đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất dự án đường đi đền sái, đường đi nghĩa trang thanh tước và dự án nghĩa trang kết hợp công viên cây xanh huyện đông anh, thành phố hà nội

để tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư cho người có ựất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ựịa phương khác nhau, chuyên sâu về các khắa cạnh khác nh

-*** -

NGUYỄN MẠNH THẮNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT DỰ ÁN ðƯỜNG

ðI ðỀN SÁI, ðƯỜNG ðI NGHĨA TRANG THANH TƯỚC

VÀ DỰ ÁN NGHĨA TRANG KẾT HỢP CÔNG VIÊN CÂY XANH

HUYỆN ðÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ðOAN

Học viên xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng học viên Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn ñảm bảo ñộ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Mạnh Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ựề tài, học viên ựã nhận ựược sự quan tâm giúp ựỡ nhiệt tình, sự ựóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ựã tạo ựiều kiện thuận lợi ựể học viên hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Học viên xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành ựến PGS - TS Nguyễn Khắc Thời, ựã hướng dẫn, giúp ựỡ học viên hoàn thành tốt luận văn

Học viên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ựến các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ựào tạo Trường Nông nghiệp Hà Nội ựã giúp ựỡ học viên thực hiện luận văn này

Học viên xin chân thành cảm ơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Bồi thường GPMB, Trung tâm Phát triển Quỹ ựất huyện đông Anh, các ựồng nghiệp trong cơ quan và trong phòng ựã tạo ựiều kiện cho học viên về thời gian, tài liệu và những ý kiến quý báu ựể giúp học viên hoàn thành tốt bản luận văn

Học viên xin cảm ơn gia ựình, bạn bè và ựồng nghiệp ựã ựộng viên, giúp ựỡ học viên hoàn thành khoá học

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GPMB, HỖ

1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng tói công tác bồi thường giải phóng

1.2 CHÍNH SÁCH BT-GPMB Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN

1.4.2 Tình hình bồi thường GPMB ở một số Thành phố 22

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tắch và ựánh giá tổng hợp 31

3.1 đIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 38

3.2 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB

3.2.1 Các văn bản pháp l y về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 41

3.2.2 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi

3.3 đÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG

3.3.2 Kết quả xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường tại 03

3.3.5 đánh giá chung việc thực hiện các chắnh sách bồi thường hỗ trợ

3.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất trên ựịa bàn huyện đông Anh 37

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ựất Huyện đông Anh năm 2012 40

Bảng 3.3 Tổng hợp diện tắch thu hồi của 3 dự án nghiên cứu 51

Bảng 3.4 Tổng hợp kinh phắ bồi thường, hỗ trợ của 3 dự án 52

Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường và không ựược bồi thường 53

Bảng 3.6 Ý kiến của người dân có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường 54

Bảng 3.7 Chênh lệch giữa giá ựất bồi thường và giá trên thị trường ở 03 dự án nghiên cứu 56

Bảng 3.8 đơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản trên ựất của 3 Dự án 57

Bảng 3.9 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh giá bồi thường tài sản trên ựất tại 3 dự án 58

Bảng 3.10 Tổng hợp kinh phắ bồi thường, hỗ trợ của 3 dự án 62

Bảng 3.11 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc thực hiện các chắnh sách hỗ trợ của 3 Dự án 63

Bảng 3.12 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc thực hiện các chắnh sách Tái ựịnh cư của 3 Dự án 66

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 3.1 Cơ cấu các loại ựất trên ựịa bàn huyện đông Anh 39

Hình 3.2 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi

nhà nước thu hồi ựất 45

Hình 3.3 Thi công trên tuyến ựường từ Bệnh viện đông Anh ựi đền Sái 49

Hình 3.4 Dự án cải tạo nâng cấp tuyến ựường 23B 50

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

11 CNH-HðH Công nghiệp hoá - hiện ñại hoá

14 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

MỞ ðẦU

Tính cấp thiết của ñể tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh;

là nguồn vốn, nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Trong quá trình ñổi mới ở nước ta, ñặc biệt những năm gần ñây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh ñáp ứng nhu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

ðể thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, một diện tích lớn ñất ñai, trong ñó chủ yếu là ñất tại các khu vực nông thôn ñược thu hồi sử dụng vào mục ñích phát triển công nghiệp, phát triển ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng Việc thu hồi ñất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua ñã tác ñộng lớn tới ñời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có ñất bị thu hồi ở cả hai góc ñộ tích cực và tiêu cực

Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các ñịa phương một cách chưa thực sự thỏa ñáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện ñông người, kéo dài tạo ra những ñiểm nóng về chính trị, xã hội Một chính sách hợp lý phải bảo ñảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà ñầu tư và người có ñất bị thu hồi, nhưng ñồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước ñể ñưa ra những ñòi hỏi bất hợp lý

Trong nhiều năm qua, Nhà nước ñã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi Những bất cập ñã ñược chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm ñáp ứng ñược những ñòi hỏi của thực tế Tuy nhiên, công tác thu

hồi ựất, bồi thường hỗ trợ, tái ựịnh cư cho người có ựất bị thu hồi vẫn là những vấn ựề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội

Thủ ựô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chắnh trị và xã hội của cả nước do vậy vấn ựề công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước càng rõ nét hơn cùng với nó là nhu cầu sử dụng các khu công nghiệp, các khu ựô thị mới ngày càng trở nên cấp thiết

ựể ựáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và tốc ựộ ựô thị hoá của Thành phố

Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung

Huyện đông Anh ựang trên ựà phát triển ựể trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội Hiện nay trên ựịa bàn Huyện có nhiều dự án lớn nhỏ ựang ựược triển khai ựồng loạt nhưng vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB ựược đặc biệt trong tình hình hiện nay với tốc ựộ ựô thị hoá mạnh mẽ trên ựịa bàn Huyện thì nhu cầu về qũy ựất sạch là hết sức quan trọng ựể tạo ựà cho việc kêu gọi các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựầu tư trên ựịa bàn nhằm thúc ựẩy nền kinh tế của Huyện Tuy nhiên tiến ựộ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ựịnh cư trên ựịa bàn Huyện hiện nay còn nhiều vướng mắc cả về chủ quan và khách quan Vấn ựề nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước ựối với ựất ựai ở ựịa phương, nhất là cấp huyện ựối với lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư trong giai ựoạn hiện nay là hết sức quan trọng và cần thiết nhằm ựảm bảo quyền và lợi ắch hợp pháp của người có ựất bị thu hồi, hạn chế tình trạng khiếu nại, tạo niềm tin của nhân dân vào ựường lối, chắnh sách của đảng và Nhà nước ta

để tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư cho người có ựất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ựịa phương khác nhau, chuyên sâu về các khắa cạnh khác nhau của vấn ựề, trên cơ sở ựó ựánh giá ựúng, ựủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư; nắm rõ bản chất của các vấn ựề bất cập, với những lý do trên học viên ựã chọn

ựề tài Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất dự án ựường ựi ựền Sái, ựường ựi nghĩa trang Thanh Tước

và dự án nghĩa trang kết hợp công viên cây xanh huyện đông Anh, Thành phố

Hà NộiỢ ựể nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp của mình

Mục ựắch và yêu cầu

Mục ựắch

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất dự án ựường ựi ựền Sái, ựường ựi nghĩa trang Thanh Tước và

dự án nghĩa trang kết hợp công viên cây xanh huyện đông Anh, thành phố Hà Nội

- đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước ựối với các hoạt ựộng có liên quan ựến công tác thu hồi ựất ựền bù giải phóng mặt bằng ở các dự án phát triển kinh tế xã hội

Chương I TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GPMB, HỖ TRỢ

VÀ TðC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

1.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

1.1.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính

sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng tói công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1998, 2001

và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, th

ống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

1.1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh

tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ

là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB

và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chứng năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.1.2.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công

tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

1.1.2.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung gia ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể

ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải

sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt

sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.1.2.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.2 CHÍNH SÁCH BT-GPMB Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI

1.2.1 Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất ñai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách bồi thường Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ

và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền quan tâm ñến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng

1.2.2 Tại Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TðC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị cải tạo ñất ñai và mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho ñất nước phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy

ñịnh những nguyên tắc trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá bồi thường, các bước lập

và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa tòa án Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi

có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và ñặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án

1.2.3 Tại Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc ñược chia làm hai thể chế:

+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho ñất công cộng

ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “Sung công ñất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt hại cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ðặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “Sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian

có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do ñó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng

Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Chế ñộ này ñược Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà ñó Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các ñối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập

kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập ñến gồm: + Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh

tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có

dự án

+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC

+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong

ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ

1.2.5 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TðC không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường dẫn ñến những hiểm hoạ nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá

vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt

sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá ñời sống dân cư

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB ñều có xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, TðC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố ñồng hành trong quá trình thực hiện các dự án

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phục thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án

Kế hoạch bồi thường phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch [14]

1.3 CHÍNH SÁCH BT-GPMB Ở VIỆT NAM QUA MỘT SỐ THỜI KỲ

1.3.1 Thời kỳ trước 1987

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước

và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết

cơ bản

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời [21]

1.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong

lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy

hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc

hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về

thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn

và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia [20]

1.3.3.1 Luật ðất ñai 1993

Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ñất ñai 1988

ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập

kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền [22]

1.3.3.2 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi thưòng hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái ñịnh cư, quyền

và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế

ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB [23]

1.3.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh

cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người

sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

b Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

c Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận [24]

1.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng khoá IX ñã ra

Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới vào ngày 26/11/2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất;

- ðổi mới công tác quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông

tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ và hiện tại, học viên nhận thấy rằng việc nghiên cứu, chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân

1.4 THỰC TIỄN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB Ở VIỆT NAM

1.4.1 Tình hình Bồi thường, GPMB trên phạm vi cả nước

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều

27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến

1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều chỉnh ñầy ñủ phạm vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ñịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ñịnh cư ñể phục

vụ việc di dân giải phóng mặt bằng …

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ñất, về tài sản phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, Nhà nước ñã thực hiện ñổi mới một bước chính sách ñền bù và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia

Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003

Ở Việt Nam, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện, ñặc biệt là sau sự ra ñời của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác ñịnh

ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận bồi thường hỗ trợ cũng thấy thỏa ñáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ sung

và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả

- Các ñịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ñịnh Luật ñất ñai năm

2003, các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành, ñã dựa trên sự ñịnh hướng chính sách của ðảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ñịa phương ñể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ñịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược thực hiện hợp lý và ñạt hiệu quả cao hơn

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính quyền ñịa phương ñược nâng lên Chính phủ ñã có nhiều nỗ lực ñể tạo ñiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có năng lực và

có nhiều kinh nghiệm ngày càng ñông ñảo; sự chia sử kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ñầu tư ngày càng ñược mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong các dự

án ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án Việc thực hiện chính sách

bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giúp cho ñất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ñiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ñổi cơ cấu kinh tế,

ổn ñịnh ñời sống sản xuất cho người có ñất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ñó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, trong ñó ñặc biệt là vấn ñề giá bồi thường, gây những tác ñộng tiêu cực ñối với thị trường bất ñộng sản

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 và Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều

36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP

- Giá ñất ñể bồi thường ñược thực hiện theo các quy ñịnh về giá ñất mới nên người sử dụng ñất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ñi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ñất và bồi thường cho người có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh ñược giao cho tổ chức phát triển quỹ ñất ðối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất

1.4.2 Tình hình bồi thường GPMB ở một số Thành phố

1.4.2.1 Thành phố Hải Phòng

Tại Hải Phòng, cùng với sự phát triển của ñất nước, các dự án ñầu tư có

sử dụng ñất tại thời ñiểm này bắt ñầu gia tăng Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm vừa nghiên cứu ñể hoàn thiện chính sách trên cơ sở ñảm bảo quyền lợi chính ñáng của người bị thu hồi ñất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và quy ñịnh của pháp luật Trong thời gian qua, công tác bồi thường

GPMB ựã ựược các ngành, các cấp thực hiện tuy còn nhiều vướng mắc, song phần nào cũng giải quyết ựược vấn ựề bàn giao mặt bằng cho các dự án Trong thời gian từ 15/11/2002 ựến 21/6/2007, ngành ựịa chắnh ựã cùng với các ngành có liên quan tổ chức kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 151 dự án trong ựó ựã chi trả xong tiền bồi thường cho 126 dự án với diện tắch ựất 1055 ha, kinh phắ bồi thường 302,96 tỷ ựồng, hoàn thành phương án bồi thường trình UBND thành phố phê duyệt cho dự án với diện tắch 300,10 ha, giá trị bồi thường 115 tỷ ựồng đang triển khai kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 61 dự án với diện tắch chiếm ựất là 1368,69 ha Các huyện, quận, thị xã

ựã kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 108 dự án, ựã chi trả xong tiền bồi thường cho 79 dự án, còn 29 dự án ựang tiến hành kiểm kê lập phương án bồi thường và trình phê duyệt (huyện An Hải 25 dự án, huyện Kiến Thụy 7 dự án, huyện Thủy Nguyên 11

dự án, quận Ngô Quyền 21 dự án, quận Hồng Bàng 28 dự án, quận Kiến An 33 dự án

kế hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2006 - 2010 của Thành phố đà Nẵng) Và ựã ựạt ựược nhiều hiệu quả về kinh tế - xã hội, tăng trưởng GDP ựạt mức 11,56%, Bình quân GDP trên ựầu người từ 392 USD (1996) ựến nay là 1164 USD (2007) đà Nẵng ựã có cách tiếp cận ựất ựai riêng, sử dụng giá trị của ựất ựai là nguồn thu chắnh cho ngân sách thành phố từ ựó tổ chức quy hoạch lại không gian thành phố, phát triển hạ tầng cho toàn thành phố, tổ chức tái ựịnh cư trên diện rộng, thực hiện thu hồi ựất kết hợp với ựiều chỉnh ựất ựai theo quy hoạch và ựấu giá ựất hoặc giao ựất trực tiếp cho các dự án ựầu tư Tất cả những công việc từ quy hoạch lại thành

phố, mở rộng tới thu hồi ựất, ựiều chỉnh ựất ựai, tái ựịnh cư ựều do UBND thành phố tổ chức thực hiện trực tiếp Trong việc tắnh toán bồi thường về ựất, đà Nẵng cũng là ựịa phương tắnh toán giá trị phần ựất bị thu hồi, phần ựất còn lại ven ựường với giá trị tăng thêm do con ựường ựó mang lại đây là một biện pháp tạo sự công bằng giữa người bị thu hồi toàn bộ thửa ựất, người bị thu hồi một phần ựất Cơ chế chuyển ựổi ựất ựai tại đà Nẵng là cơ chế chuyển ựổi ựất ựai bắt buộc trên nguyên tắc ựạt ựược ựồng thuận giữa lãnh ựạo thành phố và người dân Trong nhiều trường hợp người dân không ựồng thuận với quyết ựịnh của lãnh ựạo thành phố về ựất ựai, trực tiếp chủ tịch UBND thành phố ựã ựối thoại trực tiếp với dân ựể tìm kiếm sự ựồng thuận

