Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất dự án khu đô thị mới phú mỹ, thành phố quảng ngãi, tỉnh quảng ngãi xem chi tiết biểu ghi biên mục

Trong thời gian gần ñây, vấn ñề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư vẫn ñang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ MINH HẢI

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT DỰ ÁN KHU ðÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ, THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 85.60.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :

TS ðỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

ðỗ Minh Hải

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS ðỗ Thị Tám giảng viên Khoa Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản

lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi, UBND phường Nghĩa Chánh và UBND xã Nghĩa Dõng; các ñồng nghiệp, bạn bè, gia ñình và người thân, ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn./

Tác giả luận văn

ðỗ Minh Hải

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt

1.1.3 Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ

1.1.4 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong

1.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật

1.2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật

1.2.4 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ðất

1.2.5 Chắnh sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp theo

1.3 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư

2.1.3 đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước

2.1.4 đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường,

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành

3.2.2 Biến ựộng ựất ựai 51

3.3.2 đơn giá bồi thường về ựất và tài sản gắn liền với ựất của dự án

3.3.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách hỗ trợ và tái ựịnh cư khi thu

3.3.5 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ ựến

3.4.6 đổi mới quan ựiểm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 87

DANH MỤC CÁC BẢNG

3.10 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án ñầu

3.13 Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau khi bị

3.14 Tổng hợp ñánh giá ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến các vấn ñề xã

DANH MỤC HÌNH

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt Hiến pháp Nước Công hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chương II ðiều 18

ñã xác ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp

luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”. (Hiến pháp, 1992)

Trong thời gian gần ñây, vấn ñề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư vẫn ñang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi ñất về phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

Luật ðất ñai năm 1988, Luật ðất ñai 1993 ñều quy ñịnh chỉ có một hình thức thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư và nhà ñầu tư phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh lại một số trường hợp ñược thực hiện

cơ chế Nhà nước thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư

và việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chính ñể có ñất thực hiện dự án) Các trường hợp khác, ñể tiếp cận quỹ ñất, nhà ñầu tư phải thương thảo trực tiếp với người sử dụng ñất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự ñể có ñất thực hiện dự án) (Luật ñất ñai 1993, 1998, 2003)

Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên, ñều có những bất cập gây khó khăn cho cả cơ quan Nhà nước, nhà ñầu từ và người ñang sử dụng ñất Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực ñể tham gia, nhà ñầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính

và cũng chịu áp lực ñể tham gia, nhà ñầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của người bị thu hồi ñất, người ñang sử dụng ñất

luôn không thoả mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư do Nhà nước giải quyết Trong biện pháp dân sự, nhà ựầu tư khó tìm ựược sự ựồng thuận của tất cả mọi người ựang sử dụng ựất trong thương thảo, một số người ựang

sử dụng ựất không muốn hợp tác với nhà ựầu tư, nâng giá ựất lên quá cao

Trong quá trình công nghiệp hoá, ựô thị hoá và hiện ựại hoá ựất nước, việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất ựáp ứng cho phát triển kinh tế - xã hội

là tất yếu Thu hồi ựất, bồi thường thiệt hại ựể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng là ựiều kiện ban ựầu và tiên quyết ựể triển khai các dự

án (đặng Hùng Võ, 2010)

Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ựề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác ựộng trực tiếp ựến ựời sống kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng của cộng ựồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp ựến nhà nước, chủ ựầu tư, ựặc biệt là ựối với người dân có ựất bị thu hồi Vì vậy ựiều tra, khảo sát thực tế, phân tắch, ựánh giá trên cơ sở khoa học ựể từ ựó ựề xuất giải pháp bổ sung, hoàn thiện chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất, nhằm ựảm bảo quyền lợi hợp pháp các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có ựất bị thu hồi ựồng thời góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về ựất ựai là rất cần thiết

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi lựa chọn ựề tài nghiên cứu

Ộđánh giá tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nước thu hồi ựất dự án khu ựô thị mới Phú Mỹ, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng NgãiỢ

