tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng a trên địa bàn thành phố hồ chí minh

Khung phân tích... 2 VAR Vector Auto Regression 4 FDI Foreign Direct Investment 11 WTO World Trade Organization... Thành Ph H Chí Minh... Chang et al... Khung phân tích... Trong đó Yt là

Tôi xin cam đoan lu n v n th c s "Tác đ ng c a các y u t v mô đ n giá thuê v n phòng h ng A trên đ a bàn TP.HCM" là k t qu c a quá trình h c t p, nghiên c u khoa h c đ c l p c a cá nhân tôi d i s h ng d n c a TS Nguy n

Qu nh Hoa

Các s li u đ c nêu trong lu n v n đ c trích d n ngu n rõ ràng và đ c thu th p t th c t , đáng tin c y, đ c x lý trung th c và khách quan

K t qu nghiên c u trong lu n v n là trung th c và ch a đ c công b trong

b t k công trình nghiên c u nào khác

TPHCM, ngày 06tháng 08 n m 2015

H c viên th c hi n lu n v n

LÂM QU C TRUNG

M c l c

Danh m c t vi t t t

Danh m c các b ng bi u

CH NG 1: GI I THI U 1

1.1 Tính c p thi t c a đ tài 1

1.2 M c tiêu nghiên c u 2

1.3 Câu h i nghiên c u 2

1.4 i t ng và ph m vi nghiên c u 2

1.5 Ph ng pháp nghiên c u 3

1.6 K t c u c a lu n v n 3

CH NG 2: C S LÝ LU N 5

2.1 T ng quan v v n phòng cho thuê 5

2.1.1 Khái ni m v n phòng cho thuê 5

2.1.2 Phân lo i v n phòng cho thuê 6

2.1.3 Cung c u và giá c trên th tr ng v n phòng cho thuê 8

2.1.3.1 C u v n phòng cho thuê 8

2.1.3.2 Cung v n phòng cho thuê 10

2.1.3.3 Giá thuê v n phòng trên th tr ng 12

2.2 Nh ng y u t v mô nh h ng đ n giá thuê v n phòng cho thuê 16

2.2.1 Chính sách c a Nhà n c 16

2.2.2 Các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph ng 17

2.3 Lý thuy t v mô hình véct t h i quy (VAR – Vector Autoregression Model) 19

2.4 L c kh o các nghiên c u có liên quan 23

2.4.1 L c kh o nghiên c u v nh h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá b t đ ng s n nói chung 23 2.4.2 L c kh o nghiên c u v nh h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá

CH NG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN C U 31

3.1 Khung phân tích 31

3.2 Mô hình nghiên c u đ xu t 32

3.2 D li u nghiên c u 37

K t lu n ch ng 3 37

CH NG 4: K T QU NGHIÊN C U 39

4.1 T ng quan th tr ng v n phòng cho thuê h ng A TP.HCM 39

4.2 T ng quan v s thay đ i c a các y u t kinh t v mô 41

4.3 K t qu nghiên c u th c nghi m v nh h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng h ng A 50

4.3.1 Th ng kê mô t 50

4.3.2 Ki m đ nh nghi m đ n v 51

4.3.3 L a ch n đ tr t i u trong mô hình 52

4.3.4 K t qu c l ng mô hình VAR 53

4.3.5 Ki m đ nh nhân qu Granger 55

4.3.6 Hàm ph n ng đ y 56

K t lu n ch ng 4 58

CH NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH 60

5.1 K t qu nghiên c u 60

5.2 H n ch c a nghiên c u 61

5.3 Ki n ngh 62 TÀI LI U THAM KH O

Ph l c

2 VAR Vector Auto Regression

4 FDI Foreign Direct Investment

11 WTO World Trade Organization

 Hình 3.1: Khung phân tích c a nghiên c u 32

 B ng 3.2: Tóm t t các bi n trong mô hình 33

 Bi u đ 4.1 Bi n đ ng giá thuê v n phòng h ng A bình quân t i thành ph H Chí Minh giai đo n Quý 4/2006 đ n Quý 1/2015 39

 Bi u đ 4.2 T ng tr ng kinh t giai đo n 1990-2014 41

 Bi u đ 4.3 T c đ t ng tr ng t ng s n ph m qu c n i theo quý 42

 Bi u đ 4.4 Thay đ i ch s giá tiêu dùng theo quý 43

 Bi u đ 4.5 T c đ t ng tr ng v n đ u t tr c ti p n c ngoài 44

 Bi u đ 4.6 Ch s VN – Index 46

 Bi u đ 4.7 T ng tr ng tín d ng và lãi su t tái c p v n 48

 B ng 4.8 Th ng kê mô t m u kh o sát 51

 B ng 4.9 Ki m đ nh tính d ng các bi n theo tiêu chu n ADF 52

 B ng 4.10 L a ch n đ tr t i u cho mô hình VAR 52

 B ng 4.11 K t qu c l ng mô hình VAR 53

 B ng 4.12 Ki m đ nh nhân qu Granger 55

 Hình 4.13 Ph n ng c a giá thuê v n phòng tr c cú s c c a các bi n kinh t v mô 58

CH NG 1: GI I THI U 1.1 Tính c p thi t c a đ tài

Hi n nay, v i chính sách m c a n n kinh t , c th , Vi t Nam đã là thành viên chính th c c a các t ch c qu c t nh : AFTA và WTO S l ng doanh nghi p đang ho t đ ng t i Vi t Nam do đó c ng gia t ng M t m t là các doanh nghi p m i đ c thành l p trong n c, m t khác là các doanh nghi p n c ngoài vào Vi t Nam Nhu c u v v n phòng cho thuê c ng t ng nhanh, trong đi u ki n ngu n cung v n phòng cho thuê b gi i h n, giá thuê v n phòng do đó b nh

h ng, bi n đ ng th ng xuyên Tác đ ng c a cung c u, các y u t vi mô làm thay

đ i giá thuê v n phòng th ng d nh n bi t Tuy nhiên ngoài nh h ng c a cung

c u, các y u t vi mô c ng nh các b t đ ng s n th ng m i khác, giá thuê v n phòng còn b nh h ng b i nhi u y u t v mô khác

M t th c ti n có th nhìn nh n r ng, nhi u t ch c kinh doanh d ch v v n phòng cho thuê t i Vi t Nam h u nh ch a quan tâm đ n tác đ ng c a các y u t v

mô đ n bi n đ ng giá v n phòng cho thuê trong khi các nghiên c u v l nh v c này

đ u đ c th c hi n t i các n c phát tri n trên th gi i thông qua các mô hình đ nh

l ng T i Vi t Nam, theo tác gi , hi n t i v n ch a có nghiên c u nào ng d ng

mô hình VAR đ nghiên c u tác đ ng c a các y u t v mô đ n giá thuê v n phòng

Các y u t v mô nh t ng s n ph m qu c n i (GDP), l m phát, lãi su t ngân hàng, t ng tr ng tín d ng, v n đ u t n c ngoài, ch s ch ng khoán… nh h ng

đ n thu nh p ròng trung bình trong t ng lai c a tài s n Các kho n thu nh p ròng trong t ng lai thông th ng đ c c l ng cho m t giai đo n nh t đ nh thông qua hai tiêu chí c b n là doanh thu và chi phí d báo, sau đó s đ c chi t kh u

v i m t t su t chi c kh u nh t đ nh đ tính giá tr tài s n Do đó, vi c xác đ nh nh

h ng c a các y u t v mô đ n vi c xác đ nh giá tr c a B S th ng m i nói chung và giá thuê v n phòng nói riêng tr thành m t đ tài đ c quan tâm

Có nhi u nghiên c u đã ch ra nh ng nguyên nhân chính làm cho giá b t

đ ng s n thay đ i b t th ng Theo George Soros: “ gây ra m t s bùng v , ph i

có m t d ng tín d ng hay đòn b y nào đó, v a có m t d ng ng nh n hay lý gi i sai

nào đó” (Soros, 2009) N u nh “d ng tín d ng hay đòn b y” trong phát bi u trên liên quan đ n s t ng tr ng quá m c, thì “s ng nh n” l i liên quan đ n tâm lý

c a nhà đ u t , và “s lý gi i sai nào đó” thì đ c dùng đ đ c p đ n các chính sách không h p lý Nghiên c u th c nghi m trên th tr ng Singapore, Subramaniam Pillay ch ra r ng, có 4 nguyên nhân chính tác đ ng đ n giá b t đ ng

s n là: t c đ t ng tr ng GDP, t c đ t ng tr ng tín d ng, lãi su t cho vay và ch

s ch ng khoán, trong đó t c đ t ng tr ng tín d ng là nguyên nhân chính (Subramaniam, 2005)

Trên c s th c ti n đó, tác gi l a ch n đ tài “Tác đ ng c a các y u t v

mô đ n giáv n phòng cho thuê h ng A trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh”

làm đ tài nghiên c u cho lu n v n th c s

1 2 M c tiêu nghiên c u

Lu n v n có các m c tiêu nghiên c u sau:

Lu n gi i và ki m đ nh m i quan h nhân qu gi a bi n giá v n phòng cho thuê h ng A t i thành ph H Chí Minh và các bi n kinh t v mô

a ra ki n ngh nh m phát tri n th tr ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh

1 3 Câu h i nghiên c u

M c tiêu nghiên c u đ c c th hóa thông qua các câu h i sau:

u tiên là nguyên nhân nàod n đ n bi n đ ng giáv n phòng cho thuê h ng

A t i Thành ph H Chí Minh? Sau khi tr l i đ c câu h i này, tác gi ti n tr l i câu h i v tác đ ng c a các bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A

t i Thành ph H Chí Minh nh th nào? Trên c s k t qu l ng hóa tác đ ng

c a các bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A t i thành ph H Chí Minh, tác gi ti n hành đ xu t các ki n ngh c n th c hi n nh m phát tri n th

tr ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh

1.4 i t ng và ph m vi nghiên c u

 V đ i t ng nghiên c u

Các y u t v mô nh h ng đ n giá v n phòng cho thuê h ng A trên đ a bàn

Thành Ph H Chí Minh

 V ph m vi nghiên c u

Ph m vi nghiên c u c a lu n v n là bi n đ nggiá v n phòng cho thuê trên

đ a bàn Thành ph H Chí Minh, trong giai đo n Quý 4/2006–Quý 1/2015

Ph ng pháp th ng kê mô t nh m đi u tra, thu th p s li u v tình hình th

tr ng v n phòng cho thuê, các y u t kinh t v mô có m i quan h t ng tác v i

th tr ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh

Ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng đ c s d ng nh m mô hình hóa m i quan h gi a các bi n v mô và giá thuê v n phòng h ng A trên c s lý thuy t đã

đ c phân tích, đánh giá T đól ng hóa các tác đ ng c a bi n v mô đ n bi n giáv n phòng cho thuê làm c s đ đ xu t ki n ngh

1.6 K t c u c a lu n v n

Bài lu n v n này đ c chia thành n m ch ng, c th :

Ch ng 1: Gi i thi u

Trình bày v c s hình thành đ tài nghiên c u, m c tiêu nghiên c u, ph m

vi nghiên c u, ý ngh a đ tài nghiên c u và k t c u bài nghiên c u

Ch ng 4: K t qu nghiên c u

Trình bày th c tr ng bi n đ ng giá v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph

H Chí Minh trong trong giai đo n Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015

Ki m đ nh m i quan h nhân qu gi a bi n giá v n phòng cho thuê h ng A

t i thành ph H Chí Minh và các bi n kinh t v mô

Ch ng 5: K t lu n và ki n ngh

Trình bày nh ng k t lu n rút ra t nghiên c u, nh ng h n ch c a nghiên

c u và đ xu t ki n ngh c ng nh h ng nghiên c u ti p theo

CH NG 2: C S LÝ LU N 2.1 T ng quan v v n phòng cho thuê

2.1.1 Khái ni m v n phòng cho thuê

nhi u n c trên th gi i v n phòng cho thuê đã xu t hi n t lâu nh ng

Vi t Nam khái ni m v n phòng cho thuê còn r t m i m Dù v y, ho t đ ng c a th

tr ng cho thuê v n phòng di n ra r t sôi đ ng, nh t là trong nh ng n m g n đây

V n phòng cho thuê c ng là m t lo i b t đ ng s n t o thu nh p cùng lúc đ t đ c các m c tiêu c a ch s h u, mà v n luôn luôn gi đ c giá tr c a b t đ ng s n

Theo t đi n Cambridge (2015), v n phòng cho thuê là m t tòa nhà ho c m t

ph n c a tòa nhà đ c s d ng nh m t v n phòng v i m c đích cho thuê

Hi n t i Vi t Nam ch a có đ nh ngh a chính th c v v n phòng cho thuê

M t s t ch c khác nh CBRE, Savills (2015) cho r ng: V n phòng cho thuê là

m t phòng ho c nhi u phòng trong m t tòa nhà dùng đ cho thuê trong đó cung c p các d ch v nh t đ nh, ng i thuê có quy n s d ng ph n di n tích, kho ng không gian và các trang thi t b dùng chung nh hành lang, thang máy, vòi n c chung, l i

đi chung… M i ng i thuê trong tòa nhà đ u có quy n và ngh a v ngang nhau trong vi c s d ng và qu n lý ph n di n tích và các thi t b dùng chung đó

Theo quan đi m c a tác gi có th hi u v n phòng cho thuê nh sau:

V n phòng cho thuê là công trình có mái, có t ng bao quanh, c a ra vào

đ c cho thuê b i m t hay nhi u cá nhân ho c t ch c nh t đ nh đ làm n i giao

d ch, sinh ho t v n hóa – xã h i ho c c t gi v t ch t.V n phòng cho thuê đ c

hi u là m t ph n ho c toàn b tòa nhà công trình đ c cho thuê đ th c hi n m t

ho c nhi u ch c n ng trên mà không dùng đ Ng i thuê có quy n s d ng ph n

di n tích, kho ng không gian và các trang thi t b dùng chung nh hành lang, thang máy, vòi n c chung, l i đi chung,… M i ng i thuê trong tòa nhà đ u có quy n và ngh a v ngang nhau trong vi c s d ng và qu n lý ph n di n tích và các thi t b dung chung đó

2.1.2 Phân lo i v n phòng cho thuê

M i qu c gia có tiêu chu n phân lo i v n phòng cho thuê khác nhau Nh

Úc chú tr ng đ n v n đ môi tr ng, Nh t chú tr ng t i các ch s an toàn (đ ng

đ t, núi l a,…) Tuy có nhi u cách phân lo i khác nhau nh ng v n phòng cho thuê

đ c phân lo i ch y u theo các cách sau:

 Theo Hi p h i s h u và qu n lý cao c qu c t (BOMA – Building

Owners & Managers Associate International):

Cao c v n phòng đ c phân ra 3 h ng chính A, B và C Tùy theo thói quen,

t p quán vùng mi n và s phát tri n công ngh mà vi c phân lo i h ng c ng thay

đ i theo t ng qu c gia, châu l c và BOMA c ng s d ng các phân l p này đ th c

hi n ki m kê th tr ng v n phòng 1 n m 2 l n M c dù các cách phân lo i tòa nhà

v n phòng c a các thành ph khác nhau là khác nhau, nh ng theo BOMA vi c phân

h ng th ng có các đ c đi m chung nh sau:

Tòa nhà h ng A: nh ng tòa nhà đ c x p h ng A là nh ng tòa nhà hi n đ i, công ty qu n lý chuyên nghi p, uy tín trong giao d ch Nh ng tòa nhà này đ c cho thuê v i m c giá cao h n giá trung bình trong khu v c Tòa nhà có tiêu chu n ch t

l ng cao, đ m b o tính ngh thu t t ng th tòa nhà, ho c có m t h ng ti p c n trong xây d ng đ c bi t

Tòa nhà h ng B: nh ng tòa nhà v n phòng đ c x p h ng B đ c cho thuê

v i m c giá trung bình trong khu v c Tòa nhà có tiêu chu n ch t l ng t t trong khu v c, đ y đ h th ng thi t b c n thi t Vi c xây d ng không th so sánh v i tòa nhà h ng A t i cùng m t m c giá

Tòa nhà h ng C: nh ng tòa nhà v n phòng đ c x p h ng C đ c xây d ng

và trang b h th ng c n thi t đ ph c v cho ng i thuê v i m c giá th p h n giá trung bình

T các tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ c BOMA đ xu t, các t

ch c khác nh CBRE, Savills,… đã ti n hành đ a ra các cách phân h ng v n phòng khác nhau Tuy tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ n nay v n ch a th c s rõ ràng và ph thu c ch quan vào đ n v phân h ng nh ng có th t ng h p vi c phân

h ng này nh sau:

Tòa nhà h ng A: Tòa nhà hi n đ i, đi u ki n đi l i thu n ti n, các trang thi t

b đ t tiêu chu n ch t l ng cao, b trí sàn linh ho t, di n tích l n sàn không c t, sàn nâng, tr n treo, h th ng đi u hòa không khí và s i m hi u qu Có trình đ

qu n lý qu c t , h t ng ch đ xe đ t tiêu chu n Có t ng di n tích trên 20.000 m2,

di n tích sàn t i thi u là 1.000 m2, c ng đ ánh sáng t i thi u là 25 W/m2 đ i v i các thi t b c a khách thuê, th i gian ch đ i gi a các l t thang máy cao nh t là 25 giây ho c th p h n

Tòa nhà h ng B:Cùng tiêu chí h ng A nh ng v trí trung tâm và ch t

l ng th p h n Ngoài ra, có t ng di n tích trên 10.000 m2, di n tích sàn t i thi u là

600 m2, c ng đ ánh sáng t i thi u là 15 W/m2 đ i v i các thi t b c a khách thuê, th i gian ch đ i gi a các l t thang máy là 30 giây ho c th p h n

Tòa nhà h ng C: Ch t l ng và v trí kém h n h ng B Nh ng yêu c u

c ng đ ánh sáng t i thi u là 10 W/m2, th i gian ch đ i gi a các l t thang máy

là 35 giây ho c th p h n, tuy nhiên v n c n th ra vào 24h trong ngày, chìa khóa

đi u khi n h th ng đi u hòa sau gi làm vi c, không gian ch t l ng t t

i v i m i l nh v c khác nhau thì ng i ta s ch n cho mình m t v n phòng làm vi c h p lý v di n tích giá c , ch t l ng.Ví d :các v n phòng đ i di n

Vi t Nam c a các t ch c l n th gi i nh Ngân hàng Th gi i (WB), Liên minh châu Âu (EU), Qu Ti n t Qu c t (IMF)… đ u ch n v n phòng c a mình đó là toà nhà h ng A cao c p.Hay các công ty v a và nh , thì ng i ta l i l a ch n cho mình nh ng v n phòng giá c h p lý,v a đ cho nhu c u c a công ty đó là nh ng

v n phòng h ng B hay C

 Phân lo i theo hình th c v n phòng cho thuê:

Các tòa nhà, cao c v n phòng: nhi u t ch c, doanh nghi p s cùng thuê

v n phòng t i cùng m t tòa nhà M i t ng hay m i phòng s có m t t ch c, doanh nghi p thuê và tòa tháp đ c thuê b i r t nhi u doanh nghi p khác nhau Chính vì

s đa d ng đó nên vi c qu n lý các cao c v n phòng r t ph c t p

V n phòng cho thuê t i nhà dân: hi n nay Vi t Nam còn có lo i hình v n

phòng cho thuê t i nhà dân Di n tích cho thuê có th là m t phòng, m t t ng ho c

c c n nhà N u không thuê c c n nhà thì doanh nghi p đi thuê s cùng ch nhà

ho c cùng các doanh nghi p khác cùng thuê (thuê m t phòng, thuê m t t ng th ng

x y ra tr ng h p này) V i ngu n l i l n t cho thuê v n phòng nên nhi u ng i dân đã đ u t xây d ng nhà r i cho thuê toàn b Các c n nhà cho thuê th ng n m trên các đ ng chính, giao thông thu n ti n Giá thuê t i nhà dân c ng r h n t i các cao c v n phòng nên đ c nhi u doanh nghi p, t ch c l a ch n

V n phòng o: còn đ c g i là v n phòng cho thuê 0 m2

v i d ch v đ c cung c p bao g m: đ a đi m giao d ch c a doanh nghi p v i đ a ch xác đ nh, s

đi n tho i, s fax, nhân viên l tân, bi n hi u công ty, k toán báo cáo thu D ch v này đã có t lâu đ i trên th gi i, khi s d ng, khách hàng không ph i chuy n đ

đ c, trang thi t b đ n mà ch đ t bi n hi u, logo c a công ty mình t i đó Ngoài ra, doanh nghi p không c n thi t ph i có nhân viên làm vi c th ng tr c B ph n nhân s c a v n phòng tr n gói s tr l i đi n tho i, nh n fax, email và các gi y t liên quan v i t cách th ký công ty Sau đó các thông tin này s đ c g i đ n t n

n i cho khách hàng Chi phí c a v n phòng o do đó r t ti t ki m so v i v n phòng thuê thông th ng

2.1.3 Cung c u và giá c trên th tr ng v n phòng cho thuê

2.1.3.1 C u v n phòng cho thuê

C u là s l ng hàng hóa mà ng i mua mu n mua t i m i m c giá ch p

nh n đ c (David Begg, 2005) Nh v y, c u v n phòng cho thuê là t ng s l ng hàng hóa v n phòng cho thuê mà ng i mua s n sàng ch p nh n và có kh n ng thanh toán ng v i m i m c giá nh t đ nh trên th tr ng

C u v n phòng cho thuê ph thu c vào các y u t sau đây:

+ S gia t ng s l ng doanh nghi p: S gia t ng s l ng doanh nghi p v i

t c đ cao th ng x y ra nh ng vùng đô th , nh ng trung tâm kinh t - tài chính,

v n hóa – xã h i S gia t ng s doanh nghi p m t m t thúc đ y n n kinh t phát tri n, gia t ng t ng s n ph m qu c gia,… Tuy nhiên, s gia t ng này gây áp l c l n làm gia t ng nhu c u v m t b ng kinh doanh, gia t ng nhu c u v v n phòng cho

thuê

+ Thu nh p c a doanh nghi p: T ng tr ng kinh t góp ph n làm t ng thu

nh p c a các thành ph n kinh t , do đó có tác d ng chuy n hóa m t l ng l n nhu

c u tr thành c u v n phòng cho thuê Khi doanh nghi p có thu nh p ngày càng

t ng, nhu c u v v trí kinh doanh sang tr ng, hi n đ i, thu n ti n cho vi c đi l i, giao ti p… gia t ng, đó là các nhu c u th c s Ngoài ra, s t ng tr ng kinh t

th ng làm cho giá b t đ ng s n nói chung t ng lên, qua đó kích thích nhu c u đ u

c , gây áp l c lên giá thuê v n phòng trên th tr ng

+ K v ng giá thuê trong t ng lai: K v ng v giá v n phòng cho thuê trong t ng lai có tác đ ng r t l n đ n c u v n phòng cho thuê Khi các doanh nghi p cho r ng giá v n phòng cho thuê s ti p t c t ng trong t ng lai thì h s có

đ ng l c đ thuê v n phòng trong hi n t i khi n c u t ng v t, gây áp l c lên th

tr ng và t o ra nh ng c n s t giá v n phòng cho thuê Ng c l i, khi m i ng i tin r ng giá v n phòng cho thuê s không còn t ng trong t ng lai thì các doanh nghi p có th đ u t ngu n l c tài chính vào các kênh khác, khi n l c c u suy gi m trong khi cung không ph n ng k p tr c thay đ i c a c u, qua đó tác đ ng làm cho

th tr ng suy gi m và th m chí r i vào đóng b ng

+ Quy ho ch đô th : Quy ho ch đô th đ c th c hi n thông qua quy ho ch

s d ng đ t đai, các đ án và k ho ch phát tri n đô th , khu công nghi p và c s

h t ng có tác đ ng tr c ti p t i c u b t đ ng s n nói chung và c u v n phòng cho thuê nói riêng

+ Chính sách ti n t c a Nhà n c: Chính sách ti n t c a Nhà n c, thông qua s tác đ ng đ n th tr ng tài chính, s có tác d ng h tr ho c kìm hãm s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n nói chung và th tr ng v n phòng cho thuê nói riêng Xét riêng v c u v n phòng cho thuê, khi Nhà n c th c hi n chính sách

n i l ng ti n t khi n lãi su t cho vay gi m xu ng và các đi u ki n cho vay n i

l ng, các doanh nghi p có th d dàng h n trong vi c ti p c n đ c ngu n v n v i chi phí s d ng v n th p đ ho t đ ng kinh doanh Do đó, nhu c u c a các doanh nghi p v m t v n phòng cho thuê sang tr ng, hi n đ i, có v trí trung tâm, thu n

ti n trong giao d ch v i đ i tác… s gia t ng.Qua đó đã bi n nhu c u thành c u, khi n c u v n phòng cho thuê trên th tr ng t ng lên Ng c l i, khi Nhà n c

th c hi n chính sách th t ch t ti n t , lãi su t cho vay t ng lên và đi u ki n cho vay khó kh n h n khi n ngu n v n t các ngân hàng th ng m i h tr c u b th t ch t làm cho c u v n phòng cho thuê nhanh chóng b suy gi m

Bên c nh đó các y u t nh k ho ch phát tri n kinh t xã h i, k ho ch đ u

t xây d ng phát tri n h th ng k t c u h t ng đ a ph ng, vùng mi n trong dài

h n…c ng là nh ng y u t c u thành s tác đ ng đ n c u v n phòng cho thuê

2.1.3.2 Cung v n phòng cho thuê

Cung là s l ng hàng hóa mà ng i bán mu n bán t i m i m c giá có th (David Begg, 2005) Nh v y, cung v n phòng cho thuê là t ng s l ng hàng hóa

v n phòng cho thuê mà ng i bán s n sàng đ a ra th tr ng đ trao đ i ng v i

m i m c giá nh t đ nh

Trong ng n h n, cung v n phòng cho thuê là có gi i h n và r t kém co giãn

tr c thay đ i giá Do đó, khi c u t ng lên s d n đ n giá v n phòng cho thuê t ng cao do cung không ph n ng k p tr c s thay đ i c a giá Trong dài h n, có nhi u

y u t tác đ ng t i s thay đ i c a cung v n phòng cho thuê, bao g m:

+ T ng tr ng kinh t :T ng tr ng kinh t b n v ng t o n n t ng đ tích l y

v n c a xã h i, kh i thông ngu n l c đ u t vào các th tr ng hàng hóa nói chung,

th tr ng b t đ ng s n, v n phòng cho thuê nói riêng

+ N ng l c ho t đ ng c a các doanh nghi p b t đ ng s n: Ngu n cung v n phòng cho thuê ch y u đ n t khu v c t nhân là do các doanh nghi p b t đ ng

s n cung ng Khi th tr ng b t đ ng s n phát tri n đ n c p đ t p trung hóa và cao h n là ti n t hóa thì vai trò cung ng hàng hóa b t đ ng s n c a các doanh nghi p b t đ ng s n trên th tr ng ngày càng t ng Kh n ng cung ng hàng hóa

v n phòng cho thuê c a các doanh nghi p, xét v s l ng c ng nh ch t l ng,

ph thu c vào n ng l c ho t đ ng c a các doanh nghi p này ó là n ng l c ho ch

đ nh chi n l c, n ng l c qu n tr marketing, trình đ k thu t - công ngh , n ng

l c tài chính

+ Quy ho ch đô th : Thông qua quy ho ch đô th , đ c th hi n c th b i các đ án, k ho ch phát tri n c m đô th , đ u t xây d ng c s h t ng k thu t, xây d ng cao c v n phòng cho thuê c a Nhà n c, có tác d ng tr c h t là tr c

ti p t o ra ngu n cung v n phòng cho thuêđ i v ith tr ng, sau đó tác đ ng gián

ti p b ng s kích thích, thu hút v n đ u t c a khu v c t nhân vào th tr ng này

+ Chính sách ti n t c a Nhà n c: Chính sách th t ch t ho c n i l ng ti n

t c a Nhà n c, thông qua s tác đ ng đ n th tr ng tài chính, có nh h ng

m nh m đ n s phát tri n c a th tr ng v n phòng cho thuê Trong nh ng n m Nhà n c th c hi n chính sách n i l ng ti n t , các cá nhân, doanh nghi p b t đ ng

s n có th ti p c n ngu n v n d i dào v i chi phí r t các đ nh ch tài chính và do

đó có đi u ki n đ đ u t phát tri n nhi u d án l n và hi n đ i, cung ng ra th

tr ng nhi u lo i v n phòng cho thuê m t cách phong phú Ng c l i, trong th i k

n n kinh t suy thoái, vi c th c hi n chính sách th t ch t ti n t c a Nhà n c có tác đ ng làm lãi su t cho vay t ng cao, ngu n v n t h th ng tài chính đ vào th

tr ng b t đ ng s n b suy gi m, khi n các cá nhân và doanh nghi p b t đ ng s n

g p khó kh n trong tri n khai d án, do đó ngu n cung v n phòng cho thuê c ng b suy gi m

+ Công ngh xây d ng và giá thành v t li u xây d ng: S thay đ i và phát tri n công ngh xây d ng m i t t h n, nhanh h n và hi u qu h n, k t h p v i vi c

ra đ i các lo i v t li u xây d ng b n và r h n có tác d ng làm giá thành xây d ng

gi m, do đó góp ph n làm t ng ngu n cung v n phòng cho thuê trên th tr ng

+ K v ng giá trong t ng lai: B t đ ng s n, c th là các cao c v n phòng cho thuê, không ch là hàng hóa trên th tr ng mà nó còn đóng vai trò là tài s n

đ u t dài h n Do đó, k v ng giá b t đ ng s n trong t ng lai có tác đ ng r t l n

đ n vi c đ u t c a các cá nhân, doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n Khi các nhà cung ng k v ng giá b t đ ng s n s ti p t c t ng trong t ng lai thì h s d n ngu n v n tích l y đ c và đi vay m n đ đ u t các cao c v n phòng cho thuê khi n cung v n phòng cho thuê t ng Ng c l i, khi m i ng i tin r ng giá b t đ ng

s n s không còn t ng trong t ng lai thì v n t th tr ng b t đ ng s n s đ c rút

ra đ đ u t vào các kênh khác, khi n l c cung suy gi m trong khi c u không ph n

ng k p tr c thay đ i c a cung, s khan hi m v n phòng cho thuê s xu t hi n trên

th tr ng t đó tác đ ng làm chogiá thuê v n phòng trên th tr ng gia t ng

Bên c nh đó, các y u t nh qu b t đ ng s n ph c v cho m c tiêu xây

d ng phát tri n cao c v n phòng theo quy ho ch c a chính ph , s phát tri n k t

c u h t ng, chính sách và pháp lu t c a nhà n c liên quan đ n b t đ ng s n…

c ng là nh ng y u t góp ph n tác đ ng đ n y u t cung v n phòng cho thuê

2.1.3.3 Giá thuê v n phòng trên th tr ng

 Khái ni m giá thuê v n phòng

Theo Samuelson (2011), m i th trong n n kinh t th tr ng đ u có giá c ,

đó là giá tr hàng hóa và d ch v đ c tính b ng ti n Giá c th hi n m c mà m i

ng i và các hãng t nguy n trao đ i nhi u lo i hàng hóa khác nhau Giá c là s

ti n mà ng i mu n bán và ng i mu n mua th a thu n v i nhau đ trao đ i hàng hóa và d ch v trong đi u ki n giao d ch bình th ng, ho c giá c là s ti n hay s n

ph m mà ta yêu c u đ a ra đ đ i l y cái gì khác (quy n s h u, quy n s d ng…) Trong quan h h p tác và c nh tranh, ng i s n xu t, ng i l u thông và ng i tiêu dùng ch đ ng mua bán v i nhau v giá c và hình thành nên giá th tr ng

Giá c là mu n nói đ n giá bán, giá giao d ch, hàm ý v s trao đ i, giá c là

s đi kèm c a vi c trao đ i Giá c th hi n s l ng mà m t ng i mua c th

đ ng ý tr và ng i bán c th đ ng ý ch p nh n d i các hoàn c nh xung quanh giao d ch c a h

Nh v y, giá thuê v n phòng là s ti n mà ng i cho thuê và ng i thuê th a thu n v i nhau đ ng i thuê có đ c quy n chi m h u và s d ng b t đ ng s n

v n phòng, ng i thuê nh n đ c kho n thu nh p t vi c cho thuê b t đ ng s n c a mình

 S c n thi t xác đ nh giá thuê

Ngày nay nh ng công ty có tên tu i trên th tr ng th ng thuê v n phòng làm vi c cho nhân viên c a h trong các tòa nhà v n phòng cao c p Vì h cho r ng giá thuê t i các tòa nhà v n phòng này không quá đ t so v i giá thuê các c n nhà

riêng làm v n phòng, không ph i lo chuy n b o v , trông gi xe, đ ng th i h l i có

m t môi tr ng kinh doanh hi n đ i, kèm theo các d ch v v n phòng hoàn h o đúng tiêu chu n qu c t …H n n a, trong tình hình kinh t phát tri n, h u h t các doanh nghi p đ u m r ng quy mô ho t đ ng s n xu t kinh doanh, cùng v i s m

r ng đó thì s l ng cán b công nhân viên c a doanh nghi p ngày càng t ng, các doanh nghi p ph i tìm ki m các v n phòng làm vi c sao cho có th đáp ng đ c nhu c u đó Tuy nhiên, vi c tìm ki m các v n phòng làm vi c sao cho có th phù

s n phù h p v i nh ng l i ích, ti n ích mà ng i thuê s đ c h ng khi thuê b t

đ ng s n c a mình đ đ m b o sao cho c hai bên cùng có l i

 Các lo i giá thuê v n phòng:

Trên th c t , giá thuê b t đ ng s n v n phòng đ c xác đ nh d a trên r t nhi u y u t Do đó có th xác đ nh đ c chính xác giá thuê v n phòng c n ph i

bi t đ c các lo i giá thuê v n phòng:

Giá thuê là m t trong nh ng nhân t quan tr ng tác đ ng đ n vi c l a ch n

c a khách hàng Do đó khi thuê, khách hàng c n ph i bi t đ c m c thuê c đ nh

mà h ph i tr hàng tháng là bao nhiêu cho m t mét vuông di n tích mà h s d ng

Theo Savills (2014) đ xác đ nh đ c m c giá thuê c đ nh hàng tháng c a

m t b t đ ng s n v n phòng có th d a trên các lo i giá sau:

Giá thuê t i thi u (hay còn g i là giá s sách): ây là m t l ng ti n t i thi u cho vi c thuê không gian đ bù đ p đ c chi phí ho t đ ng c a tòa nhà v n phòng và hoàn v n cho ch đ u t Giá thuê t i thi u có th xác đ nh theo công th c sau:

Gía thuê t i thi u= chi phí ho t đ ng+thanh toán v n th ch p+thu h i v n c a ch s h u

di n tích có th cho thuê c a tòa nhà

Giá thuê t i thi u bi u th cho l ng ti n t i thi u c n thi t đ b t đ ng s n

có th ho t đ ng đ c Nó không liên quan đ n y u t ng u nhiên nh t l l do b

tr ng và th t thoát ti n cho thuê

Giá thuê c b n: Là kho n ti n mà ng i thuê ph i tr trên m t đ n v di n

tích mà h s d ng Giá thuê c b n th ng cao h n giá thuê t i thi u Nó ph n ánh

đ c đi m c a b t đ ng s n và giá tr hi n t i c a nó trong m i liên quan t i th

tr ng trong khu v c Giá thuê c b n d a trên các đ c đi m chung c a tòa nhà nh hình dáng bên ngoài, ki u hành lang, d ch v thang máy,…Nói chung là tình tr ng

c a b t đ ng s n và kh n ng c nh tranh c a b t đ ng s n trên th tr ng

D a trên đ c đi m c a tòa nhà thì ng i ta s chia giá thuê b t đ ng s n v n phòng ra các lo i khác nhau đ i v i t ng lo i không gian mà ng i thuê s d ng Gía thuê đó s ph thu c vào t ng cao liên quan đ n thang máy, thi t k n i th t và

ki n trúc, ánh sáng t nhiên và phong c nh…

 S phân c p m c giá thuê:

B i vì m c giá thuê theo nguyên t c đ c xác đ nh nh là ti n chi tr cho

vi c thuê trên m i 1 m2, nên vi c phân c p m c giá thuê ph thu c vào tình tr ng

c a di n tích thuê hay v trí c a nó trong m i công trình T lý do trên mà vi c tính toán m c ti n thuê tr nên ph c t p h n Nh đã xác đ nh t tr c, s phân c p này

là c n thi t t góc đ khác nhau c a các m c ti n nghi trang thi t b trên m i ph n

di n tích khác nhau c a công trình Cách đ n gi n nh t đ gi i quy t v n đ phân

c p m c giá thuê là vi c ti n hành phân tích so sánh m c giá thuê t i nh ng b t

đ ng s n t ng đ ng khác trên khu v c th tr ng và trên c s đó, ti n hành vi c phân c p sao cho thích h p

M t y u t c a vi c phân c p m c giá thuê c ng có th là th i gian hi u l c

c a h p đ ng Nh ng h p đ ng dài h n s h n ch th i gian tr ng c a di n tích, và

vì v y t quan đi m này chúng có l i h n cho ng i cho thuê so v i nh ng h p

đ ng ng n h n hay b o đ m h n ch vi c t ch i, gi i th ngay l p t c b i ng i thuê Vi c gi m m c giá thuê t tính ch t ch c ch n, lâu dài c a h p đ ng c n đ c

d a trên vi c đánh giá thi t h i hi n t i do t di n tích tr ng đ c gây ra b i vi c rút ng n th i gian thuê M c gi m này đ ng nhiên không đ c quá l n, ngh a là không l n h n nh ng thi t h i do vi c tr ng di n tích gây ra

 i u ch nh m c giá thuê

Trong quá trình cho thuê, ti n thuê c n ph i đ c đi u ch nh theo m t s y u

t ngo i biên nh h ng đ n giá thuê nh :

L m phát

L m phát th hi n qua vi c t ng m c giá trung bình c a hàng hóa và d ch v

S t ng ti n thuê th ng là liên quan đ n l m phát, khi mà s t ng giá chung có th

nh h ng đ n nh ng chi phí duy trì và s d ng B S Tuy nhiên gi a nh ng bi n

đ ng c a ch s l m phát và nh ng bi n đ ng ti n thuê không ph thu c nhau m t cách đ n gi n

ph n l n nh ng chi phí duy trì B S đ c tính vào nh ng kho n ti n thu thêm c a

ng i s d ng thì ng i thuê s ch u nh ng chi phí th c t trong vi c s d ng di n tích thuê (ch không ph i do ng i cho thuê quy đ nh) và đ ng th i h c ng nh n vào mình r i ro t vi c t ng giá các hàng hóa và d ch v mà h s d ng

 Các cách đi u ch nh m c ti n thuê:

Trong quá trình thuê b t đ ng s n, h p đ ng thuê càng kéo dài thì các chi phí phát sinh càng l n nh thu và các chi phí s d ng tài s n trong su t quá trình t n

t i h p đ ng thuê Do đó trong h p đ ng thuê th ng có đi u kho n cho phép đi u

ch nh m c ti n thuê M c ti n thuê có th đ c đi u ch nh theo m t vài ph ng pháp sau:

• Ph ng pháp đi u ch nh t ng d n: i u kho n này có trong h p đ ng

thuê toàn b và h p đ ng thuê ròng ây là cách thanh toán leo thang hay l y ti n, xác đ nh vi c t ng giá thuê sau m t kho ng th i gian nh t đ nh nào đó

• Ph ng pháp đi u ch nh theo t l %: áp d ng cho h p đ ng thuê tính %

theo doanh thu ho c t ng thu nh p c a ng i đi thuê

• Ph ng pháp đi u ch nh theo ch s : áp d ng đ i v i các h p đ ng cho

thuê c a các ngành d ch v nh tài chính, môi gi i, b o hi m Vi c t ng hay giamr

m c ti n thuê d a vào ch s đi u ki n kinh t nh ch s t ng giá hàng tiêu dùng hàng hóa bán buôn…

T ng m c ti n thuê t l thu n v i nh ng liên quan đ n đi u ch nh c a nh ng

n c v b t đ ng s n ho c nh ng chi phí khác (Thu và các đi u kho n chi phí thông th ng, di u kho n đánh giá l i h p đ ng…)

2.2 Nh ngy u t v mô nh h ng đ n giá thuê v n phòng cho thuê

2.2.1 Chính sách c a Nhà n c

Các chính sách c a Nhà n c, thông qua s tác đ ng đ n th tr ng tài chính, s có tác d ng h tr ho c kìm hãm s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n nói chung và th tr ng v n phòng cho thuê nói riêng

Khi Nhà n c th c hi n chính sách n i l ng ti n t khi n lãi su t cho vay

gi m xu ng và các đi u ki n cho vay n i l ng, các doanh nghi p có th d dàng h n trong vi c ti p c n đ c ngu n v n v i chi phí s d ng v n th p đ ho t đ ng kinh doanh Ng c l i, khi Nhà n c th c hi n chính sách th t ch t ti n t , lãi su t cho vay t ng lên và đi u ki n cho vay khó kh n h n khi n ngu n v n t các ngân hàng

th ng m i h tr c u b th t ch t làm cho c u v n phòng cho thuê nhanh chóng b suy gi m

Quy ho ch đô th đ c th c hi n thông qua quy ho ch s d ng đ t đai, các

đ án và k ho ch phát tri n đô th , khu công nghi p và c s h t ng có tác đ ng

tr c ti p t i cung c u b t đ ng s n nói chung và cung c u v n phòng cho thuê nói riêng

Các chính sách v thu đ t đai và nhà , đi u ki n tham gia th tr ng nhà ,

đi u ki n và th t c xây d ng nhà , đi u ki n chuy n nh ng nhà đ t và th t c pháp lý, hình thành các qu phát tri n nhà có tác đ ng đ n s thay đ i c a c c u

l n cung trên th tr ng nhà Ch ng h n, chính sách gi m thu cho các doanh nghi p đ u t xây d ng v n phòng cho thuê có th góp ph n làm t ng ngu n cung

v n phòng cho thuê trên th tr ng

2.2.2 Các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph ng

Ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n chi m m t v trí quan tr ng trong các

ho t đ ng kinh t c a xã h i, nó nh h ng nhi u t i n n kinh t và ng c l i Ho t

đ ng kinh t trong n c c ng nh ngoài n c s có nh h ng l n đ n th tr ng

Vì v y, n n kinh t v mô c ng nh h ng nh t đ nh t i giá thuê v n phòng,

n n kinh t ho t đ ng t t, giá c v n phòng s cao h n là khi n n kinh t r i vào

kh ng ho ng

Các y u t kinh t v mô c a m t qu c gia nh l m phát, ch s ch ng khoán,

t c đ t ng tr ng kinh t th hi n qua t c đ t ng tr ng GDP, t c đ t ng tr ng tín d ng, lãi su t cho vay, v n đ u t tr c ti p n c ngoài

 L m phát

Chính sách ti n t n i l ng có th tác đ ng đ n c s n l ng và l m phát

L m phát t ng làm ti n thuê v n phòng t ng theo i u này khi n cho th tr ng

v n phòng cho thuê tr nên h p d n v i các doanh nghi p xây d ng và các nhà đ u

t , đ u c Do đó, khi ti n thuê v n phòng t ng, cung v n phòng cho thuê có th

t ng theo T đó nh h ng đ n giá v n phòng cho thuê

 Ch s ch ng khoán

Th tr ng ch ng khoán là kênh đ u t thay th cho th tr ng b t đ ng s n nói chung và th tr ng v n phòng cho thuê nói riêng nên có c s đ cho r ng, th

tr ng ch ng khoán c ng có th có nh h ng đ n th tr ng nhà đ t đ S phát tri n c a th tr ng ch ng khoán s thu hút các nhà đ u t và k t qu là ngu n v n

c a ngân hàng, th hi n vi c các ngân hàng s n lòng cho vay nhi u h n và nh ng doanh nghi p, t ch c s n lòng nh n các kho n vay đó Khi có m t dòng v n l n đ vào th tr ng b t đ ng s n thông qua các gói tín d ng n i l ng, thì dòng v n này

th ng đ c nh n đ nh là đóng vai trò quan tr ng trong s bi n đ ng giá b t đ ng

s n nói chung và v n phòng cho thuê nói riêng

 Lãi su t cho vay

Lãi su t cho vay có th đóng m t vai trò nh t đ nh đ i v i s thay đ i giá b t

đ ng s n nói chung và giá thuê v n phòng nói riêng b i vì ph n l n nh ng doanh nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c đ u d a vào các kho n vay th ch p b t

đ ng s n Trong m t môi tr ng có lãi su t th p, chi phí vay m n s r h n i u này cho phép nh ng doanh nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c vay m n nhi u h n trong khi thu nh p hi n t i không đ i K t qu là cung v n phòng cho thuê t ng lên và giá v n phòng cho thuê s gi m Ng c l i, trong m t môi tr ng

có lãi su t cao, chi phí vay m n s m c h n i u này khi ncho nh ng doanh nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c vay m n đ c ít h n trong khi thu

nh p hi n t i không đ i K t qu là cung v n phòng cho thuê gi m xu ng và giá v n

phòng cho thuê s t ng

M i quan h gi a lãi su t cho vay và giá v n phòng cho thuê không đ n thu n ch là s tác đ ng m t chi u t bi n lãi su t tác đ ng đ n bi n giá v n phòng cho thuê Trong m t s tr ng h p, s thay đ i c a lãi su t d ng nh là h qu

ph n ng c a gi i cho vay tr c nh ng thay đ i c a th tr ng b t đ ng s n

 T ng tr ng kinh t

Khi GDP th c t t ng s làm t ng thu nh p c a dân chúng và m t ph n l n thu nh p tích l y s đ c đ u t vào các tài s n a thích, trong đó có b t đ ng s n

Do quá trình t o l p b t đ ng s n th ng kéo dài d n đ n trong ng n h n, đ nh y

c a cung b t đ ng s n là r t th p Do đó, s t ng c u b t đ ng s n th ng khi n giá

b t đ ng s n c ng nh ti n thuê t ng lên

 Dòng v n đ u t n c ngoài

Có nhi u b ng ch ng nhi u n c cho th y, dòng v n đ u t n c ngoài có

th đóng m t vai trò nh t đ nh trong vi c gây ra l m phát, làm t ng giá ch ng khoán

và thúc đ y s phát tri n trên th tr ng b t đ ng s n nói chung và th tr ng v n phòng cho thuê nói riêng

 Các y u t xã h i khác

Các y u t xã h i c ng có tác đ ng l n đ n giá tr b t đ ng s n M t khu v c

mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr b t

đ ng s n n i đó s t ng, d n đ n giá thuê c ng t ng do c u l n h n cung Ngoài ra các y u t khác nh : ch t l ng d ch v , tình hình an ninh, phong th y…

S nh h ng c a các y u t kinh t v mô này đ n giá thuê v n phòng chính

d a trên lý thuy t kinh t nào đ nghiên c u và d báo đ ng thái c a m t s bi n kinh t

 Gi i thi u v mô hình VAR

Mô hình VAR hay còn g i là mô hình vect t h i quy là m t d ng t ng quát

c a mô hình t h i quy đ n chi u (univariate autoregressive model) trong d báo

m t t p h p bi n, ngh a là m t vector c a bi n chu i th i gian Nó c l ng t ng

u1,t và u2,t là các sai s nhi u thu n (white noise) có th t ng quan đ ng th i

v i nhau (contemporaneously correlated)

H s 1 , đo l ng tác đ ng c a bi n tr yi,t-1 lên bi n y1,t

H s 2 , đo l ng tác đ ng c a bi n tr yi,t-1 lên bi n y2,t

Mô hình t ng quát: mô hình VAR t ng quát hay còn g i là mô hình TVP – VAR (t m d ch là mô hình VAR v i các tham s thay đ i theo th i gian – Time Varing Parameter Var model) bao g m K bi n gi i thích, p đ tr Nh v y, s

l ng tham s đ c c l ng trong mô hình VAR s là K+pK2

hay m i ph ng trình trong K ph ng trình s có (1 + pK) tham s đ c c l ng S l ng tham

s đ c c l ng càng nhi u thì sai s c l ng trong d báo s càng cao Trong

th c t , thông th ng ng i ta duy trì K nh và ch bao g m nh ng bi n có s

t ng quan cao v i nhau Ngoài ra, d a vào các tiêu chí phân lo i nh AIC, HQ (tiêu chí Hannan-Quinn), SC (ho c BIC), FPE (tiêu chí Final Prediction Error) đ

l a ch n đ tr phù h p

V b n ch t: mô hình VAR th t ra là s k t h p c a 2 mô hình: t h i quy

đ n chi u (univariate autoregression-AR) và h ph ng trình đ ng th i (simultanous equations-SEs) Mô hình VAR k t h p u đi m c a AR là r t d c

l ng b ng ph ng pháp t i thi u hóa ph n d (OLS) và u đi m c a SEs là c

l ng nhi u ph ng trình đ ng th i trong cùng 1 h th ng Ngoài ra, mô hình VAR

có th kh c ph c đ c nh c đi m c a SEs là nó không c n quan tâm đ n tính n i sinh c a các bi n kinh t (endogeneity) T c là các bi n kinh t v mô th ng mang tính n i sinh khi chúng tác đ ng qua l i l n nhau Thu c tính này làm cho ph ng pháp c đi n h i quy b i dùng 1 ph ng trình h i quy nhi u khi b sai l ch khi c

l ng ây là nh ng lý do c b n khi n mô hình VAR tr nên ph bi n trong nghiên c u kinh t v mô Nó c ng chính là n n t ng cho nghiên c u v s đ ng k t

h p (cointegration) c a Engle và Granger

 i m m nh và h n ch c a mô hình VAR

Có r t nhi u tranh lu n v tính u vi t c a các ph ng pháp d báo khác nhau Các ph ng pháp d báo đ n ph ng trình, ph ng trình đ ng th i, Box-Jenkins và VAR có c nh ng ng i ng h l n ch trích:

• i m m nh

Nh ng ng i ng h mô hình VAR nh n m nh các u đi m c a ph ng pháp này: (i) ây là ph ng pháp đ n gi n; ta không c n ph i lo l ng v vi c xác

đ nh các bi n nào là bi n n i sinh và bi n nào là bi n ngo i sinh T t c các bi n trong VAR đ u là bi n n i; (ii) Phép c l ng đ n gi n, t c là, ph ng pháp OLS thông th ng có th đ c áp d ng cho t ng ph ng trình riêng r ; Trong nhi u

tr ng h p, (iii) các d báo tính đ c b ng ph ng pháp t t h n các d báo tính

N u t ng ph ng trình ch a cùng m t s các bi n tr trong h , nó có th

đ c c l ng b ng ph ng pháp OLS mà không c n s d ng b t c ph ng pháp

h th ng nào nh bình ph ng t i thi u hai giai đo n (2SLS) hay h i quy có v không có liên quan (SUR)

S đ n gi n này c a ph ng pháp l p mô hình VAR có th là h n ch c a

nó Khi các quan sát có s l ng h n ch nh trong h u h t các phân tích kinh t ,

vi c đ a ra m t s đ tr c a t ng bi n có th s d ng nhi u b c t do

N u có m t vài đ tr trong t ng ph ng trình, không ph i lúc nào c ng có

th d dàng gi i thích t ng h s , đ c bi t là n u các d u c a các h s thay đ i k

ti p nhau Vì lý do này, ng i ta xem xét hàm ph n ng đ y (IRF) trong phép l p

mô hình VAR đ tìm xem bi n ph thu c ph n ng nh th nào đ i v i m t cú s c trong m t hay nhi u ph ng trình c a h

hình ph ng trình đ ng th i, vi c lo i tr hay đ a vào các bi n nh t đ nh đóng m t vai trò tr ng y u trong vi c xác đ nh mô hình

Do tr ng tâm đ c đ t vào d báo, các mô hình VAR ít phù h p cho phân tích chính sách

Thách th c th c nghi m l n nh t trong ph ng pháp xây d ng mô hình VAR là l a ch n kho ng tr thích h p Gi s b n có mô hình VAR ba bi n và quy t đ nh đ a 8 đ tr c a m i bi n vào t ng ph ng trình B n s có 24 tham s

tr trong m i ph ng trình c ng v i s h ng không đ i, và nh v y có t t c 25 tham s Tr khi c m u l n, c l ng nhi u tham s s s d ng r t nhi u b c t

2.4 L c kh o các nghiên c u có liên quan

2.4 1 L c kh o nghiên c u v nh h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá

b t đ ng s n nói chung

ã có nhi u nghiên c u đ c th c hi n v nh h ng c a các y u t kinh t

v mô đ n s thay đ i giá c a b t đ ng s n M t s nghiên c u đi n hình có th k

đ n nh :

Kh o sát giá nhà t i Singapore trong giai đo n 1978 – 2004, b ng các ki m

đ nh nghi m đ n v , ki m đ nh đ ng liên k t, Pillay (2005) đã tìm th y b ng ch ng

v s t ng giá b t đ ng s n t i th tr ng Singapore S d ng phân ph i tr , tác gi

đã ch ra m i quan h hai chi u gi a giá nhà và l m phát M t m t, l m phát t ng thúc đ y giá nhà t ng M t khác, giá nhà t ng c ng có tác đ ng tr l i, làm l m phát

t ng cao h n

K t qu nghiên c u c a Pillay (2005) c ng cho th y, t c đ t ng tr ng GDP có nh h ng đáng k đ n giá nhà t i Singapore Kh o sát m i quan h gi a GDP và giá nhà t i Trung Qu c, Yanbing (2012) c ng tìm th y b ng ch ng v s

nh h ng khá m nh c a bi n t c đ t ng GDP lên giá nhà trong giai đo n 1999 -

2010

M t nghiên c u khác s d ng mô hìnhVAR(mô hình véc t t h i quy)

đ c th c hi n b i Tsatsaronis và Zhu (2004) K t qu nghiên c u cho th y, lãi su t

gi i thích kho ng 10,8 % s thay đ i c a giá nhà c bi t, lãi su t cho vay ng n

h n gi m m t % s làm t ng giá nhà 1,2 % trong hai n m ti p theo Nghiên c u c a

h c ng phát hi n r ng, nh ng n c duy trì chính sách lãi su t th a thu n, s nh

h ng c a lãi su t ng n h n lên giá nhà có xu h ng m nh h n

Trong m t nghiên c u v nh h ng c a chính sách ti n t đ n s t ng giá

b t đ ng s n t i Trung Qu c, Xu và Chen (2012) đã s d ng mô hình VAR (mô hình véc t t h i quy), kh o sát s tác đ ng c a các bi n ti n t , bao g m lãi su t cho vay dài h n, t ng tr ng cung ti n, và d n tín d ng b t đ ng s n đ n s t ng

tr ng giá nhà t i Trung Qu c K t qu th c nghi m cho th y, m c lãi su t cho vay

th p, k t h p v i t ng tr ng cung ti n nhanh h n, và đi u ki n cho vay n i l ng có tác d ng thúc đ y t ng tr ng giá nhà , và ng c l i Nghiên c u v s t ng

tr ng th tr ng nhà Thái Lan vào nh ng n m 1990, Wong (2001)cho r ng, s

t do hóa các dòng v n đã đem l i các c h i cho nh ng đ nh ch tài chính trong

n c vay m n ngu n v n giá r n c ngoài đ đ u t vào vi c phát tri n các d

án nhà n i đ a i u này d n đ n hai lo i bong bóng nhà Thái Lan là s t ng giá quá m c và s d th a ngu n cung H qu là s s p đ c a th tr ng nhà ngay tr c cu c kh ng ho ng tài chính châu Á vào n m 1997 S d ng mô hình VECM (mô hình véc t hi u ch nh sai s ), Pillay (2005) phát hi n th y, khi t c đ

t ng tr ng tín d ng t ng m t % s làm t ng 5,18 % đ l ch gi a giá tr quan sát và giá tr c b n c a nhà Nói cách khác, t ng tr ng tín d ng có nh h ng đáng k

đ n s thay đ i giá b t đ ng s n nhà Singapore

Trong m t nghiên c u khác, Guo và Huang (2010) th c hi nkh o sát m c đ

nh h ng c a dòng v n đ u c t bên ngoài đ n s bi n đ ng c a th tr ng b t

đ ng s n và th tr ng ch ng khoán Trung Qu c B ng cách s d ng mô hình VAR v i d li u chu i th i gian theo tháng t tháng 1 n m 1997 đ n tháng 10 n m

2008, k t qu cho th y, dòng v nđ u c t bên ngoài có tác đ ng làm t ng giá tài

s n trên c th tr ng b t đ ng s n và th tr ng ch ng khoán Trung Qu c

Bên c nh đó c ng có m t s c s đ cho r ng, th tr ng ch ng khoán có

th có nh h ng đ n th tr ng nhà đ t đ Nghiên c u c a Bardhan và c ng s (2003) phát hi n th y, có s tác đ ng thu n chi u c a thu nh p ch ng khoán đ n s

l ng nhà m i đ c xây d ng t i Singapore i u này g i ý r ng, s phát tri n

c a th tr ng ch ng khoán có th làm t ng s giàu có c a các nhà đ u t , nh ng

ng i cu i cùng s rút v n ra và tái đ u t vào b t đ ng s n Do đó, nh h ng thu

nh p t th tr ng ch ng khoán s lan t a sang th tr ng b t đ ng s n

Ngoài ra, vi c các bi n v mô nh h ng liên t c làm gia t ng giá tr b t đ ng

s n s d n đ n hi n t ng bong bóng b t đ ng s n Liên quan đ n v n đ này c ng

đ n các c n s t giá nhà đ t trên th tr ng b t đ ng s n M

Trong Lý thuy t kinh t và bong bóng tài s n, Gadi Barlevy (2007) cho r ng bong bóng b t đ ng s n là hi n t ng giá b t đ ng s n v t xa giá tr c b n Theo ông, đ m t bong bóng x y ra, ph i có ít nh t m t trong các đi u ki n sau: có m t

s l ng đ l n các nhà giao d ch ti m n ng, t n t i s khác bi t quan đi m v giá

gi a nh ng nhóm nhà giao d ch, s phân b ngu n l c kinh t không hi u qu

Trong nghiên c u v tín d ng ngân hàng và giá tài s n H ng Kông, Stefan Gerlach (2004) xây d ng mô hình nh m đánh giá nh h ng c a dòng v n tín d ng ngân hàng đ n quá trình phát tri n bong bóng b t đ ng s n H ng Kông K t qu nghiên c u cho th y, giá b t đ ng s n và tín d ng b t đ ng s n có m i quan h hai chi u Song s nh h ng c a giá b t đ ng s n lên tín d ng b t đ ng s n m nh h n

so v i chi u ng c l i

2.4 2 L c kh o nghiên c u v nh h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng

H u h t các nghiên c u v giá thuê v n phòng đ u t p trung vào xác đ nh giá thuê v n phòng d a trên các y u t vi mô xu t phát t n i t i c a b t đ ng s n Các nghiên c u này đ u d a trên mô hình kinh t l ng Hedonic Nghiên c u v nh

h ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng còn h n ch M t s nghiên c u đi n hình có th đ c k đ n nh :

Nghiên c u c a Gardiner và Henneberry (1988, 1991) th c hi n đ i v i th

tr ng v n phòng cho thuê t i Anh Các tác gi đã c g ng đ xác đ nh giá thuê v n phòng t i các vùng quy ho ch khác nhau B ng cách s d ng d li u hàng n m trong giai đo n 1977 đ n 1984 c a các đ a ph ng khác nhau H nh n ra r ng GDP c a đ a ph ng và không gian tr ng đ cho thuê là nh ng y u t chính nh

h ng đ n giá thuê v n phòng Tuy nhiên, nghiên c u này m i ch d ng góc đ

nh n bi t đ nh tính

Nghiên c u c a Giussani , Hsia và Tsolocas (1993) là nghiên c u đ u tiên c

g ng đ ki m tra các y u t quy t đ nh giá thuê v n phòng trên kh p các thành ph châu Âu B ng vi c s d ng ph ng pháp bình ph ng nh nh t (OLS),h ki m tra

m i quan h gi agiá thuê v n phòng và các ho t đ ng kinh t D li u đ c s

d ng trong nghiên c u này là d li u chéo và d li u chu i th i gian C s lý thuy t c a nghiên c u này d a trên khuôn kh cung và c u Tuy nhiên, nghiên c u này đã b qua các bi n kinh t v mô tác đ ng lên phía cung, vì d li u không có

s n trên kh p châu Âu H kh ng đ nh r ng các bi n kinh t v mô tác đ ng lên phía

c u có th gi i thích s bi n đ ng giá trên th tr ng v n phòng cho thuê châu Âu

phòng, đi u ki n kinh t qu c gia, quy mô th tr ng và các bi n pháp t ng tr ng kinh t và nh ng thay đ i trong n n kinh t D li u ph c v cho nghiên c u này

đ c thu th p t 22 thành ph châu Âu trong giai đo n 1982 – 1994, s d ng d

li u chu i th i gian và d li u chéo K t qu cho th y các y u t đ a ph ng riêng

l ít có nh h ng đ n giá thuê v n phòng trên các thành ph châu Âu mà nh

h ng này v n liên quan đ n các y u t kinh t v mô qu c gia Tuy nhiên trong nghiên c u này, h m t l n n a v n b qua các d li u t phía cung, do thi u tính

kh d ng và ch t l ng kém c a các d li u đó

M t khác, m t s nhà nghiên c u cho r ng, lãi su t th hi n chi phí v n , và lãi su t c ng đ c coi nh d đoán c a các đi u ki n kinh t (Chang et al 1998)

M t s nghiên c u đã s d ng lãi su t nh m t bi n đ c l p đ ki m tra tác đ ng

đ n giá thuê v n phòng ( Giussani et al 1993, D' Arcy et al , 1994 , Keogh et al 1998) Lãi su t cao s không khuy n khích các quy t đ nh đ u t v n phòng cho thuê , và sau đó giá thuê v n phòng s t ng lên do ngu n cung v n phòng gi m Tuy nhiên, v n ch a có nghiên c u th c nghi m nào cho th y r ng lãi su t có tác đ ng đáng k đ n giá thuê v n phòng

B ng 2.1: Tóm t t mô hình nghiên c u m t s qu c gia

Qu c gia Tác gi N m th c

hi n Mô hình K t qu nghiên c u

I Nghiên c u tác đ ng c a các y u v mô đ n giá b t đ ng s n

Singapore Pillay 2005 Mô hình

m t % s làm t ng giá nhà 1,2 % trong hai n m ti p theo Chính sách lãi su t th a thu n, s nh

s bi n đ ng c a th tr ng b t

đ ng s n và th tr ng ch ng khoán Trung Qu c K t qu cho th y, dòng v n này có tác đ ng làm t ng giá tài s n trên c hai th tr ng

Theo ông, đ m t bong bóng x y

ra, ph i có ít nh t m t trong các

đi u ki n sau: có m t s l ng đ

l n các nhà giao d ch ti m n ng,

t n t i s khác bi t quan đi m v giá gi a nh ng nhóm nhà giao

d ch, s phân b ngu n l c kinh t

H ng

Kông Stefan Gerlach 2004

Mô hình VAR

K t qu nghiên c u cho th y, giá

b t đ ng s n và tín d ng b t đ ng

s n có m i quan h hai chi u Song

s nh h ng c a giá b t đ ng s n lên tín d ng b t đ ng s n m nh h n

Châu Âu Giussani , Hsia

Châu Âu

D' Arcy , McGough và Tsolocas

1997 Mô hình

VAR

K t qu cho th y các y u t đ a

ph ng riêng l ít có nh h ng đ n giá thuê v n phòng trên các thành

ph châu Âu mà nh h ng này v n liên quan đ n các y u t kinh t v

c u v n phòng cho thuê Tác gi c ng đ c p đ n giá thuê v n phòng và trình bày

c s lý lu n v các y u t v mô nh h ng đ n giá thuê v n phòng

Bên c nh đó, đ t o c s cho mô hình nghiên c u s đ c trình bày

ch ng 3,tác gi c ng ti n hành l c kh o các nghiên c u liên quan đ n đ tài này Các nghiên c u liên quan đ c l c kh o bao g m các nghiên c u v tác đ ng c a

y u t v mô đ n giá b t đ ng s n và tác đ ng c a y u t v mô đ n giá thuê v n phòng H u h t các nghiên c u đ c l c kh o đ u s d ng mô hình vector t h i quy (VAR) và đây c ng là mô hình đ nh l ng đ c tác gi s d ng trong lu n v n

Do đó, lý thuy t t ng quát v mô hình VAR c ng đã đ c tác gi trình bày trong

ch ng 2

Trên c s lý thuy t đã đ c trình bày ch ng 2, ch ng 3 s ti n hành đ

xu t mô hình nghiên c u th c nghi m

CH NG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN C U 3.1 Khung phân tích

Trên c s l c kh o nghiên c u đã đ c th c hi n t i các qu c gia v nh

h ng c a các y u t v mô đ n giá v n phòng cho thuê, các y u t v mô có tác

đ ng là t ng s n ph m qu c n i (GDP), l m phát, lãi su t ngân hàng, t ng tr ng tín d ng, v n đ u t n c ngoài, ch s ch ng khoán

M t khác, m t s khe h ng v m t lý thuy t c ng nh th c ti n cho tình hình nghiên c u bi n đ ng giá v n phòng cho thuê t i Vi t Nam có th th y: (i) Tuy có khác nhi u t ch c kinh doanh d ch v v n phòng cho thuê t i Vi t Nam nh ng các

t ch c này h u nh ch a quan tâm đ n tác đ ng c a các y u t v mô đ n bi n

đ ng giá v n phòng cho thuê (ii) Các nghiên c u v l nh v c này đ u đ c th c

hi n t i các n c phát tri n trên th gi i thông qua mô hình đ nh l ng (iii) t i Vi t Nam hi n t i ch a có nghiên c u nào ng d ng mô hình VAR đ nghiên c u tác

đ ng c a các y u t v mô đ n giá thuê v n phòng

Xu t phát t nh ng khe h ng nghiên c u trên, m t l n n a cho th y tính c p thi t c a nghiên c u này t i th tr ng Vi t Nam làm sáng t v n đ đã đ c nêu ra ch ng gi i thi u, khung phân tích c a nghiên c u đ c tác gi xây d ng

đ nghiên c u tác đ ng c a các y u t v mô đ n bi n đ ng giá v n phòng cho thuê

C th :

 Trên c s k th a k t qu c a các nghiên c u tr c tác gi ti n hành đ

xu t mô hình nghiên c u th c nghi m t i đ a bàn thành ph H Chí Minh

 Các bi n trong mô hình đ c tác gi xây d ng d a trên các bi n v mô đã

đ c ch ra các nghiên c u tr c

 Sau đó ti n hành thu th p d li u c n thi t cho nghiên c u D li u đ c thu th p t các ngu n uy tín nh : T ng c c Th ng kê Vi t Nam (GSO), Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam (SBV), niêm giám th ng kê c a Vi t Nam qua các n m và website: trang thông tin đi n t đ u t n c ngoài, S Giao d ch Ch ng khoán H Chí Minh

 Sau khi có đ d li u c n thi t và d li u đã đ c x lý đ m b o đ tin

c y, tác gi ti n hành các ki m đ nh c n thi t tr c khi c l ng mô hình VAR

nh : ki m đ nh nghi m đ n v đ đ m b o các bi n trong mô hình đ u d ng, ch n

l a đ tr t i u cho mô hình thông qua các tiêu chu n AIC, HQ (tiêu chí Quinn), SC (ho c BIC), FPE (tiêu chí Final Prediction Error)

Hannan- c l ng mô hình VAR và ti n hành ki m đ nh nhân qu Granger đ tìm b ng ch ng th c nghi m v tác đ ng c a các bi n v mô đ i v i giá thuê v n phòng

ch s ch ng khoán Vi t Nam (VNI) đ đánh giá m i t ng quan v i giá v n phòng

Gía thuê

v n phòng

T ng s n

ph m

qu c n i

Ch s giá tiêu dùng

Lãi su t tái c p

v n

V n đ u

t tr c

ti p n c ngoài

Th

tr ng

ch ng khoán

T ng

tr ng tín d ng

cho thuê h ng A S li u đ c s d ng là chu i s li u hàng quý, b t đ u t Quý4

Tác gi nghiên c u quá trình t h i quy b c 1 AR (1) c a t t c các bi n v

mô và bi n giá thuê v n phòng h ng A bình quân

Trong đó Yt là các bi n trong mô hình, ut là nhi u tr ng (IID)

N u nh = 1, khi đó Yt là m t b c đi ng u nhiên T c là Ytlà m t chu i không d ng Do đó đ ki m đ nh tính d ng c a các bi n v mô và bi n giá thuê v n phòng h ng A bình quân, tác gi s ki m đ nh gi thuy t:

H0: = 1 (chu i là không d ng)

H1: < 1 (chu i là d ng)

Vi c ki m đ nh đ c th c hi n thông qua tiêu chu n ki m đ nh: