Hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính làtìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiếnthức và đưa ra một vài ý kiến nhằm ho

Tôi xin cam đoan: Bản báo cáo tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của cánhân tôi, được thực hiện dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức chuyênngành nghiên cứu khảo sát, tình hình thực tiễn của Công ty Cổ phần Thẩm định giáBTCvalue.

Các số liệu, bảng biểu và những kết quả trong báo cáo tốt nghiệp là trung thực,các kiến nghị và giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm hiện có Một lần nữa tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên

Người thực hiện

Nguyễn Hồng Vân

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Khái quát chung về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 7

1.2 Khái quát chung giá trị bất động sản 9

1.2.1 Khái niệm giá trị bất động sản 9

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10

1.3 Khái quát chung về định giá bất động sản 13

1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản 13

1.3.2 Vai trò và mục đích của định giá bất động sản 13

1.3.3 Quy trình định giá bất động sản 14

1.3.4 Nguyên tắc định giá bất động sản 16

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 28

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 28

2.1.1 Quá trình hình thành và mục tiêu của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 28

2.1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 29

2.1.3 Bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 31

2.2 Công tác tổ chức định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 32

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 32

2.2.2 Quy trình định giá bất động sản 34

Thẩm định giá BTCvalue 43

2.3.1 Những thành công trong công tác tổ chức định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 43

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 46

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 50

3.1 Định hướng phát triển về hoạt động định giá bất động sản tại BTCVALUE 50

3.1.1 Định hướng phát triển chung 50

3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS trong thời gian tới 51

3.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 51

3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 52

3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin 53

3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 54

3.2.4 Một số giải pháp hoàn thiện khác 55

3.3 Một số kiến nghị 56

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 56

3.3.2 Kiến nghị đối với Bộ tài chính 58

KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

STT Từ viết tắt Nguyên văn

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức của BTCVALUE 31

Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản 33

BẢNG Bảng 2.1: Danh sách thẩm định viên về giá 30

Bảng 2.2: Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá BĐS tại BTCVALUE 32

Bảng 2.3 : Đặc điểm pháp lý của tài sản 35

Bảng 2.4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của nhà cửa, kiến trúc 36

Bảng 2.5: Chất lượng còn lại các kết cấu chính 38

Bảng 2.6: Thông tin thị trường thu thập 39

Bảng 2.7: So sánh và điều chỉnh số liệu 42

Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả thẩm định giá 43

Bảng 2.9: Báo cáo hoạt động thẩm định giá năm 2012 và dự kiến thực hiên năm 2013 44

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sốngkinh tế - xã hội Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếptrong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu,đánh thuế,….Định giá Bất động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt độngkinh tế trong nền kinh tế thị trường

Ở Việt Nam, định giá Bất động sản không còn là một vấn đề mới mẻ, songcũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế Nội dung về công tác này vẫn đangtrong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao

về định giá Bất động sản cho công tác quản lý cũng như vận hành nền kinh tế thịtrường

Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính làtìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiếnthức và đưa ra một vài ý kiến nhằm hoàn thiện công tác định giá của Việt Nam.Trong thời gian qua khi thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giáBTCvalue bước đầu tiếp xúc với công tác định giá và qua đó cũng hiểu được vấn đềcủa công tác định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue còn tồntại những vấn đề chưa được và những thành công qua đó nêu ra những ý kiến đónggóp trong công tác định giá BĐS

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty

Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue, em đã chọn đề tài: “Công tác tổ chức định giá

bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue - Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa của mình.

Trong chuyên đề này em đã sử dụng 4 phương pháp:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

Do đề tài còn rất nhiều thiếu sót nên em rất mong thầy, cô góp ý để em có thểhoàn thiện đề tài này một cách tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ

Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:

Bất động sản là các tài sản, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắnliền với đất, bao gồm:

- Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng

thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, ngân hàng…

- Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga

- Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnhviện, trường học, trung tâm thể dạc thể thao, công viên…

 Tính đa dạng, không đồng nhất.

Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau Trước hết,chúng khác nhau về vị trí, quy mô, diện tích, ngoài ra do sở thích các nhân và điềukiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếmkhi giống hệt nhau hoàn toàn

 Tính khan hiếm.

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và doBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giátrị lớn do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏhơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tănglên một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trịthực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá

ảo của thị trường BĐS

 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹthuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công

trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà côngtrình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

 Khả năng co giãn của cung BĐS kém.

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổigiá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề làquỹ đất luôn luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế và tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây làhạn chế nổi bật nhất, bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụthể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường làkhông thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi

về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều

lệ xây dựng của địa phương

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.

Do BĐS là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối vớicác cá nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiếnhành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết vì vậy thời gian mua, bángiao dịch dài, chi phí mua bán cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt củaBĐS kém linh hoạt

 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của mộtquốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối

với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước

 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường chung quanh.

Do tính bất động không thể di dời được của đất đai nên môi trường chung quanhbao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động vàgóp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của BĐS

1.1.1.4 Phân loại bất động sản

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức, BĐSđược chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

 Theo đặc tính vật chất:

BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

 Các tài sản gắn liền với đất đai

 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

Công trình kiến trúc: 5 loại:

- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

- Khách sạn và văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc khác

Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếptục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,…

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐScso khả năng hay không có khả năng phát triển)

Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với cácnhà đầu tư:

Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng

BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.

Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư,đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua vàbán hàng hóa BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, tại đó người mua vàngười bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hóaBĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triền làm chophương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất Ở nước tahiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành rất sôiđộng, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập

trung, trải rộng trên các vùng của đất nước

- Thị trường bất động sản có chu kỳ

- Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn

hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

1.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền

sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại

có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tưliệu tiêu dùng

- TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đấtnông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS

mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thươngmại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

- Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầucống v.v

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trườngBĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS côngcộng v.v

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nôngnghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thịtrường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thịtrường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS côngcộng v.v

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản

- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trungtâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,văn hoá )

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, )

- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể đượccoi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, ditích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

1.2 Khái quát chung giá trị bất động sản

1.2.1 Khái niệm giá trị bất động sản

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còngiá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS

1 Giá trị thị trường (GTTT)

GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng Tuy vậy, thuậtngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trườngtrở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêuchuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thịtrường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trongđiều kiện thương mại bình thường”

2 Giá trị phi thị trường

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theonhững căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giákhông phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trịđầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phảibán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạnchế, giá trị để tính thuế, ”

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh

tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được muabán trên thị trường của tài sản đó

3 Giá trị của BĐS

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còngiá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS Giá trị thị trường của BĐS thể hiện là giá bán có thể thực hiện được tốt nhấtcủa BĐS, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác địnhhoặc là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khicầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung,giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tốkhác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độcquyền”, “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sựcan thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầngkhu dân cư(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảmthuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐSthuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có nhữngyếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất

do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằmtrên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nóiriêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

1.2.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

 Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì

giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệtđối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trongvùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khimặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS

khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thườnghay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽthấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến

trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của

BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại khôngquan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng chothuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạnchế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lênxuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.2.1.2 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và

sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.3 Khái quát chung về định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích màBĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.3.2 Vai trò và mục đích của định giá bất động sản

 Vai trò của định giá BĐS

Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng nhưtrong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đãđược các nhà nghiên cứu đúc kết là:

- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Từhoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với

nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bêntham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhànước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợitrung thực hơn.

- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giáđất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơ quanthẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản

lý thị trường BĐS nói riêng

 Mục đích của định giá BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trườngBĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điềunày có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, pháttriển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lýcủa nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhànước ta Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổbiến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐSphải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loạitài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi

ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trườngBĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấpnhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giámua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐStrong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bốtài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tàisản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở đểnhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân

1.3.3 Quy trình định giá bất động sản

 Các bước tiến hành khi Định giá.

Xác định vấn đề định giá

- Nhận dạng BĐS: địa chỉ BĐS, miêu tả pháp lý về BĐS: diện tích, hình thể,

hệ thống bao quanh

- Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc 1 bộ phận của quyền sởhữu Các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắmgiữ BĐS do siết nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung

- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xácđịnh

- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể Ngày nàykhác ngày gửi báo cáo định giá Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vàongày cụ thể

- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo Chỉ rõ cái

gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS

Lập kế hoạch định giá

- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hayngắn

- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực

- Xác định nguồn thông tin

Phân tích thông tin

Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể vềBĐS và số liệu cung cầu BĐS so sánh

- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường

và can thiệp của chính phủ

- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được

- Ước lượng GTTT của đất

 Thu thập và phân tích số liệu.

Các số liệu chung

Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chínhquyền và môi trường

- Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các

xu hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnh

hưởng đến giá trị của BĐS

- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tìnhhình tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi

- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, cáckhả năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện

đó sẽ thu hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khảnăng cạnh tranh

- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ taquan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nướcgiao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách pháttriển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xâydựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS

- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanhkhi định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanhBĐS đang ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS

Số liệu cụ thể

Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể sosánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp địnhgiá cụ thể

- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được,

sự sẵn có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy

- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá BĐS:

- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xácđịnh nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS

là lớn nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS

- Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất,Hợp dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS

- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc lànhững yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tínhphổ biến trong xã hội

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để thamchiếu trong điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả này đượchình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh Giá trịcủa BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường

 Nguyên tắc thay đổi

Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thànhnên giá trị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này

BĐS Đòi hỏi tất cả các yếu tố của BĐS phải được định giá phù hợp.

- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS

- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe…

- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BĐS

 Nguyên tắc thay thế

Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trịcủa các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứvào sản phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩmkhông tương đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được

 Nguyên tắc cân đối ( cân bằng )

Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới pháthuy tác dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa cácyếu tố và các công trình BĐS :

- Cân đối giữa nhà - đất

- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh …

- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất

 Nguyên tắc đóng góp

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấuthành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổibao nhiêu theo phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS

đó tồn tại Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việcđầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất vàhiệu quả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh

Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải làđộc quyền , nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hìnhthành trên thị trường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người địnhgiá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá

 Nguyên tắc nhất quán

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định ,những rằng buộc đặt ra trong quá trình định giá Nhất quán trong cách đánh giáBĐS bên ngoài : môi trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội Mỗi

BĐS và các bộ phận cảu nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , khôngthể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liênquan đến bộ phận khác.

 Nguyên tắc thực tế

Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựavào tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đãđược thị trường thừa nhận

1.3.4.1 Phương pháp định giá bất động sản

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS Mỗi phươngpháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp vớimục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nàochính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể

sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay có một sốphương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí,phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp định giá BĐS đều

có những ưu điểm và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợpnhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của BĐS

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phươngpháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương phápthặng dư

1.3.4.2 Phương pháp so sánh

a Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sosánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trườngnhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thôngtin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối

giống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cảnhững khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐSmục tiêu

 Ý nghĩa của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương phápnày chỉ được áp dụng với những BĐS được giao dịch Khi sử dụng phương phápnày giá BĐS đảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nướcchấp nhận Phương pháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác vàphương pháp này sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp khác nữa

 Trường hợp áp dụng

Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các

khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôinhà riêng biệt và bán riêng biệt…

Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để

định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phảitương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin đượccập nhật phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…

b Các bước tiến hành

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phântích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịchtrên thị trường trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cầnđịnh giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh Tuy nhiên không cócác BĐS giống nhau hoàn toàn nên định giá theo phương pháp này, người định giácần phải thực hiện các bước:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần

nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm

bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5) Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,

thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm, nếu xấu hơn thì điềuchỉnh tăng

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

 Nhược điểm

Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả định giá sẽkhông chính xác Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ítkhông đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khicác điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễncủa phương pháp Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chíchủ quan của người định giá

 Điều kiện áp dụng

BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như: bệnh viện, trường học

BĐS chuyên dùng: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu

BĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu

BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so sánh

b Các bước tiến hành

Khi sử dụng phương pháp này, chuyên viên định giá cần thực hiện các bước:

Bước 1: Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục

đích sử dụng cao nhất, tốt nhất)

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình.

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình như: hao mòn tự

nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài …

Chi phí thay thế - giảm giá trị công trình = giá trị hiện tại của công trình

Ước tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tương tự như côngtrình chính)

Bước 4: Giá trị BĐS được ước tính bằng công thức :

Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của côngtrình phụ = Giá trị của BĐS

Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với những thiếu sót cá nhân nào

đã đưa vào tính chi phí Nếu cần thiết thực hiện điều chỉnh như phương pháp so sánh

c Ưu và nhược điểm

Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện

Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh

nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng

1.3.4.4 Phương pháp thu nhập

a Cơ sở lý luận

Phương pháp vốn hóa là phương pháp tính giá trị thi trường của một BĐS dựatrên các thu nhập mà BĐS đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương laiGiá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tínhtrong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại

Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá dùng để tính:

- Giá trị hiện tại của một khoản lợi tức tương lai theo một tỷ suất thích hợp

- Giá trị vốn hiện tại của một dòng lợi tức tương lai từ tiền cho thuê theo một lãisuất thích hợp

b bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:

chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có

thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.

Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

 Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)

k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

c Ưu và nhược điểm

 Ưu điểm

Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cáchtrực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

 Nhược điểm

Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, …

Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốchủ quan

cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

b Các bước tiến hành

Ta có thể chia thành 5 bước như sau:

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính

đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tông giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương phấ so sánh hay phương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi

tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các

yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp

lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

c Ưu và nhược điểm

 Ưu điểm

Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiểm năng phát triển

Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi đấu thầu

Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng về tư vấn về chi phí xây dựng tối đa vàtiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

 Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Chi phí và giá báncó thể thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường

Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.3.4.6 Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tàisản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp này dựa vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh để ước tính giá trịhàng năm của BĐS Giá trị hàng năm của BĐS phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS

để sinh lời hàng năm Khả năng sinh lời càng cao thì tiền thuê BĐS càng cao và do đó

giá trị BĐS càng lớn.

Công thức: Giá thị trường = lãi ròng hàng năm x YP (số năm hoàn vốn).

trong đó: YP=1/i (i: lãi xuất bình quân ngành của loại hình kinh doanh)

Loại hình tìa sản chủ yếu áp dụng phương pháp này bao gồm: rạp chiếu phim,nhà hát, tiệm ăn, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, trường đua thể thao, côngviên,…

 Các bước tiến hành phương pháp lợi nhuận.

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề đã đăng ký với cấp

có thẩm quyền Ví dụ một trạm xăng có thể đăng ký mở các dịch vụ có doanh thutừ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mini,…

Bước 2: xác định tổng chi phí, bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên liệu, vật tư: hàng hoá, nguyên liệu, vật tư mua chokinh doanh, như nguyên liệu, thực phẩm đồ uống phục vụ cho tiệm ăn Xăng dầutrong các cây xăng là chi phí vật tư nguyên liệu…sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập

để tính ra được lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm

cả tiền công lao động bán thời gian của những thành viên trong gia đình chủ doanhnghiệp), chi phí nước, điện, ga, điện thoại, sửa chữa, duy tu của hàng, văn phòngphẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định lợi nhuận ròng

Lợi nhuận ròng là phần còn lại sau khi trừ tổng chi phí, tiền công trả cho chủdoanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp, khoit ổng doanh thu

Bước 4: Áp dụng công thức tính ra giá trị của BĐS.

 Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận.

- TĐV, định giá viên BĐS phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanhnghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trênBĐS

- TĐV, định giá viên BĐS phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanhnghiệp ít nhất là 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm định giá

TĐV, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải tiến hành so sánh cácchỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của Doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợinhuận, tiền thuê phỏ thong trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùngloại hình Doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

2.1.1 Quá trình hình thành và mục tiêu của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue (BTCVALUE) là một trong sốnhững công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam, được thành lập theo Nghịđịnh số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ BTCVALUE đáp ứng đầy đủnhững tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và của IVSC (Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giáquốc tế) về nhân sự thẩm định viên, trình độ chuyên môn và cơ sở dữ liệu đối vớimột tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp

BTCVALUE được sáng lập bởi các thẩm định viên đã được cấp chứng chỉhành nghề của Bộ Tài chính, từ AVM Vietnam – một trong những tổ chức dịch vụđầu tư hàng đầu tại Việt nam, và Kummerco – công ty tư vấn có trụ sở tại Thụy sỹ.BTCVALUE có mối quan hệ chặt chẽ với các thành viên của Diễn đàn M&A Việtnam, bao gồm gần 1.000 chuyên gia, lãnh đạo và phụ trách đầu tư của các tổ chứcđầu tư trong và ngoài nước

Tên BTCVALUE xuất phát từ viết tắt của Bộ Tài Chính, là đơn vị quản lý vàcấp phép hoạt động thẩm định giá Mặt khác, BTC còn là chữ đầu tiên của các tàisản thẩm định giá, bao gồm: B – Bất động sản, T – Thiết bị & tài sản, C – Công ty

& thương hiệu Value thể hiện giá trị của tài sản và giá trị của dịch vụ công ty cungcấp cho khách hàng

Đội ngũ của BTCVALUE đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có quy

mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn, chuyển nhượngtài sản

Mục tiêu của Công ty là khẳng định uy tín của thương hiệu BTCVALUE là tổchức định giá tốt nhất Việt nam trong lĩnh vực M&A và chuyển nhượng tài sản