Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án huyện sóc sơn, thành phố hà nội

Một chắnh sách hợp lý phải bảo ựảm hài hòa giữa lợi ắch của Nhà nước, của nhà ựầu tư và người có ựất bị thu hồi, nhưng ựồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

LƯU VĂN KHẢI

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

HUYỆN SÓC SƠN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI – 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

LƯU VĂN KHẢI

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN

HUYỆN SÓC SƠN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ðất ñai

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH

TS TRỊNH QUANG HUY

HÀ NỘI – 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Lưu Văn Khải

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Xuân Thành và TS Trịnh Quang Huy ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Viện ñào tào sau ñại học, tập thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Ban bồi thường GPMB, Trung tâm phát triển quỹ ñất huyện Sóc Sơn và cán bộ, nhân dân các xã Bắc Sơn, xã Tiên Dược ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Lưu Văn Khải

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

PHẦN PHỤ LỤC viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

I MỞ ðẦU i

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích, yêu cầu 2

1.2.1 Mục ñích 2

1.2.2 Yêu cầu 3

II TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất 4

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: 4

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5

2.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 6

2.2.1 Trung Quốc 7

2.2.2 Thái Lan 8

2.2.3 Hàn Quốc 9

2.2.4 Nhận xét, ñánh giá: 11

2.3 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ 12

2.3.1 Thời kỳ trước 1987 12

2.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993 13

2.3.3 Thời kỳ 1993 ựến 2003 14

2.3.4 Thời kỳ từ 2003 ựến nay 22

2.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam 25

2.5 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ựất của thành phố Hà Nội 30

2.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chắnh sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư; 30

2.5.2 Kết quả thực hiện chắnh sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư: 32

2.5.3 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường hỗ tợ nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội 33

III đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.1 đối tượng, Phạm vi nghiên cứu 34

3.2 Nội dung nghiên cứu 34

3.3 Phương pháp nghiên cứu 34

IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện 36

4.1.1 điều kiện tự nhiên: 36

4.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội: 40

4.1.3 đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác ựộng ựến việc sử dụng ựất ựai; 44

4.2 Thực trạng quản lý ựất ựai 45

4.2.1 Thực trạng quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn 45

4.2.2 Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai liên quan ựến chắnh sách bồi thường hỗ trợ khi thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội 49

4.3 Hiện trạng sử dụng ựất 52

4.4 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà

nước thu hồi ựất trên ựịa bàn nghiên cứu 54

4.4.1 Các văn bản, cơ sở pháp lý 54

4.4.2 Công tác tổ chức thực hiện 57

4.5 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất ựối với 2 dự án; 63

4.5.1 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 63

4.5.2 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường về ựất 68

4.5.3 Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 2 dự án 75

4.5.4 Giá bồi thường về tài sản và các chắnh sách hỗ trợ 76

4.5.5 Chắnh sách hỗ trợ 77

4.5.6 Kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn thành phố Hà Nội 80

4.6 đề xuất một số giải pháp thực hiện công tác thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ theo ựúng pháp luật, có tắnh khả thi trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn 82

4.6.1 Hoàn thiện chắnh sách pháp luật về ựất ựai 82

4.6.2 Kiện toàn nội dung chắnh sách về công tác bồi thường, hỗ trợ 83

4.6.3 Tăng cường vai trò cộng ựồng trong việc tham gia công tác GPMB 84

4.6.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ 85

V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

5.1 Kết luận 87

5.2 Kiến nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 92

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Lao ñộng trên ñịa bàn huyện Sóc Sơn 41

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Sóc Sơn năm 2011 53

Bảng 4.3 ðơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản và ñất của Dự án 1: 65

Bảng 4.4 ðơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản và ñất của Dự án 2: 67

Bảng 4.5 Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường; 74

Bảng 4.6 Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi ñất về ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường; 74

Bảng 4.7 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án 76

Bảng 4.8 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án 77

Bảng 4.9 Tổng hợp các khoản hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng ở 2 dự án nghiên cứu 79

Bảng 4.10 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ của 2 Dự án; 80

Bảng 4.11 Kết quả giải phóng mặt bằng ñạt ñược của 2 dự án 81

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 So sánh cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2007 -2011 40 Hình 4.2 Cơ cấu diện tắch các loại ựất huyện Sóc Sơn năm 2011 54 Hình 4.3 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất 59 Hình 4.4 Hình ảnh dự án xây dựng cải tạo, nâng cấp ựường Hồng Kỳ - Bắc Sơn

và tuyến nhánh Chợ Chấu - đô Tân, trên ựịa bàn huyện Sóc Sơn ựã san lấp mặt bằng và xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật 66 Hình 4.5 Hình ảnh dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại xã Tiên Dược, huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội ựã san lấp mặt bằng và xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật 68

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: Bảng tổng hợp phương án bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất (ñơt 1) 92 PHỤ LỤC 2: Phương án bồi thường, GPMB dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại thôn lương châu, xã Tiên Dược, Sóc Sơn, Hà Nội (87 hộ) 121 PHỤ LỤC 3: PHIẾU ðIỀU TRA 131 PHỤ LỤC 4: PHIẾU ðIỀU TRA 133

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

2 CNH-HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa

3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

I MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể phân bố dân cư, các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ sở

hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng

là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án, có thể nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là ñã hoàn thành 1/3 ñến 1/2 của dự án” Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở

Sóc Sơn là một huyện kinh tế trọng ñiểm của thành phố Hà Nội, cách thành phố Hà Nội 40 Km Vị trí ñịa lý trên ñã tạo cho Sóc Sơn những ñiều kiện

lý tưởng ñể thu hút ñầu tư, thực hiện CNH, HðH ñịa phương với sự phát triển thị trấn huyện Sóc Sơn, các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 3, Quốc lộ 18

Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và huyện Sóc Sơn cũng có ý nghĩa quan trọng và những khó

khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi ựất, bồi thường giải phóng mặt bằng của cả nước

Chắnh sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chắnh sách, pháp luật của các ựịa phương một cách chưa thực sự thỏa ựáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện ựông người, kéo dài tạo ra những ựiểm nóng về chắnh trị, xã hội Một chắnh sách hợp lý phải bảo ựảm hài hòa giữa lợi ắch của Nhà nước, của nhà ựầu tư và người có ựất bị thu hồi, nhưng ựồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng

cơ hội lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước ựể ựưa ra những ựòi hỏi bất hợp

để tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư cho người có ựất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ựịa phương khác nhau, chuyên sâu về các khắa cạnh khác nhau của vấn ựề, trên cơ sở ựó ựánh giá ựúng, ựủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; nắm

rõ bản chất của các vấn ựề bất cập Vì vậy việc thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án huyện Sóc Sơn, thành phố Hà NộiỢ là cần thiết trong thời ựiểm hiện nay

1.2 Mục ựắch, yêu cầu

1.2.1 Mục ựắch

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất 2 dự án huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội

- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội

- Phân tích, ñánh giá ñúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn nghiên cứu

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội;

- ðề tài ñã ñánh giá ñược thực trạng những thuận lợi, những khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng huyện Sóc Sơn ðặc biệt nắm bắt ñược nguyện vọng chính ñáng của người dân ñể ổn ñịnh cuộc sống sau khi bị thu hồi ñất

II TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

2.1.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường:

- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thu hồi ñất

- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi {17}

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó {21} {22}

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư {21} {22}

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó {22}

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế,

xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp

a Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất

khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng

ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di

chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến

ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

2.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt,

ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp

ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.1 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính

quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

2.2.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển

ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các

cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi

thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng

có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng

có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội,

vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án

2.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật

“ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết

của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời

và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi

dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

2.2.4 Nhận xét, ñánh giá:

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất Do ñất ñai có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ðất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với

quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trưng thu ñất và bồi thường hỗ trợ về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng

do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh

cư, tạo việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

2.3 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.2 Nghị ñịnh số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời

2.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên

Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT

về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại

về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng

và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất

có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và

sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

2.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003

2.3.3.1 Hiến pháp 1992

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân

có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu

về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét

về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:

a Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các ñối tượng ñược bồi thường Giá ñất ñể tính bồi thường hỗ trợ ñược xác ñịnh trên cơ

sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số

K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi là do

Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường hỗ trợ chi phí ñã ñầu

tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải bồi thường

hỗ trợ về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của

xã ñược UBND xã bồi thường hỗ trợ chi phí ñã ñầu tư vào ñất Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền

b Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược trợ gấp 70% ñến 80% mức bồi thường

c Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức

hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất của ñịa phương

ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi dự

án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất

bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thu hồi về ñất và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện tích

và chất lượng, nếu không có ñất mới thì bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh Bồi thường bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không quá

400 m2, hoặc không quá 800 m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế

hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

ñ Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: ðiều 34 quy ñịnh Việc lập Hội ñồng bồi thường hỗ trợ GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản… Hội ñồng bồi thường GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập phương án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức bồi thường vượt quá quy ñịnh thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện bồi thường GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền, chi phí bồi thường tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất

e Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch

2.3.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên

nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi thưòng hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược

ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi

ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh

cư, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

2.3.3.4 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

b Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp

Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

c Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận

Trong quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi ñất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, ñặc biệt là những người bị thu hồi hết ñất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Với giá trị ñược bồi thường, người có ñất bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng ñầu

tư ñể chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác ñộng của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn ñòi hỏi phải có

sự thay ñổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này ðồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao ñộng

…ñể giải quyết những vấn ñề có liên quan ñến ñời sống, dân sinh, kinh tế cộng ñồng và ổn ñịnh xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số

tổ chức quốc tế cho các dự án ñầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển

cơ sở hạ tầng) Nghị ñịnh 22/CP ñã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy ñịnh không phù hợp với chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ñó, phần nào hạn chế hiệu quả ñầu tư, tiến ñộ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về chính sách bồi thường GPMB và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:

a Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;

b Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH nông nghiệp và nông thôn;

c Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;

d Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất;

ñ Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của kinh

tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;

e Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất trên

cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với ñất;

g Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi ñất;

h ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích

sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;

i ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự án

sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004

về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách ñất ñai, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB thực hiện CNH-HðH, ổn ñịnh ñời sống nhân dân

2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” (ðiều 27) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị ñịnh này là cơ sở pháp

lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều chỉnh ñầy ñủ phạm

vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ñịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ñịnh cư ñể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

về ñất, về tài sản phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, Nhà nước ñã thực hiện

ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể

sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước

Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện

Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường hỗ trợ quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh

số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế

ở nước ta Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ

số K Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như đà Nẵng, Lào Cai ; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư

Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi

thường hỗ trợ về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường hỗ trợ dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chắnh sách bồi thường hỗ trợ về ựất chưa gắn với chắnh sách thu

tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993 Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường hỗ trợ về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi

Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Nai , nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh

Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu chuẩn

của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ

Thứ sáu, chưa quy ựịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ựịnh thu

hồi ựất, quyết ựịnh bồi thường ựối với các trường hợp cố tình không thực hiện

ựã dẫn ựến một số ựối tượng lợi dụng kẽ hở trong chắnh sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ựồng bồi thường tiến hành ựo ựạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ựịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ựã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tắnh ựúng, tắnh ựủ chi phắ bồi thường, giải

phóng mặt bằng vào tổng mức ựầu tư của dự án, nên việc bố trắ nguồn vốn ựể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ựất không ựầy ựủ và kịp thời; nhiều

dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ựã ựược phê duyệt nhưng không ựảm bảo tiền chi trả bồi thường ựể giải phóng mặt bằng; có dự án ựã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ựể thi công ựể dân tái lấn chiếm dẫn ựến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003

Ở Việt Nam, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP sau một thời gian thực hiện, ñặc biệt là sau sự ra ñời của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác ñịnh

ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận bồi thường hỗ trợ cũng thấy thỏa ñáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ sung và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả

- Các ñịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ñịnh Luật ñất ñai năm

2003, các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành, ñã dựa trên sự ñịnh hướng chính sách của ðảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ñịa phương ñể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ñịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái

ñịnh cư ñược thực hiện hợp lý và ñạt hiệu quả cao hơn

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính quyền ñịa phương ñược nâng cao Chính phủ ñã có nhiều nỗ lực ñể tạo ñiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có năng lực

và có nhiều kinh nghiệm ngày càng ñông ñảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ñầu tư ngày càng ñược mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ñộ giải phóng mặt bằng trong các dự án ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giúp cho ñất nước ta xây dựng

cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ñiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, ổn ñịnh ñời sống sản xuất cho người có ñất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ñó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, trong ñó ñặc biệt là vấn ñề giá ñền bù, gây những tác ñộng tiêu cực ñối với thị trường bất ñộng sản

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 và Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay có những ñiểm ñổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư ñối với những trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế theo quy ñịnh tại ðiều 36, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP