hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh [9]: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
NGUYỄN XUÂN TRUNG
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
HỖ TRỢ KHI THU HỒI ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH, TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.ts Nguyễn Hữu Thành
Trang 2
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn số liệu, thông tin ñược ñề cập trong cuốn Luận văn này
Tác giả luận văn
Nguyễn Xuân Trung
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự quan tâm giúp ựỡ nhiệt tình, sự ựóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ựã tạo ựiều kiện thuận lợi ựể tôi hoàn thành bản luận văn này
Lời ựầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Thành, ựã tận tình hướng dẫn, giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau đại học, Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo ựiều kiện cho tôi thực hiện ựề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Gia Bình, Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Phòng Công Thương, Phòng Thống kê, Phòng Tài chắnh Ờ Kế hoạch, Phòng Nông nghiệp & PTNT, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện, các thành viên trong HđđB GPMB huyện Gia Bình, UBND xã Vạn Ninh, UBND xã đông Cứu và một số hộ gia ựình, cá nhân ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ựịa phương
Tôi xin cảm ơn tới gia ựình, những người thân, ựồng nghiệp và bạn bè
ựã giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Nguyễn Xuân Trung
Trang 4MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích nghiên cứu 3
1.3 Yêu cầu của ñề tài 3
2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4
2.2 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 5
2.3 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội 12
2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước trên thế giới 13
2.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 19
2.6 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất của một số tỉnh thành trong nước 34
2.7 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB tại tỉnh Bắc Ninh 37
Trang 53 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.1 đối tượng nghiên cứu 38
3.2 Phạm vi nghiên cứu 38
3.3 Nội dung nghiên cứu 38
3.4 Phương pháp nghiên cứu 39
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh 41
4.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43
4.2.Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai trên ựịa bàn huyện Gia Bình 46
4.2.1 Tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện Gia Bình 46
4.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2011 của huyện Gia Bình 48
4.3 Tình hình chung về công tác bồi thường hỗ trợ, GPMB khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh 50
4.3.1 Tình hình chung 50
4.3.2 Một số kết quả ựạt ựược trong năm 2011 51
4.4 Sơ lược về 2 dự án nghiên cứu 51
4.4.1 Dự án khu du lịch sinh thái Thiên Thai thuộc ựịa phận xã đông Cứu huyện Gia Bình (giai ựoạn 1): 52
4.4.2 Dự án xây dựng ựường nối TL 282- cầu vượt sông ựuống với QL 18 thuộc huyện Gia Bình và Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh (ựợt 1) 56
4.5 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại 2 dự án 59
4.5.1 đối tượng, ựiều kiện ựược bồi thường 59
4.5.2 đánh giá việc thực hiện bồi thường hỗ trợ về ựất, tài sản, cây cối, hoa màu trên ựất 65
Trang 64.5.3 Chắnh sách hỗ trợ 77
4.5.4 đánh giá chung kết quả ựạt ựược và những tồn tại của hai dự án 82
4.6 đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh 87
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
5.1 Kết luận 90
5.2 đề nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
PHỤ LỤC 94
Trang 79 TT- BTC Thông tư Bộ tài chính
Trang 8DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Phân loại ñất chính huyện Gia Bình 42
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất phân theo mục ñích năm 2011 48
Bảng 4.3 Cơ cấu sử dụng ñất dự án khu du lịch sinh thái Thiên Thai 52
Bảng 4.4: Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 61
Bảng 4.5: Tổng hợp diện tích thu hồi của dự án ðầu tư xây khu du lịch
sinh thái Thiên Thai ( ðơn vị tính: m2) 70
Bảng 4.6 : Tổng hợp số tiền ñất ñược bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án
ñầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái Thiên Thai 71
Bảng 4.7: Tổng hợp diện tích thu hồi của dự án ðầu tư xây dựng ñường nối Tỉnh lộ 282 cầu vượt Sông ðuống với Quốc lộ 18 thuộc huyện Gia Bình
( ðơn vị tính: m2) 72
Bảng 4.8 : Tổng hợp số tiền ñất ñược bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án
ñầu tư xây ñường lối Tỉnh lộ 282 Cầu qua Sông ðuống với Quốc lộ 18 73
Bảng 4.9: Tổng hợp tiền cây hoa màu, tài sản của 02 dự án 76
Bảng 4.10: Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án ðầu tư xây dựng khu
du lịch sinh thái Thiên Thai 80
Bảng 4.11: Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án ðầu tư xây dựng ñường
nối Tỉnh lộ 282 cầu vượt sông ñuông với Quốc lộ 18 80
Bảng 4.12 Tổng hợp ý kiến ñánh giá của người dân về giá bồi thường ñất,
tài sản trên ñất và chính sách hỗ trợ 85
Trang 9DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1 Biến ñộng cơ cấu kinh tế huyện Gia Bình từ năm 2005-2010 44
Hình 4.2 Cơ cấu các loại ñất năm 2011 50
Hình 4 3 Quy hoạch chi tiết khu du lịch sinh thái Thiên Thai 54
Hình 4.4 Lễ khởi công dự án ñầu tư xây dựng ñường nối Tỉnh lộ 282 – Cầu vượt sông ñuống với Quốc lộ 18 57
Hình 4.5 Quy hoạch xây dựng ñường nối Tỉnh lộ 282 – Cầu vượt sông ñuống với Quốc lộ 18 57
Hình 4.6 Ảnh ñang thi công dự án ðầu tư xây dựng ñường nối Tỉnh lộ 282 cầu vượt Sông ðuống với Quốc lộ 18 81
Hình 4.7 Ảnh ñang thi công dự án khu du lịch sinh thái Thiên Thai 81
Trang 111 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia
Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất là vấn
ñề hết sức nhậy cảm và phức tạp, tác ñộng mọi mặt tới ñời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng ñồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp ñến Nhà nước, Chủ ñầu tư, ñặc biệt là ñối với người dân có ñất bị thu hồi Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất và giao ñất ngày càng ñược quan tâm hơn Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người bị thu hồi ñất dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là khiếu kiện tập thể, ñông người, gây mất ổn ñịnh tình hình kinh tế, chính trị và xã hội
Từ khi có Luật ðất ñai (năm 1993), việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ tại Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP Sau khi Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và có sửa ñổi, bổ sung như Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007; mới ñây nhất là Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009, mặc dù các ñiều khoản ñã ñược áp dụng có hiệu quả, phù
Trang 12hợp với nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc phục ñược những tồn tại vướng mắc của các văn bản trước ñây, song công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn ñề nan giải, là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến ñộ triển khai dự án Vì vậy, vấn ñề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất vẫn ñang là vấn ñề mang tính thời sự cấp bách
Bắc Ninh là một tỉnh nằm trong vùng ñộng lực phát triển kinh tế các tỉnh phía Bắc nước ta Trong những năm qua, ñặc biệt từ khi tái lập tỉnh (năm 1997) ñến nay, quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa ñã phát triển nhanh với
sự mở rộng thành phố Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn, các huyện lỵ và khu công nghiệp: Quế Võ, Yên Phong, Tiên Sơn…
Huyện Gia Bình là một huyện nằm ở phía Nam tỉnh Bắc Ninh (ñược tái lập từ tháng 8 năm 1999) cách trung tâm tỉnh khoảng 25 km về phía Tây Bắc
và cách thủ ñô Hà Nội 35 km về phía Tây Nam, tổng diện tích ñất tự nhiên 10.779,81 ha, gồm 14 ñơn vị hành chính cấp xã, thị trấn (01 thị trấn, 13 xã),
có ñịa hình tương ñối bằng phẳng cùng với nguồn lao ñộng dồi dào và hệ thống giao thông thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế xã hội và tiêu thụ sản phẩm tạo ñiều kiện ñể thu hút ñầu tư thực hiện CNH - HðH với sự phát triển của các KCN, các khu dân cư mới, các công trình văn hóa xã hội
Từ năm 2003 ñến nay huyện Gia Bình ñã thực hiện hơn 120 dự án thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất với các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân nhưng tiến
ñộ thực hiện các dự án còn chậm Các yếu tố, nguyên nhân dẫn ñến việc gây chậm trễ, kéo dài thời gian cho việc giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án chậm, nhìn từ góc ñộ khách quan có yếu tố chính sách, cơ chế của Nhà nước ban hành ñể quản lý mà trực tiếp là Nhà nước cấp ñịa phương tác ñộng trực tiếp ñến các quyền lợi chính ñáng của chủ sử dụng ñất ðồng thời ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất lại có tính lịch sử và nguồn gốc phức tạp, lâu ñời, khung giá, ñơn giá các loại ñất biến ñộng hàng năm, chưa phản ánh với thực tế, bên
Trang 13cạnh ựó một số chủ sử dụng ựất lợi dụng dân chủ trong GPMB làm kéo dài thời gian, có tắnh chất thách thức chắnh quyền để nắm bắt và tìm hiểu kỹ hơn
về các nguyên nhân liên quan tới việc thực hiện chắnh sách của Nhà nước, tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và kịp thời có những giải pháp tắch cực trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất góp phần giải quyết những vấn ựề xã hội bức xúc hiện nay trong chắnh sách quản lý ựất ựai theo hướng ổn ựịnh và phát triển bền vững, chúng tôi thực
hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ khi thu hồi ựất một số dự án trên ựịa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc NinhỢ
1.2 Mục ựắch nghiên cứu
- điều tra, ựánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại 2 dự án trên ựịa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh
- đề xuất một số giải pháp và kiến nghị cho việc bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất trong giai ựoạn tiếp góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư
1.3 Yêu cầu của ựề tài
- Nghiên cứu các chắnh sách, pháp luật ựất ựai về bồi thường hỗ trợ cũng như các văn bản liên quan ựến công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất ựược ban hành từ trước ựến nay
- Các tài liệu, số liệu khảo sát ựược ựúng với thực tế ở ựịa phương, phản ánh ựúng quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh
cư của các dự án ựã và ựang ựược thực hiện tại ựịa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh ựược phân tắch, ựánh giá một cách khách quan
- đưa ra ựược các giải pháp hợp lý, nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ, tái ựịnh cư, ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện dự án và ổn ựịnh việc làm cho người dân có ựất bị thu hồi
Trang 142 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.1 Thu hồi ñất
Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra Quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này [14]
2.1.2 Bồi thường
- "Bồi thường" hay “ ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [16]
ðiều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền
+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần
+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ñối
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh [14]
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể
2.1.3 Hỗ trợ
Trang 15Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [16]
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [14]
2.1.4 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát
triển
Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó [14]
2.2 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
2.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Trang 16Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội
Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
Trang 17trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung ở cấp cơ sở còn yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương vẫn còn tình trạng nể nang, trọng tình hơn việc chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn
đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB [01]
2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất
đất ựai và không gian sử dụng ựất ựai có hạn để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình, con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai
ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng [9]
Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy
Trang 18hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh [9]:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường
2.2.1.3 Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ trợ
2.2.1.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004 rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh, ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập
ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, ngày 01/11/2004 và Thông tư số
Trang 1909/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết
2.2.1.5 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB sẽ nhanh hơn
2.2.1.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
Trang 20quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hội ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân
2.2.1.7 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ñịa phương [2] [13]
Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai năm 2003 thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực
Trang 21thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; (3) Do người
sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá
ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện [14]
Trang 222.2.2 Thị trường bất ñộng sản
Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân
Luật ñất ñai 1988 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ñất ñai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên
cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 20 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng
về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng” [12]
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [7]
2.3 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát triển cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội
2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến ñộ dự án: Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án
- Về kinh tế dự án: Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho mở rộng ñầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không
Trang 23kịp hoàn thành tiến ñộ dự án dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các dự án ñầu tư
ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp
ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến
ñộ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình
2.3.2 ðời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào
sự thành công bước ñầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước”, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân ðạt ñược kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả
2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước trên thế giới
2.4.1 Tại Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật của Việt Nam Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc là rất cao Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai
Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa
Về ñền bù thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách ñền bù thiệt hại Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử
Trang 24dụng bị thu hồi ñất
Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu
ở mới Tại Thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình
Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc ñền bù thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng, chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách xã hội riêng Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế
ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc
Trang 25cho thuê ñất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp
lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất
Trang 26Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi
Ví dụ: tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100%
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
Trang 27ñất giải toả
2.4.2 Tại Thái Lan
Thái Lan là ñất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất ñể làm bất cứ việc
gì ñều phải có sự thoả thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp ñồng Về giá ñất ñể làm căn
cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một uỷ ban của chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau ñó người bị thu hồi ñem tiền này ñi mua ñất tại khu vực khác Nếu phải di chuyển nhà ở ñến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình ñược ñến ñâu, phải trả tiền một lần, ñược cho thuê hay mua trả góp Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng ñịnh mức giá ñền bù ñã hợp lý chưa và dù ñúng hay không ñúng nếu người bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế Việc khiếu nại tiếp tục sẽ
do toà án giải quyết Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờ ñến
sự can thiệp của toà án
Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, gần như ngay từ ñầu, xấp xỉ 100% các hộ dân ñã hiểu và chấp hành chính sách, phương án ñền bù, giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng ñược phía bạn rất quan tâm, tại các quận, huyện ñều có tổ chức chuyên trách thực hiện công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng
Việc thống nhất trong chỉ ñạo, ñiều hành giải quyết khiếu kiện của công
Trang 28dân cũng như sự ñồng ý của chính sách, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng
và thu ñất tự nguyện.Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán
Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn
ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể
Trang 29xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC
Một số kinh nghiệm cho Việt Nam, chính sách ñền bù của Trung Quốc,
Thái Lan và Australia ñã thể hiện rõ các văn bản của họ ñều ñầy ñủ, kịp thời
ñiều chỉnh linh hoạt theo thực tế
2.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.5.1 Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1993
Quá trình hình thành các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục… mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập
Trang 30ựồn ựiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ựịnh (Hiệp ước Patenôtre 1884, Nghị ựịnh 07 tháng 7 năm 1888 của Toàn quyền Richaud, Nghị ựịnh của toàn quyền đông Dương ngày 13 tháng chạp năm 1913 Ầ) bất bình ựẳng ựể chiếm hữu ựất ựai và khai thác tài nguyên của ựất nước ta
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp ựầu tiên của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ựoạn này
là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành ựộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm
1953, Luật cải cách ruộng ựất ra ựời nhằm thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế ựộ phong kiến về chiếm hữu ruộng ựất, thực hiện chế ựộ sở hữu ruộng ựất của nông dân, ựồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng Cuộc cải cách ruộng ựất
hoàn thành, nông dân có quyền sở hữu ruộng ựất ựược chia cấp
Ngay sau khi hoà bình ựược lập lại ở miền Bắc (1954), đảng và Nhà nước ựã khẳng ựịnh con ựường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ựấu tranh giải phóng miền Nam để ựáp ứng nhiệm vụ xây dựng ựất nước trong giai ựoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4 năm 1959, Hội ựồng Chắnh phủ (nay là Chắnh phủ) ựã ban hành Nghị ựịnh 151/TTg quy ựịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ựất đây có thể coi là văn bản pháp quy ựầu tiên liên quan tới bồi thường và TđC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau ựó, Liên Bộ ủy ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ựịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như phải ựảm bảo kịp thời và ựủ diện tắch cần thiết cho xây dựng, ựồng thời chiếu cố ựúng mức quyền lợi và ựời sống của người có ruộng ựất; những người có ruộng ựất bị trưng dụng ựược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ựược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ựược trưng dụng số ruộng ựất thật cần thiết,
Trang 31không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền; những người có ruộng ñất trưng dụng cần ñược báo trước một thời gian
là hai tháng ñể kịp di chuyển
Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất
là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1 - 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất
bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể
về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg
là phải bảo ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp
Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật và thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi nhà nước trưng dụng ñất tại Thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị
Trang 32ñịnh 151/TTg, từ “chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người
có ruộng ñất bị trưng dụng” trước ñây sang “ñảm bảo thỏa ñáng quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân”, ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh
số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư số 1792-TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, hoa màu trên ñất
Sau khi giải phóng miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên
cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai, pháp luật không quy ñịnh ñất có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự (ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội ñồng Chính phủ) Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước
với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ “giao - thu” [10]
Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách
Trang 33Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra và người bị thu hồi ñất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu [13]
Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường, GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước
2.5.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003
Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những ñiều, khoản quy ñịnh cụ thể như sau:
- ðiều 17: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân”
- ðiều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”[11]
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy ñịnh “ñất có giá” và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993
Những quy ñịnh về bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần
Trang 34mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều
của Luật ðất ñai ñã ñược thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001
ðể cụ thể hóa các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên
- Thông tư 145/1998/TT- BTC ngày 4 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm
1998 của Chính phủ
* Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC [2]:
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm
vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện
Về phạm vi áp dụng: Chính sách bồi thường, GPMB theo quy ñịnh của
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất ðây là một ñiểm khác so
Trang 35với Nghị ñịnh số 90/CP
ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà
nước giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê
ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng
ñất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật
Phạm vi bồi thường thiệt hại, gồm:
- Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi
- Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có
- Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh
- Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB
Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì
tùy từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị ñó bằng tiền
Về ñiều kiện ñược bồi thường: Do chính sách ñất ñai của Nhà nước
Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay ñổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng ñất, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất, về tài sản
Về giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt
hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương
Trang 36Về chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang
sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất ñất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ñời sống của người bị thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ñể khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy ñịnh trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP bao gồm:
- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển nghề
- Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh ñến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt ñộng bình thường
- Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở mới ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, thưởng tiến ñộ
- Hỗ trợ cho các ñối tượng chính sách
Về TðC: Chính sách TðC ñược ñề cập ñầy ñủ hơn so với các Nghị
ñịnh trước ñó, việc Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC (bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt) là một phần ñảm bảo cho công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TðC ñược cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, bao gồm quy ñịnh thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC, ngoài ra còn có một số quy ñịnh về chính sách hỗ trợ lập khu TðC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TðC thể hiện chính sách ñổi mới của Nhà nước về quan ñiểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại ñối với người bị thu hồi ñất
Về tổ chức thực hiện: Nếu như các văn bản trước ñây mới chỉ quan tâm
ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, thì Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã có các quy ñịnh cụ thể về công
Trang 37tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường, GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt Các quy ñịnh này ñã giúp cho các ñịa phương có sự chủ ñộng trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất, tập quán của ñịa phương Nhìn chung, trong thời kỳ 1993 - 2003, chính sách thu hồi ñất và bồi thường, GPMB ñã có những tiến bộ nhằm ñáp ứng ñược yêu cầu phát triển của ñất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược ñiểm như sau:
- Vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh chưa theo một chuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường; người
bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi
- Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê duyệt nên người bị thu hồi ñất coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai và thường dẫn ñến việc so bì giá bồi thường ñất với giá ñất phi nông nghiệp
- Nhà ñầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều ñối tác ñể thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường, GPMB và làm việc với người có ñất bị thu hồi
- Thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược
Trang 38giải quyết thỏa ñáng, ñiều kiện của các khu TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi
2.5.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành ñã ban hành các văn bản sau:
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày
16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Trang 39Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh
số 123/2007/Nð-CP
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất
Các Nghị ñịnh và Thông tư nêu trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường,
hỗ trợ, TðC, GPMB như sau:
- Quy ñịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh tế; trách nhiệm của ủy ban nhân dân các cấp ñối với những trường hợp nhà ñầu tư thỏa thuận với người sử dụng ñất
- Quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường:
+ Quy ñịnh về giải quyết các trường hợp ñang sử dụng ñất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ñất ñai
+ Căn cứ xác ñịnh thế nào là ñất sử dụng do vi phạm, lấn, chiếm không ñược bồi thường về ñất
+ Phạm vi, giới hạn ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao liền kề với ñất ở ñể ñược hỗ trợ về ñất ở khi Nhà nước thu hồi ñất
Trang 40- Quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất:
+ Xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp với thị trường ñối với trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường + Quy ñịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ña của khung giá một
số loại ñất (các loại ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn) tăng thêm 50%
+ Quy ñịnh cơ chế ñịnh giá ñất bồi thường dựa trên kết quả tư vấn giá ñất của tổ chức dịch vụ tư vấn giá ñất, có sự thẩm ñịnh của Sở Tài chính
- Quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất: + Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo
+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp mà không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp
và tạo việc làm bằng cách giao ñất ñể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp [4]
- Quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC
mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP vừa ñược Chính phủ ban hành, ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30-70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20-50% giá ñất ở
