đánh giá hiệu qủa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI – 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 28 tháng 08 năm 2011

Tác giả luận văn

Trần Thị Võn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp

ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Sau ðại học, Khoa ðất và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS TS Hồ Thị Lam Trà, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND thành phố Vinh, các phòng ban và nhân dân các xã, phường trong thành phố, anh chị em và bạn

bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hµ Néi, ngµy 28 th¸ng 08 n¨m 2011

Tác giả luận văn

Trần Thị Vân

MỤC LỤC

LỜI CAM đOAN 86

LỜI CẢM ƠN 86

MỤC LỤC 86

DANH MỤC CÁC BẢNG 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

I MỞ đẦU 1

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

1.2 Mục ựắch, yêu cầu của ựề tài 4

1.2.1 Mục ựắch 4

1.2.2 Yêu cầu 4

II TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 Khái niệm bất ựộng sản và thị trường bất ựộng sản 5

2.1.1 Bất ựộng sản 5

2.1.2 Thị trường bất ựộng sản 6

2.2 Giá ựất và cơ sở khoa học của giá ựất 6

2.2.1 Khái niệm về giá ựất 6

2.2.2 Cơ sở khoa học xác ựịnh giá ựất 7

2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan ựến ựấu giá quyền sử dụng ựất 12

2.3 đấu giá quyền sử dụng ựất 14

2.3.1 Giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất 14

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất 16

2.3.3 Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá QSDđ 18

2.4 Kinh nghiệm ựấu giá ựất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 20

2.4.1 Trung Quốc 20

2.4.2 đài Loan 22

2.4.3 Nhật Bản 23

2.4.4 đấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam 26

III đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 36

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

3.2 Nội dung nghiên cứu 36

3.2.1 Khái quát các ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Vinh, tỉnh Nghệ An 36

3.2.2 đánh giá thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An nói chung và trên ựịa bàn TP Vinh nói riêngẦẦẦ 36

3.2.3 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua các mặt 37 3.3 Phương pháp nghiên cứu 37

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 37

3.3.2 Phương pháp ựiều tra 37

3.3.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tắnh 38

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 38

IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39

4.1 Vị trắ ựịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 39

4.1.1 Vị trắ ựịa lý 39

4.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 41

4.1.3 điều kiện cơ sở hạ tầng 44

4.1.4 Thực trạng phát triển ựô thị và các khu dân cư nông thôn 46

4.1.5 Tình hình sử dụng ựất ựai 48

4.2 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở TP Vinh, tỉnh Nghệ An trong những năm qua 50

4.2.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất ở áp dụng ở ựịa bàn TP Vinh50 4.2.2 Qui chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tỉnh Nghệ An 51

4.2.3 Căn cứ ựể xác ựịnh giá sàn 57

4.3.1 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại phường Hà Huy Tập 58

4.3.2 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khu quy hoạch dân cư tập thể xây lắp ựiện, phường Quán Bàu 62

4.3.3 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khối 12, phường Trường Thi 67

4.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án 71

4.5 Một số hạn chế công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 76

4.6 đề xuất một số giải pháp ựối với công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 77

4.6.1 Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ựấu giá qyền sử dụng ựất 77

4.6.2 Xây dựng kế hoạch ựấu giá quyền sử dụng ựất 78

4.6.3 Tuyên truyền phổ biến về chắnh sách, chủ trương, quy ựịnh về ựấu giá quyền sử dụng ựất 79

4.6.4 Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ựấu giá quyền sử dụng ựất 79

4.6.5 Sử dụng kinh phắ hợp lý và có hiệu quả 79

V KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 80

5.1 Kết luận 80

5.2 đề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Vinh 41

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2010 49

Bảng 4.3 Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Hà Huy Tập, TP Vinh tổ chức vào ngày 31 tháng 12 năm 2008 60

Bảng 4.4 Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Quán Bàu, TP Vinh tổ chức vào ngày

27 tháng 11 năm 2009 66

Bảng 4.5 Kết quả Phiên ñấu giá thuộc P.Trường Thi, TP Vinh tổ chức vào ngày

26 tháng 7 năm 2010 69

Bảng 4.6 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 72

Bảng 4.7 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 73

GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

I MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước Trong quá trình ñổi mới, từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện Luật ðất ñai 1993,

1998, 2001, 2003 ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước

Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất Nhà nước còn cho tổ chức,

hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất (ðiều 1) [11]

Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất

ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian (ðiều 12) [11]

Thi hành luật ñất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành:

- Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993 quy ñịnh về khung giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, cho thuê ñất, tính giá

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất

- Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996 về việc ñiều chỉnh hệ số K trong khung giá ñất

- Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998 sửa ñổi Khoản 2 ðiều 4 Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất

Trên thực tế, chính sách pháp luật ñất ñai của chúng ta, ñặc biệt là chính sách về khung giá ñất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 ñến khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện Mặt khác, khung giá ñất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường ñã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện công tác thu hồi ñất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh xây dựng cho phù hợp với ñịa phương mình nhưng nhìn chung giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường Một số loại ñất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh Khi Nhà nước giao ñất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất (nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy

ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng không có tên trong danh sách ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và “những người ñầu cơ” kinh doanh ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS Một

số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð sau ñó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp

thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng ñất) mà Nhà nước không thể kiểm soát ñược, ñó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không ñủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở tại khá nhiều ñịa phương, ñó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BðS phát triển không lành mạnh Thị trường “ngầm” về QSDð và BðS phát triển mạnh và ñây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước ñã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng ñất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDð trong một thời gian dài; ñặc biệt thị trường QSDð

ở Việt Nam ñã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát ñược vào 2 chu

kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995

và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001

ðể khắc phục những tồn tại trên, Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh:[12]

- Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 34)

- Giá ñất (ðiều 55)

- Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh (ðiều 56)

- ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất (ðiều 58)

Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất ñịnh, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền

sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng lực cho sự phát

chắnh sách pháp luật về ựất ựai ở nước ta trong giai ựoạn hiện nay đề tài:

"đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" ựược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tắch,

ựánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ựất ựai ựể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục ựấu giá quyền sử dụng ựất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chắnh từ ựất ựai, tăng nguồn thu cho ngân sách ựể ựầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội

1.2 Mục ựắch, yêu cầu của ựề tài

1.2.1 Mục ựắch

- đánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công

tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựạt hiệu quả hơn

II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và ñộng sản, mặc

dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai

và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai

thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất [13], [18]

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia

vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung) ðất ñai là BðS

theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất [21], [26]

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ

kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá Thị

trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BðS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BðS diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh, nó không chỉ bao gồm các hoạt ñộng giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất ñộng sản Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, )BðS [21]

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả [14]

Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà

Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau, xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch, phân phối BðS theo quy luật cung cầu, phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [19], [25]

2.2 Giá ñất và cơ sở khoa học của giá ñất

2.2.1 Khái niệm về giá ñất

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi

cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể

có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [5]

2.2.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.2.2.1 ðịa tô

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa

tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo

ra Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra

và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu

về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ñịa

tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi

ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước

và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [21]

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá

cả sản xuất cá biệt Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô chênh lệch Như vậy, ñịa

tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II

ðịa tô chênh lệch I có ñược nhờ vào những ñiều kiện thuận lợi vốn có của ñất ñai như ñộ phì nhiêu màu mỡ, sự ñồng bộ của hệ thống hạ tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về ñiều kiện vị trí Giá trị ñất ñai ở những vị trí

và ñiều kiện thuận lợi cao hơn là do ñịa tô chênh lệch I của ñất ñai tại vị trí ñó cao hơn Sự thay ñổi các yếu tố làm thay ñổi giá trị ñịa tô chênh lệch I thường do

xã hội mang lại như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các ñiều kiện môi trường, phát triển các hoạt ñộng kinh tế xã hội Do vậy, về nguyên tắc lợi ích mang lại từ ñịa tô chênh lệch I phải ñược phân phối chung cho xã hội, mà Nhà nước là chủ ñại diện Việc ñiều tiết và phân phối ñịa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự công bằng, bình ñẳng về lợi ích giữa những người sử dụng ñất có ñiều kiện, vị trí khác nhau [7]

ðịa tô chênh lệch II là lợi ích mang lại từ ñất ñai nhưng do người sử dụng biết cách ñầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra Do vậy, cùng một vị trí và ñiều kiện tương ñồng, những chủ ñầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình ñộ sẽ tạo

ra luồng thu nhập từ ñất ñai cao hơn, làm cho lại giá trị ñất ñai cao hơn Giá trị cao hơn ñó chính là phần ñịa tô chênh lệch II mang lại Do vậy, về nguyên lý, ñịa

tô chênh lệch II sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng ñất Chính sách phân phối ñịa tô chênh lệch II có vai trò khuyến khích những người sử dụng ñất hợp lý hơn, có hiệu quả hơn [7]

