đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

Bồi thường về ñất ñai Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-*** -

NGUYỄN THỊ VIỆT PHƯƠNG

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN

TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-*** -

NGUYỄN THỊ VIỆT PHƯƠNG

ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN

TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Việt Phương

LỜI CẢM ƠN

để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè ựồng nghiệp và gia ựình

Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo, PGS TS Hồ Thị Lam Trà người ựã tận tình hướng dẫn và ựóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý đào tạo - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã giúp

ựỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện ựề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các ựồng nghiệp, bạn bè và người thân ựã luôn ựộng viên và tạo ựiều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn ựúng thời gian quy ựịnh

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Chương 1 TỔNG QUAN ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TðC 4

1.1.1 Quan ñiểm, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TðC 4

1.1.2 ðặc ñiểm và những yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ

1.3 Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TðC ở Việt Nam 22

1.3.1 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 22

1.3.2 Các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tại Luật ñất ñai năm 2003 23

1.3.3 Các quy ñịnh tại Bộ Luật dân sự 2005 24

1.3.4 Các quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 197/2004/Nð- CP 25

1.3.5 Các quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ- CP 27

1.3.6 Các quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ- CP 28

1.4 Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và TđC khi nhà nước thu hồi

1.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC khi nhà nước thu

1.4.2 Những ưu nhược ựiểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ

trợ và TđC thời gian qua 34

1.5 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ựề nghiên cứu 36

Chương 2 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

2.2.1 điều kiện tự nhiên, KT- XH 38

2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng ựất 38

2.2.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC các dự

2.2.4 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC các dự án nghiên cứu 39

2.2.5 đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bồi

thường, hỗ trợ TđC khi thu hồi ựất trong thời gian tới 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 39

2.32 Phương pháp lựa chọn ựịa ựiểm nghiên cứu 40

2.3.3 Phương pháp ựiều tra phỏng vấn 40

2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tắch số liệu 41

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

3.1 điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội 42

3.1.1 điều kiện tự nhiên 42

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 44

3.2 Tình hình quản lý sử dụng ựất 48

3.2.1 Tình hình quản lý ựất ựai 48

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất 49

3.2.3 Tình hình thực hiện thu hồi ựất, bồi thường hỗ trợ và TđC 51

3.2.4 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng ựất, nguyên nhân chắnh, giải

pháp khắc phục, những kinh nghiệm về sử dụng ựất 53

3.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC các dự

3.3.2 Khái quát về 3 dự án nghiên cứu 56

3.3.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC tại các

3.3.4 Ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến người dân 79

3.4 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC các dự án nghiên cứu 85

3.4.1 Về tổ chức, trình tự thực hiện 85

3.4.2 Về trách nhiệm các cấp, các ngành 87

3.4.3 Ưu nhược, ựiểm chắnh 88

3.5 đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ

1 Kết luận 95

: Hội ñồng bồi thường : Hội ñồng nhân dân : Hồ sơ ñịa chính : Khu công nghiệp : Kế hoạch sử dụng ñất : Kinh tế xã hội

: Nghị ñịnh - Chính phủ : Quyết ñịnh - Uỷ ban nhân dân : Quy hoạch sử dụng ñất

: Quy hoạch sử dụng ñất : Quốc lộ

: Tái ñịnh cư : Tỉnh lộ : Thông tư - Bộ Tài chính : Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường : Thông tư liên tịch

: Trung ương : Uỷ ban mặt trận tổ quốc : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

3.1 Tình hình dân số lao ựộng của thị xã Từ Sơn 46

3.2 Hiện trạng phân bố dân cư thị xã Từ Sơn ựến 31/12/2012 47

3.3 Hiện trạng sử dụng ựất thị xã Từ Sơn năm 2012 50

3.4 Cơ cấu sử dụng ựất dự án nâng cấp mở rộng khu lưu niệm cố

Tổng bắ thư Nguyễn Văn Cừ 58

3.5 Cơ cấu sử dụng ựất dự án Trường Trung cấp nghề kỹ thuật cơ

3.6 Kết quả bồi thường thiệt hại về ựất các dự án 67

3.7 Kết quả bồi thường thiệt hại về hoa màu của các dự án 68

3.8 Kết quả các khoản kinh phắ hỗ trợ dự án xây dựng mở rộng khu

lưu niệm cố Tổng bắ thư Nguyễn Văn Cừ 69

3.9 Kết quả các khoản kinh phắ hỗ trợ dự án xây dựng trường Trung

cấp nghề kỹ thuật cơ giới Lý Thái Tổ 70

3.10 Kết quả các khoản kinh phắ hỗ trợ dự án xây dựng tuyến ựường

nối tiếp ựường HN2 qua nhà máy quy chế ựến TL 287 72

3.11 Tổng kinh phắ bồi thường, hỗ trợ dự án xây dựng mở rộng khu

lưu niệm cố Tổng bắ thư Nguyễn Văn Cừ 73

3.12 Tổng kinh phắ bồi thường, hỗ trợ dự án xây dựng trường Trung

cấp nghề kỹ thuật cơ giới Lý Thái Tổ 74

3.13 Tổng kinh phắ bồi thường, hỗ trợ dự án xây dựng tuyến ựường

nối tiếp ựường NH2 qua nhà máy quy chế ựến Tl 287 75

3.14 Danh sách các hộ gia ựình nhận ựất tái ựịnh cư 77

3.15 Quan ựiểm của người dân có ựất bị thu hồi của các dự án 81

3.16 đánh giá mức ựộ hợp lý của giá ựất bồi thường qua ý kiến của

người bị thu hồi ựất tại 3 dự án 81

3.17 Bảng ñiều tra mức thu nhập và ñiều kiện sống của người bị thu

3.18 Bảng ñiều tra tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người

DANH MỤC BIỂU ðỒ

3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2012 45

3.2 Cơ cấu sử dụng ñất thị xã Từ Sơn năm 2012 49

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, ñất ñai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho ñầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng Trong những năm qua, Nhà nước ñã thực hiện mạnh mẽ chủ trương CNH, HðH ñất nước và thực tế ñã cho thấy nền kinh tế ñã có những bước phát triển vượt bậc, ñời sống nhân dân ñã và ñang từng bước ñược cải thiện, hạ tầng

xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật ñược thay ñổi tạo ra bộ mặt mới cho ñất nước

và thu hẹp dần khoảng cách ñối với các nước phát triển

Trên con ñường CNH, HðH ñất nước, ñể ñưa ñất ñai thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà ñầu tư phát triển thì việc thu hồi ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu ñô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, xây dựng cơ cấu ñất ñai hợp lý thực sự cần thiết Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường ñất ñai, GPMB, hỗ trợ và TðC ñang

là một vấn ñề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội

ðể nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TðC, Luật ðất ñai 2003 có nhiều nội dung mới ñược sửa ñổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm ñiều chỉnh các mối quan hệ pháp luật ñối với các chủ thể quản lý, sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất, sử dụng ñất thu hồi phục

vụ phát triển KTXH quy ñịnh tại ñiều 86 - Luật ðất ñai 2003, ñiều 36 – Nghị ñịnh 181/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy ñịnh về thi hành Luật ðất ñai, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi

thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất ựược ban hành thay thế Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP trước ựây, Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai, Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường,

hỗ trợ và tái ựịnh cư

Từ Sơn là một thị xã mới thành lập nằm ở phắa Tây của tỉnh Bắc Ninh với 7 phường nội thị và 5 xã Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13

km về phắa Tây Nam và từ Hà Nội có thể ựi theo QL 1A về hướng Bắc Do có

vị trắ ựịa lý thuận lợi và môi trường ựầu tư thông thoáng nên nền kinh tế của thị xã trong những năm qua ựạt mức tăng trưởng khá, ngành nghề truyền thống ựược khôi phục và phát triển góp phần giải quyết lao ựộng nông nhàn ở nông thôn Những năm gần ựây, với tốc ựộ ựô thị hoá nhanh, ựất ựai ở Từ Sơn ựược chuyển mục ựắch sử dụng khá nhiều, ựồng nghĩa với việc áp dụng những chắnh sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường GPMB và hỗ trợ ựối với những nông dân mất ựất sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên công tác này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng phục vụ cho chắnh cộng ựồng dân cư bị thu hồi điều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất, sửa ựổi thiết kế dự án, chờ ựợi do không giải phóng ựược mặt bằng hoặc do CSHT không ựảm bảo là những nguyên nhân làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà ựầu tư và nhà nước, làm mất ổn ựịnh chắnh trị xã hội ở ựịa phương Xuất phát từ thực tiễn nói trên, chúng tôi tiến

hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc NinhỢ

3 Yêu cầu

- Các số liệu thu thập ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan

- Các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất và nâng cao ñời sống và việc làm của người dân có ñất bị thu hồi ñất phải có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TðC

1.1.1 Quan ñiểm, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TðC

4, Luật ñất ñai năm 2003)

b Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào(Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998) Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (ðiều 4, Luật ñất ñai năm 2003)

c Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về

KT-XH ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở

thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở (ðiều 4, Nghị ñịnh 197/2004/Nð- CP)

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

1.1.1.2 Các quan ñiểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TðC

Nhìn chung, các quan ñiểm của các văn bản chính sách về bồi thường,

hỗ trợ ñều có sự thống nhất trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người bị thu hồi, cụ thể:

a Bồi thường về ñất ñai

Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi (ðiều 42, Luật ñất ñai năm 2003)

Khi giao ñất mới ở khu tái ñịnh cư, nếu giá trị ñất khu tái ñịnh cư nhỏ hơn thì ñược nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị ñất khu tái ñịnh cư lớn hơn thì

bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận ñất ở, nhà ở tái ñịnh cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ phần chênh lệch ñó Trường hợp ñất nông nghiệp vượt hạn mức không ñược cơ quan thẩm quyền phê duyệt,chứng nhận, ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích, ñất nhận giao khoán ñược bồi thường chi phí ñầu tư còn lại (ðiều 14; Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP)

b Bồi thường hoa màu

Bồi thường cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ðối với cây lâu năm nếu ñang thời kỳ kinh doanh ñược bồi

thường bằng giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (ðiều 24, Nghị ñịnh 197/2004/Nð- CP)

ðối với vật nuôi, ñến thời ñiểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa ñến kỳ thu hoạch ñược bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển ñược thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (ðiều 24, Nghị ñịnh 197/2004/Nð- CP)

c Bồi thường công trình trên ñất

ðối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy ñịnh ðối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối ña không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương (ðiều 24, Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP)

d Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống

Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống bằng lương thực ñối với các hộ gia ñình bị thu hồi từ 30% ñến 70% ñất nông nghiệp ñang sử dụng ñược hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế- xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 24 tháng ðối với các hộ bị thu hồi trên 70% ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến ñịa bàn có ñiều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu ñược tính bằng tiền tương ñương với 30 kg gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương (ðiều 20, Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP)

e Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

ðối với hộ chuyển ñổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường ñất bị thu hồi bằng tiền còn ñược hỗ trợ từ 1 , 5 - 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá ñịnh mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương) hoặc 1 suất ñất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất ñất kinh doanh phi nông nghiệp Nếu có nhu cầu ñào tạo ñược miễn phí ñào tạo một khoá học ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng (ðiều 23, Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP)

g Hỗ trợ khác

Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy ñịnh, căn cứ vào tình hình thực tế của ñịa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết ñịnh biện pháp hỗ trợ khác ñể ñảm bảo có chỗ ở, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất cho người bị thu hồi ñất (ðiều 22 Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP

1.1.2 ðặc ñiểm và những yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

1.1.2.1 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường, GPMB

có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế – xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân

cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

1.1.2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt bằng

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền KT-XH ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, KT-XH của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo

ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình CNH và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng

phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ựảm quốc phòng, an ninh và

ổn ựịnh xã hội (Tôn Gia Huyên, Nguyễn đình Bồng, 2006)

Theo ựó, chắnh sách bồi thường GPMB cũng luôn ựược Chắnh phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ựổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ựổi mới về pháp luật ựất ựai, thời gian qua công tác GPMB ựã ựạt những kết quả ựáng khắch lệ, ựã cơ bản ựáp ứng ựược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ựầu tư Tuy nhiên bên cạnh ựó, do tắnh chưa ổn ựịnh, chưa thống nhất của pháp luật ựất ựai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều, mức ựộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, Nguyễn đình Bồng, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp GCNQSDđ, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, TđC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND xã

nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2007)

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai là có hạn, không gian sử dụng ựất ựai cũng có hạn Quy hoạch

sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức

sử dụng ựất của các ngành KT-XH và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ

an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng (Nguyễn đức Minh, 2001)

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược thực hiện khi có quyết ựịnh thu hồi ựất ựó của người ựang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; từ ựó tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ựồng bộ, chưa hợp lý, tắnh khả thi thấp, ựặc biệt là thiếu tắnh bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang

nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSðC có vai trò quan trọng hàng ñầu

ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCNQSDð) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ

sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCNQSDð như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa

ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể

là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính của chính quyền ñịa phương Hồi ñồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình

triển khai thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

g Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, hỗ trợ và TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất

do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất

do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP

ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường,

GPMB tại các ñịa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Từ khi có Luật ðất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, hỗ trợ và TðC ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc

“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ðất ñai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

h Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở

ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ðất ñai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng

về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới

Phát triển công nghiệp và ñô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới và thu hồi ñất là cách thức thường ñược thực hiện ñể xây KCN và xây dựng cơ sở hạ tầng ñô thị Quá trình thu hồi ñất ñặt ra rất nhiều vấn ñề KTXH

cần ñược giải quyết kịp thời và thỏa ñáng ðể có thể hài hòa ñược lợi ích của

xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm riêng của mình Tình hình thu hồi ñất GPMB và giải quyết việc làm cho người có ñất bị thu hồi ở một số nước mang tính tương ñồng với Việt Nam như sau:

1.2.1 Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, ñạo luật về thu hồi ñất các công trình công cộng năm

2009 có quy ñịnh về việc thu hồi ñất, trước hết phải chuẩn bị kế hoạch thu hồi ñất và tái ñịnh cư, sau ñó xác ñịnh danh mục các công trình công cộng ñể tiến hành khảo sát cơ bản về các ñối tượng và tài sản bị ảnh hưởng (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Việc bồi thường cũng có quy ñịnh như sau: ñối với thửa ñất ñược sử dụng thông qua ñàm phán hoặc xét xử của toà án, khoản bồi thường sẽ ñược tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục ñích sử dụng, thời gian sử dụng và giá của những thửa ñất tương tự gần ñó Việc ñịnh giá ñể bồi thường sẽ do chuyên gia ñịnh giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ ñược tính là mức trung bình của các giá trị ñịnh giá Nếu giá trị ñịnh giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn sẽ có chuyên gia ñịnh giá khác thực hiện tiếp việc ñịnh giá, sau ñó việc bồi thường sẽ ñược tính toán lại (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Hình thức bồi thường của Hàn Quốc ñược trả bằng tiền mặt Ngoài ra các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt như ñất thay thế hoặc nhà ở xã hội

Bồi thường ñất nông nghiệp, ñất ở và các loại ñất khác tại Hàn Quốc có quy ñịnh tương tự như ở Việt Nam, bồi thường theo giá thị trường ðối với ñất nông nghiệp nếu ñất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì sẽ ñược bồi thường hoa màu Giá trị bồi thường ñược tính ñể ñủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình ðối với công trình xây dựng hợp pháp sẽ ñược bồi thường, công trình xây dựng sau thời ñiểm công bố dự án sẽ không ñược bồi thường

Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt ñộng kinh doanh ñược tính dựa trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có ðể ñược bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án Không bồi thường cho các

cơ sở sản xuất kinh doanh không phép

Theo Luật của Hàn Quốc quy ñịnh, khu ñất tái ñịnh cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng sẽ do chủ ñầu tư chi trả

1.2.2 Trung Quốc

Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với Việt Nam về chế ñộ sở hữu và các hình thức sử dụng ñất ñai Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu: chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa ñổi mới nhất năm 2005 quy ñịnh: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng ñất ñai và trả bồi thường" Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng ñối với ñất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay ñổi mục ñích sử dụng ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất Vấn ñề bồi thường cho người

có ñất bị thu hồi ñược pháp Luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào mục ñích sử dụng ban ñầu của khu ñất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao ñất Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường Cơ quan thẩm ñịnh giá bất ñộng sản sẽ do chủ

sở hữu lựa chọn (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền; Tái ñịnh cư và có việc làm hoặc Tái ñịnh cư với bảo hiểm xã hội

Về mức bồi thường: Quy ñịnh mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp bằng 6 ñến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Trợ cấp tái ñịnh cư bằng 4 ñến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Ngoài ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với ñất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy ñịnh trong luật không ñủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

ðối với ñất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng ñịa

phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho ñất nông nghiệp Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường Giá trị nhà

ở bị trưng mua sẽ ñược thẩm ñịnh và quyết ñịnh bởi các ñơn vị ñịnh giá có ñủ chuyên môn, sau ñó ñược quyết ñịnh bởi chính quyền ñịa phương Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ ñược quyết ñịnh dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ñiều kiện cho họ ñược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ñô thị hóa khi thu hồi ñất Mặc

dù không có quy ñịnh rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên, chính quyền các ñịa phuơng ñã có các giải pháp hỗ trợ ñối với người bị thu hồi ñất ñể phục hồi thu nhập như:

- Tái ñịnh cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền ñược trả trực tiếp tới các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về ñất ñai trong một số trường hợp và sau ñó cá nhân tự chịu trách nhiệm Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh hưởng ñã chọn cách này

- Tái ñịnh cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người ñược bồi thường sẽ chuyển khoản tiền ñược bồi thường thành cổ phần của công ty ñược thành lập với vốn ñầu tư từ các khoản tiền bồi thường

- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp

và một phần khoản bồi thường do mất ñất ñược ñưa vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lưu hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Trung Quốc chủ trương thúc ñẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp ñịa phương, qua ñó ñẩy nhanh quá trình hình thành các ñô thị nhỏ ở các vùng nông thôn Chính sách này ñã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn, tạo ra ñiều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quá trình ñô thị hoá Ngoài ra Trung Quốc

chủ trương tạo ra một mô hình phát triển ñô thị mới Nội dung của mô hình này là xây dựng các ñô thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh

1.2.3 Ấn ðộ

Tại Ấn ðộ ñạo luật thu hồi ñất, có quy ñịnh, trước khi thu hồi ñất cần chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái ñịnh cư cho những hộ gia ñình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với ñại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ Cần có nghiên cứu ñánh giá tác ñộng về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc nhiều hơn hộ gia ñình trong khu vực ñồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia ñình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Cơ sở bồi thường theo Luật quy ñịnh là giá trị thị trường của ñất và thiệt hại tính ở thời ñiểm thông báo sẽ ñược cân nhắc ñể quyết ñịnh mức bồi thường Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc ñến việc thu hồi bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Các hộ gia ñình bị ảnh hưởng do thu hồi ñất có thể lựa chọn nhận một khoản tiền bồi thường thay vì một hay nhiều lợi ích ñược quy ñịnh trong luật khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước

ðối với ñất nông nghiệp, các hộ gia ñình ñược ñền bù 1 ha ñất ñược tưới tiêu hoặc 2 ha ñất không ñược tưới tiêu hoặc ñất bỏ hoang có thể canh tác ñược nếu có sẵn nguồn ñất ở khu tái ñịnh cư ðối với ñất ở, tuỳ theo giá thị trường tại thời ñiểm thông báo sẽ ñược cân nhắc ñể quyết ñịnh mức bồi thường Công trình xây dựng ñược bồi thường theo giá thị trường

Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ ñược nhận hỗ trợ tài chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất

Về chính sách tái ñịnh cư, luật ñất ñai của Ấn ðộ cũng quy ñịnh trường hợp phải di chuyển từ 400 hộ gia ñình trở lên ở khu vực ñồng bằng, 200 hộ gia ñình trỏ lên ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái ñịnh cư có ñầy

ñủ cơ sở hạ tầng và ñiều kiện sinh hoạt cho người dân với ñịnh mức, tiêu chuẩn do Chính phủ quy ñịnh (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Theo luật có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thỏa thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thỏa thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước

có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Luật của Australia cũng quy ñịnh giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại ñược quyết ñịnh với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người ñứng ñầu

cơ quan ñịnh giá Giá trị thị trường ñược xác ñịnh là mức tiền mà tài sản ñó có thể bán ñược một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời ñiểm nhất ñịnh (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012)

Hình thức bồi thường ñược trả bằng tiền mặt Tất cả các loại ñất, công trình xây dựng ñều ñược bồi thường theo giá thị trường

Việc tái ñịnh cư Luật không quy ñịnh cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

1.2.5 Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần ñất ðất ñai không phải lúc nào cũng có sẵn ñể ñáp ứng cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh của mỗi nước, vì thế, mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất của người ñang sở hữu, ñang

sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trưng thu ñất và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh Tuy nhiên, các chính sách ñó ñều có các nội dung chủ yếu sau:

ðối tượng ñược bồi thường về ñất: Tất cả những người ñang sử dụng

ñất mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, sử dụng ñất hợp pháp về ñất ñai, trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất mà ñã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại ñều ñược bồi thường Hay nói cách khác

là tất cả những người có ñất BAH bởi dự án ñều có quyền ñược bồi thường

Phương thức bồi thường ñất: Việc bồi thường ñược thực hiện theo hai

phương thức là bồi thường bằng hiện vật (ñất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền mặt cho ñất ñai bị thiệt hại Tuy nhiên,

dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng ñều phải xác ñịnh giá trị ñất bị thu hồi ñể làm cơ sở thực hiện việc bồi thường

Giá trị ñất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị ñất bị thu hồi hoặc trưng thu

ñược tính trên cơ sở giá trị thực của ñất Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi ñất, trưng thu ñất: Ngoài việc bồi

thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi ựất, các quốc gia còn quy ựịnh việc hỗ trợ cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo ựiều kiện cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất ổn ựịnh và cải thiện ựời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển ựổi nghề nghiệp

Qua nghiên cứu chắnh sách bồi thường GPMB của một số nước và ngân hàng thế giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ựể tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường GPMB ở một số ựiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ựịnh về ựịnh giá ựất nói chung và ựịnh giá ựất ựể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi ựất, GPMB và thực hiện tốt quy ựịnh về thẩm ựịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TđC, tạo việc làm cho người có ựất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ắch giữa người sử dụng ựất, Nhà nước và nhà ựầu tư;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có ựất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn ựịnh cuộc sống

1.3 Các văn bản chắnh sách về bồi thường, hỗ trợ và TđC ở Việt Nam

1.3.1 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992

Hiến pháp 1992 ra ựời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chắnh sách pháp luật ựất ựai nói chung và chắnh sách bồi thường, GPMB nói riêng, ựó là:

+ Tại điều 17 quy ựịnh Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luậtỢ

+ Tại điều 18 quy ựịnh ỘCác tổ chức và cá nhân ựược Nhà nước giao ựất sử dụng lâu dài và ựược chuyển nhượng quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luậtỢ

+ Tại điều 23 quy ựịnh ỘTài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh” Như vậy nhà nước có thể trưng mua hoặc trưng dụng tài sản của cá nhân, trong ñó bao gồm có ñất ñai nhưng chỉ

ñể phục vụ mục ñích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia

1.3.2 Các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tại Luật ñất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñã mở rộng các quyền của người sử dụng ñất, trong ñó có quyền ñược nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ðiều 4

Luật ðất ñai xác ñịnh rõ: “Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này” và ñịnh nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất” Tuy nhiên ñiều này chưa nói rõ về thu hồi ñất của các cá nhân, ñồng thời

cũng chưa phân loại rõ các ñối tượng bị thu hồi ñất khác nhau vì ñối với mỗi ñối tượng bị thu hồi ñất khác nhau thì ảnh hưởng ñối với ñời sống của hộ ñó lại khác nhau

Các trường hợp thu hồi ñất của người dân cũng ñược quy ñịnh rõ trong ðiều 38 và ðiều 40 của Luật Theo ñó Nhà nước thu hồi ñất nhằm phục vụ các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Trong Luật cũng ñã giải thích rõ về mục ñích phát triển kinh tế

là trong trường hợp ñầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ nên chính quyền các tỉnh ñã thu hồi ñất nông nghiệp ồ ạt ñể xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp

mà không quan tâm ñến hiệu quả sử dụng ñã dẫn ñến nhiều khu, cụm công nghiệp không ñược lấp ñầy, nhiều dự án treo, ñất bỏ hoang hoá nhiều năm

Luật ñất ñai năm 2003 cũng ñã quy ñịnh về việc bồi thường và tái ñịnh

cư cho người bị thu hồi ñất, theo ñó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi bị thu hồi ñất sẽ ñược bồi thường ðồng thời người bị thu hồi ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi Các dự án trước khi thu hồi ñất phải lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư ñể bồi thường cho người bị thu hồi ñất

ở phải di chuyển chỗ ở Khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch chung cho nhiều dự

án và phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá ñất bồi thường ñược hình thành theo 3 trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh phải sát với giá trị trường, ñược công bố vào ngày mồng 1 tháng 1 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Tuy nhiên thực tế giá ñền bù ñất thường ñược áp dụng theo khung giá ñền bù của tỉnh, dựa vào khung giá ñất của Chính phủ

1.3.3 Các quy ñịnh tại Bộ Luật dân sự 2005

Luật dân sự 2005 ñược Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005 và có hiệu lực từ 1/1/2006 Liên quan ñến việc thu hồi và ñền bù

ở Luật này có các quy ñịnh pháp lý tại chương XV về Bảo vệ quyền sở hữu Theo ñó chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản ñang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy ñịnh của pháp luật Cụ thể là các ñiều:

ðiều 255: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm

phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại” ðây là quyền lợi của người sở hữu quyền sử dụng

ñất, tuy nhiên ñối với việc thu hồi ñất hầu hết ñều là quyết ñịnh của UBND Tỉnh và theo ñúng luật ðất ñai năm 2003 do ñó người dân không biêt khiếu kiện như thế nào

ðiều 260: nêu rõ “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại" Tương tự như ñiều 255, khi thu hồi ñất của hộ nông

dân, chính quyền tỉnh ñã áp mức giá ñền bù theo khung giá của tỉnh, người dân ñã ñược nhận tiền bồi thường và tiền bồi thường này theo ñúng quy ñịnh của nhà nước nên người dân không biết nên kiện ở ñâu Vấn ñề chính ñối với

cả hai ñiều luật này là ñến khi tỉnh ký quyết ñịnh thu hồi ñất rồi thì người nông dân mới kiện, khi quyết ñịnh ñã ký thì việc thu hồi hoàn toàn theo quy ñịnh của pháp luật Quyền sở hữu ñối với ñất ñai và quyền ñòi bồi thường thiệt hại nên ñược thể hiện trong bước lấy ý kiến người dân về việc thu hồi, quy hoạch, tuy nhiên sự tham gia của người dân vào khâu này còn rất hạn chế ðiều 261 quy ñịnh về bảo vệ quyền của người chiếm hữu mà không phải là chủ sở hữu như sau: "Các quyền ñược quy ñịnh tại các ñiều từ Ðiều

255 ñến Ðiều 260 của Bộ luật này cũng thuộc về người tuy không phải là chủ

sở hữu nhưng chiếm hữu tài sản trên cơ sở quyền sử dụng ñất, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề hoặc theo căn cứ khác do pháp luật quy ñịnh hoặc theo thỏa thuận"

1.3.4 Các quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 197/2004/Nð- CP

Ngay sau khi Luật ñất ñai có hiệu lực thi hành, ngày 3/12/2004 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð- CP quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Các nội dung cụ thể về bồi thường, hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp bị

thu hồi ñược quy ñịnh rõ tại ñiều 10 Nghị ñịnh ñã phân rõ các trường hợp thu hồi ñất có bồi thường hoặc không có bồi thường, quy ñịnh các trường hợp cụ thể cho bồi thường thiệt hại do thu hồi ñất tuy nhiên chưa quy ñịnh ñược việc thu hồi ñất phục vụ cho những mục ñích gì Trước ñây, việc áp dụng giá ñất bồi thường ñối với diện tích ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, ñất vườn ao liền kề với ñất ở khu dân cư tương tự như giá bồi thường ñất nông nghiệp khác mà không hưởng thêm sự hỗ trợ nào ñã gặp phải sự phản ứng gay gắt từ phía người dân vì ñất nông nghiệp trong nội ñô thị, ñất vườn ao trong khu dân cư nông thôn ñều thuộc quy hoạch ñất ñô thị hoặc ñất khu dân

cư Trong thực tế, các loại ñất này có thể dễ dàng chuyển thành ñất phi nông nghiệp và có giá chuyển nhượng cao hơn hẳn ñất nông nghiệp ở các vùng khác ðể giải quyết tình trạng này, ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp cùng loại, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP quy ñịnh người bị thu hồi ñất còn ñược hỗ trợ bằng tiền, mức hỗ trợ từ 20 - 50% giá ñất ở liền kề Ngoài

ra còn quy ñịnh cụ thể việc bồi thường cho trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng vượt hạn mức SDð; bồi thường khi thu hồi ñất nông nghiệp do các hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán của các nông, lâm trường quốc doanh

ðối với tài sản trên ñất bị thu hồi, nguyên tắc bồi thường của Nghị ñịnh số 197/2004/Nð- CP vẫn kế thừa Nghị ñịnh số 22/1998/Nð- CP nhưng có ñiểm khác là tài sản ñược bồi thường bằng 100% theo giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ xây dựng ban hành mà không phân biệt cấp, hạng nhà Trường hợp bồi thường nhà, công trình của người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP quy ñịnh: Nhà nước không bồi thường ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng ñược bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa khi bị thu hồi và ñược thuê nhà ở tại nơi TðC; trường hợp ñặc biệt không có nhà TðC ñể bố trí thì ñược hỗ trợ bằng tiền ñể tự lo

chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị ñất và 60% giá trị nhà ñang thuê (Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP chỉ dừng ở việc quy ñịnh người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ ñược mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi ở cũ); xử lý tiền bồi thường ñối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường cho người lao ñộng bị ngừng việc do

bị thu hồi ñất ðây là nội dung ñổi mới của Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, thể hiện quan ñiểm ñảm bảo ñầy ñủ quyền lợi của người BAH

1.3.5 Các quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 84/2007/Nð- CP

Sau một thời gian triển khai thực hiện, Nghị ñịnh số 197/Nð- CP ñã bộc

lộ những mặt thiếu sót, không ñáp ứng ñược yêu cầu của thực tiễn Chính vì vậy, ngày 25/5/2007 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 84/2007/Nð- CP

Nghị ñịnh số 84/2007/Nð- CP ñược coi là bước ngoặt xử lý các tồn tại

về nguồn gốc sử dụng ñất Từ khi Nghị ñịnh này có hiệu lực, tất cả các tồn tại trước ñó chưa ñược giải quyết thì sẽ ñược giải quyết Nghị ñịnh ñã quy ñịnh cụ thể, chi tiết về trình tự thu hồi ñất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất, quy ñịnh cụ thể từng trường hợp thu hồi ñất, bồi thường và hỗ trợ Trong Nghị ñịnh ñã quy ñịnh bổ sung mới về lập phương án bồi thường, lập hồ sơ thu hồi ñất trong ñó phải lập phương án tổng thể về bồi thường, sau ñó ñến phương án chi tiết, quy ñịnh thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng công việc, trình tự các bước lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC Nghị ñịnh cũng quy ñịnh rõ hơn việc tham gia của Nhà nước khi nhà ñầu

tư thoả thuận với người bị thu hồi ñất; quy ñịnh rõ diện tích bồi thường trong trường hợp diện tích ño ñạc chênh lệch so với diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất Ngoài ra nghị ñịnh số 84/2007/Nð- CP có ñiểm mới là quy ñịnh về việc giao ñất ở ñể làm dịch vụ cho các người bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp nhưng không ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng Giá ñất

ở ñược giao bằng giá loại ñất nông nghiệp tương ứng ñã thu hồi cộng với chi phí ñầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá ñất ở có ñiều kiện tương

ứng tại thời ñiểm thu hồi ñất ñã ñược UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố

Thực chất của quy ñịnh này ñã ñược các ñịa phương triển khai bằng việc bồi thường bằng ñất dân cư dịch vụ với diện tích bằng 10% ñất nông nghiệp bị thu hồi Tuy nhiên quá trình triển khai, một số ñịa phương ñã gặp nhiều khó khăn do các dự án ñất dân cư dịch vụ thực hiện thường kéo dài do Chủ ñầu tư

là UBND cấp xã, không có kinh phí bồi thường, hỗ trợ và xây dựng cơ sở hạ tầng ðồng thời việc xét, giao ñất dân cư dịch vụ cho các hộ gia ñình gặp nhiều khó khăn do phải xen ghép hộ bị thu hồi ñất mới ñủ giao 01 lô ñất dân cư dịch

vụ theo quy hoạch

1.3.6 Các quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 69/2009/Nð- CP

Sau 2 năm triển khai, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð- CP ñã bộc lộ những bất cập cần ñược ñiều chỉnh Ngày 13/8/2009 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð- CP Nghị ñịnh này nhằm bổ sung các ñiều khoản liên quan ñến quá trình tổ chức lập quy hoạch, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Nghị ñịnh một lần nữa quy ñịnh rõ Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới

có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất, sát với giá thị trường (ðiều 14)

Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược bồi thường bằng ñất ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo 1 trong các hình thức: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 - 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi nhưng không quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương; Hỗ trợ bằng 1 suất ñất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Trường hợp người ñược hỗ trợ có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các

cơ sở ñào tạo nghề và ñược miễn học phí ñào tạo cho 1 khóa học ñối với các