đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh hồ tây, quận tây hồ, tp. hà nội

ðể ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HðH kết hợp với việc sử dụng triệt ñể, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên ñất ñai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

TRỊNH ðÌNH THẢO

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY, QUẬN TÂY HỒ, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

TRỊNH ðÌNH THẢO

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY, QUẬN TÂY HỒ, TP HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS CHU VĂN THỈNH

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan ựây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ựược ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ựoan rằng các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều ựã ựược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trịnh đình Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ựiều tra, nghiên cứu ựể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ựã nhận ựược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ựáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ựỡ nhiệt tình, chu ựáo của cơ quan, ựồng nghiệp và nhân dân ựịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Chu Văn Thỉnh tận tình hướng dẫn giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ, phòng Tài Nguyên và Môi trường quận Tây Hồ, Ban quản lý hồ Tây, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân ựã nhiệt tình giúp ựỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ựình, những người thân, cán bộ ựồng nghiệp và bạn bè ựã tạo ựiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ựề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trịnh đình Thảo

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN 1

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA vii

MỞ ðẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất .3

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ: 3

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 3

2.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới .5

2.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) 5

2.2.2 Trung Quốc 6

2.2.3 Inñônêxia 7

2.2.4 Hàn Quốc .8

2.2.5 Nhận xét, ñánh giá: 10

2.3 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 11

2.3.1 Thời kỳ trước 1987 11

2.3.2 Thời kỳ năm 1987 ñến 1993 .12

2.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003 12

2.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay 19

2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam .22

2.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988 22

2.4.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993 22

2.4.3 Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của

Luật đất ựai 2003 25

2.5 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất của Thành phố Hà Nội 27

2.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư .27

2.5.2 Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội: 29

2.5.3 Tồn tại, vướng mắc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội: 30

2.5.4 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội 31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu .33

3.1.1 đối tượng nghiên cứu .33

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu .33

3.2 Nội dung nghiên cứu 33

3.2.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội quận Tây Hồ .33

3.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất của quận Tây Hồ .33

3.2.3 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh hồ Tây 33

3.2.4 đánh giá về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án .34 3.2.5 đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất 34

3.3 Phương pháp nghiên cứu .34

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35

4.1 điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của quận Tây Hồ .35

4.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên 35

4.1.2 đặc ựiểm kinh tế - xã hội của quận Tây Hồ: 40

4.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, Kinh tế, xã hội và môi trường của quận Tây Hồ 45

4.2 Tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn quận Tây Hồ 47

4.2.1 Thực trạng quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn quận Tây Hồ .47 4.2.2 Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai liên quan ựến chắnh sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ựất trên ựịa bàn quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội .50

4.3 Hiện trạng sử dụng ựất quận Tây Hồ: 534.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn quận Tây Hồ 57

4.4.1 Thực trạng về tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn quận Tây Hồ .57 4.4.2 Tồn tại và vướng mắc bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn quận Tây Hồ 59

4.5 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh hồ Tây, quận Tây Hồ, thành phố

4.6 đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ 02 giai ựoạn của dự

án xây dựng HTKT xung quanh hồ Tây 74

4.6.1 đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giai ựoạn 1 của

dự án: 74 4.6.2 đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giai ựoạn 2 của

dự án: 81

4.7 Những ưu ựiểm, tồn tại và một số giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường

GPMB 93

4.7.1 Ưu ựiểm 93

4.7.2 Tồn tại: 94

4.7.3 đánh giá chung .96

4.7.4 Một số giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, GPMB 97

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100

5.1 Kết luận .100

5.2 Kiến nghị 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Mật ñộ dân số các phường thuộc quận Tây Hồ 41Bảng 2: Diện tích và cơ cấu các loại ñất chính ở quận Tây Hồ năm 2012 54Bảng 3 Biến ñộng diện tích các loại ñất quận Tây Hồ giai ñoạn 2000 - 2012 56Bảng 4 Tổng hợp kết quả thu hồi ñất giai ñoạn 1 dự án xây dựng HTKT xung quanh hồ Tây 63Bảng 5 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giai ñoạn 1 65Bảng 6 Tổng hợp kết quả thu hồi ñất hộ gia ñình giai ñoạn 2 68Bảng 7 Tổng hợp kết quả thu hồi ñất ñoạn khách sạn Thắng lợi - làng Yên Phụ 70Bảng 8 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ ñoạn khách sạn Thắng lợi - làng Yên Phụ 72Bảng 9 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi thường ñất và tài sản trên ñất giai ñoạn 1 của dự án 77Bảng 10: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách

hỗ trợ giai ñoạn 1 của dự án 79Bảng 11 Tổng hợp ý kiến của hộ gia ñình về ảnh hưởng từ việc thu hồi ñất thực hiện dự án xây dựng HTKT xung quanh hồ Tây giai ñoạn 1 80Bảng 12 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi thường ñất và tài sản trên ñất giai ñoạn 2 của dự án 85Bảng 13: Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách

hỗ trợ giai ñoạn 2 của dự án 90Bảng 14 Tổng hợp ý kiến của hộ gia ñình về ảnh hưởng từ việc thu hồi ñất thực hiện dự án xây dựng HTKT xung quanh hồ Tây giai ñoạn 2 91

MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân ổn ñịnh lâu dài”

Thu hồi ñất, bồi thường ñể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai các

dự án Có thể nói: “ Thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng nhanh là nhân tố quan trọng hoàn thanh dự án” Thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt ñời sống, kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất và giao ñất ngày càng ñược quan tâm hơn

ðể ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HðH kết hợp với việc sử dụng triệt ñể, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên ñất ñai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái, thực hiện theo ñúng quy ñịnh của pháp luật về ðất ñai và các quy ñịnh khác có liên quan thì việc thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các công trình phát triển lợi ích kinh tế, xã hội là việc làm cần thiết, có ý nghĩa quan trọng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng gặp phải những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng

Vì vậy việc ñiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có cơ

sở khoa học, từ ñó ñề xuất sửa ñổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết

Vì những lý do nêu trên, ñể nhìn nhận ñầy ñủ về công tác bồi thường,

GPMB, hỗ trợ, TđC ở quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội, ựược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Chu

Văn Thỉnh, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh

hồ Tây, quận Tây Hồ, thành Phố Hà NộiỢ, nhằm ựiều tra, tìm hiểu thực trạng

và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, ựồng thời ựề xuất một số giải pháp nhằm góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, GPMB, ựáp ứng ựược yêu cầu cải cách hành chắnh của Nhà nước

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:

2.1.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường:

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi (13)

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó (32)

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư (32)

2.1.1.2 Hỗ trợ:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (24)

2.1.1.3 Tái ñịnh cư:

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống

và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển (24)

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính

ña dạng và phức tạp

a- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác

nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng

ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết

ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

2.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

2.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể

họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt (24) Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng ðể thực hiện ñược phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và tái ñịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay thế, sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất phải ñạt ñược ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án

- Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng

- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư

- Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (24)

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ

ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính quyền

quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% (1)

2.2.3 Inñônêxia

Inñônêxia có luật ñất ñai từ năm 1960, hiện nay vẫn thực hiện luật này Luật ñất ñai quy ñịnh có 3 quyền: Quyền xây dựng, quyền sử dụng và quyền sở hữu Quyền sở hữu ñược coi là vĩnh viễn, bất di bất dịch Khi Nhà nước cần cho nhu cầu công cộng, người sở hữu phải nhường quyền này cho Nhà nước

Khi dự án của tư nhân lấy ñất của tư nhân, cơ quan quản lý về ñầu tư ở ñịa phương ñứng trung gian giúp các chủ ñầu tư tư nhân thương thuyết với chủ sử dụng ñất ñể dàn xếp về giá cả ñền bù, di chuyển tài sản, cơ quan này làm nhiệm

vụ bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán

ðối với các chủ dự án của Nhà nước do Nhà nước ñầu tư, ñược quyền lấy ñất

là những dự án phi thương mại Nhà nước láy ñất cho những dự án này, bắt buộc người ñang sử dụng ñất phải trao quyền sử dụng ñất cho Nhà nước và luật cũng ghi rõ phải trả tiền cho họ theo giá thi trường, có ñàm phán về giá ñền bù từ cấp thấp ñến cấp cao, cao nhất là cấp Tổng thống quyết ñịnh Tuy nhiên khi tính ñền

bù về ñất còn xem xét tính hợp pháp của người ñang sử dụng ñất, nếu nhập cư không hợp pháp thì không ñược tính ñền bù Người bị thu hồi ñất có quyền chứng minh tính hợp pháp của mình tại Tòa án (26)

2.2.4 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ (26)

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một

là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi

thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự

án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (26)

2.2.5 Nhận xét, ñánh giá:

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất Do ñất ñai có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ñất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước

có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trưng thu ñất và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB

ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh

về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo

việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

2.3 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1 Thời kỳ trước 1987

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân (6) Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Hội ñồng chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản:

về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

2.3.2 Thời kỳ năm 1987 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên (8)

Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

2.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu

tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn

và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”(9) Những

quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc

thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ñất ñai

1988 ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất

sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (12)

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét

về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:

a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ

sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K

ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức

hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương

ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi dự

án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất

bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”(17)

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá

400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

ñ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: ðiều 34 quy ñịnh Việc lập Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản….Hội ñồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức bồi thường vượt quá quy ñịnh thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch

Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái ñịnh

cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường GPMB (3)

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh

cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ

ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

c-Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng

ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận (13) Trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi ñất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, ñặc biệt là những người bị thu hồi hết ñất sản xuất, phải chuyển

sang ngành nghề khác Với giá trị ñược bồi thường, người có ñất bị thu hồi không

có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng ñầu tư ñể chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác ñộng của cơ chế thị trường cùng với số lượng

dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn ñòi hỏi phải có sự thay ñổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này ðồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao ñộng …ñể giải quyết những vấn ñề có liên quan ñến ñời sống, dân sinh, kinh tế cộng ñồng và ổn ñịnh xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án ñầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị ñịnh 22/CP ñã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy ñịnh không phù hợp với chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ñó, phần nào hạn chế hiệu quả ñầu tư, tiến ñộ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về chính sách bồi thường GPMB và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng

kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;

ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên

cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất;

h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích

sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;

i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu

nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự án

sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và táI ñịnh cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân

2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988

Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh: “trong trường hợp ñất ñang sử dụng ñược thu hồi theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3, ðiều 14 của Luật này ñể giao cho người khác thì ñược ñền bù thiệt hại thực tế, ñược bồi hoàn thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật” (ðiều 49); Ngày 31/5/1990, Hội ñồng bộ trưởng có Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho nhà nước, khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách nhà nước và ñược sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh ñịnh cư cho những người bị lấy ñất

2.4.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh

việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều chỉnh ñầy ñủ phạm vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ñịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ñịnh cư ñể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ñất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, Nhà nước ñã thực hiện ñổi mới một bước chính sách ñền bù và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước

Luật ðất ñai năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ñến khiếu kiện

Thứ hai, giá ñất tính bồi thường thiệt hại quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh

số 22/1998/Nð-CP là phù hợp với chế ñộ sở hữu về ñất ñai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy ñịnh hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; hai là, việc xác ñịnh hệ số K Không ít ñịa phương bồi thường theo giá ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành

như Hà Nội, đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư v.v

Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi

thường thiệt hại về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý,

sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh

ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất chưa gắn với chắnh sách thu tiền

sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993 Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền

sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có ựịa phương thực hiện ựền

bù 100% như đồng Nai , nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng,

đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh

Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu chuẩn

của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ

Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu

hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường, giải

phóng mặt bằng vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự

án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm bảo tiền chi trả bồi thường ñể giải phóng mặt bằng; có dự án ñã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng (23)

2.4.3 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003

Ở Việt Nam, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện, ñặc biệt là sau sự ra ñời của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong thời gian qua

ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác ñịnh ñầy

ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận ñền bù cũng thấy thỏa ñáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ sung và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả

- Các ñịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ñịnh Luật ñất ñai năm

2003, các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành, ñã dựa trên sự ñịnh hướng chính sách của ðảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ñịa phương ñể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ñịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược thực hiện hợp lý và ñạt hiệu quả cao hơn

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính quyền ñịa phương ñược nâng lên Chính phủ ñã có nhiều nỗ lực ñể tạo ñiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có năng lực và

có nhiều kinh nghiệm ngày càng ñông ñảo; sự chia sử kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ñầu

tư ngày càng ñược mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong các dự án ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giúp cho ñất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ñiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, ổn ñịnh ñời sống sản xuất cho người có ñất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ñó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, trong ñó ñặc biệt là vấn ñề giá ñền bù, gây những tác ñộng tiêu cực ñối với thị trường bất ñộng sản

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 và Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh

tế theo quy ñịnh tại ðiều 36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP

- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình,

cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất

2.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất của Thành phố Hà Nội

2.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược các cấp ủy ðảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ ñạo tổ chức thực hiện; UBND thành phố ñã ban hành các văn bản:

- Quyết ñịnh số 199/2004/Qð-UBND ngày 29/12/2004 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Quyết ñịnh số 26/2005/Qð-UBND ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, thực hiện nghị ñịnh số

197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 81/2005/Qð-UBND ngày 03/06/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Thông báo số 1931/TB-STC ngày 10/06/2005 của Sở tài chính Hà Nội về việc thông báo ñơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 136/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy ñịnh về thu hồi ñất giao ñất cho thuê ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở giãn dân nông thôn trên ñịa bàn TP Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 137/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Ban hành Quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn TP Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 150/2007/Qð-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 36/2007/Qð-UBND ngày 23/06/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 33/2008/Qð-UBND ngày 9/06/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội quy ñịnh thực hiện khoản 2 ñiều 40 quyết ñịnh số 137/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố về thực hiện ñiều 48 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ trên ñịa bàn Thành phố;

- Thông báo số 5630/TB-STC ngày 28/12/2007 của Sở tài chính Hà Nội về ñơn giá làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ cây cối hoa màu, vật nuôi phục vụ công tác GPMB trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ñịnh số 18/2008/Qð-UBND ngày 29/9/2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ựịnh số 40/2008/Qđ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ựịnh số 62/2008/Qđ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết ựịnh số 124/2009/Qđ Ờ UBND ngày 29/12/2009 quy ựịnh về giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội ựể làm cơ sở tắnh thuế chuyển quyền

sử dụng ựất, thu tiền sử dụng ựất khi giao ựất, cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất và bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi

2.5.2 Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội:

Toàn Thành phố tắnh ựến ựầu năm 2012 có trên 1.209 dự án ựầu tư có liên quan tới thu hồi ựất GPMB với quy mô 11.749 ha, liên quan tới 208.750 tổ chức,

hộ gia ựình, nhu cầu tái ựịnh cư khoảng 18.020 hộ; nhiều dự án gặp khó khăn phải ựình hoãn hoặc chậm tiến ựộ, trong khi ựó TP lại phải tập trung GPMB ựáp ứng tiến ựộ nhiều dự án trọng ựiểm Quốc gia và TP, như dự án ựường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lào Cai; các dự án ựường Vành ựai 1 ,2, 3 ; nhiều dự án GPMB năm 2010, các vướng mắc, tồn tại cần xử

lý dứt ựiểm chuyển tiếp sang năm 2011 Trước những khó khăn phức tạp ựó, với quyết tâm cao và sự vào cuộc ựồng bộ của các cấp, các ngành, công tác thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, GPMB của TP năm 2011 và 2 tháng năm

2012 tiếp tục ựạt ựược những kết quả ựáng khắch lệ đã GPMB xong hơn 2.062

ha ựất, tại 353 dự án, chi trả hơn 14.857 tỷ ựồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 44.019 tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân, bố trắ tái ựịnh cư cho 1.826 hộ đáng chú ý hai tháng ựầu năm 2012, nhất là tháng giáp Tết Nguyên ựán, ựặc thù công tác GPMB ở thời ựiểm này rất có hiệu quả do nhu cầu cần tiền của người dân; di chuyển mộ , TP ựã chỉ ựạo tập trung, tháo gỡ kịp thời về cơ chế chắnh sách, các quận, huyện, phường, xã chỉ ựạo và phối hợp chặt chẽ với các chủ ựầu tư, ựã GPMB ựược hơn 100 ha ựất, di chuyển ựược 2.080 ngôi mộ, chi trả tiền trên 414

tỷ ựồng cho hơn 1.000 tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân (2)

2.5.3 Tồn tại, vướng mắc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội:

- Cơ chế chính sách ñền bù GPMB còn không ít những vấn ñề bất cập, thiếu ñồng bộ, thậm chí còn có mâu thuẫn, bất hợp lý trong chính sách giá bồi thường ñối với các ñối tựợng trong cùng một dự án có ñất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, khiến công tác ñền bù, GPMB gặp nhiều cản trở

- Trong triển khai thực hiện các dự án cụ thể, công tác tham mưu, ñề xuất

cơ chế, chính sách của cấp quận, huyện và ngành chức năng với UBND thành phố thiếu kịp thời, linh hoạt ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến hiệu quả và tiến ñộ công việc

- Một số ñơn vị còn chậm tiến ñộ, ñặc biệt là ñối với các dự án trọng ñiểm; nhiều nơi còn mắc lỗi trong giải quyết và ñề xuất chính sách ñền bù cho người dân, muốn làm cho xong việc mà không lắng nghe kỹ tâm tư, nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, dẫn ñến khi ñề xuất văn bản lên UBND TP không có cơ sở pháp lý; ngoài ra cũng còn nhiều nơi chưa bố trí ñược quỹ ñất ñể tái ñịnh cư, chưa chuẩn bị ñủ ñiều kiện về vốn Chính vì vậy, ñể thực hiện nhiệm vụ trong năm nay, cần ñẩy nhanh công tác thu hồi ñất, GPMB các dự án, công trình trọng tâm, trọng ñiểm của TP và các quận, huyện Trong ñó, cần tập trung triển khai có hiệu quả và dứt ñiểm việc giao ñất dịch vụ cho người dân sản xuất nông nghiệp

bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp ñược giao theo Nghị ñịnh của Chính phủ; Rà soát chuẩn bị ñầy ñủ quỹ tái ñịnh cư với phương châm ña dạng hóa loại hình, ña dạng hóa các chủ ñầu tư; tiếp tục tập trung rà soát, bổ sung, ñiều chỉnh một số nội dung trong cơ chế chính sách như: xác ñịnh giá ñất, tái ñịnh cư, thu hồi ñất, quy trình GPMB, cưỡng chế thu hồi ñất theo hướng tối ña hóa bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất nhưng phải trong khuôn khổ pháp luật cho phép ðối với các ñịa phương cũng cần tập trung chuẩn bị ñiều kiện tốt nhất phục vụ công tác GPMB, chú trọng tới quỹ ñất tái ñịnh cư và ñất dịch vụ; nhất là tập trung hướng

về cơ sở, hướng về người dân ñể tháo gỡ khó khăn; tiếp tục tham mưu, ñề xuất các cơ chế chính sách tốt nhất cho lãnh ñạo cấp ủy trong vấn ñề GPMB và ñặc biệt quan tâm tới công tác dân vận