Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng đường cao tốc nội bài lào cai trên địa bàn huyện sóc sơn, thành phố hà nội

Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


     -

NGUYỄN HẢI PHÚC

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


     -

NGUYỄN HẢI PHÚC

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN,

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Phúc

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện ñề tài, ngoài sự nỗ lực của ban tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, những ý kiến ñóng góp và những lời chỉ bảo quý báu cuả các thầy, cô giáo Ban Quản lý ñào tạo, khoa Quản lý ðất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc ñến TS ðỗ Thị Tám người trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành Trung tâm Phát triển quỹ ñất huyện Sóc Sơn, các ban- ngành chức năng huyện Sóc Sơn, UBND các xã: Thanh Xuân, Hiền Ninh, Minh Trí, Tân Dân và Ban Quản lý dự án ñường cao tốc Nội Bài – Lào Cai thuộc phạm vi nghiên cứu ñã tạo mọi ñiều kiện tốt nhất ñể tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Phúc

MỤC LỤC

1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 3

1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

1.1.3 Một yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 6

1.1.4 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà

1.2 Những ñặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 20

1.3 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước,

một số tổ chức trong khu vực và trên thế giới 22

1.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 27

1.4 Kinh nghiệm và một số kết quả ñạt ñược trong việc thực hiện bồi

thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 29

1.4.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi

Nhà nước thu hồi ñất của Thành phố Hà Nội 33

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1.1 đặc ựiểm tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Sóc Sơn 40

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai của huyện Sóc Sơn 40

2.1.3 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư trên ựịa bàn huyện

2.1.4 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư của dự án xây

dựng ựường cao tốc Nội Bài- Lào Cai ựi qua ựịa bàn huyện Sóc Sơn 40

2.1.5 đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ

2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41

2.2.2 Phương pháp phân tắch và xử lý số liệu 41

2.2.3 Phương pháp chọn hộ ựiều tra 42

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 43

3.1.3 đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác ựộng ựến

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ựất ựai của huyện Sóc Sơn 51

3.2.3 Tình hình thực hiện công tác giao, cho thuê, thu hồi, bồi thường hỗ trợ

khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn 53

3.3 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của dự án ựường

3.3.2 Các văn bản pháp lý liên quan ựến các dự án nghiên cứu 57

3.3.3 Tình hình thực hiện dự án xây dựng ựường cao tốc Hà Nội- Lào Cai 58

3.3.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thương, hỗ trợ giải phóng mặt

bằng ựường cao tốc Nội Bài- Lào Cai qua ý kiến người dân 61

3.3.5 đánh giá chung về công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ

của dự án Xây dựng ựường cao tốc Nội Bài - Lào Cai trên ựịa bàn

3.4 đề xuất giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, giải phóng

3.4.1 Nhóm giải pháp về cơ chế chắnh sách trong bồi thường giải phóng mặt bằng: 77

3.4.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải

GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

DANH MỤC BẢNG

2.1 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trên ñịa bàn

thành phố Hà Nội năm 2011 và 2012 33

3.1 Lao ñộng trên ñịa bàn huyện Sóc Sơn 49

3.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Sóc Sơn năm 2013 52

3.3 Kết quả thực hiện dự án thu hồi ñất huyện Sóc Sơn năm 2012 54

3.4 Tổng hợp diện tích, loại ñất bị thu hồi ñể thực hiện dự án 59

3.5 Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB ở dự án 60

3.6 Tổng hợp ñánh giá về việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng

3.7 Tổng hợp ñánh giá về ảnh hưởng ñến cuộc sống của các hộ gia ñình

DANH MỤC HÌNH

3.1 Sơ ựồ hành chắnh huyện Sóc Sơn 43

3.2 Cơ cấu ựất ựai năm 2013 huyện Sóc Sơn 51

3.3 Mô hình đường cao tốc Nội Bài Ờ Lào Cai 58

3.4 đánh giá của người dân về giá ựất bồi thường so với giá thị trường 66

3.5 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến kinh tế

3.8 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến sự tiếp

cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 70

3.9 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến tình

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp Nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản

lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”

Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam ðặc biệt

là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ ñất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch

Thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai các dự án

Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác ñộng tới mọi vấn ñề ñời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng ñồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp ñến Nhà nước, Chủ ñầu tư, ñặc biệt là ñối với người dân có ñất bị thu hồi

Sóc Sơn là huyện ngoại thành nằm ở phía Bắc, cách trung tâm Thủ ñô Hà Nội hơn 40km theo QL 3A và là một trong các huyện có diện tích lớn nhất so với các huyện ngoại thành khác (30.630km2), với ñất ñồi rừng bán sơn ñịa, vùng ñất giữa và vùng ven sông Là một huyện có nhiều khó khăn trong việc phát triển kinh tế, tuy nhiên ñược sự quan tâm của UBND Thành phố với ñịnh hướng quy hoạch phát triển Sóc Sơn trở thành một trong 05 ñô thị vệ tinh với ñịnh hướng là ñô thị phát triển về công nghiệp

và dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, hình thành mới khu công nghiệp các khu công nghiệp; trung tâm y tế, khu ñại học tập trung và chú trọng vào khai thác tiềm năng Cảng Hàng không quốc tế Nội Bài Tất cả những công trình này ñòi hỏi phải

có mặt bằng ựể xây dựng, do ựó nhu cầu về ựất cho xây dựng là rất lớn để có ựất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần ựất của nhân dân nên nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới ựời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi ựất, ựiều ựó tạo nên một

áp lực rất lớn cho công tác quản lý Nhà nước của UBND huyện Sóc Sơn trong giai ựoạn hiện nay và sau này Nhằm ựánh giá ựược tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh

cư ựồng thời ựề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ở huyện Sóc

Sơn, thành phố Hà Nội, tôi lựa chọn ựề tài nghiên cứu Ộđánh giá việc thực hiện

chắnh sách bồi thuờng, hỗ trợ và tái ựịnh cư dự án Xây dựng ựường cao tốc Nội Bài- Lào Cai trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn, Hà NộiỢ

2 Mục ựắch

- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo chắnh sách của nhà nước trong việc giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất thực hiện dự

án Xây dựng ựường cao tốc Nội Bài- Lào Cai trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn:

- đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

4 đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 đối tượng nghiên cứu

- Chắnh sách, pháp luật ựất ựai về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện Dự án xây dựng ựường cao tốc Hà Nội Ờ Lào Cai

- Các ựối tượng (tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân) có ựất bị thu hồi trên ựịa bàn các

xã Thanh Xuân, Hiền Ninh, Minh Trắ và Tân Dân huyện Sóc Sơn ựể xây dựng dự án

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian nghiên cứu: Huyện Sóc Sơn, Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.1 Một số khái niệm

- Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác (Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó (Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998)

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư

- Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998)

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003)

- Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn (Viện nghiên cứu ñịa chính, 2003) Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự

phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc tái ñịnh cư là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Trong ñiều kiện hiện nay ở các ñịa phương nói riêng và toàn quốc nói chung Việc GPMB ñược xác ñịnh là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng ñể góp phần ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp và các cụm công nghiệp, theo ñó các cơ sở văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng ñuợc phát triển, tốc ñộ ñô thị hoá cũng diễn ra rất nhanh

- Công tác GPMB mang tính quyết ñịnh vì tiến ñộ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa dự án” Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, mà còn ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi ñất GPMB chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan ñến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần ñất nhất ñịnh ñược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình GPMB ñược tính từ khi bắt ñầu thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng ñến khi giải phóng xong, tạo quỹ ñất sạch và bàn giao ñất cho chủ ñầu tư ðây là một quá trình

ña dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp ñến các bên tham gia và của toàn xã hội Triển khai thực hiện ñúng tiến ñộ, ñúng kế hoạch ñề ra

sẽ tiết kiệm ñược thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ thi công các công trình cũng như chi phí cho

dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong ñầu tư xây dựng

- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ựất nước của đảng và Nhà nước ta

