Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa

Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại.

MỤC LỤC

.6

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 5

1.1 Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 5

1.1.1 Bất động sản 5

1.1.2 Giá quyền sử dụng đất 5

1.1.2.1 Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất) .5 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 6

1.1.3 Dự án đầu tư 10

1.1.3.1 Khái niệm dự án đầu tư 10

1.1.3.2 Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư 10

1.2 Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất .11 1.2.1 Khái niệm định giá đất 11

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất 12

1.2.3 Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 14

1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 17

1.2.5 Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư 19

1.2.6 Các phương pháp định giá đất 23

1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 23

1.2.6.2 Phương pháp vốn hoá 29 1.2.6.3 Phương pháp lợi nhuận 33 1.2.6.4 Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết) 34

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa 362.1.2 Cơ cấu tổ chức 37

2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức 37 2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 40

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng CôngThương Đống Đa 41

2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa 44

2.2.1 Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo 442.2.2 Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 45

2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 46

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 462.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự ánđầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 472.3.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạtđộng cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 52

2.3.4 Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT

Đống Đa 59

2.4 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 60

2.4.1 Kết quả đạt được và nguyên nhân 60

2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 63

2.4.2.1 Hạn chế 63

2.4.2.2 Nguyên nhân 65

CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG

ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 69

3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa 69

3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 69

3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa .70

3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 70

3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá .70

3.2.2 Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 72

3.2.3 Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 72

3.2.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 73

3.2.5 Một số giải pháp khác 74

3.3 Một số kiến nghị 75

3.3.1 Đối với NHCT Việt Nam 76

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 77

3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 77

3.3.4 Kiến nghị đối với Chính Phủ 78

3.3.5 Kiến nghị với các tổ chức liên quan 79

3.3.5.1 Các cơ quan khác 79

3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 79

KẾT LUẬN 80

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT

NHTM : Ngân hàng thương mại

Lêi cam ®oan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát

từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả chuyên đề

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôiđộng nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến cáchoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác.Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên

là phải có vốn Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tincậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến Nhưng không phảimột dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhậncho vay Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra haimục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn

Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời làbao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn

đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lạikhoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cáchkhác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay

có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng Để có quyết định mứccho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản.Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của mộtcán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá)bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ởkhoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đếntính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặpphải đối với ngân hàng

Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa,nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bấtđộng sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Nhằm

mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giánói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạtđộng cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã

chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm

chuyên đề nghiên cứu của mình

Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã

tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp củamình

Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng cácanh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ emnghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này!

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất

- Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt độngcho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Côngthương Đống Đa

- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương phápđịnh giá đất tại bộ phận này

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất,các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở củaviệc định giá đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức địnhgiá đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạnchế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá đất Xem xét

những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như:

hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồngthẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo

an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng

 Phạm vị nghiên cứu

Công tác định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự ánđầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàngCông thương Đống Đa

Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng cácphương pháp nghiên cứu sau:

 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.

 Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.

 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học

 Phương pháp chuyên gia

 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.

5 Kết cấu, nội dung đề tài

Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tàiliệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và

các phương pháp định giá đất trong hoạt độngcho vay theo dự án đầu tư

Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong

hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chinhánh Ngân hàng công thương Đống Đa

Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp

định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự

án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thươngĐống Đa

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH

GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư

1.1.1 Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cốđịnh, không di rời được như đất trống, đất đai và các côngtrình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nôngnghiệp, kinh doanh và thương mại

Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trìnhđược xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cốngrãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sảnđược gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quátthì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vữngchắc, lâu dài đối với nó

1.1.2 Giá quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất)

Với mỗi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tàinguyên quý giá, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi trườngsống quan trọng, là địa bàn để phân bố khu dân cư, địa bànxây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng…

Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên ban tặng cho conngười, không phải do con người tạo ra nên bản thân đất đaihoàn toàn không có giá trị Khi nói đến giá cả đất đai là nóiđến tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế, giá cảcủa đất thể hiện ở khả năng sinh lời của đất trong quá trìnhmua bán, hay nói cách khác giá của đất đai cao hay thấpquyết định là ở chỗ nó có thể đem lại lợi nhuận cao hay thấptrong một khoảng thời gian nào đó Ở các nước có nền kinh tếphát triển, giá đất đai thể hiện thông qua giá trị của quyền sởhữu đất đai Xét một cách tổng quát, giá đất đai là giá bánquyền sở hữu của mảnh đất trong một khoảng không gian vàthời gian xác định.

Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữa của toàn dân, do Nhànước đại diện là chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân được nhànước giao đất, cho thuê đất, họ chỉ có quyền sử dụng màkhông có quyền định đoạt đối với đất đai.Vì vậy có thể cókhái niệm giá đất như sau:

Giá đất (giá quyền sử dụng đất) Là số tiền tính trên mộtđơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thànhtrong giao dich về quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền

sử dụng đất nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giátrị của đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai

• Tình trạng pháp lý

Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạngpháp lý của đất đai, nó biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũngnhư nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trịcủa đất

Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định vềmặt sở hữu xem đất đai có phải là chính chủ không hay là đất

đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất là là bao nhiêu lâu

Nghiên cứu xem vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcủa Nhà Nước trong khu vực đó như thế nào ở hiện tại cũngnhư trong tương lai

Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy địnhtrong chính sách và pháp luậtvề đất đai

• Đặc điểm vật lý

Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai,bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất Nóbao gồm các yếu tố:

- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tươngđối của mảnh đất đó so với các khu vực xung quanh Mảnhđất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinhlời cao, dẫn đến có giá trị cao hơn

- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất

- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.

• Các yếu tố khác

Định giá viên cần quan tâm xem xét đến các yếu tố kháccũng tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc củamảnh đất, quan hệ lịch sử của đất, các yếu tố tâm lý, xã hội,yếu tố phong thủy… cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trịcuả đất đai

Thứ hai, là các yếu tố kinh tế

Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác độngtrực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, bất độngsản

• Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sảnphẩm quốc dân” (GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăngtrưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai chocác hoạt động kinh tế, kéo theo giá trị của đất đai tăng lên

• Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậynăng suấ lao động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầumua nhà tăng, làm giá trị của đất đai

• Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giátrị đất đai Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiềncho những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc mà không nghĩđến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõrệt…

Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thịtrường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế

để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi tronggiá trị đất đai để có thể định giá đất một cách chính xác

Thứ ba, các yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai làvấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đấtđai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng

• Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thànhthị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ

sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở các khuvực này tăng đáng kể

• Giới trẻ ngày càng có xu hướng sống tách ra tự lập, cácgia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêngngày càng nhiều…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, làm tăng giátrị đất đai

… Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếpđến giá trị của đất đai, định giá viên cũng cần phải xem xét,đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố đó đối với thịtrường đất đai và giá trị của đất đai

Thứ tư, là chính trị và phápluật

Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất Cácquyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật vàcác chính sách về đất đai

Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàntoàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và

xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực cóliên quan đến đất đai Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giátrị đất đai Khi thị trường phát triển thì giá đất sẽ tăng lên vàngược lại

Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sựthay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đaicũng có thể làm thay đổi giá trị của đất Người định giákhông những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ởthời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nótrong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thếnào…

1.1.3 Dự án đầu tư

1.1.3.1 Khái niệm dự án đầu tư

Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động cóliên quan với nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mụctiêu đã định, bằng việc tạo các kết quả cụ thể, trong một thờigian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xácđịnh

1.1.3.2 Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư

Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy

đủ các yêu cầu chủ yếu sau:

• Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tinđảm bảo độ chính xác của các số liệu và phương pháp tínhtoán, lý giải các nội dung trong dự án phải logic, chặt chẽ Vềhình thức phải sạch đẹp, rõ ràng.

• Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vàothực tế

• Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theonhững qui định chung, không được vi phạm những điều cấm

về an ninh, quốc phòng, môi trường, thuần phong mỹ tục,không trái với luật pháp, chính sách của Nhà nước

• Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua các chỉ tiêukinh tế chính trị - xã hội và môi trường mà dự án mang lại

1.2 Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất

1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là một nghệ thuật, một khoa học xác địnhgiá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm

cụ thể, có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tốkinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất

• Tính khoa học của định giá đất được thể hiện qua kiếnthức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người địnhgiá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháptính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai

• Định giá đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ởchỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường,

trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quanđiểm riêng của từng người.

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất

Định giá đất luôn luôn phải tuân thủ các quy tắc liên quanđến định giá, cá tiêu chuẩn hành nghề định giá, nguyên tắcđạo đức, các nguyên tắc, quy trình định giá…

Đầu tiên phải kể đến Luật kinh doanh bất động sản vàcác văn bản hướng dẫn thi hành luật đi kèm, trong đó có quyđịnh nguyên tắc của hoạt động định giá, điều kiện để tổ chức,

cá nhân hành nghề định giá bất động sản, quyền lợi và nghĩa

vụ của tổ chức, cá nhân khi hành nghề định giá bất động sảnnói chung và định giá đất nói riêng

Bộ Tài Chính cũng đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam: Bao gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trườngtrong định giá, các quy tắc đạo đức hành nghề định giá vàtiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá trìnhđịnh giá

- Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thịtrường và vận dụng nó trong công tác định giá đất Giá trị thịtrường là "mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngtại thời điểm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua và mộtbên sẵn sàng bán, trong điều kiện giao dịch khách quan vàđộc lập, trong điều kiện thương mại bình thường" Để đưa ragiá trị thị trường phải có đầy đủ những thông tin về mặt kỹ

thuật, mặt pháp lý và giá cả của các so sánh, phân tích chúngmột cách thận trọng Người định giá phải thuyết minh rõ ràng

về những thông tin mà mình đưa ra

- Tiêu chuẩn thứ hai, những quy tắc đạo đức mà ngườiđịnh giá viên cần phải tuân thủ Người định giá phải biết tôntrọng, thực hiện đúng những quy định của pháp luật, có đạođức tốt, có chuyên môn và kinh nghiệm định giá, phải tuânthủ chặt chẽ theo những tiêu chuẩn đạo đức của người định

giá viên: Độc lập, khách quan, bí mật, công khai và minh

bạch.

- Tiêu chuẩn cuối cùng là các quy định về các nội dungcủa hồ sơ, báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá Việc định giá phụ thuộc vào mỗi mục đích và yêu cầuđịnh giá khác nhau Với mỗi yêu cầu và mục đích khácnhauthì phương thức tiến hành, phương pháp định giá, nộidung và nguyên tắc định giá cũng sẽ khác nhau

Việc định giá có chính xác hay không còn phụ thuộc vàochất lượng, số lượng các thông tin mà định giá viên thu thậpđược trong quá trình định giá Nếu thiếu các thông tin về đấtđai, về tình trạng quy hoạch sử dụng đất đai thì cho dù mộtngười định giá có chuyên môn vững vàng cũng không thểđịnh giá đất một cách khoa học và chính xác được

Tóm lại là việc định giá muốn đem lại kết quả tốt nhấtthìphải được tiến hành đúng mục đích đã để ra, người định giá

phải có đủ các tiêu chuẩn đạo đức, có chuyên môn vững vàng

và thu thập được đầy đủ thông tin cần thiết phục vụ cho việcđánh giá và đưa ra kết quả định giá

1.2.3 Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Định giá đất là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyếtđịnh liên quan đến đất đai trong các tình huống dưới đây:

• Chuyển giao quyền sở hữu đất đai

• Cho thuê đất đai theo hợp đồng

• Phát triển đất đai và đầu tư

• Định giá đất đai của công ty

• Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Địnhgiá đất giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là đất đai đượcđưa ra cho một cầm cố

Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác địnhgiá ngày càng có vai trò quan trọng hơn Khi ngân hàng cấpmột khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằngkhách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngânhàng Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đềutrở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một sốnguyên nhân sau:

Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng nhưtrình độ quản lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh

doanh kém hiệu quả, không đem lại lợi nhuận như họ mongmuốn Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng.

Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như

tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng ngân hàng Việc cán bộtín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức về khoản vay,

về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách hàng quen, lơ làviệc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng vớikhách hàng rút vốn của ngân hàng tất cả đều có thể dẫnđến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽkhông thu được các khoản vốn cho vay

Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của kháchhàng Xuất phát từ việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận caomột cách nhanh chóng đã tham gia những cuộc kinh doanhmạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay phục vụcho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằmchiếm dụng vốn Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngânhàng là điều không thể tránh khỏi

Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xãhội, môi trường pháp lý Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu

sự ảnh hưởng của yếu tố này, đặc biệt hoạt động tín dụngngân hàng Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái, xã hội bất ổnđịnh cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm chocác doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kémhiệu quả Từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từphía khách hàng là rất khó khăn

Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khảnăng khắc phục thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chínhngân hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệthống ngân hàng Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủnghoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài Do vậy, để tránh rủi rotín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụngcho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề định giá đấtđai làm tài sản đảm bảo khoản tiền vay Có như vậy thìkhoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn vàmới có khả năng thu hồi được Mặt khác, định giá đất đai đểđảm bảo khoản tiền vay còn để tăng trách nhiệm của kháchhàng với khoản vay của mình Bởi vì đối với những kháchhàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho vay,ngân hàng đòi hỏi phải có đất đai làm tài sản thế chấp, để khi

họ không trả được nợ thì ngân hàng dùng mảnh đất này như

là nguồn thu nợ thứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất Nếukhông trả được nợ, đứng trước khả năng bị mất mảnh đất,khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay đúng mụcđích và có hiệu quả hơn

Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có đất đailàm tài sản bảo đảm khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng cótrách nhiệm hơn đối với các khoản tiền mà mình đã vay Mộtkhi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinhdoanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn

Tóm lại, định giá đất là tài sản đảm bảo cho khoản tiềnvay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết địnhcho vay Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàmchứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phântích và giám sát của cán bộ tín dụng Chính vì vậy, định giáđất để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làmvới tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọitổn thất cho món nợ trở nên không thể thanh toán được, từ

đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng cao hiệu quả kinhdoanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng

1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất

Định giá đất cần tuân thủ chặt chẽ 10 nguyên tắc dướiđây:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai

Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của đất đai cho phép

về mặt kỹ thuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quyđịnh của pháp luật đảm bảo cho đất đai có giá trị cao nhất

 Nguyên tắc cung - cầu

Cho biết giá trị của mảnh đất được xác định bởi quan hệ cung

- cầu trên thị trường, độ co dãn của cung cầu tác động trựctiếp đến giá trị của đất Trong thị trường quyền sử dụng đất,cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu

 Nguyên tắc thay thế

Những mảnh đất có mục đích sử dụng tương đương nhauthì có thể thay thế cho nhau Như vậy những mảnh đất có giácao thì sẽ ít hấp hẫn cầu so với những mảnh đất tương tự cógiá thấp hơn.

 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cụ thể trong đất đai được đolường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ thị trườngđất đai

 Nguyên tắc cân bằng

Giá trị của mảnh đất được tạo ra và bền vững khi các yếu

tố tác động đến mảnh đất ở trạng thái cân bằng

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn thay đổi, phụ thuộc vào sựthay đổi của các yếu tố theo thị trường, các yếu tố theo thờigian

 Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của một mảnh đất được tạo ra và duy trì khi cácđặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với môitrường và phù hợp với quần thể các mảnh đất xung quanhnó

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêungạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường Do vậy

phải biết tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của mảnhđất để nâng cao năng lực cạnh tranh

 Nguyên tắc dự báo

Giá trị của đất đai có thể được xác định bằng việc dự báokhả năng sinh lời của nó trong tương lai

 Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của đất đai chịu tác động của các yếu tố bên ngoài

và ngược lại Các yếu tố này đôi khi ảnh hưởng tích cực, làmtăng giá trị của đất đai nhưng cũng có khi làm ảnh hưởng đếnđất đai, do đó làm làm giảm giá trị của mảnh đất

1.2.5 Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư

Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác địnhvấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá chokhách hàng Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loạigiá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thựchiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất Quátrình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụnày

 Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá quyền sử dụng đất

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loạihình giá trị làm cơ sở định giá:

Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹthuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ của mảnh đất, tính

pháp lý về mặt sở hữu (mảnh đất là thuộc sở hữu chính thứchay đồng sở hữu? ) Biết được diện tích đất, quy mô dự án …Xác định rõ khách hàng là ai, yêu cầu của khách hàng, họmong muốn điều gì?