1.4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 ðối tượng nghiên cứu

- Chính sách, pháp luật ñất ñai về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Các ñối tượng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) có ñất bị thu hồi ñể xây dựng khu ñô thị mới Phú Mỹ, thành phố Quảng Ngãi

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

Không gian nghiên cứu ñề tài tiến hành trong khu vực dự án thuộc ñịa giới hành chính của phường Nghĩa Chánh và xã Nghĩa Dõng, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.1 Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Từ ñiển tiếng Việt, 1998)

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị thu hồi ñất Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy ñịnh của Nhà nước Việc bồi thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử dụng ñất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối tượng tham gia; Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Luật ñất ñai, 2003)

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu

hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di

dời ñến ñịa ñiểm mới (Luật ñất ñai, 2003)

- Quyết ñịnh thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng (Luật ñất ñai, 2003)

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó (Luật ñất ñai, 2003)

- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc ñược thực hiện

từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng hoặc giao công việc bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư cho Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư (Luật ñất ñai, 2003)

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp, thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp phù hợp với những khu vực và từng dự án cụ thể

Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp, ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân chưa cao, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp còn hạn chế, do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất, nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển, xác ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc

hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết, ñảm bảo ñời sống người dân sau này (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2012)

1.1.3 Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

1.1.3.1 Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai, theo

ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội

Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh

hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai, nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung chưa cao, ở cấp cơ

sở còn yếu Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, GCNQSDð, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sự sát sao, nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật, trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai Cán bộ ñịa chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi, vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn ðây cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư, ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB (Bộ TN&MT, 2009)

1.1.3.2 Thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Các nước trên thế giới ñều coi ñất là một loại tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng

ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt

Hệ thống hồ sơ ñịa chính, GCNQSDð có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những cơ sở xác ñịnh nguồn gốc sử

dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ

Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Năm 2004 về trước, nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 20% số GCN ñã cấp) ñể phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng ñất ñai ñược ñảm bảo, một số ñịa phương cần lập bổ sung như sổ mục kê ñất ñai, sổ ñăng ký biến ñộng tại tỉnh Lào cai, Quảng Ngãi, Hoà Bình, Vĩnh Phúc,

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC ñược thực hiện theo hướng dẫn của

Bộ Tài nguyên và Môi trường tại các Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004; Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm

2007 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng chưa ñầy

ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai, chưa ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Do ñó, công tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn

1.1.3.3 Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

- Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, nhằm ñạt

ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì: Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất; căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất

ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch “theo phong trào” ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch

dự án “treo"

1.1.3.4 Yếu tố giá ñất

Hiện nay ở nước ta giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản thi hành luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương

- Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3

và khoản 4 ðiều 56 của Luật ñất ñai; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo

nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm

2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

Theo nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Thực

tế trong nhiều năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố cáo về ñất ñai chiếm khoảng 70% tổng lượng khiếu kiện của dân, trong ñó khiếu nại hành chính về giá ñất lại chiếm khoảng 70% tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố cáo về ñất ñai Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên

mà chưa có biểu hiện giảm ñi Cho ñến ñầu năm 2010, hầu hết các ñịa phương ñều cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá ñất ñể tính bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñang chiếm khoảng 90% tổng lượng khiếu kiện của dân ( ðặng Hùng Võ, 2010)

1.1.3.5 Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản

ñã ñược hình thành và ngày càng phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản

ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, có những ñóng góp tích cực vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai; việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất

có thể tự nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất

thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chắnh sách TđC và bồi thường, làm ảnh hưởng ựến tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường (đặng Hùng Võ, 2010; Nguyễn đình Bồng, 2005; Phạm đức Phương 2002)

1.1.4 Nghiên cứu chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của một số nước trong khu vực và trên thế giới

1.1.4.1 Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ở Trung Quốc

Vấn ựề bồi thường cho người có ựất bị thu hồi ựược pháp luật ựất ựai Trung Quốc quy ựịnh như sau (Tổng cục QLđđ, 2011):

Thẩm quyền thu hồi ựất: Chỉ có Chắnh phủ (Quốc vụ viện) và chắnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ựất Quốc

vụ viện có thẩm quyền thu hồi ựất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70

ha trở lên ựối với các loại ựất khác Dưới hạn mức này thì do chắnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ựịnh thu hồi ựất đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ựất thuộc sở hữu tập thể thành ựất thuộc

sở hữu nhà nước

Trách nhiệm bồi thường: Người nào sử dụng ựất thì người ựó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ựất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phắ sử dụng ựất phải nộp cho Nhà nước

và các khoản tiền trả cho người có ựất bị thu hồi Ngoài ra, pháp Luật ựất ựai Trung Quốc còn quy ựịnh mức nộp lệ phắ trợ cấp ựời sống cho người bị thu hồi ựất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ựổi sang ngành nghề mới khi bị mất ựất nông nghiệp;

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ựất gồm tiền bồi thường ựất ựai, tiền trợ cấp TđC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ựất Cách tắnh tiền bồi thường ựất ựai và tiền trợ cấp TđC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ựất ựai những năm trước ựây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ựịnh Còn ựối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ựất thì xác ựịnh theo

giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ, như ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới, ñối với người dân ở khu vực nông thôn

có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án (Tạp chí Cộng sản, 2007, 2008)

1.1.4.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Hàn Quốc

Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất

việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975, dựa vào luật Bồi thường GPMB trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường, GPMB cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo

ba giai ñoạn (Tổng cục QLðð, 2010):

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà

ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản, ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: Theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải toả ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Tạp chí Cộng sản, 2007, 2008)

1.1.4.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Thái Lan

Không có chính có chính sách bồi thường, tái ñịnh cư ở cấp quốc gia

Do công nhận hình thức ña sở hữu ñất ñai, nên Hiến Pháp năm 1982 có quy ñịnh: (a) việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải thực hiện bồi thường theo thời giá thị trường cho những người có ñất hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra; (b) việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh

ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh chung này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của các ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dung cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng diện tích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể, về trình tự tiến hành bồi thường và TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt

dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường

và TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ra toà

Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường và TðC lớn nhất trong nước Họ ñã xây dựng chính

sách với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống

tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lương và ñạt mức tối

ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội Trên thực tế, chính sách này ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất cho các dự án ñầu tư (Tạp chí Cộng sản, 2007, 2008)

1.1.4.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Inñônêxia

ðối với Inñônêxia di dân TðC, bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi ñất vì mục ñích phát triển của xã hội từ trước ñến nay vẫn bị coi là sự "hi sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng Các chương

trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho ñất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi ñất ñể xây dựng khu TðC

Tuy nhiên, quan ñiểm nhìn nhận về công tác bồi thường TðC ñang từng bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn

ñề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ñất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ vậy, vì vậy TðC ngày nay ñược xem là Chương trình phát triển của Quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn ñã giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực tiễn ñi ñến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và ñầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TðC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TðC ñúng ñắn Hơn nữa, những người bần cùng hoá, ñến một thời ñiểm nhất ñịnh sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TðC, cộng với việc khôi phục thoả ñáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc ñạt ñược lợi ích nền kinh tế, còn ñảm bảo tính công bằng ñối với họ, ñiều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

TðC ñược thực hiện theo ba yếu tố quan trọng: ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất; hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp; trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án

ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñược ñề cập ñến, gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc

di dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án: ðất ñai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải ñược cấp cho người bị ảnh hưởng Chú trọng ñến người dân bản ñịa (các dự án nước ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục ñối với ñất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

- Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TðC phải ñược soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển ñược hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn ñịnh cuộc sống ngày càng nhanh càng tốt

- Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TðC, người bị ảnh hưởng ñược hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng ñồng dân cư bản ñịa bằng cách mở rộng lợi ích của dự án ñến cả các cộng ñồng dân cư ñịa phương

- Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo, trong ñó có những người chưa có quyền hợp pháp về ñất ñai, tài sản, những

hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ ðồng thời, có kế hoạch xác ñịnh quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TðC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng ñất hợp pháp

- ðể không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này Chính phủ Inñônexia ñã thông qua và thực hiện một số chính sách bồi thường TðC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, ñịnh ra các tiêu chuẩn trong hoạt ñộng của các tổ chức ngân hàng tham gia ñầu tư vào các công trình TðC (Tạp chí Cộng sản, 2007, 2008)

1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ kinh tế bao cấp (trước khi ñổi mới)

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ñã ban hành Hiến pháp ñầu tiên, trong ñó chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ñoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ñộc lập hoàn toàn

và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ” Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ñất ra ñời ñã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông

tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt

sỹ, nhà thờ, chùa, ñền Cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không thực hiện ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, ñời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng

ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh ðối với ruộng ñất bị ñào ñể tu bổ ñường sá, làm ñập thì tuỳ theo ñất bị ñào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít

mà ñịnh mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên

Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ñất ñai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân” Về mức bồi thường quy ñịnh: ðối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị

sử dụng, diện tích mà ñịnh giá bồi thường; ñối với ñất ñai, vùng ñồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du ñồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối ña; ñối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ñể quy ñịnh giá bồi thường (Tạp chí ðịa chính, 1997)

Sau khi thống nhất ñất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ñời, tại ðiều 19 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy ñịnh ñất ñai có giá, tại Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh “không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất kỳ hình thức nào, không ñược dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có ” Nhà nước cấp ñất không thu tiền sử dụng ñất, quan hệ ñất ñai là quan hệ hoàn toàn do Nhà nước bao cấp (Tạp chí ðịa chính, 1997)

1.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ñất ñai năm 1987 (01/01/1988 - 14/10/1993)

Luật ñất ñai năm 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, quy ñịnh: “ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể

tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh

cư cho người dân vùng bị thu hồi ñất (Tạp chí ðịa chính, 2001)

Hiến pháp 1992 là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, cụ thể:

“ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật; các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do Luật ñịnh” (Tạp chí ðịa chính, 2001)

1.2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ðất ñai năm 1993 (15/10/1993 - 30/06/2004)

-Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh “ñất có giá” và người sử dụng ñất có quyền và nghĩa vụ cụ thể: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”; ðiều 27 quy ñịnh

“Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của

người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

- Căn cứ Luật ðất ñai năm 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh

số 90/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- ðể ñáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ñã liên tục sửa ñổi Luật ðất ñai năm 1993 vào các năm

1998 và 2001 Theo ñó, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành các văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB: Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng; Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ, như sau:

+ ðối tượng ñược ñền bù thiệt hại: Người bị thu hồi ñất có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

+ ðối tượng phải ñền bù thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

+ Phạm vi áp dụng: ðền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

+ Phạm vi ñền bù thiệt hại: ðền bù thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi; ñền bù về tài sản hiện có; trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh; trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp; trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện ñền bù, di chuyển, GPMB

+ ðiều kiện ñược ñền bù thiệt hại về ñất: ðược quy ñịnh rất cụ thể, chi

tiết tại ðiều 6 Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP

+ Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại: ðược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành kèm theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của ñịa phương

+ Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất; chi phí di chuyển ñối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, ñợn vị sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở ñến ñịa ñiểm mới; hỗ trợ ñối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước; hỗ trợ các ñối tượng chính sách và tiền thưởng ñối với trường hợp thực hiện ñúng kế hoạch

+ Tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh quy ñịnh rõ trình tự, thực hiện ñền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội ñồng ñền bù GPMB (Tạp chí ðịa chính, 2001)

1.2.4 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ðất ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay)

Luật ðất ñai năm 2003, Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược quy ñịnh rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản thi hành luật ñược ban hành ñể hướng dẫn thực hiện:

Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước

thu hồi ñất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Thông tư Liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-

CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy ñịnh bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy ñịnh chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Nhận xét về quá trình ñổi mới thông qua nghiên cứu các quy ñịnh Chính phủ:

Những phương án bồi thường GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003: Về

cơ bản, những ñổi mới của Luật ðất ñai năm 2003 và các quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ñã tháo gỡ ñược rất nhiều trong công tác GPMB Tuy nhiên, khi thực hiện ñã bộc lộ những ñiểm thiếu chặt chẽ, chưa ñồng bộ như các quy ñịnh tại khoản 6, 8 ðiều 8 Nghị ñịnh 197; ðiều 45 Nghị ñịnh 181 gây khó khăn cho việc rà soát, ñối chiếu nguồn gốc, quá trình sử dụng ñất của hộ dân qua các thời kỳ ñể phân loại và

áp mức bồi thường trong phương án Dẫn ñến tình trạng nhiều hộ dân không ñồng ý với phương án bồi thường và tiếp tục khiếu kiện ñông người

Nghị ñịnh số: 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ ñã tháo

gỡ ñược nhiều khó khăn, vướng mắc trong bồi thường, GPMB nhưng phát sinh những vướng mắc mới như: Vấn ñề xác ñịnh thời ñiểm sử dụng ñất gặp khó khăn do hệ thống hồ sơ ñịa chính trước ñây không ñầy ñủ, nhiều hộ dân

ñã lợi dụng ñể thoả thuận với nhau, xác nhận thời ñiểm sử dụng ñất theo hướng có lợi cho nhau và yêu cầu Nhà nước chi trả mức bồi thường, hỗ trợ cao hơn; Lợi dụng các quy ñịnh về ñiều kiện chia tách thửa ñất chưa cụ thể, xuất hiện tình trạng ñòi chia tách nhiều hộ trong cùng thửa ñất ñể ñược bồi thường cao hơn và ñược bố trí nhiều lô ñất tái ñịnh cư; trên cùng ñịa bàn tồn tại 2 loại giá bồi thường: Một loại theo ñơn giá của tỉnh do Nhà nước ñứng ra GPMB, một loại do doanh nghiệp có nhu cầu tự thoả thuận với chủ sử dụng ñất, cũng là một khó khăn lớn khi thực hiện

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ, quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược một số bất cập và có một số ñiểm mới như: Tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi, ñể giúp cho người dân chuyển ñổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới, có kinh phí di dời và làm giảm tâm lý của các hộ dân cho rằng việc bồi thường của Nhà nước là chưa thoả ñáng; quy ñịnh bổ sung về quy hoạch

sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng

- Hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường ñược thực hiện như sau: Trường hợp diện tích ñất vượt hạn mức do ñược thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người

khác, tự khai hoang theo quy hoạch ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì ñược bồi thường; diện tích ñất vượt hạn mức khác thì không ñược bồi thường về ñất, chỉ ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Trường hợp ñất thu hồi là ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của

xã, phường, thị trấn thì không ñược bồi thường về ñất, người thuê ñất công ích của xã, phường, thị trấn ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- ðất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước(Chính phủ, 2009)

1.2.5 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp theo Luật ðất ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay)

* Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất:

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở, ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân

cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống theo

quy ñịnh sau:

+ Thu hồi từ 30% ñến 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña

là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở

và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu ñược tính bằng tiền tương ñương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương

- Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh

có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của

ba năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ bằng tiền Mức

hỗ trợ cao nhất bằng giá ñất bồi thường tính theo diện tích ñất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ ñối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp (Chính phủ, 2009)

* Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở

Một số ñiểm mới quan trọng khác là hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền còn ñược hỗ trợ như sau:

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất

có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 30% – 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó; diện tích ñược hỗ trợ không quá

05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng 20% – 50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất thu hồi theo quy ñịnh trong Bảng giá ñất của ñịa phương; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương (Chính phủ, 2009)

* Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 16 Nghị ñịnh 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ còn ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở hoặc nhà ở hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích ñược hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương;

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Trường hợp người ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc

làm có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các cơ sở ñào tạo

nghề và ñược miễn học phí ñào tạo cho một khóa học ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng

Kinh phí hỗ trợ chuyển ñổi nghề cho các ñối tượng chuyển ñổi nghề nằm trong phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề và ñược tính trong tổng kinh phí của

dự án ñầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñược duyệt.(Chính phủ , 2006)

* Hỗ trợ khác

- Ngoài việc hỗ trợ quy ñịnh tại các ðiều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị ñịnh 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, căn cứ vào tình hình thực tế tại ñịa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh biện pháp hỗ trợ khác ñể bảo ñảm có chỗ ở, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất cho người bị thu hồi ñất;

- Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng mà không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường theo quy ñịnh thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của ñịa phương (Chính phủ, 2009)

1.2.6 Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB qua các thời kỳ, cho thấy vấn ñề bồi thường GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với

xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

1.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi

1.3.1 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi

Tính từ năm 2005 ñến tháng 12 năm 2011, trên ñịa bàn tỉnh ñã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 717 dự án, với 987 phương án bồi thường ñược phê duyệt; tổng diện tích ñất phải thu hồi là 3.938,0 ha; tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ hơn 1.821 tỷ ñồng; số hộ gia ñình bị ảnh hưởng là 43.479 hộ (có 3.610 hộ di chuyển, 39.869 hộ không di chuyển) và số tổ chức bị ảnh hưởng là

526 tổ chức (có 178 tổ chức di chuyển, 348 tổ chức không di chuyển); tổng số

mồ mả di dời là 63.438 mồ mả (UBND tỉnh Quảng Ngãi, 2012)

- Công tác tái ñịnh cư và giải quyết an sinh xã hội: Gồm 32 dự án, với diện tích là 93,7 ha, quy hoạch xây dựng 3.410 lô ñất tái ñịnh cư, trong ñó ñã ñưa vào sử dụng là 1.760 lô

Mặc dù nguồn kinh phí còn hạn hẹp, nhưng trong những năm qua UBND tỉnh và các ñịa phương ñã cố gắng bố trí kinh phí ñầu tư, xây dựng các khu tái ñịnh cư bảo ñảm phục vụ các nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt của nhân dân; các công trình hạ tầng ñược xây dựng ñã và ñang ñưa vào sử dụng, từng bước nâng cao ñời sống của nhân dân trong vùng, tạo ñiều kiện cho người dân ñược hưởng lợi từ các dự án; một bộ phận nhân dân có ñất bị thu hồi có cuộc sống

ổn ñịnh, an tâm sản xuất; các hộ chuyển vào khu tái ñịnh cư ñều xây dựng nhà

ở tương ñối khang trang, ñược sử dụng cơ sở hạ tầng tốt hơn, ñời sống, tinh thần ñược nâng cao

1.3.2 Nhận xét về một số dự án thực hiện tại Quảng Ngãi

Những phương án bồi thường, GPMB khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực mà chưa thực hiện xong gặp rất nhiều khó khăn vì: Phương án bồi thường, GPMB ñã ñược lập, trình, duyệt theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ; Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh “các dự án ñã có Quyết ñịnh phê duyệt phương án bồi thường, GPMB

mà ñang thực hiện dở dang thì vẫn thực hiện theo phương án ñã ñược phê duyệt” Tuy nhiên, nếu áp dụng các quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197 thì người dân

có lợi hơn nên ñã liên tục khiếu kiện ñông người, kéo dài, ñòi ñược bồi thường theo quy ñịnh mới

1.3.3 Một số khó khăn, tồn tại trong GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi

1.3.3.1 Về cơ chế, chính sách:

- Cơ chế, chính sách thường xuyên thay ñổi theo xu hướng có lợi cho người

bị thu hồi ñất, nên xảy ra tình trạng người có ñất bị thu hồi trước nghĩ là mình bị thiệt hơn người có ñất bị thu hồi sau ðây là một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến người dân ñã nhận tiền quay về cản trở, ñòi quyền lợi

- Việc cụ thể hóa một số văn bản của Trung ương còn lúng túng, chưa cụ thể; ñơn giá một số loại cây trồng và hoa màu, nhà cửa, vật kiến trúc còn những ñiểm bất hợp lý, thiếu sót nhưng chậm ñiều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tế; ñơn giá ñất do UBND tỉnh quy ñịnh cho từng năm, phần lớn năm sau cao hơn năm trước, trong khi các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thường ñược duyệt vào cuối năm nên khó thực hiện, vì người dân không nhận tiền, có tâm lý chờ Nhà nước ban hành giá mới Chính sự thay ñổi này là một trong các nguyên nhân gây khiếu kiện, làm lợi cho người cố tình chây ỳ, thiệt cho người chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật

- Một số quy ñịnh của các văn bản quy phạm pháp luật vẫn còn bất cập,