ựó là: ỘDân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minhỢ Công tác GPMBỢ là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chắnh trị, không riêng gì ựơn vị nào Do vậy, Hội ựồng và Trung tâm Phát triển Quỹ ựất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

hỗ trợ tái ựịnh cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các ựoàn thể ở ựịa phương tham gia tuyên truyền vận ựộng ngay từ khi triển khai thực hiện dự án đồng thời ựịa phương nào quan tâm, tắch cực làm tốt công tác này thì dự án sớm ựược triển khai và ựi vào hoạt ựộng, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia ựình và cũng tăng thu cho ngân sách góp phần cho ựịa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững

- Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch

an ninh quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế ựược quy ựịnh cụ thể trong luật ựất ựai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như: điều 36 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004; Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-

CP ngày 03/12/2004; Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

Từ ựó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không ựơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo ựược lợi ắch của người dân phải di chuyển đó là họ phải có ựược chỗ ở ổn ựịnh, có ựiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ựược hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống sản xuất, hỗ trợ ựào tạo chuyển ựổi nghề ựể tạo ựiều kiện cho người dân sống và ổn ựịnh

1.1.3 Một yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.3.1 Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý Nhà nước

hỗ trợ và tái ñịnh cư

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước

mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng

ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi

có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.1.3.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường

Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

1.1.3.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể

ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh

Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải

sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi

Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

1.1.3.5 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

1.1.4 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

1.1.4.2 Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất

sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi

vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước

giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp,

ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP thay thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP và quy ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng áp dụng ðặc biệt người bị thu hồi ñất có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng ñất

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP có những hạn chế nhất ñịnh Nó chưa ñáp ứng hết ñược yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước ðặc biệt chưa giải quyết ñược những tồn tại do yếu tố lịch sử ñể lại khi thực hiện chính sách ñền bù thiệt hại cho chủ sử dụng ñất có tài sản, nhà cửa nằm trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn ñến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác ñịnh giá ñất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ

sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số

K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương Do vậy việc áp dụng hệ số K

và khung giá ñất ở ñịa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn ñến giá bồi

thường thấp làm cho nhân dân không ñồng tình, không chấp hành, ảnh hưởng ñến tiến ñộ chung của dự án

Thứ ba, chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư: Tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại khu tái ñịnh cư Thứ tư, chưa quy ñịnh cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm ñếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn Thứ năm, quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñủ ñiều kiện bồi thường về ñất chưa quy ñịnh rõ dàng

1.1.4.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay

Tại kỳ họp IV Quốc Hội Khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật ñất năm 2003 ñã quán triệt sâu sắc các quan ñiểm chỉ ñạo của ðảng và Nhà nước tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai phù hợp với ñường lối phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, Luật ñất ñai mới vẫn dựa trên nền tảng ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, có rất nhiều nội dung mới trong ñó có vấn ñề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật ñược ban hành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại giá ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25

tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh

bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng TNMT

về công tác ñịnh giá ñất

- Về các Nghị ñịnh và Thông tư trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, TðC, GPMB như sau: Quy ñịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh tế, trách nhiệm của UBND các cấp ñối với những trường hợp nhà ñầu tư thoả thuận với người sử dụng ñất; quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường; quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất; quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất; quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð- CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược

hỗ trợ thêm 30- 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20- 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi

ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5- 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30- 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Như vậy chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo Luật ðất ñai năm

2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư hiện nay

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

a Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi

thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo diện tích ñất thực

tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất

ở của Luật ðất ñai tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất và giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP + Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải là ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường

về ñất ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng thuộc nhóm ñất nông nghiệp mà người ñang

sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ñược bồi thường, nhưng diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người

ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; Trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường,

hỗ trợ về ñất như sau:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai;

+ ðược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất ở ngoài hạn mức giao ñất quy ñịnh của Luật ðất ñai nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường; trường hợp thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- ðối với công trình xây dựng của hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng

giá trị xây dựng mới theo ñơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển, mức bồi thường gồm có chi phí ñào, ñắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai nơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp với chính quyền ñịa phương thực hiện việc di chuyển

- ðối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường ñối với cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời ñiểm thu hồi ñất

+ Mức bồi thường ñối với cây lâu năm, ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất) theo giá ở ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất

b Giá ñất ñể tính bồi thường

Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất hoặc thời ñiểm giao ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh tại Nghị ñịnh số

123/2007/Nð-CP ðây là một trong những quy ñịnh của Pháp luật hiện hành nhằm ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất thấp hơn giá ñất thực tế trên thị trường

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm

có quyết ñịnh thu hồi;

Trường hợp do người bị thu hồi ñất gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có Quyết ñịnh thu hồi

c Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất bao gồm

ðối với Nhà nước ta hiện nay khi thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư không ñược làm ảnh hưởng xấu tới ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi, ñặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ vượt nghèo

* Các hộ nghèo bị thu hồi ñất thì ñược hỗ trợ ñể vượt nghèo từ 3 tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp mà không có ñất nông nghiệp ñể bồi thường thì ñược giao ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trường hợp không có ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong ñộ tuổi lao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp

1.2 Những ñặc ñiểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Như chúng ta ñã biết ñể thực hiện ñược dự án theo ñúng tiến ñộ, thì trước hết

các chủ ựầu tư cần phải giải phóng ựược mặt bằng đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tắnh chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ựất ựai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ựó công tác GPMB liên quan ựến lợi ắch của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các ựịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều ựặc ựiểm khác nhau Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ựể thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMB mang tắnh ựa dạng và phức tạp:

- Tắnh ựa dạng: Mỗi dự án ựược tiến hành trên một vùng ựất khác nhau với

ựiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ựộ dân trắ nhất ựịnh đối với khu vực ựô thị, mật ựộ dân cư cao, ngành nghề ựa dạng, giá trị ựất và tài sản trên ựất lớn dẫn ựến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những ựặc trưng nhất ựịnh đối với khu vực ven ựô, mức ựộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ựộng sản xuất ựa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá ựất tắnh bồi thường, hỗ trợ cũng có ựặc trưng riêng của nó Còn ựối với khu vực nông thôn, hoạt ựộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ựời sống phụ thuộc chắnh vào nông nghiệp Do ựó, GPMB và giá ựất tắnh bồi thường, hỗ trợ cũng ựược tiến hành với những ựặc ựiểm riêng biệt

- Tắnh phức tạp: đất ựai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ựời

sống kinh tế - xã hội ựối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp mà ựất ựai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ựộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ựổi nghề nghiệp khó khăn do ựó tâm lý dân cư vùng này là giữ ựược ựất ựể sản xuất, thậm chắ

họ cho thuê ựất còn ựược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ựó ựã dẫn ựến công tác tuyên truyền, vận ựộng dân cư tham gia

di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ựiều cần thiết ựể ựảm bảo ựời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ựó cũng ựa dạng, không ựược tập trung một loại nhất ựịnh nên gây khó khăn cho công tác ựịnh giá bồi thường đối với ựất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Do yếu tố lịch sử ñể lại nên nguồn gốc sử dụng ñất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa ñáp ứng ñược với nhu cầu thực tế sử dụng ñất nên chưa giải quyết ñược các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý ñất ñai chưa chặt chẽ dẫn ñến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không ñược chính quyền ñịa phương xử lý dẫn ñến việc phân tích hồ sơ ñất ñai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn + Thiếu quỹ ñất dành cho xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Việc áp dụng giá ñất ở ñể tính bồi thường giữa thực tế và quy ñịnh của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không ñược sự ñồng thuận của những người dân

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau ñều có những tính ñặc thù riêng biệt do ñó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau

1.3 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước, một số tổ chức trong khu vực và trên thế giới

Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống

và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính ñầu

tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương, trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ñồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra ñược những bài học quý giá

1.3.1 Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất

cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa ñược xem là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ

và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất Khi không ñạt ñược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà chính

quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà

ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền bồi thường cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng

sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009-2012)

1.3.2 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ

ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là

“ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai ñoạn: Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc

hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009-2012)

1.3.3 Thái Lan

Pháp luật ñất ñai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai,

vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa thuận về sử

dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ sở

một hợp ñồng

Không có chính sách bồi thường tái ñịnh cư quốc gia, vì ña hình thức sở hữu ñất ñai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các qui ñịnh này, các ngành có qui ñịnh chi tiết

cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an ninh quốc

phòng Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các

cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thương, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra tòa án

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này

Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ

rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009-2012)

1.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng ðể thực hiện ñược phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và tái ñịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang

bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay thế, sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất phải ñạt ñược ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái ñịnh cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn ñề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái ñịnh cư của ADB Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, ñồng thời có quy ñịnh rõ ràng các trường hợp không ñược bồi thường về ñất nếu xét thấy cần ñược hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết ñịnh ñối với từng trường hợp cụ thể

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm ñất ñai), do vậy, nhiều gia ñình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn ñịnh trước khi giải tỏa

- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái ñịnh

cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái ñịnh cư ra sao hầu như không trả lời ngay ñược

- Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị

biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006)

1.4 Kinh nghiệm và một số kết quả ñạt ñược trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB

ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về công tác ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất

ñể bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư nói riêng bằng cách thành lập các ñơn vị

tư vấn trong việc ñiều tra, nghiên cứu và xây dựng giá ñất ở các tỉnh, thành phố cả nước ñể giúp nhà nước xây dựng ñược một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người bị thu hồi ñất và lợi ích quốc gia

- Công khai hoá ñầy ñủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ dân bị thu hồi ñược biết, ñược bàn và kiểm tra

- Quan tâm hơn nữa ñối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái ñịnh cư; các chế ñộ chính sách của những người bị thu hồi ñất; giá cả bồi thường phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi ñất, chủ ñầu tư với Nhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy ñịnh cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trong việc chuyển ñổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi ñất

1.4.2 Một số kết quả ñạt ñược

- Phương án bồi thường: Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứu ðịa chính năm 2010, trong tổng số 8.000 hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn là phương án ñược áp dụng phổ biến (93,60%) Vì trên thực tế, quỹ ñất phục vụ cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của mỗi ñịa phương không giống nhau, các ñịa phương quỹ ñất công ích còn lại không ñáng kể, nên không ñáp ứng ñược yêu cầu bồi thường bằng ñất và lập khu tái ñịnh cư Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển thì lớn, có

những hộ diện tích ñất thu hồi lớn nên việc bồi thường diện tích ñất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết ñịa ñiểm khu tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất như cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi ñất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại ñất với nhau, giữa hộ gia ñình với nhau và giữa 2 ñịa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi có sự phân biệt giữa hai ñối tượng sử dụng ñất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương, tạo ra sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi ñất cảm thấy bị thiệt thòi, ñòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao ñất ñúng kế hoạch gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ của dự án

- Chính sách hỗ trợ: Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ ñược hưởng chính sách rất cao

Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không ñảm bảo trình ñộ và tay nghề ñể làm việc ở các nhà máy

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là ñối với các dự án chiếm dụng ñất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải

có biện pháp giải quyết kịp thời

- Diện tích ñất bồi thường, giá ñất bồi thường:

Cách xác ñịnh hạn mức ñất ở bồi thường so với quy ñịnh còn tùy tiện, không thống nhất giữa các ñịa phương và các dự án với nhau

Bồi thường ñất nông nghiệp theo phân hạng ñất ñến nay ñã quá lạc hậu, không còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng ñến việc xác ñịnh giá bồi thường mà còn làm thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác ñịnh ñiều kiện ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, nhưng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương còn chậm trễ ñã gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng