THỰC TRẠNG CHIẾN lược KINH DOANH của CÔNG TY cổ PHẦN bất ĐỘNG sản TRÍ VIỆT

Yếu tố luật pháp và chính trị Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc

Chương 2: THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA

CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT

2.1 Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Trí Việt

2.1.1 Giới thiệu về công ty

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẨN BẤT ĐỘNG SẢN TRÍ VIỆT

Tên giao dịch tiếng Anh: TRÍ VIỆT REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANYTên công ty viết tắt: TVRE

Địa chỉ trụ sở chính: Toà nhà 142 Đội Cấn – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội

Vốn điều lệ: 60 tỷ

Mã số thuế: 0104914897

Ngày thành lập: 2009

Nơi thành lập: Hà Nội

Mục tiêu: Trí Việt luôn nỗ lực ứng dụng hiệu quả công nghệ mới, nguồn nhân lực chất

lượng cao trong công việc, nhằm mang đến cho khách hàng những nguồn thông tin gía trị giúp cho sự hợp tác trở nên hiệu quả cao nhất Và thúc đẩy nền kinh tế nói chung và thị trường Bất động sản nói riêng

Tầm nhìn: Tạo ra giá trị thương hiệu “hoạt động nhanh chóng và hiệu quả “ Trở

thành một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Bất động sản

Được thành lập từ ngày 14/3/2009, qua 3 năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư khai thác kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Bất động sản Trí Việt luôn được khách hàng, thị trường đánh giá cao về chất lượng sản phẩm dịch vụ, trở thành đối tác tin cậy của nhiều tập đoàn, công ty

• Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

• Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

Phó giám đốc kinh doanh

Bộ phận hỗ trợ kinh doanhPhòng Kinh Doanh

Giám đốc kinh doanhPhòng kế toánNhóm 3Nhóm 2Nhóm 1Phòng hành chínhPhòng uỷ thác đầu tưPhòng phân tích đầu tưBan kiểm soát

Sơ đồ tổ chức:

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Trí Việt

2.2 Phân tích môi trường kinh doanh công ty Trí Việt

2.2.1 Môi trường bên ngoài

Phạm vi hoạt động chủ yếu của Trí Việt là ở thành phố Hà Nội và để nghiên cứu, phân tích được đi sâu vào vấn đề, tôi xin được tập trung phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài của Trí Việt là tại thành phố Hà Nội

Việc phân tích đánh giá môi trường bên ngoài của Trí Việt sẽ cho thấy được những cơ hội và nguy cơ mà công ty có thể gặp phải từ môi trường kinh doanh Từ

đó có các chiến lược thích hợp để hạn chế nguy cơ và tận dụng tối đa các cơ hội cho

sự phát triển của công ty Môi trường bên ngoài gồm có môi trường vĩ mô và môi trường vi mô

2.2.1.1.Môi trường vĩ mô

a. Yếu tố kinh tế

• Tổng thu nhập quốc nội (GDP):

Năm 2009, tăng trưởng kinh tế của Hà Nội đạt khoảng 7% Trong năm 2009, thành phố đã dành gần 58 tỷ đồng hỗ trợ người nghèo xậy dựng nhà ở Tỷ lệ hộ nghèo còn 7%, giảm 1,4% so với đầu năm

Năm 2010 - Kinh tế Hà Nội lấy lại đà tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng cả năm

2010 lên tới 11% GDP, gấp hơn 1,5 lần so với 6,7 % năm 2009, xấp xỉ con số 10,9%

năm 2008 và 11,2% năm 2007.Năm 2010 giá trị sản xuất công nghiệp của TP tăng 14,4%, trong đó ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,6% (đóng góp 5% vào mức tăng chung), các ngành dịch vụ tăng 11,1% (đóng góp 5,6% vào mức tăng chung), ngành nông, lâm, thuỷ sản tăng 7,2% (đóng góp 0,5% vào mức tăng chung) Cơ cấu kinh tế có

sự cải thiện đúng hướng, trong đó dịch vụ 52,5%; công nghiệp và xây dựng 41,4%; nông nghiệp 6,1% ; GDP bình quân/người 37 triệu đồng ; khu vực kinh tế Nhà nước tạo ra khoảng 45% GDP (giảm so với mức 52,1% năm 2005), kinh tế ngoài nhà nước tạo ra khoảng 38% GDP (tăng so với mức 31,8% năm 2005) và khu vực có vốn ĐTNN tạo ra khoảng 17% GDP (tăng nhẹ so với mức 16,1% năm 2005)

Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

Hình 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trường GDP qua các năm

Nguồn: Báo cáo quý CBRE

Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Hà Nội đạt 80.952 tỷ đồng, tăng tới 10,1% so với năm trước và là mức tăng trưởng tích cực Ngành công nghiệp xây dựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung) Theo báo cáo của Cục thống kê Hà Nội, Quý I năm 2011, Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so cùng kỳ năm trước: Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%; giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,1 %; vốn

đầu tư phát triển trên địa bàn tăng 10,4%; tổng mức bán hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 22,7%; kim ngạch xuất khẩu tăng 28,1% Ngành nông - lâm - thuỷ sản tăng 2,8% (đóng góp 0,2% vào mức tăng chung), ngành công nghiệp xây dựng tăng 10,3% (đóng góp 5,1% vào mức tăng chung), các ngành dịch vụ tăng 8,7% (đóng góp 3,9% vào mức tăng chung).

Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38% Từ năm 1991 tới

1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07

so với trung bình của Việt Nam Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả quốc gia và khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng.Trong bảng xếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2011, Hà Nội xếp ở vị trí thứ 36/63 tỉnh thành

Hình 2.3: Tốc độ tăng GDP quý I năm 2011 so với cùng kỳ của một số năm

Nguồn: Tổng Cục Thống kê Thành phố Hà Nội

• Cơ cấu kinh tế

Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cũng cho thấy Hà Nội đã có những thay đổi về cơ cấu kinh tế Từ 1990 tới 2000, trong khi tỷ trọng ngành công nghiệp tăng mạnh từ 29,1% lên 38% thì nông–lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn 3,8% Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng thời gian này, từ 61,9% xuống còn 58,2% Ngành công nghiệp của Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vực chính, chiếm tới 75,7% tổng giá trị sản xuất công nghiệp, là cơ–kim khí, điện–điện tử, dệt–may–giày, chế biến thực phẩm và công nghiệp vật liệu Bên cạnh đó, nhiều làng nghề truyền thống như gốm Bát Tràng, may ở Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ Vân Hà cũng dần phục hồi

và phát triển

• Thu nhập bình quân đầu người

Trong 2 quý cuối năm 2009, GDP của thủ đô lần lượt tăng 8,3% và 9% Mức tăng ngoạn mục trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế góp phần đưa tổng sản phẩm nội địa của Hà Nội ước tăng 6,7% so với năm 2008 và cao hơn mức 6% dự kiến Tương ứng, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30 triệu đồng) Trong năm 2010, tổng sản phẩm GDP TP tăng 11% Đầu tư nước ngoài vào TP đạt

800 triệu USD GDP bình quân đầu người đạt khoảng 37 triệu đồng (khoảng 1.950 USD)/năm Theo con số của Bộ Công thương, năm 2011 nhiều chỉ số vĩ mô của Việt Nam đang tốt lên đáng kể, với tổng GDP ước khoảng 119 tỷ USD GDP đầu người đạt 1.300 USD/người/năm

• Chỉ số giá tiêu dung – sức mua của người tiêu dùng

Năm 2012 sức mua của người tiêu dùng giảm 0,03% trong tháng 4, CPI tại Hà Nội thấp nhất trong 10 năm CPI tại TP.Hà Nội tháng 4/2012 đã giảm 0,03% so với tháng trước và được ghi nhận là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây Như vậy, theo

số liệu của cơ quan thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Thủ đô đã tăng 2,59% so với tháng 12/2011 và tăng 9,52% so với cùng tháng năm 2011 Sở dĩ lạm phát tại Hà Nội đã xuống dưới 1 con số là do chênh lệch quá lớn về biến động giá giữa tháng

4/2012 và tháng 4/2011 (3,28%)

Kinh tế tăng trưởng chậm, cầu có khả năng thanh toán giảm, giá cả hàng hóa vẫn ở mức cao khiến cho sức mua của người dân Thủ đô giảm đáng kể Các tác động của đợt tăng giá xăng dầu ngày 7/3/2012 và ảnh hưởng của thời tiết nắng nóng đầu mùa là những nguyên nhân chính khiến giá một số mặt hàng thuộc nhóm giao thông, đồ uống,

và mũ nón tăng giá so với tháng trước Tuy nhiên, mức tăng của các mặt hàng thuộc các nhóm này không đủ lực để đẩy chỉ số chung tiếp tục tăng, do quyền số nhỏ so với các nhóm còn lại

Xét trên các nhóm hàng chủ yếu, trong tháng có 3/11 nhóm hàng giảm giá gồm nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống, nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng và nhóm bưu chính viễn thông Tuy 8 nhóm còn lại có chỉ số giá tăng, nhưng 3 nhóm giảm giá trên chiếm tỷ trọng khá lớn (khoảng 60%) đã khiến chỉ số chung giảm so với tháng trước Không được tính vào CPI, hai mặt hàng đặc biệt là vàng và đô la Mỹ trong tháng có những diễn biến trái chiều khi lần lượt ghi nhận ở các mức giảm còn 2,9% và tăng nhẹ 0,06%

• Lãi suất

Trước tháng 3/2011, chính sách lãi suất của Việt Nam không có nhiều biến động khi nền kinh tế đang trên đà phục hồi Các mức lãi suất được duy trì ở mức khá thấp từ sau gói hỗ trợ lãi suất của NHNN, do vậy, cơ chế lãi suất trần không còn cần thiết

Chính sách trần lãi suất huy động bước đầu làm giảm lãi suất cho vay vào thời điểm cuối năm 2011.Mặc dù chính sách trần lãi suất được khởi động từ tháng 03/2011 cùng với sự cam kết và quyết tâm của các nhà lãnh đạo của NHNN và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, các quy định về trần lãi suất của NHNN vẫn chưa chấm dứt hẳn các cuộc chạy đua lãi suất huy động ngầm Theo báo cáo của NHNN, mức lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bao gồm bất động sản, chứng khoán hay tiêu dùng còn cao hơn mức lãi suất trung bình từ 3 - 5%

Hình 2.4: Tốc độ tăng trưởng GDP, CPI và lãi suất cơ bản năm 2009 - 2011

Nguồn: Báo cáo quý CBRE 2011

b. Yếu tố luật pháp và chính trị

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước Liên tục hàng loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành như: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Quan trọng nhất là Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền

và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng như: quy định

rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng

Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ Ngày 15/10/2010

Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số

an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng

Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường

Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa

đủ mạnh

Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về đầu tư tại Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó

là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn tại cần phải được Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu tư vào Việt Nam

c. Yếu tố dân số

Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam về diện tích tự nhiên

và đứng thứ hai về diện tích đô thị sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng đứng thứ hai về dân số với 6.913.161 người

Cơ cấu dân số của Hà Nội thay đổi theo hướng tăng tỷ trọng người cao tuổi, giảm dần tỷ trọng trẻ em dưới 16 tuổi, thành phố đã bước vào thời kỳ “cơ cấu dân số vàng” (tỷ lệ phụ thuộc gồm trẻ em và người cao tuổi chiếm tỷ lệ thấp nhất), tạo điều kiện cung ứng nguồn nhân lực dồi dào cho các hoạt động kinh tế xã hội của Thủ đô Theo

số liệu thống kê của Sở Y tế Hà Nội, năm 2011, tính đến thời điểm này, tổng số sinh của toàn thành phố là 115.900 trẻ, tăng 14,24%, trong đó có 8.472 trẻ là con thứ ba trở lên, tăng 185 trẻ (2,25%) so với cùng kỳ năm trước

d. Yếu tố văn hoá xã hội

Hà Nội thường được xem như nơi tập trung những tinh hoa văn hóa của miền Bắc và cả Việt Nam Trong hàng ngàn năm, vị trí kinh đô khiến thành phố này trở thành nơi quy tụ của những nhân vật ưu tú, những thương nhân, những nghệ nhân, những thợ thủ công lành nghề Họ tới đây lập nghiệp, mang theo những phong tục, tập quán địa phương và Hà Nội trở thành mảnh đất tiêu biểu cho nền văn hóa của cả Việt Nam Môi trường cạnh tranh của đất kinh thành khiến những thương nhân, thợ thủ công trụ vững lại Hà Nội phải là những người xuất sắc, tài năng Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố Hà Nội đã có những biến đổi Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân Mô hình gia đình mới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang cóxu hướng này càng gia tăng ở các khu vực đô thị lớn Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công việc đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình

Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung cư… tăng lên nhanh chóng Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị sinh sống ngày càng nhiều, các thành phố lớn như thành phố Hà Nội không còn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà, tầng chồng tầng để giải quyết vấn đề này Các toà nhà chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều và là niềm mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các

gia đình trẻ.

e. Yếu tố công nghệ

Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng

Hàng loạt công nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam như: phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; các phương pháp thi công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bê tông tự dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải Cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết

kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân công,

f. Hội nhập quốc tế ở Hà Nội

• Đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI)

Theo Cục Thống kê thành phố Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm 2011, Hà Nội đã thu hút được 999,6 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng gấp 3 lần sovới cùng kỳ năm trước Số vốn này được đăng ký cho 239 dự án đăng ký đầu tư, trong đó

có 190 dự án cấp mới với tổng vốn đăng ký xấp xỉ 494 triệu USD, 49 dự án được tăng vốn với tổng vốn trên 506 triệu USD Điển hình là các dự án như xây dựng công trình

xử lý nước thải Yên Sở do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Gamuda Land Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn đầu tư 322,2 triệu USD; hợp đồng hợp tác kinh doanh Vietnammobile tăng vốn thêm 385 triệu USD; công ty Cổ phần Viễn thông di động toàn cầu GTEL tăng vốn điều lệ thêm 117 triệu USD…

Hình 2.5: Tổng vốn FDI cam kết

Nguồn: Báo cáo quý CBRE

• Nguồn vốn Hỗ trợ Phát triển (ODA)

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, 4 tháng đầu năm 2011, thành phố ước giải ngân vốn ODA khoảng gần 489 tỷ đồng (đạt 181% kế hoạch) Thành phố tập trung vào giải ngân cho các gói thầu xây lắp đã khởi công và đang triển khai thi công, chủ yếu ở

dự án Thoát nước Hà Nội và tạm ứng hợp đồng tư vấn cho dự án đường sắt đô thị tuyến 2 Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo

Theo kế hoạch, trong năm 2011, thành phố triển khai 20 dự án, trong đó có một số

dự án lớn như dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội - dự án 2; dự án Tuyến đường sắt đô thị tuyến 2, đoạn Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo; dự án Tuyến đường sắt đô thị thí điểm Nhổn-Ga Hà Nội; dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông

đô thị Hà Nội giai đoạn 1; dự án phát triển hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì; dự

án phát triển giao thông đô thị Hà Nội Riêng các gói thầu sử dụng vốn ODA của dự

án Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội giai đoạn 1, dự án Phát triển hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long-Vân Trì về cơ bản đã hoàn thành

Mặc dù vậy, các thống kê cho thấy du lịch Hà Nội không phải là một thành phố du lịch hấp dẫn Với nhiều du khách quốc tế, thành phố chỉ là điểm chuyển tiếp trên hành trình khám phá Việt Nam của họ Năm 2007, Hà Nội đón 1,1 triệu lượt khách du lịch ngoại quốc, gần bằng một nửa lượng khách của Thành phố Hồ Chí Minh Năm 2008, trong 9 triệu lượt khách của thành phố, có 1,3 triệu lượt khách nước ngoài Tỷ lệ du khách tới thăm các bảo tàng Hà Nội cũng không cao Hàng năm, bảo tàng Dân tộc học ở Hà Nội, một bảo tàng có tiếng trong khu vực, điểm đến được yêu thích trong các sách hướng dẫn du lịch nổi tiếng, có 180.000 khách tới thăm, trong đó một nửa là người nước ngoài

Theo thống kê năm 2007, Hà Nội có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang hoạt động Trong số này chỉ có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng Tình trạng thiếu phòng cao cấp là một trong những nguyên nhân khiến lượng khách nước ngoài tới Hà Nội không cao

2.2.1.2.Môi trường vi mô

a. Thị trường bất động sản ở Hà Nội

• Giai đoạn 2009 - 2011

Tổng kết 2009 bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà đầu tư lúng túng không biết "đổ" tiền vào đâu Mặc dù chịu sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 nhưng thị trườngbất động sản vẫn được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt hai thành phố lớn Hà Nội và TP HCM Năm 2009 là năm được mùa của các dự ánbất động sản, trong đó chủ đầu tư lớn

đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn Một loạt dự án mới được khởi công và chào bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu mới) chính thức có hiệu lực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều địa phương trên cả nước đăng ký xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và ngừơi có thu nhập thấp Nhiều dự án nhà ở xã hội đã được khởi công trên cả nước Chính phủ đã công bố gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường bất động sản và hy vọng gói đầu tư vào thị trườngnhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích làm cho thị trường này lành mạnh hơn Tuy nhiên, trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn xem kinh doanh bất động sản là đầu tư siêu lợi nhuận, việc xây nhà giá rẻ với lợi nhuận dự tính chỉ khoảng 10% sẽ không dễ gì thu hút được sự quan tâm của doanh nghiệp trong lĩnh vực này

Năm 2010, thị trường Bất động sản ở hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP

HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất Căn hộ chung cư và một số dự án ở Hà Nội: Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm

cơ hội như Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4,

5 Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác

động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.

Nguồn cung lớn tại Hà Nội:

- Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành

- Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng, chiều cao dự kiến khoảng 528m

- Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng,

Hà Nội

- Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD

- Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã có khoảng

190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000 người có thu nhập thấp

- Bất động sản nghỉ dưỡng: Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ khoảng 10.000 căn tăng gấp

3 lần so với cuối năm 2009 Trong khi thị trường Bất động sản khá trầm lắng, những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng Báo cáo của công ty nghiên cứu Bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng Lượng khách mua Hà Nội chiếm

tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài

và tỉnh khác

Nguồn cầu giảm:

Tốc độ tăng tín dụng và huy động tiền tệ: Tổng phương tiện thanh toán đến 31-12 tăng 25,3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27,2% Nếu trừ hư số do tỷ giá và giá vàng tăng, thì tổng phương tiện thanh toán tăng 23,0%, huy động vốn tăng 24,5%.Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa: Cùng với tốc độ đô thị hóa chóng mặt (gần 30%/năm) thì dân số thành thị hiện đang gia tăng nhanh chóng Nếu ở khu vực nông thôn tốc độ tăng trung bình 0,4%/năm thì con số này ở thành thị là 3,4%/năm và cả nước có 25.436.896 người đang sống ở khu vực thành thị, chiếm 29,6% tổng dân số cả nước

Diện tích bình quân nhà ở tăng : Diện tích nhà ở bình quân đầu người trung bình của cả nước đạt 16,7m2/người, trong đó khu vực thành thị là 19,2 m2/người và ở nông thôn là 15,7m2/người Trong những hộ gia đình có nhà ở, số hộ có nhà kiên cố chiếm 46,3%, nhà bán kiên cố chiếm 37,9%, nhà thiếu kiến cố chiếm 8,0% và nhà đơn sơ chiếm 7,8%

Tỷ trọng hộ gia đình có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15m2 sau 10 năm qua tăng không đáng kể và số hộ gia đình sử dụng diện tích nhà ở rộng hơn 60m2 đã tăng nhanh, năm 1999 là 24,2% hộ gia đình và tới năm 2009 con số này là 51,5%

Trong 9 tháng đầu năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt

giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm Thị trường bất động sản hiện đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết

Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa bàn Trong khi thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng

Thứ hai, trên địa bàn Hà Nội, trong khi một số địa bàn bùng phát cục bộ thì những địa bàn khác hầu như không có biểu hiện; trong khi một số sản phẩm bùng phát thì một số sản phẩm khác không có biến động gì