so sánh giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 2006

Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu chung về giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường Sau đây gọi tắt là giá đất thực tế trên

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học Nông nghiệp I

-

Trần thái yên

So sánh giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 - 2006

i

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng số liệu kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và ch−a hề sử dụng của một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong luận văn này đ đ−ợc cảm ơn, mọi thông tin trích trong luận văn đều đ đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Trần Thái Yên

ii

Lời cảm ơn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo khoa Đất

và Môi trường, khoa Sau Đại học, bộ môn Quản lý đất đai trường Đại Học Nông Nghiệp I Hà Nội đ giúp đỡ tôi thực hiện luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến PGS - TS Nguyễn Văn

Xa đ hướng dẫn giúp đỡ tôi hoàn thành tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Vinh, UNND phường

Lê Lợi, UBND phường Cửa Nam, UBND phường Hà Huy Tập, UBND x Hưng Đông đ tạo điều kiện để tôi điều tra và xin số liệu

Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè đồng nghiệp đ động viên giúp đỡ tôi hoàn thành khoá học!

Tác giả

Trần Thái Yên

Gía QĐ Giá quy định

SDĐ Sử dụng đất

iv

Danh mục bảng biểu

Bảng 1 Cơ cấu giá tri tăng theo ngành 41

Bảng 2 Diện tích, mật độ dân số của thành phố Vinh trong các năm 44

2003 - 2005 44

Bảng 3 Bảng lao động và cơ cấu lao động 45

Bảng 4 Một số chỉ tiêu tổng hợp về dân số và lao động 48

Bảng 5 Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Vinh qua các năm 2003 - 2005 51

Bảng 6 Bảng tổng hợp các điểm điều tra giá đất của một số con đường từ năm 2001 – 2002 61

Bảng 7 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm (2001-2002) 67

Bảng 8 Bảng tổng hợp các điểm điều tra gía đất của một số con đường từ năm 2003 – 2004 69

Bảng 9 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá 75

năm 2003-2004 75

Bảng 10 Bảng tổng hợp giá đất của một số con đường trong năm 2005 78

Bảng 11 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá 84

năm 2005 84

Bảng 12 Bảng tổng hợp giá đất của một số con đường trong năm 2006 86

Bảng 13 Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm 2006 93

v

Mục lục

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Danh mục viết tắt iii

Danh mục bảng biểu iv

Mục lục v

1 Mở ĐầU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3 ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4 Dự kiến kết quả đạt được 3

2 Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất 4

2.1 Đất đai 4

2.1.1 Khái niệm về đất đai 4

2.1.2 Những đặc trưng của đất đai có liên quan đến giá đất 4

2.2 Bất động sản 6

2.2.1 Khái niệm về BĐS 6

2.2.2 Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất 7

2.3 Thị trường bất động sản 8

2.3.1 Khái niệm về thị trường BĐS 8

2.3.2 Đặc điểm thị trường BĐS 8

2.4 Những vấn đề cơ bản về giá đất 11

2.4.1 Khái niệm về giá đất 11

2.4.2 Các loại giá đất 11

2.4.2.1 Giá cả, giá cả thị trường 11

2.4.2.2 Giá trị thị trường 13

vi

2.4.2.3 Giá trị sử dụng 14

2.4.2.4 Giá trị trao đổi 14

2.4.2.5 Giá trị bảo hiểm 14

2.4.2.6 Giá trị thế chấp 14

2.4.2.7 Giá cho thuê 15

2.4.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 15

2.4.4 Đặc trưng cơ bản của giá đất 17

2.4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18

2.4.5.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 18

2.4.5.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 19

2.4.5.3 Nhóm các yếu tố pháp luật, x1 hội 19

2.4.6 Các nguyên tắc cơ bản của việc định giá đất 20

2.4.6.1 Nguyên tắc thay thế 20

2.4.6.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 21

2.4.6.3 Nguyên tắc dự báo 23

2.4.7 Các phương pháp định giá đất 23

2.4.7.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) 23

2.4.7.2 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 24

2.4.7.3 Phương pháp phân tích hồi quy 24

2.4.7.4 Phương pháp thặng dư 25

2.5 Khái quát về công tác định giá đất của một số nước trên thế giới [9] 25

2.5.1 Công tác định giá đất tại Thái Lan 25

2.5.2 Công tác định giá đất tại úc 26

2.5.3 Công tác định giá đất tại Thuỵ Điển 28

2.5.4 Công tác định giá đất tại Malaysia 29

2.5.5 Công tác định giá đất tại Singapore 29

2.6 Lịch sử thị trường đất đai trong nước 29

vii

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 36

3.1 Đối tượng nghiên cứu 36

3.2 Nội dung nghiên cứu 36

3.2.1 Nghiên cứu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn thành phố Vinh; trong đó khảo sát điều tra cụ thể tại 4 phường, xh 36

3.2.2 Nghiên cứu giá đất của UBND tỉnh Nghệ An ban hành từ năm 2001-2006 36

3.2.3 So sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế và giá đất do UBND tỉnh đề ra 36

3.3 Phương pháp nghiên cứu 36

3.3.1 Phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp 36

3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 36

3.3.3 Phương pháp tổng hợp so sánh 37

4 Kết quả nghiên cứu 38

4.1 Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - xh hội 38

4.1.1 Đặc điểm tự nhiên 38

4.1.1.1 Vị trí địa lý 38

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 38

4.1.1.3 Địa chất thuỷ văn 38

4.1.1.4 Khí hậu 39

4.1.1.5 Cảnh quan mội trường 39

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xh hội 40

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các nghành kinh tế và các lĩnh vực khác trên địa bàn 40

4.1.2.2 Dân số và lao động 43

4.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng 45

4.1.2.4 Giáo dục – Y tế 47

4.1.3 Đánh giá chung về thực trạng kinh tế - xh hội 49

viii

4.1.3.1 Thuận lợi 49

4.1.3.2 Khó khăn 50

4.1.3.3 Đánh giá chung 50

4.1.3.4 Những vấn đề kinh tế – x1 hội đ1 gây áp lực đến việc quản lý và sử dụng đất 51

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 53

4.2.1 Tình hình quản lý sử và dụng đất đai trên địa bàn thành phố 53

4.2.1.1 Tình hình quản lý đất đai 53

4.2.1.2 Tình hình sử dụng đất 53

4.2.2 Khái quát chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại các phường, xh nghiên cứu 54

4.2.2.1 Phường Hà Huy Tập 54

4.2.2.2 Phường Lê Lợi 55

4.2.2.3 Phường Cửa Nam 55

4.2.2.4 X1 Hưng Đông 56

4.3 Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An 57

4.3.1 Phương pháp nghiên cứu và các bước tiến hành 57

4.3.1.1 Phương pháp nghiên cứu 57

4.3.1.2 Các bước tiến hành 57

4.3.2 Giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định như sau 58

4.3.2 Nguyên tắc 58

4.3.2 Phương pháp 59

4.3.3 Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại 4 phường xh trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2001 đến 2002 60

4.3.3.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định theo từng vị trí 60

ix

4.3.3.2 Nhận xét giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng thực tế

trong năm 2001- 2002 67

4.3.4 Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại 4 phường, xh trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2003 đến 2004 68

4.3.4.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định theo từng vị trí 68

4.3.4.2 Nhận xét giá đất ở do nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế 75

4.3.5 Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhượng thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Vinh năm 2005 76

4.3.5.1 Phân tích so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định theo từng vị trí 77

4.3.5.2 Nhận xét giá đất do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế 83

4.3.6 Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhượng thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Vinh năm 2006 84

4.3.6.1 Phân tích, so sánh giá đất thực tế với giá đất ở do Nhà nước quy định theo từng vị trí 86

4.3.6.2 Nhận xét giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng trên thực tế 92

5 Kết luận và kiến nghị 94

5.1 Kết luận 94

5.2 Kiến nghị 95

1 Mở ĐầU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu thế hội nhập và phát triển, nền kinh tế nước ta đang chuyển dịch từ nền kinh tế nông nghiệp, sang công nghiệp, dịch vụ, du lịch và thương mại; từ vận hành theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xh hội chủ nghĩa

Chủ trương của Đảng và Nhà nước ta là phát triển nền kinh tế thị trường

định hướng xh hội chủ nghĩa, trong đó thị trường bất động sản định hướng xh hội chủ nghĩa đang được quan tâm đặc biệt trong giai đoạn hiện nay

