CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ

Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại...17 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘ

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

DANH MỤC BẢNG BIỂU

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 3

1.1.1 Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 3

1.1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại 3

1.1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3

1.1.1.3 Các hình thức cho vay của ngân hàng thương mại 4

1.1.1.4 Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại 5

1.1.2 Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 6

1.1.2.1 Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm 6

1.1.2.2 Các loại tài sản bảo đảm 7

1.2 Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay 8

1.2.1 Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản 8

1.2.2 Tầm quan trọng của việc định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 10

1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản 10

1.2.3.1 Phương pháp so sánh 10

1.2.3.2 Phương pháp chi phí 12

1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 13

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 14

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 14

1.3.1.1 Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng về định giá bất động sản 14

1.3.1.2 Nhân tố thông tin về bất động sản được định giá 14

1.3.1.3 Nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật 15

1.3.1.4 Đội ngũ nhân lực 15

1.3.1.5 Nội dung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản 16

1.3.2 Các nhân tố khách quan 16

1.3.2.1 Nhóm các nhân tố về điều kiện tự nhiên 16

1.3.2.2 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 16

1.3.2.3 Nhóm yếu tố thuộc về pháp lý, chính sách kinh tế 17

1.4 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại 17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ 23

2.1 Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô 23

2.2.1 Nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô 23

2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam .26

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam 28

2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS 28

2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam 29

2.2.2.1 Thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 30

2.2.2.2 Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP Á Châu 37

2.3 Đánh giá chung về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM 50

2.3.1 Những kết quả đạt được 50

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 59

3.1 Định hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 59

3.1.1.Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam 59

3.1.2 Quan điểm hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 61

3.2 Một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam 61

3.2.1 Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu phục vụ công tác định giá bất động sản 61

3.2.2 Áp dụng thêm một số phương pháp định giá khác cho phù hợp với đặc điểm và điều kiện của các NHTM 63

3.2.3 Đào tào đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp 64

3.2.4 Đổi mới quan điểm của lãnh đạo NH về công tác định giá BĐS thế chấp 65

3.3 Một số kiến nghị 66

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 66

3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 69

KẾT LUẬN CHUNG 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Asia commercial bank BĐS Bất động sản

NHTM Ngân hàng thương mại

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTMNN Ngân hàng thương mại nhà nước

NN Nhà nước

NH Ngân hàng

TSBĐ Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ

thương VPBank Ngân hàng thương mại cổ phần VPBank

BIDV Ngân hàng thương mại đầu tư và phát

triển Việt Nam

Bank for investment and development of Viet Nam NHNo&PTN

Đại Tín Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín

QSD Quyền sử dụng

UBND Ủy ban nhân dân

,

DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

Sơ đồ 2.1 Quy trình định giá BĐS tại NHNo & PTNT 33

Sơ đồ 2.2 Quy trình định giá BĐS tại ACB 40

Hình 2.1 Biểu đồ biến động tăng trưởng chỉ số kinh tế chung (%) 24

Hình 2.2 Biểu đồ tăng trưởng GDP các nước 24

Hình 2.3 Biều đồ tăng trưởng tín dụng với CPI từ năm 2009 tới nay 25

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009 27

Bảng 2.2 Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN 28

Bảng 2.3 Tình hình cho vay bằng tài sản thế chấp 34

Bảng 2.4 Tổng hợp kết quả định giá tại NHNo&PTNT 36

Bảng 2.5 Danh mục tài sản thế chấp của khách hàng 38

Bảng 2.6 Cách tính đơn giá đất đường nội bộ với khu vực kinh doanh sầm uất: 42

Bảng 2.7 Cách tính đơn giá đất với khu vực kinh doanh không sầm uất: 42

Bảng 2.8 Đơn giá đất đối với hẻm chính khu vực kinh doanh sầm uất: 43

Bảng 2.9 Đơn giá đất đối với hẻm chính thuộc khu vực không phải là khu vực kinh doanh sầm uất 43

Bảng 2.10 Đơn giá đất tối đa so với đơn giá đất hẻm chính trong trường hợp không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất hay không sầm uất: 44

Bảng 2.11 Đơn giá đất đối với hẻm nhựa, bê tông, xi măng có khoảng cách từ đầu hẻm đến vị trí bất động sản quá 100m 44

Bảng 2.12 Tổng hợp kết quả trường hợp định giá BĐS tại ACB 48

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọngnhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền củamột quốc gia Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt độnghuy động để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh hòanhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước Tuy nhiên cũng giốngnhư con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro mà bất kỳmột ngân hàng nào cũng phải đối mặt Để hạn chế những rủi ro này, các ngânhàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là cácBĐS Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quanđến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý

Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay, để

có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnhtranh với nhau Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển của rất nhiềunghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấpbởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trongnhững cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào đó, trước tìnhhình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc định giá càng trởnên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn chovay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang tính cạnh tranh

Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấpnhư vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêng củamình Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễnnên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiềukhó khăn Đặc biệt, khi thị trường bất động sản ở nước ta còn đang trong giaiđoạn chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồncung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy giábất động sản lên cao thông qua các giao dịnh ngầm đã khiến hoạt động định giá

càng phát triển chậm chạp

Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động

sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” đã được lựa chọn để nghiên cứu với mục tiêu

đánh giá thực trạng từ đó đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác địnhgiá trong thời gian tới, tạo điều kiện cho sự phát triển hoạt động cho vay, giảmthiểu rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam

2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, các phương pháp được sửdụng là phương pháp phân tích định tính, định lượng và so sánh

3 Đối tượng nghiên cứu

Công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của cácngân hàng thương mại Việt Nam trong đó tập trung nghiên cứu về tổ chức, quytrình cũng như phương pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong công tác tổ chức định giá bấtđộng sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ViệtNam trong những năm gần đây Tuy nhiên, đề tài tập trung nghiên cứu tại 2ngân hàng thương mại là: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn ViệtNam (Agribank) và Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)

5 Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài gồm có 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản trong hoạt độngcho vay của các ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động chovay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩmô

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạtđộng cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.1.1 Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệthống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế và là công cụ mà thông qua

đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tế quan trọng nhất TheoPeter S.Rose : “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục cácdịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanhtoán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chứckinh doanh nào trong nền kinh tế” Ngoài ra còn có nhiều cách tiếp cận khácnhau về Ngân hàng như thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà NHthực hiện trong nền kinh tế

Các dịch vụ chính bất kỳ một Ngân hàng nào cũng thực hiện là tín dụng,tiết kiệm và thanh toán Ngoài ra tuỳ thuộc vào lĩnh vực và mục đích hoạt động

có thể chia làm nhiều loại Ngân hàng khác nhau Nhưng điểm chung của cácNHTM là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận NHTM có 3 chức năng cơ bản làtrung gian tài chính, tạo phương tiện thanh toán và trung gian thanh toán với cácdịch vụ chính là huy động vốn, tín dụng, mua bán ngoại tệ, cung cấp các dịch vụthanh toán, bảo lãnh, quản lý ngân quỹ,

1.1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Theo luật các TCTD năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đóbên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyêntắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó,NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích

và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi

1.1.1.3 Các hình thức cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của NHTM, mang lại lợi nhuậnchủ yếu cho NH nhưng cũng là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhất.Việc phân loại các loại hình cho vay có cơ sở khoa học là tiền đề để thiết lập cácquy trình cho vay hợp lý và nhằm mục đích quản trị rủi ro tín dụng Việc phânloại cho vay dựa trên các căn cứ sau:

Căn cứ vào loại khách hàng vay

Khách hàng vay tiền của ngân hàng rất đa dạng bao gồm: Chính phủ, các

tổ chức tài chính, doanh nghiệp và cá nhân Hình thức cho vay Chính phủ phổbiến là ngân hàng mua tín phiếu và trái phiếu do Kho bạc phát hành Tuy khảnăng hoàn trả của Chính phủ rất cao song ngân hàng cũng phải chú ý đến rủi rolãi suất, rủi ro thanh khoản và rủi ro hối đoái trong trường hợp Chính phủ mấtkhả năng chi trả

Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêm chosản xuất kinh doanh Đây là nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn nhất của cácNHTM, có khả năng sinh lời cao nhất nhưng cũng rủi ro nhất

Căn cứ vào thời hạn cho vay

Cho vay ngắn hạn: Là cho vay dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp

sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắnhạn của các cá nhân

Cho vay trung hạn: Là các khoản cho vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 nămhoặc 7 năm Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản

cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh,xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh

Cho vay dài hạn: là loại cho vay có hình thức trên 5 năm hoặc trên 7 năm

và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40năm Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xâydựng nhà ở, mua sắm các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng

các xí nghiệp mới.

Căn cứ vào điều kiện bảo đảm của người vay

Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản cầm cố, thếchấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín củabản thân khách hàng đó Hình thức cho vay này chỉ áp dụng đối với nhữngkhách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, quảntrị rủi ro có hiệu quả

Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thếchấp tài sản thuộc sở hữu, cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ ba.Các tài sản có thể là vàng, trái phiếu và các chứng từ có giá khác, các khoảnphải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý để ngânhàng có thêm một nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn nợ thứ nhất chưa chắcchắn Nếu người vay không trả đúng hạn cam kết ngân hàng có quyền bán cáctài sản bảo đảm để thu nợ Hình thức cho vay này áp dụng đối với những kháchhàng không có uy tín cao đối với ngân hàng

Căn cứ vào phương thức cho vay

Cho vay từng lần: là hình thức cho vay của ngân hàng đối với các kháchhàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạnmức thấu chi Chỉ khi khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộng sản xuất đặcbiệt mới vay ngân hàng

Cho vay theo hạn mức: đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏathuận cấp cho khách hàng hạn hoặc cuối kỳ, đó là số dư tối đa tại thời điểm tính

Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép ngườivay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhấtđịnh và trong khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi là hạn mức thấuchi

1.1.1.4 Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại

Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng, nguyên tắc cho vayđầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay

Cho vay đúng mục đích không chỉ là nguyên tắc mà còn là phương châmcủa ngân hàng Vốn cho vay của ngân hàng phải hướng đến mục tiêu và yêu cầu

của toàn bộ nền kinh tế cũng như của từng đơn vị kinh tế.

Ngân hàng sẽ đáp ứng các khoản vay của khách hàng khi nguyên tắc cótài sản tương đương làm bảo đảm được thực hiện Cho vay có tài sản bảo đảmkhông chỉ nhằm đảm bảo quan hệ cân đối tiền – hàng mà còn tạo phương tiệncho ngân hàng có thêm nguồn vốn khác để thu nợ nếu nguyên tắc hoàn trả đúnghạn cả gốc và lãi không được thực hiện

Thông tư số13/2010/TT-NHNN về các quy định bảo đảm an toàn trongTCTD ban hành ngày 20/05/2010 đã nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu từ 8% lên9% Quyết định 493 và Quyết định 18 cũng quy định về các tỉ lệ an toàn, vềphân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro trong hoạt động của TCTD, trong đóquyết định 493 đã tiến dần đến những đánh giá mang các yếu tố định tính và dựphòng được chia thành dự phòng chung và dự phòng cụ thể, hướng tới khuônkhổ dự phòng theo Basel II Đây là bước tiến quan trọng trong việc từng bước

áp dụng các chuẩn mực Basel II tại Việt Nam

1.1.2 Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm

Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sảnthuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay khả năng hoàn trả nợvay của mình Theo điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, tài sảnbảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sựđối với bên nhận bảo đảm Hiện nay ở Việt Nam việc bảo đảm cho vay bằng tàisản bảo đảm cũng được thực hiện theo Nghị định này Tác dụng đối với việc bảođảm bằng tài sản cho các món vay:

- Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đókhông trả được nợ, lúc đó Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiềnvay của khách hàng

- Là động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả

- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay với mục đích lừa đảo

1.1.2.2 Các loại tài sản bảo đảm

Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau với TSBĐ:

- Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa

vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sảnbảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và đượcphép giao dịch

- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảođảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thờiđiểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảođảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm

- Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sửdụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quyđịnh khác

Các biện pháp đảm bảo tiền vay: Có 2 hình thức chính sau:

- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Cầm cố là việc người

đi vay chuyển giao tài sản cho Ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiềnnhất định và dùng tài sản đó đảm bảo cho món vay, khi đến hạn trả nếu kháchhàng không trả Ngân hàng sẽ phát mại tài sản để thu nợ Còn thế chấp là việcngười đi vay đem tài sản của mình thế chấp cho Ngân hàng vay một món tiền.Người đi vay vẫn có thể sử dụng tài sản đó nhưng không có quyền định đoạt nó,mọi giấy tờ pháp lý Ngân hàng sẽ thu giữ Khi khách hàng không thể trả nợ,Ngân hàng có quyền bán tài sản đó để thu nợ của khách hàng

- Đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Đây là hình thức rất thôngdụng trong cho vay của các NHTM, như vậy tài sản đảm bảo chính là tài sảnhình thành từ một phần lớn hay toàn bộ khoản vay của khách hàng Khách hàngvẫn có quyền sử dụng tài sản nhưng không có quyền bán hay chuyển nhượng.Đây là một hình thức thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ món vay

1.2 Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay

1.2.1 Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trênthế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate”, trong tiếng Pháp người

ta dùng từ “Immobilié” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “độngsản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động củacon người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùamàng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đấtđai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS làđất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoàPháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liênbang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên,Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnhthổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắnliền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi

là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự NhậtBản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm

cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệmBĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định:

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước

Theo giáo sư A.F Minglington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tếđất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá có thể được địnhnghĩa là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mộtmối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại một thời điểm cụ thể.Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các môhình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích của BĐS vàcác lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa racác quan điểm cá nhân”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản quốc tế vàgiám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị BĐS là một nghệthuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thờiđiểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiểm

ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”

Còn theo giáo sư W.Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốcAnh “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Tính khoa học của định giá BĐS thể hiện qua kiến thức chuyên môn vềnghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sửdụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản

Định giá BĐS cũng đòi hỏi tính nghệ thuật ở chỗ người định giá phải có

kĩ năng nắm vững các thông tin, có sự nhạy cảm tốt với thị trường, trợ giúp choquá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểm riêngcủa từng người

Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể

Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ

có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể

Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày29/06/2006 của Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của

một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.

1.2.2 Tầm quan trọng của việc định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng, đặcbiệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm nhưnghiệp vụ cho vay Rủi ro tín dụng trong ngân hàng là điều không thể tránh khỏi

do đó định giá BĐS có vai trò vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo an toàn chokhoản tín dụng vì luôn có nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐS thế chấp và

để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay của mình

Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịutrách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanhnghiệp đi vay nên việc định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thị trường làmột vấn đề quan trọng được đặt ra Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy môvay vốn của khách hàng nhưng nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trongviệc thu hồi nợ vay và lãi vay khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộcngân hàng phải thanh lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã địnhgây tổn thất cho ngân hàng

1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản

1.2.3.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách sosánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần định giá với BĐS tương tự đã bán trên thị trường

để ước tính giá trị thực của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh

Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS cómối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã đượcmua, bán hoặc cho thuê trên thị trường Chính vì vậy nó phản ánh khá chính xácgiá trị do thị trường đánh giá và dễ được khách hàng và cơ quan pháp lý chấpnhận Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các giao dịch trên thị trường củacác BĐS giống hoặc tương đối giống với BĐS mục tiêu Trên cơ sở đó phân tíchgiá bán mua của các tài sản có thể so sánh được, thực hiện những điều chỉnhthích hợp để xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc cung cầu,

nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng.

Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu

Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về những BĐS đã được giao dịchtrong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, cácyếu tố ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí…Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS

Hạn chế:

Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được Các thông tin so sánh thường mang tính chất lịch sử.Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong mộtthời gian ngắn do đó tính chính xác sẽ thấp

Điều kiện áp dụng:

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm trađược.Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cảkhi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

Đây là phương pháp được áp dụng để định giá cho các BĐS dùng chomục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS

có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các phân xưởng và các nhà

kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng, các nhóm cửa hiệu và các mảnhđất trống.

1.2.3.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí

để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình

Bước 4: Trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phíthay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được giá trị hiện tại hay chi phíthay thế đã giảm giá của công trình cần định giá

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chiphí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm và trừ khỏi chi phí thay thế của

nó để nhận được chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế công trình đã giảm giá

và chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐScần định giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất cứ tàisản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí, nếu cần thiết, điều chỉnh này phản ánhgiá trị toàn quyền sở hữu các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ số giá trịcủa các lợi ích cụ thể trong BĐS

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phươngpháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

Điều kiện áp dụng:

Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khiđịnh giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là nhữngcông trình công cộng ít chứng cứ thị trường để so sánh

1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa

Là phương pháp chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước lượng thu nhập hàng năm của BĐS

Bước 2: Ước tính các khoản chi phí

Gbđs = NOI/R0 hoặc G = NOI * Y với : Y = 100/R0

Trong đó: - Gbđs là giá bất động sản

- NOI là thu nhập hoạt động ròng

- R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỷ lệ vốn hóa chung )

- Y Là số nhân

Phương pháp vốn hóa thu nhập:

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công thức “ dòng tiền chiết khấu ” phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh :

G = NOI1 / (1+r)1 + NOI2 / (1+r)2 + NOI3 / (1+r)3 +… NOIN / (1+r)N + SVN

* 1/(1+r)N

Trong đó:

- G là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thu được

- NOIN là giá trị dòng tiền thu nhập đến giai đọan thứ (n)

- r là lãi suất bình quân hàng năm

- SVN là khoản tiền hu hồi, đó là khoản tiện nhận được khi kết thúc đầu tưNếu NOI1 = NOI2 = NOI3 = … NOIN = A= const thì G = A* (1+r)N-1 /(1+r)N * r + SVN * 1/(1+r)N

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng về định giá bất động sản

NH hoạt động vì mục đích cuối cùng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu

đó, mỗi NH tuỳ thuộc vào từng thời kỳ sẽ có những kế hoạch và mục tiêu cụthể khác nhau Thời kỳ phát triển thuận lợi, kinh tế ổn định NH muốn tăng dư

nợ, phát huy tối đa vai trò của hoạt động tín dụng, NH sẽ giảm bớt các điềukiện ràng buộc cho vay, đặc biệt là đối với TSBĐ, và kết quả việc định giáTSBĐ sẽ được nới lỏng hơn Trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng, khó khăn

NH sẽ đưa ra những biện pháp thắt chặt cho vay, thì yêu cầu về TSBĐ cũngtăng lên do đó việc định giá bất động sản cũng sẽ được chỉ thị thực hiện chặtchẽ và khắt khe hơn

1.3.1.2 Nhân tố thông tin về bất động sản được định giá

Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho công tác định giá thuận lợi, kếtquả định giá phản ánh đúng với giá trị của BĐS và hạn chế được tổn thất cho

NH Nhưng nếu cập nhật thông tin không thường xuyên hay không theo kịp với những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng nguy cơ tổn thất, NH sẽ không kịp kiểm soát món vay và thu hồi nợ

1.3.1.3 Nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật

Nếu một NH có các điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phầnmềm tiên tiến trong việc quản lý và định giá BĐS sẽ đem đến kết quả chính xáchơn nhiều so với tính toán thủ công Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại

sẽ góp phần làm giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá TSBĐ

1.3.1.4 Đội ngũ nhân lực

Theo tiêu chuẩn số 03 trong Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ban hành

ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thìdoanh nghiệp, tổ chức định giá và định viên viên phải luôn tôn trọng và chấphành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề Định giá viên phải

là người đáp ứng các tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật

và công khai minh bạch đổng thời phải có trình độ chuyên môn: năng lựcchuyên môn và tính thận trọng, tư cách nghề nghiệp, tuân thủ tiêu chuẩn chuyênmôn

Độc lập: là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá vàđịnh giá viên Nó đòi hỏi định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tácđộng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trungthực, khách quan của việc định giá

Chính trực: định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá

Khách quan: định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và khôngđược thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phântích các yếu tố tác động khi định giá

Bí mật: doanh nghiệp, định giá viên không được tiết lộ những thông tin,

dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào,trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép

Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viênphải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏathuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá Mọi tài liệu thể hiện tínhpháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả định giá phải được thể hiệnđầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá

Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: Định giá viên phải là người cóđầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắcđầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giámđốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá

1.3.1.5 Nội dung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản

Với một quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyênnghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá trong khi kết quả

định giá lại có tính chính xác cao Ngoài ra do tính đặc thù của BĐS mà việc lựachọn phương pháp định giá là rất quan trọng Lựa chọn phương pháp nào chophù hợp với loại hình BĐS mục tiêu sẽ giúp việc định giá được tiến hành thuậnlợi và hiệu quả.

1.3.2 Các nhân tố khách quan

1.3.2.1 Nhóm các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Đây là nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả của BĐS Vị trí củaBĐS là yếu tố mang lại giá trị cao nhất và ảnh hưởng lớn nhất Nếu một BĐSnằm ở vị trí trung tâm, ở các thành phố lớn thì sẽ được định giá cao hơn cácBĐS nằm ở nông thôn hay vùng quê hẻo lánh hay các khu vực xa trung tâm.Hơn nữa, kích thước, hình thể, diện tích của những BĐS khác nhau thì sẽ có giátrị định giá khác nhau Kích thước lô đất có phù hợp hay không phù hợp vớikiến trúc hay loại hình BĐS; hình dáng lô đất vuông vức hay méo mó tóp hậu;hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS có phù hợp thị hiếu không, địa hình BĐS tọalạc cao hay thấp so với các BĐS lân cận…đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

1.3.2.2 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

Nhu cầu loại BĐS đó có được thị trường quan tâm hay không, tình trạngkhan hiếm của BĐS trên thị trường ra sao, quyền chiếm hữu và khả năng chuyểngiao thế nào,… Nếu một BĐS với cung lớn hơn cầu, thị trường giao dịch nhiều,với số lượng giao dịch lớn và giá trị giao dịch cao, có thể chuyển nhượng mộtcách dễ dàng chắc chắn sẽ được định giá cao

1.3.2.3 Nhóm yếu tố thuộc về pháp lý, chính sách kinh tế

Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác độngtrực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản Các chính sách của Nhà nướctrong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình; quy địnhcủa NHNN về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản bảo đảm đều ảnhhưởng trực tiếp đến giá trị định giá của BĐS đó

1.4 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cảnước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư nghiên cứu từ nhiều

năm qua. Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, TrungQuốc… định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Quaviệc nghiên cứu mô hình đinh giá BĐS của một số nước sẽ giúp chúng ta có cáinhìn toàn diện hơn về hoạt động định giá, từ đó có thể học hỏi những kinhnghiệm qúy báu từ các nước bạn và vận dụng linh hoạt vào thực tiễn nước ta.

 Định giá BĐS ở Trung Quốc

Tại đất nước đông dân nhất thế giới Trung Quốc, cơ quan định giá BĐS làTrung tâm Tư vấn Định giá BĐS Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và TàiNguyên Trung Quốc Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhà nước,

có nhiệm vụ định giá từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụthông tin thị trường và nghiên cứu tình hình thị trường Mục đích chủ yếu củacông tác định giá nhằm giúp quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữucủa các chủ sở hữu, xác định giá trị của tài sản mang thế chấp mà phần lớn làBĐS, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vựctài chính tín dụng Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòng nghiệp vụ, 28 chinhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế Được thành lập tháng 8/1992đến cuối năm 1995, Trung tâm Tư vấn Định giá BĐS Trung Quốc đã xây dựngtiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn vềnhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hóa

Tại các tỉnh, vùng Trung Quốc cũng đã thành lập các cơ quan định giá đấttạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tại các địa phương

 Định giá BĐS ở Australia

Định giá BĐS ở Australia phát triển từ rất lâu đời Cơ quan định giá đấtđược thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và chịutrách nhiệm trước Chính phủ Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học

và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ do vậy mọi giao dịch đều được thực hiệnthông qua cơ quan này Chức năng của nó không chỉ giúp việc cho Chính phủ làcung cấp, làm tư vấn về kết quả định giá BĐS phục vụ cho việc thu thuế và cáckhoản thu khác; lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá hàng năm với từngBĐS mà còn hỗ trợ dịch vụ cho người dân trong việc xác định giá cả chuyểnnhượng trên thị trường đồng thời kiểm tra, giải đáp khiếu nại của dân về kết quả

định giá BĐS bằng những giá trị có tính chất pháp lý Phương pháp áp dụng chủyếu ở Australia là phương pháp so sánh

 Định giá BĐS ở Thái Lan

Tại Thái Lan vấn đề định giá BĐS đã sớm được Nhà nước quan tâm vàđầu tư Ngày 03/02/1984, Thái Lan đã thành lập Văn phòng Định giá Tài sản(Property Valuation Bureau-PVB) là đơn vị Trung ương thuộc Tổng cục Địachính thuộc Bộ Nội vụ Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý liênquan đến BĐS ở Thái Lan được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tàisản cần đăng ký do đó có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch vềtài sản, thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu lại tương đối thuận tiện.Với phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ định giá theo đơn vị hànhchính nhỏ sang định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữliệu đất đai, bản đồ hiện nay… đã giúp cho kết quả định giá chính xác hơn, phảnánh đúng giá trị thị trường hơn

Bên cạnh đó, năm 1985, hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan-một tổ chứcđộc lập với hơn 1000 chuyên gia là thành viên với mục tiêu phát triển nguồnnhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá và xây dựng tiêu chuẩn, nguyêntắc tuyển dụng định giá được thành lập Ngoài Văn phòng Định giá BĐS củaChính phủ, các công ty tư nhân và các công ty nhà nước, còn có Ủy ban chứngkhoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan, phòng Định giáthuộc Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện hoạt động định giá

Nhờ không ngừng học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm từ những quốc gia pháttriển trên thế giới, đặc biệt là những nghiên cứu kỹ lưỡng các mô hình định giácủa Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế(IVSC) cùng sự áp dụng linh hoạt trong điều kiện của mình, đến nay Thái Lan

đã chuẩn hóa được công tác định giá BĐS sánh tầm với quốc tế Phương pháp sosánh vẫn là phương pháp được áp dụng rộng rãi bên cạnh các

phương pháp khác như chi phí hay thu nhập (đầu tư) Thêm vào đó những nỗ lựckhông ngừng của Chính phủ trong việc ứng dụng công nghệ thông tin đã manglại những công cụ đắc lực trợ giúp cho công tác định giá tại nước này Đó là môhình thống kê nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản năm 1988, khung phân tích

CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốcnăm 1990 và hệ thống thông tin địa lý GIS năm 1998 Các bản đồ quy hoạch1:5000, 1:10000, 1:50000 của Băng Cốc , các khu đô thị lớn và trên toàn quốccũng được thiết lập Cơ sở dữ liệu về các dự án BĐS với thông tin về người vàđất đều được lưu trữ trong hệ thống này.

