Đánh giá tác động của công tác chuyên mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tần, đô thị tại phường bãi cháy, TP hạ long, tỉnh quang ninh

Do vậy vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự chuyển đổi mục đích sửdụng đất đất đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, từ đó

VŨ HOÀNG CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

VŨ HOÀNG CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguy ễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tên tôi là Vũ Hoàng Cường, học viên Lớp Cao học quản lý đất đai K20 (khóahọc 2012 – 2014), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ: “Đánh giá tác động của công tác chuy ển mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng, đô thị tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” là sản phẩm nghiên cứu, thảo luận của cá

nhân tôi, không phải sao chép từ các đề tài nghiên cứu khác Các số liệu thể hiệntrong luận văn được điều tra từ thực tế, có cơ sở Tôi xin chịu trách nhiệm về tínhtrung thực và kết quả từ nghiên cứu của mình

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014

Học viên

Vũ Hoàng Cường

LỜI CÁM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến các Thầy, Cô giảng dạy lớp Cao

học quản lý đất đai K20, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã rất tâm huyếttruyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong thực tiễn quản lý đất đai vàcác lĩnh vực chuyên môn có liên quan trong 02 năm học, giúp cho các học viênnâng cao trình độ năng lực chuyên môn, tiếp cận và giải quyết vấn đề một cáchkhoa học, sáng tạo, làm cơ sở vận dụng vào thực tiễn công tác Những kiến thức màcác Thầy, Cô đã giảng dạy thực sự là nền tảng vững chắc để tôi có thể hoàn thànhLuận văn Thạc sỹ này và sau này có thể học nâng cao hơn nữa

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS TS Nguyễn Thế Hùng – Giám đốc Trung tâm

Đào tạo và Phát triển Quốc tế, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tìnhgiúp đỡ, chỉ bảo và hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài để tôi có thể

nghiên cứu, viết đề tài đúng hướng, đảm bảo chất lượng nội dung và tiến độ yêu cầu.Tôi cũng xin được cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để các học viên hoàn thành tốt khóa học và

đủ điều kiện để bảo vệ Luận văn Thạc sỹ trong thời gian sớm nhất

Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, cơ quan, đồng nghiệp đã

giúp đỡ, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học và nghiên cứu, thực

hiện đề tài Luận văn Thạc sỹ

Do thời gian có hạn và kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn chưanhiều nên đề tài Luận văn này còn nhiều hạn chế, thiếu sót Rất mong nhận đượcnhững ý kiến chỉ bảo, đóng góp của các Thầy, Cô, các chuyên gia và những người

quan tâm đến đề tài nghiên cứu này

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014

Học viên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài: 1

2 Mục tiêu của đề tài: 2

2.1 Mục tiêu tổng quát: 2

2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

3 Yêu cầu của đề tài: 3

4 Ý nghĩa của đề tài: 3

4.1 Ý nghĩa khoa học: 3

4.2 Ý nghĩa thưc tiễn: 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Cơ sở lý luận của việc chuyển mục đích sử dụng đất 4

1.2 Cơ sở pháp lý của chuyển mục đích sử dụng đất 5

1.2.1 Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 5

1.2.2 Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất 5

1.2.3 Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất 6

1.3 Cơ sở thực tiễn 9

1.3.1 Những nghiên cứu trên thế giới liên quan đến nội dung đề tài 9

1.3.2 Những nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài 15

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.27 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi, địa điểm nghiên cứu 27

2.1.3 Thời gian nghiên cứu: 27

2.2 Nội dung nghiên cứu: 27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, thông tin liên quan 28

2.3 2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn để thu thập các tài liệu sơ cấp 28

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 29

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Bãi Cháy 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.3 Đánh giá chung về các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bãi Cháy 46

3.2 Thực trạng, kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại phường Bãi Cháy 47

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Bãi Cháy 47

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 53

3.2.3 Tình hình biến động đất đai 56

3.2.4 Kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường 59

3.2.5 Xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất 61

3.3 Những tác động của chuyển mục đích sử dụng đất 61

3.3.1 Tác động tích cực: 61

3.3.2 Tác động tiêu cực: 69

3.4 Những khó khăn, cản trở trong công tác chuyển mục đích sử dụng đất 73

3.4.1 Việc thu hồi đất để thực hiện dự án không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết được phê duyệt, đặc biệt là việc thu hồi đất rừng đặc dụng 73

3.4.2 Tiến độ thực hiện tại một số dự án chậm hoặc không triển khai, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân 74

3.4.3 Chính sách về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 76

3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển mục đich sử dụng

đất trên địa bàn phường 77

3.5.1 Giải pháp về phía Nhà nước 77

3.5.2 Giải pháp về phía Chủ dự án 78

3.5.3 Giải pháp về phía chính quyền phường 78

3.5.4 Giải pháp về phía người dân 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Đề nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Gia tăng dân số phường Bãi Cháy qua các năm 40Bảng 3.2 Tình hình lao động của phường Bãi Cháy qua các năm 40Bảng 3.3 Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phường Bãi Cháy năm 2012 55Bảng 3.4 Tình hình biến động cơ cấu sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn

2005-2012 57Bảng 3.5 Tình hình biến động diện tích các loại đất theo mục đích sử dụng đất

phường Bãi Cháy giai đoạn 2005 - 2012 58

Bảng 3.6 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn

2000-2005 59Bảng 3.7 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phường Bãi Cháy giai đoạn

2006-2010 61Bảng 3.8 Tình hình thu ngân sách của Ủy ban Nhân dân phường Bãi Cháy 62Bảng 3.9 Các dự án kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị mới trên địa bàn

phường Bãi Cháy 63

Bảng 3.10 Một số khách sạn mới hình thành trên địa bàn phường Bãi Cháy 65Bảng 3.11 Danh sách một số dự án chuyển mục đích sử dụng đất sai quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất chi tiết được phê duyệt giai đoạn 2006-2010 73Bảng 3.12 Danh sách các dự án treo, dự án chậm tiến độ 75

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Bản đồ địa hình Việt Nam 16

Hình 3.1 Sơ đồ địa giới hành chính phường Bãi Cháy 30

Hình 3.2 Du lịch trên Vịnh Hạ Long 34

Hình 3.3 Vị trí các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 37

Hình 3.4 Cổng vào khu công nghiệp Cái Lân 38

Hình 3.5 Phối cảnh khách sạn 5 sao IMICO 39

Hình 3.6 Biểu đồ biến động diện tích các loại đất qua các năm 56

Hình 3.7 Một góc khu dân cư du lịch Đông Hùng Thắng, phường Bãi Cháy 64

Hình 3.8 Khách sạn Hoàng Gia Hạ Long 66

Hình 3.9 Biểu đồ đóng góp ngân sách của các doanh nghiệp vào ngân sách trên địa bàn phường Bãi Cháy qua các năm 67

Hình 3.10 Hiện trạng cảnh quan phường Bãi Cháy năm 2013 nhìn từ trên cao 71

Hình 3.11 Trận lụt ngày 06/6/2012 tại khu phố 6 phường Bãi Cháy 72

Hình 3.12 Sạt lở đất đá năm 2013 tại khu phố 4 phường Bãi Cháy 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong lịch sử phát triển của loài người, dù ở giai đoạn nào hay quốc gia nào,trình độ phát triển cao hay lạc hậu thì đất đai luôn chiếm giữ một vai trò tối quantrọng trong hệ thống tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cảivật chất và là yếu tố cơ bản trong môi trường sống của con người Ngày nay, vớicác tiến bộ về khoa học kỹ thuật, sự phụ thuộc của con người vào đất đai ngày cànggiảm, tuy nhiên đất đai vẫn là điều kiện không thể thiếu được của các ngành kinh tế,

đặc biệt trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá

hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực để phát triển nềnkinh tế - xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấp thiết, đặc biệt trong bối cảnhbùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khí hậu hiện nay

Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nước nôngnghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn Đi lên từ nền văn minh lúa nước,

Nhà nước và nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến năm 2020

cơ bản đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại Quá trình

đô thị hóa, công nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tại các trung tâm

thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu về

đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn Điều này dẫn đến xu thế tất yếu

phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp,

đồng thời gây nên áp lực cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc phân bổ quỹđất cho các ngành để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lương thực

quốc gia

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nôngnghiệp đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và sinh kếcủa người dân Bên cạnh những tác động tích cực như đáp ứng nhu cầu về đất đaicho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việc làm, tăng thunhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng các dịch vụ an sinh xãhội… thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêu cực không thể tránh khỏi

như diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, an ninh lương thực không đảm

bảo, chất lượng, thu nhập của một bộ phận người dân bị thu hồi đất đi xuống, nảysinh các tệ nạn xã hội… Đặc biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi

thường giải phóng mặt bằng đang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên

nhiều vụ khiếu kiện phức tạp, đông người trong thời gian qua

Phường Bãi Cháy là một phường trung tâm của thành phố Hạ Long và tỉnh

Quảng Ninh, là phường trọng điểm về phát triển kinh tế và du lịch, nằm bên cạnhVịnh Hạ Long – một trong bẩy kỳ quan thiên nhiên mới của thế giới Những nămqua tình hình phát triển kinh tế - xã hội của phường đã có những kết quả tích cực,

làm thay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao đời sống nhân dân Đã có rất nhiều dự ánđược triển khai thực hiện, mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nhưng cũng có nhiều dự

án không được thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến

cuộc sống của người dân trong vùng dự án Do vậy vấn đề đặt ra là làm thế nào để

có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự chuyển đổi mục đích sửdụng đất đất đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, từ đó đúc rút kinh nghiệm,bài học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý Nhà

nước về đất đai trên địa bàn phường Vì vậy tôi đã chọn đề tài:“Đánh giá tác động

c ủa công tác chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng, đô thị tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn

thạc sỹ cho mình dưới sự hướng dẫn của PGS TS Nguyễn Thế Hùng

2 Mục tiêu của đề tài:

2.1 M ục tiêu tổng quát:

Đánh giá được kết quả và các tác động của công tác chuyển mục đích sử

dụng đất tới quá trình phát triển hạ tầng, đô thị và đời sống nhân dân của phườngBãi Cháy; xác định những mặt còn hạn chế, bất cập và đề xuất giải pháp khắc phục

2.2 M ục tiêu cụ thể:

(1) Đánh giá được kết quả của công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ

phát triển hạ tầng, đô thị tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

(2) Đánh giá được tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với

quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Phường, trong đó đặt trọng tâm phân tích tác

động đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị và những tác động đối với đời sống của

nhân dân;

(3) Xác định được những mặt còn hạn chế, bất cập trong công tác chuyển

mục đích sử dụng đất của phường; đề xuất được một số giải pháp nhằm phát huycác kết quả đã đạt được, khắc phục các tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển mục

đích sử dụng đất tại phường Bãi Cháy

3 Yêu cầu của đề tài:

- Cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất quy định về chuyểnmục đích sử dụng đất của Nhà nước ta

- Các tài liệu thu thập phải đầy đủ, chính xác, khách quan

- Đánh giá được tổng quát thực trạng quá trình chuyển mục đích sử dụng đấttại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh từ năm 2005 đến hết

năm 2012, những tác động tích cực và tiêu cực đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị

và đời sống nhân dân

- Các giải pháp đề xuất với các cơ quan quản lý của Nhà nước phải có tính thựctiễn, khả thi, được rút ra từ quá trình điều tra thực địa và ý kiến các bên liên quan

4 Ý nghĩa của đề tài:

4.1 Ý ngh ĩa khoa học:

Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã được cácThầy, Cô giảng dạy, hướng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thời cũng

là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào quá trình công tác thực tế để đúc rút

kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việc cho bản thânsau khi tốt nghiệp Tôi cũng mong rằng đề tài của mình có thể mang lại một sự đónggóp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnh vực quản lý đất đai

4.2 Ý ngh ĩa thưc tiễn:

Việc nghiên cứu đề tài để thấy được thực trạng công tác chuyển mục đích sửdụng đất tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, những mặt kếtquả đã đạt được, những tác động tích cực và những mặt còn tồn tại với sự phát triển

hạ tầng, đô thị và đối với đời sống nhân dân trên địa bàn phường, từ đó có giải phápthực hiện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái ni ệm

Chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung mới được đề cập đến ở lần sửa đổithứ hai của Luật Đất đai 1993 (năm 2001) và chính thức được bổ sung vào các nộidung quản lý Nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003 và hiện tại là Luật Đất đai

2013 Việc quy định các nội dung này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người đang sửdụng đất muốn chuyển mục đích đất sang mục đích khác, đồng thời cũng giảm thiểu

về thủ tục hành chính cho cơ quan quản lý Nhà nước Thay vì cơ quan Nhà nước cơthẩm quyền phải ra quyết định thu hồi đất rồi sau đó mới lại ra quyết định giao đất

cho chính người sử dụng đó thì chỉ phải làm thủ tục công nhận cho người sử dụngđất được chuyển mục đích sử dụng [19, tr 119]

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan quản lý Nhà nước có

thẩm quyền đồng ý cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng với những diện

tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác [19, tr 116]

1.1.2 Cơ sở lý luận của việc chuyển mục đích sử dụng đất

Từ xưa đến nay, đất đai luôn có một vai trò tối quan trọng trong hệ thống tưliệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cải vật chất mà con ngườitạo ra Không một quốc gia, một nền kinh tế nào, dù lạc hậu hay phát triển màkhông cần đến đất đai, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp Xã hội càng pháttriển, nền kinh tế càng đa dạng với nhiều ngành nghề khác nhau thì nhu cầu sử dụng

đất càng lớn Tuy nhiên thực tế tổng diện tích đất lại cố định, không thể sản sinh.Điều này tất yếu dẫn đến việc phải lấy đất của ngành này để chuyển mục đích sử

dụng sang ngành khác quan trọng, cấp thiết hơn

Trong tiến trình phát triển của các quốc gia, đặc biệt ở một quốc gia đang pháttriển như Việt Nam, cơ cấu nền kinh tế luôn có xu hướng chuyển dịch từ lĩnh vựcnông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp Ở giai đoạn phát triển thấp trước đây,nền kinh tế của Việt Nam còn là một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu, năng suất lao

động thấp, đòi hỏi diện tích đất canh tác nông nghiệp phải lớn mới đáp ứng được

nhu cầu tiêu dùng sản phẩm nông nghiệp của người dân Đến giai đoạn hiện nay,Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, năng suất

lao động trong ngành nông nghiệp đã tăng đáng kể nhờ ứng dụng các tiến bộ khoa

học kỹ thuật hiện đại vào sản xuất thâm canh Do vậy diện tích đất canh tác nôngnghiệp không đòi hỏi lớn mà vẫn có thể đảm bảo an ninh lương thực quốc gia

Trong khi đó các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các khu đô thị không

ngừng phát triển, mở rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày cảng lớn, đòi hỏi phải điều tiết

đất từ quỹ đất hiện có của ngành nông nghiệp

Việc chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến rất nhiều đối tượng, ngànhkinh tế, trong đó người nông dân là người chịu ảnh hưởng nhiều nhất Người thựchiện điều tiết, phân bổ quỹ đất, quyết định việc thu hồi đất và chuyển mục đích sửdụng đất là Nhà nước, thông qua việc ban hành hệ thống văn bản pháp quy và xâydựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đểquản lý và định hướng việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng đường lối, định

hướng phát triển Nếu Nhà nước thực hiện tốt công tác này sẽ có tác động tích cực,thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và đời sống

của người dân, còn nếu thực hiện không tốt sẽ gây hậu quả tiêu cực theo chiều

hướng ngược lại

1.2 Cơ sở pháp lý của chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.1 Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụngđất gồm:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.2 Các hình th ức chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, chuyển mục đích sử dụng đất có 02 trường hợp:

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhànước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôitrồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nướcmặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sửdụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đấtsang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải

là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại,

dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.Khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sửdụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sửdụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau

khi được chuyển mục đích sử dụng

+ Các trường hợp chuyển mục đích không thuộc quy định tại Điều 57 Luật Đấtđai 2013 thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử

dụng đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất

1.2.3 Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

a Giai đoạn trước ngày 01/7/2014:

- Văn bản của Trung ương:

+ Luật Đất đai được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày26/11/2003

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướngdẫn thi hành Luật Đất đai.

+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

+ Luật Bảo vệ và Phát triển rừng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 6 thôngqua ngày 03/12/2004

+ Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước

+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

+ Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hànhLuật Bảo vệ và Phát triển rừng

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chínhphủ về thu tiền sử dụng đất

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chínhphủ về thu tiền sử dụng đất

+ Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sửdụng đất trồng lúa

- Văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh:

+ Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ

gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

+ Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

+ Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi

Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

+ Quyết định số 3288/2012/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của UBND tỉnhQuảng Ninh về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnhvực đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội có sử dụng đất, mặt nước; công tácquản lý các dự án đầu tư xây dựng – kinh doanh khu đô thị, dự án phát triển khu nhà

ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

+ Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh QuảngNinh về việc ban hành quy định tạm thời để xác định các dự án giao đất, cho thuê

đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa

bàn tỉnh Quảng Ninh

b Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay:

- Luật Đất đai được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Những nghiên cứu trên thế giới liên quan đến nội dung đề tài

a Trung Quốc:

Ở Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa

về đất đai - đó là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng

lao động Trung Quốc có tổng diện tích 9,6 triệu km2, là nước đứng thứ 4 thế giới

về tổng diện tích và thứ 2 thế giới về diện tích đất [23] Trong hơn 20 năm thực hiệnchính sách cải cách, nền kinh tế của Trung Quốc đã đạt được những thành tựu tolớn, mức tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 9,7%/năm, được xếp vào nước cómức tăng trưởng nhanh nhất thế giới Bên cạnh những thành công đã đạt được, quátrình tăng trưởng kinh tế nóng và quy mô dân số lớn của Trung Quốc chứa đựngnhiều nguy cơ và thách thức lớn Quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang cácloại đất khác (chủ yếu là đất công nghiệp và đất ở) đã làm cho diện tích đất canh tácngày càng giảm, diện tích đất canh tác bình quân đầu người của Trung Quốc chỉbằng 1/3 mức trung bình trên thế giới Cạnh tranh giữa sản xuất nông nghiệp và sảnxuất công nghiệp, phát triển đô thị ngày càng gay gắt, giá thành sản xuất nôngnghiệp ngày càng tăng làm cho tốc độ tăng thu nhập của nông dân giảm dần (từ

3,09% năm 1980 xuống còn 2,47% năm 1997), ngày càng tụt hậu so với mức tăng

ngày càng nhanh của thu nhập dân cư thành phố Khoảng cách chênh lệch về thunhập giữa dân cư nông thôn và thành thị ngày càng xa nhau [1, tr 17]

Trước những khó khăn, thách thức to lớn, Nhà nước Trung Quốc đã có những

giải pháp điều chỉnh trong công tác quản lý và sử dụng đất đai nhằm sử dụng đấtmột cách hiệu quả, tiết kiệm, bền vững, trong đó đặc biệt chú trọng công tác quy

hoạch sử dụng đất Các nguyên tắc, nội dung quy hoạch sử dụng đất và các giảipháp bảo vệ đất nông nghiệp, sử dụng đất tiết kiệm được đề ra cụ thể như sau:

- Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:

+ Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;

+ Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;

+ Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh

tế, xã hội và các địa phương;

+ Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và

nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;

+ Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất

- Nội dung quy hoạch sử dụng đất:

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêuthuộc 2 nhóm sau:

+ Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất

canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất

bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ).Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và

được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất

cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp

đến từng xã

+ Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉtiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đấttrồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất côngnghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xâydựng, đất thương mại - dịch vụ)

Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ

tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh

Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện

- Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:

+ Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đấtcanh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phảichỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất

lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích

sử dụng dưới bất cứ lý do gì

+ Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một sốdiện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sửdụng đất đã được xét duyệt Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thểcho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kếhoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện

+ Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đíchkhác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ

+ Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện

tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải

chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi

+ Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát

việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương Trường hợp quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương

sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bịthu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư đểtạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất

- Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:

+ Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát

triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định

+ Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và

kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (ví dụ

như tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự)

+ Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệptheo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằmkhai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng Trường hợp đặc biệt (không thể bố trítrong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu côngnghiệp [5, tr 9-11].

b Nhật Bản:

Nhật Bản nằm trong nhóm các quốc gia phát triển G8, là nước tiến hành cảicách kinh tế sớm nhất châu Á, quá độ từ nền kinh tế phong kiến tiểu nông lên côngnghiệp hóa Hiện Nhật Bản là một quốc gia công nghiệp hiện đại, tuy nhiên đơn vịsản xuất nông nghiệp chính vẫn là các hộ gia đình nhỏ, mang đậm tính chất của nền

văn hóa lúa nước Với tổng diện tích chưa đến 0,38 triệu km2, bị chia tách thành

hàng ngàn đảo lớn, nhỏ, tài nguyên nghèo nàn, đặc biệt diện tích đất canh tác rất

hạn chế Đứng trước sức ép về nhu cầu đất cho công nghiệp hóa và dân số đông,Nhật Bản đã chú trọng áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp để thâm

canh tăng năng suất

Cũng giống như mô hình của các quốc gia G8 khác, chế độ sở hữu đất đai củaNhật Bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Đất đai được chia cho mọi nôngdân tạo nên tầng lớp nông dân sở hữu nhỏ ruộng đất Chính sách khuyến khích pháttriển sản xuất được ban hành tạo ra động lực thúc đẩy nông dân áp dụng khoa họccông nghệ tăng năng suất cây trồng

Trong lĩnh vực công nghiệp, Nhật Bản áp dụng chính sách phi tập trung hóacông nghiệp, đưa sản xuất công nghiệp về nông thôn làm cho cơ cấu kinh tế nông

thôn thay đổi, tỷ lệ đóng góp của các ngành phi nông nghiệp trong thu nhập dân cưnông thôn ngày càng tăng (năm 1950 là 29%, năm 1990 là 85%) [5, tr 19] Công

nghiệp phát triển tạo nên kết cấu hạ tầng (giao thông, thông tin, đào tạo, nghiên cứu…)hoàn chỉnh, thúc đấy nông nghiệp tăng trưởng, tạo nên năng suất đất đai cao

Với các chính sách tiết kiệm đất triệt để, chính sách bảo hộ sản xuất nôngnghiệp, hạn chế tối đa sự chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất ở, sự kết hợp hàihòa giữa nông nghiệp, nông thôn với công nghiệp, thành thị đã có tác động tích cực

đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Nhật Bản, góp phần tạo nên sự phát triển thần

kỳ của Nhật Bản và giữ cho Nhật Bản luôn nằm trong các nước phát triển hàng đầuthế giới

Trong giai đoạn đầu công nghiệp hóa, công nghiệp phát triển chậm, Đài Loan

thực hiện chính sách “Ly nông bất ly hương”, sản xuất nông nghiệp và ngành nghề

nông thôn đã thu hút hều hết lao động tăng thêm hàng năm Tỷ lệ thất nghiệp giảm

từ 6,5% năm 1952 xuống còn dưới 3% và giữ ở mức này cho đến nay Từ năm 1952

đến năm 1954, mỗi năm chỉ có khoảng 0,3% đến 2,3% tổng số lao động nông thôn

chuyển ra thành phố, vừa đủ với khả năng tạo việc làm của công nghiệp Khi tốc độcông nghiệp hóa chậm lại (năm 1971, kinh tế nông thôn có vai trò điều tiết, giữ lao

động tăng thêm hàng năm ở lại nông thôn [5, tr 21]

Trong suốt 30 năm công nghiệp hóa (bắt đầu từ năm 1949), Đài Loan tập trungphát triển cơ sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, thông tin liên lạc, mạng lưới điện…)

Hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh cho phép phân bổ sản xuất công nghiệp trên toànlãnh thổ, nhờ đó có thể phân tán công nghiệp về nông thôn Điều này đã mang lạinhững hiệu quả to lớn trong cả ngắn và dài hạn cho nền kinh tế - xã hội của Đài Loan

d Canada:

Canada có tổng diện tích 9,98 triệu km2, lớn thứ 2 trên thế giới Canada là mộtliên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đóchính phủ trung ương không có vai trò trong việc quản lý đất đai Mỗi tỉnh đều có

hệ thống quy hoạch sử dụng đất riêng Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưngnguyên tắc là khá giống nhau

Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quyhoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khuônkhổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch định chính

sách và giám sát Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn đề,

tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp, ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp

Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân chia đất đai

Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luậtcủa cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và mộtLuật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnhxây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạchphát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong

đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát

triển [5, tr 16]

đ Hoa Kỳ

Chế độ sở hữu đất đai của Hoa Kỳ cũng là chế độ tư hữu về đất đai Với diệntích tự nhiên 9,83 triệu km2, Hoa Kỳ là nước có diện tích tự nhiên lớn thứ 3 trên thếgiới Nền kinh tế Hoa Kỳ đang ở giai đoạn hậu công nghiệp, trong đó ngành dịch vụ

và công nghiệp đóng góp chủ yếu vào GDP Ngành nông nghiệp chỉ đóng góp 1%vào GDP của Hoa Kỳ, nhưng chiếm tới 60% giá trị sản xuất nông nghiệp của thếgiới [24] Tuy có diện tích lớn và nền kinh tế phát triển với công nghệ hiện đại bậcnhất thế giới nhưng Hòa Kỳ vẫn rất chú trọng công tác quản lý, sử dụng đất Trongviệc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,phân bổ quỹ đất cho các ngành của Hoa Kỳ cần xem xét các vấn đề sau:

- Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản

lượng liên tục;

- Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp cácyếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác;

- Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu;

- Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèmcũng như các ý nghĩa khác;

- Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công;

- Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàngcủa các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ đượcnhững giá trị đó;

- Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn;

- Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm

không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực

hiện của Liên bang;

- Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phốihợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng vớiquy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liênbang, chính quyền các bang và địa phương

e Đánh giá chung

Như vậy ta có thể thấy rằng dù ở quốc gia có diện tích lớn hay nhỏ, trình độ

phát triển cao hay thấp, các chính sách về quản lý, sử dụng đất đai đều có tác động

to lớn đến nền kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân Với các chính sách về đất đai,

đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi

nông nghiệp nếu được thực hiện một cách hợp lý sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất,bảo vệ được quỹ đất canh tác và phát triển hài hòa các ngành, các lĩnh vực, đảm bảo

sử dụng đất một cách tiết kiệm và bền vững Kinh nghiệm quản lý đất đai của các

nước phát triển, nhất là các nước châu Á có điều kiện tự nhiên – xã hội giống nước

ta như Trung Quốc, Nhật Bản sẽ là bài học quý báu để Nhà nước ta xem xét, vận

dụng triển khai thực hiện trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, công nghiệp hóa

– hiện đại hóa đất nước

1.3.2 Nh ững nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài

a Điều kiện đất đai của Việt Nam:

Việt Nam nằm trong bán đảo Đông Dương, thuộc vùng đông nam châu Á vớidiện tích 331.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.200 km²biển nội thủy, với hơn 2.800 hòn đảo, bãi đá ngầm lớn nhỏ, gần và xa bờ, bao gồm

cả Trường Sa và Hoàng Sa mà Việt Nam tuyên bố chủ quyền, có vùng nộithủy, lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa được Chính phủ Việt Nam

xác định gần gấp ba lần diện tích đất liền khoảng trên 1 triệu km²

Hình 1.1 Bản đồ địa hình Việt Nam

(Nguồn: [25])

Địa hình Việt Nam rất đa dạng theo các vùng tự nhiên như vùng tây bắc, đông

bắc, Tây Nguyên có những đồi và những núi đầy rừng, trong khi đất phẳng che phủkhoảng ít hơn 20% Núi rừng chiếm độ 40%, đồi 40%, và độ che phủ khoảng 75%

Các vùng đồng bằng như đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long và các

vùng duyên hải ven biển như Bắc Trung Bộ và Nam Trung Bộ Nhìn tổng thể ViệtNam gồm ba miền với miền Bắc có cao nguyên và vùng châu thổ sông Hồng, miềnTrung là phần đất thấp ven biển, những cao nguyên theo dãy Trường Sơn, và miềnNam là vùng châu thổ Cửu Long Điểm cao nhất Việt Nam là 3.143 mét, tại

đỉnh Phan Xi Păng, thuộc dãy núi Hoàng Liên Sơn Diện tích đất canh tác chiếm

17% tổng diện tích đất Việt Nam [25]

b Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam:

Theo Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, chiến lược phát triển kinh

tế - xã hội của Việt Nam giai đoạn 2011 – 2020 được xác định như sau:

- Mục tiêu tổng quát: Phấn đấu đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nướccông nghiệp theo hướng hiện đại; chính trị - xã hội ổn định, dân chủ, kỷ cương, đồngthuận; đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân được nâng lên rõ rệt; độc lập, chủquyền, thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ được giữ vững; vị thế của Việt Nam trên trườngquốc tế tiếp tục được nâng lên; tạo tiền đề vững chắc để phát triển cao hơn trong giai

đoạn sau

- Định hướng phát triển kinh tế - xã hội, đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấulại nền kinh tế:

+ Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm

ổn định kinh tế vĩ mô; huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực

+ Phát triển mạnh công nghiệp và xây dựng theo hướng hiện đại, nâng caochất lượng và sức cạnh tranh

+ Phát triển nông nghiệp toàn diện theo hướng hiện đại, hiệu quả, bền vững.+ Phát triển mạnh các ngành dịch vụ, nhất là các dịch vụ có giá trị cao, tiềm

năng lớn và có sức cạnh tranh

+ Phát triển nhanh kết cấu hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông

+ Phát triển hài hoà, bền vững các vùng, xây dựng đô thị và nông thôn mới.+ Phát triển toàn diện các lĩnh vực văn hóa, xã hội hài hoà với phát triển kinh tế.+ Phát triển mạnh sự nghiệp y tế, nâng cao chất lượng công tác chăm sóc sứckhoẻ nhân dân.

+ Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đổi mới toàn diện và phát triển nhanhgiáo dục và đào tạo

+ Phát triển khoa học và công nghệ thực sự là động lực then chốt của quátrình phát triển nhanh và bền vững

+ Bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường, chủ động ứng phó có hiệu quảvới biến đổi khí hậu, phòng, chống thiên tai

+ Giữ vững độc lập, chủ quyền, thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ, bảo đảm anninh chính trị và trật tự, an toàn xã hội; mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hộinhập, nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế

Như vậy trong định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, việc phát

triển công nghiệp, nông nghiệp theo hướng hiện đại, bền vững, phát triển nhanh kếtcấu hạ tầng, phát triển hài hoà, bền vững các vùng, xây dựng đô thị và nông thônmới là một trong những nhiệm vụ được đặt lên hàng đầu Điều này đặt ra yêu cầuphải làm sao để cân đối được quỹ đất phân bổ cho các ngành và sự chuyển dịch cơcấu sử dụng đất để đảm bảo sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và bền vững

c Hệ thống pháp luật và chính sách đất đai:

Cùng với lịch sử phát triển đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần đượchoàn thiện Nội dung cơ bản của hệ thống quản lý đất đai được thể hiện rõ trong các

hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Đến nay Nhà nước ta đã ba lần ban hành luật

đất đai, bao gồm: Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi,

bổ sung 2 lần vào các năm 1998 và 2001), nhưng phải cho đến khi Luật Đất đai

năm 2003 ra đời, hệ thống quản lý đất đai của nước ta mới cơ bản được hoàn

thiện, khắc phục được những tồn tại, yếu kém trước đây Các nội dung cơ bảncủa Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà

nước về đất đai bao gồm:

- Chế độ sở hữu đất đai:

Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

“1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

2 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quyhoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất);

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất;

d) Định giá đất

3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các

chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử

dụng đất mang lại

4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình

thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sửdụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Như vậy có thể thấy Luật Đất đai năm 2003 đã làm rõ vai trò Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với

đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể như quyết định mục đích sử

dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá

đất Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua việc quy định các nghĩa vụ

tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất

Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về

đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu

đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đấtđối về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai [19, tr 13].

- Quản lý Nhà nước về đất đai:

So với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định đầy đủ vàhoàn chỉnh hơn về các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Điều 6 Luật Đất đai

năm 2003 quy định:

“1 Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai;

h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạmtrong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

3 Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhànước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm

quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả”

d Đánh giá tác động của hệ thống pháp luật, chính sách đất đai và quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đến sự phát triển kinh

tế - xã hội và đời sống nhân dân:

Các hệ thống văn bản pháp luật, chính sách đất đai và quá trình công nghiệp

hóa, đô thị hóa, chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất ở nước ta có ảnh hưởng to lớn đến

sự phát triển kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân

Đối với đất nông nghiệp, việc quản lý được đổi mới theo hướng tăng dần

quyền chủ động cho người sử dụng đất bắt đầu bằng Chỉ thị 100 (năm 1981) của

Ban Bí thư Trung ương về cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đếnnhóm và người lao động trong nông nghiệp Chỉ thị 100 đã làm thay đổi cơ chế

quản lý hợp tác xã, tạo động lực khuyến khích lợi ích vật chất đối với người nhậnkhoán, nông dân phấn khởi, đầu tư thêm công sức, tiền vốn, vật tư, áp dụng tiến bộkhoa học kỹ thuật, tận dụng đất đai để phát triển sản xuất Tiếp đó Nghị quyết 10của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế trong nông nghiệp được ban hành năm

1988 nhằm vào giao khoán ổn định cho nông dân (thời hạn giao khoán 15 năm),

người nông dân được chủ động thực hiện các khâu canh tác, ngoài các chi phí dịch

vụ cho hợp tác xã, thuế cho Nhà nước, xã viên được tự do sử dụng và tiêu thụ sảnphẩm trên thị trường [4]

Chính sách đất đai đã thúc đẩy mở rộng diện tích đất nông nghiệp nhờ khai

hoang phục hóa, chuyển một số diện tích đất có khả năng sang đất sản xuất nôngnghiệp, hạn chế tối đa việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhờ

đó từ năm 1990 đến năm 2002, diện tích đất cho sản xuất nông nghiệp (bao gồm

cả đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản) đã tăng từ 6,9 triệu ha lên 9,4 triệu

ha, góp phần tăng thêm nguồn lực và tư liệu sản xuất cho nông nghiệp Trong 5

năm (1981-1985), sản lượng lương thực quy ra thóc của cả nước tăng 27%, năng

suất lúa tăng 23,8%, diện tích cây công nghiệp hàng năm tăng 62,1% Giá trịthu nhập sản phẩm nông nghiệp trên 1 ha đất nông nghiệp được sử dụng khôngngừng tăng lên, năm 1996 đạt 13,5 triệu đồng, năm 2000 là 17,5 triệu đồng, năm

2003 là 19,3 triệu đồng [4]

Chính sách đất đai cùng với nhiều chính sách nông nghiệp đã góp phần quantrọng đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, từng bước thúc đẩy chuyển dịch cơ cấukinh tế nông nghiệp và nông thôn Trước thời kỳ đổi mới, việc giải quyết lươngthực còn gặp nhiều khó khăn, hàng năm nước ta phải nhập khẩu hàng triệu tấn

lương thực Nhờ thay đổi các chính sách một cách hợp lý nên từ năm 1989 đến nay,nước ta liên tục xuất khẩu gạo với số lượng lớn và thu về ngoại tệ cho quốc gia.Năm 1990, sản lượng lương thực cả nước đạt 21,5 triệu tấn, lương thực bình quânđầu người đạt 327,5 kg Đến năm 2003, sản lượng lương thực đã đạt 37,5 triệu tấn,lương thực bình quân đầu người đạt 464,8 kg Nhờ đảm bảo vững chắc lương thực,

sản xuất nông nghiệp có điều kiện chuyển sang chuyên môn hóa sản xuất hàng hóa

có giá trị cao để xuất khẩu

Vào những năm 1990, trước tình trạng nhiều địa phương tùy tiện cho chuyển

đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác (như làm nhà ở, sản xuất gạch ngói,

trồng cây ăn quả…), Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 247 ngày 28/4/1995 để kiểmsoát việc sử dụng đất trồng lúa Khi an ninh lương thực quốc gia được đảm bảo,Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 09/2000/NQ-CP ngày 15/6/2000 về một sốchủ trương và chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tiêu thụ sản phẩm nôngnghiệp, trong đó cho phép chuyển một phần đất trồng lúa kém hiệu quả sang mục

đích khác có hiệu quả hơn (như nuôi trồng thủy sản, trồng loại cây khác) để tránh sự

lãng phí đất đai

Chính sách đất đai nhằm khuyến khích nông dân tăng cường sử dụng đất có

hiệu quả, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp và cơ cấu kinh tế

nói chung Để đáp ứng nhu cầu về đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước

đã ban hành và hoàn thiện các chính sách về giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nhờ

đó hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới, khu

công nghiệp được hình thành, đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội và

ổn định đời sống nhân dân ở nông thôn

Tại đô thị, các chính sách về đất đai cũng có tác động lớn tới quá trình côngnghiệp hóa – hiện đại hóa, mang lại những kết quả tích cực Việc xây dựng các khucông nghiệp không những tạo động lực thúc đẩy phát triển sản xuất công nghiệp màcòn kéo theo sự phát triển của các ngành dịch vụ phục vụ trực tiếp cho sản xuấtcông nghiệp và hình thành mạng lưới dịch vụ phục vụ cho nhu cầu của người lao

động, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở, qua đó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu các ngành

kinh tế theo hướng tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ, giảm dẩn tỷtrọng ngành nông nghiệp trong nền kinh tế Theo Bộ Kế hoạch – Đầu tư, đến năm

2010 cả nước đã có 162 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn38.800 ha và 74 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng

và xây dựng cơ bản với tổng diện tích gần 14.800 ha Các khu công nghiệp phân bố

ở 61 tỉnh thành với tỷ lệ diện tích lấp đầy gần 48% và đã thu hút được trên 3.600 dự

án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký 46,9 tỷ USD (chiếm 30% về số

dự án và 25% về vốn đầu tư của cả nước) và 3.200 dự án đầu tư trong nước với tổngvốn đầu tư đăng ký 254.000 tỷ đồng Hiện cả nước có 1,34 triệu lao động làm việctrong các khu công nghiệp Chỉ tính riêng trong năm 2009, các doanh nghiệp khucông nghiệp đã tạo ra 12,2 tỷ USD và 67,9 tỷ đồng doanh thu, xuất khẩu đạt 12,3 tỷUSD và 2.600 tỷ đồng, nộp ngân sách 689 triệu USD và 4.000 tỷ đồng

Các khu công nghiệp đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế của

các địa phương, giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người dân, nhất là tại các

vùng kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn Tại một số nơi, việc phát triểncác khu công nghiệp đã tạo ra các khu dân cư lân cận cung cấp dịch vụ cho hoạt

động sản xuất, tạo tiền đề hình thành các cụm đô thị - sản xuất – dịch vụ liên kết, hỗ

trợ phát triển Các khu công nghiệp đã thu hút nhiều nhà đầu tư lớn, có uy tín đầu tưvào Việt Nam như Canon, Samsung, Formosa Trình độ công nghệ của các dự án

đầu tư ngày càng nâng cao, sử dụng công nghệ tiên tiến với lao động chất lượng

cao, phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng

Theo quy hoạch, từ năm 2010 đến năm 2020 cả nước sẽ thành lập mới 106 khucông nghiệp với diện tích hơn 50.000 ha và mở rộng 26 khu công nghiệp với diện

tích gần 6.000 ha Phấn đấu thu hút thêm khoảng 6.500 – 6.800 dự án với tổng vốn

đầu tư trên 45 – 50 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện đạt 50%, thu hút khoảng 2,1 –

2,2 triệu lao động Trong giai đoạn 2020, hoàn thiện cơ bản mạng lưới khu côngnghiệp trên toàn lãnh thổ, với tổng diện tích 120.000 ha, đưa giá trị sản xuất côngnghiệp trong các khu công nghiệp đạt 25% GDP cả nước [7]

Về phát triển đô thị, Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 6/2012,mạng lưới đô thị quốc gia của Việt Nam đã có 760 đô thị; tỷ lệ đô thị hóa khoảng31% và sẽ đạt khoảng xấp xỉ 45% vào đầu năm tới Hàng năm, khu vực đô thị đónggóp cho nền kinh tế khoảng 70% GDP và ngày càng khẳng định được vai trò, độnglực cũng như là hạt nhân trong việc thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tếcủa mỗi vùng, mỗi địa phương và của cả đất nước

Tuy nhiên sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp, khu đô thị đãlàm thu hẹp diện tích đất canh tác nông nghiệp, gây ảnh hưởng đến an ninh lươngthực quốc gia, gây sức ép lên việc khai thác tài nguyên thiên nhiên và năng lượng,

ảnh hưởng xấu đến chất lượng môi trường Mặt khác, quá trình này còn làm nảy

sinh các vấn đề xã hội nan giải cần phải giải quyết như tình trạng thiếu hụt nhà ở, tệnạn xã hội và đặc biệt là khó khăn trong công tác ổn định đời sống, chuyển đổi nghềnghiệp, tạo việc làm cho người dân sau khi bị thu hồi đất Tình trạng này đòi hỏi sựquan tâm nghiên cứu, tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn của các cơ quan Nhà nước vàcác chuyên gia trong lĩnh vực này

đ Một số đề tài nghiên cứu trong nước liên quan đến đánh giá tác động của quá trình chuyển mục đích sử dụng đất:

Ở nước ta đã có một số công trình nghiên cứu về tác động của chuyển mụcđích sử dụng đất đến sự phát triển kinh tế - xã hội Mới đây là đề tài “Nghiên cứu

vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ởViệt Nam” do Thạc sỹ Nguyễn Thị Xuân Hương làm chủ nhiệm đề tài Đề tài này

đã làm rõ mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế với

chuyển mục đích sử dụng đất của Việt Nam trong những năm vừa qua, trên cơ sở đó

đề xuất phương pháp và tài liệu hướng dẫn cách xác định nhu cầu diện tích đất phải

chuyển mục đích sử dụng gắn với các chỉ tiêu tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh

tế trong các phương án quy hoạch sử dụng đất cấp vùng và cả nước Kết quả nghiêncứu của đề tài có thể sử dụng làm một trong những cơ sở lý luận giúp các cơ quanquản lý Nhà nước chủ động trong việc chỉ đạo, tổ chức xét duyệt quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất trong cả nước và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Ngoài đề tài nghiên cứu nêu trên còn một số công trình nghiên cứu với quy

mô, phạm vi nhỏ hơn như đề tài “Thực trạng chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất vànhững giải pháp quản lý sử dụng đất bền vững huyện Tiên Du – tỉnh Bắc Ninh” củaNguyễn Thị Ngọc Anh (Luận văn thạc sỹ Nông nghiệp, Trường Đại học Nôngnghiệp 1); công trình “Nghiên cứu ảnh hưởng của quá trình chuyển dịch đất nôngnghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Huế, giai đoạn 2006 –

2010” của Nguyễn Thị Phương Anh, Nguyễn Phúc Khoa, Trần Ngọc Quang (Tạp

chí Khoa học số 71 năm 2012) hay công trình “Thay đổi mục đích sử dụng đất và

đời sống kinh tế - xã hội của người dân trong vùng dự án Khu đô thị Nam Cần Thơ,

quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ” của Huỳnh Phú Hiệp, Lê Quang Trí (Tạp chíKhoa học số 18a năm 2011) v.v Nội dung của các công trình nghiên cứu này đềunhằm làm rõ thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các tác động tới pháttriển kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân bị ảnh hưởng bởi thu hồi đất, chuyểnmục đích sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp để sử dụng đất hiệu quả,tiết kiệm, bền vững, phát huy các mặt tích cực, hạn chế các tiêu cực do tác động củachuyển mục đích sử dụng đất đến tăng trưởng, phát triển kinh tế - xã hội, chuyểndịch cơ cấu kinh tế và đời sống nhân dân

Tại Quảng Ninh, cho đến nay cũng đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan

đến công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất như đề tài “Đánh giá thực

trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố HạLong tỉnh Quảng Ninh” của Nguyễn Văn Bản (Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai

khóa 18, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên); đề tài “Đánh giá công tác bồithường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ

Long- tỉnh Quảng Ninh” của Đặng Quốc Hưng (Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai

khóa 18, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên) hay đề tài “Đánh giá công tác

Giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng

Ninh” của Dương Hồng Minh (Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai khóa 18, Trường

Đại học Nông lâm Thái Nguyên)… Các đề tài này đều tập trung vào làm rõ các vấn

đề liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và đánh giátác động của việc thu hồi đất tới đời sống của nhân dân trong khu vực bị ảnh hưởng.Các đề tài này cũng đã đúc kết được những kinh nghiệm thực tiễn trong công tác

quản lý Nhà nước về đất đai, những tồn tại, bất cập hiện nay và đề xuất biện phápkhắc phục

Trong lĩnh vực phát triển du lịch, cũng đã có một số đề tài nghiên cứu như

“Phát triển du lịch theo hướng bền vững ở Quảng Ninh” của Vương Minh Hoài

(Luận văn thạc sỹ ngành Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế, năm 2011) hay

đề tài “Du lịch Quảng Ninh – thực trạng và giải pháp” của Tô Thị Hải An (Khóa

luận tốt nghiệp chuyên ngành Kinh tế đối ngoại, Trường Đại học Ngoại thương,

năm 2009) Tuy nhiên điểm hạn chế của các đề tài nghiên cứu này là mới chỉ phântích được các tiềm năng tự nhiên và nhân văn của du lịch Quảng Ninh mà chưa có

sự gắn kết với hệ thống cơ sở hạ tầng, đô thị - một nhân tố rất quan trọng trong việcphát triển du lịch bền vững

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thực trạng và những vấn đề liên quan đến

công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Bãi Cháy, thành phố HạLong, tỉnh Quảng Ninh, những tác động của nó đến quá trình phát triển hạ tầng, đôthị và đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn phường

2.1.2 Phạm vi, địa điểm nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: các số liệu, thông tin về chuyển mục đích sử dụng đất đềtài thu thập để tổng hợp, phân tích, đánh giá được lấy từ năm 2005 đến hết năm 2012

- Địa điểm nghiên cứu: được xác định trên địa bàn phường Bãi Cháy, thànhphố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

2.1.3 Th ời gian nghiên cứu:

Thời gian nghiên cứu được tiến hành từ tháng 9/2013 đến tháng 10/2014

2.2 Nội dung nghiên cứu:

Gồm 05 nội dung:

(1) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Bãi Cháy

(2) Thực trạng, kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn

phường Bãi Cháy

(3) Những tác động của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phinông nghiệp tới sự phát triển hạ tầng, đô thị và đời sống nhân dân trên địa bàn Phường.(4) Xác định khó khăn, cản trở của công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên

địa bàn phường Bãi Cháy

(05) Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển mục đich sử

dụng đất trên địa bàn Phường

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu, thông tin liên quan

Phương pháp này sử dụng và kế thừa những tài liệu đã có về vấn đề nghiên

cứu như: các công trình nghiên cứu trước đó; các văn bản quy phạm pháp luật, quy

định, chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai; các số liệu, thông tin của các

cơ quan, tổ chức đã được tổng hợp, công bố; các hồ sơ, dữ liệu địa chính lưu trữ tạicác cơ quan Nhà nước và UBND phường; tài liệu, thông tin từ các nguồn: giáo

trình, bài giảng, sách báo, tạp chí, internet…

Cụ thể phần nghiên cứu tổng quan của đề tài sẽ được viết trên cơ sở kế thừacác kết quả nghiên cứu trước đó về công tác chuyển mục đích sử dụng đất và các

tác động của nó tới sự phát triển hạ tầng, đô thị và đời sống nhân dân đã được công

bố qua các kênh như sách báo, tạp chí, mạng internet…; phần phân tích thực trạngcủa đề tài cũng sử dụng một số số liệu, thông tin liên quan đến công tác chuyển mục

đích sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước, tổ chức đã được tổng hợp, công bố

gồm các quyết định phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, bản đồ quy hoạch sửdụng đất; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai qua các năm… Sử dụng phương phápnày sẽ tiết kiệm được thời gian, kinh phí thu thập và tổng hợp số liệu, đồng thời

tăng độ tin cậy của các số liệu cũng như tránh được sự chồng chéo, thiếu nhất quán

giữa các thông tin khi viết đề tài

2.3 2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn để thu thập các tài liệu sơ cấp

Phương pháp này được sử dụng để thu thập số liệu, thông tin từ việc đi điểu tra

thực tế bằng các phiếu điều tra được xây dựng sẵn theo các nhóm chỉ tiêu cụ thể vàphỏng vấn trực tiếp các đơn vị, cá nhân liên quan thuộc các cơ quan quản lý Nhà

nước của địa phương, Chủ dự án và các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất hoặc

chịu ảnh hưởng của chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Phường, cụ thể:

- Điều tra, phỏng vấn các đơn vị, doanh nghiệp, chủ dự án kinh doanh dịch vụ

du lịch trên địa bàn Phường

+ Mục tiêu: có được các số liệu về hoạt động đầu tư kinh doanh của doanhnghiệp để đánh giá những hiệu quả của công tác chuyển mục đích sử dụng đất và

những khó khăn, cản trở trong quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp trên địa

bàn phường

+ Phương pháp điều tra: phỏng vấn trực tiếp đơn vị, doanh nghiệp, Chủ dự án

thông qua mẫu phiếu điều tra số 1 (Mẫu số 1 - Phụ lục 3) Tổng số phiếu điểu tra

phỏng vấn: 50 phiếu

- Điều tra, phỏng vấn cơ quan Nhà nước quản lý về lĩnh vực bồi thường giải phóngmặt bằng (gồm Ban Quản lý dự án công trình thành phố Hạ Long, Trung tâm Phát triểnquỹ đất thành phố Hạ Long, UBND phường Bãi Cháy – thành phố Hạ Long)

+ Mục tiêu: có được các số liệu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằngtại các dự án phát triển hạ tầng, đô thị để đánh giá được tình hình của công tác này

và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện

+ Phương pháp điều tra: phỏng vấn trực tiếp thông qua mẫu phiếu điều tra số 2

(Mẫu số 2 - Phụ lục 3) Tổng số phiếu điều tra phỏng vấn: 50 phiếu.

Việc chọn mẫu dự án để điều tra, phỏng vấn chủ yếu tập trung vào các dự ántrọng điểm, có tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và hạ tầng đô thịcủa Phường, đồng thời ảnh hưởng đến nhiều hộ dân, đặc biệt là các hộ phải dichuyển nơi ở đến khu tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp mới

Ngoài ra, phương pháp này còn sử dụng kết quả từ việc phỏng vấn, xin ý kiến

của các chuyên gia về những kinh nghiệm, cách thức quản lý trong công tác chuyểnmục đích sử dụng đất

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Bãi Cháy

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý:

Phường Bãi Cháy nằm ở phía Tây thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh với

tổng diện tích 17,1314 km2, có 03 mặt giáp biển với vị trí địa lý như sau:

+ Phía Bắc giáp phường Giếng Đáy và sông Cửa Lục

+ Phía Nam giáp Vịnh Hạ Long

+ Phía Đông giáp sông Cửa Lục

+ Phía Tây giáp phường Hùng Thắng

Hình 3.1 Sơ đồ địa giới hành chính phường Bãi Cháy

(Nguồn: Google map - 2014)

Bãi Cháy nằm bên bờ Vịnh Hạ Long - di sản thiên nhiên thế giới 02 lần đượcUNESCO công nhận và được bầu chọn là một trong bảy kỳ quan thiên nhiên mớicủa thế giới - có tầm quan trọng về kinh tế chính trị, an ninh quốc phòng Trongnhững năm qua tình hình kinh tế của phường có sự phát triển mạnh, hệ thống cơ sở

hạ tầng được quan tâm đầu tư nâng cấp, đặc biệt là giao thông Về đường bộ,

phường Bãi Cháy có Quốc lộ 18A và cầu Bãi Cháy là tuyến đường huyết mạch, lối

liền hai miền Đông – Tây của tỉnh Quảng Ninh cũng như giữa tỉnh Quảng Ninh vớicác tỉnh, thành khu vực Đông Bắc Bộ Về đường sắt, Bãi Cháy là điểm dừng cuốicùng của tuyến đường sắt Yên Viên – Hạ Long, nằm cạnh ga Hạ Long sắp được

hoàn thành và đưa vào vận hành Về đường thủy, Bãi Cháy có cảng nước sâu Cái

Lân lớn nhất Miền Bắc đang không ngừng được mở rộng, cảng tàu du lịch Bãi Cháy

và cảng dầu B12, đáp ứng nhu cầu rất lớn về tập kết, vận chuyển hàng hóa, khách

du lịch trong nước và quốc tế, là đầu mối cung cấp xăng dầu cho cả Miền Bắc Với

vị trí địa lý rất thuận lợi, Bãi Cháy có điều kiện quan trọng để phường phát triểnkinh tế năng động, đa dạng và hoà nhập với việc phát triển kinh tế - xã hội, khoahọc kỹ thuật trong nước và quốc tế

- Địa hình, địa mạo:

Bãi Cháy có địa hình đa dạng gồm cả đồi núi và đất bằng ven biển, được chiathành các tiểu vùng sau:

+ Tiểu vùng đồi núi chạy dài từ phường Hùng Thắng ra tới giáp cầu Bãi Cháygồm các dải đồi cao trung bình 80m, điểm cao nhất là đỉnh núi Bãi Cháy với chiều cao

170m, độ dốc trung bình từ 15 - 20%, xen kẽ giữa đồi núi là thung lũng nhỏ, hẹp

+ Tiểu vùng đất bằng ven biển ở phía Nam đường Hạ Long chạy dài từ khu

dân cư du lịch Đông Hùng Thắng đến bến phà cũ, độ cao trung bình từ 0,5 - 5m

Trong những năm qua diện tích đất bằng không ngừng được mở rộng do việc sanlấp các bãi cạn ven Vịnh thành các khu đô thị mới, cơ sở hạ tầng đã được xây dựng

tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ

Qua kết quả khảo sát địa chất công trình, kết cấu địa chất chủ yếu là đất sỏisạn, cuội sỏi, cát sét ổn định, cường độ chịu tải cao từ 2,5 - 4,5 kg/cm2thuận lợi choxây dựng các công trình

Với đặc điểm địa hình, địa mạo như trên, Bãi Cháy không thích hợp để phát triểnsản xuất nông nghiệp Tuy nhiên cần chú trọng công tác chăm sóc, bảo vệ và phát triểnrừng nhằm giữ gìn môi trường, cảnh quan sinh thái khu vực Vịnh Hạ Long