Ngoài ra, bất cứ một mảnh ñất nào, không tính ñến sự khác nhau về các yếu tố vị trí và ñiều kiện thuận lợi, không tính ñến sự khác nhau về trình ñộ của người sử dụng ñất, vẫn mang lại một luồng thu nhập cao hơn so với các hoạt ñộng không sử dụng ñất Luồng giá trị cao hơn ñó chính là ñịa tô tuyệt ñối của ñất ñai ðịa tô tuyệt ñối thể hiện vai trò ñóng góp của ñất ñai vào làm gia tăng lợi nhuận cho mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội ðịa tô tuyệt ñối không phụ thuộc vào ñiều kiện vị trí ñất ñai, không phụ thuộc vào trình ñộ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của ñất ñai trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội Do vậy, ñịa tô tuyệt ñối trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội sẽ khác nhau và thay ñổi khi Nhà nước cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng ñất Do ñất ñai có giới hạn về mặt diện tích bề mặt cũng như giới hạn về quỹ ñất dành cho mỗi mục ñích sử dụng, do vậy ñịa tô tuyệt ñối có tác dụng hạn chế gia tăng quy mô sử dụng ñất và thuộc về người có thẩm quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất Giá trị của mỗi mảnh ñất cao hay thập cũng như giá cả mỗi mảnh ñất trên thị trường luôn luôn phụ thuộc và thay ñổi theo sự thay ñổi của cả 3 loại ñịa tô trên [7]

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất

có thể tăng hay giảm Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên

có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh

tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ

ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu

có chênh lệnh thì cũng không ñáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [21]

Vì ñất ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh phụ thuộc các yếu tố như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của

hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất Có thể thấy khi ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích làm khu dân cư ñô thị Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn [21] Bằng chứng là các lô ñất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia ñình ðất ñai luôn có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô hạn, cho nên theo ñà phát triển, giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao ñộng công nghiệp và ñất ñai Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, ñất các vùng ven biển ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñược, luật ñầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất ña dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao ñộng xã hội Tốc ñộ phát triển công nghiệp ñầu tư xây

dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao ñộng từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc ñộ tăng lao ñộng của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, ñó là chưa tính ñến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, ñầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao ñộng [21]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu về ñất ñai,

ñó là ñất chưa ñược sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật ñất ñai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia ñình sử dụng ñất có các quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDð [4] Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các ñiều kiện cần thiết

ñể không dẫn ñến tích tụ ñất, bảo ñảm mỗi người ñều có ñất ñể canh tác và có nhà ñể ở

2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá cao nhất thì ñược

- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật thiết với nhau mà người ñịnh giá phải phân biệt rõ ràng khi ñịnh giá ñất:

- Giá cả ñược hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường ñược dùng cho các cuộc trao ñổi ñã hoàn thành, ñó là khoản thanh toán mà cả người

mua và người bán ñều thoả thuận trong các ñiều kiện tại thời ñiểm giao dịch Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các ñiều kiện của một hoặc một số thị trường ñó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố ñịa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng người bán và người mua hoặc một số ñiều kiện vận hành khác ðặc tính của thị trường bất ñộng sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình ñầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những người tham gia giao dịch [8]

- Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến quá trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển

+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần thiết

ñể xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng” Tiền hoa hồng hợp ñồng và lợi nhuận cũng ñựơc xem là giá thành trực tiếp

+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi là “giá thành mềm”

+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu

+ Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án

Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa thực sự

của nó là phụ thuộc vào chủ ựịnh và mục ựắch sử dụng Trên thị trường, giá trị thường ựược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ựược trong tương lai Vì giá trị xuất hiện tại một thời ựiểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ để tránh nhầm lẫn, người ựịnh giá dùng các thuật ngữ Ộgiá trị thị trườngỢ, Ộgiá trị sử dụngỢ, Ộgiá trị ựầu tưỢ, Ộgiá trị ước ựịnhỢ hoặc các loại giá trị ựặc biệt khác Giá trị thị trường là tiêu ựiểm của hầu hết hoạt ựộng ựịnh giá và cũng là mục ựắch chắnh của nó [5], [10]

2.3 đấu giá quyền sử dụng ựất

2.3.1 Giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất

đất ựai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay ựổi nó trong quá trình sử dụng (ựược tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,Ầ) và chắnh nhờ vậy mà ựất trở nên có giá trị Giá trị của ựất phụ thuộc vào mục ựắch sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng ựể thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi ựấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác ựịnh giá cả thị trường của một bất ựộng sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tắnh chất của bản thân ựất ựai và bất ựộng sản

Giá cả ựất ựai phản ánh tác dụng của ựất ựai trong hoạt ựộng kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ựịa tô Nói cách khác giá cả ựất ựai cao hay thấp quyết ựịnh bởi nó có thể thu lợi (ựịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ựó Quyền lợi ựất ựai ựến ựâu thì có thể có khả năng thu lợi ựến ựó từ ựất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ựất ựược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ựất ựai Xét về phương diện tổng quát, giá ựất

là giá bán quyền sở hữu ựất, chắnh là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ựất ựó

trong không gian và thời gian xác ñịnh.ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần Giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả

ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo quy ñịnh của pháp luật [21]

ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu

từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này ðiều 4 Luật ðất ñai

2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất

Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan

hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55- Luật ðất ñai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này

2 Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

3 Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [12]

Trước khi có Luật ðất ñai 2003, giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh, việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và

chậm ñược sửa ñổi, bổ sung Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng

và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai ðể khắc phục tồn tại trên, Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [12]

Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có

sử dụng ñất Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng ñất trong một thị trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và

khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu ñất

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví

dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền, nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh, ngược lại, cũng khu ñất ñó nếu ñược ñầu tư CSHT ñồng bộ như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn, (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất [1], [2], [24]

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện

có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu vực này tăng lên Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế ñược ñầu

tư xây dựng CSHT ñồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà ñầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp, [1], [2], [24]

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh về vị trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà ở có nghĩa

là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến [1], [2], [24]

2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð

Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh giá của thửa ñất

dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa ñất cần xác ñịnh ñược ñối chiếu so sánh với giá của các thửa ñất tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả ñã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch ñất ñai ñó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác ñể hiệu chỉnh giá của thửa ñất cần xác ñịnh vào thời ñiểm ñịnh giá Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp ñịnh giá ñất quan trọng nhất, thường dùng nhất, ñược sử dụng ở nhiều nước trên thế giới [21], [26]

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp

phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan ñiểm phát triển, sở

dĩ ñất ñai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá ñất phải trả ñể có ñược ñất ñai, rõ ràng là phần còn lại sau khi ñã trừ

ñi chi phí và thu nhập ñịnh kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất ñộng sản

ñược dự tính Nghĩa là giá ñất bằng giá bán ra của ñất ñai và công trình trừ ñi giá

cả của bản thân công trình Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất ñộng sản ñã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan ñến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế, Phần còn lại là giá cả của ñất ñai thuộc ñối tượng ñịnh giá [21], [26]

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá [21]

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những

phương pháp ñịnh giá ñất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản ñể tiến hành ñịnh giá ñất ñai, nhà ở, bất ñộng sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất ñai, xem mua ñất ñai như là một loại ñầu tư, khoản giá ñất trở thành vốn ñầu tư ñể mua lợi ích ñất ñai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập

dự kiến hàng năm trong tương lai của ñất ñai ñịnh giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất ñịnh ñể hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời ñiểm ñịnh giá [21], [26]

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không

có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: xác ñịnh mục tiêu; lên kế hoạch ñịnh giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

2.4 Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam

2.4.1 Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng ñất [6]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ñịnh của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñể ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng ựất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng ựất ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ựất ựai Chắnh phủ quy ựịnh

cụ thể việc nộp tiền sử dụng ựất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BđS trên ựất ựược xuất nhượng phải ựúng mục ựắch và thời hạn ghi trong hợp ựồng Nếu sau một năm theo hợp ựồng mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ựất, nếu sau 2 năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng ựất mà không ựược bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của chắnh phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

đối với quyền sử dụng ựất có ựược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BđS phải phù hợp với những ựiều kiện sau ựây:

+ đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ựất theo ựúng hợp ựồng và ựã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất ựể phát triển ựất ựai, ựối với công trình xấy dựng nhà ở thì ựã ựầu tư trên 25% tổng ngạch, ựối với dự án phát triển ựất thì ựã có ựiều kiện sử dụng ựất công nghiệp hoặc ựất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm Tư vấn

và định giá BđS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên về BđS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BđS ở Trung Quốc Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưói sự chỉ ựạo

trực tiếp của Cục Quản lý ðất ñai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ðịnh giá tài sản, Tư vấn về ñất xây dựng, Văn phòng thương mại về BðS, Lập kế hoạch ñầu tư cho các dự án BðS, [19], [20]

ưu Chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công cộng Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai ñăng ký ñược sử dụng làm

cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào giá trị kê khai ñăng ký ñó Mục tiêu cao nhất của chương trình là ñưa tất cả giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những ñề án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm củng cố ñất ñô thị với mục ñích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành ñề án củng cố ñất ñô thị

sẽ làm cho 80% ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các ñề án về củng cố ñất ñô thị ñem lại là làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ có 20% là mặt ñường trở thành 100% ñất mặt ñường, nhờ vậy giá trị ñất ñã tăng lên trung bình là 6,4 lần [19]

Kết quả khi thi hành chương trình Ộbình quyền về ựất ựô thịỢ ựã ựạt ựược ngoài quỹ ựất khoảng 150.000 ha ựất công ựược giữ lại ựể "ựổi ựất lấy hạ tầng" còn ựạt ựược các thành tựu sau:

(1)- 28% ựất ựô thị của các chủ ựất lớn ựã ựược bán;

(2)- Số chủ ựất ựô thị không có biệt thự giảm xuống 59%;

(3)- Những gia ựình chủ ựất ựô thị tăng 14% và bình quân ựất ựai mỗi gia ựình nắm giữ giảm xuống 12%;

(4)- Diện tắch ựất ựô thị sử dụng ựể xây nhà ựã tăng 700%;

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực ựô thị tăng 229%;

(6)- Diện tắch tầng nhà xây tăng 330%;

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những ựặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ựã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về ựất ựô thị ở đài Loan bị phân tán dần dần và việc tắch tụ, mánh lới, ựầu cơ trục lợi ựất ựô thị ựã ựược hạn chế một cách hữu hiệu Những ựặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ựất ựô thị một cách có hiệu quả ở đài Loan ựang ựược ựẩy mạnh, còn ựặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ựề án cho phúc lợi xã hội và công ắch cũng ựang phát triển ở đài Loan với một quy mô rộng lớn, do ựó ngày càng nhiều người trên ựảo ựược hưởng phần lợi ắch thu ựược từ việc giá ựất ựô thị tăng lên [19]

ựang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ựấu giá Khi toà án ựịa phương tịch thu BđS của những cá nhân không thanh toán ựược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ựuợc sẽ ựược tiến hành thanh toán cho những khoản nợ Trình tự ựấu giá ựất ở Nhật Bản thể hiện ở sơ ựồ 2.1 [17]

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ựất ựai, lao ựộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ựất ựai ựược coi là nguồn lực quan trọng hàng ựầu và không thể thiếu ựược Trong những năm qua, các nước ựều có các chắnh sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ựoạn phát triển kinh tế - xã hội ựể ựất ựai ựược khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà ựiển hình là đài Loan và Trung Quốc [14], [19]

Sơ ñồ 2.1 Trình tự tổ chức ñấu giá bất ñộng sản tại Nhật

Làm thủ tục tham gia

người tham gia ñấu giá

ðiều tra bất ñộng sản

Lựa chọn bất ñộng sản Quảng cáo Bất ñộng

sản

Bỏ giá cho bất ñộng

sản

Mở phiên ñấu giá

Quyết ñinh cho phép

-Trường hợp ñấu giá thành công mà không trúng ñấu giá thì người tham gia sẽ ñược trả lại tiền

- Trường hợp ñặc biệt không bán ñược sẽ có các cách xử lý tài sản

cụ thể riêng

2.4.4 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.4.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất

Từ khi Luật ðất ñai 1993 qui ñịnh ñất có giá, Chính phủ ñã ban hành nhiều qui ñịnh về giá ñất, cụ thể là:

- Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh

số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh;

- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số 66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của quy chế ñấu thầu;

- Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy

1417/TT-và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền

sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;

- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày18/02/2003 của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng

Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành

có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

- Nghị ñịnh 123/2007/Nð – CP ngày 27/07/2007 sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/ Nð – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá và khung giá các loại ñất

- Thông tư 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá

và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh 123/2007/ Nð – CP của Chính Phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð – CP

-Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT – BTNMT – BTC của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dưng, thẩm ñịnh ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyển của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

Căn cứ vào khung giá ñất qui ñịnh của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc TW qui ñịnh giá ñất cụ thể cho từng ñịa phương

a Trường hợp ñấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án:

- Việc xác ñịnh giá ñất giao cho nhà ñầu tư trúng thầu công trình ñể thanh toán giá trị công trình Trong trường hợp này, giá ñất giao có thu tiền sử dụng ñất là giá ñất tính theo mục ñích sử dụng mới Giá này phải là giá chuyển nh-ượng quyền sử dụng ñất theo mục ñích sử dụng mới của khu ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Theo nguyên tắc trên, giá ñất ñể tính thu tiền sử dụng ñất của khu ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñược xác ñịnh phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế của ñất liền kề (gần nhất) có cùng mục ñích sử dụng theo mục ñích sử dụng mới của khu ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ñồng thời có tính ñến:

+ Giá ñất tính ñền bù khi thu hồi quỹ ñất dùng ñể tạo vốn xây dựng cơ sở

+ Các yếu tố khác có liên quan ñến giá ñất

b Trường hợp ñấu giá ñất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá ñất dùng ñể thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá ñất trúng ñấu giá

Nhà ñầu tư trúng ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trúng ñấu giá là nhà ñầu tư có mức giá bỏ thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá ñấu giá ñất cao nhất

c Trường hợp sử dụng quỹ ựất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ựể giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ựịa phương thì tiến hành ựấu giá ựất

Mặc dù ựấu giá QSDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá QSDđ ở 3 thành phố ựiển hình trong công tác ựấu giá QSDđ của Việt Nam trong thời gian qua

2.4.4.2 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số ựịa phương

a Hà Nội

đấu giá QSDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành Qđ số 66/2003/Qđ-

UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về ựấu giá QSDđ ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền sử dụng ựất [9]

Năm 2010 thành phố Hà Nội ựã ựưa ra quy ựịnh mới về ựấu giá quyền sử dụng ựất với nhiều ựiểm mới như sau:

Từ ngày 20/9/2010 , người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3)

có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất như những người khác theo quy ựịnh trước

đó là nội dung ựược chú ý nhất trong quyết ựịnh mới của UBND thành phố Hà Nội về ựấu giá quyền sử dụng ựất Cụ thể người thuộc diện KT3 có việc làm ổn ựịnh tại Hà Nội ( theo quyết ựịnh ựiều ựộng hoặc tuyển dụng, hợp ựồng lao ựộng ựược tổ chức và ựơn vị quản lý lao ựộng trực tiếp xác nhận), có ựóng bảo hiểm ựầy ựủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 Năm trở lên và người Việt Nam ựịnh

cư ở nước ngoài ựủ ựiều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy ựịnh của pháp luật có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Hà Nội

Có 3 hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất Người tham gia ñấu giá quyền

sử dụng ñất khi nộp hồ sơ phải nộp tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức ñấu giá theo quy ñịnh của từng dự án Khoản tiền này không quá 5% giá trị thửa ñất tính theo giá sàn ñược phê duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu ñất trong trường hợp cho thuê ñất Người trúng ñấu giá ñất ñược trừ tiền bảo lãnh hoặc tiền thuê ñất phải nộp Người không trúng ñấu giá ñất ñược trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên ñấu giá

Những người không ñược nhận lại tiền bảo lãnh gồm người ñăng ký tham gia ñấu giá ñất ñược xác ñịnh ñủ tư cách nhưng không tham gia ñấu giá; người tham gia ñấu giá ñất trả giá thấp hơn giá quy ñịnh của vòng ñấu giá bắt buộc, hoặc người tham gia ñấu giá từ vòng thứ hai trở ñi nhưng trả thấp hưn giá cao nhất của vòng ñấu trước trực tiếp; người trúng ñấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ñất hoặc rut lại giá ñã trả; người tham gia ñấu giá vi phạm quy chế ñấu giá

Theo quy ñịnh mới, giá khởi ñiểm không ñược thấp hơn giá ñất, giá cho thuê ñất do UBND thành phố Hà Nội quy ñịnh tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá Trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất với các khu ñất do Nhà nước giải phóng mặt bằng, ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khỉ ñiểm: giá tối thiểu làm căn cứ ñịnh giá khởi ñiểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 1 m2 ñất sử dụng

ðối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng ñất: giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá khởi ñiểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà công trình cộng tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 1

m2 ñất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có) Bước giá tối thiểu là 100.000 ñồng/m2 và tối ña 1.000.000 ñồng/m2 ñất ñối với trường hợp giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất; từ 1.000 ñồng/m2/năm ñến 20.000 ñồng/m2/năm ñối với trường hợp thuê ñất