 Những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Ở các nước hoạt động định giá phát triển, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập cơ quan định giá trực thuộc Nhà nước nhưng vẫn đảm bảo cơ chế giá thị trường, tạo hành lang pháp lý và các chính sách rõ ràng, cụ thể Từ những nghiên cứu ấy có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu cho công tác định giá BĐS thế chấp hiện nay ở Việt Nam như sau:

(i) Phương pháp áp dụng: phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được

sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà

kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặcthù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sựkết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặngdư…mới mang lại kết quả chính xác được

(ii) Công tác hỗ trợ định giá: Cần xây dựng một hệ thống thông tin BĐS

chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận lợi cho hoạt động thu thập, cậpnhật và quản lý Các quốc gia trên thế giới đều đã xây dựng được một hệ thốngthông tin khá đầy đủ, minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên đượccập nhật trong khi hệ thống thông tin ở nước ta vẫn chưa đáp ứng được điều kiệnnày Hệ thống thông tin nước ta vẫn trong tình trạng thiếu hụt, thiếu công khaiminh bạch, thiếu tính hệ thống và nhiều thông tin ảo…

Ngoài ra cần thiết phải đào tạo đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, pháttriển lực lượng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu trong đó cầnhình thành các hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giáBĐS Ở nước ta, nghề định giá vẫn còn là một nghề mới, chưa được chú trọngphát triển do đó các chuyên viên định giá còn rất thiếu chuyên nghiệp và ít kinhnghiệm đã dẫn đến hạn chế trong việc thu thập thông tin có giá trị, phân tích,đánh giá thông tin, điều chỉnh các yếu tố một cách khoa học Đặc biệt trong

những trường hợp phức tạp còn đòi hỏi cán bộ phải có vốn kiến thức tổng hợp

về phương pháp định giá, về quản trị doanh nghiệp, về khoa học kỹ thuật, vềluật pháp, về xã hội Với những yêu cầu đó, cán bộ định giá phải thực sự chuyênsâu mới có thể thực hiện tốt công việc được

(iii) Công tác tổ chức định giá BĐS: Tại các quốc gia phát triển, tương

ứng với hệ thống chứng từ về quyền sở hữu đất hay sở hữu quyền sử dụng đâtchính thức được tổ chức khoa học, thống nhất, theo đó là một thị trường BĐShiệu quả, là một hệ thống thị trường tài chính với các khoản tín dụng dựa trên tàisản cầm cố chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức tín dụng Cũng trên nền thịtrường BĐS đã phát triển ở mức độ cao ấy, thông qua việc chứng khoán hóa cáckhoản vay cầm cố-tức là những khoản vay được bảo đảm bằng BĐS các NH cóthể bán lại các khoản vay đó để thu hồi số tiền đã cho vay cầm cố Điều đó cónghĩa là hoạt động định giá BĐS ở các nước này đã ở bước phát triển cao trợgiúp đắc lực cho thị trường BĐS và thị trường tài chính Do vậy, hoạt động địnhgiá BĐS phải được thực hiện chuyên nghiệp sao cho sát với giá thị trường nhất.Điều đó cũng giải thích vì sao Nhà nước giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập

cơ quan định giá trực thuộc Nhà nước Tuy nhiên, ở Việt Nam khi mà thị trườngBĐS mới hình thành và vẫn còn non yếu thì hoạt động định giá BĐS mới chỉ cóvai trò là cơ sở cho việc xác định mức cho vay tại các ngân hàng Trong khi đó,tại rất nhiều NHTM Việt Nam hiện nay, bộ phận định giá vẫn gắn liền với bộphận tín dụng, cán bộ tín dụng có thể kiêm luôn nhiệm vụ định giá Từ đó dẫnđến tình trạng kết quả định giá BĐS không chính xác do trình độ chuyên môncủa nhân viên tín dụng về định giá không cao hay quan điểm xem nhẹ công tácđịnh giá, thường dựa trên giá trị khoản vay mà đưa ra kết quả Do vậy để nângcao hiệu quả công tác định giá BĐS các NH cần thành lập phòng định giá riêng,hoạt động độc lập có thể tại Hội sở chính nhằm có được những kết quả mangtính khách quan và chính xác nhất

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Như vậy có thể thấy định giá BĐS là một nghiệp vụ quan trọng bởi nó làcăn cứ để các ngân hàng xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro Định giáBĐS phải được thực hiện theo một quy trình khoa học, chặt chẽ và rõ ràng.Trong bốn phương pháp định giá được đề cập: phương pháp so sánh, phươngpháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư thì phương pháp

so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến hơn cả vì tính đơn giản và ít gặp khókhăn về mặt kỹ thuật do không phải tính toán nhiều Có rất nhiều nhân tố ảnhhưởng đến công tác định giá BĐS được phân loại thành nhân tố chủ quan vànhân tố khách quan Đặc biệt từ việc tìm hiểu kinh nghiệm định giá của cácnước trên thế giới như ở Trung Quốc, Australia và Thái Lan giúp chúng ta cóthể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu về phương pháp cũng như quytrình nhằm đảm bảo tính thống nhất trong hoạt động định giá BĐS thế chấp

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH

KINH TẾ VĨ MÔ

2.1 Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

2.2.1 Nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

Năm 2010 đã khép lại với thành tựu Việt Nam đạt được tốc độ tăngtrưởng vượt chỉ tiêu đề ra và tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh kinh tếthế giới còn nhiều bất ổn như vấn đề khủng hoảng nợ tại khu vực châu Âu hay

sự phục hồi chậm chạp của nền kinh tế Mỹ Tuy nhiên, vấn đề lạm phát tăng caovới tốc độ xấp xỉ 12% cùng với việc tỷ giá đang chịu áp lực lớn phải điều chỉnhcũng như những dấu hiệu bất ổn khác đang dần bộc lộ là những vấn đề nổi bật,đòi hỏi một sự nỗ lực hơn nữa của Chính phủ nhằm đưa ra chính sách phù hợptrong năm 2011 này

Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu,nền kinh tế Việt Nam đã từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh Tốc độtăng trưởng GDP năm 2010 của Việt Nam là 6.78% đã vượt mức 6.5% kế hoạch

đề ra Hoạt động xuất nhập khẩu có một năm khởi sắc với kim ngạch xuất khẩuđạt 71,6 tỷ USD, tăng 25.5% so với năm 2009 trong khi tổng kim ngạch nhậpkhẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20,1% so với cùng kì năm trước Đăc biệt cả ba khuvực kinh tế công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ đều tăng trưởng với tốc độ tăngdần, trong đó giá trị gia tăng ngành công nghiệp và xây dựng tăng 7.7%, ngànhdịch vụ tăng 7,52% và ngành nông lâm thủy sản tăng 2,78% so với cùng kì nămngoái Với kết quả này, GDP bình quân đầu người năm 2010 đạt khoàng1160USD Mặc dù vậy, khi xét trong khu vực châu Á-khu vực có tốc độ phụchồi kinh tế sau khủng hoảng khá nhanh thì tốc độ phục hồi của nền kinh tế ViệtNam vẫn chậm hơn so với các nước đã có tăng trưởng âm trong năm 2009 nhưMalaysia, Thái Lan, Phillippines

Hình 2.1 Biểu đồ biến động tăng trưởng chỉ số kinh tế chung (%)

Hình 2.2 Biểu đồ tăng trưởng GDP các nước

Năm 2010 cũng chứng kiến sự biến động rất lớn cùa tỷ giá, lãi suất vàđược coi là một năm khó khăn của ngành ngân hàng Hoạt động tín dụng trongthời gian qua gặp rất nhiều khó khăn và có tốc độ tăng trưởng chậm hơn nhiều

so với năm 2009 Tín dụng cả năm 2010 ước đạt 27,65% thấp hơn nhiều so vớimức 37,73% của năm 2009 Trong đó cơ cấu tín dụng có sự chênh lệch tươngđối lớn giữa tăng trưởng cho vay ngoại tệ (37,76%) và các khoản vay nội tệ(25,34%) Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do lãi suất cho vay tiền đồng(14%-18%) cao hơn nhiều so với lãi suất cho vay ngoại tệ (6%-8%) Tiền đồng

liên tục bị mất giá (khoảng 9%) cùng với tỷ lệ lạm phát leo thang trong vài thángtrở lại đây đã buộc NHNN phải tăng lãi suất cơ bản lên 9% nhằm kiềm chế lạmphát từ đầu tháng 11 Thêm vào đó chính sách tiền tệ thắt chặt đã đẩy mặt bằnglãi suất lên cao chóng mặt làm cho hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng Với mụctiêu tăng trưởng tín dụng 23% cho năm 2011 mà NHNN đưa ra cũng là một tínhiệu cho thấy quyết tâm của NHNN trong việc kiểm soát lạm phát và ổn địnhkinh tế vĩ mô

Hình 2.3 Biều đồ tăng trưởng tín dụng với CPI từ năm 2009 tới nay

(Nguồn: SBV, GSO, StoxPlus)

Năm 2010 cũng là năm chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng đối với lĩnhvực BĐS Việt Nam Sự kiện đáng chú ý nhất là Đồ án quy hoạch tổng thể Thủ

đô Hà Nội đến 2030 và tầm nhìn 2050; Nhiều dự án, công trình giao thông lớn

đã và đang được triển khai như Đại lộ Thăng Long (Hà Nội), đường cao tốc HồChí Minh - Trung Lương đi về miền Tây, cầu Vĩnh Tuy…Mặc dù có nhiều thayđổi về mặt quy hoạch tổng thể so với những năm trước đây song diễn biến giáhàng hóa BĐS trong nước trong năm qua diễn biến khá phức tạp và khó kiểmsoát, đặc biệt là giá đất nền tại Hà Nội liên tục tăng cao, chỉ tính riêng trong quý4/2010 giá đất nền đã tăng khoảng 12-15% so với quý trước đó Thị trường vănphòng năm 2010 ghi nhận xu hướng sụt giảm về giá thuê từ khi khủng hoảng.Giá thuê bắt đầu giảm mạnh từ đầu năm 2009, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục

xu hướng giảm và dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2010.

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung đã có nhiều chuyển biến tíchcực song năm 2010 được xem là năm đầy khó khăn đối với các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản Với hàng loạt các quy định pháp lý mới được đưa ranhư Nghị định 71 quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư và quyền sởhữu nhà ở tại các dự án, Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71, Thông tư

13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinhdoanh BĐS, Nghị định 69 về giải phóng mặt bằng,…nhằm giảm thiểu rủi rotrong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như nguy cơ bong bóng, song cácquy định mới đã tạo không ít áp lực lên các doanh nghiệp trong ngành.Với mặtbằng lãi suất cao như hiện nay, lãi suất cho vay ở mức 20-21%/năm, cùng với đóhạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịchtrên thị trường hạn chế đi rất nhiều

Với định hướng kế hoạch 2011, Chính phủ chuyển trọng tâm của chínhsách sang ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định giá trị tiền tệ và khống chế mức lạmphát song với mục tiêu tăng trưởng GDP trong năm 2011 là 7% - 7,5% sẽ là mộttrong các nguyên nhân tạo áp lực đối với việc kìm chế lạm phát Về xu hướngcủa thị trường BĐS trong năm 2011 sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn.Phân khúc nhà giá rẻ và bậc trung vẫn chiếm lĩnh thị trường song sang năm

2011 sẽ có nhiều gói hàng được chào bán do vậy nguồn cung nhà loại này sẽ dầnđáp ứng đủ nguồn cầu

2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trong những năm vừa qua dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng có sựtăng trưởng khá mạnh Năm 2007 dư nợ cho vay tăng mạnh đạt 1.019.377 tỷđồng tăng 51,82% so với năm 2006 Tuy nhiên đến năm 2008 con số này chỉ đạt1.258.980 tỷ đồng, tăng 23,50% so với năm 2007 và năm 2009 tăng nhẹ là23,85% so với năm 2008 Đó là do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàncầu năm 2008 đã ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế nói chung và hoạt độngcho vay của các ngân hàng nói riêng Tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trongnăm 2009 và 2010 khi hoạt động tín dụng vẫn gặp rất nhiều khó khăn và có tốc

độ tăng trưởng chậm

Bảng 2.1 Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009

NH liên doanh

NH nước ngoài

Tuy nhiên điều đáng mừng là tỷ lệ nợ xấu của các NHTM đã giảm điđáng kể tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống tính đến cuối năm 2009 khoảng 2,46% Đếnnăm 2010 tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt Nam có tăng nhẹ vàokhoảng 2,5% song các tỷ lệ này đều rất thấp so với tỷ lệ nợ xấu của các nămtrước đó.Tính đến ngày 30/9/2009, tỷ lệ nợ xấu của Vietcombank là 3% giảm đi1% so với thời điểm đầu năm Tỷ lệ nợ xấu của Eximbank cuối năm 2008 chiếmđến 4,71% trên tổng dư nợ thì đến năm 2009 tỷ lệ này chỉ còn 2% ACB vàSacombank có tỷ lệ nợ xấu rất thấp đều dưới 1% Tỷ lệ nợ xấu tại BIDV cuốinăm 2009 là 2,82%, có tăng nhẹ so với 2008 song thấp hơn đáng kể so với mức3,98% vào năm 2007 Techcombank đã giám sát chặt chẽ nợ xấu và giảm thànhcông tỷ lệ nợ xấu từ 2,49% xuống 2,29% vào cuối năm 2010

Như vậy có thể thấy ngành ngân hàng đã có những nỗ lực đáng kể nhằmcung cấp một lượng vốn lớn cho nền kinh Có được điều đó là nhờ những cố

gắng của nhà nước trong việc ngày càng hoàn thiện môi trường pháp luật theohướng minh bạch, thông thoáng, ổn định đảm bảo sự bình đẳng, an toàn cho cácchủ thể tham gia thị trường hoạt động có hiệu quả

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS

Cho vay có thế chấp BĐS đang ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng lớntrong tổng dư nợ cho vay của các NHTM

Bảng 2.2 Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN

(Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của các NHTM)

Tuy nhiên có thể nhận thấy rõ tại các NHTM CP như Techcombank,ACB, Đại Tín và OceanBank tỷ lệ cho vay có thế chấp bằng BĐS là cao hơnhẳn so với các NHTM NN và chiếm một tỷ trọng gần như tuyệt đối (99,1% tạiNHTMCP Đại Tín năm 2009) Nguyên nhân thứ nhất là do cơ cấu khách hàngcho vay tại hai loại hình NHTM này khác nhau Các NHTM NN thường tậptrung cho vay đối với các DNNN (tỷ trọng cho khu vực này từ cuối 2002 đếnnay chiếm tới 50%) trong khi các NHTM CP chủ yếu cho vay đối với các doanhnghiệp tư nhân Mà tại Việt Nam, Nhà nước có sự can thiệp trực tiếp khá lớn tớikhối NHTMNN nên các khoản cho vay của khối NH này chủ yếu nhằm mụctiêu phát triển kinh tế vĩ mô dưới sự chỉ đạo của Chính phủ trong khi các DNNNthường được ưu tiên tiếp cận vốn NH cũng như hưởng nhiều chế độ ưu đãi khác.Các NHTM CP thì ngược lại, với đối tượng cho vay phần lớn là doanh nghiệp tư

nhân, để đảm bảo an toàn cho khoản vay các NH này đều yêu cầu phải có tài sảnbảo đảm trong đó chủ yếu là BĐS thế chấp Nguyên nhân thứ hai là môi trườnghoạt động của các NHTMNN kém năng động hơn so với các NHTMCP CácNHTMCP để có thể tồn tại trong môi trường cạnh tranh gay gắt buộc phải luôn

nỗ lực phấn đấu Bên cạnh việc đưa ra các chính sách lãi suất hấp dẫn thì cácNHTMCP đã không ngừng phát triển công tác định giá BĐS để thỏa mãn nhucầu, quyền lợi vay vốn của khách hàng Và trên thực tế, chất lượng hoạt độngđịnh giá tại các NHTMCP ngày càng được nâng cao hơn nhiều so với khốiNHTMNN dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS thế chấp tăng lên mạnh mẽ

2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam

Ngân hàng là một tổ chức tiến hành công tác định giá BĐS một cáchthường xuyên bởi cho vay vốn thế chấp là một trong những nghiệp vụ chủ yếu.Nhận thức được tầm quan trọng của định giá BĐS, đến nay hầu hết các ngânhàng đều đã xây dựng cho mình một quy trình định giá riêng để tiến hành địnhgiá BĐS ACB là ngân hàng đi đầu trong việc thành lập cho mình một bộ phậnđịnh giá riêng, hoạt động độc lập với bộ phận tín dụng và xây dựng được mộtquy trình định giá chuẩn, chặt chẽ mang lại những kết quả to lớn Tiếp theoACB, Techcombank cũng là một ngân hàng đã sớm quan tâm, đầu tư vốn và lựclượng lao động nhằm phát triển công tác định giá Techcombank ngoài việcthành lập được bộ phận định giá độc lập đã xây dựng một quy trình định giáBĐS thế chấp khá hoàn thiện, từ khâu thẩm tra hồ sơ đến việc thu thập thông tin

từ nhiều nguồn, phân tích rồi đưa ra kết quả đều được kết hợp logic với nhau.Bên cạnh phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến,Techcombank còn sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư (vốnhóa) nhằm thu được giá trị sát với giá thị trường nhất mà vẫn đảm bảo an toàncho NH lại tăng tính cạnh tranh Công tác định giá của Techcombank được thựchiện theo đúng quy trình định giá đã quy định rất thuận lợi, rút ngắn thời gian lạitiết kiệm chi phí Cũng giống như ACB và Techcombank, công tác định giáTSBĐ ở VPBank được thực hiện tại phòng thẩm định TSBĐ chuyên biệt từ năm

2002 Tại các tỉnh thì việc định giá tập trung về một phòng thẩm định của tỉnh

đó Từ 2008 đến nay, công tác định giá tại VPBank thuộc phòng thẩm định củacác trung tâm hỗ trợ trực thuộc trụ sở và hoạt động độc lập với các chi nhánhnên rất khách quan trong việc định giá Mỗi cán bộ định giá chỉ chuyên về mộtloại TSBĐ nhất định nên có nhiều kiến thức, kinh nghiệm giúp ích rất nhiều chohoạt động định giá Tại Hà Nội, VPBank có phòng thẩm định TSBĐ chi nhánh

Hà Nội và phòng thẩm định TSBĐ chi nhánh Thăng Long Như vậy có thể thấytại các ngân hàng thương mại cổ phần công tác định giá BĐS đã được đầu tưthích đáng Bên cạnh đó, vẫn còn một bộ phận lớn các NH chưa có được bộphận định giá riêng mà gắn liền với bộ phận tín dụng Đó là khối NHTM NNnhư BIDV, Agribank Tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Hà thànhđịnh giá dựa vào quy định của Nhà nước như bảng giá đất, bảng giá xây dựngnhà tạm, vật kiến trúc và mang nặng ý kiến chủ quan tương đối của nhân viêntín dụng Tương tự tại NHTMCP Hàng Hải Việt Nam, cán bộ tín dụng kiêmluôn nhiệm vụ định giá

