đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đường lê trọng tấn và khu đô thị thanh hà trên dịa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 14 Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí t

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

VŨ THỊ NGỌC HÀ

ðÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI DỰ ÁN ðƯỜNG LÊ TRỌNG TẤN VÀ KHU ðÔ THỊ THANH HÀ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 2

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng với sự hướng dẫn của GS.TSKH ðặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược công bố trong bất kỳ một công trình nào khác Tôi cam ñoan rằng các thông tin, trích dẫn trong luận văn ñó ñược chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu ñầy ñủ Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2013

Tác giả luận văn

Vũ Thị Ngọc Hà

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 3

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự quan tâm giúp ựỡ nhiệt tình, sự ựóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ựã tạo ựiều kiện thuận lợi ựể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời ựầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ựề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ựào tạo sau đại học, Trường đại học Nông nghiệp

Hà Nội ựã tạo ựiều kiện cho tôi thực hiện ựề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ựạo Ủy ban Nhân dân quận Hà đông, Hội ựồng bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư quậ Hà đông, các phòng ban chuyên môn của quận (phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế, phòng Thống

kê, phòng Tài chắnh - Kế hoạch, phòng Quản lý ựô thị, Trung tâm phát triển quỹ ựất, Ban bồi thường GMB .); Phòng nghiệp vụ 3 - Ban chỉ ựạo GPMB thành phố; Phòng kế hoạch - Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội; các cán bộ, ựồng nghiệp, bạn bè, gia ựình và người thân ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ựề tài

Xin trân trọng cảm ơn./

Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2013

Tác giả luận văn

Vũ Thị Ngọc Hà

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 4

MỤC LỤC LỜI CAM đOANẦẦẦ.ẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦii

LỜI CẢM ƠNẦẦẦ Ầ.Ầ Ầiii

MỤC LỤCẦẦẦ ẦẦ.ẦẦ iv

DANH MỤC BẢNGẦẦẦ.Ầ.Ầv

DANH MỤC HÌNHẦẦẦ vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTẦẦẦ Ầ Ầ.vii

MỞ đẦUẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦẦ 1

1 Tắnh cấp thiết của ựề tàiẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦẦ1

2 Mục ựắchẦẦẦ.Ầ ẦẦẦ.2

3 Yêu cầuẦẦẦ ẦẦẦẦ.Ầ2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆUẦẦẦ Ầ.3

1.1 Cơ sở lý luận về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, ựể giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựấtẦẦẦ.ẦẦẦ Ầ 3

1.1.1 Khái niệm về thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cưẦẦ ẦẦẦ 3

1.1.2 đặc ựiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợẦẦẦ Ầ ẦẦ 4

1.1.3 Phân tắch một số yếu tố tác ựộng ựến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựấtẦẦẦ ẦẦẦ.ẦẦẦ 5

1.2 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của các tổ chức tàiẦẦ Ầ 9

1.2.1 Chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)ẦẦẦẦ ẦẦẦ.ẦẦẦ Ầ9

1.2.2 Chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giớiẦẦẦẦ ẦẦẦ Ầ ẦẦẦ ẦẦ 11

1.2.3 đánh giá chungẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦẦẦ 16

1.2.4 Một số bài học từ chắnh sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cưẦẦẦ ẦẦẦ 17

1.3 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất ở Việt NamẦ.Ầ 19

1.3.1 Thời kỳ trước 1987ẦẦẦ ẦẦẦ 19

1.3.2 Thời kỳ từ 1987 ựến năm 1993ẦẦẦ ẦẦẦ19

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 5

1.3.3 Thời kỳ từ 1993 ựến nayẦẦẦ ẦẦẦ 20

1.3.4 Nhận xét, ựánh giáẦẦẦ ẦẦẦ 26

1.4 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt NamẦ 28

1.5 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB ở thành phố Hà Nội ẦẦẦ ẦẦẦ 31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUẦẦẦ Ầ 34

2.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 34

2.1.1 đối tượng nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 34

2.2.2 Phạm vi nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 34

2.2 Nội dung nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 34

2.3 Phương pháp nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦẦ 34

2.3.1 Phương pháp nghiên cứu phân tắch hệ thống pháp luậtẦẦẦẦ 34

2.3.2 Phương pháp ựiều tra, thu thập, thống kê, phân tắch các tài liệu, số liệu, dữ liệu ựã có trên ựịa bàn nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 35

2.3.3 Phương pháp ựiều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lý và người bị thu hồi ựất trên thực tếẦẦẦ.ẦẦẦ 35

2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tắch, so sánhẦẦẦ ẦẦẦ 36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬNẦẦẦ ẦẦẦ.37

3.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà đôngẦẦẦẦ Ầ 37

3.1.1 điều kiện tự nhiênẦẦẦ ẦẦẦ37

3.1.2 Tài nguyên ựấtẦẦẦ ẦẦẦ.38

3.1.3 Tài nguyên nướcẦẦẦ ẦẦẦ 39

3.1.4 điều kiện kinh tế - xã hộiẦẦẦ ẦẦẦ.39

3.2 Thực trạng quản lý ựất ựaiẦẦẦ ẦẦẦ 41

3.2.1 Tình hình quản lý ựất ựaiẦẦẦ ẦẦẦ.41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2012 ẦẦẦ ẦẦẦ 43

3.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tếẦẦẦ ẦẦẦ 44

3.3.1 Khu vực kinh tế nông nghiệpẦẦẦ ẦẦ 44

3.3.2 Khu vực kinh tế công nghiệpẦẦẦ ẦẦẦ 45 3.5 đánh giá những thuận lợi, khó khăn của ựiều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 6

ảnh hưởng ựến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMBẦẦẦ 45

3.5.1 Thuận lợiẦẦẦ ẦẦẦ 45

3.5.2 Khó khănẦẦẦ ẦẦẦ 46

3.6 Giới thiệu khái quát 02 dự án nghiên cứu trên ựịa bàn quận Hà đôngẦẦ Ầ.47

3.6.1 Dự án ựường Lê Trọng TấnẦẦẦ ẦẦẦ.47

3.6.2 Dự án khu ựô thị Thanh HàẦẦẦ ẦẦẦ 50

3.7 Các văn bản, chắnh sách liên quan về thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ựã áp dụng ựối với 02 dự án nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦẦ 52

3.7.1 Văn bản của Trung ươngẦẦẦ ẦẦẦ.52

3.7.2 Văn bản của tỉnh quy ựịnh chi tiếtẦẦẦ ẦẦẦẦ 53

3.8 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại hai dự án nghiên cứuẦẦẦ.ẦẦẦ 54

3.9 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ở hai dự án nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ 55

3.9.1 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường về ựấtẦẦẦ 56

3.9.2 Giá ựất tắnh bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cưẦẦẦ Ầ 63

3.9.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với ựấtẦẦẦ ẦẦ 71

3.9.4 Chắnh sách hỗ trợẦẦẦ ẦẦẦ.76

3.9.5 Về tái ựịnh cưẦẦẦ ẦẦẦ 83

3.9.6 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ ựến ựời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ựấtẦẦẦ ẦẦẦ 88

3.10 đánh giá chung về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên ựịa bàn quận Hà đông qua 02 dự án nghiên cứuẦẦẦ Ầ 94

3.11 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại 02 dự án nghiên cứuẦẦẦ ẦẦẦ.95

3.11.1 Thuận lợiẦẦẦ ẦẦẦ96

3.11.2 Khó khănẦẦẦ ẦẦẦ97

3.12 đề xuất một số giải pháp về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựấtẦẦẦ ẦẦẦ 100

3.12.1 Hoàn thiện chắnh sách, pháp luật và các quy ựịnh của ựịa phươngẦ 100

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 7

3.12.2 Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư……… …… 102

3.12.3 Về tổ chức thực hiện……… ………102

3.12.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác ñộng 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ……… ……….105

1 Kết luận……… ………105

2 Kiến nghị……… ……… 106

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… ……….108 PHỤ LỤC

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 8

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)Ầ Ầ40 Bảng 3.2 Diện tắch cơ cấu ựất ựai năm 2013 của quận Hà đôngẦẦ ẦẦẦ.44 Bảng 3.3 Xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường và không ựược bồi thường 51 Bảng 3.4 Tổng hợp ý kiến của người dân trong việc xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thườngẦẦẦ.ẦẦẦ ẦẦẦẦ52 Bảng 3.5 Tổng hợp giá bồi thường, hỗ trợ ựối với ựất nông nghiệp dự án ựường

Lê Trọng TấnẦẦẦ.ẦẦẦ ẦẦẦ.55 Bảng 3.6 Tổng hợp ựơn giá bồi thường, hỗ trợ và giá thu tiền tái ựịnh cư tại 02

dự ánẦẦẦ Ầ ẦẦẦ 59 Bảng 3.7 Tổng hợp ựơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự ánẦẦẦẦ.Ầ 75 Bảng 3.8 Tổng hợp các khoản hỗ trợ ở 02 dự án nghiên cứuẦẦẦ Ầ ẦẦ82 Bảng 3.9 Tổng hợp ý kiến của người dân về phương thức sử dụng tiền sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦ90 Bảng 3.10 Thu nhập của người dân tại hai dự án nghiên cứuẦẦẦ Ầ Ầ 91 Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến về thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi ựất thực hiện dự ánẦẦẦ.ẦẦẦ Ầ 91 Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ựời sống sau khi bị thu hồi ựất thực hiện dự án ẦẦẦ.ẦẦẦ.ẦẦẦ Ầ93

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 9

DANH MỤC ẢNH

Hình 4.1 Cơ cấu ựất ựai năm 2012 của quận Hà đông.ẦẦẦẦ ẦẦẦ.Ầ 43 Hình 4.2 đường Lê Trọng Tấn trước khi xây dựngẦẦẦ ẦẦ.Ầ 49 Hình 4.3 đường Lê Trọng Tấn ựã xây dựng hoàn thànhẦẦẦ ẦẦ.Ầ 50 Hình 4.4 Phối cảnh tổng thể khu ựô thị Thanh Hà Ờ Cienco 5ẦẦẦẦ ẦẦ50 Hình 4.5 Diện tắch ựất chưa GPMB ựược của khu ựô thị Thanh HàẦẦẦ Ầ.52 Hình 4.6 Vị trắ tái ựịnh cư của các hộ gia ựình dự án ựường Lê Trọng Tấn - Khu 6,9 ha phường Dương NộiẦẦẦ.ẦẦẦ Ầ Ầ.87 Hình 4.7 Vị trắ tái ựịnh cư của các hộ gia ựình dự án ựường Lê Trọng Tấn - Khu Ngô Thì NhậmẦẦẦ ẦẦẦ ẦẦ87 Hình 4.8 Vị trắ tái ựịnh cư của 03 hộ gia ựình dự án ựường khu ựô thị Thanh Hà - Khu Ngô Thì NhậmẦẦẦ ẦẦẦ.Ầ.Ầ.88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 10

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 11

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí ñặc biệt quan trọng ñối với ñời sống của từng hộ gia ñình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñiều kiện tối thiểu ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ

và một xu hướng tất yếu về nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ

Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn ñề trọng ñiểm hiện nay, nhằm thúc ñẩy sự phát triển kinh tế của ñất nước Mặc dù ñã ñạt ñược một số thành tựu

to lớn làm biến ñổi bộ mặt kinh tế, xã hội của ñất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa ñồng bộ nên chưa phát huy ñược hết tiềm năng vốn có ðể ñáp ứng yêu cầu ñó thì việc Nhà nước thu hồi ñất

ñể xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết

Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu ñầu tư ngày càng tăng thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao ñất cũng như thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñã và ñang là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách Trong những năm qua, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ñã ñi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển ñổi

cơ cấu, phát triển ñô thị và ñổi mới diện mạo nông thôn Song trước những ñổi mới của chính sách ñất ñai và sự vận ñộng của thị trường bất ñộng sản mà trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất hiện hành

ñã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án ñầu tư ở Việt Nam Thực tiễn ñã khẳng ñịnh công tác giải phóng mặt bằng là ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện thành công dự án Mà tiến ñộ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn ñề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có ñất bị thu

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 12

hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn

Hiện nay, trên ựịa bàn quận Hà đông có 105 dự án lớn nhỏ ựang ựược triển khai ựồng loạt song một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB ựược đặc biệt trong tình hình hiện nay với tốc ựộ ựô thị hoá mạnh mẽ trên ựịa bàn quận thì nhu cầu về quỹ ựất sạch là hết sức quan trọng ựể tạo ựà cho việc kêu gọi các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựầu tư vào trong ựịa bàn nhằm thúc ựẩy nền kinh tế của quận Tuy nhiên tiến ựộ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên ựịa bàn quận hiện nay còn có nhiều khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan

Với những lý do nêu trên, ựể ựánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi

thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh

giá về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại dự án ựường Lê Trọng Tấn và khu ựô thị Thanh Hà trên ựịa bàn quận

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 13

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.1 Khái niệm về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [15]

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [27]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua các hình thức như: ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [15]

1.1.1.4 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 14

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [15]

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [15]

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác

nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất

ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng

ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 15

ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

1.1.3 Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1987, 1993 và ñã hai lần Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai vào các năm 1998; 2001

và Nhà nước ban hành Luật ñất ñai 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế

- xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư,

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 16

giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi,

vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và

ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là ựiều kiện không thể thiếu ựược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ựất không chỉ quyết ựịnh tương lai của nền kinh tế ựất nước mà còn là sự ựảm bảo cho mục tiêu ổn ựịnh chắnh trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ựất ựược xem là một giải pháp tổng thể ựịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ựịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng ựất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ ựất ựai, khắc phục những nhược ựiểm do lịch sử ựể lại hay giải quyết những vấn ựề mà quá trình phát triển ựang ựặt ra [22]

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ựất không chỉ là công cụ Ộtạo cungỢ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chắnh trị - xã hội hóa ựảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt ựộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ựúng chức năng nhất [22]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 17

nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi

có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới

giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

* ðăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người

sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức,

hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến

ñộ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [23] Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 18

và và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) ñược công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và nhà ñầu tư Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện [15] Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi tái ñịnh cư lại quá cao so với giá ñất ở

ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 19

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.1.2.3 Thị trường bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh

tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường GPMB trên một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái ñịnh cư và bồi thường

- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [01]

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.2.1 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 20

Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh những lợi ích chung của cộng ñồng thì lợi ích của cá nhân cũng càng ñược khuyến khích bảo

vệ như là một trong những ñộng lực của sự phát triển với mục tiêu lấy con người

là trọng tâm và ñộng lực phát triển Tuy nhiên, do kinh tế nước nhà còn gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn còn hạn hẹp, cho nên việc khôi phục, hỗ trợ cuộc sống cho những người bị thu hồi ñất chưa ñược thoả ñáng khi Nhà nước thực hiện GPMB Vì vậy, các dự án do WB, ADB cho vay phải ñược các Bộ chủ quản

dự án thông qua như các chương trình TðC ñặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp khó khăn nhất ñịnh, ñặc biệt trong việc gây ra sự bất bình ñẳng giữa các hộ gia ñình, cá nhân trong cùng một ñịa phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau [19]

b Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách BT, TðC

Theo các tổ chức này thì người sử dụng ñất thiếu các chứng chỉ hợp pháp

về ñất sẽ không là vật cản ñối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợp pháp và không ñược hưởng bồi thường [19]

c Phạm vi xác ñịnh những người bị ảnh hưởng

Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần các tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể cả ñất ñai và tài nguyên của gia ñình hay cộng ñồng như rừng, khu ñánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng [19]

d Mức bồi thường ñất ñai và tài sản

ðất ñai và tài sản phải ñược bồi thường bằng giá trị thay thế và ñảm bảo tái tạo lại ñược các tài sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường về ñất phải ñảm bảo mua ñược mảnh ñất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình

Trong công tác TðC, tổ chức ñòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp

ñỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TðC: tìm nơi ở mới thích hợp cho khi họ phải di chuyển ñi nơi khác, bố trí tổ chức các khu TðC; trợ giúp các chi phí về vận chuyển, ñào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn ñể phát triển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21

sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu TðC [19]

e Thời gian bồi thường và TðC

Việc bồi thường và TðC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành xây dựng công trình

Trong khi ñó, ở nước ta chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này, nhiều

dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công xây dựng, chỗ nào giải phóng xong thì thi công trước tránh tình trạng lấn chiếm ñất ñai Do vậy, gây khó khăn

về ổn ñịnh ñời sống cho nhiều gia ñình

g Một số quy ñịnh của tổ chức

Không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như các chính sách về BT, TðC của dự án cho các gia ñình có ñất bị thu hồi mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách ñể thoả mãn những yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TðC

Việc lập kế hoạch cho công tác TðC ở tất cả các dự án có TðC không phải là tự nguyện mà là ñiều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm ñịnh dự án Mức

ñộ chi tiết của kế hoạch TðC phụ thuộc vào số lượng và mức ñộ bị ảnh hưởng của dự án ñối với người dân bị thu hồi ñất

Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập là phải kiểm tra xem các hoạt ñộng TðC có ñược thực hiện triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TðC ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

1.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 22

những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó

là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục

vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất thuộc nhóm ñất nông nghiệp Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc

sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23

nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí

sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp Luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên

ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường

là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án [25]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Nhật Bản

Về thu hồi ñất: Luật Trưng thu ñất ñai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy

ñịnh việc trưng dụng ñất có bồi thường ñể xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu ñược pháp luật cho phép, chẳng hạn ñường xá, công viên theo luật quy hoạch ñô thị,

ñê ñiều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…

Trình tự trưng dụng như sau: 1, Xin phép trưng dụng; 2, ðăng ký ñất ñai

và công trình trong diện trưng dụng; 3, Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4, Trình Hội ñồng trưng dụng thẩm ñịnh; 5, Ra quyết ñịnh trưng dụng; 6, Hoàn tất trưng dụng

Nhật chỉ trưng dụng ñất khi giao dịch ñất ñai thông thường bị trở ngại và ñược Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội ñủ ñiều kiện cần thiết

Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời ñiểm công bố trưng dụng, có ñiều chỉnh cho phù hợp với biến ñộng giá trước lúc

cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25

cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường tái ñịnh cư, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường tái ñịnh cư lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:

“ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 26

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ựất ựó ựều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ựịnh mức bồi thường: khi tắnh toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ựất;

- Sự chia cắt ựất ựai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phắ về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ựi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ựồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chắnh phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ựơn khiếu nại ựã ựược xem xét Nếu Chắnh phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ựơn khiếu nại thì Chắnh phủ sẽ thanh toán trước ắt nhất là 90% số tiền ựã ựược ựịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chắnh phủ sẽ thanh toán ựầy ựủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ựã ựược chấp thuận.[25], [30]

1.2.3 đánh giá chung

để phục vụ lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế, mục ựắch an ninh, quốc phòng Các nước ựều phải sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua các chắnh sách pháp luật khác nhau ựể thu hồi ựất hoặc trưng thu ựất của người ựang sở hữu hoặc sử dụng ựất ựai và ựược thể hiện ở các nội dung sau:

Trách nhiệm bồi thường: có thể do Nhà nước hoặc người ựược sử dụng ựất thu hồi

đối tượng ựược bồi thường: Tất cả những người có ựất bị ảnh hưởng bởi

dự án ựều có quyền ựược bồi thường

Phương thức bồi thường: việc thực hiện bồi thường ựược thực hiện bằng tiền hoặc hiện vật cho thiệt hại về ựất ựai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 27

Giá trị ñất bị thu hồi hoặc trưng thu: ðược tính trên cơ sở giá trị thực của ñất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất nhằm tạo ñiều kiện chuyển ñổi nghề nghiệp, ổn ñịnh sản xuất, thu nhập

và cải thiện ñời sống

1.2.4 Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế

về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

* Ở mỗi nước tuy chế ñộ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản lý ñất ñai khác nhau nhưng ñều xem việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất là một nhiệm vụ quan trọng quyết ñịnh thành công của sự ñầu tư phát triển

* Nguyên tắc: Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng, sử dụng chính sách thu hồi ñất ñền bù, tái ñịnh cư với những nguyên tắc sau:

- Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ ñược tiến hành

- Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất, phải ñảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất, phải gắn với việc tái ñịnh cư, ổn ñịnh ñời sống và việc làm cho người có ñất bị thu hồi

- Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất, phải ñược thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng ñồng

- Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong ñó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục ñể người dân tự giác thực hiện là quan trọng

* Các kinh nghiệm có thể áp dụng

- Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao ñối với ñất ñai thể hiện trong việc thu hồi ñất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một vấn ñề

có tính phổ biến toàn thế giới, không phân biệt chế ñộ sở hữu ñất ñai, hình thức

sở hữu ñất ñai, chế ñộ chính trị, bản sắc dân tộc Tính phổ biến về quyền chủ thể tối cao ñối với ñất ñai của Nhà nước trong việc thu hồi ñất cho thấy, chúng ta có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 28

thể học hỏi ñược nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế ñộ chính trị hay chế

ñộ sở hữu ñất ñai

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với người bị thu hồi ñất là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư phải là một phần hoặc gắn bó chặt chẽ với dự án ñầu

tư có thu hồi ñất

- Phạm vi ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi ñất không chỉ giới hạn trong số những người bị thu hồi ñất mà phải mở rộng cho tới tất

cả những người không bị thu hồi ñất nhưng bị tác ñộng tiêu cực bởi các dự án thu hồi ñất Theo ñó, người không bị thu hồi ñất nhưng nếu dự án thu hồi ñất làm thay ñổi môi trường sống, ñiều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm cho ñiều kiện sống, ñiều kiện làm việc của người ñó khó khăn hơn thì người ñó ñược coi là người

bị ảnh hưởng và ñược ñưa vào diện xem xét ñể bồi thường

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự

án thu hồi ñất vào việc hoạch ñịnh chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư là việc hết sức cần thiết ñảm bảo lựa chọn ñược những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng ñược bồi thường một cách thoả ñáng, ñảm bảo cho người bị ảnh hưởng có ñời sống phải ñạt mức ngang bằng mức khi chưa có dự án ðiều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế ñối với tài sản bị thiệt hại, hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn ñịnh ñời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển ñến sao cho tương ñương nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất lớn hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất ña dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, ñất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Tránh các phương án thu hồi ñất phải di dân, tái ñịnh cư Trong trường hợp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 29

không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, ñồng thời ñảm bảo cho người tái ñịnh cư không những ổn ñịnh về kinh tế mà còn phải bảo ñảm cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng ñồng dân cư mới về mọi mặt

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp

1980 ra ñời

1.3.2 Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993

Luật ñất ñai năm 1998 ban hành quy ñịnh về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT

về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại

về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và

vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 30

sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

1.3.3 Thời kỳ từ 1993 ñến nay

1.3.3.1 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những ñiều, khoản quy ñịnh cụ thể như sau:

- ðiều 17: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy ñịnh “ñất có giá” và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993

Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh “ñất có giá” ñã tạo sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong quy ñịnh về bồi thường giải phóng mặt bằng ñược ñưa vào từ luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñã ñược thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001 Nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 31

thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy ñịnh:

- ðối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñã ñược giao hoặc cho thuê

- ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng ñất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật

- Phạm vi bồi thường thiệt hại:

+ Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất bị thu hồi

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Phạm vi hỗ trợ

+ Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh;

+ Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi;

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường,

di chuyển, GPMB

Hình thức bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng ñất mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị ñược thanh toán bằng tiền

Về ñiều kiện ñược bồi thường: Chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam

có nhiều thay ñổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng ñất còn nhiều bất cập, do ñó trong nghị ñịnh số 22/1998//Nð - CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất ñai tài sản

* Về giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ kèm theo với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

* Về tái ñịnh cư: Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh Nhà nước chuẩn bị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 32

ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC (bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC …

* Về tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thương theo phương án ñược phê duyệt

Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB ñã có những tiến bộ ñảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi ñất Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược ñiểm như sau:

Vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường, người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi

Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê duyệt nên người bị thu hồi ñất coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai và thường dẫn ñến việc bị so bì giá bồi thường ñất với giá ñất phi nông nghiệp

- Nhà ñầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều ñối tác

ñể thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có ñất

bị thu hồi;

- Thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thỏa ñáng, ñiều kiện của các khu TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 33

1.3.3.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ

về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất thực hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại tố cáo về ñất ñai

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay Các quy ñịnh của văn bản pháp quy ban hành có những ñặc ñiểm chính sau:

* Về việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB: Nhà nước hạn chế những trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TðC và khuyến khích các nhà ñầu tư tự thỏa thuận với người có ñất Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ

* Về giá ñất bồi thường: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau, các thửa ñất tại khu vực giáp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 34

ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh và công bố ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh giá ñất

cụ thể cho phù hợp

* Về ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất: Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà không có các loại giấy tờ quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ñược UBND cấp xã phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì sẽ ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

* Về chính sách hỗ trợ: Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các hộ bị mất ñất nông nghiệp có ñất phi nông nghiệp ñể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp

* Về tái ñịnh cư: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án TðC trước khi thu hồi ñất Khu tái ñịnh cư phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất ở phải TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp

* Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC: một ñiểm mới

ñó là người ñược sử dụng ñất ñược thông báo trước về việc thu hồi ñất và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 35

phương án tổng thể bồi thường GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân bị thu hồi ñất trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ban hành ngày 3 tháng 8 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư nhằm ñáp ứng nhu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật ñất ñai, giải quyết những bất cập của pháp luật trước ñây và xử lý các vấn ñề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật Nội dung về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của Nghị ñịnh này bổ sung các quy ñịnh mới và bãi bỏ các quy ñịnh không còn phù hợp với Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2004/Nð-CP

Các quy ñịnh của Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP về bồi thường hỗ trợ tái ñịnh

cư gồm các vấn ñề sau:

- Quy ñịnh các nguyên tắc bồi thường hỗ trợ;

- Trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với người ñược giao ñất do Nhà nước thu hồi;

- Quy ñịnh về bồi thường ñất nông nghiệp bị thu hồi;

- Quy ñịnh danh mục các khoản hỗ trợ, quy ñịnh chi tiết các khoản hỗ trợ

di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược công nhận

là ñất ở; hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm; các loại hỗ trợ khác ñể

ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñảm bảo chỗ ở;

- Quy ñịnh về bồi thường ñối với nhà, công trình xây dựng trên ñất;

- Quy ñịnh về cơ quan nhà nước có nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư;

- Quy ñịnh về việc sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư;

Những thay ñổi về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP như sau:

* Về nguyên tắc xác ñịnh giá ñất bồi thường: Theo quy ñịnh trước ñây, việc

áp dụng giá ñất ñể tính tiền bồi thường ñược xác ñịnh là thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi Trên thực tế, từ thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi tới thời ñiểm duyệt phương án

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 36

bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 - 4 năm Trong khi ñó giá ñất trên thị trường luôn biến ñộng, tao ra sự chênh lệch về giá trong phương án bồi thường so với giá thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh việc tính lại giá ñất bồi thường vào thời ñiểm duyệt phương án bồi thường nếu giá ñất xác ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất không còn sát với giá thị trường tại thời ñiểm phê duyệt phương án bồi thường (ðiều 11)

* Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư:

Theo quy ñịnh trước ñây, nhà ñầu tư nước ngoài không phải ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh cả nhà ñầu tư trong nước và nước ngoài ñều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñể giao cho nhà ñầu tư ñó

* Về hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi: Pháp luật về ñất ñai trước ñây

không quy ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Trên thực tế, tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có ñất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa ñáng Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh rõ các khoản hỗ trợ (ðiều 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái ñịnh cư; hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, ñời sống, chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm ñối với các trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư, ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất ở; các hỗ trợ khác

* Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dưng trên ñất: Việc phân

loại nhà và công trình ñể tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành Giá bồi thường tính bằng giá xây mới (giá thay thế), ñơn giá xây dựng nhà và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành

1.3.4 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường, GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 37

ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối

và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã

có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

Tuy nhiên, hiện nay vấn ñề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ ñầu tư, triển khai dự án, ñồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng ñến tiến ñộ của các dự án

Mặt khác, các chính sách ñất ñai ñã ñược ñổi mới nhiều song công tác quản lý ñất ñai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém ðối với một số ñịa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội ñồng bồi thường Hội ñồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc ñiều ñộng tạm thời, thậm chí là hợp ñồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do ñó khi tích luỹ ñược chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi ñất và giải quyết bồi thường thiệt hại về ñất ñi ñôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về ñất ñai mà trong ñó giải quyết những trường hợp sử dụng ñất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung, Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị ñất và tài sản trên ñất còn cuộc sống của người dân bị mất ñất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt ñể hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc sửa ñổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 38

GPMB thực hiện CNH- HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân

1.4 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Trong những năm qua, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ñã ñi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, thu hút nguồn vốn ñầu tư, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển ñổi cơ cấu, phát triển ñô thị và ñổi mới diện mạo ñô thị, nông thôn Có những dự án thu hồi ñất, GPMB thành công ñã làm cho ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận ñược khoản tiền bồi thường cao, nhận ñược sự quan tâm hỗ trợ lớn ñể ổn ñịnh ñời sống ðồng thời, chủ ñầu tư cũng nhanh chóng có ñược mặt bằng ñể tiến hành xây dựng, sản xuất, thu hồi vốn nhanh chóng, góp phần phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiến bộ xã hội

Nhưng bên cạnh ñó, những chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB ñã tạo ra không ít những tiêu cực và bất cập Một ñiều cho thấy rằng việc

áp dụng chính sách này ñối với ñất nông nghiệp ở các vùng nông thôn khi Nhà nước thu hồi ñất ít xảy ra tình trạng khiếu kiện, còn ñối với ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh ñặc biệt ở những ñô thị lớn thì vấn ñề áp dụng chính sách gây nhiều bất cập Sự bất cập này thể hiện trên nhiều phương diện

Qua báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tính ñến năm

2010 có 757 dự án giải tỏa “treo” với tổng diện tích 19.009 ha Các ñịa phương còn tồn tại nhiều dự án giải tỏa “treo” gồm: Bình Thuận 133 dự án, ðồng Nai 88

dự án, Quảng Ninh 56 dự án, Vĩnh Phúc 33 dự án, Bắc Ninh 32 dự án, Cao Bằng

35 dự án, Hưng Yên 26 dự án, Quảng Nam 21 dự án, Kiên Giang 30 dự án và An Giang 26 dự án

Kết quả giải quyết BT-HT: cả nước có 192 dự án (25,30%) với tổng diện tích ñã giải quyết là 4.339 ha (22,82%) Bên cạnh ñó còn có 148 dự án (19,55%) ñang làm thủ tục giải quyết với tổng diện tích 1.720 ha

Thực hiện chỉ ñạo của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian qua các ñịa phương ñã tiến hành rà soát và có quyết ñịnh hủy bỏ 87 dự án ñã thu hồi ñất với tổng diện tích 1.087 ha, trong ñó: ðồng Nai hủy bỏ 10 dự án (373,98 ha), Hưng Yên hủy bỏ 7 dự án (66,64 ha), Hải Phòng hủy bỏ 10 dự án (50,30 ha), Bắc Ninh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 39

hủy bỏ 8 dự án (23,56%) Tuy nhiên vẫn còn tồn ñọng tổng số 433 dự án giải tỏa “treo” với tổng diện tích 12.645 ha chưa có hướng giải quyết

Về thu hồi ñất: Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương năm 2012, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật ðất ñai, tổng diện tích ñất ñã thu hồi là 728 nghìn ha (trong ñó có 536 nghìn ha ñất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia ñình, cá nhân ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia ñình, cá nhân vi phạm pháp luật về ñất ñai Những tỉnh thu hồi nhiều ñất do vi phạm pháp luật về ñất ñai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, ðắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội 594 ha

Việc thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các

dự án vẫn là một trong những vấn ñề nổi cộm ở nhiều ñịa phương, làm chậm tiến

ñộ triển khai nhiều dự án ñầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng ñất, nhà ñầu

tư và chính quyền nơi có ñất thu hồi do các nguyên nhân sau:

- Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận ñã tạo ñiều kiện cho nhà ñầu tư chủ ñộng quỹ ñất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, ñồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi ñất Tuy nhiên, ñã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá ñất so với

dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực Nhiều ñịa phương còn áp dụng

cơ chế này ñối với những dự án lớn (diện tích ñất và số hộ dân bị thu hồi lớn), nên nhà ñầu tư rất khó có thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng do một số người có ñất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà ñầu tư, không bảo ñảm thực hiện dự án theo ñúng tiến ñộ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

- Việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất nên khó khăn trong thực hiện nhất là ñối với trường hợp người bị thu hồi ñất không hợp tác ñể thực hiện ño ñạc, kiểm ñếm Chưa quy ñịnh việc sử dụng tư vấn giá ñất, giải quyết khiếu nại về giá ñất và cơ chế bắt buộc ñể ñảm bảo có quỹ ñất, có nguồn vốn xây dựng khu tái ñịnh cư trước khi thu hồi ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 40

- Các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thường xuyên thay ñổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có ñất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi ñất qua nhiều năm

- Giá ñất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá ñất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các

dự án ñầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB)

- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư chưa ñược các cấp chính quyền quan tâm ñúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người

bị thu hồi ñất Nhiều ñịa phương chưa coi trọng việc lập khu tái ñịnh cư chung cho các dự án tại ñịa bàn, một số khu tái ñịnh cư ñã ñược lập nhưng chất lượng chưa ñảm bảo yêu cầu “có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa ñảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển ñổi nghề cho người

có ñất bị thu hồi; năng lực, phẩm chất của ñội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa ñáp ứng yêu cầu; một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện

- Một số ñịa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận ñộng, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy ñịnh của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt ñiểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của ñội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp Trong khi ñó, Tổ chức Phát triển quỹ ñất chưa ñược quan tâm ñầu tư ñúng mức về kinh phí và nhân lực ñể thực hiện thu hồi ñất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược phê duyệt, tạo quỹ "ñất sạch" triển khai khi

có dự án ñầu tư

- Nhà nước thiếu vốn ñể giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi ñất và giao chỉ ñịnh cho chủ ñầu tư, cho phép chủ ñầu tư ứng vốn ñể trả trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng dễ dẫn ñến khiếu kiện của người dân ðồng thời, nhà nước chưa thu ñược ñầy ñủ phần giá trị