luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam đảo tỉnh vĩnh phúc

g Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản - Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ; Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật khôn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



LƯU TIẾN ðĂNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN TAM ðẢO,

TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN DANH THÌN

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Lưu Tiến ðăng

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Trần Danh Thìn- Giảng viên Trường ðại học nông nghiệp Hà Nội

ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lưu Tiến ðăng

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử

2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 23

2.3.3 Thụy điển 27

2.4 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 30

2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 30

2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 32

2.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPđK 33

2.5 Thực trạng hoạt ựộng của VPđK QSD ựất của tỉnh Vĩnh Phúc 37

3.3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam đảo, tỉnh Vĩnh

3.3.2 Thực trạng tình hình hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử

3.3.3 đánh giá chung về một số hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký

3.3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng

3.3.5 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng

3.4.4 Phương pháp ựiều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực ựịa 44

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam đảo 46

4.2 Thực trạng tình hình hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử

4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp

4.2.2 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

4.2.3 Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 65

4.3 đánh giá chung về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký QSD ựất

4.3.3 Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 78

4.5 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn

UBND Uỷ ban nhân dân

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG

4.4 Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng ñất của huyện

DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH

2.1 Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ

1 MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống Luật đất ựai năm 2003 ựã khẳng ựịnh Ộ đất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữuỢ Công tác ựăng ký ựất ựai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai nhằm ựảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng ựất ựối với Nhà nước, là công cụ ựể Nhà nước thực hiện công tác quản lý ựất ựai theo quy ựịnh của pháp luật

Huyện Tam đảo ựược thành lập theo Nghị ựịnh 153/Nđ-CP ngày 09/12/2004 của Chắnh phủ trên cơ sở hợp nhất 4 xã Hợp Châu, Hồ Sơn, Tam Quan, đại đình của huyện Tam Dương, 3 xã đạo Trù, Bồ Lý, Yên Dương của huyện Lập Thạch, 01 xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và 01 thị trấn Tam đảo của huyện Tam đảo

Từ khi ựược thành lập và ựi vào hoạt ựộng ựến nay, huyện Tam đảo ựã

có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng ựược củng cố giữ vững, ựời sống nhân dân ngày càng ựược cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chắnh dần ựược cải cách ựể ựáp ứng nhu cầu của nhân dân, một trong những cải cách ựó là sự ra ựời của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất (VPđK) huyện Tam đảo ựược thành lập theo Quyết ựịnh 492/Qđ-UBND ngày 15/6/2009 của UBND huyện Tam đảo về việc thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Tam đảo

Sự ra ựời của VPđK huyện Tam đảo là tất yếu ựể ựáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội chung trên ựịa bàn huyện và ựảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, nhất là vấn ựề ựăng ký giấy chứng nhận, các hoạt ựộng liên quan ựến công tác chuyển quyền sử dụng ựất,

công tác giao dịch ựảm bảo,Ầ Tuy nhiên do mới ựược thành lập, VPđK huyện Tam đảo gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hoạt ựộng của VPđK còn hạn chế Vì vậy ựể khái quát ựược thực trạng hoạt ựộng và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt ựộng của VPđK huyện Tam đảo, ựáp ứng các yêu cầu thực tiễn ựặt ra là mục tiêu của ựề tài nghiên cứu Ộ đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Tam đảo, tỉnh Vĩnh PhúcỢ

1.2 Mục ựắch và yêu cầu nghiên cứu

1.2.2 Yêu cầu nghiên cứu

- Tìm hiểu thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Tam đảo, tỉnh Vĩnh Phúc;

- đánh giá, phân tắch hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Tam đảo, tỉnh Vĩnh Phúc;

- đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Tam đảo, tỉnh Vĩnh Phúc

2 TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là

một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất Như

vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác ñộng vào ñất cũng chính

là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại

có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [ 2 ]

b) Về tài nguyên, tài sản (land)

ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ

sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất ñặc biệt Theo ñó ñất ñai ñược ñịnh nghĩa : “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các

đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đĩ gồm cĩ: Yếu tố khí hậu gần

bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề

mặt trái đất; tập đồn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

2.1.1.2 Bất động sản

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại ðiều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: ðất đai; Nhà

ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật quy định” [13]

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận khơng thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản cĩ những đặc tính sau đây: cĩ vị trí cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

của nền kinh tế thị trường Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường

lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ [5]

c) ðặc ñiểm

- Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản

mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản

- Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại

là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản

d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

-Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS;

-Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;

Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là

hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao ñất

có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn,

cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất [5]

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận;

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS;

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của

TTBðS [5]

2.1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

2.1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi

Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu ñịa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai;

- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính)

2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai

ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích ñối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [21]

2.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

2.1.3.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản

Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả

- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phí thấp

2.2.3.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ñồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo

vệ ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý [21]

2.2.3.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất

Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào

hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [9]

Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không

Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp

Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể

từ hàng chục m2cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ

thống bản ựồ ựia chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [21]

2.1.3.4 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

a) đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch ựất ựai là phương thức mà các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ liên quan ựến ựất ựai ựược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ựịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ựảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ựộng sản rất ựa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền đó có thể là một giao dịch thuê nhà ựơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ựịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ựặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ựộng sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ựộc lập, nó thường là các văn bản hợp ựồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ắch trên ựất hoặc liên quan tới ựất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ựó ựã ựược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tắnh hợp pháp của các quyền ựược các bên ựem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ựại diện chắnh quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý

về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ựối với nhà và ựất ựem

ra mua bán

- đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ựăng ký với mục ựắch phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ựộng sản Hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ựăng ký mà ựối tượng ựăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ựăng ký, các văn tự giao dịch có thể ựược sao chép nguyên văn hoặc

trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền

ñối với ñất mà mình mua

b) ðăng ký quyền

- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược

giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản

ñó ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [21]

2.1.4 Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam

2.1.4.1 Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai

- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn

bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

2.1.4.2 Giai ñoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993

- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [14]

-Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”

Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp

2.1.4.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

a) Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh

- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất

- “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”

- “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý

sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc

sử dụng ñất” [[15] [[13]

Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai

ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này

2.1.4.4.Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

a) ðăng ký ñất ñai: Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh “ðăng ký quyền sử

dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

ñất” “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng ñất” [18]

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai, hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng

- ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

- ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất

b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai:

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ [18]

2.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

2.2.1.1 Pháp luật ñất ñai

a) Luật ðất ñai 2003

- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ñã ñược thi hành’’[18]

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [18]

b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn

cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT [7]

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người

sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

2.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện

ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173) Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [13]

2.2.1.3 Luật bổ sung sửa ñổi một số ñiều của Luật ñầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các luật liên quan ñến ñầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, ñối với lĩnh vực quản lý nhà nước về ñất ñai Luật này tập chung cho một số vấn ñề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với ñất

Phân ñịnh rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục ñiều kiện ñược uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

- Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP về ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

Nhằm ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng ñất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về ñất ñai, nhằm ñảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý ñất ñai từ trung ương ñến ñịa phương Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh cụ thể

việc cấp giấy chứng nhận ñơn thuần chỉ là quyền sử dụng ñất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với ñất và ñược nhắc ñến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện phải ñảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, ñó là phải xác ñịnh ñược công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất và tất nhiên phải có sự thay ñổi phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan ñể bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, ñồng thời cũng quy ñịnh các văn bản pháp lý có liên quan ñể xác ñịnh quyền hợp pháp của người ñăng ký chủ sở hữu tài sản ñó (ðiều 8-10) Người sử dụng ñất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận ñối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với ñất nhưng không ñồng thời là chủ sử dụng ñất (ðiều 20)

Một ñiểm nữa nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nhằm ñảm bảo ñơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (ðiều 11,12) Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh sử ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của ñất nước, ñể pháp luật có thể ñáp ứng ñược mọi nhu cầu của ñối tượng sử dụng ñất và ñối tượng quản lý nhà nước về ñất ñai

Tại thông tư này còn quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thue tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày ñối với cấp giấy chứng nhận lần ñầu theo Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP; còn 43 ngày ñối với Thông tư

số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, ñồng thời ñiều chỉnh bổ sung một số

nội dung ñơn xin giao ñất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một

số mẫu ñơn xin chuyển mục ñích sử dụng ñất bằng mẫu ñơn xin ñăng ký biến ñộng (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng ñẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, gồm có 4 chương

và 36 ñiều ðược quy ñịnh cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại ñất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên ñất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất, hình thức sử dụng ñất và tài sản, loại ñất theo mục ñích sử dụng, nguồn gốc sử dụng ñất ( ðiều 3 ñến ðiều 5)

Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; nhìn chung các thông tin quy ñịnh ñể người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan ñến giấy chứng nhậnh tại các ðiều 6-8 quy ñịnh cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục ñích nguồn gốc thời ñiểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản klhác gắn liền với ñất, và một số nội dung liên quan ñến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan ñến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất

2.2.1.4 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc

phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

2.2.2.1 Chức năng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

2.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương;

- ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm

vi ñịa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của

cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [7]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng

chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

- Hoạt ñộng của VPðK ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý nhà

nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục

có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là chứng thư pháp lý ñảm bảo cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

- Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc quản lý,

ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm

vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng trong quan

hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký

quyền sử dụng ñất So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Sơ ñồ 2.1 Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ

thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc

2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

2.3.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

2.3.1.1 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp [ 9 ]

2.3.1.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria:

Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958

Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan [ 9 ]

2.3.1.3 Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản

ký ñất ñai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai có các bộ phận sau: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công; ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS 1863 Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian

1863 - 1961 và Hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện

tử ñể tiện tra cứu ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm

1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là Hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm

2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký

tự ñộng [9]

2.3.2 Cộng hòa Pháp

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là

cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có

hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

ðây là ñiều kiện tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết

ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ñó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược

phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất ñộng sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy

ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính

ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể

phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô) [20]

ký bất ñộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển Cơ quan ñăng

ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại các ñịa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ðKðð; có 93 Văn phòng ðKðð; mỗi văn phòng ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án cấp quận ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý

dữ liệu bất ñộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai

Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất ñai Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia và Toà án

Hệ thống ñịa chính Thuỵ ðiển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan

chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng

có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế

ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền … do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [9]

2.4 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta

2.4.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2009 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1) Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có

39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/7/2005) [ 16 ]

Nguồn: Cục đăng ký và thông kê ựất ựai 31/12/ 2010

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPđK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về ựất ựai ở ựịa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phắ ựể duy trì bộ máy của VPđK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chắnh quyền ựịa phương về mục ựắch, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPđK còn hạn chế

Trong số các tỉnh ựã thành lập VPđK cấp huyện có 6 tỉnh ựã thành lập xong VPđK cho tất cả các huyện gồm đà Nẵng, đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chắ Minh và Tiền Giang Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng ựăng ký tại ựô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, đắk Lắc, đắk Nông và Lâm đồng Còn lại các tỉnh khác ựã thành lập gần như ựầy ựủ văn phòng cấp huyện

Một số VPđK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo

Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố đà Lạt tỉnh Lâm đồng, ựã dẫn ựến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ựạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ựịa chắnh; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này [19]

2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

Theo báo cáo của các ựịa phương VPđK thuộc Sở ựều tổ chức thành nhiều ựơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ựây gọi chung là bộ phận); mỗi VPđK thuộc Sở trung bình

có từ 3 ựến 4 bộ phận

Do có ắt cán bộ nên ựa số các VPđK cấp huyện ựược tổ chức thành các tổ, nhóm ựể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPđK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ựịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPđK cấp huyện có nhiều cán bộ ựã ựược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ đăng ký ựất ựai (hoặc Thẩm ựịnh hồ sơ); Tổ Lưu trữ

hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPđK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo ựảm; ựây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần ựược thành lập và duy trì ổn ựịnh ở các ựịa phương [19]

2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ựất ựai, số lượng lao ựộng của các VPđK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPđK cấp tỉnh, tắnh ựến tháng

12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPđK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xem Bảng 2.2)

Trong tổng số lao ựộng hiện có của các VPđK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp ựồng dài hạn (chiếm 52,38 %) Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ựội ngũ nhân viên VPđK cấp tỉnh