Cùng với sự phát triển của đất nước thì nhu cầu chuyển đổi, sử dụng đất vào các mục đích kinh tế ngày càng gia tăng Đặc biệt ở các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng… các hoạt động

về thị trường đất như: Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển Đất đai đh trở thành một tài sản lớn khi nhu cầu sử dụng đất tăng, thì giá đất ngày càng tăng lên

Việc Nhà nước ban hành giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường là vấn đề quan trọng không chỉ đối với công tác quản lý mà còn là đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ

về đất đai theo quy định của luật đất đai

Để thi hành luật đất đai năm 2003 Chính phủ đh ban hành Nghị định số 188CP/2004 ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (Sau đây gọi tắt là NĐ 188/2004/NĐ- CP)[6], thay thế cho khung giá các loại đất đh ban hành theo NĐ số 87CP/năm 1993 Theo quy

định tại khoản 4 điều 56 Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào khung giá các loại

đất do Chính phủ quy định thì UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung

ương (UBND cấp tỉnh) đh ban hành giá đất ở các địa phương (thực hiện từ ngày 1/1/2005) [8] Tuy nhiên giá đất ở các đia phương ban hành chưa đảm

bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo quy

đinh tại khoản 1 điều 56 Luật đất đai Do đó khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì nhà nước thất thu, khi áp dụng bồi thường thì người dân khó chấp nhận do

họ chịu nhiều thiệt thòi

Từ thực tế đó tôi nghiên cứu đề tài : "So sánh giá đất ở do Nhà nước quy

định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh

- tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001-2006"

Nhằm đưa ra các nhận xét về mức độ chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế; trên cơ sở đó làm rõ sự ảnh hưởng việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường đất

1.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu chung về giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường (Sau đây gọi tắt

là giá đất thực tế) trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ An;

Trong đó thực hiện so sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường trên

địa bàn 4 phường đại diện cho các phường, xh trên địa bàn của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001-2006; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp và kiến nghị

1.3 ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài: “So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An giai

đoạn 2001-2006” có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra nhận xét về sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy

định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường Đồng thời đưa ra nhận xét về mức giá khi Nhà nước thu tiền sử dụng

đất đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và mức giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp và kiến nghị

1.4 Dự kiến kết quả đạt đ−ợc

Kết quả đạt đ−ợc là hệ thống các bảng biểu về giá các loaị đất theo hai loại giá, bảng phân tích độ chênh lệch (hệ số k) và một số giải pháp cần thực hiện tại địa thành phố Vinh tỉnh Nghệ An

2 Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất

2.1 Đất đai

2.1.1 Khái niệm về đất đai

Đứng dưới góc độ của các nhà định giá thì đất đai được hiểu là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản, là vật có thực có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng giao lưu dân sự [4]

Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao

động làm ra mà do lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn

đến định giá đất) Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình

sử dụng nếu biết cách sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên, khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà càng ngày càng có xu hướng tăng lên

2.1.2 Những đặc trưng của đất đai có liên quan đến giá đất

Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia là nguồn tài nguyên; là nguồn tài chính; là tiềm năng cho đầu tư và phát triển Đất đai rất nhạy cảm về mặt chính tri, xh hội, đất đai gắn với một quốc gia, một cộng đồng, khả năng sinh lợi của nó do bản thân đất đai chứa đựng và sự tác động đầu tư của con người

Đất đai chứa đựng những yếu tố về nhân văn, chính trị, yếu tố tâm lý và thị hiếu xh hội Khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên, xh hội, kinh tế, pháp luật, con người Sử dụng đất là lợi dụng môi trường và có

ảnh hưởng đến môi trường Do đó giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và khả năng sử dụng trong tương lai Việc hướng dụng các loại đất,

việc thực hiện các quyền mà luật pháp cho phép đối với người sở hữu đất đai, người sử dụng đất, có quan hệ chặt chẽ đến lợi ích xh hội và sự quản lý của nhà nước

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản như

đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng, con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán tức là

có tham gia vào giao lưu dân sự.… nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai

là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai

Đất đai có thể đóng vai trò tài sản tài chính nếu xét dưới góc độ các nhà

đầu tư, đất đai được dùng làm phương tiện bảo hiểm giá trị phòng khi lạm phát, đặc biệt là ở những nước thị trường tài chính kém phát triển, các tổ chức tài chính còn dùng đất đai như tài sản thế chấp khi cho vay vì đất đai không chuyển dịch được, ít mất giá do lạm phát

Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đh quy

định ở tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Mỗi mảnh đất có đặc điểm về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vì vậy chúng có giá trị riêng

Diện tích đất đai có hạn, quỹ đất đai được dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao của đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Tuy quỹ đất có hạn nhưng đường cung vẫn là

đường xiên tỷ lệ thuận với giá đất Nó phản ánh mối quan hệ diện tích một loại đất nào đó có thể bán ra thị trường với một giá đất nhất định ở những thời

điểm xác định

Theo Bloombergcom Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất

đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”;

Theo Mc Kenzie and Bett, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không

di dời được định bởi luật pháp”[4];

ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: [1]

a - Đất đai;

b - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c - Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d - Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, BĐS trước hết là tài sản song không phải tài sản nào cũng là BĐS; chỉ những tài sản không di dời được mới là BĐS Vì vậy, đặc điểm quan trọng để xác định tài sản có phải là BĐS hay không chính là yếu tố không di dời được Nên BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất; đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu được của BĐS

điểm nổi tiếng “ Lao động là cha, đất là mẹ sản xuất ra của cải vật chất” [5]

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, có vai trò cực kỳ quan trọng trong đời sống xh hội; là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là mặt bằng để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ; là địa bàn phân bố lược lượng sản xuất, phân bố dân cư ; là thành phần hàng đầu của môi trường sống

Dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời lhnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền đất nước

Đất đai với những thuộc tính tự nhiên mà không một loại tài sản nào có

được đó là tính cố định về vị trí, có giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai không hao mòn trong quá trình sử dụng, dưới tác động của lao động, đất đai được biến đổi từ trạng thái hoang hoá, chưa sử dụng chuyển sang trạng thái đất đai được sử dụng đa mục đích Mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đất đai là nhiệm vụ cần giải quyết Song đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác

động của con người một cách thường xuyên

Theo quy định thì một bất động sản bao gồm đất, nhà ở, các công trình xây dựng và các công trình gắn liền với đất thành một thể thống nhất Như vậy một thửa đất trống là thửa đất không có nhà và các công trình khác cũng được coi là một bất động sản Vì thế xét trên phương diện tổng quát khi nghiên cứu thị trường đất đai đồng thời nghiên cứu thị trường tài sản gắn liền với đất hay còn gọi là nghiên cứu thị trường bất động sản Vì vậy không thể tách rời việc nghiên cứu thị trường đất đai với nghiên cứu thị trường nhà, các công trình

xây dựng và các tài sản gắn liền với đất Như vậy các tài sản khác không gắn liền với đất đai thì không thể trở thành một bất động sản

2.3 thị trường bất động sản

2.3.1 Khái niệm về thị trường BĐS

Thị trường BĐS ra đời khi đất đai trở thành hàng hoá hay nói cách khác khi ở đâu và lúc nào BĐS chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó chưa thể

có thị trường BĐS, bởi lẽ đề cập đến thị trường là đề cập đến sự trao đổi các sản phẩm của quá trình sản xuất Khác với nền sản xuất tự cung tự cấp, nền sản xuất hàng hoá sản xuất ra sản phẩm là để đem ra bán, trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, không hẳn cứ có hoạt động mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ khi kinh tế hàng hoá phát triển đến một trình độ nhất định thì mới xuất hiện kinh tế thị trường Như vậy, thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

2.3.2 Đặc điểm thị trường BĐS

Mặc dù còn có những quan niệm khác nhau về khái niệm thị trường BĐS song giới nghiên cứu về cơ bản đều cho rằng thị trường BĐS có những

đặc điểm chủ yếu sau đây: [3]

Thứ nhất, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo, mức

độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư v.v… trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi hàng hoá BĐS

Thứ hai, giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao vì BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn Mặt khác, giá cả của hàng hoá BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Đồng thời,

thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn.… thuộc các tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động trên thị trường Tuy giá cả của chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan, tuy những người này đh qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS… nên có thể thoả mhn nhu cầu cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao Hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường BĐS phát triển;

Thứ ba, do đất đai là tài nguyên thiên nhiên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu như không thay đổỉ mặc dù ở các nước phát triển rất chú trọng việc khai thác sử dụng không gian 3 chiều của đất đai như: Độ sâu, bề mặt và khoảng không gian), nên yếu tố đầu cơ luôn tiềm ẩn trong thị trường BĐS Trong điều kiện một thị trường BĐS vận hành thông thoáng, mặt tích cực của yếu tố đầu cơ BĐS là sự phá vỡ trạng thái cân bằng “tĩnh” và kích thích các hành vi giao dịch của các bên nhằm tạo lập thế cân bằng mới; đồng thời, sự

đầu cơ BĐS cũng phát sinh tác động tiêu cực đẩy giá BĐS lên cao hơn giá trị thực (giá ảo) và gây lũng đoạn thị trường BĐS Kinh nghiệm của nhiều nước phát triển cho thấy việc đầu cơ BĐS ở mức độ quá “nóng” có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, tạo ra “tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân cư

và các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS gây ra nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế -

xh hội

Thứ tư, hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố “đầu vào” rất quan trọng của các ngành sản xuất - kinh doanh Việc khai thông thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho chính bản thân các nhà kinh doanh BĐS mà còn cho cả các tổ chức sử

động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng, miền trên cả nước Trong khi đó, mỗi vùng, miền lại có trình độ phát triển không đồng đều, mật độ phân bố dân cư khác nhau Do vậy, nhu cầu về BĐS rất khác nhau ở mỗi vùng, miền dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình

độ phát triển của thị trường BĐS Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Thậm chí, giữa các đô thị, thì quy mô và mức độ phát triển thị trường BĐS ở các đô thị là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc của cả nước hoạt động sôi động hơn so với các đô thị khác

Thứ sáu, thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng kinh tế, dễ

bị “nóng” khi nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao và ngược lại cũng dễ bị

đóng băng khi tốc độ tăng trưởng kinh tế bị suy giảm

Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn Do đó, các hoạt động giao dịch,

đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn Mà một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đem đầu tư trên thị trường BĐS Hàng hoá BĐS có giá trị lớn và

có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò

2.4 Những vấn đề cơ bản về giá đất

2.4.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả

đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi

đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

2.4.2 Các loại giá đất

2.4.2.1 Giá cả, giá cả thị trường

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong

điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết

định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có

nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: Giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác

động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong

điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xh hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác

động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan

hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả

năng thanh toán của xh hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

2.4.2.2 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đh khảo sát, cân nhắc

đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường

và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích

động quá mức nào

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;

- Mục đích của người mua và bán đất;

- Nhu cầu về đất đai của thị trường;

- Tác động của môi trường sống và xh hội;

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

2.4.2.3 Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn

cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng

2.4.2.4 Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi

được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể

2.4.2.5 Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ

sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

2.4.2.6 Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng

buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

2.4.2.7 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ

đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lhi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

2.4.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu được từ sử dụng và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm Mác đh có kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa và vì vậy cơ sở hình thành giá đất là nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Ba nhân tố là cơ sở để hình thành giá đất là địa tô, li suất ngân hàng và quan hệ cung cầu Lợi nhuận thu được từ đất bao gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch và ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chênh lệch II do kết quả của mức độ đầu tư mà người sử dụng tạo nên, cho phép người sử dụng đất được hưởng toàn bộ lợi nhuận để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả; địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các tài sản gắn liền với đất và giá cả thị trường

Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là “ địa tô được tư bản hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành” Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh

tế thường không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của Mác Họ đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và lhi suất ngân hàng

Trong nền kinh tế hàng hoá, hiệu quả kinh tế được đặt lên hàng đầu Nhà kinh doanh tính toán mức thu nhập thuần từ hoạt động đầu tư (đầu tư vốn) chí

ít cũng bằng lợi tức ngân hàng mà số vốn đó đem lại Theo đà tăng trưởng kinh tế, lhi suất ngân hàng có xu thế giảm dần nên giá đất có xu thế tăng dần nhưng khi lhi suất ngân hàng tăng thì giá đất chưa chắc đh giảm Như vậy, lhi suất ngân hàng là căn cứ để xác định giá đất, còn địa tô là phần lợi ích kinh tế

đất phải nộp cho người sở hữu đất Ngày nay nền kinh tế đa dạng gồm rất nhiều nghành nghề nhưng lý luận địa tô của Mác vẫn giữ nguyên giá trị Nhưng để phù hợp với sự đa dạng của nền kinh tế nên lý thuyết kinh tế gọi địa tô là khả năng sinh lợi của đất hay thu nhập ròng

có nhu cầu Cầu về đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố: giá cả đất đai (cầu về

đất đai vận động ngược chiều so với giá cả, cầu càng tăng thì giá đất càng cao, cầu càng thấp giá đất giảm), thu nhập người tiêu dùng (thu nhập người tiêu dùng tăng lên đưa tới khả năng thanh toán đối với các hàng hoá dịch vụ tăng theo), yếu tố pháp lý, các thủ tục pháp lý và những yếu tố tâm lý Cầu về đất luôn tăng, mức tăng do đặc điểm vùng quy định Chính đặc điểm này đh ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây nên sự chênh lệch về giá giữa các vùng và các

địa phương Trong một vùng, qua thời gian khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Nếu trong một thời gian cầu về đất tăng đột ngột thì giá đất tăng đột ngột tạo nên cơn sốt giá đất, đến một thời gian nào đó qua “cơn sốt đất” thì giá đất cũng giảm dần nhưng bao giờ cũng cao hơn giá mà trước khi có cơn sốt giá

2.4.4 Đặc trưng cơ bản của giá đất

Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài

Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tư

Giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xh hội (ngày càng tăng) vì khả năng cung về mặt tự nhiên ít thay đổi và có giới hạn

Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương - vùng - cục bộ và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường khác vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số

- Vị trí đất đai: Đất đai ở vị trí khác nhau có giá trị khác nhau, vị trí đất

đai nói lên khả năng sinh lợi của mảnh đất Một vị trí thuận lợi có thể sử dụng

được vào nhiều mục đích như: Vừa có thể để ở, vừa có thể xây dựng cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, cửa hiệu, làm trụ sở công ty… để kinh doanh hoặc cho thuê; có thể thuận lợi trong việc đi lại đến nơi làm việc, đến trung tâm văn hoá, du lịch, vui chơi giải trí, các dịch vụ công cộng, y tế trong vùng… Chính vì lẽ đó mà giá đất đối với một thửa đất có vị trí thuận lợi như vậy sẽ cao hơn rất nhiều so với thửa đất có vị trí kém thuận lợi hơn trong vùng

- Kích thước, hình thể, diện tích lô đất ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của đất Một mảnh đất có diện tích rộng, hình thể phù hợp vừa để kinh doanh, vừa để xây dựng nhà ở bao giờ cũng có giá cao hơn một mảnh đất khác có diện tích hẹp, hình thể trung bình trên cùng một đường phố

- Hiện trạng đường phố, ngõ (hẻm) ảnh hưởng đến giá đất bởi mức độ thuận lợi trong giao thông Một đường phố rộng, thông thoáng, mặt đường bằng phẳng, xe cơ giới có thể đi lại được thì giá trị của bất động sản trên

đường phố đó sẽ rất cao

- Yếu tố môi trường: Đây là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ

và đời sống con người, đặc biệt đối với khu dân cư (đất để sử dụng vào mục

đích chính là để ở)

Mỗi một thửa đất, tuỳ theo mức độ thuận lợi hay ít thuận lợi, phù hợp hay

ít phù hợp mà giá của chúng sẽ khác nhau.Trong đó, vị trí là yếu tố cơ bản, quan trọng nhất tác động đến giá đất (đặc biệt đất đô thị) vì đây là nhân tố ảnh hưởng tới khả năng sinh lời của đất hoặc các tiện ích khác đối với con người 2.4.5.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Quy luật cung - cầu: Cung - cầu là nhân tố động nhất và ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động

- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng (công trình cấp thoát nước, mạng lưới điện,

hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống đường giao thông) ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất Mức độ thoả mhn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng

đối với mảnh đất khác nhau và do đó giá đất cũng khác nhau

- Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lhi suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất Bởi vì giá đất cốt lõi là

“địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê

đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng

địa tô của thửa đất

Trong các yếu tố kinh tế trên, quy luật cung - cầu và giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng là hai yếu tố cơ bản tác động đến việc hình thành giá đất bởi nó liên quan đến giá trị sinh lời của đất hay vị trí mảnh đất

2.4.5.3 Nhóm các yếu tố pháp luật, x hội

- Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến gía đất Quy hoạch sử dụng đất tạo nên giá trị tiềm năng của đất Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước phê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất còn tác động đến cung - cầu làm cho giá đất biến động (điều chỉnh quỹ từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lhnh thổ)

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc: Quy định về sử dụng đất đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, những quy định này

tạo nên cảnh quan của khu vực, tạo nên sự hấp dẫn của bất động sản và dẫn

đến giá đất trong những khu vực này cũng tăng lên

- Các chính sách thuế của Nhà nước và trình trạng pháp lý của bất động sản: Một mảnh đất đang trong trình trạng tranh chấp sẽ gây ra một tâm lý e ngại cho người có nhu cầu về đất, giá đất đối với mảnh đất đó có xu hướng bị giảm

Khi nghiên cứu các yếu tố pháp luật có tác động đến giá đất thì yếu tố quy hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý về mảnh đất là các yếu tố cơ bản quyết định đến giá đất Quy hoạch sử dụng đất quy định mục đích sử dụng đất trong hiện tại và tương lai; tình trạng pháp lý của bất động sản thể hiện tính hợp lý của bất động sản, điều đó đh tác động rất lớn đến giá đất

- Mật độ dân số: Dân số tác động đến mọi mặt xh hội và tác động trực tiếp đến quan hệ cung cầu về đất đai Sự gia tăng dân số (tự nhiên, cơ học) là

áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là tại các vùng đô thị, dẫn

đến giá đất cũng tăng lên

- Yếu tố tâm lý: Tuỳ từng thời gian và địa điểm mà yếu tố này tác động

đến giá đất ở một chừng mực nhất định Ví dụ như yếu tố tâm lý về hướng nhà cũng tạo nên giá trị sử dụng khiến cho nó có giá cao hơn hoặc thấp hơn Phần

đông người tiêu dùng Việt Nam thích các hướng Đông - Nam, Tây - Nam, Tây

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương

đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa

đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ

sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có

điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa

đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

2.4.6.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa

đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại

sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như

đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất, nó có thể tồn tại

và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những tranh chấp về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và

đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

2.4.6.3 Nguyên tắc dự báo

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất

đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân

tố và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến

động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc

định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

định giá đh giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời

điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đh được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đh biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá 2.4.7.3 Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ

sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra

- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

định giá

2.5 Khái quát về công tác định giá đất của một số nước trên thế giới [9]

Khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phát triển thì xu hướng sử dụng

đất sẽ phát triển đến đỉnh cao Một số nước trên thế giới thì hệ thống pháp luật

được quy định chặt chẽ trên hầu hết các lĩnh vực Trong quá trình đầu tư nghiên cứu về lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước tư bản phát triển và đang phát triển đh đạt được sự ổn định

về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả tạo

ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia Xin đơn cử một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá bất động sản tại một số nước

2.5.1 Công tác định giá đất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản

được tổ chức chỉ ở cấp trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan

định giá) Cơ quan định giá được thành lập năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung

ương” nhằm mục đích thu thuế và công tác quản lý nhà nước về bất động sản

Cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá gồm 5 phòng: Phòng hành chính, phòng định giá, phòng bản đồ phục vụ công tác định giá, phòng truy cập số liệu và lưu trữ giá đất, phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những ai không có hoặc ít đất đai) Cơ quan này chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của luật bất động sản Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một

số thành phố lớn) Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp công tác định giá

được thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là “BLOCK”

Những phương pháp định giá BĐS tại Thái Lan:

- Phương pháp so sánh: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đh được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của BĐS đó

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để

định giá những BĐS không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (trường học, bệnh viện, nhà thờ, công sở,…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có

có thể được tính bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), để tính ra giá trị của BĐS

2.5.2 Công tác định giá đất tại úc

Cơ quan định giá đất tại úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định, chịu trách nhiệm thi hành luật đất đai để đưa ra giá

Bộ phận định giá chia làm hai nhóm

Nhóm 1 Định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này gồm 3 phần công việc

- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể

- Định giá tạm thời

- Định giá để phân xử đơn khiếu nại

Nhóm 2 Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại định giá khác

Hàng năm vào thời điểm 30 tháng 6 ở úc thống kê định giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 năm hoặc 5 năm một lần ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm đô thị)

ở úc thường sử dụng các phương pháp định giá sau:

- Phương pháp tổng hợp là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so với giá cả cũ, tìm giá tri khấu hao, qua đó tìm được tỉ lệ khấu hao Phương pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc nghiên cứu giá trên các lô đại diện nhằm ứng dụng để định giá đất hàng năm

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp so sánh với chính lô thửa

đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị so với những lô có điều kiện tương tự xung quanh

- Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình tiền lhi ròng Xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiền bán nó khi gửi vào ngân hàng với lhi suất hiện hành thì sẽ thu được tiền lhi tương đương với khả năng sinh lợi hàng năm của đất

- Phương pháp giả thiết và phát triển (Sử dụng để xác định giá trị chưa cải tạo) Phương pháp hình thành trên giả thiết ở một lô đất trống tưởng tượng sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụng tiềm năng cao nhất, có hiệu quả nhất, từ đó tính giá trị cải tạo cao nhất Phương pháp này chỉ được áp dụng khi các phương pháp xác định giá trị thực của đất không có khả năng áp dụng

- Phương pháp phân chia nhỏ mang tính giả thiết hoặc phân tích bất biến

là phương pháp xác định giá vùng đất trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia nhỏ được thiết lập giá trị thị trường hiện tại cho đất đai

- Phương pháp xác định giá đất nông nghiệp là phương pháp xác định giá

đất nông nghiệp dựa trên các yếu tố về độ màu mỡ tự nhiên bắt nguồn từ các

điều kiện tự nhiên như : Loại thổ nhưỡng, lượng mưa, vị trị địa lý, địa hình… 2.5.3 Công tác định giá đất tại Thuỵ Điển

Tổ chức định gía đất ở Thuỵ Điển cũng tương tự như việc định giá đất

ở úc, việc định giá bất động sản dựa vào các đơn vị đóng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Các phương pháp sử dụng trong định giá bất động sản ở Thuỵ Điển

- Phương pháp so sánh là định giá phải dựa trên điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản có thể dùng để so sánh Giá thị trường được tính phải dựa vào những bất động sản tương tự, những BĐS có các yếu tố khác sẽ không được so sánh

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được áp dụng khi việc mua bán không đủ sức so sánh để rút ra giá thị trường Phương pháp này dựa trên cơ sở các yếu tố như thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bình thường

- Phương pháp giá thành: Giá thành hiện taị của bất động sản được tính bằng cách thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá, yếu tố này được tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình

2.5.4 Công tác định giá đất tại Malaysia

ở Malaysia đất được coi là một bất động sản, phương pháp để xác

định giá đất áp dụng cho cả nước là phương pháp xác định giá đất đô thị Mục đích của việc xác định giá tài sản ở Malaysia là để tính thuế tài sản,

đầu tư, mua bán bảo hiểm cho tài sản Các nhân tố ảnh hưởng tới giới hạn của tài sản bao gồm: Nhân tố kinh tế, nhân tố pháp lý và nhân tố vật lý 2.5.5 Công tác định giá đất tại Singapore

ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại văn phòng đăng

ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý đất đai, thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc bán đất công cho các dự án đấu tư và cho tư nhân Văn phòng này còn thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc bán đất của nhà nước bất hợp pháp

Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá

đất lập ra các dự thảo, các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản

lý và sử dụng đất công để trình lên cấp bộ Cấp bộ căn cứ vào tình hình thực tế

và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật đất đai

Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sủ dụng vào mục đích công cộng Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế và tính giá trị cho việc thuê đất, đánh giá tài chính cho các dự án phát triển và thực hiện quản lý bất động sản

2.6 Lịch sử thị trường đất đai trong nước

ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xh hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đh ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng

hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi Có thể chia quá trình hình thành

và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau:

Trước 1993

Thị trường đất đai không tồn tại về mặt pháp lý Trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê) Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt đầu thực hiện công cuộc

đổi mới

Cùng với những thành tựu của công cuộc đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập Nhà nước cải cách hành chính, trong đó chú trọng xây dựng hành lang pháp luật và đơn giản thủ tục hành chính Quá trình

đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài kể từ khi có Luật đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất cho phát triển công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh do tốc độ đô thị hoá cao,

tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương " Nhà nước và nhân dân cùng làm" các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở Ngoài những giao dịch trong dân cư, các Doanh nghiệp cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh

tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những