Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hoá ở thành phố hưng yên

2.1.2.2 Giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN của nước ta hiện nay * Quan ñiểm ñường lối, chính sách của ðảng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BÙI VĂN CƯỜNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ðẤT ðAI TRONG QUÁ TRÌNH ðÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành ñào tạo: Kinh tế nông nghiệp

Mã số: 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn

HÀ NỘI 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong

luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực

hiện luận văn ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều

ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của

cá nhân tôi (ngoài phần ñã trích dẫn)

Tác giả luận văn

Bùi Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới bố mẹ, anh em và những người thân của tôi ñã ñảm bảo cho tôi về vật chất và không ngừng ñộng viên, cổ vũ tôi về tinh thần trong suốt những năm tháng học tập và thời gian thực hiện ñề tài nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo - Người hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn - Bộ môn Phân tích ñịnh lượng - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn khoa học và tận tình giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài và hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới toàn thể Thầy giáo, Cô giáo trong và ngoài khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và các ban ngành thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên, cùng những tập thể và cá nhân ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Tác giả luận văn

Bùi Văn Cường

2.1 ðất ñô thị và sự cần thiết tăng cường quản lý Nhà nước về ñất ñai 4

2.1.2 Sự cần thiết phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô

2.2 Quản lý Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá 18

2.3 Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số nước trên thế giới và

2.3.1 Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số nước trên thế giới 32 2.3.2 Kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số tỉnh, thành phố trong

2.3.3 Bài học rút ra cho Việt Nam và thành phố Hưng Yên về quản lý

của Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá 41

3.1.1 điều kiện tự nhiên của thành phố Hưng Yên 45 3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hưng Yên 48

4.1 Thực trạng QLNN về ựất ựai ở thành phố Hưng Yên từ khi có

4.1.1 Công tác QLNN về ựất ựai ở thành phố Hưng Yên 59 4.1.2 đánh giá kết quả công tác QLNN về ựất ựai ở thành phố Hưng

4.1.3 Nguyên nhân kết quả công tác QLNN về dất ựai ở thành phố

4.2 Sự phát triển của thành phố Hưng Yên và xu hướng biến ựộng

4.2.1 Sự phát triển của thành phố Hưng Yên ựến năm 2020 89 4.2.2 Xu hướng biến ựộng ựất ựai của thành phố Hưng Yên thời gian tới 92 4.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về ựất ựai trong quá

trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng Yên ựến năm 2020 94 4.3.1 định hướng tăng cường quản lý nhà nước về ựất ựai trong quá

4.3.2 Giải pháp tăng cường QLNN về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá

4.6 đánh giá của người dân về công tác kê khai, ựăng ký và cấp

4.7 Kết quả kê khai, ựăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

4.8 Tổng hợp ý kiến ựánh giá của người dân về lập quy hoạch, kế

4.9 Quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2020 của thành phố Hưng Yên 73 4.10 Giao ựất, thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án trên ựịa bàn thành

4.11 Các khoản thu ngân sách từ ựất trên ựịa bàn thành phố Hưng Yên 76

4.12 ðấu giá Quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Hưng Yên giai

4.13 Kết quả giải quyết ñơn khiếu nại , tố cáo giai ñoạn 2004 - 2011 79 4.14 Tổng quy hoạch sử dụng ñất phân theo khu vực thành phố Hưng

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Ở nước ta, ñất ñai giữ vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước; ñặc biệt theo nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực quan trọng ñể phát triển kinh

tế trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

Chính vì vậy, nhiều năm qua ðảng và nhà nước ta luôn quan tâm ñến ñất ñai, ñề ra nhiều chủ trương, chính sách, pháp luật nhằm quản lý, sử dụng ñất ñúng mục ñích, hiệu quả, tiết kiệm ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ XI ñã xác ñịnh những chủ trương chính sách lớn phù hợp ñể quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thời kỳ ñổi mới

Hiện nay, tốc ñộ ñô thị hoá ở Thành phố Hưng Yên diễn ra ngày càng nhanh Do ảnh hưởng của ñô thị hoá, ñất ñai ở thành phố Hưng Yên biến ñộng mạnh cả về mục ñích sử dụng và ñối tượng sử dụng Sau khi có Luật ñất ñai năm 2003, việc QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng Yên có nhiều chuyển biến tích cực, ñi vào nề nếp Tuy nhiên trong quá trình vận hành, công tác QLNN về ñất ñai vẫn còn nhiều bất cập, chưa ñáp ứng ñược yêu cầu ñời sống

xã hội, việc sử dụng ñất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ñất ñai diễn ra ngày càng tăng, nhiều sai phạm trong thi hành pháp luật ñất ñai chưa ñược khắc phục Việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất chưa ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cơ quan có thẩm quyền xét duyệt Tình trạng cấp GCN QSDð cho người dân còn chậm, công tác tuyên truyền chưa thực sự sâu rộng ñến mọi ñối tượng Việc công khai chủ trương, chính sách có nơi, có lúc,

có dự án chưa ựược thực hiện, gây thắc mắc, khiếu nại, có nhiều bức xúc nảy sinh

Quan hệ sử dụng ựất ựô thị có những phát sinh phức tạp, nhiều khi vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước ựó là tình trạng tự chuyển mục ựắch sử dụng ựất trái pháp luật, lấn, chiếm ựất ựai; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn ựầu tư cho ựô thị hóa đặc biệt ựô thị phát triển không theo ựúng mục tiêu ựịnh hướng của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch kém (trong ựó có cả quy hoạch ựô thị và quy hoạch sử dụng ựất)

Vai trò của Nhà nước trong quản lý, sử dụng ựất với chức năng là ựại diện cho sở hữu toàn dân về ựất ựai chưa rõ ràng, hiệu quả quản lý thấp đô thị hoá và vấn ựề ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá; QLNN về ựất ựai trong nền KTTT ở nước ta trong ựó có thành phố Hưng Yên là những vấn ựề mang tắnh cấp thiết hiện nay Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn ựề nêu trên,

chúng tôi lựa chọn ựề tài nghiên cứu: ỘTăng cường quản lý Nhà nước về ựất ựai trong quá trình ựô thị hoá ở thành phố Hưng YênỢ

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở ựánh giá thực trạng quản lý của Nhà nước về ựất ựai ở thành phố Hưng Yên thời gian qua, ựề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường QLNN về ựất ựai trong quá trình ựô thị hóa ở ựịa phương thời gian tới

- đề xuất ựịnh hướng và một số giải pháp nhằm tăng cường QLNN về ựất ựai trong quá trình ựô thị hóa ở thành phố Hưng Yên trong thời gian tới

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu này ñược tiến hành nhằm trả lời các câu hỏi sau ñây liên quan ñến QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên:

- Quản lý Nhà nước về ñất ñai là gì và gồm những nội dung nào?

- Tại sao cần phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH?

- Thực trạng quản lý của Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ðTH ở thành phố Hưng Yên từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay như thế nào?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH ở thành phố Hưng Yên?

- Các giải pháp nào cần ñề xuất nhằm tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH ở thành phố Hưng Yên thời gian tới?

1.4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 ðối tượng nghiên cứu

- ðối tượng nghiên cứu: ðề tài tập trung nghiên cứu các vấn ñề về

QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hóa ở thành phố Hưng Yên

Các tổ chức, cá nhân liên quan ñến QLNN về ñất ñai ở thành phố Hưng Yên

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Nghiên cứu vấn ñề QLNN về ñất ñai ở thành phố

Hưng Yên

- Về thời gian: Nghiên cứu từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

Thực hiện nghiên cứu ñề tài từ tháng 8/2011 ñến tháng 10/2012

2 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA đỀ TÀI

2.1 đất ựô thị và sự cần thiết tăng cường quản lý Nhà nước về ựất ựai

2.1.1 đô thị và ựất ựô thị

* Quan niệm về ựô thị

Quá trình phát triển của sự phân công lao ựộng xã hội gắn liền với việc hình thành các hình thức cư trú mới của con người Các nhà kinh ựiển của chủ nghĩa Mác - Lênin ựó khẳng ựịnh: Lịch sử xã hội loài người ựó và ựang trải qua 5 phương thức sản xuất, phương thức sản xuất sau bao giờ cũng tiến bộ hơn phương thức sản xuất trước nó, tương ứng với mỗi phương thức sản xuất việc hình thành các hình thức cư trú càng về sau càng tiến bộ và ựa dạng hơn các hình thức cư trú trước ựó Hình thức cư trú ban ựầu của các bộ lạc người

cổ ựại là ở trong các hang, hốc, nhà lều, lán tạm bợ, tiến ựến hình thức cư trú tập trung thành các khu dân cư mang tắnh cộng ựồng kiểu làng, bản, thôn, ấp của xã hội phong kiến đến giai ựoạn TBCN, trên cơ sở phát triển của LLSX

xã hội, các cuộc cách mạng trong công nghiệp và các thành tựu to lớn của khoa học kỹ thuật, ựô thị ựược hình thành và phát triển với tốc ựộ ngày càng

nhanh Vì vậy các quan niệm cho rằng: đô thị là nơi tập trung dân cư, lao

ựộng ựông ựúc, có mật ựộ dân cư cư trú cao và tắnh không thuần nhất về xã hội mà chủ yếu là lao ựộng phi nông nghiệp Những người này sống và làm việc theo một phong cách lối sống thành thị - ựó là lối sống ựặc trưng bởi một

số ựặc ựiểm như: lao ựộng chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu

về ựời sống tinh thần cao, có ựiều kiện ựể tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi ựược ựầu tư cao về hệ thống cơ sở HTKT và dịch vụ công cộng, nhằm ựảm bảo cho ựiều kiện sống và làm việc của cư dân ựược thuận lợi Qua mỗi giai ựoạn phát triển, ựô thị dần trở thành nơi cư trú

tập trung của những cộng ựồng dân cư lớn và rất lớn, vì thế yêu cầu kiểm soát, quản lý các hoạt ựộng và các quan hệ phát triển ựòi hỏi rất cao cả về các

vấn ựề kinh tế, chắnh trị, hành chắnh, xã hội Ở thời kỳ tiền công nghiệp phần lớn ựất ựô thị ựược sử dụng ựể xây dựng các công sở và làm nơi cư trú, dân số

ựô thị gia tăng, mà lực lượng bổ sung chắnh vẫn là dân cư nông nghiệp bị mất ruộng ựất ựổ ra các ựô thị làm thuê đến cuối thể kỷ 18, nhờ có các tiến bộ vượt bậc trong phát triển LLSX, trong việc nâng cao sản lượng hàng hoá, các

ựô thị trên thế giới phát triển vô cùng mạnh mẽ Các ựô thị ựó thực sự trở thành trung tâm hành chắnh, kinh tế, chắnh trị, văn hoá của một vùng hay một khu vực và có mật ựộ dân cư dày ựặc Một số quốc gia do có giai ựoạn bị biến thành thuộc ựịa của thực dân phương Tây, chịu ảnh hưởng bởi chắnh sách hạn chế phát triển thuộc ựịa của quốc gia xâm lược (các quốc gia xâm lược thường có xu hướng cản trở ựô thị hoá ở thuộc ựịa), vì thế tiến trình phát triển

ựô thị ở các quốc gia này rất chậm chạp (trong ựó có Việt Nam)

Từ những phân tắch ở trên, luận văn ựưa ra khái niệm về ựô thị là: đô

thị là ựiểm tập trung dân cư mật ựộ cao, chủ yếu là lao ựộng phi nông nghiệp,

có cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển; là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành

có vai trò thúc ựẩy phát triển kinh tế xã hội của một vùng, một khu vực hay trong phạm vi cả nước

Các quốc gia có trình ựộ phát triển khác nhau cũng có các qui ựịnh về qui

mô và cách phân loại khác nhau ựối với các ựô thị (chủ yếu ựể sử dụng trong quản lý hành chắnh hoặc phục vụ mục tiêu quản lý hành chắnh) Tuy nhiên về cơ bản, ựể phân biệt ựô thị với nông thôn hoặc ựô thị lớn hay nhỏ, ựô thị hiện ựại hay ựô thị kém phát triểnẦ, người ta ựưa ra một số tiêu chuẩn sau:

- Qui mô ựiểm dân cư ựô thị có ắt nhất 5000 người sống (ở các vùng miền núi hoặc vùng sâu vùng xa có thể ắt hơn)

- Tỉ lệ lao ựộng phi nông nghiệp chiếm 60% trở lên so với tổng số người trong ựộ tuổi lao ựộng, là nơi tập trung các ngành sản xuất công nghiệp, dịch vụ, thương mại

- Cơ sở HTKT và các công trình công cộng phục vụ nhu cầu của dân cư

ựô thị phải hoàn thiện ựồng bộ và hiện ựại

- Có vai trò quan trọng trong việc thúc ựẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ hay trong phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia

- Có mật ựộ cư trú ựược xác ựịnh theo từng loại ựô thị phù hợp với ựặc trưng của từng vùng

* Quan niệm về ựô thị hoá

Quá trình đTH là quá trình gắn kết chặt chẽ giữa sự phát triển của CNH và khoa học công nghệ với sự gia tăng dân số ựô thị Quan niệm về đTH rất ựa dạng bởi vì đTH chứa ựựng nhiều hiện tượng và biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển

đô thị hoá (Urbanization) là quá trình phát triển ựô thị trên cơ sở chuyển mục ựắch SDđ từ các loại ựất khác thành ựất ựô thị, gắn liền với quá trình tập trung dân cư vào các ựô thị; là sự hình thành nhanh chúng các ựiểm dân cư ựô thị trên cơ sở những thành tựu của nền kinh tế: sản xuất xã hội tăng trưởng cao

và ựời sống của người dân ựược cải thiện Qúa trình đTH gắn liền với quá trình CNH-HđH ựất nước, ựó cũng là quá trình làm biến ựổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang dạng thành thị

Quá trình đTH là qúa trình phát triển về kinh tế, xã hội, văn hoá một cách toàn diện, gắn liền với sự phát triển của các LLSX, các hình thái về quan

hệ xã hội và ựược các thành tựu của cách mạng khoa học kỹ thuật thúc ựẩy Trước ựây mức ựộ đTH thường ựược tắnh bằng tỷ lệ % dân số ựô thị so với tổng dân số toàn quốc hoặc vùng Tuy nhiên, tỉ lệ phát triển dân số không phản ánh ựầy ựủ mức ựộ đTH của một quốc gia Qúa trình đTH diễn ra ở mỗi quốc gia không giống nhau do tắnh chất và trình ựộ của LLSX của mỗi nước, ựồng thời cũng do ựặc tắnh văn hoá, truyền thống dân tộc và tư duy chiến lược ựịnh hướng phát triển của từng chắnh phủ quyết ựịnh

đối với các nước ựang phát triển, quá trình đTH diễn ra phức tạp hơn,

cơ hội và thách thức cũng nhiều hơn và sự lựa chọn cũng khó khăn hơn đặc

trưng của các nước ñang phát triển là sự bùng nổ dân số và sự phát triển công nghiệp thấp kém ðể khắc phục hậu quả do việc xây dựng và phát triển ñô thị không có ñược chiến lược ñịnh hướng ñúng, sẽ phải trả giá không chỉ bằng chi phí ñầu tư ban ñầu, chi phí sửa chữa cải tạo mà cũng gây ra hệ quả tất yếu của các chi phí xã hội khác: chi phí quản lý, chi phí cải tạo môi trường sống, ảnh hưởng của nếp sống, cơ cấu kinh tế, xã hội… và không thể khắc phục xong trong một vài thế hệ Như thế chi phí cơ hội cho phát triển ñô thị sẽ rất lớn, nếu không

có sự ñầu tư thích ñáng, ñồng bộ và lựa chọn chiến lược phát triển ñúng ñắn

Trong những năm qua từ khi ñất nước thống nhất ñến những năm ñầu ñổi mới (thập kỷ 80 của thế kỷ XX) tỷ lệ ðTH ở nước ta giữ mức thấp và ổn ñịnh vào khoảng 9 - 10%; ñến những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX ñạt khoảng 20%; ñến năm 2000 tỉ lệ ñó là 25%; năm 2003 ñạt 28,5% Theo dự báo ñến năm 2010 tỉ lệ ðTH ở nước ta ñạt 29% và năm 2020 ñạt 33% Theo ñịnh hướng chiến lược phát triển ñô thị của Chính phủ thì năm 2010 tỉ lệ ñó là 33% và năm 2020 là 45% Tăng trưởng kinh tế khu vực ñô thị trung bình tăng 10-12%/năm Thu nhập bình quân ñầu người tại các ñô thị tăng nhanh, tại các

ñô thị lớn ñạt khoảng 1000 USD/năm và tại các ñô thị trung bình ñạt 500 USD/năm vào năm 2005 Nguồn thu ngân sách từ ñô thị trong ñó tập trung là

từ các thành phố lớn, chiếm tỉ lệ quan trọng trong cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước, khẳng ñịnh vai trò của ñô thị là ñộng lực chủ yếu ñể thúc ñẩy nhanh quá trình CNH-HðH ñất nước

* Quan niệm về ñất ñai ñô thị

ðể xây dựng và phát triển ñô thị, một yếu tố quan trọng hàng ñầu là vị trí ñịa ñiểm và mặt bằng ñể xây dựng các công trình ñô thị Vì vậy, theo quan ñiểm chung ñất ñô thị là ñất nội thành phố, ñất nội thị xã, nội thị trấn, ñược sử dụng ñể xây dựng các công trình ñô thị Hoặc ñất ñô thị là diện tích ñất nội thành, nội thị và ñất ngoại thành ñược quy hoạch ñể sử dụng vào mục ñích phát triển ñô thị

Từ các phân tích nêu trên, có thể có một khái niệm chung về ñất ñô thị

như sau: ðất ñô thị là phần diện tích ñất có giới hạn bao gồm ñất liền, khu

vực mặt nước và khoảng không gian ñược sử dụng ñể qui hoạch xây dựng thành phố như: xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật ñô thị: xây dựng ñường giao thông, mạng lưới ñiện chiếu sáng, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất, mạng lưới thông tin liên lạc, hệ thống cấp và thoát nước…quảng trường và các công trình công cộng, sông ngòi, công viên và diện tích ñất dùng cho cây xanh môi trường, ñất sử dụng cho mục ñích an ninh quốc phòng và các mục ñích ña dạng khác

ðất ñô thị có thể phân thành 2 loại:

- ðất ñai thành phố: Là ñất nội thành, nội thị ñược sử dụng ñể xây dựng các khu ñô thị, các khu công nghiệp thương mại dịch vụ và các công trình ñô thị khác

- Khu qui hoạch phát triển thành phố: Bao gồm diện tích ñất nông nghiệp, ñất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và các loại ñất khác nằm trong quy hoạch dự kiến chuyển thành ñất thành phố

Như vậy khu hành chính thành phố (hay cũng gọi là ñơn vị hành chính cấp thành phố): Bao gồm khu vực nội thị và vùng ngoại thành (gồm các ñơn vị hành chính cấp huyện nằm trong ranh giới hành chính của thành phố), nó là trọng tâm và là bộ phận chủ yếu của hoạt ñộng quản lý của Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ðTH

Trong các khu vực ñô thị cũ, quá trình ðTH (sắp xếp và cải tạo ñô thị) nhằm HðH ñô thị, trên cơ sở cải tạo hệ thống HTKT ñô thị kết hợp với phân

bổ lại quỹ ñất và bố trí hợp lí các công trình ñô thị ðồng thời với việc nâng cấp HðH các khu ñô thị cũ là quá trình xây dựng các khu ñô thị mới, quá trình này ñòi hỏi chuyển một diện tích ñất từ các loại ñất khác thành ñất ñô thị

ñể phát triển ñô thị, ñáp ứng yêu cầu CNH - HðH Tuy nhiên, quá trình ðTH không phải là quá trình chuyển mục ñích SDð của toàn bộ diện tích ñất khác

thành ñất phi nông nghiệp, một phần diện tích ñất nông nghiệp vẫn ñược giữ lại nhằm ñảm bảo môi trường sinh thái cho ñô thị và tạo ra không gian thẩm

mỹ cho ñô thị Như vậy, QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH, không chỉ ñơn thuần là quản lý ñất ñô thị, mà cũng bao gồm diện tích ñất quy hoạch phát triển ñô thị và diện tích ñất nông nghiệp trong ñô thị Tuy vậy ñến thời ñiểm hiện nay, chưa có văn bản quy ñịnh nào ñưa ra tiêu chuẩn về cơ cấu giữa ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp trong ñô thị

2.1.2 Sự cần thiết phải tăng cường QLNN về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá

Do trong quá trình ñô thị hoá, dân số ñô thị tăng lên cùng với nhu cầu phát triển của các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội; diện tích ñất phải thu hồi chuyển mục ñích sử dụng ñể xây dựng ñô thị tăng lên làm phát sinh nhiều biến ñộng phức tạp trong quan hệ sử dụng ñất ñô thị Nhà nước vừa thực hiện chức năng là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai, vừa thực hiện chức năng QLNN như tất cả các nhà nước khác trên thế giới, ñồng thời với bản chất của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa (Nhà nước của dân, do dân và vì dân), Nhà nước cũng có nhiệm vụ rất quan trọng là phục vụ và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân Do ñó, QLNN về ñất ñai trong quá trình ðTH không chỉ nhằm mục tiêu phát triển ñô thị mà cũng phải ñảm bảo ñáp ứng nhu cầu ñời sống của dân cư ñô thị Mặt khác, trong quá trình ñô thị hoá, quan

hệ ñất ñai có nhiều biến ñộng mạnh về cả quyền chi phối, quyền quản lý và quyền sử dụng, do chức năng ñặc biệt quan trọng của ñô thị là chức năng

về kinh tế tác ñộng Vì vậy trong quá trình ñô thị hoá vấn ñề tăng cường QLNN về ñất ñai là xuất phát từ nhân tố khách quan do thực tiễn phát triển của ñất nước ñặt ra

2.1.2.1 Dân số ñô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hoá làm biến ñộng ñất ñai, ñòi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước về ñất ñai

Dân số ñô thị là ñộng lực chính thúc ñẩy sự phát triển kinh tế, văn hoá, xã

hội của ñô thị Ở nhiều nước trên thế giới (trong ñó có Việt Nam) dân số là sơ sở

ñể phân loại ñô thị trong công tác quản lý và xác ñịnh qui mô ñất ñai của ñô thị Qui mô của ñô thị ñược ñánh giá qua số lượng dân số ñô thị chứ không phải qua diện tích ñất ñai ñô thị Dân số ñô thị là cơ sở ñể xác ñịnh số lượng diện tích nhà

ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở HTKT cho ñô thị cũng như việc hoạch ñịnh các chính sách phát triển và kế hoạch ñầu tư cho ñô thị Tuy vậy, tỉ lệ gia tăng dân số

ñô thị ở các nước ñang phát triển chưa phản ánh ñúng tốc ñộ CNH, như trường hợp của các nước phát triển ở Châu Âu hoặc ở Mỹ, Nhật Bản Ở các nước phát triển, tốc ñộ tăng dân số ñô thị do nhập cư từ nông thôn vào là không lớn, còn ở các nước ñang phát triển thì tỉ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính là sức hấp dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn Ví dụ như ở Trung Quốc thu nhập quốc dân bình quân ñầu người năm 1995 là 6.463 nhân dân tệ thì

ở các thành phố lớn là 11.369 nhân dân tệ

Ở nước ta tình hình biến ñộng dân số cũng không nằm ngoài qui luật chung của thế giới Theo số liệu thống kê, vào năm 1930 cả nước có 17,6 triệu dân, ñến năm 1960 cả nước có 30,2 triệu dân, sau 25 năm dân số cả nước

ñã tăng gấp ñôi: 60 triệu dân vào năm 1985 Theo số liệu tổng ñiều tra dân số năm 2005, dân số cả nước ñã là hơn 83 triệu người Mức tăng trưởng dân số

ñô thị cũng có những thay ñổi ñáng kể Nếu năm 1990 tỉ lệ tăng dân số ñô thị

là 2,8% thì năm 1998 con số này ñã là 4,58% và năm 2005 ñã ñạt gần 5% Theo báo cáo của Bộ Xây dựng vào năm 1986, dân số ñô thị ở nước ta là 11,87 triệu người, ñến năm 1999 dân số ñô thị ñã là 18 triệu người, ñến năm

2005 là hơn 23 triệu người, nâng tỉ lệ ðTH từ 19,3% lên trên 25% Tăng trưởng kinh tế từ khu vực ñô thị ñạt mức từ 12 -–15% (trong khi cả nước là 7,0 - 7,5% năm), khu vực ñô thị ñã ñóng góp 57% GDP năm 2000, 61,5% năm 2003, dự kiến ñạt 70% vào năm 2020 Thu nhập bình quân ñầu người tại các ñô thị tăng nhanh, tại các ñô thị lớn ñạt khoảng trên 1000 USD/năm, tại các ñô thị nhỏ và trung bình ñạt bình quân trên 500 USD/năm Tăng trưởng

không gian ñô thị cũng ñạt mức cao, diện tích ñất ñô thị chiếm gần 1% diện tích ñất tự nhiên vào năm 2005 và ñang có chiều hướng gia tăng ñể ñáp ứng nhu cầu tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế

ðể tránh tình trạng ñất ñai bị chuyển mục ñích sử dụng trái phép, sử dụng không ñúng qui hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên ñất ñô thị bị lãng phí, cùng với nó là tình trạng ñô thị ñược xây dựng lộn xộn và tình trạng ñói nghèo

ở ñô thị…ñòi hỏi tăng cường của Nhà nước trong hoạt ñộng quản lý về ñất ñai trong quá trình ðTH Khi qui mô của ñô thị tăng lên, các nguồn lực tài chính cần thiết ñể xây dựng mới và duy trì hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ ñô thị là

vô cùng lớn Yêu cầu các biện pháp chiến lược cũng như kế hoạch cụ thể ñể huy ñộng có hiệu quả các nguồn lực, phải hết sức năng ñộng và sáng tạo ðiều

ñó ñòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước ñối với ñất ñô thị, nhằm khai thác hợp lý, có hiệu quả nguồn lực ñất ñai ñô thị với chức năng cung cấp vốn ñầu tư cho sự phát triển của ñô thị Nếu Nhà nước buông lỏng quản lý ñất ñai, sự tập trung quá cao dân số ở các thành phố lớn và cực lớn (chủ yếu tập trung ở các nước ñang phát triển), vấn ñề nhà ở sẽ không ñược giải quyết một cách ñầy ñủ ðặc biệt các khu nhà ở dành cho người lao ñộng thường thiếu tổ chức, chắp vá, hình thức nghèo nàn, ñiều kiện sống không ñầy ñủ, thiếu vệ sinh, cho môi trường sống ñô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng Theo số liệu của

Bộ Kế hoạch và ðầu tư, vào thời ñiểm tháng 8 năm 2005 cả nước có 135 khu công nghiệp ñã ñược phê duyệt thành lập, trong ñó có 81 khu công nghiệp ñang vận hành với tổng diện tích 17.705 ha Theo qui hoạch ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào tháng 8/2005, ñến năm 2015 và ñịnh hướng ñến năm 2020

cả nước có khoảng 80.000 ha ñất dành cho các khu công nghiệp Vấn ñề ñặt ra cho hoạt ñộng QLNN là cùng với mở rộng diện tích các khu công nghiệp, diện tích ñất ñô thị sẽ tăng lên với tốc ñộ và qui mô rất lớn, ñòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trên mọi lĩnh vực Trong ñó ñặc biệt quan trọng là quản lý ñất ñai ñô thị, ñáp ứng yêu cầu của dân cư ñô thị tăng lên rất nhanh

trong quá trình CNH ðồng thời tình trạng ñầu cơ ñất nảy sinh ñã làm cho giá ñất tại các thành phố cao vọt (tạo ra những cơn sốt ñất giả tạo) gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước trong ñền bù GPMB Mật ñộ xây dựng trong các khu ñô thị cao, các công trình kiến trúc cũng phát triển theo chiều cao, dẫn tới khủng hoảng về xây dựng trong ñô thị, ñô thị sẽ thiếu ñất trống ñể trồng cây xanh và các công trình công cộng phúc lợi xã hội

2.1.2.2 Giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN của nước ta hiện nay

* Quan ñiểm ñường lối, chính sách của ðảng và Nhà nước ta về vấn ñề sở hữu và sở hữu ñất ñai

ðảng ñã ñề ra các chính sách về ñất ñai trong từng giai ñoạn cách mạng

cụ thể, nhằm ñạt mục tiêu lớn nhất của cuộc cách mạng xã hội do ðảng ta lãnh ñạo là gắn liền ñộc lập dân tộc với CNXH Vì vậy, chính sách ñất ñai của Nhà nước ta cũng ñã trải qua nhiều hình thức sở hữu cơ bản: hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai trong giai ñoạn trước năm 1960; sở hữu nhiều thành phần về ñất ñai giai ñoạn 1960 - 1980; sở hữu toàn dân về ñất ñai giai ñoạn 1980 ñến nay

Xuất phát từ mục tiêu ñấu tranh của cách mạng Việt Nam và tính giai cấp của ðảng lãnh ñạo, vấn ñề sở hữu ruộng ñất cũng là một trong những mục tiêu quan trọng nhất trong chỉ ñạo thực tiễn cách mạng của ðảng Trong cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, ðảng ñã nhìn thấy ñược vai trò của ñất ñai là TLSX ñặc biệt quan trọng trong sản xuất nông lâm nghiệp Trong Cương lĩnh chính trị năm 1930, ðảng ta ñã xác ñịnh “Tư sản dân quyền và thổ ñịa cách mạng ñể ñi tới xã hội cộng sản” Khi cách mạng Tháng tám năm

1945 thành công, Chính phủ ñã ký hàng loạt các sắc lệnh về giảm tô, thu và chia cấp ñất của ñịa chủ phong kiến tư bản thực dân cho nông dân: Chính phủ

ñã ban hành Luật cải cách ruộng ñất năm 1953, mà thành quả là từ năm 1953

- 1957 chỉ riêng ở miền Bắc ñã có 810.000 ha ruộng ñất ñược chia cho nông dân và Nhà nước ñã cấp GCN quyền sở hữu ruộng ñất cho nông dân, chế ñộ

SHTN về ựất ựai ựã ựược xác lập ở nước ta đến năm 1960, khi bắt ựầu tiến hành Ộđẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN, trọng tâm trước mắt là ựẩy mạnh cuộc cải tạo XHCN ựối với thành phần kinh tế cá thể của nông dânỢ, tuyệt ựại

ựa số ựất ựai nông nghiệp chuyển dần sang chế ựộ công hữu với hai hình thức chủ yếu là SHTT và sở hữu quốc doanh - chế ựộ sở hữu tư nhân về ựất ựai ựã

cơ bản bị xoá bỏ ở miền Bắc

Ở miền Nam, sau chiến thắng mùa xuân năm 1975 cả nước thống nhất, tháng 12 năm 1976, Nghị quyết đại hội đảng toàn quốc lần thứ IV quyết ựịnh ựường lối xây dựng CNXH trên phạm vi cả nước Phong trào hợp tác hoá nông nghiệp ựược ựẩy mạnh, chế ựộ SHTN về ựất ựai ở miền Nam về cơ bản

ựã bị xoá bỏ từ sau Nghị quyết TW 24 khoá III tháng 9 năm 1975

đến năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà XHCN Việt Nam ựã qui ựịnh rõ: Ộựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình ựể tổ chức sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muốiẦỢ; Ộnghiêm cấm mua bán, cho thuê ựất ựai dưới mọi hình thứcỢ Tuy nhiên do yêu cầu của việc phát triển sản xuất, ổn ựịnh ựời sống, Nhà nước ựã có những giải pháp mở rộng quyền của NSDđ dưới chế ựộ sở hữu ựất ựai toàn dân, khi mô hình sản xuất nông nghiệp tập trung như HTX nông nghiệp bậc cao hay nông trường tỏ ra không có hiệu quả

Hiến pháp năm 1992 và Luật ựất ựai năm 1993, quy ựịnh cụ thể, quyền

sử dụng ựất tức là quyền của con người ựược khai thác ựất ựể phục vụ cho lợi ắch của người sử dụng ựất bằng sức lao ựộng (ựất là ựối tượng của lao ựộng),

ựã ựược mở rộng hơn bằng hình thức chuyển một số quyền năng của chủ sở hữu cho người sử dụng đó là quyền ựược ựịnh ựoạt một phần và cũng là quyền ựược hưởng lợi ắch kinh tế (cũng chỉ là một phần không xác ựịnh) của chủ sở hữu (quan hệ ựất ựai không chỉ là quan hệ giữa người lao ựộng với ựối tượng của lao ựộng - với tắnh chất là TLSX) Tuy nhiên người sử dụng ựất phải sử dụng ựúng mục ựắch ựược giao, trong thời hạn ựược giao Sau Luật

ñất ñai năm 1993, Nhà nước ñã hai lần tiến hành sửa ñổi, bổ sung Luật vào các năm 1998 và năm 2001 Cả hai lần sửa ñổi này ñều có xu hướng mở rộng quyền của người SDð, ñồng thời ban hành các qui ñịnh cụ thể ñể tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai trong cả nước

Do yêu cầu của sự nghiệp CNH-HðH ñất nước, cùng với quá trình mở rộng các quan hệ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, trong xu thế toàn cầu hoá Luật ñất ñai năm 1993 cũng ñã bộc lộ một số hạn chế cơ bản mà trong ñó chủ yếu là chưa làm rõ ñược chủ thể của sở hữu toàn dân về ñất ñai là ai? Quyền lợi kinh tế của sở hữu toàn dân về ñất ñai? chưa ñược xác ñịnh; chưa khai thác ñược tiềm năng to lớn của ñất ñai và không tạo ñược ñiều kiện ñể người sản xuất tăng sức sản xuất (kìm hãm LLSX phát triển) Vì vậy, Nghị quyết TW VII khoá IX ngày 12/3/2003 ñã ñề ra chủ trương: “Tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước” Trên cơ sở Nghị quyết của ðảng, Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 ñã qui ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy, bằng quy ñịnh của pháp luật, QLNN về ñất ñai còn nhằm mục tiêu bảo vệ và thực hiện quyền lợi về kinh tế của chủ sở hữu, cùng với chức năng Nhà nước là tổ chức quyền lực công ñảm bảo cho quan hệ xã hội về ñất ñai ñược thực hiện theo ñúng ñối với, chính sách của ðảng cầm quyền

* Giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất

là nội dung quan trọng của QLNN về ñất ñai ở nước ta

Giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu và SDð chính là xử lý mối quan hệ kinh tế và pháp lý giữa Nhà nước với tư cách chủ thể ñại diện sở hữu ñất ñai toàn dân và người SDð ñược Nhà nước giao ðây là một nội dung cơ bản nhất của QLNN về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay

Như nội dung phần trên ñã trình bày, quyền sở hữu ñất ñai theo quan ñiểm của ðảng Cộng sản Việt Nam là một tập hợp các quyền năng, các quyền

ñó ñược thể chế hoá bằng Luật ñất ñai năm 2003

điều 5 Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh ỘQuyền sở hữu ựất ựaiỢ bao gồm:

- Quyền ựịnh ựoạt về ựất ựai: ựó là quyền xác ựịnh mục ựắch SDđ (thông qua biện pháp xây dựng quy hoạch SDđ), quyền ựược cho thuê ựất, quyền ựược giao ựất, quyền ựược thu hồi ựất ựã giao hoặc cho thuê, quyền quyết ựịnh về ban hành hệ thống văn bản pháp luật ựể quản lý ựất ựai, quyền quyết ựịnh về quy hoạch kế hoạch SDđ, quyền ựược quyết ựịnh thay ựổi mục ựắch SDđ, quyền quyết ựịnh giá ựất và quyền ựược hưởng các lợi ắch kinh tế

từ ựất (thu tiền SDđ, thu tiền cho thuê ựất, thu tiền trước bạ ựất, thu thuế SDđ

và thu thuế chuyển QSDđ )

- Quyền sử dụng ựất (điều 5): đó là quyền ựược khai thác, SDđ ựể phục

vụ cho các mục tiêu khác nhau như: SDđ vào mục ựắch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản, khoanh ựịnh các khu bảo tồn thiên nhiên, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu khai thác khoáng sản dưới lòng ựất Ở nước ta, Nhà nước ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai có thể tổ chức SDđ hoặc trao QSDđ cho NSDđ (NSDđ ựược quy ựịnh tại ựiều 9 Luật ựất ựai 2003) Nhà nước trao QSDđ dưới dạng thu tiền SDđ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia ựình (người SDđ) theo thời gian giao ựất có thời hạn hoặc ổn ựịnh lâu dài (hình thức giao ựất hoặc cho thuê ựất có thời hạn hoặc vô thời hạn), tuỳ theo ựối tượng SDđ và mục ựắch sử dụng của loại ựất ựược giao hoặc cho thuê, Nhà nước công nhận QSDđ, quy ựịnh quyền và nghĩa vụ của người SDđ

- Quyền hưởng lợi từ ựất (điều 5): Là việc Nhà nước thực hiện quyền lợi về kinh tế từ ựất thông qua các chắnh sách tài chắnh về ựất ựai như: quy ựịnh người SDđ ựược Nhà nước giao phải nộp tiền SDđ ựối với những loại ựất nào? quy ựịnh về thu tiền thuê ựất khi cho thuê ựất; thu thuế SDđ, thuế thu nhập từ chuyển QSDđ, ựiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ựất mà không

do ựầu tư của người SDđ mang lại

- Quyền chiếm hữu ựất ựai: (chiếm hữu thể hiện quan hệ giữa con người với tự nhiên)

Chiếm hữu là quyền ñược giữ gìn, bảo vệ tài sản (ñối với quan hệ ñất ñai ñó là quyền ñược quản lý, bảo vệ ñể giữ cho mình một diện tích ñất ñai có ranh giới cụ thể mà người khác không có quyền xâm phạm) Theo nghĩa rộng ñây chính là quyền bất khả xâm phạm của quốc gia ñối với vùng lãnh thổ của mình Mọi quốc gia trên thế giới ñều có biên giới lãnh thổ gắn với quyền tự quyết của quốc gia trong phạm vi lãnh thổ ñó

- Quyền quản lý ñất ñai (ðiều 6): Bao gồm toàn bộ những quy ñịnh về việc sử dụng các biện pháp hành chính, tư pháp, khoa học và công nghệ, biện pháp kỹ thuật và các công cụ kinh tế ñể thực hiện các quyền của sở hữu toàn dân về ñất ñai mà Nhà nước ñại diện chủ sở hữu, ñồng thời là tổ chức quyền lực công cao nhất thực hiện quyền quản lý quốc gia

Như vậy theo quy ñịnh tại ñiều 5 Luật ñất ñai năm 2003 – QSDð chỉ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu ñất, QSDð chỉ là hành vi ứng

xử của con người, với tư cách là hoạt ñộng lao ñộng tác ñộng vào ñất nhằm khai thác sử dụng các thuộc tính của ñất, ñể mang lại lợi ích cho mình theo ñúng mục ñích SDð mà chủ sở hữu ñã giao cho Ví dụ SDð ñể làm nhà ở nếu diện tích ñất ñược giao có mục ñích sử dụng là ñất ở; SDð ñể sản xuất nông nghiệp như trồng cây, làm trang trại, chăn nuôi nếu mục ñích SDð mà chủ

sở hữu giao cho là ñất nông nghiệp

Những quyền mà “Người SDð” (ñược hiểu theo ý nghĩa quy ñịnh tại mục 20, ðiều 4 Luật ñất ñai năm 2003), ñược hưởng bao gồm:

- ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến QSDð hợp pháp của mình (ñây chính là trách nhiệm của mọi nhà nước phải bảo vệ các quyền của công dân)

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDð hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai

Ngoài những quyền chung ñã nêu ở trên, mà hầu hết các quốc gia dù ñược tổ chức dưới hình thái nhà nước như thế nào ñều thực hiện, “người SDð” ở nước ta còn ñược hưởng một số quyền quy ñịnh tại ñiều 106 Luật ñất ñai năm 2003 - ñó là quyền ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð, quyền thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð, quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Với những quy ñịnh này, Luật ñất ñai năm 2003 vừa thể hiện ñược bản chất của Nhà nước dân chủ nhân dân dưới sự lãnh ñạo của ðảng, ñó là Nhà nước của dân do dân và vì dân ðồng thời ñã thể hiện rõ quan ñiểm ña dạng hoá về quan hệ sở hữu ñất ñai - một nội dung ñổi mới quan trọng về quan hệ sở hữu ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay Bởi vì về bản chất các quyền của người sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại ñiều 106 Luật ñất ñai năm 2003 là các quyền năng cơ bản của quyền

sở hữu ñất ñai Tuy rằng các quyền ñó của NSDð cũng chỉ là tương ñối (quyền sở hữu hạn chế), vì theo quy ñịnh tại ñiều 107 Luật ñất ñai năm 2003

về nghĩa vụ của người sử dụng ñất , người sử dụng ñất phải SDð theo ñúng mục ñích ñược giao, theo ñúng quy hoạch SDð ðiều này cũng cản trở người

sử dụng ñất ñầu tư có chiều sâu vào ñất trong quá trình sản xuất kinh doanh,

vì quyền thu hồi ñất là quyền của Nhà nước khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng theo quy hoạch kế hoạch SDð (mà quy hoạch, kế hoạch SDð là do Nhà nước xác lập và có quyền ñiều chỉnh) Kể cả sau khi ñã ñược cấp GCN QSDð, người SDð vẫn ñứng trước nguy cơ bị thu hồi ñất “theo quy hoạch SDð” vào bất kỳ lúc nào Càng khó khăn hơn cho người SDð, khi luật quy ñịnh cấp có thẩm quyền lập và ñiều chỉnh quy hoạch cũng chính là cấp có quyền quyết ñịnh về giá ñất và có quyền quyết ñịnh thu hồi ñất

Tóm lại: Bằng những quy ñịnh cụ thể tại các ñiều khoản của Luật ñất ñai năm 2003, chủ thể của sở hữu ñất ñai về mặt pháp lý là thuộc về toàn thể nhân dân mà ñại diện của sở hữu là Nhà nước - Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai Nội dung quy ñịnh này ñã khắc phục tình trạng “sở hữu toàn dân” chung chung trước ñây Bằng những quy ñịnh cụ thể tại ñiều 106, về thực chất Nhà nước ñã giao một phần quyền sở hữu ñất ñai về mặt pháp lý và về mặt kinh tế cho người SDð Như thế Luật ñất ñai năm 2003 ñã mặc nhiên thừa nhận có nhiều loại hình sở hữu về ñất ñai, dù các quyền này bị giới hạn hay còn có thể coi ñó là quyền sở hữu hạn chế (hoặc ñồng sở hữu) Kể cả những quốc gia quy ñịnh sở hữu tư nhân về ñất ñai thì quyền sở hữu này cũng

bị hạn chế Tuy nhiên, khi sử dụng quyền ñất ñai là hàng hóa và ñất ñai trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường ñã ñược tiền tệ hóa, các quyền của người SDð cũng cần ñược lượng hóa - Ví dụ phải xử lý quan hệ tiền tệ giữa các quyền này như thế nào khi người sử dụng ñất ñi thế chấp Về mặt pháp lý bên bảo lãnh thế chấp (cho vay) ñã giữ GCN, nhưng thực tế quyền sử dụng vẫn do người ñược giao ñất nắm giữ Vì thế, tăng cường vai trò QLNN về ñất ñai nhằm ñảm bảo thực hiện các quy ñịnh của pháp luật về vấn ñề ñổi mới quan

hệ sở hữu và SDð

2.2 Quản lý Nhà nước về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá

2.2.1 Khái niệm QLNN về ñất ñai

Quản lý là chức năng và hoạt ñộng của hệ thống tổ chức, quản lý tồn tại trong mọi xã hội ñể duy trì tổ chức và phân công lao ñộng xã hội, ñiều hoà các mối quan hệ xã hội giữa những người trong một tổ chức và giữa các tổ chức xã hội trong quá trình sản xuất vật chất, trong các hoạt ñộng xã hội nhằm ñạt ñược mục tiêu nhất ñịnh Trong hệ thống quản lý xã hội, QLNN về kinh tế có vai trò và vị trí quan trọng hàng ñầu, ñặc biệt trong ñiều kiện phát triển nền KTTT ñịnh hướng XHCN ở nước ta hiện nay

QLNN về ñất ñai là một nội dung quan trọng của QLNN về kinh tế, do

vai trò và vị trắ ựặc biệt của ựất ựai với tắnh chất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, TLSX không thể thay thế trong sản xuất nông lâm nghiệp, là mặt bằng ựể tổ chức sản xuất của nhiều ngành kinh tếẦ, ựồng thời ựất ựai còn là hàng hoá ựặc biệt có giá trị cao QLNN về ựất ựai trong nền KTTT ở nước ta hiện nay chắnh là chức năng của Nhà nước thực hiện quyền ựại diện

sở hữu toàn dân, tham gia trực tiếp vào vận hành thị trường ựất ựai Các hoạt ựộng QLNN về ựất ựai ở ựô thị tập trung vào việc nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của hệ thống dịch vụ ựất ựai ựô thị, do ựất ựai là một loại hàng hoá BđS

có giá trị lớn nhất, thị trường QSDđ là thị trường quan trọng nhất của thị trường BđS

QLNN về ựất ựai là hoạt ựộng thực thi quyền lực Nhà nước vừa với chức năng ựại diện sở hữu toàn dân về ựất ựai, vừa với chức năng QLNN về ựất ựai như tất cả các nhà nước khác, ựó là hoạt ựộng có tổ chức và ựược ựiều chỉnh bằng hệ thống các công cụ quản lý vào quan hệ ựất ựai trong xã hội, ựể ựạt ựược mục tiêu nắm và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên ựất ựai; bảo vệ môi trường sống và bảo vệ ựất ựai

Hệ thống các công cụ QLNN về ựất ựai ựang ựược triển khai thực hiện

ở nước ta hiện nay gồm:

- Pháp luật: đó là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về ựất ựai do Nhà nước ban hành, nhằm ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai trong xã hội bằng pháp luật và thông qua pháp luật

- Quy hoạch: đó là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất và thông qua quy hoạch ựể quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựể thực hiện quyền ựịnh ựoạt về ựất ựai như: cơ chế giao ựất, thu hồi ựất, ban hành chắnh sách tài chắnh về ựất

- Kinh tế: Hệ thống tài chắnh ựất ựai thể hiện thông qua các chắnh sách

về thu tiền sử dụng ựất, các loại thuế, phắ và lệ phắ về ựất, quản lý giá ựất và chắnh sách ựền bù, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất

- Hành chính: Thông qua hệ thống hồ sơ ñịa chính, hệ thống thông tin ñất ñai, hệ thống bộ máy QLNN về ñất ñai và hệ thống dịch vụ ñất ñai

Xét về mặt pháp lý, QLNN về ñất ñai ñược phân ra thành chủ thể quản

lý và khách thể quản lý, ñối tượng quản lý

Chủ thể quản lý: là Nhà nước, ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai trực tiếp tham gia vận hành thị trường; thực hiện chức năng quản lý như mọi nhà nước khác, thông qua hoạt ñộng của bộ máy các cơ quan nhà nước

Khách thể quản lý: Là các tổ chức (bao gồm các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức phi chính trị, tổ chức tôn giáo, các cơ quan nhà nước, các tổ chức kinh tế thuộc thành phần kinh tế ñược Nhà nước cho phép hoạt ñộng, tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài hoạt ñộng kinh tế tại Việt Nam),

hộ gia ñình, cá nhân và các hành vi của họ trong qúa trình SDð

ðối tượng quản lý: Là toàn bộ tài nguyên ñất ñai thuộc lãnh thổ (bao gồm ñất liền, mặt nước, lãnh hải, không phận, tài nguyên khoáng sản dưới lòng ñất, môi trường thiên nhiên…) của quốc gia

Sự tác ñộng của chủ thể quản lý (ñược lập ra theo yếu tố chủ quan của con người do tác ñộng của mục tiêu quản lý của Nhà nước) lên ñối tượng quản lý là yếu tố khách quan, nó tồn tại và phát triển theo qui luật của nó, (tuy nhiên nó luôn chịu tác ñộng của chủ thể quản lý) Khách thể quản lý (luật gọi chung bằng thuật ngữ là người hoặc ñối tượng) SDð thông qua môi trường quản lý (là tổng thể các thể chế quy ñịnh về các mối quan hệ ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật) Môi trường quản lý chịu ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng của xã hội, chế ñộ chính trị và mục tiêu phát triển xã hội của giai cấp thống trị xã hội

Sự tác ñộng là quá trình hoạt ñộng mang tính quyền lực của Nhà nước, của chủ thể quản lý và khách thể quản lý lên ñối tượng quản lý là ñất ñai Nó ñược thực hiện qua chức năng quản lý và bằng các công cụ quản lý, theo những nguyên tắc và bằng những phương pháp nhất ñịnh, tuỳ thuộc vào từng thời ñiểm cụ thể do hoàn cảnh kinh tế chính trị xã hội qui ñịnh

Như vậy, có thể xác ñịnh khái niệm QLNN về ñất ñai ở nước ta như

sau: QLNN ñối với ñất ñai là sự tác ñộng liên tục, có ñịnh hướng mục tiêu

của bộ máy nhà nước lên ñối tượng SDð, nhằm thực hiện mục tiêu chung ñề

ra trong những ñiều kiện và môi trường kinh tế nhất ñịnh, trên nguyên tắc cao nhất Nhà nước là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai trực tiếp tham gia vận hành thị trường, ñể thực hiện quyền về kinh tế của sở hữu và các chức năng khác của Nhà nước Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên ñất ñai, ñồng thời có biện pháp bảo vệ ñất và môi trường sống theo hướng sử dụng bền vững quĩ ñất QLNN về ñất ñai ñô thị nhằm phân bổ tài nguyên ñất ñai ñúng quy hoạch, kế hoạch SDð ñầy ñủ, khoa học, hợp lý và ñạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển ñô thị theo hướng toàn diện, hiện ñại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh của ñô thị trong ñiều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, ñồng thời khai thác ñược thế mạnh của ñất ñai ñô thị là có giá trị kinh tế cao, có thể tạo ra nguồn vốn ñầu tư lớn cho quá trình phát triển của ñô thị

2.2.2 Nội dung của QLNN ñối với ñất ñai

Quản lý của Nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện ở các nội dung của QLNN về ñất ñai Nội dung của QLNN về ñất ñai là việc Nhà nước sử dụng những phương pháp, biện pháp, những phương tiện, công cụ quản lý, thông qua hoạt ñộng của bộ máy quản lý ñể thực hiện chức năng quản lý của Nhà nước về ñất ñai, nhằm ñạt ñược mục tiêu SDð ñã ñặt ra cụ thể là:

- Thực hiện quyền ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai ñó là các quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai (quyết ñịnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; giá ñất ), thực hiện các quyền lợi về kinh tế trong quản lý SDð, tiến hành giao ñất hoặc cho thuê ñất (Nhà nước tham gia trực tiếp vào vận hành thị trường ñất ñai)

- Thực hiện chức năng của Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm SDð hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ nguồn tài nguyên ñất ñai

Với bản chất của Nhà nước pháp quyền XHCN do ðảng Cộng sản Việt

nam lãnh ựạo, ở nước ta không thể tách rời chức năng ựại diện sở hữu ựất ựai toàn dân và các chức năng khác của Nhà nước trong QLNN về ựất ựai

Các nội dung QLNN về ựất ựai bao gồm:

- Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản ựể chỉ ựạo, ựiều hành, tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật

- Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tài liệu ựất ựai (hồ sơ ựịa chắnh); hệ thống cung cấp thông tin ựất ựai; hệ thống dịch vụ ựất ựai nhằm thực hiện chức năng quản lý hành chắnh nhà nước về ựất ựai

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất làm cơ sở ựể quản lý việc phân bổ quỹ ựất, quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất thông qua cơ chế giao ựất, thu hồi ựất

- Quản lý tài chắnh về ựất và trực tiếp tham gia vận hành thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản

- Quản lý, giám sát thực hiện pháp luật ựất ựai thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật ựất ựai trong quản lý sử dụng ựất của cả chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng ựất

Nội dung QLNN về ựất ựai ựô thị cũng giống như nội dung QLNN về ựất ựai nói chung Tuy nhiên, do ựất ựô thị có những ựặc trưng riêng, vì thế QLNN về ựất ựai ựô thị cũng có một số ựặc ựiểm khác với quản lý ựất ựai nói chung về các quy ựịnh chi tiết liên quan tới công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDđ, công tác xây dựng ựô thịẦ

Các nội dung của QLNN về ựất ựai ở nước ta trên cơ sở quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003 cụ thể như sau:

2.2.2.1 Ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất và tổ chức thực hiện các văn bản ựó

Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật ựể tiến hành thực hiện nhiệm

vụ thống nhất quản lý ựất ựai trong phạm vi cả nước là nội dung quan trọng hàng ựầu của QLNN về ựất ựai đó là một hệ thống các biện pháp ựược thể

hiện dưới dạng quy phạm pháp luật về ñất ñai, gồm Luật ðất ñai và những quy ñịnh của các cơ quan, tổ chức nhà nước trong việc hướng dẫn, chỉ ñạo SDð hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tài nguyên ñất, bảo vệ môi trường và giữ gìn cảnh quan sinh thái Ngoài những văn bản chứa ñựng các quy phạm pháp luật cụ thể ñiều chỉnh quan hệ quản lý, SDð ñã nêu, quan hệ quản lý SDð còn ñược ñiều chỉnh bởi các ngành Luật khác như: Luật Dân sự - ñiều chỉnh quan hệ quản lý SDð giữa các thể nhân, bao gồm các quan hệ về thừa kế, hợp ñồng dân sự, quan hệ tranh chấp dân sự… Luật hình sự: ñiều chỉnh những hành vi vi phạm nghiêm trọng quan hệ quản lý, SDð, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của Nhà nước và công dân…Luật Kinh doanh bất ñộng sản ñiều chỉnh quan hệ xã hội liên quan ñến hoạt ñộng ñầu tư, tư vấn, dịch vụ bất ñộng sản

Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới chế ñộ SDð và chế ñộ quản lý có vai trò quan trọng hàng ñầu, vì nó quyết ñịnh mức ñộ và khả năng huy ñộng tiềm lực của xã hội và của bộ máy nhà nước trong sự nghiệp quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên to lớn là ñất ñai - Nó bao gồm những quy ñịnh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của NSDð, quy ñịnh những nội dung của hoạt ñộng QLNN về ñất ñai, quy ñịnh quyền

và nghĩa vụ của các tổ chức quản lý ñất ñai ở các cấp, quy ñịnh những hình thức, cách thức xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý và SDð

Hiện nay nhiều ý kiến cho rằng sở dĩ công tác quản lý ñất ñai ở nước ta còn nhiều yếu kém, kìm hãm sự phát triển của LLSX, là do thiếu luật Nhưng thực tế lại không phải ñúng như vậy, ở nước ta hiện có quá nhiều văn bản pháp luật từ thấp ñến cao ñiều chỉnh các quan hệ xã hội về ñất ñai Nhiều khi các văn bản này lại mâu thuẫn, chồng chéo với nhau gây rất nhiều khó khăn cho người thực hiện Vấn ñề ñáng quan tâm hiện nay không phải là thiếu luật mà chính là

ở chỗ hiệu lực của các văn bản pháp luật Hiệu lực pháp luật yếu kém ñến mức

có nhiều lĩnh vực gần như vô hiệu trong thực tiễn Ví dụ vấn ñề xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý SDð, quản lý quy hoạch của ñô thị…, như ñánh giá của

BCH TW khoá IX tại kỳ họp lần thứ 7 ñã nêu: “Văn bản pháp luật về ñất ñai ban hành nhiều nhưng chồng chéo thiếu ñồng bộ, chưa làm tốt việc phổ biến tuyên truyền chính sách pháp luật về ñất ñai trong nhân dân Nhiều chính sách

ñã ban hành chưa ñược tổ chức chỉ ñạo hướng dẫn và thi hành nghiêm túc”

2.2.2.2 Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tài liệu ñất ñai

Hồ sơ ñịa chính là hệ thống những văn bản, tài liệu về lý lịch của một thửa ñất, một khu vực ñất gắn với người SDð, nó là tài liệu quan trọng phục vụ cho công tác QLNN về ñất ñai Hồ sơ ñịa chính lưu trữ toàn bộ những tài liệu liên quan ñến các hoạt ñộng kê khai, ñăng ký QSDð từ lúc ban ñầu (trong thống kê gọi là kỳ gốc hay kỳ ñịnh gốc), liên tục ñược cập nhật các biến ñộng

có liên quan ñến các hoạt ñộng quản lý, SDð cả về diện tích; loại ñất và chủ

SDð qua các giai ñoạn

+ Xác ñịnh ñịa giới hành chính (ðGHC), lập và quản lý hồ sơ ðGHC, lập bản ñồ ðGHC

Do Nhà nước ta ñược tổ chức theo mô hình nhà nước ñơn nhất: từ Trung ương ñến tỉnh (thành phố trực thuộc Trung ương) ñến huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) ñến xã (phường, thị trấn) Nhà nước tiến hành xác ñịnh ðGHC, lập và quản lý hồ sơ ðGHC, lập bản ñồ hành chính cho từng ñơn vị hành chính các cấp trong phạm vi cả nước Theo thống kê hiện nay cả nước có

64 ñơn vị hành chính cấp tỉnh (thành phố trực thuộc Trung ương) trong ñó có

59 tỉnh, 5 thành phố trực thuộc TW, 541 ñơn vị hành chính cấp huyện và 9079 ñơn vị hành chính cấp xã

+ Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính, bản

ñồ hiện trạng SDð và bản ñồ quy hoạch SDð

Công tác khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất là những biện pháp quản lý, sử dụng khoa học kỹ thuật ñể xác ñịnh về mặt lượng và chất của ñất ñai, là cơ sở ñể xây dựng quy hoạch và kế hoạch SDð

Bản ñồ ñịa chính là tài liệu bản vẽ chuyên ngành ñược lập cho ñến từng

thửa ñất, thể hiện diện tích, hình thể, ñộ cao, chủ sử dụng và loại ñất sử dụng (ñất trồng lúa hay ñất trồng cây lâu năm, ñất ở hay ñất công trình xây dựng…) Bản ñồ ñịa chính ñược lập ở các loại tỉ lệ khác nhau tuỳ thuộc yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng Thông thường ở ñô thị, bản ñồ ñịa chính ñược lập ở tỷ lệ 1/200; 1/500 và 1/1000 Ở vùng ngoại thành, vùng nông thôn bản ñồ ñịa chính ñược lập ở tỉ lệ 1/1000 hoặc 1/2000

Bản ñồ hiện trạng SDð là hình ảnh sao chụp nguyên vẹn thực tế SDð ở vào một thời ñiểm nào ñó, do yêu cầu của công tác quản lý Bản ñồ hiện trạng SDð thể hiện diện tích, hình thể, tình hình sử dụng, các ñiểm ñịa vật và các công trình trên ñất (ñất nông nghiệp hay ñất lâm nghiệp, ñất giao thông, ao

hồ, khu dân cư…) Bản ñồ hiện trạng SDð thường ñược lập ở các loại tỉ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 Bản ñồ hiện trạng SDð ñược lập theo từng ñơn vị hành chính lãnh thổ, hoặc theo một chủ thể SDð cụ thể (bản ñồ hiện trạng SDð xã, bản ñồ hiện trạng SDð xí nghiệp )

Bản ñồ quy hoạch SDð là bản vẽ ñược lập ở ñầu kỳ quy hoạch SDð, thể hiện mục tiêu ñịnh hướng phân bổ SDð của công tác quy hoạch SDð, tại thời ñiểm cuối kỳ quy hoạch Bản ñồ quy hoạch SDð thường ñược lập ở các loại tỷ lệ 1/1000; 1/2000; 1/5000 và 1/10000 …

+ Thống kê, kiểm kê ñất ñai

- Thống kê ñất ñai là biện pháp tính toán ñể tổng hợp, ñánh giá về hiện trạng SDð tại thời ñiểm thống kê và tình hình biến ñộng ñất giữa hai lần thống kê, mục ñích nắm ñược quỹ ñất vào một thời ñiểm nhất ñịnh, tình hình

sử dụng của từng loại ñất, tình hình biến ñộng ñất ñai giữa các thời ñiểm Thông thường việc thống kê ñất ñai ñược tiến hành mỗi năm một lần ở tất cả các cấp hành chính nhà nước

- Kiểm kê ñất ñai là việc Nhà nước tổng hợp, ñánh giá trên hồ sơ ñịa chính và trên thực ñịa về hiện trạng SDð tại thời ñiểm kiểm kê, tình hình biến ñộng ñất ñai giữa 2 lần kiểm kê Từ ñó có cơ sở ñể xây dựng quy hoạch, kế

hoạch SDđ và ựánh giá hiệu quả SDđ Ở nước ta, từ năm 1976 ựến nay, Nhà nước ựã nhiều lần có những ựợt tổng kiểm kê ựất ựai trong phạm vi cả nước Gần ựây nhất, Chắnh phủ ựã có Chỉ thị số 28/2004/CT-TTg ngày 15/7/2004 của Thủ tướng Chắnh phủ về kiểm tra ựất ựai năm 2005, theo quy ựịnh của ựiều 53 Luật ựất ựai năm 2003

+ đăng ký QSDđ, cấp GCN QSDđ

đăng ký QSDđ: đăng bộ (Immarticumnation) là thuật ngữ chỉ việc

kê khai ựăng ký một thửa ựất và các BđS trên ựó, sau khi ựã ựo ựạc, xác ựịnh xong ranh giới thửa ựất đăng ký QSDđ nhằm ghi nhận QSDđ hợp pháp ựối với một thửa ựất vào hồ sơ ựịa chắnh, xác lập quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nước và NSDđ

GCN QSDđ là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, cấp cho NSDđ hợp pháp ựể bảo hộ các quyền và lợi ắch hợp pháp của NSDđ Nội dung của GCN phải ghi rõ tên tuổi, ựịa chỉ thường trú của NSDđ, diện tắch, hình thể và loại ựất mà Nhà nước giao cho NSDđ, thời hạn giao ựất hoặc cho thuê ựấtẦ Công tác cấp GCN QSDđ phải ựược thiết lập nhanh chóng, NSDđ chỉ ựược thực hiện các quyền khi ựược Nhà nước cấp GCN QSDđ đó là quan hệ pháp lý rất quan trọng nhằm xác ựịnh quan hệ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và NSDđ, là cơ sở ựể thiết lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể về ựất ựai

+ Hoạt ựộng dịch vụ công về ựất ựai

Dịch vụ công về ựất ựai là những hoạt ựộng giao dịch, nhằm giải quyết những mối quan hệ giữa công dân, tổ chức với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước trong việc thực hiện các quy ựịnh của pháp luật Một nội dung rất quan trọng của quản lý hệ thống dịch vụ ựất ựai là cung cấp thông tin ựất ựai Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDđ, thông tin về giá ựất, tình trạng SDđ ựều phải ựược công khai cung cấp cho mọi ựối tượng có nhu cầu

Vắ dụ: quan hệ chuyển QSDđ, quan hệ cấp GCN QSDđẦ.là các quan hệ

dịch vụ công về ñất ñai QLNN về hoạt ñộng dịch vụ công là ñảm bảo quyền lợi của công dân, làm cho các quy ñịnh của pháp luật ñược thực hiện nghiêm túc, ñúng thời gian, ñúng thủ tục, xoá bỏ ñược những khâu trung gian phiền nhiễu làm mất lòng tin của nhân dân

Hiện nay hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai ở nước ta là một trong những khâu yếu nhất của hệ thống quản lý hành chính trong quan hệ ñất ñai ðồng thời ñây cũng là một vấn ñề nổi cộm và có nhiều tiêu cực gây bức xúc trong nhân dân cần ñược xử lý dứt ñiểm và có biện pháp giải quyết triệt ñể, tạo ra môi trường thông thoáng cho người sử dụng ñất và các nhà ñầu tư tham gia các hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản

2.2.2.3 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất làm cơ sở cho việc phân

bổ quỹ ñất quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất, thông qua cơ chế giao ñất, thu hồi ñất

QLNN bằng quy hoạch, kế hoạch là chức năng vô cùng quan trọng của Nhà nước hiện ñại nhằm ñịnh hướng chiến lược phát triển toàn diện và phát triển bền vững cả kinh tế, chính trị, xã hội và ñảm bảo an ninh, quốc phòng của ñất nước

QLNN về ñất ñai bằng quy hoạch, kế hoạch vừa là thực hiện chức năng ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai, vừa thực hiện chức năng quản lý chung của mọi nhà nước Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai qua cơ chế giao ñất, thu hồi ñất và quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất trên phạm vi cả nước

Quy hoạch SDð là một dạng quy hoạch tổng thể, ñó là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng mục ñích, SDð ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và tiết kiệm Thông qua việc phân bổ, ñiều chỉnh, cơ cấu lại sử dụng quỹ ñất ñai cho các ngành sản xuất và các ñối tượng SDð, khai thác và tiến hành tổ chức SDð nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo ñiều kiện ñể bảo vệ ñất, bảo vệ môi trường

Quy hoạch SDð thường ñược xây dựng cho thời gian từ 10 - 20 năm hoặc 30 năm (ñịnh kỳ quy hoạch), tuỳ thuộc tính chất của quy hoạch SDð là quy hoạch SDð chi tiết hay quy hoạch SDð tổng thể, quy hoạch vùng hay quy hoạch cho một ñơn vị hành chính Có những quy hoạch SDð dài hạn ñược lập cho thời gian 30 - 50 năm (quy hoạch SDð ñất trồng rừng, quy hoạch SDð cho vùng cây nguyên liệu hoặc cây ñặc sản…)

Kế hoạch SDð là trên cơ sở quy hoạch SDð ñã ñược xác lập, tiến hành

tổ chức thực hiện quy hoạch SDð theo từng thời gian, thời ñiểm cụ thể, ñể ñáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trong từng giai ñoạn nhất ñịnh Kế hoạch SDð thường ñược xây dựng cho thời gian hàng năm hoặc 3 - 5 năm

Quy hoạch, kế hoạch SDð ñược xây dựng theo ñơn vị hành chính lãnh thổ, ñơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành (quy hoạch SDð ñô thị, quy hoạch SDð nông nghiệp, quy hoạch SDð lâm nghiệp…) Các tổ chức nhà nước, các cấp chính quyền ñược Nhà nước phân công có trách nhiệm xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDð và tổ chức thực hiện ñúng theo quy hoạch, kế hoạch SDð ñã ñược xác lập Tuy nhiên, ñến nay hệ thống quy hoạch, kế hoạch SDð ở nước ta chưa ñáp ứng ñược nhu cầu phát triển của ñất nước, còn tình trạng quy hoạch, kế hoạch SDð bị phá vỡ hoặc không ñược thực hiện (quy hoạch “treo”), hoặc không thực hiện theo ñúng quy hoạch, tính khả thi thấp, quy hoạch SDð chưa gắn với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và các quy hoạch chuyên ngành khác

+ Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích SDð

Với ñịa vị pháp lý là ñại diện sở hữu toàn dân, thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước có nhiệm vụ và có quyền cho phép các thể nhân (cá nhân, tổ chức, hộ gia ñình) ñược SDð dưới các hình thức: Giao ñất (có thu tiền SDð hoặc không thu tiền SDð) có thời hạn hay ổn ñịnh lâu dài, hoặc cho thuê ñất Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại ñất ñã giao hoặc cho thuê ñể phục vụ những mục tiêu kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng

quan trọng hơn, Nhà nước có quyền thu hồi lại ñất ñã giao hoặc cho thuê Nhà nước thu hồi ñất nếu ñối tượng ñang SDð ñược Nhà nước giao hoặc cho thuê

vi phạm pháp luật Nếu các ñối tượng SDð không có nhu cầu SDð nữa, Nhà nước có quyền thu hồi diện tích ñất ñã giao

Chuyển mục ñích SDð là hành vi thuộc thẩm quyền của Nhà nước (chuyển một diện tích ñất hoặc một khu vực ñất nào ñó từ mục ñích sử dụng này sang mục ñích sử dụng khác phù hợp với quy hoạch SDð ñã ñược phê duyệt) Tất cả những thể nhân ñược Nhà nước giao ñất phải SDð ñúng mục ñích ñược giao, nếu chuyển mục ñích SDð trái thẩm quyền phải bị xử lý theo quy ñịnh của pháp luật Thông qua chức năng giao ñất cho thuê ñất chuyển mục ñích SDð, thu hồi ñất, Nhà nước thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của sở hữu ñất ñai toàn

dân Vì vậy quản lý tốt công tác giao ñất, cho thuế ñất, chuyển mục ñích SDð là

quản lý tốt nguồn tài nguyên ñất và hiệu quả kinh tế ñất

2.2.2.4 Quản lý tài chính về ñất, ñiều chỉnh các quan hệ kinh tế ñất trong nền kinh tế thị trường

+ Quản lý tài chính về ñất: Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa

ñể thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của chủ sở hữu, ñồng thời thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, nó bao gồm các nội dung quản lý giá ñất, quy ñịnh mức thu tiền thuê ñất, tiền SDð, thuế ñất các loại, quy ñịnh mức tiền bồi thường thiệt hại cho người SDð khi Nhà nước thu hồi ñất, các khoản ngân sách ñầu tư vào ñất và quản lý ngân sách khi ñấu giá QSDð… Quản lý tài chính về ñất ñảm bảo SDð có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, ñồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi ñể người SDð yên tâm ñầu tư vào ñất, ñược bảo

vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi ñất

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng

sản: Quản lý và phát triển thị trường QSDð trong thị trường BðS là việc Nhà

nước trực tiếp tham gia vận hành thị trường, ñể ñiều chỉnh các quan hệ kinh tế ñất, trong ñiều kiện nền KTTT và hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta

Ở phần 2.1.1.2 của luận văn ñã trình bày về nội dung quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng trong ñiều kiện nền KTTT ở nước ta hiện nay Quản lý thị trường QSDð là nội dung mới ñược Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh, nhằm quản lý chặt chẽ các giao dịch chuyển QSDð, ñảm bảo sự ổn ñịnh và phát triển lành mạnh của thị trường này, khắc phục tình trạng ñầu cơ ñất ðây là một nội dung rất quan trọng của QLNN về kinh tế ñất, ñặc biệt trong ñiều kiện nước ta hiện nay, ñất ñai ñược tiền tệ hoá và là tài nguyên có giá trị lớn nhất

2.2.2.5 Quản lý, giám sát thực hiện pháp luật ñất ñai thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật ñất ñai của cả chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng ñất

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDð:

ðể ñảm bảo người SDð phải thực hiện ñúng những quyền pháp luật cho phép, phải thực hiện ñúng những nghĩa vụ với Nhà nước, các cơ quan của

bộ máy nhà nước phải có cơ chế giám sát kiểm tra quá trình tổ chức SDð của người SDð ðây là tổng hợp những biện pháp về chính sách, cơ chế và cả tiến

bộ kỹ thuật ñược áp dụng, ñể buộc người SDð phải tuân thủ pháp luật ðồng thời hạn chế tính quan liêu thậm trí tiêu cực của bộ máy Nhà nước, giúp người SDð khai thác, sử dụng tốt nhất nguồn tài nguyên quý giá ñược Nhà nước giao

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

những ñối tượng SDð và các cơ quan quản lý của Nhà nước Ở mỗi cấp quản

lý, bộ máy QLNN ñều có chức năng kiểm tra việc chấp hành quy ñịnh của pháp luật Ở nước ta có Thanh tra ñất ñai chuyên ngành thuộc Bộ TN&MT, Thanh tra chuyên ngành thuộc Sở TNMT&Nð các tỉnh, thành phố, ngoài ra cơ quan Thanh tra Nhà nước cũng ñược giao nhiệm vụ thanh tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật trong quản lý SDð

+ Giải quyết các tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi

phạm trong quản lý và SDð:

- Tranh chấp ñất ñai là việc những người SDð tranh chấp với nhau về diện tích ñất ñược Nhà nước giao quyền sử dụng, hoặc tranh chấp nhau về QSDð Có thể xảy ra các dạng tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức với tổ chức có SDð Khi có tranh chấp QSDð, các

cơ quan nhà nước với chức năng tổ chức quyền lực công, phải có trách nhiệm giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy ñịnh của pháp luật

- Khiếu nại, tố cáo các vi phạm pháp luật trong quản lý và SDð: khiếu nại là việc NSDð ñề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu về quyền lợi ñối với QSDð của cá nhân hoặc tổ chức có liên quan, hoặc kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn ñề lợi ích của họ, mà cơ quan nhà nước cấp dưới ñã giải quyết, nhưng NSDð thấy chưa ñúng Tố cáo các vi phạm trong quản lý SDð là việc công dân, tổ chức tố cáo cán bộ QLNN, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm pháp luật trong quản lý SDð ðây là một trong những bức xúc trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, KTTT có những ưu việt nhằm phát huy mọi tiềm năng của xã hội ñể phát triển, nhưng ñồng thời cũng chứa ñựng nhiều nguy cơ, trong ñó có

tệ nạn tham nhũng, ñặc biệt trong lĩnh vực quản lý SDð Giải quyết khiếu nại

tố cáo của công dân là trách nhiệm rất quan trọng của bộ máy nhà nước ta, nhằm thực hiện cơ chế dân chủ, công khai, công bằng xã hội

Song cùng với công tác QLNN về ñất ñai theo những nội dung cơ bản