h u chung và h th ng công trình h

t ng s d ng chung cho các h gia đình, cá nhân, t ch c, bao g m nhà chung c

đ c xây d ng v i m c đích đ và nhà chung c đ c xây d ng có m c đích s

d ng h n h p đ và kinh doanh.”

Ph n s h u riêng trong nhà chung c bao g m:

 Ph n di n tích bên trong c n h , bao g m c di n tích ban công, lôgia g n

2.1.2 c đi m nhà chung c , c n h chung c

c đi m chung c a các nhà chung c là ph thu c chính vào d ch v và giao thông công c ng B i vì nhà chung c đ c xây d ng nên v i m c đích là t n

d ng m i d ch v c a đô th hi n đ i và ti n l i v giao thông N u các nhà chung

c mà không đáp ng đ c các giá tr này thì coi nh không đ t yêu c u

 S h u chung trong nhà chung c :

Theo Ngh đ nh 71/2010/N -CP v h ng d n thi hành lu t Nhà thì nhà chung c do các t ch c, cá nhân thu c các thành ph n kinh t đ u t xây d ng đ bán theo c ch th tr ng là nhà chung c có ph n s h u chung Ph n di n tích thu c s h u chung c a các ch s h u nhà chung c bao g m: không gian, hành lang, c u thang b , c u thang máy, sân th ng, khung, c t, t ng ch u l c, t ng bao ngôi nhà, t ng phân chia các c n h , sàn, mái, đ ng thoát hi m, h th ng b

ph t, l i đi b , sân ch i chung và các ph n khác không thu c s h u riêng c a các

ch s h u nhà chung c Ph n di n tích khác không ph i là ph n di n tích thu c s

h u riêng c a các ch s h u nhà chung c N i đ xe đ c xây d ng theo quy chu n xây d ng và có th b trí t i t ng h m ho c t i t ng m t ho c t i ph n di n tích khác trong ho c ngoài nhà chung c Các thi t b s d ng chung khác cho nhà chung c , nh : l ng x rác, h p k thu t, h th ng c p đi n, n c, ga, thông tin liên

l c, phát thanh, truy n hình, thoát n c, b ph t, thu lôi, c u ho và các ph n khác không thu c s h u riêng c a c n h nào H th ng h t ng k thu t bên ngoài

nh ng đ c k t n i v i nhà chung c đó

 Vi c h n ch quy n s h u c a nhà chung c :

Do đ c thù c a c n h chung c là có ph n s h u chung và s h u riêng nên quy n s h u c a các ch c n h chung c không gi ng nh quy n s h u các tài s n thông th ng khác Chính vì th ch các c n h chung c ph i tuân th theo các quy đ nh v quy n h n và ngh a v c a ph n s h u chung c ng nh nh ng quy

đ m b o hi u qu công tác qu n lý, còn là c u n i cho ng i dân đ gi i quy t

nh ng v n đ phát sinh cho c ng đ ng chung c Nhà n c đã ban hành các chính sách quy đ nh h ng và d n ch đ u t và c dân thành l p Ban qu n tr đ vi c

qu n lý nhà chung c đ c th c hi n m t cách hi u qu và minh b ch nh t Ban

qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng i s d ng nhà chung c

đó Ban qu n tr nhà chung c g m đ i di n các ch s h u, ng i s d ng nhà chung c đó Theo đó, quy n và trách nhi m c a Ban qu n tr chung c là:

- Xây d ng n i quy s d ng nhà chung c phù h p v i đi u ki n c th

c a nhà chung c theo quy đ nh c a pháp lu t đ trình H i ngh nhà chung c xem xét, thông qua

- Thu th p, t ng h p ý ki n, ki n ngh c a ng i s d ng liên quan t i

vi c qu n lý, s d ng và cung c p các d ch v nhà chung c đ ph i h p v i các c quan ch c n ng, v i t ch c, cá nhân có liên quan xem xét gi i quy t

- Ki m tra, theo dõi giám sát vi c s d ng, b o hành, b o trì nhà chung

c theo quy đ nh

- Ph i h p v i chính quy n đ a ph ng, t dân ph trong vi c xây d ng

n p s ng v n minh, gi gìn tr t t an toàn xã h i trong nhà chung c đ c giao

qu n lý,

2.1.3 Phân h ng nhà chung c , c n h chung c

 Theo thông t 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 c a B Xây d ng

h ng d n tiêu chí phân h ng nhà chung c thì nhà chung c đ c phân làm b n

h ng phù h p v i tiêu chu n và k thu t hi n h nh, quy ho ch chi ti t xây d ng do

c quan nhà n c có th m quy n phê duy t Nhà chung c đ c phân h ng theo các nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí v quy ho ch, ki n trúc; nhóm tiêu chí v h t ng

k thu t và h t ng xã h i; nhóm tiêu chí v ch t l ng hoàn thi n và trang thi t b

g n li n v i nhà chung c ; nhóm tiêu chí v ch t l ng d ch v qu n lý s d ng nhà chung c

- Nhà chung c h ng 1 (cao c p) là h ng có ch t l ng s d ng cao

nh t; đ m b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i,

ch t l ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s

d ng đ t m c đ hoàn h o

C c u c a c n h g m có: phòng khách, phòng ng , phòng b p, phòng v sinh

và các phòng khác M i c n h t i thi u ph i có hai nhà v sinh, phòng ng

ph i có nhà v sinh riêng Di n tích c n h không đ c nh h n 70m2

, phòng

ng chính ph i có di n tích l n h n 20m2

- Nhà chung c h ng 2 là h ng có ch t l ng s d ng cao; đ m b o yêu

c u v quy ho ch, ki n trúc, h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t l ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng đ t m c đ

b o yêu c u v quy ho ch, ki n trúc; h t ng k thu t, h t ng xã h i, ch t

l ng hoàn thi n, trang thi t b và đi u ki n cung c p d ch v qu n lý s d ng

đ t tiêu chu n, đ đi u ki n đ đ a vào khai thác s d ng

2.2 Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n

2.2.1 Giá tr b t đ ng s n

Theo Nguy n Ng c Vinh, Nguy n Qu nh Hoa (2012) “Giá tr b t đ ng s n

là s ti n c tính bi u hi n v nh ng quy n l i, ch c n ng, công n ng, l i ích mà

b t đ ng s n mang l i cho con ng i t i m t th i đi m nh t đ nh”.Hi n nay có hai

lo i giá tr ph bi n là giá tr th tr ng và giá tr phi th tr ng

Giá tr th tr ng là t ng s ti n trao đ i c tính v tài s n gi a m t bên là

ng i bán s n sàng bán v i m t bên là ng i mua s n sàng mua, vào th i đi m

th m đ nh giá, sau quá trình ti p th công khai mà t i đó bên bán và bên mua đ u hành đ ng m t cách t nguy n, thi n chí và hi u bi t l n nhau, trên th tr ng trao

đ i m t cách khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình th ng

Giá tr phi th tr ng là giá tr mà khi th m đ nh giá b t đ ng s n d a vào công c kinh t hay các ch c n ng b t đ ng s n h n là kh n ng đ c mua, đ c bán trên th tr ng c a b t đ ng s n hay khi đ nh giá giá tr b t đ ng s n trong đi u

ki n th tr ng b t bình th ng Giá tr không ph n ánh giá tr th tr ng nh : giá

tr thanh lý, giá tr đ c bi t, giá tr b o hi m, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr đ u

t , giá tr th ch p, giá tr đ tính thu ,…

T i h u h t các n c phát tri n, đ nh ngh a giá tr th tr ng c a b t đ ng s n

đ u đ c chu n hóa đ ti n vi c nghiên c u, th ng kê, qu n lý và giao d ch mua bán M t khái ni m v giá tr khác trong l nh v c b t đ ng s n là giá tr đ u t d a trên nh ng thông s hay gi đ nh c a nhà đ u t

2.2.2 Giá c b t đ ng s n

Theo Ph m Th Ng c M (2006) “Giá c là m t thu t ng dùng đ ch m t

s ti n đ c yêu c u, đ c đ a ra ho c tr cho m t hàng hoá ho c d ch v ” Giá c

th hi n giá tr t ng đ i c n c vào hàng hoá ho c d ch v do ng i mua ho c

ng i bán quan tâm trong t ng tr ng h p nh t đ nh

Theo Nguy n Ng c Vinh, Nguy n Qu nh Hoa (2012) “Giá c b t đ ng s n

là s ti n th hi n giá tr c a b t đ ng s n trong đi u ki n th tr ng c th ”

B n ch t c a giá c B S: giá c là bi u hi n b ng ti n giá tr c a tài s n mà bên bán và bên mua có th ch p nh n Nó bao g m giá c a đ t và giá nhà

Giá c b t đ ng s n có nhi u cách phân lo i khác nhau, nh ng có m t s cách phân lo i thông d ng sau đây:

- Giá mua bán, giao d ch: ó là giá tr th tr ng đ c quy c theo s tho thu n gi a ng i mua và ng i bán

- Giá thuê: là giá cho thuê B S theo th i h n

- Giá b o hi m: là giá đ c xác đ nh cho chi phí thay th công trình khi

mà các công trình này b r i ro trong s d ng (ho ho n, thiên tai hay r i ro khác)

- Giá h ch toán: là giá đ c tính cho B S hàng n m nh m m c đích cân đ i tài s n Giá này d a trên giá tr còn l i c a tài s n N u B S s d ng cho m c đích kinh doanh thì ph i tính đ n giá tr kinh doanh c a nó

Trong nghiên c u này tác gi ch s d ng giá giao d ch c a c n h

2.3 M t s h c thuy t tiêu bi u v giá

2.3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith ( 1723 - 1790)

 Adam Simith đã đ a ra thu t ng khoa h c là giá tr s d ng và giá tr trao

đ i, khi phân tích v giá tr trao đ i ông đã ti n hành phân tích qua các b c:

- Xét hàng hoá trao đ i v i lao đ ng: Ông cho r ng, th c đo th c t

c a giá tr hàng hoá là lao đ ng nên giá tr hàng hoá là do lao đ ng s ng mua

đ c Nh v y là ông đã đ ng nh t giá tr là lao đ ng k t tinh trong hàng hoá

v i lao đ ng mà hàng hoá đó đ i đ c

- Xét trao đ i hàng hoá v i hàng hoá: Ông vi t: "giá tr trao đ i c a chúng b ng m t l ng hàng hoá nào đó" Nh v y giá tr trao đ i c a hàng hoá

là quan h t l v s l ng gi a các hàng hoá

- Xét trao đ i hàng hoá thông qua ti n t : Theo ông, khi ch m d t n n

th ng nghi p v t đ i v t thì giá tr hàng hoá đ c đo b ng ti n và giá c hàng hoá là bi u hi n b ng ti n c a giá tr , giá c hàng hoá có hai lo i th c đo đó là, lao đ ng và ti n t , trong đó th c đo là lao đ ng là th c đo chính xác nh t

c a giá tr , còn ti n t ch là th c đo trong m t th i gian nh t đ nh mà thôi

A-dam Smith là ng i đ a ra quan ni m đúng đ n v giá tr hàng hóa đó là: giá tr hàng hóa là do lao đ ng hao phí t o ra, g m lao đ ng quá kh và lao đ ng

s ng Ông kh ng đ nh ch c ch n ngu n g c duy nh t c a giá tr là lao đ ng Ông

kh ng đ nh: “M i th lao đ ng s n xu t đ u bình đ ng trong vi c t o ra giá tr hàng hóa” (Kh c ph c h n ch c a ch ngh a tr ng th ng và tr ng nông)

Tuy nhiên bên c nh đó lý lu n giá tr - lao đ ng c a A.Smith còn có m t s

- Xét v ngu n g c c a giá tr là lao đ ng, A.Smith v n ch a đ ng

v ng trên quan đi m c a mình, khi cho r ng giá tr do lao đ ng t o ra ch đúng

đ n các h c thuy t kinh t t s n sau này

Nh ng c ng không th ph nh n, h c thuy t c a A.Smith là m t trong nh ng

h c thuy t có ti ng vang l n, nó trình bày m t cách có h th ng các ph m trù kinh

t , xu t phát t các quan h kinh t khách quan H c thuy t kinh t c a ông có

c ng l nh rõ ràng v chính sách kinh t , có l i cho giai c p t s n trong nhi u n m

2.3.2 Lý thuy t v cung – c u và giá c

Cung c a m t lo i hàng hóa nào đó chính là s l ng c a lo i hàng hóa đó

mà ng i bán mu n bán ra th tr ng trong m t kho ng th i gian nh t đ nh ng v i

m i m c giá t i m t đ a đi m nh t đ nh nào đó C u (c a ng i mua) đ i v i m t

lo i hàng hóa nào đó là s l ng c a lo i hàng hóa đó mà ng i mua mu n mua t i

m i m c giá ch p nh n đ c trong m t th i gian nh t đ nh nào đó t i m t đ a đi m

nh t đ nh Giá c ch là quan h v l ng giá hàng hóa và ti n khi trao đ i

Hình 2.1: Tr ng thái cân b ng c a th tr ng

Trên hình 2.1, đ ng c u và đ ng cung c t nhau t i đi m E i m E đ c

g i là đi m cân b ng c a th tr ng; t ng ng v i đi m cân b ng E, ta có giá c cân b ng PE và s l ng cân b ng QE Giá cân b ng là m c giá mà t i đó s c u

b ng s cung

Th tr ng có xu h ng t n t i đi m cân b ng E N u do m t lý do nào đó, giá c trên th tr ng P2 cao h n giá cân b ng PE, s l ng hàng hóa cung ra trên th

tr ng s l n h n s c u đ i v i hàng hóa đó Khi đó, trên th tr ng xu t hi n tình

tr ng d cung hay th a hàng hóa (cung l n h n c u) Vì th , đ bán đ c hàng các nhà cung ng s có xu h ng gi m giá Giá c gi m làm cho l ng cung c ng gi m theo và l ng c u t ng lên K t qu là giá c hàng hóa s gi m d n đ n giá cân

b ng PEvà s l ng bán ra trên th tr ng s d ch chuy n v QE

Ng c l i, n u nh giá c P1 th p h n giá cân b ng PE thì s x y ra hi n

t ng c u l n h n cung hay thi u hàng hóa Do thi u hàng nên áp l c c a c u s làm cho giá c t ng lên b i vì ng i tiêu dùng có th s n sàng tr giá cao h n đ

mua hàng hóa Khi giá c t ng lên thì s c u s gi m d n và s cung t ng lên Nh

th , giá c s t ng d n đ n giá cân b ng PE và s hàng hóa đ c bán ra trên th

tr ng s d ch chuy n v QE

Th tr ng có xu h ng t n t i t i đi m cân b ng vì t i đó l ng cung b ng

v i l ng c u nên không có m t áp l c nào làm thay đ i giá Các hàng hóa th ng

đ c mua bán t i giá cân b ng trên th tr ng Tuy nhiên, không ph i lúc nào cung

c u c ng đ t tr ng thái cân b ng, m t s th tr ng có th không đ t đ c s cân

b ng vì các đi u ki n khác có th đ t ng t thay đ i S hình thành giá c c a hàng hóa, d ch v trên th tr ng nh đ c mô t trên đ c g i là c ch th tr ng

H s co giãn đo l ng m c đ nh y c m c a m t bi n s này đ i v i m t

bi n s khác H s co giãn c a c u theo giá đ c c l ng theo công th c sau:

Trong đó: Q = f(P)

Trong công th c trên, t s ( /Q) chính là s ph n tr m thay đ i c a s

c u (Q) và m u s ( P/P) chính là s ph n tr m thay đ i c a giá (P) T công

th c này ta rút ra đ c ý ngh a c a h s co giãn nh sau: h s co giãn c a c u theo giá cho bi t ph n tr m thay đ i c a s c u khi giá thay đ i 1%

2.4 Lý thuy t v th - ch t l ng

2.4.1 N i dung lý thuy t

Lý thuy t V th , Ch t l ng đ c phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick Wakely và công b vào n m 2000 t i V ng qu c Anh trên t p chí ô th h c (Urban Studies) d i tiêu đ “V th , ch t l ng và s l a ch n khác: Ti n t i m t

lý thuy t m i v v trí dân c đô th ”

Lý thuy t mô t đ ng h c (dynamics) c a vi c hình thành và phát tri n các khu dân c đô th , t c là c ch c a s l a ch n v n i c a ng i dân trong không gian đô th Lý thuy t m i này có n i dung khác bi t so v i lý thuy t hi n có, phát

tri n b i William Alonso (1964) Alonso và nh ng ng i khác đã d a vào các ý

t ng c a Von Thunen (1826) đ lý gi i vi c hình thành và ti n hóa c a các khu dân c đô th , d a trên s l a ch n gi a chi phí đi l i và chi phí nhà

Lý thuy t V th - Ch t l ng có th đ c phát bi u nh sau:

- Các đô th có c u trúc (đa) c c, các c c phát tri n là n i có (các) v

th xã h i cao nh t V th xã h i có th đ c tr ng cho tài s n, quy n l c chính

tr , kinh doanh, v n hóa, ch ng t c, giáo d c , tùy theo hình thái xã h i Các khu dân c t o các vành đai đ ng tâm quanh các c c v th xã h i;

- T i m c giá tr th p, giá nhà đ c tr ng ch y u b i giá tr s d ng T i

m c giá tr cao h n, giá nhà đ c đ c tr ng b i giá tr trao đ i

 Theo Hoàng H u Phê (2013) K t qu c n b n khi n lý thuy t V th -

Ch t l ng t o ra đ c m t b c ti n m i trong hi u bi t v c u trúc đô th và giá

tr nhà (B S) đ c chia thành 3 nhóm, v i các ng d ng quan tr ng đ i v i chính sách nhà và phát tri n đô th bao g m:

- H qu th nh t: c p ph m trù v giá tr s d ng và giá tr trao đ i c a nhà (B S), c ng nh quan h t ng h gi a chúng, đ c phân tích m t cách

đ ng th i, v i s áp d ng c a k thu t đo l ng kinh t hedonic (hedonic price index)

- H qu th hai: hình thành hai chi u kích (tr c) c a mô hình, trong đó chi u kích v th , hay tr c v th , trùng h ng v i kho ng cách ng n nh t đ n (các) trung tâm đô th Khi xoay quanh tr c v th , ta có th nh n đ c m t không gian Cartesian ba chi u, v i kho ng cách đ n (các) trung tâm đô th trùng v i kho ng cách đ c hi u ch nh c a v th

- H qu th ba: trong hai ph m trù giá tr , ph m trù ch t l ng liên quan đ n các tính ch t v t th , và ph m trù v th liên quan đ n các tính ch t phi v t th D a trên l p lu n này, có th d dàng nh n th y, khi giá nhà và

B S thay đ i, đ ng nhiên ph m trù phi v t th s có xu h ng thay đ i nhanh

h n

2.5 Mô hình đ nh giá nhân t th h ng – Mô hình Hedonic

Theo Griliches (1971), ph ng pháp hedonic d a trên c s : giá c a m t hàng hóa không đ ng nh t có th đ c xác đ nh thông qua nh ng thu c tính liên quan đ n hàng hóa đó

Theo Triplett (1986), ph ng pháp đ nh giá hedonic đã phát tri n và đ c

ng d ng nhi u vào cách xác đ nh các ch s giá tr c khi nó đ c xây d ng thành

m t khung c s hoàn ch nh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là ng i đ u tiên

áp d ng ph ng pháp h i quy hedonic Ông nghiên c u v m i liên h gi a giá c a

xe ô tô v i nh ng đ c đi m t o ra s hài lòng c a khách hàng nh s c m nh c a

đ ng c , t c đ , trang trí n i th t c a xe… Do đó, mô hình đ c m i ng i bi t đ n

v i tên g i “Mô hình đ nh giá Hedonic” Mô hình hedonic đ c phát tri n hoàn thi n h n t lý thuy t ng i tiêu dùng c a Lancaster (1966) và mô hình giá n c a Rosen (1974) C hai h ng ti p c n đ u nh m m c tiêu tính giá tr và s l ng thu c tính d a trên nh ng s n ph m khác nhau đ c đ a vào quan sát

Theo nghiên c u c a Thibodiau và Malppezi (1980) trong th tr ng nhà thì ph ng pháp đ nh giá Hedonic là m t mô hình h i quy c a giá tr ho c giá cho thuê c n h thông qua các đ c tính liên quan Mô hình có d ng nh sau:

Rosen (1974) xác đ nh giá th h ng là giá ti m n c a các thu c tính đ c

ti t l t vi c quan sát giá các s n ph m khác bi t và giá tr c th c a đ c tính kiên

k t v i nó Hàm h i quy áp d ng đ xác đ nh m i quan h gi a giá và các thu c tính c a s n ph m là: p (z) = p (ZL,…,z) Theo đó ng i mua và ng i bán là t ng

đ ng nhau trong mô hình h i quy này C ng theo Rosen (1974), thu c tính c a

m t hàng hoá đ c ng m th hi n trong hàng hóa và giá c th tr ng Chính s ti n

ho c s hi n di n c a các thu c tính liên quan đ n các m t hàng đ nh ngh a m t t p

h p các ti m n

Hi n nay, ph ng pháp đ nh giá hedonic đang đ c nghiên c u và áp d ng

r ng rãi t i các qu c gia phát tri n trên th gi i ch y u cho các m c đích sau: đ a

ra m c giá ph h p v i th tr ng, ph c v cho công tác qu n lý đ t đai c a các c quan nhà n c c ng nh áp d ng đ tính ch s giá nhà

2.6 Các y u t nh h ng đ n giá tr đ t đai

C ng gi ng nh b t c hàng hoá d ch v nào khác, giá b t đ ng s n trên th

tr ng là giá cân b ng gi a cung và c u trên th tr ng

Cung B S là m t v c a b t đ ng th c đ c xác đ nh b ng t ng kh i l ng hàng hóa B S s n sàng đ a ra trao đ i trên th tr ng t i m t th i đi m nào đó v i

m t m c giá gi i h n nh t đ nh Cung B S không ph i là toàn b qu hàng hóa

B S có th có mà là l ng hàng hóa B S có th và s n sàng tham gia ho t đ ng giao d ch mua bán, cho thuê, trao đ i, trên th tr ng Có th có ng i có nhi u hàng hóa B S nh ng n u h không có nhu c u bán (cho thuê, trao đ i, ) ho c có nhu c u bán (cho thuê, trao đ i, ) nh ng không ph i là bán v i m t b ng giá hi n

t i c a th tr ng mà mu n ch m t c h i v i m t b ng giá cao h n thì hàng hóa

B S đó không đ c tính vào l ng cung t i th i đi m đó C u v B S là kh i

l ng hàng hóa B S mà ng i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và có kh n ng thanh toán đ nh n đ c kh i l ng hàng hóa B S đó trên th tr ng Gi a nhu c u tiêu dùng và c u v hàng hóa B S có m t s cách bi t khá l n v quy mô, ph m vi và

đ i t ng xu t hi n Nhu c u th ng xu t hi n v i m t quy mô l n trên ph m vi

r ng v i t t c các đ i t ng

Khi c u l n h n cung, giá đ t đai th ng b đ y cao lên; ng c l i, khi c u

th p h n cung, giá đ t đai có xu h ng gi m xu ng Tuy nhiên, giá c còn ph thu c vào nhi u y u t khác: y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr ng

nh “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh” hay nh ng y u t xu t phát t s can thi p c a Nhà n c nh đ u t c a Nhà n c vào vi c nâng c p c

s h t ng khu dân c , t ng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh

đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài s n B S thu c s h u Nhà n c ; có nh ng

y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng i dân nh không mu n bán nhà đ t

do cha ông đ l i, ho c ham mu n có nhà n m trên qu c l , t nh l

Nhóm các nhóm y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n là:

2.6.1 Các y u t có m i liên h tr c ti p lên giá B S

 V trí: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr

c a B S càng l n M i B S luôn đ ng th i t n t i hai lo i v trí, v trí tuy t đ i và

v trí t ng đ i Nh ng th a đ t n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng th a đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng

đ i) Theo Lê T n L i (2009) giá đ t đ c phân theo lo i đô th lo i 1, 2, 3, 4 và 5;

x p theo khu v c: trung tâm, c n trung tâm, khu v c ven đô…; x p theo lo i đ ng

ph : đ ng lo i 1, 2, 3… Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i)

 Kích th c, hình th , di n tích, hình dáng c a B S: nh ng lô đ t có quy

mô kích th c phù h p v i m c đích s d ng thì giá tr cao h n là đ t có giá tr quy

mô kích th c không phù h p v i m c đích s d ng cùng đ a đi m Thông

th ng đ t đô th , v trí m t ti n có chi u ngang r ng h n chi u sâu thì có l i

th h n Nh ng lô đ t có hình d ng vuông v n, n h u thì giá tr h n nh ng lô đ t

có hình dáng méo mó, tóp h u cùng đ a đi m; nh ng lô đ t có b m t ti p giáp

v i đ ng ph r ng thì có giá tr h n, lô đ t có b m t ti p giáp v i đ ng ph h p quá sâu Theo phong th y, hình th c a th a đ t mà trên đó ch s h u xây c t,

ho c là n i c n nhà đang t a l c là r t quan tr ng Thông th ng ta chia th a đ t thành các lo i hình d ng chính sau: vuông v c (hình vuông ho c hình ch nh t), n

h u, tóp h u, hình ch L, hình tam giác…Nh ng th a đ t nào có hình d ng vuông

v c ho c n h u thì có giá cao h n nh ng th a đ t có hình dáng khác do tính cân

b ng n đ nh mà nh ng th a đ t này mang l i

 a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các

B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S, nh ng khu v c th p

th ng hay b ng p n c vào mùa m a hay b tri u c ng thì giá c a B S s th p

h n, ng c l i giá c a nó s cao h n

 Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c các công trình xây d ng khác) : n u 2 B S có giá xây d ng nh nhau B S nào có ki n trúc phù h p v i th hi u thì giá c a nó s cao h n và ng c l i

 c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t: M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a th a đ t tu thu c vào m c đích s d ng đ t

 Tình tr ng môi tr ng: Y u t môi tr ng đóng vai trò quan tr ng trong

c nh quan và cu c s ng Tuy nhiên, trong đi u ki n n c ta hi n c ng nh các n c đang phát tri n thì môi tr ng ch a đ c quan tâm đúng m c, vì th y u t này ít

nh h ng đ n giá đ t và trong phân h ng đ nh giá đ t c ng không đ c xem tr ng

i v i các n c tiên ti n thì y u t môi tr ng đ c xem là y u t quan tr ng đ i

v i vi c ch n m t v trí đ xây d ng nhà hay khu dân c Các y u t v môi

tr ng th ng đ c quan tâm là: không khí, b i, ti ng n, n c th i sinh ho t, mùi hôi…

 Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: Nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t…) làm cho giá tr th a đ t b sút gi m và ng c l i

2.6.2 Các y u t kinh t

 Kh n ng mang l i thu nh p t B S: giá tr B S t l thu n v i m c thu

nh p mà chính nó mang l i

 Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: Ti n nghi g n li n v i B S bao g m:

h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hoà nhi t đ , thông tin liên l c và các d ch v khác Ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S càng gia t ng

2.6.3 Các y u t liên quan đ n th tr ng

 Tính h u d ng c a B S

 Nhu c u c a B S trên th tr ng: C u v B S xu t hi n trên c s có s

h i t c a các đi u ki n sau: S xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t d ng B S

nào đó mà nhu c u đó không th t tho mãn b ng các ngu n l c s n có c a m i

ng i dân; ph i có các ngu n l c tài chính đ đ m b o kh n ng thanh toán cho các nhu c u này, ch khi có các ngu n l c tài chính cho thanh toán thì nhu c u m i đ c chuy n thành c u trên th tr ng; ph i có s ho t đ ng c a th tr ng đ nhu c u có

kh n ng thanh toán m i có đi u ki n g p đ c cung và c u và th c s tr thành

c u xu t hi n trên th tr ng, chính th tr ng là môi tr ng đ nhu c u có kh n ng thanh toán đ c tr thành c u th c t và đ c tho mãn

h n ch quy n s h u chung

2.6.5 Các y u t chính tr pháp lý

S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a

ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và

s đ u t vào l nh v c B S nói riêng C th là:

 Các chính sách có tác đ ng gián ti p nh : khuy n khích đ u t vào đ a

ph ng làm t ng nhu c u v B S t đó có th làm cho giá B S gia t ng

- Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S

- Chính sách cho phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam

2.6.6 Các y u t thu c v kinh t v mô

- Tình hình cung c u B S trong khu v c

- c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu v c

Ngoài các y u t trên thì còn m t s y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá

tr B S M t khu v c và m t đ dân s t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s thì giá B S n i đó c ng t ng lên do cân b ng cung - c u b phá v M t khác các

y u t khác c ng nh h ng: ch t l ng d ch v , giáo d c, y t , an ninh tr t t … (C c Qu n lý nhà và Th tr ng B S - B Xây d ng)

Tóm l i trong t t c các y u t tác đ ng lên giá B S, tác gi nh n th y các y u t

có m i liên h tr c ti p tác đ ng nhi u nh t Nhìn chung, đ i v i m t B S là nhà

ph thì m t s y u t tác đ ng lên giá B S ph i k đ n nh : v trí, di n tích, hình dáng, an ninh, môi tr ng,… i v i B S là các c n h chung c th ng có m t s

đi m đ c bi t h n, giá c a lo i B S này đôi khi còn ph thu c vào m t s các y u

t khác nh môi tr ng hay d ch v ti n ích,.…

2.7 Kh o l c các nghiên c u có liên quan

2.7.1 Các nghiên c u th c nghi m trên th gi i

Vi c nh n d ng và l ng hóa các y u t nh h ng đ n giá tr đ t đai, nhà ngày càng đ c quan tâm và chú ý Vì v y đã có r t nhi u bài nghiên c u liên quan, tiêu bi u là nh ng bài nghiên c u c a nh ng tác gi sau:

Ronald và John (1967) ng d ng mô hình Hedonic đ đ nh giá tài s n Trong đó, tác gi đã phát hi n ra ba nhóm y u t nh h ng đ n giá nhà, đó là: đ c

đi m k t c u nhà; đ c đi m khu dân c ; và cu i cùng là đ c đi m môi tr ng M c tiêu c a nghiên c u này là xác đ nh m c đ nh h ng c a y u t môi tr ng đ n giá nhà Ô nhi m không khí làm gi m giá tr c a nhà là đi m đ c bi t đ c nh n

m nh trong bài nghiên c u này

Clapp (1980) đã s d ng mô hình Hedonic đ xây d ng mô hình v trí nh

h ng nh th nào đ n ti n thuê nhà t i khu v c đô th Los Angeles.Theo đó ông đã tìm ra b n nhóm y u t chính có nh h ng là:

(1) tu i công trình, s t ng, di n tích cho thuê th c, có bãi đ u xe n i b ; (2) kho ng cách đ n đ ng cao t c, kho ng cách đ n trung tâm thành ph ; (3) s đánh giá giá tr c a v n phòng, thu tài s n hàng n m;

(4) th i gian đi l i trung bình cho công nhân viên

Bernardo (2002) c ng v n d ng mô hình Hedonic đ đánh giá nh h ng

c a môi tr ng đ n giá tr c n h Trong nghiên c u này, Bernardo đã đánh giá nh

h ng c a môi tr ng (bao g m v n đ x lý n c th i, s l ng thang máy, garage, s l ng phòng ng , qu y bar) đ n giá bán.Theo đó, c n h có s l ng phòng ng càng nhi u thì giá càng cao, bi n thang máy và garage c ng tác đ ng

m nh đ n giá tr c n h C n h càng n m xa khu v c x lý n c th i có giá càng cao…

Garner và các c ng s (2006) cho r ng các y u t v đ c đi m c u trúc nhà , đ c đi m v trí và y u t h p đ ng đ u có s tác đ ng đ n giá nh Trong đó

y u t đ c đi m c u trúc nhà bao g m s phòng t m và lo i phòng t m bên trong nhà

Nghiên c u c a Davor Kunovac, Enes ozovic, Gorana Lukinia và Pufnik (2008) thông qua vi c phân tích đ nh l ng b ng mô hình Hedonic đ xây

d ng ch s giá b t đ ng s n Trong bài nghiên c u này, các tác gi đã ch n ra đ c

6 bi n đ c l p phù h p v i mô hình, đó là: Di n tích sàn, s t ng, s phòng, th i

đi m xây d ng, th i gian bán, lo i hình s d ng

Mô hình c a Sibel Slim (2008) nghiên c u v s tác đ ng c a các y u t n i

t i đ n giá c n nhà t i Th Nh K đây Sibel Slim đã k t lu n đ c m t s bi n

đ c l p có nh h ng đ n giá nhà, bao g m: di n tích, s phòng, lo i nhà, h b i,

h th ng n c, đ c tr ng v v trí và ki u c a tòa nhà

Nghiên c u c a Richard J Cebula (2009) đã áp d ng mô hình đ nh giá Hedonic đ tính giá nhà t i thành ph Savannah, Georgia.Tác gi đã thu th p 2.888 m u nhà đ n l trong giai đo n n m 2000 đ n n m 2005 Trong đó s d ng

24 bi n đ c l p nh : s phòng t m, s phòng ng , di n tích sàn, trang trí n i th t, s

t ng, s l ng bãi đ u xe, h b i, đ ng ph , h th ng n c ng m,… c bi t trong bài nghiên c u này tác gi còn s d ng them nh ng bi n s đ gi i quy t v n

đ giá nhà thay đ i theo mùa

Johannes Krouthen (2011) đã nghiên c u v các y u t nh h ng đ n s khác nhau v giá c a các c n h t i Uppsala K t qu c a nghiên c u cho th y các

y u t nh di n tích, kho ng cách đ n trung tâm, th i đi m bán, các lo i phí d ch v

đ u có nh h ng đ n giá c n h

Theo Aluko, O (2011), đã nh n m nh r ng y u t v trí và môi tr ng lân

c n r t có nh h ng đ n giá tr nhà đ t V trí nhà đ t là không thay đ i, nh ng môi

tr ng xung quanh hay c ng đ ng, s thu n ti n trong vi c đi l i gi a n i và n i làm vi c là nh ng y u t có th thay đ i đ c.Y u t v trí đ c đo l ng b ng kho ng cách t nhà đ n n i làm vi c, tr ng h c, chi phí đi l i, th i gian t nhà

đ n các khu v c,… Y u t khu v c lân c n đ c đo l ng b ng m c đ an ninh,

ti ng n, môi tr ng, s l ng trung tâm mua s m hay s tr ng h c, b nh vi n trong khu v c,…

2.7.2 Các nghiêm c u th c nghi m Vi t Nam:

Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011) ng d ng mô hình Hedonic đ nghiên c u các y u t nh h ng t i giá các b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph H Chí Minh V i 160 m u c n h đ c thu th p trên 6 tuy n đ ng chính c a thành

ph H Chí Minh tác gi xây d ng mô hình gi sau:

LnP = bX + u

Trong đó P giá nhà, b h s h i quy, X các bi n gi i thích, u đ l ch chu n

Mô hình v i 10 bi n gi i thích trong đó có 5 bi n v th c a B S: v trí B S, khoãng cách t B S t i trung tâm (ch B n Thành), kho ng cách B S t i m t ti n

đ ng, chi u r ng đ ng h m phía tr c và m c đích s d ng c a B S (đ kinh doanh ho c đ ) Và 5 bi n gi i thích còn l i là 5 bi n thu c v ch t l ng c a

Lê Kh ng Ninh (2011) đã th c hi n nghiên c u đ xác đ nh các y u t nh

h ng đ n giá đ t vùng ven đô th đ ng b ng sông C u Long D a vào nh ng nghiên c u c a nh ng nhóm tác gi tr c, Lê Kh ng Ninh (2011) cho r ng có t t

c 14 y u t nh h ng đ n giá tr đ t t i khu v c đ ng b ng sông C u Long Các

bi n đ c l p bao g m: thu nh p đ t, kho ng cách đ n trung tâm đô th , kho ng cách

đ n trung tâm th ng m i, kho ng cách đ n tr ng h c, kho ng cách đ n tr c

đ ng giao thông chính, chi u r ng m t ti n, ngu n đi n, ngu n n c, ô nhi m

n c, ô nhi m không khí, an ninh, k v ng giá, quy ho ch treo và lo i đô th

đi đ n k t lu n cho bài nghiên c u tác gi đã s d ng s li u s c p thu

th p đ c t 1860 h gia đình m t s t nh khu v c đ ng b ng sông C u Long

K t qu cho th y r ng đ i v i nhóm đ t th c thì có m t s y u t nh h ng nh : kho ng cách đ n trung tâm, kho ng cách đ n khu th ng m i, kho ng cách đ n

tr ng h c, y u t m t ti n, m c đ ô nhi m n c, k v ng v giá, quy ho ch treo

và lo i đô th , còn đ i v i nhóm đ t v n thì có ít y u t nh h ng h n so v i nhóm đ t th c , các y u t nh h ng là kho ng cách đ n trung tâm th ng m i, kho ng cách đ n tr c đ ng chính, y u t m t ti n, y u t ngu n n c, y u t quy

ho ch treo và lo i đô th

Nguy n Qu c Ngh và các c ng s (2012) ng d ng mô hình Hedonic đ xác đ nh các nhân t nh h ng đ n giá nhà cho thuê trên đ a bàn thành ph C n

Th Trong bài nghiên c u, nhóm tác gi đã xác đ nh đ c các bi n s bao g m 10

bi n đ c l p: di n tích sàn cho thuê, s t ng c a c n h , hình th c cho thuê, v trí

t a l c, tr c chính, th i h n cho thuê, chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà, đi u

ch nh các đi u kho n trong h p đ ng, giá cho thuê tr c đây và chi phí t ng thêm

Mô hình nghiên c u có d ng:

Ln (PRICE) = 0 + 1 FAREA + 2 FLOOR + 3 DESIGN + 4 LC+ 5 MS

+ 6 TERM + 7 E + 8 ADJ + 9 PRV + 10 EXE

Trong đó:

PRICE : Giá c n h chung c cho thuê

FAREA : Di n tích sàn cho thuê

FLOOR : S t ng c a c n h

DESIGN : Hình th c cho thuê

LC : V trí t a l c

MS : Tr c chính

TERM : Th i h n cho thuê

E : Chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà

ADJ : i u ch nh các đi u kho n trong h p đ ng

PRV : Giá cho thuê trong quá kh

EXE : Chi phí t ng thêm

Khám phá quan tr ng nh t c a nghiên c u này là xác đ nh đ c 6 nhân t nh

h ng đ n giá nhà cho thuê trên đ a bàn thành ph C n Th , đó là: di n tích sàn cho thuê, v trí t a l c, tr c chính, chi phí sinh ho t c a ng i thuê nhà, hình th c cho thuê và giá cho thuê tr c đây Trong đó, giá cho thuê tr c đây là nhân t có

nh h ng m nh nh t

L c M nh Hi n (2014), lu n án Ti n s “ nh giá nhà th ng m i xây

d ng m i các doanh nghi p đ u t xây d ng và kinh doanh nhà ” V i 300 m u

c n h chung c đ c thu th p ng u nhiên t 10 d án trên đ a bàn thành ph Hà

N i, tác gi đã s d ng 18 bi n đ c l p đ xây d ng mô hình h i quy K t qu cho

th y có 5 bi n nh h ng m nh m nh t đ n giá c n h , đó là: an ninh, ch t l ng môi tr ng, kho ng cách đ n trung tâm, giá thành và kho ng cách đ n trung tâm

th ng m i

Tóm t t các công trình nghiên c u c n c ngoài và trong n c, tác gi nh n

th y r ng h u h t bài nghiên c u đ u s d ng mô hình h i quy hedonic làm ph ng pháp phân tích và c s d li u đ c thu th p t nh ng giao d ch th c t trên th

tr ng Nhìn chung, qua quá trình phân tích và x lý d li u các tác gi này đi u cho r ng các y u t nh : Di n tích sàn, Kho ng cách đ n trung tâm, T ng cao c n

h t a l c, C nh quan nhìn t h ng bacony, V trí c n h trên cùng 1 t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr ng xung quanh, D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t là các y u t nh h ng nhi u nh t đ n giá tr c n h chung c Tuy nhiên m c đ nh h ng c a m i y u t này thì l i không gi ng nhau, m i khu v c khác nhau thì m c đ nh h ng l i khác nhau Nh ng nhóm

y u t trên s là ngu n tài li u quan tr ng đ tác gi l a ch n bi n và đ a vào ng

d ng mô hình trong quá trình phân tích, làm rõ nh ng v n đ c n nghiên c u, t đó

ti n hành đ xu t ki n ngh

Tóm t t ch ng II: Trong ch ng này tác gi trình bày nh ng lý thuy t c

b n v chung c , các lý thuy t v giá và nguyên lý hình thành giá c Ti p theo,

ch ng này tác gi trình bày các y u t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n, c ng nh các mô hình nghiên c u v giá b t đ ng s n Nh ng n i dung đ c trình bày trong

ch ng này cung c p các ki n th c n n t ng và c s khoa h c cho nh ng nghiên

c u ti p theo c a đ tài

nh m c l ng m c đ tác đ ng c a các y u t lên giá tr c n h chung c

 Ph m vi áp d ng

Ph ng pháp h i quy th ng đ c v n d ng cho nh ng c n h th ng xuyên

đ c giao d ch trên th tr ng, và các y u t tác đ ng giá c n h là các y u t có th

kh o sát đ c Ph ng pháp h i quy th ng ch đ c v n d ng trong đi u ki n th

tr ng ph i n đ nh, c s d li u t p trung, minh b ch

3.2.2 Mô hình các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c

T các lý thuy t và t ng h p các bài nghiên c u trên, tác gi đ xu t mô hình có

 Gi thi t 2: K v ng có đi u ki n c a sai s ng u nhiên b ng 0 :

E (Ui / Xi) = 0 ∀i

 Gi thi t 3: Các sai s ng u nhiên có ph ng sai b ng nhau :

Var (Ui / Xi) = σ2 ∀i

 Gi thi t 4: Không có hi n t ng t ng quan gi a các sai s ng u nhiên

Hình 3.1: Khung phân tích dành cho nghiên c u

Ngu n: Thi t k nghiên c u c a tác gi

3.4 Gi i thi u v khu v c nghiên c u và s li u nghiên c u

3.4.1 Gi i thi u v khu v c nghiên c u

Qu n 2 là m t trong n m qu n m i thành l p c a thành ph H Chí Minh t

n m 1997, n m phía ông B c thành ph , thành l p trên c s tách t 5 xã c a huy n Th c tr c đây Phía B c giáp qu n Th c Phía Nam giáp sông Sài Gòn, ng n cách v i qu n 7; sông Nhà Bè, ng n cách v i huy n Nh n Tr ch, t nh

T ng các nghiên c u th c nghi m

trong và ngoài n c Xây d ng khung phân tích

ng Nai Phía Tây theo th t t B c xu ng Nam l n l t ng n cách v i qu n Bình Th nh, qu n 1 và qu n 4 b i sông Sài Gòn Phía ông giáp qu n 9

T ng di n tích t nhiên c a qu n 2 là 5017 ha Ngày đ u m i thành l p, di n tích đ t nông nghi p chi m 2.543,8 ha n n m 2005, di n tích đ t nông nghi p còn 1.611 ha, đ t dân c chi m 1.402 ha Các ph ng có di n tích nh là ph ng

Th Thiêm v i 150ha, ph ng An Khánh v i 180 ha và ph ng Bình An 187 ha

a hình qu n 2 bao g m c gò và b ng, kênh r ch chi m 24,7% t ng di n tích t nhiên, ph n l n đ a hình th p tr ng, có đ cao trung bình kho ng t 1,5m đ n 3m

v i m c n c bi n, đ d c theo h ng B c – Nam

Do là m t qu n m i tách nên qu n 2 có chung quá trình phát tri n l ch s v i

qu n Th c, nh ng tên thôn, tên làng, tên p, tên xã tr c kia c a Th c nay

tr thành tên vùng, tên đ ng ph , tên ph ng c a qu n 2

Cùng v i s phát tri n c a vùng kinh t tr ng đi m phía Nam và thành ph H Chí Minh, qu n 2 có v trí quan tr ng, s là trung tâm m i c a thành ph sau này,

đ i di n khu Trung tâm c qua sông Sài Gòn, là đ u m i giao thông v đ ng b ,

đ ng xe l a, đ ng thu n i li n thành ph H Chí Minh v i các t nh: ng Nai, Bình D ng, Bà R a-V ng Tàu Qu n 2 có ti m n ng v qu đ t xây d ng, m t đ dân s còn th a th t, đ c bao quanh b i các sông r ch l n, môi tr ng còn hoang

s nên đã nhân lên l i th v v trí kinh t c a mình Khu đô th m i Th Thiêm, trung tâm tài chính, th ng m i, d ch v m i c a thành ph s m c lên đây trong

h th c t t i d án Th i gian thu th p t tháng 12/2014 đ n tháng 05/2015, chi ti t các d án:

7 C n h chung c Bình Minh ng L ng nh C a, P Bình An, qu n 2

8 C n h chung c Parc Spring ông, qu n 2 ng Nguy n Duy Trinh, P Bình Tr ng

9 C n h chung c Petroland ông, qu n 2 ng Nguy n Duy Trinh, P Bình Tr ng

Tác gi kh o sát và tham kh o ý ki n c a 10 chuyên gia công tác trong l nh v c

đ u t , kinh doanh B S và các chuyên gia trong l nh v c th m đ nh giá B S (B ng

ra Tác gi cho đi m 1 đ i v i y u t nh h ng nhi u nh t và gi m d n đ n 12 v i

y u t ít tác đ ng nh t

B ng 3.1: T ng h p các ý ki n cho đi m c a chuyên gia

1

t ng

S phòng

ng

S phòng

v sinh

An ninh

Môi

tr ng xung quanh

D ch

v

Ti n ích ngo i khu

Uy tín

và uy tín c a ch đ u t tác đ ng nhi u nh t đ n giá c n h Môi tr ng xung quanh, V trí cùng 1 t ng, C nh quan, S phòng v sinh, Ti n ích ngo i khu, S phòng ng là nh ng y u t ít nh h ng đ n giá bán c n h T ng t , các y u t

nh d ch v , an ninh, t ng cao và di n tích sàn c ng đ c đánh giá là khá quan

tr ng, nh h ng tr c ti p đ n giá tr n h chung c

Bên c nh đó trong quá trình nghiên c u thu th p s li u, tác gi còn nh n th y

y u t thi t k và n i th t c ng nh h ng ít nhi u đ n giá tr c n h , Tuy nhiên, trong đi u ki n kh o sát còn h n ch nên tác gi b qua không nghiên c u m c đ

nh h ng c a y u t này