Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn huyện yên phong, tỉnh bắc ninh

Nhà nước phải ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất một cách thoả ñáng cụ thể: + Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


    -

NGUYỄN DUY TUẤN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG - TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Nguyễn Duy Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện Luận văn này tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn bè ñồng nghiệp Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp giúp ñỡ tôi trong thời gian thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh, phòng ðăng ký ñất ñai và phòng Quản lý ñất ñai, Trung tâm phát triển quỹ ñất (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh); phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh Tế, phòng Thống kê, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Yên Phong, UBND xã Long Châu, UBND xã Yên Trung ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương

Tôi xin cảm ơn những người thân trong gia ñình, ban bè, ñồng nghiệp

ñã khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành Luận văn

Một lần nữa xin cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Tuấn

2.1.1 Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4

2.1.2 ðặc ñiểm và những yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, giải

2.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của bồi thường, hổ trợ khi

2.2.1 Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu

2.2.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước

2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi ñất, bồi thường,

2.3.4 Một số kết quả trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.4 Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi thường,

2.4.2 Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam 33

3.1.3 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư một số dự án của

3.1.4 Ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến người dân và kế hoạch sử dụng

3.1.5 đề xuất một số giải pháp nhằm ựẩy nhanh tốc ựộ thu hồi ựất phục vụ

4.3.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của hai dự án 59

4.3.4 đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của hai

4.5 Những giải pháp góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, giải

4.5.2 Kiện toàn nội dung chắnh sách về công tác bồi thường, hỗ trợ 78

4.5.3 Tăng cường vai trò cộng ựồng trong việc tham gia công tác GPMB 79

4.5.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường,

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

2 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNNPTNT

DANH MỤC BẢNG

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Yên Phong tính ñến 31/12/2011 544.2 Cơ cấu diện tích ñất thu hồi và bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 584.3 Cơ cấu diện tích ñất thu hồi và bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 59

4.6 Kết quả bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi thu hồi ñất của dự án 2 64

1 MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, ñất ñai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho ñầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng Trong những năm qua, Nhà nước ñã thực hiện mạnh mẽ chủ trương công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước và thực tế ñã cho thấy nền kinh tế ñã có những bước phát triển vượt bậc, ñời sống nhân dân ñã và ñang từng bước ñược cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật ñược thay ñổi tạo ra bộ mặt mới cho ñất nước và thu hẹp dần khoảng cách ñối với các nước phát triển

Trên con ñường công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, ñể ñưa ñất ñai thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà ñầu tư phát triển thì việc thu hồi ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu ñô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, xây dựng

cơ cấu ñất ñai hợp lý thực sự cần thiết Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi ñất

ñể thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ và tái ñịnh cư ñang là một vấn ñề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội

ðể nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Luật ñất ñai 2003 có nhiều nội dung mới ñược sửa ñổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm ñiều chỉnh các mối quan hệ pháp luật ñối với các chủ thể quản lý, sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất, sử dụng ñất thu hồi phục

vụ phát triển kinh tế xã hội quy ñịnh tại ñiều 86 Luật ñất ñai 2003, ñiều 36 Nghị ñịnh 181/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy ñịnh về thi hành

-Luật ựất ựai Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất ựược ban hành thay thế Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP trước ựây, Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường,

hỗ trợ và tái ựịnh cư

Huyện Yên Phong nằm ở phắa Tây Bắc của tỉnh Bắc Ninh trong vùng ựồng bằng châu thổ sông Hồng, mảnh ựất trù phú với vị trắ ựịa lý tương ựối thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế - xã hội, là một trong những huyện trọng tâm ựể thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Những năm gần ựây ựất ựai ở Yên Phong ựược chuyển mục ựắch sử dụng khá nhiều, ựồng nghĩa với việc áp dụng những chắnh sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường GPMB và hỗ trợ ựối với những nông dân mất ựất sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên công tác này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chắnh cộng ựồng dân cư bị thu hồi điều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất, sửa ựổi thiết kế dự

án, chờ ựợi do không giải phóng ựược mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không ựảm bảo là những nguyên nhân làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà ựầu tư và Nhà nước, làm mất ổn ựịnh chắnh trị xã hội ở ựịa phương Xuất phát từ thực tiễn nói trên,

chúng tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của một số dự án trên ựịa bàn huyện Yên Phong - tỉnh Bắc NinhỢ

ðưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và ñẩy nhanh tiến ñộ thu hồi ñất phục vụ cho tiến trình công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ñất

1.3 Yêu cầu

- Các số liệu thu thập ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan

- Các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất và nâng cao ñời sống và việc làm của người dân có ñất bị thu hồi ñất phải có tính khả thi

2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.1 Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.1.1 Thế nào là thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, hộ gia ñinh, cá nhân

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật ñất ñai hiện hành [10]

- Công tác bồi thường, GPMB ñược thực hiện sau khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế [5] nhằm ñảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá nhân có ñất bị thu hồi

Theo từ ñiển Tiếng Việt thì “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác gây ra, “Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến công tác di dời nhà cửa, vật kiến trúc trên ñất, cây cối, tài sản và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược Nhà nước quyết ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới, dự

án mới trên ñó [14]

ðiều này có nghĩa:

+ Không phải mọi thiệt hại của chủ thể ñều ñược bồi thường bằng tiền

là xong mà chủ thể ñó phải ñược ñảm bảo về lợi ích hợp pháp

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất, tài sản trên ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải rời chỗ ở cũ của mình ñến khu tái ñịnh cư mới

2.1.1.2 Nhu cầu thu hồi ñất trong quá trình thực hiện CNH-HðH ñất nước

- Bồi thường GPMB là vấn ñề của sự phát triển:

+ Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB ñể xây dựng công trình là không thể tránh khỏi Nhịp ñộ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng ñối với

sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia

+ Vấn ñề bồi thường GPMB trở thành một trong những ñiều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không ñược xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản ñầu tiên mà các nhà hoạch ñịnh chiến lược phải vượt qua

- Vấn ñề bồi thường GPMB ở Việt Nam hiện nay còn rất nhiều bất cập: + Chưa ñảm bảo ñược sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng ñồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức bị ảnh hưởng) + Kinh phí dùng ñể bồi thường GPMB từ ngân sách nhà nước trong khi lợi ích cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu ñầy ñủ, ổn ñịnh và hợp pháp của nhà ñầu tư

+ Việc dựa vào chứng cứ pháp lý ñể giải quyết bồi thường chưa thỏa ñáng bởi vì hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ, ñang trong quá trình hoàn thiện

2.1.2 ðặc ñiểm và những yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.2.1 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, GPMB

- Tính ña dạng: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau

với ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh Do vậy, quá trình bồi thường thiệt hại cũng mang những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp: Do ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân

2.1.2.2 Những yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, GPMB

- Yếu tố quản lý Nhà nước về ñất ñai:

Hiện nay công tác quản lý nhà nước về ñất ñai của các ñịa phương còn yếu kém, không chặt chẽ, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng ñất ñai ñể tồn ñọng khá dài không giải quyết ñược

- Tác ñộng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất:

Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng mang tính ñịnh hướng từ lúc hình thành dự án ñến khi GPMB và lập khu tái ñịnh cư

- Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng ñất:

Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa ñược khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế

- Giao ñất, cho thuê ñất:

Giao ñất, cho thuê ñất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường

- ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, quản lý hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng trên các thửa ñất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất

ñể tính toán bồi thường thiệt hại cho các chủ sử dụng ñất

- Thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai:

Việc bồi thường GPMB gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ

có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính Vì vậy chính quyền ñịa phương cấp trên, hội ñồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật ñể

xử lý tạo niềm tin cho nhân dân

- Giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng ñất ñai:

Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn 80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh chấp ñất ñai, ñặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thường thiệt hại chưa thỏa ñáng, nhiều nơi áp giá bồi thường quá thấp Có nhiều trường hợp không công bằng như: trong cùng một dự án, trong cùng một vị trí, ñịa ñiểm, diện tích ñất như nhau nhưng hai trường hợp lại ñược bồi thường giải tỏa khác nhau Trường hợp không công bằng là nguyên nhân phát sinh người dân khiếu kiện

2.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của bồi thường, hổ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

2.2.1 Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền

sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của pháp luật [10]

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

2.2.1.1 Thu hồi ñất - quyền ñịnh ñoạt về ñất của Nhà nước

Luật ðất ñai khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu về ñất ñai có các quyền chiếm hữu, ñịnh ñoạt và

sử dụng ñất ñai Một trong các quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước ñối với ñất ñai theo ñiểm c, khoản 2 ðiều 5 Luật ñất ñai 2003 là giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất và cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất Với tư cách là ñại diện chủ

sở hữu Nhà nước thực hiện quyền năng ñịnh ñoạt ñất ñai trong trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế; thu hồi ñất ñối với những trường hợp vi phạm pháp luật về ñất ñai, không sử dụng ñất, sử dụng ñất không hiệu quả; thu hồi ñất khi người sử dụng ñất không còn nhu cầu sử dụng

2.2.1.2 Thu hồi ñất có bồi thường, hỗ trợ

ðiều 39, ñiều 41 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với người ñang sử dụng ñất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục ñích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư ñối với người ñang sử dụng ñất có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7,

9, 10 và 11 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP) và các ðiều 44, 45, 46 Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số

84/2007/Nð-CP)

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư

ñể ñảm bảo phục vụ tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở

2.2.1.3 Các chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có

ñất bị thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

* Trước khi có Luật ðất ñai 2003

Từ ñầu những năm 90 công cuộc ñổi mới trên toàn ñất nước ñã tạo nhiều ñiều kiện thuận lợi cho các nhà ñầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án ñầu tư phát triển ñòi hỏi phải sử dụng ñất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là giải phóng mằt bằng, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi Trước tình hình ñó các ðiều luật, Nghị ñịnh, Thông tư ra ñời ñể hoàn chỉnh việc bồi thường thiệt hại cho người có ñất bị thu hồi Trong ñó:

- Nghị ñịnh số 90/1994/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về ñền

bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước ñó của Nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP quy ñịnh rõ hơn ñối tượng ñược hưởng chính sách ñền bù thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia ñình, ñơn vị sử dụng ñất bất hợp pháp hay hợp pháp ñể có chế ñộ ñền bù hoặc không, mức ñộ ñền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi ñất Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi ñất và thực hiện giải phóng mặt bằng người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị ñịnh này giá ñất do nhà nước qui ñịnh ñể ñền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy cần thiết phải có một văn bản pháp

luật mới thay thế Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 về ñền bù thiệt hại khi nhà

nước thu hồi ñất thay thế cho Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP

So với Nghị ñịnh 90/1994/Nð-CP Nghị ñịnh này có rất nhiều ñiểm tiến bộ trong chính sách ñền bù, GPMB, tái ñịnh cư của nhà nước ñối với người bị thu hồi ñất, ñặc biệt là người có ñất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng nhà Theo Nghị ñịnh này giá ñền bù thiệt hại về ñất ñược tính như sau:

+ Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW qui ñịnh cho từng dự án theo ñề nghị của sở Tài chính- Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan

+ Giá ñể tính ñền bù thiệt hại xác ñịnh trên cơ sở giá ñất ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số ñiều khoản mới về lập khu tái ñịnh cư cho các hộ phải di chuyển ðồng thời ñã ñưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và hội ñồng ñền bù GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương

án ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế, xã hội, quỹ ñất của ñịa phương

Ngày 4/11/1998 Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP nêu rõ phương pháp xác ñịnh

hệ số K ñể ñịnh giá ñất ñền bù thiệt hại.Tuy nhiên trong quá trình thực hiện

thông tư 145/TT-BTC ñã phát sinh một số vướng mắc, ngày 04/09/1999 Bộ Tài chính ñã ra văn bản số 448/TT-QLCS hướng dẫn xử lý vướng mắc trong ñền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, Cụ thể là:

+ Giá ñất tính ñền bù thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi ñối với ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế ở ñịa phương ñối với các loại ñất khác

+ Giá ñất do UBND cấp tỉnh ban hành ñã phù hợp với giá ñất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thì áp dụng giá ñất

ñã ñược ban hành ñể tính ñền bù thiệt hại

+ Các trường hợp phải xác ñịnh hệ số K thì sử dụng cách tính hệ số theo Thông tư 145/TT-BTC

+ Về chi phí ñầu tư vào ñất thì người sử dụng ñất tạm thời, ñất tạm giao, cho thuê, ñất nhận ñấu thầu không ñược ñền bù thiệt hại về ñất nhưng ñược ñền bù chi phí ñã ñầu tư vào ñất (nếu có) và ñền bù tài sản cho các công trình gắn liền với ñất

* Sau khi có Luật ðất ñai 2003

Sau khi Nhà nước ban hành Luật ðất ñai 2003, các chính sách về ñất ñai cũng thay ñổi theo Như vậy, ñể phù hợp với sự ra ñời của Luật ðất ñai và tình hình thực tế trong công tác bồi thường GPMB, Chính phủ ñã ban hành văn bản pháp lý sau:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 quy ñịnh bổ sung về

việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy ñịnh chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Cho tới thời ñiểm này, ñây là những văn bản pháp lý quan trọng của nhà nước thể hiện chính sách bồi thường GPMB và tái ñịnh cư Trong ñó giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy ñịnh của Chính phủ

Trên ñây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñược áp dụng trên phạm vi cả nước Ngoài ra do ñiều kiện, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản kèm theo ñể cụ thể hóa hoặc ñiều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi ñịa phương

và từng dự án ñó

- Giá ñất tính bồi thường hiện nay của nhà nước Việt Nam:

Giá ñất ñể tính bồi thường hiện nay ñược căn cứ vào giá ñất do UBND tỉnh, thành phố ban hành và công bố vào 01/01 hàng năm theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð-CP; nếu trong thời gian từ 01/01 ñến 31/12 hàng năm có sự thay ñổi về ñịa giới hành chính hoặc ñiều chỉnh từ xã thành phường, thị trấn thì phương pháp xác ñịnh và mức giá vẫn giữ nguyên như ñã công bố, không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử

dụng sau khi thu hồi

Riêng ñối với ñất nông nghiệp thì UBND quận, huyện căn cứ mức giá ñất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành và mức giá bồi thường ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và hạng ñất tính thuế sử dụng ñất nông nghiệp cao nhất trong một dự án, một khu vực ñể xác ñịnh giá ñất nông nghiệp làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ

Trường hợp thửa ñất thu hồi tại khu vực, tại vị trí chưa ñược xác ñịnh trong bảng giá ñất hàng năm thì UBND quận, huyện báo cáo Sở Tài chính thẩm ñịnh và trình UBND tỉnh quyết ñịnh

Trường hợp thửa ñất thu hồi không có ñủ căn cứ pháp lý ñể phân biệt loại ñất và mục ñích sử dụng ñất thì UBND quận, huyện căn cứ tình hình quản lý, sử dụng ñất, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñể làm căn cứ bồi thường hoặc hỗ trợ

Khi việc bồi thường chậm do tổ chức, cá nhân ñược giao thực hiện việc bồi thường gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do UBND tỉnh công

bố thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm thu hồi; nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do UBND tỉnh công bố cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm trả tiền bồi thường; ngoài ra cá nhân, tổ chức này còn bị xử phạt theo quy ñịnh về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

Khi việc bồi thường chậm do người sử ñụng ñất bị thu hồi gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

2.2.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất

2.2.2.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất của

* Giá trị bồi thường bằng giá trị mất ñi hoặc giảm giá

* Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng ñất (ngoài ñất) cũng ñược tính, nếu bị giảm cũng ñược bồi thường

* Bồi thường trên nguyên tắc ñất ñược sử dụng tốt nhất và cao nhất

2.2.2.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, GPMB ở Việt Nam

* ðảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng ñất

và lợi ích nhà ñầu tư:

- Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ñất ñai, là người quản lý ñất nước, phải quyết ñịnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, quyết ñịnh giá ñất, giá tài sản ñể tính bồi thường ñất và tài sản ðây vừa là quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người ñang sử dụng ñất với lợi ích của nhà ñầu tư Tất cả các quyền này của Nhà nước ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại các ðiều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

- Người sử dụng ñất ổn ñịnh ñược chuyển quyền sử dụng ñất là một trong các quyền của người sử dụng ñất ñã ñược xác ñịnh tại Hiến pháp 1992

và Luật ðất ñai Thực hiện quyền này, người sử dụng ñất có nguồn thu nhập

từ quyền sử dụng ñất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi ñất của người

ñang sử dụng ñất ñể giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Nhà nước phải ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất một cách thoả ñáng cụ thể:

+ Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất

ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh công bố tại thời ñiểm thu hồi ñất (khoản 2, ðiều 6 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP)

+ Ngoài bồi thường về ñất, tài sản người bị thu hồi ñất còn ñược hỗ trợ

di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñào tạo nghề … ổn ñịnh ñời sống cho người bị thu hồi ñất (Các ðiều 27, 28, 29 và 32 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

+ Người bị thu hồi ñất ở ñược chuyển vào khu TðC với hệ thống cơ sở

hạ tầng ñồng bộ ñủ ñiều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi

ở cũ (ðiều 35 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

- Nhà ñầu tư có nhu cầu về ñất làm mặt bằng ñể ñầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng ñất hợp lý nhất ðể khuyến khích các nhà ñầu tư bỏ vốn vào ñầu tư phát triển Nhà nước không chỉ ưu ñãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về ñất mà họ ñã chi trả cho người bị thu hồi ñất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng ñất, hoặc tiền thuê ñất mà họ phải nộp cho Nhà nước như ñã quy ñịnh tại ðiều 3 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và khoản 4 ðiều 5, khoản 3 ðiều 6 Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng ñất Nhà nước ñã phải dành nguồn thu từ ñất của mình ñể ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất, ñồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng ñất cho nhà ñầu tư ñể thực hiện quyền thu hồi ñất, phân bổ sử dụng ñất phục vụ cho ñầu tư phát triển của

ñất nước ñưa ñến dân giàu, nước mạnh

* ðảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

Bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng ñất giữa người ñang sử dụng ñất với nhà ñầu tư

có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng ñất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi ñất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng ñất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư phù hợp với Luật ðất ñai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi ñất chậm nhất là 90 ngày ñối với ñất nông nghiệp và 180 ngày ñối với ñất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi ñất biết lý do thu hồi, thời gian và

kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư (khoản 2 ðiều 39 Luật ðất ñai 2003)

Thứ hai, người bị thu hồi ñất ñược cử người ñại diện của mình tham gia Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh ñể phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, ñồng thời người bị thu hồi ñất thực hiện các quyết ñịnh của Nhà nước, trực tiếp tham gia

ý kiến ñối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi

có ñất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi ñất có quyền khiếu nại nếu chưa ñồng ý với quyết ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và ñược cấp có thẩm quyền ra quyết ñịnh giải quyết lâu dài Nếu không ñồng ý với quyết ñịnh giải quyết lần ñầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại ñến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết ñịnh giải quyết cuối cùng ñối với

khiếu nại của người bị thu hồi ñất Tuy nhiên ñể ñảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết ñịnh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi ñất vẫn phải chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất ñúng kế hoạch và thời gian ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh (ðiều 49, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ theo pháp luật hiện hành

Vấn ñề bồi thường, GPMB ở Việt Nam ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, ngày 14-4-1959 ñã có Nghị ñịnh số 151/TTg ban hành “Quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất”, tiếp theo là Thông tư số 1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh một số ñiểm tạm thời “Về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây lưu niên, các hoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” Sau khi có Luật ðất ñai (1987) và bước vào thời

kỳ ñổi mới, vấn ñề này ngày càng ñược chú trọng và xử lý ñồng bộ, phù hợp với tình hình mới: bắt ñầu từ Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31-5-1980 “Về ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác” cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn

ñề có liên quan (giá ñất, quyền của người sử dụng ñất, quản lý quy hoạch ñô thị ) ñã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường, GPMB [15]

Ngày 17-8-1994, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 90/CP “Về việc ñền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, và 4 năm sau, ngày 24-4-1998 thay thế bằng Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP cùng tên Khi Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03-12-2004 “Về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất” thay thế cho Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, nhưng lần này, ngoài việc thu

hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn quy ñịnh cả về ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng “vào mục ñích phát triển kinh tế” Trước ñó, trong Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật ðất ñai, Chính phủ cũng ñã có quy ñịnh về: Xử lý tiền sử dụng ñất trong trường hợp thu hồi ñất (ðiều 35) và việc thu hồi ñất và quản lý quỹ ñất ñã thu hồi (ðiều 36) Bộ Tài chính cũng ñã có các Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07-12-2004 và

số 69/2006/TT-BCT ngày 02/8/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP nói trên Gần ñây nhất là Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ðến nay, công tác bồi thường, GPMB và hỗ trợ cho các ñối tượng bị thu hồi ñất ñược ñiều tiết bởi một hệ thống các quy ñịnh tương ñối hoàn chỉnh và khái quát trên phạm vi cả nước, theo ñó, tuỳ tình hình thực tế từng ñịa phương mà các quy ñịnh ñó ñược

áp dụng sao cho phù hợp

Trước những năm 80 của thế kỷ trước, trong ñiều kiện kinh tế chưa phát triển, với cơ chế quản lý theo kế hoạch tập trung, việc thu hồi ñất diễn ra thưa thớt và ñơn giản, lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước ñược ñặt vào vị trí cao nhất ñể phục tùng, việc bồi thường, hỗ trợ tiến hành một cách sơ sài và chủ yếu là do tập thể (hợp tác xã) ñảm nhận và gánh chịu

Sau khi có Luật ñất ñai ñến khoảng năm 2000 là thời kỳ chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, ruộng ñất nông nghiệp ñược giao ñến từng hộ gia ñình, quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà ở của cá nhân ñược xác lập, người sử dụng ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và mua bán nhà ở, thêm vào ñó, nhu cầu của phát triển ñòi hỏi phải ñược cung cấp một lượng lớn ñất ñai cho việc mở rộng ñô thị, mở rộng mạng lưới giao thông,

hình thành mới các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí làm cho công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ trở nên phức tạp và nặng nề gấp nhiều lần

Từ khoảng năm 2000 ñến nay, nhất là sau khi có Luật ñất ñai 2003 thì chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc ñảm bảo cân ñối và ổn ñịnh cho phát triển, khuyến khích ñược nhà ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi ñất ñược ñặt vào vị trí trung tâm ñể giải quyết mọi xung ñột, các lợi ích phi vật thể bắt ñầu ñược quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc thu hồi ñất mang lại ñược chú ý khi ñánh giá các dự án xây dựng có thu hồi ñất và các chính sách ñền bù, hỗ trợ

2.3.1 Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng

hỗ trợ phát triển chính thức ODA và dự án sử dụng 100% vốn nước ngoài [5]

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất trong phạm vi bảo vệ an toàn của các công trình công cộng, mà ñất ñó phải thay ñổi mục ñích sử dụng

hoặc hạn chế khả năng sử dụng ñất do chịu ảnh hưởng của công trình

- Các tổ chức, cá nhân bị thu hồi ñất trên ñây chỉ ñược bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nếu ñất ñang sử dụng của họ thuộc phạm vi áp dụng Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP Nếu người bị thu hồi ñất mà tự nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ ñất, tài sản gắn liền với ñất thì không thuộc ñối tượng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

2.3.2 Bồi thường ñất

ðể ñảm bảo công bằng xã hội và lợi ích hợp pháp của người có ñất bị thu hồi Nhà nước quy ñịnh các trường hợp thu hồi ñất có bồi thường và thu hồi ñất mà không bồi thường

Khoản 1, ðiều 14 Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP quy ñịnh: Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại các khoản 1,

2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và các ðiều

44, 45, và 46 Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ

Khoản 2, ðiều 14 Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh: người bị thu hồi ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền

sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

Theo Luật ðất ñai 2003 bao gồm 3 nhóm: ðất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp và ñất chưa sử dụng Trong ñó ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp hiện nay ñều có người sử dụng Do vậy, chính sách bồi thường về ñất ñược quy ñịnh cho hai nhóm ñất là ñất nông nghiệp và ñất phi nông nghiệp

* ðất ở: Theo khoản 1 ðiều 13, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP người sử dụng ñất ở khi bị Nhà nước thu hồi ñất ở thì ñược bồi thường bằng giao ñất ở,

nhà ở tại khu tái ñịnh cư hoặc bồi thường bằng tiền theo quy ñịnh của pháp luật nhà nước

* Bồi thường cho người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không có quyền sử dụng ñất ở và quyền sở hữu nhà ở nên họ không ñược bồi thường về ñất và nhà khi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ, mà chỉ bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp do UBND cấp tỉnh quy ñịnh Nhưng ñể ñảm bảo cho người dân có nhà ở Nhà nước cho họ thuê nhà mới ở khu tái ñịnh cư với diện tích nhà ở cũ và theo giá cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước và sau ñó Nhà nước bán nhà thuê mới cho họ theo quy ñịnh của Chính phủ Trường hợp không có quỹ nhà tái ñịnh cư cho người ở nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị phá

dỡ thì hỗ trợ cho họ mức tiền bằng 60% giá trị nhà, 60% giá trị ñất

* ðất nông nghiệp: Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng (ðiều 16 Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP)

* ðất phi nông nghiệp (trừ ñất ở): ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân có nguồn gốc là ñất ở ñược giao sử dụng ổn ñịnh, lâu dài hoặc có ñủ ñiều kiện ñược cấp GCNQSDð khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường theo giá ñất ở (khoản 1, ðiều 11 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

* ðất thuộc hành lang an toàn các công trình công cộng

- Nếu Nhà nước thu hồi ñất thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ như các trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp hoặc ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở hoặc ñất ở

- Trường hợp Nhà nước không thu hồi ñất thì ñất nằm trong phạm vi hành lang an toàn ñược bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng ñất,

thiệt hại tài sản gắn liền với ñất

Bên cạnh các trường hợp ñược bồi thường về ñất, có nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi ñất mà không bồi thường về ñất, cụ thể bao gồm:

1 Thu hồi ñất khi chủ sử dụng ñất vi phạm pháp luật về ñất ñai;

2 Thu hồi ñất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc trái thẩm quyền;

3 Thu hồi ñất rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng; ñất XD trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh; ñất xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa;

4 ðất thuê của Nhà nước trả tiền thuê ñất hàng năm;

5 ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng; ñất công ích xã, phường, thị trấn

2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

* Nguyên tắc chung

Theo Nghị ñịnh 197/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì nguyên tắc bồi thường ñược xác ñịnh như sau:

- Tài sản gắn liền với ñất, khi Nhà nước thu hồi ñất bị thiệt hại thì ñược bồi thường

- Tài sản gắn liền với ñất, khi Nhà nước thu hồi ñất mà ñất ñó thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tuỳ trường hợp cụ thể ñược BT hoặc hỗ trợ

- Các tài sản tạo lập không ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc tạo lập sau ngày 01/07/2004 trái với mục ñích sử dụng ñất hoặc sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất không ñược bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất di chuyển ñược thì chỉ ñược bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp ñặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp ñặt

* Bồi thường di chuyển mồ mả

Mức chi phắ đào, bốc Xây dựng Chi phắ = + + +

bồi thường ựất ựai di chuyển mộ lại mộ khác

* Bồi thường cây trồng, vật nuôi

- Cây hàng năm: Bồi thường bằng giá trị sản lượng thu hoạch của cây trồng chắnh tắnh theo năng suất cây trồng vụ cao nhất trong 3 năm trước ựó và thời giá nông sản tại thời ựiểm thu hồi ựất

- Cây lâu năm:

Cây mới trồng = Chi phắ ựầu tư ban ựầu + chi phắ chăm sóc

Cây ựang thu hoạch = (Số lượng từng loại cây x giá bán cây) - giá trị thu hồi (nếu có)

- Vật nuôi: ựến thời kỳ thu hoạch không bồi thường Chưa ựến thời kỳ thu hoạch, bồi thường thiệt hại do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển ựược thì bồi thường chi phắ di chuyển và thiệt hại do di chuyển

* Hỗ trợ khi thu hồi ựất

Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh các khoản hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi ựất như sau:

- Hỗ trợ di chuyển

+ Hộ gia ựình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ựất mà phải di chuyển chỗ

ở thì ựược hỗ trợ kinh phắ ựể di chuyển

+ Tổ chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc ựang sử dụng ựất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì ựược hỗ trợ kinh phắ ựể tháo dỡ, di chuyển và lắp ựặt

+ Người bị thu hồi ựất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trắ vào khu TđC) ựược bố trắ vào nhà ở tạm hoặc

hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Hỗ trợ tái ựịnh cư

+ ðối với hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở mà không có chỗ ở nào khác thì ñược giao ñất ở hoặc nhà ở tái ñịnh cư

+ Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở phải di chuyển chỗ ở

mà tự lo chỗ ở thì ñược hỗ trợ một khoản tiền bằng suất ñầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư tập trung

- Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp (kể cả ñất vườn, ao và ñất nông nghiệp quy ñịnh tại khoản 1, khoản 2 ðiều 21 Nghị ñịnh này) thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống theo quy ñịnh sau ñây:

Thu hồi từ 30% ñến 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña

là 24 tháng;

Thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải

di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña là 36 tháng;

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy ñịnh tại các ñiểm a và b khoản này ñược tính bằng tiền tương ñương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương

+ Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình

quân của ba năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận

+ Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ bằng tiền Mức

hỗ trợ cao nhất bằng giá ñất bồi thường tính theo diện tích ñất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương

+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp thì ñược

hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ ñối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở

+ Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất

có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ñất vườn,

ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 30%

- 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

+ Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn;

thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng 20% - 50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất thu hồi theo quy ñịnh trong Bảng giá ñất của ñịa phương; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương

- Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích

sử dụng Xác ñịnh giá ñất sát với giá thị trường tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất

Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược bồi thường bằng ñất ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo 1 trong các hình thức:

- Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 - 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi;

- Hỗ trợ bằng 1 suất ñất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp người ñược hỗ trợ có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các cơ sở ñào tạo nghề và ñược miễn học phí ñào tạo cho 1 khóa học ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng Trong quá trình lập phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi ñất thuộc ñối tượng chuyển ñổi nghề

2.3.4 Một số kết quả trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

ở Việt Nam

Tính ñến hết năm 2009, cả nước ñã có 249 KCN ñược thành lập với tổng diện tích ñất tự nhiên 63.173 ha Theo số liệu thống kê sơ bộ trong 4 năm

(2004 - 2008), cả nước ñã thu hồi gần 750.000 ha ñất ñể thực hiện hơn 29.000

dự án ñầu tư, trong 750.000 ha ñất ñã thu hồi có hơn 80% là ñất nông nghiệp

và trong ñó khoảng 50% diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi nằm trong các vùng kinh tế trọng ñiểm Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho thấy riêng năm 2007 diện tích gieo trồng lúa giảm 125.000 ha

và việc thu hồi ñất nông nghiệp ñã tác ñộng ñến ñời sống của trên 627.000 hộ gia ñình với khoảng 950.000 lao ñộng và 2,5 triệu nhân khẩu

Vấn ñề giải quyết việc làm, ổn ñịnh thu nhập cho những người dân bị thu hồi ñất canh tác, mất ñất nông nghiệp là một nội dung vừa mang tính kinh

tế, vừa mang ý nghĩa chính trị của ñịa phương nói riêng và cả nước nói chung Với lý do ñó, việc bồi thường, hỗ trợ sau khi thu hồi ñất thực hiện các dự án

và tổ chức lại ñời sống cho nông dân có ñất bị thu hồi là một hoạt ñộng quan trọng và là tiền ñề của sự phát triển

Những năm qua, mặc dù Nhà nước và các ñịa phương ñã ban hành nhiều chính sách cụ thể trong việc bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, ñào tạo chuyển ñổi nghề, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với nông dân bị thu hồi ñất, nhưng trên thực tế 67% lao ñộng nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi ñã bị thu hồi ñất, 13% chuyển sang nghề mới và có tới 25 - 30% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn ñịnh, hậu quả lực lượng lao ñộng vùng nông thôn thiếu và không có việc làm

Trước khi bị thu hồi ñất, phần lớn người dân ñều có cuộc sống ổn ñịnh

vì họ có ñất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà ñất sản xuất, tư liệu sản xuất ñó ñược ñể thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi ñất, ñặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết ñất sản xuất, ñiều kiện sống và sản xuất của họ bị thay ñổi hoàn toàn Mặc dù nông dân ñược giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa ñịnh hướng ngay ñược những ngành nghề hợp lý ñể có thể ổn ñịnh ñược cuộc sống

2.4 Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

2.4.1.1 Trung Quốc

Luật ðất ñai ñược xây dựng trên cơ sở các quy ñịnh của Hiến pháp Hiến pháp ñặt ra các quy phạm pháp luật về chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai, chế

ñộ sử dụng ñất ñai và bảo hộ ñất ñai

ðất thuộc sở hữu Nhà nước khi có ñề nghị của cơ quan hành chính quản lý về ñất ñai và ñược chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì ñược thu hồi ñối với 5 loại ñất sau:

- Cần phải sử dụng vì mục ñích công cộng

- Cần phải ñiều chỉnh việc sử dụng ñất ñể thực hiện chỉnh trang ñô thị

cũ theo quy hoạch ñô thị

- Thời hạn thoả thuận sử dụng ñất trong hợp ñồng xuất nhượng ñất ñai

có trả tiền ñã hết mà người sử dụng ñất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa ñược phê chuẩn

- ðơn vị giải thể, chuyển ñi nơi khác mà ngừng việc sử dụng ñất ñược cấp thuộc sở hữu nhà nước

- ðất làm ñường bộ, ñường sắt, sân bay, hầm mỏ ñã ñược phê chuẩn ngừng hoạt ñộng

- Sử dụng ñất không theo mục ñích ñã ñược phê chuẩn

- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng ñất

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp

sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước [31]

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,

người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài

nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này ðối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ

yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá ựất xác ựịnh căn cứ vào giá bất ựộng sản tại thời ựiểm thu hồi Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những ựặc ựiểm riêng biệt Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ựiều kiện cho họ ựược hưởng những thành quả công nghiệp hóa,

ựô thị hóa khu thu hồi ựất

Một vấn ựề rất quan trọng ựó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn ựề xã hội Thông thường khi bị thu hồi ựất, người nông dân khó tìm ựược việc làm thắch hợp với khả năng của mình để giải quyết vấn ựề này, Trung Quốc ựã thực hiện chế ựộ dưỡng lão ựối với người già (phụ nữ từ

45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người ựang trong ựộ tuổi lao ựộng ựể các ựối tượng này tự tìm việc làm mới

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất của Trung Quốc ựều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu

tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm

hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian 5 năm liền

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác mà pháp luật cấm không ựược

tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước

sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân

đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu

đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ñứng ra thoả thuận mua ñất của dân, nếu dân không ñồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ñể lấy ñất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ñất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ñất nếu tư nhân không thoả thuận ñược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn, Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giá ñất tuy ñắt, nhưng thấy khả năng ñầu tư có triển vọng thì nhà ñầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ñịnh cư Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế ñược phép trưng thu ñất ñai tư hữu trong giới hạn quy ñịnh của pháp luật

ñó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu ñất, ñó là thu hồi ñất bắt buộc và thu hồi ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất,