Trên cơ sở Hiến pháp, Luật ðất ñai năm 1998 ñã ra ñời, trong ñó ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và lập hồ sơ ñịa chính ñược coi là một nội dung then chốt trong các nội dun
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
VŨ VĂN TUYỀN
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ðĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Trang 2LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này
là trung thực, chính xác
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện báo cáo này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin ñược trích dẫn trong báo cáo này ñã ñược ghi rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Vũ Văn Tuyền
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa sau ñại học – Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Bùi Huy Hiền, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hai Bà Trưng, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng ñăng ñất và nhà quận Hai Bà Trưng, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của các phường trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này
Tác giả luận văn
Vũ Văn Tuyền
Trang 42.1 Tình hình ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
2.2 Tổng quan hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất tại Việt Nam qua các thời kỳ 4
2.2.4 Thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Xã
2.3 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ñăng ký ñất ñai, cấp
Trang 52.4.1 Tình hình thực hiện công tác ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng
2.4.2 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 402.4.3 Tình hình ựăng ký ựất ựai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
2.4.4 Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ựất ở thành phố Hà Nội 50
3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53
3.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hai Bà Trưng 533.2.2 đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất,
3.2.3 Các giải pháp nhằm thúc ựẩy việc cấp Giấy chứng nhận 54
3.3.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập thông tin 543.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh và xử lý số liệu 54
Trang 64.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hai Bà Trưng 56
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 58
4.3 Các giải pháp nhằm thúc ñẩy việc cấp Giấy chứng nhận 91
4.3.4 Giải pháp nâng cao năng lực trình ñộ cán bộ ñịa chính phường và
cán bộ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 94
Trang 8DANH MỤC BIỂU ðỒ
4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của quận Hai Bà Trưng 66
4.4 Kết quả cấp GCN cho hộ gia ñình cá nhân 764.5 So sánh tiến ñộ cấp GCN của quận Hai Bà Trưng và TP Hà Nội 84
Trang 91 MỞ ðẦU
1.1 ðặt vấn ñề
ðất ñai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Dựa vào ñất chúng ta có lương thực, thực phẩm, trang phục, khoáng sản, năng lượng, nguyên vật liệu, ñịa ñiểm ñể xây dựng nhà ở, nơi làm việc và các công trình khác… ðể có ñất sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì sự phân bố và sử dụng hợp lý là chìa khóa cần thiết có ý nghĩa sống còn cho sự tồn tại của con người Vấn ñề quản lý và sử dụng ñất lại càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt ñộng của con người trên phạm vi như hiện nay
Công tác quản lý và sử dụng ñất ñai ở Việt Nam ngày càng ñược Nhà nước hết sức quan tâm, ñặc biệt là công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà ở
ðể quản lý ñất ñai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất ñất nước, Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng ñịnh quan ñiểm này Trên cơ sở Hiến pháp, Luật ðất ñai năm 1998 ñã ra ñời, trong ñó ñăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và lập hồ sơ ñịa chính ñược coi là một nội dung then chốt trong các nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai Vị trí quan trọng này vẫn ñược khẳng ñịnh trong ðiều 13 Luật ðất ñai 2003 và hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường Thực tế cho thấy, ñất nước ta ñang “trở mình” mạnh mẽ sau khi ra nhập
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), xu thế hội nhập toàn cầu ñang phát huy tối ña sức mạnh của nó, các quan hệ ñất ñai phức tạp, luôn biến ñộng và việc quản lý, sử dụng ñất cũng nhiều bất cập Việc thực hiện nội dung ñăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà ở ở các ñịa
Trang 10phương gặp nhiều khó khăn, ựặc biệt là ở khu vực ựô thị và khu vực ven ựô nơi có tốc ựộ ựô thị hóa cao
Quận Hai Bà Trưng với những ựặc ựiểm về ựịa lý, ựiều kiện tự nhiên ựã
và ựang có nhiều thuận lợi ựể phát triển kinh tế - xã hội; hoạt ựộng sản xuất kinh doanh của người dân trong khu vực chủ yếu là sản xuất công nghiệp, dịch vụ, thương mại và ựang phát triển; Sự phát triển ựó ựã ựem lại nhiều thách thức cho công tác ựăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, tôi xin tiến hành thực
hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng ựăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ựất và quyền sở hữu nhà ở trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà NộiỢ
1.2 Mục ựắch, yêu cầu nghiên cứu của ựề tài
1.2.1 Mục ựắch
đánh giá thực trạng công tác ựăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất quyền sở hữu nhà ở trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về ựất ựai, tập trung từ giai ựoạn 2003 ựến nay Trên cơ sở ựó ựề xuất các giải pháp thúc ựẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng
1.2.2 Yêu cầu
- Các số liệu ựiều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan
- đánh giá công tác ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với tình hình thực tế của ựịa phương
- Những giải pháp và kiến nghị ựưa ra phải phù hợp với ựiều kiện ựịa phương
Trang 112 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Tình hình ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của một số nước trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức
sở hữu ựất ựai và các quan hệ ựất ựai riêng điều ựó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ắch của giai cấp thống trị của quốc gia ựó
2.1.1 Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đến nay, Mỹ ựã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và hoàn thiện hồ sơ ựịa chắnh Nước Mỹ ựã xây dựng một hệ thống thông tin về ựất ựai và ựưa vào lưu trữ trong máy tắnh, qua ựó có khả năng cập nhật các thông tin về biến ựộng ựất ựai một cách nhanh chóng
và ựầy ựủ ựến từng thửa ựất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất tại Mỹ sớm ựược hoàn thiện đó cũng là một trong các ựiều kiện ựể thị trường bất ựộng sản tại Mỹ phát triển ổn ựịnh [13]
2.1.2 Pháp
Hầu hết ựất ựai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân Nước Pháp ựã thiết lập ựược hệ thống thông tin, ựược nối mạng truy cập từ trung ương ựến ựịa phương đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý ựất ựai) Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến ựộng ựất ựai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chắnh xác, kịp thời ựến từng khu vực, từng thửa ựất
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất mà họ tiến hành quản lý ựất ựai bằng tư liệu ựã ựược tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất ựộng sản và sổ ựịa chắnh Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng ựất ựược cấp một trắch lục ựịa chắnh cho phép chứng thực chắnh xác của các dữ liệu ựịa chắnh ựối với bất kỳ bất ựộng sản nào cần ựăng ký [13]
Trang 122.1.4 Ôstrâylia
ðây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên ñầu người cao, 90% quỹ ñất tự nhiên là do tư nhân sở hữu Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp ñồng thuê ñất của tư nhân ðể quản lý tài nguyên ñất, Ôtsrâylia ñã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin ñất Vì vậy, các giao dịch về ñất ñai rất thuận tiện, quản lý ñất ñai rất nhanh chóng [16]
2.2 Tổng quan hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Việt Nam qua các thời kỳ
2.2.1 Thời kỳ phong kiến
Trong thời kỳ phong kiến, người ñứng ñầu quốc gia ñã ñánh giá ñược tầm quan trọng của ñất ñai cũng như công tác quản lý ñất ñai Có hai yếu tố ñược triều ñại phong kiến quan tâm ñó là: “ ñinh” nghĩa là lao ñộng và “ ñiền thổ ” nghĩa là ñất ñai Công tác ñịa chính nước ta ñược tiến hành ñầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho ñến thời kỳ Gia Long (1806), nước ta tiến hành ño ñạc lập
sổ ñịa bạ cho từng cụm, từng xã với mục ñích phân rõ ñâu là ñất công, ñâu là ñất tư và ñịnh từng hạng ñất ñể thu thuế [14]
Trang 132.2.2 Thời kỳ Pháp thuộc
Năm 1958, thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta Trong thời kỳ này, ựể thuận tiện cho việc vơ vét của cải, tài nguyên của nước ta, chúng chia nước ta thành 3 miền tương ứng ựể cai trị Thực dân Pháp ựã tiến hành xây dựng hệ thống tam giác ựạc ở Nam Kỳ, ựây là cơ sở ựể tiến hành ựo vẽ, thành lập bản ựồ đồng thời chúng tiến hành lập sổ ựịa chắnh, sổ thuế và sổ ựiền thổ nhằm quản lý nguồn tài nguyên của nước ta Ở Bắc Kỳ từ những năm 1889 ựến năm 1920, thực dân Pháp ựã tiến hành ựo ựạc lập bản ựồ giải thửa chi tiết, lập sổ ựịa chắnh và sổ mục kê Nội dung các tài liệu này thể hiện quỹ ựất theo từng loại ựất và từng chủ sử dụng ựất, ựây là cơ sở ựể chúng tiến hành thu thuế Tuy nhiên toàn bộ hệ thống hồ sơ ựịa chắnh trong thời kỳ này vẫn còn nhiều ựiểm bất cập, chưa ựầy ựủ và hoàn thiện, công tác quản lý ựất ựai chỉ nhằm mục ựắch khai thác triệt ựể nguồn tài nguyên ựất của nước ta [14]
2.2.3 Thời kỳ Mỹ - Nguỵ
Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ ựã tiến hành những chắnh sách ựất ựai, nổi bật là chắnh sách: "Quốc sách cải tạo ựiền ựịa" của Ngô đình Diệm, sau ựó là chắnh sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu Công tác ựịa chắnh chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ ựịa bạ, sổ ựiền chủ và sổ lập ựiền chủ nhằm quản lý việc sử dụng ựất và thu thuế
- Từ năm 1951 ựến năm 1955 thành lập Nha địa chắnh và Nam phần, Trung phần và Cao nguyên Trung phần
- Từ năm 1956 ựến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám ựốc địa chắnh, địa hình ựể thi hành các quốc sách về ựiền thổ và nông nghiệp
- Từ năm 1960 ựến 1975 thành lập Nha điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ chức ựiều hành các công tác ựo ựạc, thành lập bản ựồ, lập sổ ựịa chắnh
ở Nam Kỳ [14]
Trang 142.2.4 Thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra ñời, công tác ñịa chính bắt ñầu ñược củng cố từ Trung ương ñến ñịa phương Các thông tư, nghị ñịnh ñã ñược ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản lý và sử dụng ñất [14]
- Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng ñất ra ñời, ñánh ñổ hoàn toàn chế ñộ sở hữu ruộng ñất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng” Sau khi thực hiện cải cách ruộng ñất ở miền Bắc người dân thi ñua làm ăn tập thể theo kiểu hợp tác xã
- Hiến pháp 1959 ra ñời quy ñịnh ba chế ñộ sở hữu ruộng ñất, ñó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể
- Năm 1960, Chính phủ quyết ñịnh chuyển Sở ðịa chính từ Bộ Tài chính thành Vụ Quản lý Ruộng ñất thuộc Bộ Nông nghiệp
- Năm 1970 Bộ Nông nghiệp ñã triển khai chỉnh lý bản ñồ giải thửa và thống kê diện tích ñất ñai cả nước
- Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị ñịnh số 404/Nð-CP cho thành lập hệ thống quản lý ñất ñai trực thuộc Hội ñồng Bộ trưởng và UBND các cấp Toàn bộ quỹ ñất ñai do Tổng cục Quản lý Ruộng ñất quản lý
- Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác quản lý ñất ñai trên phạm vi toàn quốc
- Hiến pháp năm 1992 ra ñời quy ñịnh: “ ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm, ñúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt ñộng quản lý ñất ñai và phù hợp với tình hình chung của ñất nước [17]
- Luật ðất ñai 1993 ra ñời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong
ñó Luật ðất ñai quy ñịnh rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng ñất ðây
Trang 15là bộ luật ñất ñai quy ñịnh ñầy ñủ và chi tiết những vấn ñề có liên quan ñến ñất ñai, cũng như quá trình sử dụng ñất của người sử dụng Sau 5 năm thực hiện Luật ðất ñai 1993 vẫn còn nhiều ñiểm bất cập, không phù hợp với thực
tế sử dụng ñất Chính vì vậy Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1993 vào các năm 1998, 2001
- Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, ñã thông qua Luật ðất ñai năm 2003; ñây là bộ luật ñầy ñủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng ñất ở nước
ta ở thời ñiểm hiện tại, tuy nhiên quá trình triển khai Luật ðất ñai 2003 và thực tiễn cuộc sống vẫn ñòi hỏi phải có những vấn ñề mới cần ñược bổ sung, ñặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng Do ñó trong giai ñoạn tới, Luật ðất ñai 2003 sẽ ñược tiếp tục bổ sung, ñiều chỉnh một số ñiều cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta
Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai ñoạn phát triển của ñất nước, Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng ñến công tác quản lý và sử dụng ñất Nhà nước ta ñã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng ñất ñai tương ñối ñầy ñủ và phù hợp với chế ñộ chính trị, cũng như ñiều kiện kinh tế - xã hội của ñất nước
2.3 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
2.3.1 Cơ sở lý luận
2.3.1.1 Những vấn ñề về ñất ñai
a) Khái niệm về ñất ñai
- Theo V V Docutraiep (1846 - 1903): ðất trên bề mặt lục ñịa là một vật thể thiên nhiên ñược hình thành do sự tác ñộng tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, ñá mẹ, ñịa hình, khí hậu và tuổi thọ ñịa phương
- ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, ñịa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt,
Trang 16cùng với khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong qúa khứ
và hiện tại để lại [9]
b) Phân loại đất đai
Theo Luật ðất đai năm 2003, đất đai nước ta được chia là 3 nhĩm:
- Nhĩm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất: ðất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuơi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nơng nghiệp khác
- Nhĩm đất phi nơng nghiệp bao gồm: ðất ở (gồm đất ở tại nơng thơn và đất ở tại đơ thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng), đất tơn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sơng ngịi, kênh rạch, suối
và mặt nước, đất phi nơng nghiệp khác
- Nhĩm đất chưa sử dụng bao gồm: ðất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa
sử dụng, núi đá khơng cĩ rừng cây [9]
2.3.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai
a) Khái niệm
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thơng qua 13 nội dung quy định tại ðiều 6 Luật ðất đai 2003 Nhà nước đã nghiên cứu tồn bộ quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính
để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng ðưa ra các phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai ðảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng cĩ hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hĩa
Trang 17b) Vai trò quản lý của nhà nước về ñất ñai
Quản lý nhà nước về ñất ñai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế, xã hội, và ñời sống nhân dân Cụ thể là:
- Thông qua hoạch ñịnh chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ ñất ñai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục ñích kinh tế, xã hội của ñất nước; bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích, tiết kiệm, ñạt hiệu quả cao Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ ñất ñai, giúp cho người sử dụng ñất có các biện pháp hữu hiệu ñể bảo vệ và sử dụng ñất ñai có hiệu quả
- Thông qua công tác ñánh giá phân hạng ñất, Nhà nước quản lý toàn
bộ ñất ñai về số lượng và chất lượng ñể làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế
- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng ñất có hiệu quả
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật ñất ñai (văn bản luật và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý ñể bảo vệ quyền lợi chính ñáng của hộ gia ñình, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về ñất ñai
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về ñất ñai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách ñầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng ñầy ñủ, hợp lý, tiết kiệm ñất ñai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của ñất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng ñất, Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng ñất ñai, phát hiện những vi phạm và biện quyết những vi phạm pháp luật về ñất ñai [9]
2.3.2 Cơ sở pháp lý
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của ñất ñai ñối với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước ta ñã xây dựng một hệ thống chính sách ñất ñai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng ñất trên phạm
vi cả nước Thông qua Luật ðất ñai, quyền sở hữu Nhà nước về ñất ñai ñược xác ñịnh là duy nhất và thống nhất, ñảm bảo ñúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo theo quy hoạch và pháp luật"
Trang 18Chính sách ñầu tiên mà ðảng và Nhà nước thực hiện ñó là: "Chính sách cải cách ruộng ñất" ra ñời ngày 4/12/1953 Chính sách này ñã ñánh ñổ hoàn toàn chế ñộ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn ñịa chủ phong kiến Thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nhân dân lao ñộng Sau khi thực hiện chế ñộ cải cách ruộng ñất, ñời sống của nhân dân dần dần ñi vào ổn ñịnh
- Hiến pháp 1959 ra ñời ñánh dấu sự trưởng thành của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Trong Hiến pháp quy ñịnh rõ ba hình thức sở hữu ruộng ñất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân
Sau năm 1975 Việt Nam hoàn toàn ñược giải phóng, nước ta bước vào giai ñoạn mới: giai ñoạn xây dựng ñất nước tiến lên XHCN Ngày 8/01/1988, Luật ðất ñai ñầu tiên của nước ta ra ñời ñánh dấu một bước phát triển mới trong công tác quản lý ñất ñai, ñưa việc quản lý và sử dụng ñất ñi vào nề nếp ðến ngày 11/4/1993, Luật ðất ñai ñược Quốc hội thông qua thay thế Luật ðất ñai năm 1988
Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật ðất ñai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều ñiểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng ñất, vì vậy mà Nhà nước ñã ban hành Luật Sửa ñổi Bổ sung một số ðiều của Luật ðất ñai 1993 vào các năm 1998, 2001
ðể công tác quản lý ñất ñai phù hợp với tình hình mới, Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1988, 2001 Luật ðất ñai 2003 cũng khẳng ñịnh rõ: "ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu" [18]
Luật ðất ñai 2003 cũng quy ñịnh rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai, ñó là:
1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
Trang 192 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính
3 Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính, bản
ñồ hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất
4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất
6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận
7 Thống kê, kiểm kê ñất ñai
8 Quản lý tài chính về ñất ñai
9 Quản lý và phát triển quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản
10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai
12 Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại các vi phạm
về ñất ñai
13 Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai
Có thể nói thực hiện ñầy ñủ 13 nội dung trên là một quá trình lâu dài, ñòi hỏi phải có sự kết hợp ñồng bộ giữa các ngành, các cấp với nhau Trong thời kỳ hiện nay việc quản lý và sử dụng ñất ngày càng ñược chú trọng hơn và mọi người dân có thể yên tâm sử dụng phần diện tích mình ñược giao ñể thực hiện các quyền trong quan hệ ñất ñai: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất [18]
Nhằm thực hiện Luật ðất ñai có hiệu quả, Nhà nước ta ñã ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thực hiện một cách chi tiết Luật ðất ñai, ñó là: Nghị ñịnh 64/CP ngày 27/9/1993, quy ñịnh về giao ñất cho các hộ gia
Trang 20ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích nông nghiệp;
Nghị ñịnh 02/CP ngày 5/01/1994 của Chính phủ quy ñịnh về giao ñất lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất lâm nghiệp;
Nghị ñịnh 88/CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh về quản lý sử dụng ñất ñô thị;
Nghị ñịnh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước;
Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất;
Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai;
Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng ñất;
Nghị ñịnh 84/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về ñất ñai;
Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác ño ñạc, phân hạng và ñăng ký ruộng ñất;
Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc ñẩy mạnh và hoàn thành việc giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật ðất ñai 2003, trong ñó có chỉ ñạo các ñịa phương ñẩy mạnh ñể hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong năm 2005;
Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
Trang 21nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính; Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất;
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/Nð-CP; Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất;
Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính;
Quyết ñịnh số 449/1995/Qð-ðC ngày 27/7/1995 của Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành kèm theo quyết ñịnh lập các loại sổ sách trong ñăng ký ñất ñai;
Quyết ñịnh số 24/2004/Qð-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;
Quyết ñịnh số 08/2006/Qð-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðặc biệt ñể ñảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ ñất hiện có cùng với các văn bản luật, dưới luật của Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Thành uỷ, Hội ñồng Nhân dân và UBND thành phố Hà Nội ñã ban hành nhiều văn bản pháp quy, quy ñịnh về trình tự thủ tục trong lĩnh vực quản lý tài nguyên ñất ñai và môi trường, ñó là:
Quyết ñịnh số 158/2004/Qð-UB ngày 25/12/2002 của UBND thành phố Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển
Trang 22quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn;
Quyết ñịnh số 116/2004/Qð-UB ngày 29/7/2004 của UBND thành phố
Hà Nội quy ñịnh tạm thời về chế ñộ thu tiền sử dụng ñất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thực hiên Nghị ñịnh 60/CP, 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ;
Quyết ñịnh số 192/Qð-UB ngày 24 tháng 3 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc tiếp tục phân cấp cho quận, huyện quyết ñịnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;
Quyết ñịnh số 23/2005/Qð-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố
Hà Nội về việc: "Ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội";
Quyết ñịnh số 111/2005/Qð-UB ngày 27/7/2005 và Quyết ñịnh số 213/2005/Qð-UB ngày 09/12/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ðiều, Khoản của Quy ñịnh ban hành kèm theo Quyết ñịnh số 23/2005/Qð-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội; Quyết ñịnh số 38/Qð-UB ngày 29 tháng 3 năm 2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy trình bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị ñịnh 61/CP;
Quyết ñịnh số 05/2005/Qð-UB ngày 3/01/2006 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội năm 2006;
Quyết ñịnh số 148/2005/Qð-UB ngày 30/9/2005 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành "Quy chế về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài và cơ sở tôn giáo trên ñịa bàn thành phố Hà Nội";
Hướng dẫn tạm thời số 3745/HD-TNMT&Nð ngày 19/9/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà ñất về trình tự, thủ tục ñính chính, cấp ñổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân khi bị sai sót, hư
Trang 23hỏng, rách nát, mất hoặc hợp thức hóa việc ñăng ký sang tên chuyển nhượng; Năm 2007 trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng – Hà Nội ñã thực hiện công tác ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Quyết ñịnh
số 23/2005/Qð-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc:
"Ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội"
Năm 2008 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết ñịnh số 23/Qð-UBND ngày 09/5/2008 về việc ban hành “ Quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận QSD ñất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội”
Năm 2009 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết ñịnh số UBND ngày 1/12/2009 về việc ban hành “ Quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, ñăng
117/2009/Qð-ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình,
cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội”
UBND quận Hai Bà Trưng trực tiếp chỉ ñạo phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc quận Hai Bà Trưng triển khai tới các phường thực hiện các nội dung của Quyết ñịnh số 117/Qð-UBND ngày 1/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc cấp giấy chứng nhận [23]
2.3.3 Vai trò của các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nước về ñất ñai
Công tác ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là nhiệm vụ của các cấp chính quyền từ Trung ương ñến cơ sở
2.3.3.1 Cấp Trung ương
Cơ quan quản lý cấp cao nhất là Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan
Trang 24này có nhiệm vụ cụ thể như sau:
- Xây dựng các văn bản chính sách ñất ñai, các quy ñịnh, quy trình, biểu mẫu về quản lý ñất ñai nói chung, về công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, lập hồ sơ ñịa chính nói riêng
- Xây dựng chủ trương, kế hoạch ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở trong cả nước
- Kiểm tra, chỉ ñạo, hướng dẫn cho các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- In ấn, phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và hệ thống biểu mẫu, sổ sách trong hồ sơ ñịa chính: Sổ mục kê, sổ ñịa chính, sổ theo dõi biến ñộng
Sở Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ:
- Xác ñịnh chủ trương, biện pháp thực hiện phù hợp với tình hình ñịa phương
- Tổ chức chỉ ñạo thực hiện, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ, làm thí ñiểm
- Tổ chức ño vẽ bản ñồ ñịa chính, phục vụ công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Làm thủ tục trình UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Tổ chức kiểm tra nghiệm thu kết quả ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính
- Lưu trữ hồ sơ phân cấp, chỉ ñạo việc quản lý ñất ñai thường xuyên và khai thác hiệu quả hồ sơ ñất ñã lập
Trang 252.3.3.3 Cấp quận, huyện, thị xã
Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn giúp UBND quận huyện, thị xã thuộc tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai Chịu sự chỉ ñạo, hướng dẫn, kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường
về chuyên môn nghiệp vụ Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ:
- Xây dựng, triển khai công tác quản lý ñất ñai ñến từng xã, phường, thị trấn trên ñịa bàn quận, huyện
- Tham gia thực hiện, kiểm tra và nghiệm thu kết quả ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất từ các xã, phường, thị trấn
- Quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp, ñất
ở ñối với các hộ gia ñình, cá nhân
- Xử lý các vi phạm về chính sách ñất ñai
2.3.3.4 Cấp xã, phường, thị trấn
Cấp xã, phường, thị trấn là cấp trực tiếp thực hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và hoạt ñộng quản lý Nhà nước về ñất ñai Cán bộ ñịa chính chịu trách nhiệm trước UBND cấp xã, phường thực hiện việc quản lý nhà nước về ñất ñai và chịu sự chỉ ñạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường Tất cả các số liệu về ñất ñai ñược cán bộ ñịa chính báo cáo lên hàng năm Cấp xã có các nhiệm vụ cụ thể như sau:
- Xây dựng kế hoạch triển khai chi tiết trên ñịa bàn xã
- Phổ biến chủ trương, chính sách ñất ñai, thực hiện ñăng ký ñất ñai ñến từng hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất
- Tổ chức thực hiện, chuẩn bị vật tư, biểu mẫu cần thiết cho công tác ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ trình UBND cấp quận, huyện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất [18]
Trang 262.3.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
2.3.4.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GCN quyền sử dụng ñất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước
và chủ sử dụng ñất, theo ðiều 2 của Luật ðất ñai quy ñịnh: “Người sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”
GCN QSDð do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và ñược áp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại ñất Theo quy ñịnh, GCN QSDð là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, bao gồm các ñặc ñiểm và nội dung sau:
- Trang một là trang bìa: ðối với bản cấp cho người sử dụng ñất thì trang bìa màu ñỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất " màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu ñen, dấu nổi của
Bộ Tài nguyên và Môi trường; ñối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất" màu ñen, số phát hành giấy chứng nhận màu ñen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường và số cấp giấy chứng nhận
- Trang 2 và trang 3 có ñặc ñiểm và nội dung sau:
+ Nền ñược in hoa văn trống ñồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy ban Nhân dân cấp GCN QSDð
+ Tên chủ sử dụng ñất gồm: cả vợ và chồng; ñịa chỉ thường trú
+ Thửa ñất ñược quyền sử dụng gồm: Thửa ñất, tờ bản ñồ số ,ñịa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục ñích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc
sử dụng
Trang 27+ Tài sản gắn liền với ñất
+ Ghi chú
+ Trang 3 ñược in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu ñen gồm sơ
ñồ thửa ñất, ngày tháng năm ký GCN QSDð và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận
- Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu ñen ñể ghi những thay ñổi về sử dụng ñất sau khi cấp GCN QSDð
* Theo Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ
và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và ñược áp dụng trong phạm vi cả nước ñối với mọi loại ñất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, có nền hoa văn trống ñồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau ñây:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất" in màu ñỏ; mục "I Tên người sử dụng ñất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt ñầu từ BA 000001, ñược in màu ñen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường
+ Trang 2 in chữ màu ñen gồm mục "II Thửa ñất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất", trong ñó, có các thông tin về thửa ñất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
Trang 28+ Trang 3 in chữ màu ñen gồm mục "III Sơ ñồ thửa ñất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất" và mục "IV Những thay ñổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
+ Trang 4 in chữ màu ñen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay ñổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn ñề cần lưu ý ñối với người ñược cấp Giấy chứng nhận; mã vạch
* Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðất ñai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm Vai trò của ñất ñai ñối với con người và ñời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật ñất ñai, ñiều 5 ñã quy ñịnh: “ ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” Nhà nước có ñầy ñủ 3 quyền: quyền ñịnh ñoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Nhà nước giao ñất cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê ñất.Quyền sử dụng ñất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước
ðất ñai là yếu tố ñầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ
sở và nền tảng ñể các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt ñộng sản xuất kinh doanh Chúng ta ñang chủ trương thi hành chính sách sở hữu ñất ñai Do vậy vấn ñề quản lý chặt chẽ biến ñộng về tình hình sử dụng ñất ñai, nhất là ñất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách ñô thị là nhằm ñảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng ñất ñai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia ñình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có ñủ khả năng có ñất ñể tiến hành các hoạt ñộng sản xuất và kinh doanh
ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử ñụng ñất, tổ chức ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý ñất ñai của Nhà nước ðây là công cụ giúp Nhà
Trang 29nước quản lý chặt chẽ tồn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đĩ cĩ những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời
Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này Thơng qua đăng ký biến động đất ở, Nhà nước cĩ thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ
đĩ phân tích, dự đốn được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới Dựa trên xu hướng đĩ mà cĩ phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi
Thị trường bất đơng sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường rất sơi động và ngày càng mở rộng Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai sẽ làm tăng mức độ rõ ràng các thơng tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị trường bất động sản
Như vậy đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thơng qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước
ðể thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địi hỏi phải cĩ
sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân
* Vai trị của việc cấp GCN quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơng cụ quan trọng
để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất
Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như
Trang 30là cơ sở ñể chủ sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính ñối với nhà nước Cấp giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ ñất của quốc gia, bảo vệ ñất ñai ( chủ sử dụng ñược giao ñất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn ñất ñược giao ) Giấy chứng nhận là mối quan hệ pháp lý về ñất ñai giữa chủ sử dụng ñất và Nhà nước ( chủ sở hữu )
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chính là công cụ ñảm bảo ñất ñai ñược sử dụng ñúng mục ñích, ñúng quy hoạch, ñúng pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất còn là cơ sở ñể quản lý biến ñộng về ñất ñai hữu hiệu nhất
Trước ñây ñất ñai không ñược phép mua bán, chuyển ñổi vì vậy việc cấp GCN QSDð chỉ có ý nghĩa thiết thực ñối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước ñối với ñất ñai
Song trong quá trình phát triển, ñổi mới ñất nước, ñất ñai ñã ngày càng ñược sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng Vì vậy việc cấp GCN QSDð là vô cùng quan trọng Hiện nay việc cấp GCN QSDð không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước ñối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất
Vai trò này thể hiện ở các ñiểm sau ñây:
- GCN QSDð là giấy tờ hợp pháp ñể người sử dụng ñất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, ñó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng ñất
- GCN QSDð là ñiều kiện tiên quyết ñể người sử dụng ñất ñược bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản có trên ñất khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- GCN QSDð là căn cứ ñể xác ñịnh thẩm quyền giải quyết tranh chấp ñất ñai giữa hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân
Trang 31* Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:
Việc cấp GCNQSDð với mục ñích ñể Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai, ñể người sử dụng ñất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của ñất, ñồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên ñất cho các thế hệ sau Thông qua việc cấp GCN QSDð ñể Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ ñất của quốc gia [18]
2.3.4.2 Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là dấu hiệu kết thúc của quá trình ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp nhằm ñồng thời ñạthai mục tiêu cơ bản: + Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ về các mặt tự nhiên, kinh tế-xã hội của ñất ñai làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất và nắm chắc nguồn tài nguyên ñất ñai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững + ðảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng ñất ñược hợp pháp, ñồng thời người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình ñối với việc sử dụng ñất theo ñịnh của pháp luật
2.3.4.3 Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là công việc rất cần thiết, giải quyết cho tất cả những hộ gia ñình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấp ñổi giấy chứng nhận Các trường hợp cấp ñổi thường là do giấy chứng nhận bị
hư hỏng, rách nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng ñất không chính xác
- Mục ñích: Là ñể thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ ñịa chính phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ðồng thời giúp cho người
sử dụng ñất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phản ánh ñúng hiện trạng quản lý sử dụng ñất, trên cơ sở ñó người sử dụng ñất thực hiện các quyền theo quy ñịnh của pháp luật
- Yêu cầu:
+ Kê khai ñăng ký tất cả các loại ñất có trong ñịa giới hành chính xã, kể
Trang 32cả các trường hợp trước ñây chưa ñược cấp giấy chứng nhận do không kê khai ñăng ký, không có mặt ở nhà tại thời ñiểm kê khai ñăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá trình kê khai ñăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai ñăng ký sót + Người sử dụng ñất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời ñiểm sử dụng ñất, các khoản nghĩa vụ tài chính ñã thực hiện liên quan ñến sử dụng ñất, nộp giấy chứng nhận bản gốc ñã ñược cấp trước ñây và các loại hoá ñơn, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gốc ñể làm thủ tục lập hồ sơ cấp ñổi giấy chứng nhận mới
+ Uỷ ban Nhân dân xã phải chủ ñộng phối hợp với các ban ngành ñơn vị
có liên quan, huy ñộng cả hệ thống chính trị tại ñịa phương ñể triển khai thực hiện công tác kê khai ñăng ký; xác nhận ñúng nguồn gốc, thời ñiểm sử dụng ñất, hiện trạng sử dụng ñất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhận chuyển quyền sử dụng ñất ở) việc hoàn thành hay không hoàn thành các nghĩa
vụ tài chính của từng chủ sử dụng ñất
- Công tác tổ chức chỉ ñạo thực hiện
Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ ñạo huyện tổ chức triển khai ñến tận các
xã, phân công ñến các thành viên trong ban chỉ ñạo phụ trách tại các xã
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện tổ chức hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ cho
Uỷ ban Nhân dân (UBND) các xã ñể thực hiện; chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
+ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ sung bản ñồ, hồ sơ ñối với các thửa ñất có biến ñộng, tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã chuyển lên ñể tiến hành thẩm ñịnh và xử lý các nội dung theo ñúng quy ñịnh ñể trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức lập hồ sơ ñịa chính sau khi UBND các xã ñã hoàn thành công tác kê khai ñăng ký
+ Phòng Tài chính Kế hoạch tham mưu cho UBND huyện về kinh phí ñể triển khai thực hiện kế hoạch ñã ñược giao
Trang 33+ Chi cục Thuế Nhà nước huyện phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của huyện trong việc thẩm ñịnh hồ sơ liên quan ñến nghĩa vụ tài chính khi cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
+ UBND xã căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kê khai, ñăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo ñúng quy ñịnh trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
2.3.5 Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Căn cứ pháp lý ñể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là quyết ñịnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng ñất của người sử dụng thông qua xét duyệt của Hội ñồng ñăng ký ñất ñai, quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho phép thực hiện các hành vi làm biến ñộng ñất ñai hoặc quyết ñịnh ñổi giấy chứng nhận [9]
2.3.5.1 ðăng ký ñất ñai
a) Khái niệm, mục ñích, yêu cầu
- Khái niệm: ðăng ký ñất ñai là thủ tục hành chính do nhà nước quy ñịnh và tổ chức thực hiện, có tính chất bắt buộc ñối với mọi người sử dụng ñất; nó thực hiện ñồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ ñịa chính của cơ quan nhà nước ñể phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước ñối với ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất
- Mục ñích: ðăng ký ñất ñai nhằm bảo ñảm ( bảo vệ ) mục tiêu sở hữu toàn dân về ñất ñai; làm cơ sở, căn cứ ñể Nhà nước quản lý ñất ñai ( nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ ñất ñai quốc gia ; ñồng thời là cơ sở ñể Nhà nước xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất trong việc sử dụng ñất; bảo
Trang 34hộ quyền sử dụng hợp pháp về ñất ñai của người sử dụng ñất
- Yêu cầu: Công tác ñăng ký ñất ñai phải chấp hành ñúng luật ñất ñai và các yêu cầu quy ñịnh kỹ thuật của ngành ñịa chính như: ñăng ký ñúng người, ñúng diện tích, ñúng mục ñích sử dụng ñất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy ñịnh của pháp luật
Phải thiết lập ñầy ñủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thông tin theo ñúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất gồm có ñăng ký ñất ñai ban ñầu và ñăng
ký biến ñộng ñất ñai:
* ðăng ký ñất ñai ban ñầu: là việc ñăng ký quyền sử dụng ñất thực hiện ñối với thửa ñất chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ( kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ban hành theo quyết ñịnh 201 Qð/ðC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu ñất ở tại ñô thị ban hành theo Nghị ñịnh 60/CP )
* ðăng ký biến ñộng ñất ñai: ñược thực hiện ñối với một thửa ñất ñã xác ñịnh một chế ñộ sử dụng cụ thể; sự thay ñổi bất kỳ một nội dung nào liên quan ñến quyền sử dụng ñất hay chế ñộ sử dụng của thửa ñất ñều phải phù hợp với quy ñịnh của pháp luật: do ñó tính chất công việc của ñăng ký biến ñộng ñất ñai là xác nhận sự thay ñổi của nội dung ñã ñăng ký theo quy ñịnh pháp luật ( lập hợp ñồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết ñịnh chuyển mục ñích sử dụng hoặc gia hạn sử dụng ñất, quyết ñịnh ñổi tên tổ chức, biên bản hiện tượng sạt lở ñất…); trên cơ sở ñó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ ñịa chính
và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
b) ðăng ký ñất ở ñô thị
ðất ở ñô thị bao gồm ñể xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ ñời sống trong cùng một thửa ñất thuộc khu dân cư ñô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng ñô thị ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Khác với ñất ở nông thôn, ñất ở khu vực ñô thị có nhiều phức tạp: ñặc biệt ñối
Trang 35với các ñô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu ñất ở ngày càng cao do tập trung dân số lớn, nhu cầu ñất ở ngày càng nhiều, dẫn ñến việc người dân tự ý mua bán chuyển nhượng ñất ñai mà không làm thủ tục, việc lấn chiếm ñất công làm nhà riêng, việc tranh chấp ñất ñai thường xuyên xảy
ra Do vậy, ñể giải quyết những vấn ñề trên ñòi hỏi phải hoàn tất việc ñăng ký ñất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
* Người chịu trách nhiệm ñăng ký
Theo quy ñịnh tại khoản 1 ñiều 39 và ñiều 2 của Nghị ñịnh về thi hành Luật ñất ñai thì người chịu trách nhiệm thực hiện quyền ñăng ký sử dụng ñất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñó Cụ thể ñối với ñất ở là những ñối tượng sau:
- Chủ hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ở hoặc người ñại diện khác ñược chủ hộ, cá nhân ủy quyền thực hiện việc kê khai ñăng ký ñất ở Trong trường hợp ủy quyển cho người khác kê khai ñăng ký, thì người ñứng tên trong hồ sơ ñăng ký vẫn phải ghi tên của chính chủ
- Cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước ñối với việc sử dụng ñất ở của mình
- Người ñại diện của cộng ñông dân cư , của dòng họ sử dụng ñất ñược
Ủy ban nhân dân xã chứng thực
- Người ñại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa ñất
- Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng ñất ở tại Việt Nam
do người ñứng ñầu hoặc người ñược người ñứng ñầu của tổ chức ñó ủy quyền ñại diện thực hiện kê khai ñăng ký ñất ở
Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế
Tổ chức nước ngoài sử dụng ñất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan ñại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan ñại diện của tổ chức Liên hợp
Trang 36quốc, cơ quan, tổ chức liên Chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam, các tổ chức ñầu tư vào Việt Nam theo Luật ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam
* Việc ủy quyền ñăng ký ñất ñai:
Theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 39 và khoản 2,3 ñiều 115 của Nghị ñịnh về thi hành Luật ñất ñai thì người chịu trách nhiệm ñăng ký ñất ñai quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 39 của Nghị ñịnh về thi hành luật ñất ñai ñược ủy quyền cho người khác thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất
Việc ủy quyền phải thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật dân sự như sau:
- Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; ñối với chủ hộ gia ñình cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
cư trú của người ủy quyền ( theo các ðiều từ 48- 53 của Bộ Luật dân sự ) hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; ñối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu của cơ quan và chữ ký của người ủy quyền
- Người ñược ủy quyền phải có ñủ năng lực hành vi dân sự
2.3.5.2 Những trường hợp ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo ðiều 49 Luật ðất ñai 2003 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất cho những trường hợp sau ñây:
- Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, trừ trường hợp thuê ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn
- Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 ñến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Người ñang sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 50 và ðiều 51 của Luật này mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Người ñược chuyển ñổi, nhận chuyển nhượng, ñược thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất; người nhận quyền sử dụng ñất khi xử lý hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñể thu hồi nợ, tổ chức sử
Trang 37dụng ñất làm pháp nhân mới ñược hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng ñất
- Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành
- Người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
- Người sử dụng ñất quy ñịnh tại các ðiều 90, 91 và 92
- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở
- Người ñược Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở Những trường hợp trên khi muốn ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñều phải thông qua việc ñăng ký ñất ñai (bao gồm cả ñăng ký biến ñộng ñất ñai )
2.3.5.3 ðiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh mà toàn bộ thửa ñất hoặc một phần thửa ñất có một trong các loại giấy tờ sau ñây ñược Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì diện tích ñất
sử dụng có giấy tờ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính; + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn
Trang 38liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận ñã sử dụng ổn ñịnh trước ngày 15 tháng
+ Giấy tờ về quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân ñược cơ quan nhà nước thẩm quyền giao ñất ñể xây dựng nhà ở, ñã thực hiện nộp tiền sử dụng ñất;
+ Giấy tờ về nhà, ñất của hộ gia ñình, cá nhân do tổ chức phân, giao khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ñất, ñã thực hiện nộp tiền sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên;
+ Giấy tờ mua bán nhà ở, ñất ở của các ñối tượng chính sách; giấy tờ mua bán nhà ở, ñất ở của các tổ chức kinh doanh nhà, sau khi người mua nhà
ñã thực hiện nộp tiền mua nhà ở, ñất ở;
+ Quyết ñịnh giao ñất theo kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất Quyết ñịnh giao ñất tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng ñã thực hiện nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ở mà trước ñây Nhà nước ñã
có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn ñang quản lý, sử dụng thì hộ gia ñình, cá nhân ñó ñược tiếp tục sử dụng, ñược cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ
Trang 39quy ñịnh mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng ñến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất Trường hợp chuyển quyền sử dụng ñất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược công nhận, cho phép sử dụng ñất ở theo bản án hoặc quyết ñịnh có hiệu lực pháp luật của Toà án Nhân dân cấp có thẩm quyền, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành, ñã ñược bàn giao ñất trên thực ñịa thì ñược xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở (ñối với diện tích ñất ñược công nhận, cho phép sử dụng) sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh mà toàn bộ thửa ñất hoặc một phần thửa ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại Khoản 1/ ðiều này nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, ñược
Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược phê duyệt, công bố thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất ñối với phần diện tích ñất trong hạn mức quy ñịnh Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng ñất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh không có các loại giấy
tờ quy ñịnh tại Khoản 1/ ðiều này nhưng ñất ñã ñược sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01/7/2004, nay ñược Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng
Trang 40ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược phê duyệt, công bố thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh [9]
2.3.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở ñô thị
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở ñô thị ñược thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 52 của Luật ðất ñai và ðiều 56 của Nghị ñịnh thi hành Luật ðất ñai như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy ñịnh tại Khoản 2 ðiều này
- UBND cấp quận, huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCN QSDð) cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng, dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
2.3.5.5 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở ñô thị
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược quy ñịnh tại Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UBND ngày 1/12/2009 của UBND Thành phố
Hà Nội
ðối với những quận, huyện ñã thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thì trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 123 Luật ðất ñai 2003
ðối với những quận, huyện chưa thành lập Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất thì trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy ñịnh sau:
- Hộ gia ñình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ, gồm có:
