Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ở một số dự án huyện như xuân, tỉnh thanh hoá

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài ðề tài là công trình khoa học nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về việc vận dụng các chính sách bồi thường, GPMB và tái ñịnh cư khi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -


 -

ðỖ VĂN CHIẾN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG VÀ TÁI ðỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

HUYỆN NHƯ XUÂN- TỈNH THANH HOÁ

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Mã số : 60.85.01.03

Giáo viên dẫn khoa học: PGS-TS HOÀNG THÁI ðẠI

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ từ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2012

Tác giả luận văn

ðỗ Văn Chiến

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện ựề tài, ngoài sự nỗ lực của ban tôi

ựã nhận ựược sự giúp ựỡ tận tình, những ý kiến ựóng góp và những lời chỉ bảo quý báu cảu các thầy, cô giáo viện đào tạo Sau đại học, khoa Tài nguyên

và Môi trường, trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc ựến Thầy giáo - PGS.TS Hoàng Thái đại người trực tiếp hướng dẫn và giúp ựỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ựề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành Hội ựồng bồi thường GPMB huyện, các ban- ngành chức năng huyện Như Xuân, UBND các xã Yên Lễ, Xuân Hòa, Xuân Bình và các ựơn vị là chủ ựầu tư dự án thuộc phạm

vi nghiên cứu ựã tạo mọi ựiều kiện tốt nhất ựể tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin ựược bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp ựỡ tận tình, quý báu ựó

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2012

Tác giả luận văn

đỗ Văn Chiến

2.1 Cơ sở khoa học: Các khái niệm về bồi thường và tái ñịnh

2.3.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

2.3.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9

2.4 Những ñặc ñiểm tác ñộng ñến công tác bồi thường,

2.5 Những kinh nghiệm từ quá trình thực hiện bồi thường,

GPMB của một số nước, một số tổ chức trong khu vực

2.6 Kinh nghiệm và một số kết quả ñạt ñược trong việc thực

2.7 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Như Xuân,

4.2 Công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn huyện

4.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 52 4.2.2 Công tác thống kê, kiểm kê ựất ựai và cấp GCN quyền sử

4.3 đánh giá những dự án ựã thực hiện thu hồi ựất và GPMB

4.4 đánh giá công tác bồi thường, GPMB của các dự án

4.4.1 Khái quát chung về các dự án 58

4.4.3 Các văn bản pháp lý liên quan ựến các dự án nghiên cứu 61 4.4.4 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường ở 03 dự án 63 4.4.5 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB ở 03 dự án

4.4.6 Các chắnh sách hỗ trợ ở 03 dự án nghiên cứu 92 4.4.7 Ý kiến người dân về việc thực hiện chắnh sách bồi

4.4.8 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB ở

Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân

TT- BTC Thông tư Bộ tài chính

BTNMT Bộ tài nguyên môi trường

GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

DANH MỤC BẢNG

4.3 Phân bố dân cư năm 2010 theo ñơn vị hành chính 50

4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến hết

4.5 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 huyện Như Xuân 54

4.6 Các kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB ở 3 dự

4.9 Chênh lệch gia giá ñất bồi thường và giá thị trường ở 03

4.11 Tổng hợp ý kiến của người dân có ñất bị thu hồi ở 3 dự

DANH MỤC HÌNH

4.1 Vị trí quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Yên Cát 80

4.2 Người dân chưa bàn giao mặt bằng 81

4.3 Vị trí quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Bãi Trành 85 4.4 Nhà máy gỗ Thành Nam ñi vào sản xuất 86

4.5 Nhà máy gỗ Xuân sơn tiếp tục ñược ñầu tư 86

4.6 Nhà ở tái ñịnh cư rất chật hẹp 89

4.7 Khoảng cách giữa hộ với hộ 90

4.8 ðường giao thông bị xuống cấp 90

4.9 Công trình nước sinh hoạt bị xuống cấp và thiếu nước 91

DANH MỤC BIỂU ðỒ STT TÊN BIỂU ðỒ SỐ TRANG 4.1 Cơ cấu ñất ñai năm 2010 huyện Như Xuân 55

DANH MỤC SƠ ðỒ STT TÊN SƠ ðỒ SỐ TRANG 4.1 Sơ ñồ trình tự thực hiện công tác bồi thường GPMB 57

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản ñể phát triển kinh tế ñất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước ðất ñai ñược coi là một loại bất ñộng sản, là một hàng hoá ñặc biệt vì những tính chất của nó như

cố ñịnh về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng ñất ñai một cách hợp lý thì giá trị của ñất không những mất ñi mà còn tăng lên Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong

ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ

Nước ta ñang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, nhiều khu công nghiệp, nhà máy, các khu ñô thị mới, khu dân cư ñang ñược triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ ðể thực hiện ñược các nhiệm vụ trên thì mặt bằng ñất ñai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết ñịnh ñến hiệu quả trong công tác ñầu tư của các nhà ñầu tư trong và ngoài nước Nó còn ảnh hưởng ñến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của ñất nước

Thực hiện ñường lối ñổi mới do ðảng ta khởi xướng, trong các năm gần ñây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc ñộ ổn ñịnh, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày càng phát triển Sự nghiệp phát triển kinh tế

- xã hội của ñất nước ñặt ra nhiệm vụ trước hết phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông ñường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới ñiện quốc gia ñó là ñiều kiện rất cơ bản ñể phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ðến nay cả nước ta ñã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia ðể xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây

dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, ựào tạo, v.v Nhà nước phải thu hồi ựất của người sử dụng ựất và phải bồi thường cho người bị thu hồi Việc thực hiện bồi thường giữ vị trắ hết sức quan trọng, là yếu tố có tắnh quyết ựịnh trong toàn bộ quá trình bồi thường GPMB Trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện để khắc phục những tồn tại ựó trong những năm gần ựây Nhà nước ựã từng bước hoàn thiện pháp luật về ựất ựai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, GPMB và tái ựịnh cư một cách có hiệu quả

Như Xuân là huyện miền núi của tỉnh Thanh Hóa, hiện nay trên ựịa bàn huyện có 13 dự án lớn nhỏ ựang ựược triển khai ựồng loạt nhưng vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB ựược đặc biệt trong tình hình hiện nay

việc triển khai các dự án, các chương trình (đường an toàn khu, ựường nối dài QL45A, di dân tái ựịnh cư thủy ựiện Bản Mồng, thực hiện xây dựng quy hoạch ựô thị Bãi Trành, các dự án thuộc chương trình 30AẦ), ựang diễn ra

mạnh mẽ trên ựịa bàn huyện thì nhu cầu về quỹ ựất sạch là hết sức cấp thiết

ựể tạo ựiều kiện cho việc kêu gọi các nhà ựầu tư trong và ngoài nước nhằm thúc ựẩy nền kinh tế của huyện Tuy nhiên, tiến ựộ thực hiện công tác bồi thường, GPMB và tái ựịnh cư trên ựịa bàn hiện nay còn có nhiều khó khăn, vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan

Vì những lý do nêu trên, ựể nhìn nhận ựầy ựủ về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư ở huyện Như Xuân, ựược sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo

PGS.TS.Hoàng Thái đại, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư ở một số dự án huyện Như Xuân- tỉnh Thanh HoáỢ, nhằm ựiều tra, tìm hiểu thực trạng và

tìm ra nguyên nhân gây cản trở, ựề xuất một số giải pháp nhằm góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ của công tác bồi thường, GPMB ựáp ứng ựược yêu cầu cải cách hành chắnh của Nhà nước

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

ðề tài là công trình khoa học nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ

thống về việc vận dụng các chính sách bồi thường, GPMB và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Như Xuân và ñề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của ñề tài là cơ sở thực tiễn giúp các nhà quản lý, các nhà hoạt ñộng thực tiễn trong lĩnh vực quản lý ñất ñai ở ñịa phương có những quyết ñịnh ñúng ñắn góp phần ñẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa huyện Như Xuân, ñể huyện ngày càng văn minh, giầu ñẹp, góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại

do phải giải tỏa mặt bằng ñể triển khai các dự án, công trình trên ñịa bàn huyện Như Xuân

- Nghiên cứu kỹ các ñối tượng, mục ñích và phạm vi cần nghiên cứu từ

ñó chỉ ra ñược những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của những tồn tại ñó Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác GPMB ở một số dự án cần nghiên cứu nói riêng và cả huyện nói chung

2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học: Các khái niệm về bồi thường và tái ñịnh cư

2.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần [23] Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

2.2 Cơ sở lý luận: Sự cần thiết của cơng tác bồi thường, GPMB

Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nĩi riêng và tồn quốc nĩi chung Việc GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng để gĩp phần đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu cơng nghiệp và các cụm cơng nghiệp, theo đĩ các cơ sở văn hố giáo dục,

y tế, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đơ thị hố cũng diễn ra rất nhanh [1]

- Cơng tác GPMB mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án Cĩ thể nĩi: “GPMB nhanh là một nửa

dự án” Việc làm này khơng chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà cịn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất GPMB chính là quá trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng

và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng giải phĩng mặt bằng đến khi giải phĩng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho chủ đầu tư ðây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của tồn xã hội Triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự

án cĩ hiệu quả Ngược lại cơng tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến

độ thi cơng các cơng trình cũng như chi phí cho dự án, cĩ khi gây ra thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng [24]

- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của ðảng và Nhà nước ta đĩ là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội cơng bằng, dân chủ, văn minh” Cơng tác GPMB” là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, khơng riêng gì đơn vị nào Do vậy, Hội đồng và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện cơng tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đồn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự án ðồng thời địa phương nào

quan tâm, tắch cực làm tốt công tác này thì dự án sớm ựược triển khai và ựi vào hoạt ựộng, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia ựình và cũng tăng thu cho ngân sách góp phần cho ựịa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững

- Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế ựược quy ựịnh cụ thể trong luật ựất ựai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như: điều 36 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004; Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004; Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-

CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh

số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất

và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư [24] [5] [8] [9] [22]

Từ ựó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không ựơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo ựược lợi ắch của người dân phải di chuyển đó là họ phải có ựược chỗ ở ổn ựịnh, có ựiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ựược hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống sản xuất, hỗ trợ ựào tạo chuyển ựổi nghề ựể tạo ựiều kiện cho người dân sống và ổn ựịnh [24]

2.3 Một yếu tố ảnh hưởng ựến công tác bồi thường, GPMB

2.3.1 Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý Nhà nước về ựất ựai

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật đất ựai 1993 ựến nay, Chắnh phủ ựã

ba lần trình Quốc hội Luật sửa ựổi, bổ sung các quy ựịnh của Luật đất ựai

năm 1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế Với những ñổi mới về pháp luật dất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu

tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [19]

2.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,

mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [24]

2.3.3 Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng

ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn [3]

2.3.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 hàng năm

Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [7]

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều

không theo ựúng nguyên tắc ựó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ựất ựai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ựơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ựất ựai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ựất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ựất ở ựược giao tại nơi TđC lại quá cao so với giá ựất ở ựã ựược bồi thường tại nơi

bị thu hồi [26]

Như vậy, nếu công tác ựịnh giá ựất ựể bồi thường, GPMB không ựược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ựầu tư, làm chậm tiến ựộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ựầu tư

2.3.5 Thị trường bất ựộng sản

Thị trường bất ựộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ựộng sản trong một thời gian và không gian nhất ựịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư do người ựầu tư có thể ựáp ứng nhu cầu về ựất ựai thông qua các giao dịch trên thị trường; ựồng thời, người bị thu hồi ựất có thể

tự mua hoặc thuê ựất ựai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chắnh sách TđC và bồi thường [27]

Giá cả của bất ựộng sản ựược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường

2.4 Những ựặc ựiểm tác ựộng ựến công tác bồi thường, GPMB

Như chúng ta ựã biết ựể thực hiện ựược dự án theo ựúng tiến ựộ, thì trước hết các chủ ựầu tư cần phải giải phóng ựược mặt bằng đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tắnh chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ựất ựai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ựó công tác GPMB liên quan ựến lợi ắch của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các ựịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều ựặc ựiểm khác nhau Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ựể

thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính ña dạng và phức tạp:

- Tính ña dạng: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau

với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức

ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất

ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có ñặc trưng riêng của nó Còn ñối với khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do ñó, GPMB

và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.[25]

- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là

tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Do yếu tố lịch sử ñể lại nên nguồn gốc sử dụng ñất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa ñáp ứng ñược với nhu cầu thực tế sử dụng ñất nên chưa giải quyết ñược các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý ñất ñai chưa chặt chẽ dẫn ñến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không ñược chính quyền ñịa phương xử lý dẫn ñến việc phân tích hồ sơ ñất ñai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

+ Thiếu quỹ ñất dành cho xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Việc áp dụng giá ñất ở ñể tính bồi thường giữa thực tế và quy ñịnh của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không ñược sự ñồng thuận của những người dân

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau ñều có những tính ñặc thù riêng biệt do ñó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau [24]

2.5 Những kinh nghiệm từ quá trình thực hiện bồi thường, GPMB của một số nước, một số tổ chức trong khu vực và trên thế giới

Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương, trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ñồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra ñược những bài học quý giá

2.5.1 Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở [13]

Về ñền bù thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên

không có chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng

bị thu hồi ñất

Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa ñược xem là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc ñền bù thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh

cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình ñền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất Khi không ñạt ñược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị

trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà

chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh

cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…[13]

2.5.2 Hàn Quốc

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận Việc ñền

bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư

Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào

những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các

hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [25]

2.5.3 Thái Lan

Pháp luật ñất ñai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa

thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ

sở hữu) trên cơ sở một hợp ñồng

Không có chính sách ñền bù tái ñịnh cư quốc gia, vì ña hình thức sở hữu ñất ñai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc ñền bù phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các qui ñịnh này, các

ngành có qui ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thương, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra tòa án

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này

Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng [25]

2.5.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và

các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo lợi ích của những người

bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng ðể thực hiện ñược phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và tái ñịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay thế, sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất phải ñạt ñược ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái ñịnh cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn ñề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái ñịnh cư của ADB Theo ADB và

WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở

Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, ñồng thời có quy ñịnh rõ ràng các trường hợp không ñược bồi thường về ñất nếu xét thấy cần ñược hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết ñịnh ñối với từng trường hợp cụ thể [12]

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự

án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm ñất ñai), do vậy, nhiều gia ñình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn ñịnh trước khi giải tỏa

- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái ñịnh cư ra sao hầu như không trả lời ngay ñược

- Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó

có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy ñịnh về giám sát ñộc lập về tái ñịnh cư Cho nên việc giám sát ñộc lập công tác tái ñịnh cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng

còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế [12]

2.6 Kinh nghiệm và một số kết quả ñạt ñược trong việc thực hiện bồi thường, GPMB ở Việt Nam

2.6.1 Kinh nghiệm

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số ñiểm sau [26]:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về công tác ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư nói riêng bằng cách thành lập các ñơn vị tư vấn trong việc ñiều tra, nghiên cứu và xây dựng giá ñất ở các tỉnh, thành phố cả nước ñể giúp nhà nước xây dựng ñược một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người bị thu hồi ñất và lợi ích quốc gia

- Công khai hoá ñầy ñủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ dân bị thu hồi ñược biết, ñược bàn và kiểm tra

- Quan tâm hơn nữa ñối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái ñịnh cư; các chế ñộ chính sách của những người bị thu hồi ñất; giá cả ñền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi ñất, chủ ñầu tư với Nhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy ñịnh cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trong việc chuyển ñổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi ñất

2.6.2 Một số kết quả ñạt ñược

- Phương án bồi thường: Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứu ðịa chính năm 2003 [19], trong tổng số 6.000 hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn là phương án ñược áp dụng phổ biến (92,50%) Vì trên thực tế, quỹ ñất phục vụ cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của mỗi ñịa phương không giống nhau, các ñịa phương quỹ ñất công ích còn lại không ñáng kể, nên không ñáp ứng ñược yêu cầu bồi thường bằng ñất và lập khu tái ñịnh cư Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển thì lớn, có những hộ diện tích ñất thu

hồi lớn nên việc bồi thường diện tích ñất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết ñịa ñiểm khu tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất như cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi ñất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại ñất với nhau, giữa hộ gia ñình với nhau

và giữa 2 ñịa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi có

sự phân biệt giữa hai ñối tượng sử dụng ñất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương, tạo ra sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi ñất cảm thấy bị thiệt thòi, ñòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao ñất ñúng kế hoạch gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ của dự án

- Chính sách hỗ trợ: Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số

hộ ñược hưởng chính sách rất cao

Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không ñảm bảo trình ñộ và tay nghề ñể làm việc ở các nhà máy

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất

là ñối với các dự án chiếm dụng ñất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt

xã hội, nên phải có biện pháp giải quyết kịp thời

- Diện tích ñất bồi thường, giá ñất bồi thường:

Cách xác ñịnh hạn mức ñất ở bồi thường so với quy ñịnh còn tùy tiện, không thống nhất giữa các ñịa phương và các dự án với nhau

Bồi thường ñất nông nghiệp theo phân hạng ñất ñến nay ñã quá lạc hậu, không còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng ñến việc xác ñịnh giá bồi thường

mà còn làm thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác ñịnh ñiều kiện ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất,

nhưng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương còn chậm trễ ñã gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng

Hiện nay, những quy ñịnh về tính hợp pháp của thửa ñất ñang ñược ñiều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý Vì vậy, ñể giải phóng mặt bằng kịp tiến ñộ, nhiều ñịa phương ñã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các trường hợp không có ñủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng ñất

Công tác ñịnh giá ñất ở các ñịa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá ñất quy ñịnh của Chính phủ hàng năm, tùy vào giá mỗi loại ñất, mỗi khu vực, tùy vào ñiều kiện cụ thể của mỗi ñịa phương mà ban hành khung giá ñất ở các ñịa phương không giống nhau Tuy nhiên, mức giá ñều thấp hơn nhiều lần giá thực tế

- Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi:

Trên cơ sở chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của Nhà nước, cách xác ñịnh phương án bồi thường tài sản gắn liền với ñất của các ñịa phương ñược người dân ñồng tình ủng hộ Nhiều dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu cao hơn giá thị trường

- Tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư:

Thực trạng trong những năm qua cho thấy: Việc xây dựng các khu tái ñịnh cư của các dự án rất bị ñộng, thiếu ñồng bộ, tồn tại lớn nhất là cơ sở

hạ tầng khu tái ñịnh cư không ñược ñầu tư theo quy ñịnh hoặc ñầu tư nửa vời Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho người tái ñịnh cư Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phương án bồi thường do các chủ dự án lập, Hội ñồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn Vì vậy trách nhiệm của chính quyền ñịa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách bồi thường và tái ñịnh cư, ảnh hưởng ñến tiến ñộ giải phóng mặt bằng

Nguồn ñất xây dựng các khu tái ñịnh cư ở các khu ñô thị loại I và loại

II rất hiếm, mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven ñô nhưng chưa ñược người dân chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự chênh lệch lớn về chế

ñộ xã hội, những hộ sống bằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn

phương án ñổi ñất lấy ñất Còn ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi ñất làm ảnh hưởng ñến tập quán sinh hoạt của người dân, giao ñất mới với quy mô như diện tích hiện nay không ñáp ứng ñược nhu cầu sinh hoạt và nông nghiệp của người dân như: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, ñi lại thuận tiện

Vì vậy, cần quy ñịnh rõ thêm dự án nào có khu tái ñịnh cư và quy trình thẩm ñịnh kế hoạch tái ñịnh cư cụ thể giúp cho người dân bị thu hồi không bị thiệt thòi sau khi giải tỏa

- Trình ñộ hiểu biết pháp luật ñất ñai và bồi thường giải phóng mặt bằng:

Công tác phổ biến pháp luật ñất ñai và chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của Hội ñồng bồi thường cho người bị thu hồi ñất tại các ñịa phương tính theo mặt bằng chung, ñạt tỷ lệ không cao Phần lớn người dân rất quan tâm ñến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng Nhưng công tác tuyên truyền này ở các ñịa phương còn nhiều hạn chế Ở những vùng có trình ñộ dân trí cao thì kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấp hành các quy ñịnh của luật nghiêm minh và công tác giải phóng mặt bằng ñạt tiến ñộ và hiệu quả so với kế hoạch Trái lại, ñối với những vùng nông thôn, miền núi, vùng xa, hải ñảo, do không có ñiều kiện tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật, mặt bằng dân trí thấp, người dân không ñủ trình ñộ học tập, tiếp thu chính sách pháp luật của Nhà nước

Từ kết quả trên cho thấy bất kỳ trong giai ñoạn nào, những quy ñịnh về bồi thường, GPMB ñều phải ñảm bảo tính ổn ñịnh về chính trị xã hội, ổn ñịnh sản xuất, ñảm bảo công bằng xã hội Chính sách bồi thường, GPMB hiện hành còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tế, không ñáp ứng kịp yêu

cầu phát triển kinh tế - xã hội, cần phải sửa ñổi, bổ sung Vấn ñề giá ñất áp dụng trong bồi thường GPMB cũng cần ñặc biệt quan tâm Nhà nước cần quy

ñịnh cụ thể các chế tài xử lý các trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñể duy trì kỷ cương pháp luật, ñảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thường, GPMB ở nước ta

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tiến hành khảo sát về tình

hình sử dụng ñất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và ñời sống việc làm của người có ñất bị thu hồi ðây chỉ mới là khảo sát sơ bộ, tập trung vào việc thu hồi ñất ñể phát triển các khu công nghiệp Tình hình ñời sống, việc làm của các hộ dân chủ yếu ñược tổng hợp trên ý kiến của các ban, ngành ở ñịa phương, chưa phải là kết quả ñiều tra thực tế và phỏng vấn sâu người dân

bị thu hồi ñất

Nhìn chung trong công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất còn nhiều vấn ñề quan tâm không chỉ ở Việt Nam trong giai ñoạn phát triển hiện nay mà

là còn của tất cả các quốc gia trong khu vực và trên thế giới

Bồi thường, GPMB là vấn ñề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tác ñộng sâu tới mọi mặt của ñời sống kinh tế - xã hội Một trong những vấn ñề cơ bản ñể phát triển kinh tế - xã hội và môi trường bền vững là cần phải ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống cho người dân bị thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp, ñô thị

Vì thế chúng ta cần phải tiếp tục nghiên cứu, ñánh giá sâu thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại một số dự án cụ thể nhằm phát hiện những vướng mắc, nguyên nhân và ñề xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB

và góp phần hoàn thiện chính sách Pháp luật về ñất ñai [19]

2.7 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm

1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

2.7.2 Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Pháp luật”

+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT

về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại

về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và

vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể

sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

2.7.3 Thời kỳ từ 1993 ñến 2003

Luật ñất ñai năm 1993: ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị ñịnh số 90/Nð-CP quy ñịnh

cụ thể các chính sách làm cơ sở ñể thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy ñịnh khi nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất

Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP thay thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP và quy ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng áp dụng ðặc biệt người bị thu hồi ñất có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng ñất [4]

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP có những hạn chế nhất ñịnh Nó chưa ñáp ứng hết ñược yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước ðặc biệt chưa giải quyết ñược những tồn tại do yếu tố lịch sử ñể lại khi thực hiện chính sách ñền bù thiệt hại cho chủ sử dụng ñất có tài sản, nhà cửa nằm trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn ñến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác ñịnh giá ñất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên

cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương Do vậy việc áp dụng hệ số K và khung giá ñất ở ñịa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn ñến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không ñồng tình, không chấp hành, ảnh hưởng ñến tiến ñộ chung của dự án

Thứ ba, chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư: Tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các

cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại khu tái ñịnh cư

Thứ tư, chưa quy ñịnh cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm ñếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñủ ñiều kiện bồi thường về ñất chưa quy ñịnh rõ dàng

2.7.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay

Tại kỳ họp IV Quốc Hội Khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật ñất năm 2003 ñã quán triệt sâu sắc các quan ñiểm chỉ ñạo của ðảng và Nhà nước tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai phù hợp với ñường lối phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, Luật ñất ñai mới vẫn dựa trên nền tảng ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, có rất nhiều nội dung mới trong ñó có vấn ñề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất [3]

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật ñược ban hành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai [5]

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác

ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất [7]

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất [20]

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất [8]

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP [21]

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung các loại giá ñất [10]

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai [9]

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai [25]

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư [11]

- Về các Nghị ñịnh và Thông tư trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ, TðC, GPMB như sau: Quy ñịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh tế, trách nhiệm của UBND các cấp ñối với những trường hợp nhà ñầu tư thoả thuận với người sử dụng ñất; quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường; quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất; quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất; quy ñịnh

hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC mà có nguyện vọng

ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð- CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp

bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30- 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20- 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5- 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30- 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội [11]

Như vậy chính sách bồi thường, GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện nay

2.7.4.1 Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường ñất:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có

quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường [8]:

- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:

+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính; + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người

sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược

Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân

ñó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất

ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp

thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau [8]:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai

2003 và ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở của Luật ðất ñai tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất và giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP

+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải là ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng phải trừ ñi tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP [6] + Trường hợp ñất ñang sử dụng thuộc nhóm ñất nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì ñược bồi thường, nhưng diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;

- ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng

người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCNQSDð thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh: Trường hợp sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất ñối với diện tích và loại ñất ñược giao; Trường hợp sử dụng ñất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất như sau [8]:

+ ðược bồi thường, hỗ trợ về ñất ñối với diện tích ñất ñược giao là ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở; ñối với diện tích ñất ở trong hạn mức giao ñất của Luật ðất ñai;