1.4.2.3 Thành phố Hồ Chắ Minh

Thành phố Hồ Chắ Minh là ựịa phương có diện tắch chuyển ựổi sang sử dụng cho mục ựắch phi nông nghiệp lớn nhất so với các ựịa phương cấp tỉnh của cả nước Trong giai ựoạn 2001 - 2005, thành phố ựã chuyển khoảng 18.000 ha ựất nông nghiệp và ựất chưa sử dụng sang mục ựắch phát triển công nghiệp, dịch vụ và mở rộng ựô thị Lãnh ựạo UBND Thành phố Hồ Chắ Minh ựã có cách tiếp cận ựất ựai rất phù hợp với kinh tế thị trường

Trên cơ sở tiếp nhận ý kiến của người dân, từ ựầu năm 2007, hội ựồng nhân dân thành phố ựã có Nghị quyết thực hiện bồi thường về ựất theo giá phù hợp với giá ựất thị trường và cần sự tham gia ựịnh giá của các cơ quan hoạt ựộng ựịnh giá ựất (theo Nghị quyết kỳ họp thứ 15 của Hội ựồng nhân dân Thành phố Hồ Chắ Minh tháng 4/2007) đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về ựất trong cơ chế chuyển ựổi ựất ựai bắt buộc ựều ựược các tổ chức cung cấp dịch vụ ựịnh giá bất ựộng sản thực hiện ựịnh giá và ựó là cơ sở ựể Ủy ban nhân dân thành phố quyết ựịnh về giá ựất ựể tắnh bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư Thành phố Hồ Chắ Minh là nơi chấp nhận mô hình doanh nghiệp ngoài Nhà nước tham gia cung cấp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố cũng ựã cho phép Tổng công ty bồi thường và GPMB - một doanh nghiệp cổ phần ựược cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựể giải phóng mặt bằng như một mô hình thắ ựiểm Sự thật, ựây là một mô hình mới, doanh nghiệp ngoài Nhà

nước ựược cung cấp dịch vụ làm cầu nối giữa cơ quan hành chắnh và người dân trong cơ chế chuyển ựổi ựất ựai bắt buộc Từ mô hình thắ ựiểm này, có thể nghĩ ựến kiện toàn hệ thống phát triển quỹ ựất ựã ựược thành lập ở các ựịa phương ựể

ựủ ựiều kiện thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư Bên cạnh ựó, có thể ựưa vào quy ựịnh của pháp luật cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh

tế ngoài nhà nước ựược cung cấp dịch vụ này Thành phố Hồ Chắ Minh ựã thắ ựiểm một số dự án tại khu ựô thị mới Hiệp Phước ựể thực hiện mô hình này Tuy nhiên, các dự án gặp nhiều khó khăn do chưa nhận ựược sự hưởng ứng của cả phắa nhà ựầu tư lẫn phắa người ựang sử dụng ựất Dự án tạm thời dừng lại, không tiếp tục triển khai đến nay, Thành phố Hồ Chắ Minh vẫn tiếp tục áp dụng hình thức bồi thường, hỗ trợ, TđC theo cơ chế chuyển ựổi ựất ựai bắt buộc Dù vậy, vẫn liên tục ựổi mới chắnh sách nhằm hoàn thiện cơ chế và tăng lợi ắch của người dân có ựất bị thu hồi

1.4.2.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ựất của thành phố Hà Nội

a Kết quả thực hiện chắnh sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư

Trong những năm gần ựây với việc phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ thu hút ựầu tư và phát triển kinh tế - xã hội Do vậy công tác bồi thường GPMB ựược ựặt ra là một nhiệm vụ quan trọng làm tiền ựề cho công tác xây dựng cơ bản Từ ựó ựến nay Thành phố ựã thực hiện công tác bồi thường GPMB

với một khối công việc khá lớn, cơ bản ựáp ứng ựược yêu cầu nhiệm vụ ựề ra

Số dự án phải giải phóng mặt bằng lớn, năm sau nhiều hơn năm trước, liên quan tới nhiều hộ dân; Số hộ tái ựịnh cư lớn, nhất là các dự án trong khu vực nội thành, 80% diện tắch ựất giải phóng mặt bằng trong những năm qua là ựất nông nghiệp, tư liệu sản xuất của nông dân thuộc các huyện ngoại thành và các quận nội thành mới ựược thành lập đã hoàn thành công công tác phóng mặt bằng bàn giao cho các chủ ựầu tư 1.048 trên tổng số 1.830 dự án phải giải phóng mặt bằng; với 5.699 ha ựất, liên quan tới 153.725 hộ dân, tổng số tiền bồi thường hỗ trợ là 9.726.509 triệu ựồng, bố trắ tái ựịnh cư cho 10.580 hộ dân Bình quân mỗi năm Thành phố ựã giải phóng mặt bằng khoảng 1.000ha ựất Các dự án thuộc 9 cụm

công trình trọng ựiểm, các khu ựô thị mới, các dự án phục vụ Seagame, các dự án phục vụ ựấu giá quyền sử dụng ựấtẦ cơ bản hoàn thành, ựáp ứng yêu cầu ựầu tư: Nhiều khu ựô thị mới ựược xây dựng: Khu đô thị Linh đàm, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân chắnh, Khu đô thị Ciputra, Việt Hưng, Nam Trung

Nhiều dự án phức tạp, tồn ựọng kéo dài ựã ựược giải quyết dứt ựiểm: giải tỏa

Ộxóm liềuỢ Thanh Nhàn, ao Thước thợ, Nút Voi phục - Cầu Giấy, Nút giao thông Ngã Tư Vọng, Hồ ựiều hòa Yên Sở, Bãi rác Nam Sơn, Sân gôn Kim NỗẦ

Kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, giải phóng mặt bằng của Thành phố trong những năm qua ựã góp phần quan trọng tạo nên môi trường ựầu tư hấp dẫn các thành phần kinh tế phát triển; triển khai nhiều dự án lớn của Nhà nước và Thành phố trên ựịa bàn, góp phần quan trọng vào thành tựu phát triển toàn diện của Thành phố trong những năm qua: Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân 11,1%/năm, cơ cấu kinh tế chuyển dịch ựúng hướng theo xu thế hiện ựại, Thành phố ựã ựầu tư xây dựng 4 khu công nghiệp tập trung,

16 khu công nghiệp vừa và nhỏ, di chuyển 80 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi nội thành và các khu dân cư Kim ngạch xuất khẩu tăng 15,4%/năm, kinh tế có vốn ựầu tư mới tăng 12,7%/năm Thu hút vốn ựầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn hỗ trợ phát triển (ODA), vốn ựầu tư của các Tổ chức phi chắnh phủ (NGO) ựược trên 3 tỷ USD Hà Nội trở thành ựiểm ựến hấp dẫn,

an toàn ựối với các nhà ựầu tư và du khách Quốc tế Hệ thống kết cấu hạ tầng ựô thị phát triển theo hướng ựồng bộ, hiện ựại, ựã hoàn thành nhiều tuyến ựường, nút giao thông quan trọng Diện tắch cây xanh bình quân ựầu người năm 2006 ựạt

chung cư cao tầng hiện ựại, từ năm 2001 ựến 2006, Thành phố ựã xây mới 6 triệu

m2 nhà ở (bình quân trên 1 triệu m2/năm) Giải quyết lao ựộng, việc làm: bình quân hàng năm cho khoảng 70.000 lao ựộng

Vấn ựề quan tâm ở Hà Nội là lãnh ựạo thành phố có quan ựiểm không nhất trắ với việc ựịnh giá ựất phù hợp với giá thị trường, giá ựất cần ựược Nhà nước quản lý chặt chẽ, nguyên nhân của những bất cập về ựất ựai không phải do ựịa phương làm chưa tốt mà do quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai về Ộgiá ựất do Nhà

nước quy ựịnh phải phù hợp với giá ựất trên thị trường Ộlà không phù hợp với thực

tế nên ựịa phương không thể chấp nhận ựược Cách tiếp cận như vậy làm cho Hà Nội luôn quy ựịnh giá ựất chỉ bằng khoảng 50-70% giá ựất trên thị trường đồng thời Hà Nội rất khó khăn khi tiếp thu các chắnh sách tăng mức bồi thường, hỗ trợ người dân có ựất bị thu hồi Hà Nội có rất nhiều ý kiến không ựồng thuân khi triển khai chắnh sách bồi thường cho những người bị thu hồi trên 30% diện tắch ựất nông nghiệp ựang sử dụng bằng một diện tắch làm cơ sở kinh doanh hoặc ựất ở tại những nơi có thể phát triển kinh doanh dịch vụ nhằm mục tiêu chuyển ựổi nghề nghiệp cho nông dân bị thu hồi ựất

Mặc dù công tác GPMB còn nhiều vấn ựề bất cập phải tháo gỡ nhưng với tinh thần quyết tâm cao, UBND thành phố Hà Nội ựã có sự chỉ ựạo cụ thể và nghiêm túc Vì vậy công tác GPMB của Thành phố Hà Nội ựã ựạt ựược những kết quả ựáng khắch lệ Hà Nội tập trung vào triển khai cơ chế chuyển ựổi ựất ựai bắt bước với sự tham gia rất triệt ựể của bộ máy hành chắnh các cấp Mặt khác Hà Nội lại thực hiện khá mạnh cơ chế thu hồi ựất ựể thực hiện ựấu giá giữa các nhà ựầu

tư, tạo nguồn thu khá cao từ ựất cho ngân sách nhà nước của thành phố Thực hiện tốt công tác bồi thường GPMB ựã góp phần tắch cực cải thiện diện mạo cũng như

ựô thị hoá phát triển theo hướng hiện ựại của thành phố Hà Nội trong những năm tới Phấn ựấu ựến năm 2020 Thành phố Hà Nội trở thành thủ ựô hiện ựại xứng tầm với các nước phát triển trong khu vực

b đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường hỗ tợ nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội

- Về cơ bản việc ban hành và thực hiện các chắnh sách về bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội ựã thống nhất ựược cơ chế bồi thường cho tất cả các dự án ựầu tư từ nguồn vốn ngân sách cũng như nguồn vốn khác Chắnh vì vậy các mối quan hệ lợi ắch giữa Nhà nước, người bị thu hồi ựất và chủ dự án ựã ựược giải quyết thỏa ựáng Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu ựất và thống nhất quản lý ựất ựai, ựồng thời ựảm bảo quyền sử dụng ựất ổn ựịnh, lâu dài của người bị thu hồi ựất và tạo ựiều kiện cho các chủ dự án có quỹ ựất ựầu tư cho sản xuất kinh doanh

- Việc bồi thường, hỗ trợ cho nhân dân hầu hết ñược trả bằng tiền, trong số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñó có người dân có ñủ ñiều kiện ñể tạo lập nơi ở mới

có ñiều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ không ñủ tiền ñể tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống thấp

Từ ñó cần phải nghiên cứu, ñánh giá những ưu ñiểm, thuận lợi, khó khăn tồn tại vướng mắc trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Trên cơ sở ñó ñề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu những tác ñộng bất lợi ñến tình hình phát triển kinh tế xã hội của ñịa phương

1.5 KẾT LUẬN TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

Từ những vấn ñề về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ñã trình bày ở trên, có thể rút ra một số nhận xét sau:

* Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, vì lợi ích chung của quốc gia thì Nhà nước với tư cách là Người ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu sẽ ñứng ra thu hồi, phân bố lại việc sử dụng ñất sao cho hợp lý và hiệu quả

* Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là các hoạt ñộng không thể thiếu khi Nhà nước tiến hành thu hồi ñất Tuy nhiên không phải bất cứ trường hợp nào Nhà nước khi thu hồi ñất cũng thực hiện công tác bồi thường mà chỉ khi Nhà nước thu hồi ñất

ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và người sử dụng ñất có ñủ các ñiều kiện ñược quy ñịnh tại ñiều

42, Luật ñất ñai năm 2003 và ðiều 8 Nghị ñịnh 197/Nð-CP thì Nhà nước sẽ bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

* Cũng như các quan hệ pháp luật khác, quan hệ pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất cũng phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất ñịnh nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có ñất bị thu hồi

* ðể thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất thì UBND cấp huyện với vai trò quản lý ở ñịa phương phải thực hiện công tác này ở các nội dung sau:

- Tuyên truyền, phổ biến, vận ñộng mọi tổ chức cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phúng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Chỉ ñạo Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;

- Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ ñầu tư thực hiện dự án ñầu tư xây dựng phương án tạo lập các khu tái ñịnh cư tại ñịa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;

- Ban hành quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền

- Thanh tra, kiểm tra cụng tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn quận – huyện;

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất theo thẩm quyền ñược giao

Chương II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 đỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Các loại ựất nông nghiệp, ựất ở và các loại ựất khác của các hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất có liên quan ựến việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại 3 dự án trên ựịa bàn huyện đông Anh, thành phố Hà Nội

- Dự án 1: Dự án Cải tạo, nâng cấp đường từ bệnh viện đông Anh ựi đền Sái; (DA1)

- Dự án 2: Dự án Xây dựng đường 23B ựoạn từ xã đại Mạch ựi Nghĩa trang Thanh Tước; (DA2)

- Dự án 3: Dự án ựầu tư xây dựng khu công viên cây xanh kết hợp với nghĩa trang tại các xã Vĩnh Ngọc và Tàm Xá; (DA3)

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.2.1 điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện đông Anh, thành phố Hà Nội 2.2.2 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn nghiên cứu

2.2.3 điều kiện và ựối tượng ựược bồi thường trong từng dự án: thực hiện theo Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP, Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP, Nghị ựịnh 69/2008/Nđ-

- Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

ở 3 dự án

2.2.7 đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường, GPMB tại huyện đông Anh

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1 Phương pháp ựiều tra thu thập tài liệu, số liệu

Phương pháp này ựược sử dụng nhằm thu thập thông tin tư liệu về công tác thu hồi ựất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án phục vụ cho mục ựắch ựánh giá điều tra giá ựất thị trường tại ựịa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 -

2012 thông qua thông tin của cơ quan quản lý ựất ựai, Ban bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân ựể có số liệu so sánh với giá ựất áp dụng ựể lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất và giá ựất theo khung giá do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tắch và ựánh giá tổng hợp

Phương pháp này ựược sử dụng ựể thống kê các số liệu về giá ựất bồi thường, nhà và tài sản trên ựất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái ựịnh cư phục vụ cho mục ựắch nghiên cứu Nhằm phân tắch và ựánh giá thực trạng công tác thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của các dự án theo các tiêu trắ ựã chọn và ảnh hưởng của nó ựến ựời sống và thu nhập của người dân có ựất bị thu hồi

2.3.3 Phương pháp ựiều tra nhanh nông thôn

Phương pháp ựiều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia ựình, cá nhân trong diện ựược bồi thường, hỗ trợ về ựất và tài sản gắn liền với ựất bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu ựiều tra ựể thu thập các thông tin về giá ựất, về giá bồi thường, ựiều kiện ăn ở của các hộ khi ựược bố trắ tái ựịnh cư tại các dự án nghiên cứu

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia của phòng Tài nguyên và Môi trường , Ban giải phóng mặt bằng huyện đông Anh và các chuyên gia của Tổng cục quản lý ựất

ựai nhằm ựánh giá khách quan công tác ựền bù, giải phóng mặt bằng ựối với các hộ

dân có ựất bị thu hồi