Xác định thời điểm định giá, điều này rất quan trọng vìgiá trị của mảnh đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụthể

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá:thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhànước…

Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ

đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết đểhoàn thành nhiệm vụ, những công việc cần làm, nguồn lựccần thiết để thực hiện công việc

Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai trên thị trường

có thể so sánh dược, xây dựng đề cương của báo cáo định giá

 Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai

• Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnhđất, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài mảnhđất: Diện tích đất, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầngxung quanh mảnh đất: Điện, nước, giao thông…

• Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giábán, lãi suất , thu nhập của các mảnh đất tương tự có thể sosánh được

 Bước 3: Phân tích thông tin về mảnh đất cần định giá

Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá của mảnhđất cần định giá

• Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơimảnh đất tọa lạc

• Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cầnđịnh giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham giathị trường, xu hướng cung - cầu trên thị trường quyền sửdụng đất

• Phân tích về khách hàng

• Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất củađất đai

 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá đất

Dựa vào loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thậpđược, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá đất phùhợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất Cần phântích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trongđịnh giá được sử dụng

ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp địnhgiá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nàođược sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuốicùng về giá trị định giá

 Bước 5: Xác định giá đất

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước nàyĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trịmảnh đất cần định giá.

ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá chonhiệm vụ định giá một mảnh đất cụ thể, nhưng trong đó có 1phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tínhtham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử dụngchính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo

Giá trị cuối cùng của mảnh đất có thể được xác định cóthể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị

 Bước 6: Lập báo cáo định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phátbiểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo địnhgiá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá.Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệtchú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung củabáo cáo Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc

có giới hạn

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá,kết quả định giá, những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởngđến việc ước lượng giá trị đất đai và sử dụng kết quả địnhgiá

Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách

so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trốngtương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thờigian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường củamảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đãtính đến các điều chỉnh

b) Ý nghĩa

Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế,

vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ không cầntính toán số liệu nhiều Mà việc tìm những mảnh đất trốngtrên thị trường để so sánh là hoàn toàn có thể làm được Do

đó, những người không cần biết quá sâu về nghiệp vụ địnhgiá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần

họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thông tinthị trường có thể so sánh được

Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quanNước công nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chínhxác và có độ tin cậy cao

c) Điều kiện áp dụng

Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thậpđược thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thịtrường,có thể so sánh được Và bắt buộc phải theo hai điềukiện sau:

- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nókhông phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra cóthể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó

- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự,định giá viên còn phải tìm được những giao dịch tương tự trênthị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời giangần nhất từ 6 tháng – 1 năm

d) Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp

các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đấtmục tiêu.

- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thờigian sát với thời gian định giá nhất, thường là cách thời điểmđịnh giá từ 6 tháng – 1 năm Vì giá cả đất đai sẽ luôn biếnđộng theo thời gian

- ĐGV phải có đầy đủ các thông tin thị trường , có sựnhạy cảm với những biến động của thị trường Muốn vậy,ĐGV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm, và traudồi kỹ năng thu thập và phân tích thông tin thị trường

- Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao,

là những thông tin khách quan và có thể so sánh được

- Thị trường phải ổn định, ít biến động Nếu thị trườngbiến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việcđịnh giá theo phương pháp này sẽ không chính xác

f) Các bước tiến hành

1 Tìm kiếm thông tin của các mảnh đất tương tự và đãđược giao dịch trong khoảng thời gian gần thời điểm định giánhất có thể có khả năng so sánh được

2 Kiểm tra xem những thông tin đó có chính xác không

và các mảnh đất có tương đồng và so sánh với nhau được haykhông

3 Chọn một số mảnh đất giống mảnh đất mục tiêu nhất

để so sánh để so sánh ( theo m2, số lô đất…)

4 Phân tích giá bán của các mảnh đất so sánh, xác địnhnhững khác biệt của các mảnh đất so sánh với mảnh đất mụctiêu Thực hiện điều chỉnh những khác biệt đó (có thể địnhlượng, định tính hoặc cả hai).

5 Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi mảnh đất sosánh với mục tiêu dựa trên sự lượng hoá sự khác biệt đó.Phương pháp điều chỉnh là lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn,

ở mỗi nội dung so sánh, nếu mảnh đất so sánh nào tốt hơnmảnh đất mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm đi và ngược lại

± ∆G1

Hơn bao nhiêu?

Hoặc kém bao nhiêu?

± ∆G2

Hơn bao nhiêu? Hoặc kém bao nhiêu?

± ∆G3 Mức điều chỉnh G1 ± ∆G1 G2 ± ∆G2 G3 ± ∆G3

Giá đã điều chỉnh G1' G2'

G3'

Gán trọng số a b c

6 Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các mảnh đất

so sánh, từ đó xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu

Theo bảng trên, ta tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trịnhư sau:

- Hình thức thanh toán: Người mua trả ngay hay trảchậm, thanh toán bằng đơn vị tiền tệ gì? VNĐ, USD hayvàng…?

- Điều kiện bán: Mảnh đất được bán vì mục đích gì? Chođối tượng nào, có mối quan hệ đặc biệt nào không? Bán tự dohay bị bắt buộc?

- Điều kiện thị trường: Lạm phát, giảm phát, những thayđổi về chính sách thuế đối với đất đai, quan hệ cung - cầu tácđộng đến giá của đất đai

- Vị trí của đất: Mỗi mảnh đất có một vị trí nhất định, cóảnh hưởng lớn, quyết định đến giá của mảnh đất

- Đặc điểm vật lý của mảnh đất: Quy mô, hình thể, kíchthước của đất đai, các tiện ích mà nó đem lại…

- Sự phân vùng: xem xét việc quy hoạch sử dụng củavùng của mỗi so sánh như thế nào? Sử dụng hiện tại đã caonhất tốt nhất hay chưa?

- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởiphần lớin các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời củamảnh đất, nên giá đất chính là giá trị đầu tư, chứ không phảigiá trị của giao dịch đất đai thông thường

- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểmcủa cơ sở dữ liệu để đảm bảo tính thực tiễn

- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi

Phương pháp này có nguyên lý có bản là:

Thu nhập ròng từ đất Giá đất = (*)

Tỷ lệ vốn hoá của đất

b) Ý nghĩa

Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất độngsản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoáhàng năm của mảnh đất

c) Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp

 Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất:

Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khikhông có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường

Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xemcông trình hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốtnhất chưa?

Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân

bổ cho công trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu Muốn xác địnhđược tỷ lệ phân bổ cho công trình cần tính toán chi phí tạolập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho công trình

và cho đất

Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hoá của công trình và đất ĐGVphải sử dụng các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoánày

Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức (*) ở trên

 Vốn hoa trực tiếp tiền thuê đất:

Giá trị của đất được tính theo công thức sau:

Tiền thuê đất ròng Giá đất =

Tiền thuê ròng

Giá đất = + giá trị đất dự báo sau thời hạn

Tỷ lệ chiết khấu

- Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ

từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):

- Phương pháp này được sử dụng để định giá nhữngmảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏmảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụngcao nhất tốt nhất

- Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giaiđoạn như sau:

+ Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biệnpháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là sanlấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ,sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất

+ Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biệnpháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu

- Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo

ra từ mảnh đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêudùng

Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứngvới từng giai đoạn marketing

Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêucầu của nhà đầu tư phát triển đất.

Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quátrình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm.Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tạicủa cá dòng tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất

1.2.6.3 Phương pháp lợi nhuận

a) Khái niệm

Nguyên lý của phương pháp lợi nhuận là:

Giá đất = Tỷ lệ phân phối giá trị của đất và công trìnhtrên đất x Giá của toàn bộ bất động sản

Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của cácchuyên gia

b) Ý nghĩa và điều kiện áp dụng

Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sựđộc quyền nhất định như là đất trống ở những vùng xa xôi.Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phươngpháp còn lại không thể dùng được

c) Nguyên tắc cơ sở của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận lấy nguyên tắc cân bằng làm nềntảng, đi tìm sự đóng góp của đất vào giá trị của toàn bộ bấtđộng sản (BĐS)

d) Hạn chế của phương pháp

Phương pháp này có một hạn chế lớn là không xác địnhđược giá trị thị trường của mảnh đất Giá trị của mảnh đấtđược xác định khi số liệu về việc mua bán đất trống không có

mà chỉ có số liệu về việc mua bán toàn bộ bất động sản.Chính vì hạn chế này mà mà phương pháp lợi nhuận chỉ đượcĐGV áp dụng khi không còn áp dụng được phương pháp địnhgiá nào khác

1.2.6.4 Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết)

Phương pháp giá trị còn lại dùng để định giá đất được rút

ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó

đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất

Nguyên lý của phương pháp:

Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của các côngtrình trên đất

Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trênđất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình

Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựngmới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%

Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là:

500 × 70% = 350 (triệu đồng)

Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là:

500 × 30% = 150 triệu

Như vậy giá đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)

Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giáquyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích

cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọnphương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều