Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố hà nội) (TT)

Những đóng góp mới của luận án Về phương diện học thuật: 1 Hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về chỉ số đo lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị tr

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn của nền kinh tế Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và xã hội Vì vậy, việc đo lường, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế

vĩ mô, để có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn,

đổ vỡ của thị trường BĐS, giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa

ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường

Xuất phát từ tình hình trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho

luận án tiến sỹ

2 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án

Chỉ số thị trường BĐS đã được một số tác giả trên thế giới nghiên cứu, trong đó tiêu biểu là Sherwin Rosen, Quigley Mason Jaymon, Bailey, Rebert J.Shiller, David Zetland và một số tác giả của một số nước Châu Á Tuy nhiên, các nghiên cứu trên thế giới chưa chỉ ra cách thức tổ chức xây dựng, phương pháp tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS đối với các nước có thị trường BĐS mới phát triển Tại Việt Nam cũng

đã có một số nghiên cứu về chỉ số thị trường BĐS, là những nghiên cứu có tính chất ban đầu nhưng còn những bất cập về nội dung phương pháp tính toán, cách thức thu thập dữ liệu

3 Mục tiêu nghiên cứu

Thông qua đề tài này của luận án, một mặt tác giả tập trung làm rõ một số vấn đề thuộc về cơ sở phương pháp luận xây dựng chỉ số thị trường BĐS, mặt khác, thực hiện việc phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam Luận án cũng sẽ làm rõ bài học kinh nghiệm của một số của một số nước trong việc xác định chỉ

số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng cho Việt Nam Trên cơ sở, luận án sẽ đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm

2020 và một số năm tiếp theo

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của Việt Nam Luận án chỉ giới hạn nghiên cứu xây dựng một số chỉ

số thành phần của chỉ số thị trường BĐS cấp độ tổng hợp hẹp (chỉ số REMI) là chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS của phân khúc thị trường nhà ở, một phân khúc quan trọng nhất của thị trường BĐS Phân tích và đánh giá thực trạng, luận án tập trung

cho giai đoạn từ năm 2000 đến 2014; tính toán kiểm chứng phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS, luận án tập trung cho giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 đối với thị trường của thành phố Hà Nội

5 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Chỉ số thị trường BĐS được nghiên cứu một cách hệ thống, đồng bộ và được xem xét trong bối cảnh thị trường BĐS của Việt Nam mới phát triển, hệ thống thông tin không đầy đủ Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu Phương pháp nhiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia về xây dựng chỉ số thị trường BĐS Phương pháp nghiên cứu ứng dụng được luận án sử dụng để tính toán chỉ số thị trường

BĐS của thành phố Hà Nội

6 Những đóng góp mới của luận án

Về phương diện học thuật: (1) Hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về chỉ số đo

lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS;

(2) Hoàn thiện quy trình cần thiết để tiến hành xây dựng chỉ số thị

Về phương diện thực tiễn: (1) Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước đã xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS; (2) Phân tích, đánh giá thực trạng xây dựng chỉ

số thị trường BĐS ở nước ta thời gian qua; (3) Tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS của Hà Nội theo phương pháp đã được hoàn thiện; (4) Đề xuất một số giải pháp

để hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo; (5) Đề xuất các điều kiện cần thiết để đảm bảo thực hiện các giải pháp đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam

7 Kết cấu của luận án

Luận án gồm 03 chương Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường

bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà

Nội Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG

CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái quát về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Khái niệm khác nhau về BĐS có thể khái quát như sau:

“BĐS tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định”

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản: Mỗi BĐS có một số thuộc tính nhất định; trong đó

tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất, quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên thị trường

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về

BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường

1.1.2.2 Các phân khúc trong thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có một số phân khúc

thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS

1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm tương

tự như các thị trường khác còn có những đặc điểm riêng biệt

1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản: Thị trường BĐS vai trò quan trọng trong

phát triển kinh tế-xã hội

1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản

Chỉ số thị trường BĐS bao gồm hệ thống các chỉ tiêu khác nhau được xây dựng theo nguyên lý của khoa học thống kê, cung cấp công cụ đo lường và chỉ báo về tình trạng của thị trường BĐS qua các thời kỳ khác nhau cho những khu vực thị trường nhất định

1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản

Chỉ số thị trường BĐS là cần thiết đối với người dân, nhà đầu tư kinh doanh BĐS, các tổ chức tài chính, các nhà hoạch định chính sách cũng như các chủ thể khác tham gia thị trường BĐS Chỉ số thị trường BĐS còn được sử dụng để dự báo xu thế phát triển của thị trường BĐS trong tương lai

1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản

1.2.3.1 Theo mục đích sử dụng của chỉ số: gồm có nhóm các chỉ số phản ánh cung-cầu

BĐS; phản ánh quy mô thị trường; phản ánh diễn biến của giá cả và xu thế giao dịch;

phản ánh sự cân bằng hay mất cân bằng hay của thị trường và phản ánh sự minh bạch của thông tin thị trường BĐS

1.2.3.2 Theo mức độ tổng hợp của chỉ số: bao gồm chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá

thể và chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp (cấp độ hẹp và cấp độ rộng)

1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các phương pháp

1.2.4.1 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản

Các phương pháp đơn giản thường được sử dụng để xác định chỉ số thị trường BĐS

có tính chất cá thể như phương pháp tính trung bình đơn giản; phương pháp bình quân

gia quyền

Sử dụng mô hình toán kinh tế để xác định chỉ số thị trường BĐS bao gồm một số phương pháp khác nhau nhưng xoay quanh một số phương pháp chủ yếu là phương pháp hồi quy các yếu tố đặc tính của BĐS (Hedonic); phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat sales regresion) và phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method)

1.2.4.2 Ưu nhược điểm của các phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản:

Việc tính toán chỉ số thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn xuất phát từ chính đặc thù riêng của hàng hóa BĐS Đặc điểm này đã làm cho mỗi phương xác định có những ưu nhược điểm khác nhau nên đòi hỏi khi sử dụng cần phải phân tích đánh giá để lựa chọn phương pháp phù hợp

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản

Nguồn: Tổng hợp của NCS

Sơ đồ 1.1 Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản

Quá trình tính toán chỉ số thị trường BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; trong

Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản

Vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị

trường bất động sản

Tư duy, nhận thức về vai trò của chỉ số

Chỉ

số thị trường bất động sản Các

đó có các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp

1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản

Quá trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS được thực hiện theo quy trình tổng quát là: phân chia khu vực và lựa chọn loại BĐS làm đại diện; xây dựng dữ liệu của thời kỳ gốc; xây dựng dữ liệu của thời kỳ so sánh và tính toán chỉ số thị trường bất động sản

1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của một số nước trong việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS có thể rút ra một số bài học để xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam;

đó là minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nguồn thông tin, dữ liệu để tính toán chỉ số thị trường BĐS; chỉ tiêu phản ánh sự biến động của giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu rất quan trọng; lựa chọn loại chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS và khả năng tổ chức thu thập dữ liệu có liên quan; lựa chọn phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường BĐS; tần suất của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển của thị trường và năng lực tổ chức tính toán chỉ số; việc lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với khả năng thu thập dữ liệu; chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cơ bản tuân theo một quy trình nhất định và việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS có thể do các tổ chức khác nhau đảm nhận

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam

2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức

Sau năm 1954, thị trường BĐS chưa hình thành ở nước ta Từ năm 1986 mới chỉ xuất hiện một số loại thị trường nhưng thị trường BĐS chưa được hình thành ngay từ giai đoạn này do còn thiếu các cơ sở pháp lý để vận hành Hiến pháp năm 1980 chưa quy định đầy đủ căn cứ pháp lý để vận hành thị trường BĐS một cách hợp pháp

2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển

Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách hợp hiến và chính thức Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu

để thị trường BĐS phát triển Sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức Kể từ giai đoạn

đó đến nay, thị trường BĐS phát triển với sự thăng trầm khác nhau

2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua

2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định

2.2.1.1 Chỉ số thị trường bất động sản do các tổ chức của thị trường xác định: Trong

giai đoạn vừa qua, các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS, tài chính BĐS, kinh doanh BĐS đã tiến hành việc thu thập thông tin dữ liệu, tính toán xác định một số chỉ số liên quan đến diến biến thị trường BĐS

2.2.1.2 Chỉ số thị trường bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước xác định: Theo quy

định của Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng, thành phố

Hà Nội đã tổ chức việc xây dựng và công bố chỉ số giá căn hộ chung cư

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội

Biểu đồ 2.1 Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

Thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ hiện chưa xây dựng chỉ

số thị trường BĐS Tổng cục Thống kê công bố các dữ liệu về giá nhà và giá vật liệu xây dựng Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng đã có những phân tích, đánh giá về tình hình phát triển thị trường BĐS, thị trường vốn, thị trường tiền tệ và diễn biến giá cả của BĐS theo các thời kỳ

2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản

2.2.2.1 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp so sánh giá tuyệt đối: Chỉ số

giá BĐS do các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS và kinh doanh BĐS thực hiện thường sử dụng phương pháp so sánh giá của từng loại BĐS của từng dự án hoặc của từng khu vực thị trường theo các điểm khác nhau

2.2.2.2 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp giá bình quân: Chỉ số lượng giao

dịch BĐS và chỉ số giá BĐS giao dịch của từng loại BĐS được xác định trên cơ sở bình quân

số học về lượng giao dịch BĐS và giá giao dịch BĐS của từng loại BĐS của từng dự án; của

một hoặc một số khu vực thị trường của địa phương

2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Chỉ số giá BĐS xác định theo phương pháp quy định của Bộ Xây dựng là phương pháp bình

quân (số học và gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS Về bản chất, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng có thể được

xem như một dạng của phương pháp kết hợp-điều chỉnh đã được ứng dụng trên thế giới

2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản: Chỉ số thị trường BĐS do các tổ

chức thị trường xây dựng được thực hiện theo những cách thức, quy trình thực hiện riêng Chỉ số thị trường BĐS do cơ quan quản lý nhà nước xác định được triển khai theo các bước

phổ biến

2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản

Các chỉ tổ chức của thị trường công bố thông qua các ấn phẩm là các tạp chí chuyên ngành, tờ rơi thông tin, trang thông tin điện tử, phương tin thông tin đại chúng và các hội nghị chuyên đề

2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước

ta hiện nay

2.3.1 Những kết quả đạt được

Chỉ số thị trường BĐS được xác định trong thời gian qua là những kết quả đáng ghi nhận, là tiền đề tìm ra những giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy trình cũng như phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong giai đoạn tới

Bảng 2.1 Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh

xu thế diễn biến giá bất động sản

Đơn vị tính: %

Đối tượng cung

cấp thông tin

Tổng số trả lời

Rất đáng tin cậy

Đáng tin cậy

Không đáng tin cậy

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra

Số liệu trên cho thấy, thông tin liên quan đến giá BĐS do các tổ chức kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và phương tiện thông tin đại chúng có độ tin cậy thấp trong khi

đó thông tin được cung cấp bởi cơ quan quản lý có độ tin cậy cao hơn nhưng khả năng cung cấp thông tin lại rất hạn chế

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan

a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản không cao:

- Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch

phát triển BĐS và thông tin của dự án kinh doanh BĐS còn rất hạn chế

2006-Giai đoạn 2011

2009-Giai đoạn 2013

2012-Sau khi quy hoạch điều chỉnh Trong giai đoạn thực hiện quy hoạch Sau khi công bố quy hoạch Không quan tâm

Nguồn: NCS tổng hợp từ các báo cáo của Bộ Xây dựng

Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch

Thực trạng trên cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến quá trình triển khai thực hiện các quy hoạch phát triển BĐS còn một số bất câp

- Đối với thông tin hiện trạng bất động sản:

Bảng 2.2 Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị

Đơn vị tính: %

Địa phương 2008 2010 2012 2013

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ báo cáo của cơ quan quản lý

Trên thực tế, tính minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS còn thấp Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chậm trễ khiến một tỷ lệ không nhỏ BĐS chưa có đủ cơ sở pháp lý để lưu thông chính thức trên thị trường

- Đối với thông tin giao dịch bất động sản: Trên thực tế, các giao dịch BĐS thuộc

về thị trường phi chính chức còn rất lớn; các thông tin về cung cầu, giá cả giao dịch BĐS rất khó tiếp cận

Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2013

địa phương gặp khó khăn

c) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản còn hạn chế:

Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng cơ chế tạo hành lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách

dễ dàng, chính thống nhưng trên thực tế còn nhiều bất cập đã không tạo tính công bằng,

sự bình đẳng trong hoạt động thị trường

đ) Kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn thiếu: Kinh nghiệm

của các nước đi trước về xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa được tổng kết một cách thấu đá để có thể rút ra những bài học cần thiết áp dụng ở Việt Nam

2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan

a) Khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến bất động sản từ các

cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn: Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa

được xây dựng theo các chuẩn mực là những rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận và thu thập thông tin đầu vào để tính toán chỉ số thị trường BĐS

Bảng 2.3 Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản

trả lời

Dễ tiếp cận

Tiếp cận

Khó tiếp cận

Thông tin về quy hoạch phát triển BĐS 125 16 38 46

Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra

b) Phạm vi của chỉ số được xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị trường: Cách xác định khu vực thị trường trong quá trình tính toán chỉ số thị trường

BĐS đã không phản ánh sự khác biệt của xu thê sbieens động của thị trường

c) Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản còn bất cập: Chủ yếu sử

dụng các phương pháp tính toán đơn giản Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng đã bước đầu tiệm cận với phương pháp được sử dụng trên thế giới, kỹ thuật tính toán phức tạp hơn nhưng còn tồn tại những bất cập

đ) Nguồn lực để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn rất hạn chế: Việc thu

thập thông tin, tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS gặp khó khăn về việc dự trù kế hoạch kinh phí, phân bổ kinh phí để thuê tổ chức tư vấn thực hiện công việc này

e) Chế tài liên quan đến trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa đầy đủ: Trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm xây

dựng chỉ số thị trường BĐS đã được quy định tại văn bản quy pháp luật ở cấp bộ quản lý ngành là chưa đủ mạnh

2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội

2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội

2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội: Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng

thời là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Theo quy hoạch đô thị,

tổ chức không gian của Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị

2.4.1.2 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội: Tương tự

như các thị trường BĐS ở các đô thị lớn của Việt Nam, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội

cũng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau kể từ khi hình thành chính thức đến nay

2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản của thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay: Chỉ

tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng của thành phố Hà Nội đã trải qua các chu kỳ bùng nổ rồi suy giảm tương đối rõ nét Chu kỳ thứ nhất từ năm 2000-2006, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai đoạn 2000-2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn

2004 đến giữa năm 2006 Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 đến nay, trong đó pha bùng nổ xảy

ra vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm rồi đóng băng xảy ra từ năm 2008 đến giữa năm 2013 và pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến nay

2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội

2.4.2.1 Yêu cầu của chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định

phải hội tụ một số yêu cầu cơ bản

2.4.2.2 Lựa chọn loại chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp

(chỉ số REMI) là chỉ số được kỳ vọng nhất Chỉ số REMI được xác định theo công thức tổng quát sau:

- REMIt: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ so sánh;

- REMI1: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ gốc;

- a, b, c: tỷ trọng mức độ ảnh hưởng của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công;

- Iprice t,Isales t ,Iday t

: mức độ biến động của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công tại thời điểm so sánh so với thời kỳ gốc

Chỉ số REMI có nhược điểm rất cơ bản là rất khó để xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c) và xác định chuẩn xác thời gian giao dịch BĐS thành công Chính vì vậy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ

số thành phần của chỉ số REMI; gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội

Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý Thời điểm gốc được lựa chọn là quý I năm 2011

2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số: Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà

Nội được tính toán sẽ sử dụng phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng theo công thức tổng quát sau:

a) Đối với chỉ số giá giao dịch bất động sản:

n

j B

I W

W RPI

1 ÐS ÐSj 1 ÐSj

(2.2)

Trong đó:

- RPI: chỉ số giá giao dịch BĐS của thành phố Hà Nội;

- I BÐSj: chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j (j=1n);

- W BÐSj: tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j;

- n: số loại BĐS được lựa chọn để tính toán chỉ số

b) Đối với chỉ số lượng giao dịch bất động sản:

% 100 1

ÐSj

1 ÐS

n

j

s j B

K K