đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng dự án khu đô thị sinh thái hồng hạc và trường trung cấp nghề thủ công mỹ nghệ truyền thống thuận thành trên địa bàn huyện thuận thành tỉnh bắc ninh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI HỒNG HẠC

VÀ TRƯỜNG TRUNG CẤP NGHỀ THỦ CÔNG MỸ NGHỆ TRUYỀN THỐNG THUẬN THÀNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI HỒNG HẠC

VÀ TRƯỜNG TRUNG CẤP NGHỀ THỦ CÔNG MỸ NGHỆ TRUYỀN THỐNG THUẬN THÀNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng với sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Nguyên Hải- Học Viện Nông nghiệp Việt Nam Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu đầy đủ Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải

LỜI CẢM ƠN

Từ khi nhận đề tài cho đến khi hoàn thành đề tài ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân tôi còn nhận được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân

Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Đỗ Nguyên Hải – Trưởng khoa Khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình, trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thuận Thành, Ban quản lý dự án xây dựng huyện Thuận Thành, Ban quản lý các dự án khu công nghiệp huyện Thuận Thành, Phòng Tài chính huyện, xã Gia Đông, xã Trạm Lộ, UBND xã Xuân Lâm, UBND xã Ngũ Thái, UBND xã Song Liễu cùng bà con đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Tôi cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến gia đình, lãnh đạo cơ quan cũng như bạn bè đồng nghiệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải

1.1 Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 3 1.1.1 Khái niệm về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu

1.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng một số nước trên thế

giới (Trung Quốc, Australia, Singapo, Nhật, Thái Land, … ) 7

1.3.1 Những văn bản pháp quy của nhà nước liên quan đến công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 13 1.4 Thực tiễn trong công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở

1.5 Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam 24

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 28 2.3.2 Phương pháp lựa chọn địa điểm nghiên cứu 28

2.3.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành tỉnh

3.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ

trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện

3.2.1 Trình tự thực hiện, trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công

tác BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện

3.2.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất tiến hành ở từng dự án 49

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BNNPTNT Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

DANH MỤC BẢNG

3.1 Diện tích tự nhiên các xã thuộc huyện Thuận Thành 31 3.2 Dân số huyện Thuận Thành trong giai đoạn từ năm 2000 – 2013 34 3.3 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Thuận Thành năm 2013 36 3.4 Giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 50 3.5 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất tại dự án 50

3.8 Phương thức sử dụng tiền bồi thường thuộc Dự án 54 3.9 Mức thu nhập, quan hệ gia đình sau thu hồi đất thuộc Dự án 1 55 3.10 Giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 56 3.11 Kết quả bồi thường thiệt hại về đất tại dự án 2 57

3.13 Phương thức sử dụng tiền bồi thường thuộc Dự án 2 60 3.14 Mức thu nhập, quan hệ gia đình sau thu hồi đất thuộc Dự án 2 60 3.15 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại

3.16 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

3.1 Dân số huyện Thuận Thành trong giai đoạn từ năm 2000 – 2013 35 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Thuận Thành năm 2013 37

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh;

là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực

Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư

và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý

Huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh trước đây là huyện thuần nông nhưng trong giai đoạn hiện nay tốc độ phát triển kinh tế nhanh và mạnh, nhiều khu công nghiệp đã hình thành Tuy nhiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn huyện còn nhiều vướng mắc Xuất

phát từ những nội dung trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

để xây dựng dự án Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc và Trường trung cấp nghề thủ công mỹ nghệ truyền thống Thuận Thành trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh”

2 Mục đích

- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

Đề ra được các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế, đảm bảo tôn trọng và đúng pháp luật hiện hành

Chương 1 TỔNG QUAN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái niệm về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 4[21]

- “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”

- “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

Vì vậy “Bồi thường” hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Điều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần

+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự “hy sinh”, không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

- “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để

di dời đến địa điểm mới”

- Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi

Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

+ Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là “hai lần hoặc lần thứ hai, lại một lần nữa”

+ Định cư: Là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn

Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng Khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa điểm khác

Các hình thức tái định cư:

+ Tái định cư tập trung;

+ Tái định cư tại chỗ;

+ Tái định cư xen ghép (phân tán)

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB

Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các địa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính đa dạng và phức tạp

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông

thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê

Nguyên nhân của sự phức tạp là do:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không được sự đồng thuận của những người dân

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau

1.2 Chính sách trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các

tổ chức tài trợ và một số nước trên thế giới

1.2.1 Nghiên cứu và đề xuất Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ

Theo ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc BT, HT và TĐC khi Nhà

nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích những người bị ảnh hưởng để

họ có cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, có chính sách thoả đáng, phù hợp, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng Để thực hiện được điều đó thì trong công tác BT, HT và TĐC phải lấy chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách BT vật chất Từ quan điểm đó chính sách BT công bằng là BT ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người

bị ảnh hưởng sau khi được BT ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án Các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Mục tiêu chính sách TĐC của ADB là phải làm sao giảm thiểu tối đa

số người TĐC và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được BT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi như cũ Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB bao hàm toàn bộ quá trình từ BT, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ban đầu khi chưa có dự án

Tuy nhiên, ở Việt Nam đến nay việc BT GPMB vẫn chỉ tập trung quy đổi giá trị đất và tài sản bị thiệt hại, mà chưa tính đến mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất Mặc dù Nghị định 22/1998/NĐ-CP và Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức BT cũng như các chính sách HT để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được yêu cầu về chi phí để khôi phục mức sống như cũ trước khi bị thu hồi

Chính sách của Nhà nước ta chỉ BT cho những người có QSDĐ hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá QSDĐ Tuy nhiên, Nghị định 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp không được

BT về đất là: “Trong trường hợp xét thấy cần HT thì UBND cấp tỉnh xem xét

quyết định đối với từng trường hợp cụ thể” Quy định này đã khắc phục sự

bất cập hiện nay và bù đắp sự khác biệt giữa chính sách của Nhà nước ta và của ADB, WB

- Theo chính sách của ADB thì việc BT, HT và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ về trường hợp này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước để chống lấn chiếm đất đai

- Theo quy định của ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác TĐC đạt được mục đích cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập về TĐC Vì vậy đây được coi là công tác khá mới mẻ ở nước ta

1.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng một số nước trên thế giới (Trung Quốc, Australia, Singapo, Nhật, Thái Land, … )

1.2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị

và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu Nhà nước) Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể, nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất); cho thuê đất

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

- Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước

- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi do người sử dụng đất trả Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức độ nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.00 nhân dân tệ/ 1 ha

Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người có đất bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu

và tài sản trên đất Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đó rồi nhân với hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi

- Về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ

- Về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai tại

các địa phương thực hiện việc quản lý việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất

đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

- Về đối tượng được bồi thường khi giải phóng mặt bằng: Trong trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn) Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó

- Vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước ra quyết định thu hồi Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn Trường hợp sử dụng đất sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với mục đích ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước

- Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà

ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà

ở Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả Giá xây dựng lại nhà mới được xác định là khoản tiền chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực rồi quyết định Trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác

định Khoản tiền đền bù này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng nhà ở Người dân sẽ được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường

1.2.2.2 Australia

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại

do việc thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;

- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6

yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh đất;

- Sự chia cắt đất đai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận

1.2.3 Thái Lan

Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

1.2.4 Hàn Quốc

Vào những năm 70 của thế kỷ 20, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài

chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5

km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

1.2.5 Nhận xét, đánh giá

Qua tìm hiểu và nghiên cứu cho thấy việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người

sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trung thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định Qua nghiên cứu chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư

1.3 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

1.3.1 Những văn bản pháp quy của nhà nước liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm

1960, cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời

b) Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993

Luật đất đai năm 1988 ban hành quy định về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại

về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và

vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để

sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất[6]

c) Thời kỳ từ năm 1993 đến nay

* Luật đất đai năm 1993

Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất [6 ]

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất [7 ] Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất [ 5 ]

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho Nhà nước Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên

cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với

hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc áp dụng hệ số

K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng

*) Luật đất đai năm 2003

Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đã đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước Tuy nhiên, đánh giá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt động của thị trường bất động sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai diễn ra phổ

biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tư phát triển Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Nhà nước Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai cụ thể là đổi mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết

Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai và giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo Tại

kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật đất đai năm 2003

đã quán triệt sâu sắc các quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó

có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất [21 ]

Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [8 ]

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [10 ]

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [11 ]

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [9 ]

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [2 ]

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [10 ]

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [3 ]

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [12 ]

1.4 Thực tiễn trong công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.4.1 Phương án bồi thường

Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định:

Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:

a) Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

b) Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

c) Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong

độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

d) Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

đ) Việc bố trí tái định cư;

e) Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

g) Việc di dời mồ mả

Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

a) Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

b) Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện

Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

c) Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

a) Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thẩm định;

b) Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải

phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển

cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

1.4.3 Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường

Nguyên tắc xác định diện tích đất được bồi thường:

Là diện tích thửa đất đo đạc thực tế theo bản đồ địa chính được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực

tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định tại Điều 47 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ

Trường hợp diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai) hoặc diện tích thể hiện trong phương án giao đất nông nghiệp lớn hơn diện tích thực tế đang sử dụng thì được hỗ trợ đối với phần diện tích tăng đó Mức hỗ trợ bằng với mức bồi thường, hỗ trợ của cùng loại đất đó

Một số trường hợp cụ thể đối với đất nông nghiệp giải quyết như sau:

1 Trường hợp diện tích thửa đất đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân cấp xã không xác định được phần diện tích lớn hơn đó là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích thì toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất được bồi thường, hỗ trợ cho hộ

gia đình, cá nhân như diện tích đất giao ổn định lâu dài

2 Trường hợp trong cùng một thửa đất có hai hình thức giao khác nhau (đất giao ổn định lâu dài và đất công ích) thì Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện khi lập phương án phải tách diện tích đất giao ổn định lâu dài và đất công ích để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định

3 Trường hợp bản đồ địa chính khi đo đạc thực tế chưa lập được chi tiết đến thửa đất của từng hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường, hỗ trợ theo diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ giao ruộng, sổ thuế Phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế của một khu đo với diện tích trên giấy tờ của các hộ gia đình, cá nhân mà không xác định được là đất công ích thì phải thực hiện phân chia cho các hộ gia đình, cá nhân theo tỷ lệ diện

tích đất được giao ổn định lâu dài để bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất trong cùng khu đo đạc

Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà phần diện tích nhiều hơn do hành vi lấn, chiếm mà có

1.4.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi Nguyên tắc bồi thường tài sản:

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất

đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất

đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

* Các khoản hỗ trợ:

- Hỗ trợ di chuyển:

+ Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sang tỉnh khác được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

+ Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi

bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt

+ Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới bố trí vào khu tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho

01 nhân khẩu/01 tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định

+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại cac cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách Nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng công trình

hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ trướng Chính phủ quyết định

1.4.5 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư

- Tái định cư: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở;

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Lập và thực hiện dự án tái định cư:

+ Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định

cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

+ Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

+ Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

+ Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp với những người lao động, đặc biệt là lao động nữ

1.4.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng

Trong thời gian qua công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai đến người dân còn hạn chế, do vậy khi tiến hành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nhiều người dân còn chưa hiểu rõ luật, gây khó khăn cho công tác

1.5 Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh

tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của

NĐ 84/NĐ-CP và tiếp đó là NĐ 69/2009/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi

và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên

một số khía cạnh chủ yếu sau:

Một là: đối tượng được bồi thường, hỗ trợ ngày càng được xác định

đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận bồi thường cũng thấy thỏa đáng

Hai là: mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người

dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ

đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Ba là: việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu

tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

Bốn là: trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ đã giải quyết được

nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện được đúng chức năng, nhiệm vụ của mình

Năm là: các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật Đất

đai 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội… Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện

Sáu là: nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính

chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, đảm bảo quyền lợi thiết thực nhất cho nhân dân

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu liên quan đến những vấn đề thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đánh giá các ưu nhược điểm, những hạn chế tồn tại khi thực hiện 02 dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Vấn đề Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại

02 dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh cụ thể như sau:

- Dự án “Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc”; xã Xuân Lâm huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

- Dự án “Trường trung cấp nghề kinh tế kỹ thuật và thủ công mỹ nghệ truyền thống Thuận Thành” thuộc xã Gia Đông, xã Trạm Lộ - Huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: tại dự

án “Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc” và dự án “Trường trung cấp nghề kinh tế

kỹ thuật và thủ công mỹ nghệ truyền thống Thuận Thành” Xác định được các mặt tích cực và tồn tại trong công tác: Bồi thường; hỗ trợ; Tái định cư

- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để triển khai dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh và ở những vùng có điều kiện tương tự

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, tôi tiến hành theo các phương

pháp nghiên cứu sau:

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu

Thu thập tài liệu, các văn bản, chính sách có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự án như khung giá đất của Chính phủ, giá quy định của Nhà nước và giá bồi thường được áp dụng cho huyện Quế Võ

2.3.2 Phương pháp lựa chọn địa điểm nghiên cứu

Sau khi xem xét các dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành thực hiện

từ năm 2009 đến nay, chúng tôi lựa chọn 2 dự án: - Dự án “Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc”; xã Xuân Lâm huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

- Dự án “Trường trung cấp nghề kinh tế kỹ thuật và thủ công mỹ nghệ truyền thống Thuận Thành” thuộc xã Gia Đông, xã Trạm Lộ - Huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh

Việc lựa chọn địa điểm nghiên cứu dựa trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá tình hình phát triển KT - XH, tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án

Địa điểm nghiên cứu là: xã Xuân Lâm, xã Gia Đông, xã Trạm Lộ huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh Qua đó thấy rằng việc lựa chọn địa điểm

ở các xã trên có đủ các điều kiện phục vụ cho việc tiến hành nghiên cứu đề tài

2.3.3 Phương pháp điều tra thực tế

Điều tra xem xét tình hình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại ở các

dự án

Tìm hiểu công tác bồi thường thiệt hại bằng cách phỏng vấn trực tiếp đối với chủ dự án, Ban quản lý dự án, Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng huyện Thuận Thành và những người dân chịu ảnh hưởng của các dự án bị thu hồi Phương pháp điều tra nông hộ: Để thu thập các thông tin liên quan tới tình hình bồi thường, hỗ trợ tái định cư và sử dụng tiền bồi thường đất chúng tôi đã tiến hành thiết kế phiếu điều tra phỏng vấn các hộ (Mẫu phiếu điều tra xem trong phần phụ lục) Tuy nhiên do hạn chế về mặt thời gian, kinh phí nên

chúng tôi tiến hành điều tra 100 hộ trong dự án nghiên cứu, quá trình phỏng vấn được diễn ra một cách ngẫu nhiên tại các hộ, trong đó các hộ được phỏng vấn bao gồm cả các hộ có điều kiện kinh tế khá giả, trung bình và khó khăn Những người dân được phỏng vấn bao gồm cả nam và nữ ở các lứa tuổi khác nhau

2.3.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu

Dùng phần mềm Exell để tổng hợp số liệu, phân tích và xử lý số liệu

Chương 3 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

Huyện Thuận Thành là một đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Bắc Ninh cách trung tâm thủ đô Hà Nội 25 km về phiá Tây Nam, cách trung tâm thành phố Bắc Ninh khoảng 15 km, là huyện đồng bằng được phù sa Sông Hồng bồi đắp quanh năm, khí hậu mang tính chất gió mùa đặc trưng cuả vùng đồng bằng Bắc Bộ, lắm nắng nhiều mưa Nhiệt độ trung bình 27 – 28 độ C

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Thuận Thành là một huyện phiá Nam tỉnh Bắc Ninh Về địa giới hành chính, huyện Thuận Thành có sự tiếp giáp với các quận, huyện sau:

- Phía Bắc giáp: huyện Tiên Du & Quế Võ ranh giới là sông Đuống

- Phía Nam giáp: huyện Văn Lâm của tỉnh Hưng Yên ;

- Phía Tây giáp: huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội ;

- Phía Đông giáp: huyện Gia Bình & Lương Tài

Huyện Thuận Thành có tổng diện tích tự nhiên là 11791,01 ha, được chia thành 18 đơn vị hành chính cấp xã , thị trấn bao gồm : Thị trấn Hồ ; Và 17 xã :

An Bình , Đại Đồng Thành , Đình Tổ , Gia Đông , Hà Mãn , Hoài Thượng , Mão Điền , Nghĩa Đạo , Ngũ Thái , Nguyệt Đức , Ninh Xá , Song Hồ , Song Liễu , Thanh Khương , Trạm Lộ , Trí Quả , Xuân Lâm Diện tích tự nhiên theo địa giới hành chính của các xã , thị trấn được thể hiện trong bảng sau: