đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tân an và dự án đường vành đai phía tây thành phố buôn ma thuột, đắk lắk

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-*** -

NGUYỄN DOÃN TRƯỜNG GIANG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA

TÂY THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, ðẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội , năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-*** -

NGUYỄN DOÃN TRƯỜNG GIANG

“ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA

TÂY THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, ðẮK LẮK”

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lý ðất ñai

Mã sô: 60.85.01.03Hướng dẫn khoa học: PGS.TS ðOÀN VĂN ðIẾM

Hà Nội, năm 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Trường Giang

hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân phường Tân Lợi, UBND phương Tân An, Trung tâm Phát triển Quỹ ñất thành phố Buôn Ma Thuột, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn trên ñịa bàn

Tôi xin cám ơn ñến gia ñình, người thân và bạn bè ñã ñộng viên, giúp

ñỡ, tạo ñiều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Trường Giang

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ðẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 3

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng 3

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất 3

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 3

1.1.4 Các văn bản pháp lý liên quan ñến 2 dự án 4

1.1.5 Quy trình thực hiện công tác GPMB của 2 dự án 6

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 7

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 10

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản 12

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của các tổ chức tài trợ và ở một số nước trên thế giới 13

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của một số nước trên thế giới 13

1.3.2 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam: 18

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988 18

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 20

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 21

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay 23

1.4.5 Những nội dung chủ yếu của Nghị ựịnh số 69/Nđ-CP 24

1.5 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ựịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 36

Chương 2 đỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh đắk Lắk 38

2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng ựất của thành phố Buôn Ma Thuột 38

2.2.3 đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở 2 dự án nghiên cứu 38

2.2.4 đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 39

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

2.3.3 Phương pháp lựa chọn dự án nghiên cứu 40

2.3.4 Phương pháp chọn hộ nghiên cứu 40

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 40

2.3.6 Phương pháp phân tắch tổng hợp 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Buôn Ma Thuột 41

3.1.1 điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 điều kiện kinh tế xã hội 45

3.2 Khái quát chung về tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 49

3.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức

thực hiện các văn bản ñó 49 3.2.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính,

lập bản ñồ hành chính 49 3.2.3 Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ

hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất 50 3.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 50 3.2.5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử

dụng ñất 50 3.2.6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng ñất 51 3.2.7 Thống kê, kiểm kê ñất ñai 51 3.2.8 Quản lý tài chính về ñất ñai 51 3.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường

chuyển nhượng 51 3.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng ñất

52 3.2.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất

ñai và xử lý vi phạm luật về ñất ñai 52 3.2.12 Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý sử dụng ñất ñai 52 3.2.13 Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai 53

3.3 Tình hình sử dụng ñất tại Thành Phố Buôn Ma Thuột 53 3.4 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất tại thành phố Buôn Ma Thuột 56

3.4.1 Việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước

thu hồi ñất tại thành phố Buôn Ma Thuột 56 3.4.2 Công tác giải quyết ñơn thư khiếu nại 58

3.5 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan

ựến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án: 61

3.5.1 Dự án ựầu tư xây dựng công trình ựường vành ựai phắa Tây thành phố Buôn Ma Thuột 61

3.5.2 Dự án ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tổ dân phố 6 Tân An 62

3.6 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột 62

3.6.1 đánh giá việc xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện bồi thường ở 2 dự án: 62

3.7 Việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột 69

3.7.1 đối tượng, ựiều kiện bồi thường, hỗ trợ về ựất 69

3.7.2 Bồi thường về cây cối hoa màu, tài sản vật kiến trúc trên ựất 74

3.7.3 Chắnh sách hỗ trợ 78

3.7.4 Thực hiện chắnh sách tái ựịnh cư 82

3.7.5 Ý kiến của người dân về giá bồi thường về ựất và tài sản trên ựất và các chế ựộ chắnh sách của 02 dự án 84

3.7.6 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống, việc làm của người bị thu hồi ựất 88

3.7.7 đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chắnh sách bồi thường, GPMB trong thời gian tới 96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

PHỤ LỤC 106

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp TP Buôn Ma Thuột 54

Bảng 3.2 Hiện trạng ñất phi nông nghiệp TP Buôn Ma Thuột 55

Bảng 3.3 Kết quả bồi thường GPMB các dự án trên ñịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột từ năm 2010 ñến nay 60

Bảng 3.4 Bảng ñơn giá hỗ trợ ñất nông nghiệp tại 02 dự án nghiên cứu 73

Bảng 3.5 Bảng giá bồi thường ñối với ñất ở tại 02 dự án nghiên cứu 74

Bảng 3.6 Kết quả bồi thường thiệt hại cây cối hoa màu, tài sản là nhà, 76

vật kiến trúc 76

Bảng 3.7 Kết quả bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cây cối hoa màu, tài sản là Nhà, vật kiến trúc của dự án 78

Bảng 3.8 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thường, GPMB của dự án 1 80

Bảng 3.9 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thường, GPMB của dự án 2 81

Bảng 3.10 Kết quả thực hiện giao ñất TðC và số tiền phải nộp của dự án 1 82

Bảng 3.11 Kết quả thực hiện giao ñất tái ñịnh cư và số tiền phải nộp của dự án 83

Bảng 3.12 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 84

Bảng 3.13 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 87

Bảng 3.14 Kết quả ñiều tra, phỏng vấn hộ dân về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ 88

Bảng 3.15 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 02 dự án 89

Bảng 3.16 Tình hình lao ñộng việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại 02 dự án 90

Bảng 3.17 Tình hình việc làm của người trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau khi thu hồi ñất tại 02 dự án 91

Bảng 3.18 Thu nhập bình quân của hộ dân trước và sau khi thu hồi ñất tại 02 dự án 91

Bảng 3.19 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi ñất tại 02 dự án 92

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á

CNH-HðH Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

Công tác GPMB vốn là vấn ựề phức tạp, nhạy cảm Với một thành phố thì càng khó khăn, có nhiều "ựụng chạm" Có nhiều nguyên nhân khiến việc GPMB còn nhiều vướng mắc Cơ chế chắnh sách chưa ban hành ựồng bộ và thường xuyên thay ựổi điều này tạo ra sự không nhất quán, ựồng bộ, thậm chắ nảy sinh mâu thuẫn, người ựã di chuyển thì thiệt thòi và người chây ỳ lại ựược hưởng lợi hơn Trong quá trình chỉ ựạo phải có sự quan tâm của cả hệ thống chắnh trị Nguyên tắc GPMB phải bảo ựảm dân chủ, công khai Muốn vậy, cán bộ phải hiểu biết, có tâm Tuyên truyền trong GPMB phải cụ thể, ựáp ứng yêu cầu của người dân Mỗi lần công khai phương án GPMB phải tiếp thu ý kiến người dân, từ ựó giải thắch, tuyên truyền, vận ựộng Nếu khiếu nại có lý phải ghi nhận và ựiều chỉnh

Trong quá trình thực hiện các dự án ựầu tư xây dựng, công tác giải phóng mặt bằng ựóng vai trò hết sức quan trọng, nhiều khi mang tắnh quyết ựịnh ựến hiệu quả ựầu tư và tiến ựộ hoàn thành dự án đứng trước yêu cầu về quy hoạch, mở rộng

và xây dựng phát triển thành phố Buôn Ma Thuột thành ựô thị loại I ựặt ra nhiều vấn ựề trong việc GPMB thu hồi, chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, không những lấy ựược mặt bằng thực hiện các dự án mà còn phải ựưa ra các giải pháp tắch cực thúc ựẩy phát triển kinh tế-xã hội của ựịa phương, giải quyết việc làm, chuyển ựổi nghề nghiệp cho lao ựộng nông nghiệp dôi dư sau khi thu hồi ựất

Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, tôi thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tân an và dự án ựường vành ựai phắa tây thành phố Buôn Ma Thuột, đắk LắkỢ nhằm tìm ra một số giải pháp phục vụ cho quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB tốt hơn

2 Mục ựắch và yêu cầu

2.1 Mục ựắch

Tìm hiểu và ựánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và TđC

khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh ðắkLắk

ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng

mặt bằng, góp phần nâng cao ñời sống, ổn ñịnh việc làm của người dân bị thu hồi ñất

2.2 Yêu cầu

- Các số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác, trung thực và khách quan

- Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra một cách khoa học, phải dựa trên cơ sở các văn bản pháp lý về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án nghiên cứu

2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài:

- ðề tài góp phần hoàn thiện chính sách sách bồi thường giải phóng mặt bằng nói chung và việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở tỉnh ðắkLắk nói riêng

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh [16]

1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [16]

1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một

ñặc trưng riêng của vùng ñó Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này [11]

1.1.4 Các văn bản pháp lý liên quan ñến 2 dự án

- Luật ðất ñai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm

2003 - Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC: Hướng dẫn thực hiện

Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi

ñất - Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ban

hành ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số

197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của

Bộ Tài nguyên Môi trường

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày ngày 15 tháng 10 năm

2009 của Chính phủ quy ñịnh về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP của Chính phủ : Về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UB ngày 22/01/2010 của UBND tỉnh ðắkLắk, Về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắkLắk;

- Quyết ñịnh số 37/2010/Qð-UBND ngày 31/12/2010 của UBND tỉnh ðắk Lắk, Về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắkLắk; - Quyết ñịnh số 23/2011/Qð-UBND ngày 07/09/2011 của UBND tỉnh ðắkLắk, ban hành Quy ñịnh về giá nhà xây dựng mới trên ñịa bàn tỉnh ðắk Lắk; - Quyết ñịnh số 26/2011/Qð-UBND ngày 28/09/2011 của UBND tỉnh ðắkLắk, về việc ban hành quy ñịnh về giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắk Lắk;

- Quyết ñịnh số 01/2011/Qð-UBND ngày 07/01/2011, về việc ban hành quy ñịnh giá bồi thường cây trồng, hoa màu trên ñất khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh

- Quyết ñịnh số 42/2009/Qð-UBND ngày 31/12/2009 của

UBND tỉnh ðắk Lắk, Về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắkLắk;

- Quyết ñịnh số 31/2009/Qð-UBND ngày 21/10/2009 của UBND tỉnh ðắkLắk, ban hành Quy ñịnh về giá nhà xây dựng mới trên ñịa bàn tỉnh ðắk Lắk; - Quyết ñịnh số 19/2008/Qð-UBND ngày 16/05/2008, về việc ban hành quy ñịnh giá bồi thường cây trồng, hoa màu, vật kiến trúc trên ñất khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh

1.1.5 Quy trình thực hiện công tác GPMB của 2 dự án

*Bước 1: Sau khi có Quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền UBND thành phố Buôn Ma Thuột ra Quyết ñịnh thành lập Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và Tái ñịnh cư của dự án

*Bước 2: Ban bồi thường GPMB thành phố Triển khai thông báo ñến ñơn vị có ñất bị thu hồi, có tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi về nội dung, kế hoạch triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ðồng thời phát tờ khai, hướng dẫn kê khai ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất ñến tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân có ñất bị thu hồi

* Bước 3: Ban bồi thường GPMB, phối hợp với chủ ñầu tư và UBND phường (nơi có ñất bị thu hồi) tổ chức lập biên bản kiểm kê, xác ñịnh khối lượng, ñánh giá chất lượng, số lượng, quy cách, hạng, loại… Biên bản kiểm kê có sự chứng kiến của ñại diện ñơn vị có ñất bị thu hồi và ñại diện hộ dân có tài sản trên ñất thu hồi

* Bước 4: Ban bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với các thành viên trong hội ñồng bồi thường lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư * Bước 5: Trình dự toán lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân, ñồng thời tổ chức xét tái ñịnh cư và bốc thăm giao ñất tái ñịnh cư có sự tham gia của các thành viên trong hội ñồng bồi thường

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội [12]

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn ðể tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể sinh sống Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -

xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng [17] Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo” [3]

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy

ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập

ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [3]

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất [11] Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn

xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [11]

1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [18]

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của

Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương [2]

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về

giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [6] Luật ñất ñai

2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể

ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của các tổ chức tài trợ và ở một số nước trên thế giới

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của một số nước trên thế giới

1 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng

khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời

cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị

tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị

trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính

quyền quận, Thành phố nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức

tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [19]

2 Inñônêxia

Vấn ñề di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất

vì mục ñích phát triển của xã hội tại Inñônêxia từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự

“hy sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng Các chương trình bồi thường, tái ñịnh cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng khu tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư ñược thực hiện theo ba tiêu chí:

+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới có các dịch vụ, phương tiện phù hợp

+ Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án

Việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung là yếu tố không thể thiếu của việc lập dự án ñầu tư có di dân tái ñịnh cư và những nguyên tắc chính gồm:

* Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án

* Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế,

xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự

án

* Các dự án về tái ñịnh cư phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

* Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường tái ñịnh cư

* Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ [19]

3 Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức

Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại

do việc thu hồi ñất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;

- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh ñất;

- Sự chia cắt ñất ñai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào

bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng

- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra

- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận

1.3.2 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ

ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ

di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của

họ ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án

Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường tái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không

WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người

bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các

hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di

chuyển hào nhập ựược với cộng ựồng mới để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chắnh và vật chất cho việc di dân luôn ựược chuẩn bị sẵn [1]

1.4 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam:

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật đất ựai 1988

Trong thời kỳ các triều ựại phong kiến trị vì ựất nước, chắnh sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựã ựược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng ựất canh tác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này ựược quy ựịnh chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi ựất

Giai ựoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình ựẳng ựể chiếm hữu ựất, Nghị ựịnh của Toàn quyền đông Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chắnh thức ựịnh ra những nguyên tắc nhượng ựịa, núp dưới hình thức mua bán ựể chiếm ựoạt ựất ựai

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ựã ban hành Hiến pháp ựầu tiên, trong ựó chỉ rõ:Ợ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ựoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ựộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủỢ Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ựất ra ựời ựã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân Pháp

và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ựộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ựất của giai cấp ựịa chủ, thực hiện chế ựộ sở hữu ruộng ựất của nông dân Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 151/TTg quy ựịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ựất đây có thể coi là văn bản pháp quy ựầu tiên liên quan ựến việc bồi thường và tái ựịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ựất bị trưng dụng ựược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ựược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ựược trưng dụng số ruộng ựất thật cần thiết, hết sức tiết

kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, ñền Cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không thực hiện ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, ñời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh ðối với ruộng ñất bị ñào ñể tu bổ ñường sá, làm ñập thì tuỳ theo ñất bị ñào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà ñịnh mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ñất ñai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy ñịnh:

+ ðối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà ñịnh giá bồi thường

+ ðối với ñất ñai, vùng ñồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du ñồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối ña

+ ðối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ñể quy ñịnh giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất ñất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ñời, tại ðiều 19

quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy ñịnh ñất ñai có giá, tại Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh “ không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất kỳ hình thức nào, không ñược dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có ” Nhà nước cấp ñất không thu tiền sử dụng ñất, quan hệ ñất ñai là quan hệ ñơn thuần

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh: “ðền

bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT ngày 31/5/1990,

về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, ðịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là:

Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị

quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng

do luật ñịnh”

1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003

Luật ðất ñai 1993 ra ñời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Với các quy ñịnh tại Luật này thì “ñất có giá” và người sử dụng ñất có quyền và nghĩa

vụ cụ thể

Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu

hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Căn cứ Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

ðể ñáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ñã liên tục sửa ñổi Luật ñất ñai vào các năm 1998 và 2001 Theo ñó, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành các văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB

Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:

ðối tượng ñược ñền bù thiệt hại: người bị thu hồi ñất có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

ðối tượng phải ñền bù thiệt hại: người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

Phạm vi áp dụng: ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Chính sách hỗ trợ:

Hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất

Chi phí di chuyển ñối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ

sở ñến ñịa ñiểm mới

Hỗ trợ ñối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước

Hỗ trợ các ñối tượng chính sách và tiền thưởng ñối với trường hợp thực hiện ñúng kế hoạch

Tái ñịnh cư: ðược quy ñịnh cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy ñịnh thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái ñịnh cư; ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư và việc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư, nguồn vốn xây dựng khu tái ñịnh cư

Tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh quy ñịnh rõ trình tự thực hiện ñền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội ñồng ñền bù GPMB

1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật ñược ban hành ñể hướng dẫn thực hiện:

Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai năm 2003

Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi

bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty

cổ phần

Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

Nghị ñịnh số 69/2010/Nð-CP ngày ngày 15 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ quy ñịnh về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Thông tư số 14/2010/TT-BTNMT ngày01/10/2010 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay Tuy nhiên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tế, Nghị ñịnh số 69/Nð-

CP do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 ñược coi là chính sách, giải pháp khá toàn diện ñã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, ñáp ứng mong mỏi của người dân

1.4.5 Những nội dung chủ yếu của Nghị ñịnh số 69/Nð-CP

a) Nguyên tắc bồi thường:

- Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc giao ñất ở tái ñịnh cư hoặc nhà ở tái ñịnh

cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thanh toán bằng tiền theo quy ñịnh sau:

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng ñất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì người tái ñịnh cư ñược nhận phần chênh lệch;

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng ñất ở hoặc tiền mua nhà ở tái ñịnh cư thì người tái ñịnh cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 19 Nghị ñịnh này

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

- Nhà nước ñiều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục ñích

sử dụng ñất ñể thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi quy ñịnh tại ðiều 17 Nghị ñịnh này

b) ðiều kiện bồi thường:

- Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP) và các ðiều 44, 45 và 46 Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày

25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP) thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ

c) Một số quy ñịnh cụ thể:

* Bồi thường ñất nông nghiệp:

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng

- Hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường ñược thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích ñất vượt hạn mức do ñược thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì ñược bồi thường;

+ Diện tích ñất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy ñịnh tại ñiểm a khoản này thì không ñược bồi thường về ñất, chỉ ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Trường hợp ñất thu hồi là ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của

xã, phường, thị trấn thì không ñược bồi thường về ñất, người thuê ñất công ích của xã, phường, thị trấn ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- ðất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi ñất thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất

còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

* Các khoản hỗ trợ khi thu hồi ñất:

(1) Hỗ trợ di chuyển

- Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ

ở thì ñược hỗ trợ kinh phí ñể di chuyển

- Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì ñược hỗ trợ kinh phí ñể tháo dỡ, di chuyển và lắp ñặt

- Người bị thu hồi ñất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái ñịnh cư) ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh mức hỗ trợ cụ thể quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 3 ðiều 18 Nghị ñịnh số 69/Nð-CP

(2) Hỗ trợ tái ñịnh cư

- Nhà ở, ñất ở tái ñịnh cư ñược thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người ñược tái ñịnh cư

ðối với hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở mà không có chỗ ở nào khác thì ñược giao ñất ở hoặc nhà ở tái ñịnh cư

Hộ gia ñình, cá nhân nhận ñất ở, nhà ở tái ñịnh cư mà số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ khoản chênh lệch ñó; trường hợp không nhận ñất ở, nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì ñược nhận tiền tương ñương với khoản chênh lệch ñó

- Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở thì ñược hỗ trợ một khoản tiền bằng suất ñầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư tập trung trừ trường hợp ñã ñược nhận khoản tiền hỗ trợ tái ñịnh cư quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào ñiều kiện cụ thể tại ñịa phương

quy ñịnh về suất tái ñịnh cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy ñịnh tại khoản 1

và khoản 2 ðiều này

là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải

di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng;

- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy ñịnh tại các ñiểm a và b khoản này ñược tính bằng tiền tương ñương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương

- Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh

khi Nhà nước thu hồi mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ bằng tiền Mức

hỗ trợ cao nhất bằng giá ñất bồi thường tính theo diện tích ñất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ ñối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, ñịnh

kỳ chi trả hỗ trợ quy ñịnh tại ðiều này cho phù hợp với thực tế tại ñịa phương

(4) Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất

có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ñất vườn,

ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 30%

- 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng

20% - 50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất thu hồi theo quy ñịnh trong Bảng giá ñất của ñịa phương; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích ñất ñược

hỗ trợ và giá ñất ở trung bình ñể tính hỗ trợ cho phù hợp với ñiều kiện thực tế tại ñịa phương

(5) Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 21 Nghị ñịnh này mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 16 Nghị ñịnh này còn ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở hoặc nhà ở hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích ñược hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương;

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này ñược thực hiện ñối với các ñịa phương có ñiều kiện về quỹ ñất ở, quỹ nhà ở và người ñược hỗ trợ có nhu cầu về ñất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị ñược hỗ trợ theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị ñất ở hoặc căn hộ chung

cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch ñược hỗ trợ bằng tiền

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cụ thể hình thức hỗ trợ và mức

hỗ trợ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này cho phù hợp với thực tế của ñịa phương

- Trường hợp người ñược hỗ trợ theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các cơ sở ñào tạo nghề và