Để có thể thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại cácNHTM chúng ta sẽ phân tích thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt độngcho vay của 2 NHTM là: ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn và ngânhàng thương mại cổ phần Á Châu

2.2.2.1 Thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và

Phát triển Nông thôn Việt Nam

Được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụngViệt Nam, đến nay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam(Agribank) là ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo và chủ lựctrong phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông dân,nông thôn Do đặc thù hoạt động lâu đời như vậy nên phần lớn đối tượng chovay tại Agribank là các đối tượng cho vay chính sách, không có tài sản đảm bảohoặc tài sản đảm bảo là các tài sản hình thành tử vốn vay Tỷ trọng cho vay thếchấp bằng BĐS tại NHNo & PTNT VN tuy có tăng lên qua các năm nhưngchiếm một tỷ trọng không lớn trong tổng dư nợ cho vay Chính bởi vậy mặc dùcông tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay có được chú trọng hơn nhưngvẫn chỉ là một khâu trong quy trình cấp tín dụng Tại NHNo & PTNT, cán bộ tín

dụng là người thực hiện luôn hoạt động định giá tài sản bảo đảm nên thườngkhông chuẩn xác do chuyên môn chính của cán bộ tín dụng không phải nghiệp

vụ định giá BĐS Họ không có sự am hiểu sâu sắc về công việc, không linh hoạttrong mọi tình huống mà chủ yếu tiến hành công việc theo khuôn mẫu, quy định

Quy trình định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNo&PTNT

Bước 1 Tiếp nhận hồ sơ thế chấp BĐS

Nhân viên tín dụng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể đểkhách hàng vay hoặc bên bảo lãnh hiểu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản củabên vay đối với BĐS thế chấp Nếu cần, nhân viên tín dụng liệt kê các loại tàiliệu giấy tờ xuất trình để thực hiện bảo đảm tiền vay tạo điều kiện thuận lợi nhấtcho khách hàng Đồng thời khi nhận hồ sơ thế chấp BĐS nhân viên tín dụngchịu trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp BĐS các yếu tố sau: Đủ loại và

số lượng theo yêu cầu; Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan; Phùhợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ; Các loại giấy tờ cụthể trong bộ hồ sơ thế chấp BĐS

Bước 2 Khảo sát thực tế, giám định tính chất pháp lý của BĐS thế chấp và thu thập thông tin

Nhân viên tín dụng đi khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tinchủ yếu được khách hàng cung cấp và phát hiện những vấn đề mới cần định giátiếp Ngoài ra nhân viên tín dụng còn cần đánh giá hiện trạng BĐS thế chấp vàkhả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp Cụ thể nhân viên tín dụng xem xétBĐS thế chấp hiện có tranh chấp hay không, có thể yêu cầu khách hàng vay, bênbảo lãnh xác nhận bằng văn bản; xác định loại BĐS thế chấp có tính đặc biệtchuyên dùng, quí hiếm không bởi nó ảnh hưởng đến khả năng phát mại tài sảnsau này

Bước 3 Tiến hành định giá và lập biên bản định giá

Trên cơ sở các thông tin thu thập được, cán bộ tín dụng phân tích, sử dụngphương pháp định giá phù hợp để xác định được giá trị BĐS thế chấp dựa trêncăn cứ sau được quy định tại Agribank:

- Đối với BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất , quyền sử dụng đất và côngtrình gắn liền trên đất, giá trị BĐS thế chấp bằng trung bình cộng giữa khung giá

của Nhà nước và giá thị trường tại thời điểm định giá.

- Đối với BĐS thế chấp là công trình xây dựng thì thường được định giátheo chi phí hiện hành và việc đánh giá lại dự toán công trình xây dựng cũngnhư chi phí hoàn công Trên thực tế, do tỷ trọng BĐS loại này còn nhỏ cùng tínhphức tạp trong quá trình định giá nên công tác định giá BĐS loại này chưa đượcAgribank chú trọng

Cán bộ tín dụng đồng thời cũng chịu trách nhiệm viết báo cáo định giátrình lên lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh Báo cáo định giá phải được lậpsau khi kết thúc quá trình định giá hoặc ngay trong khi định giá và phải được thểhiện mạch lạc, sạch sẽ, không tẩy xóa, trung thực các thông tin thu thập tổnghợp được Trong báo cáo đó cán bộ tín dụng phải có ý kiến riêng, rõ ràng về cácnội dung: hồ sơ có đầy đủ theo quy định không; tính pháp lý của BĐS thế chấp,cầm cố, bảo lãnh của bên thứ ba; phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năngchuyển nhượng, phương pháp quản lý BĐS thế chấp và dự báo các rủi ro có thểxảy ra đối với biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó

Lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra nếu thấy không cần có sự thay đổi nàothì ký duyệt, ngược lại nếu có sự chưa thống nhất về giá thì yêu cầu cán bộ khácđịnh giá lại

Bước 4 Lập và ký hợp đồng thế chấp BĐS

Lãnh đạo phòng Kế hoạch Kinh doanh lập biên bản kiểm tra, định giá tàisản bảo đảm theo mẫu Nhân viên tín dụng lập hợp đồng thế chấp, ký nháy trìnhlãnh đạo phòng sau đó lãnh đạo phòng ký nháy trình Giám đốc chi nhánh Cuốicùng Giám đốc chi nhánh sẽ ký hợp đồng với khách hàng tại phòng công chứng

Nhà nước.Bước 5 Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo

Ngân hàng tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo rồi gửi văn bảnthông báo cho các cơ quan quản lý, nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất… biết về việc thế chấp

Sơ đồ 2.1 Quy trình định giá BĐS tại NHNo & PTNT

Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Khảo sát thực tế, giám định tính chất pháp lý của BĐS thế chấp và thu thập thông tin

Tiến hành định giá và lập biên bản định giá

Lập và ký hợp đồng thế chấp BĐS

Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo

Hoàn thành báo cáo định giá

Ví dụ cụ thể về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHNo&PTNT - Sở Giao dịch NHNo&PTNT

Đối với tình hình cho vay thế chấp BĐS tại SGD NHNo&PTNT, tỷ trọng

dư nợ BĐS thế chấp có xu hướng tăng qua các năm Năm 2005 tỷ trọng này là18,78% thì đến năm 2006 tăng lên đạt 19,29% và chỉ trong 6 tháng đầu năm